Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 14/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 14
Ședința publică de la 12 Ianuarie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Gabriela Ionescu
JUDECĂTOR 2: Tania Țăpurin președinte secție
JUDECĂTOR 3: Costel Drăguț președinte instanță
Grefier -
Pe rol, judecarea recursurilor declarate de reclamantul și pârâta PRIMĂRIA COMUNEI împotriva deciziei civile nr. 303 din 10 septembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Gorj în dosar nr-, având ca obiect obligație de a face și pretenții.
La apelul nominal, făcut în ședința publică, au răspuns recurentul reclamant, asistat de avocat, și consilier juridic, reprezentând recurenta pârâtă PRIMĂRIA COMUNEI.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, învederându-se că recurenta pârâtă Primăria com. a făcut dovada achitării taxelor judiciare de timbru aferente apelului și recursului.
Curtea, constatând cauza în stare de soluționare, a acordat cuvântul asupra recursurilor.
Avocat, pentru recurentul reclamant, a susținut oral motivele de recurs formulate în scris, arătând că instanța de apel nu a intrat în cercetarea fondului, așa cum s-a dispus prin decizia de casare, problema despăgubirilor, rezultate din chirie, rămânând nerezolvată. A arătat că deși i-a fost recunoscut dreptul recurentului la despăgubiri acestea nu i-au fost acordate, deși s-au depus probe în susținerea acestei cereri. A pus concluzii de admitere a recursului, casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare. În subsidiar, a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei și menținerea sentinței.
Cu privire la recursul declarat de pârâta PRIMĂRIA COMUNEI, a solicitat respingerea acestuia.
CURTEA
Asupra recursurilor civile de față:
Prin cererea înregistrată la data de 12 decembrie 2006 reclamantul a chemat în judecată pârâta Primăria, solicitând instanței ca prin sentința ce se va pronunța să fie obligată pârâta să-i achite contravaloarea chiriei pe anii 2003 - 2006 pentru suprafața de 1300 mp situată în intravilanul satului, respectiv 1500 lei ROL/mp./zi; obligarea pârâtei să-și ridice toate amenajările aflate pe terenul proprietatea sa; obligarea pârâtei să efectueze o canalizare subterană cu respectarea standardelor tehnice europene pentru ca apa ce se scurge spre terenul său să nu producă daune, cu plata cheltuielilor de judecată.
Prin sentința civilă nr.2287/11.10.2007 pronunțată de Judecătoria Motru în dosar nr-, a fost admisă acțiunea civilă, a fost obligată pârâta să plătească reclamantului suma de 2.135.250.000 lei ROL, să demoleze construcțiile amplasate pe terenul proprietatea reclamantului și să construiască un drenaj subteran pentru scurgerea apelor pluviale.
A fost obligată pârâta să plătească reclamantului 6133,85 lei RON cheltuieli de judecată (taxă judiciară timbru și onorariu avocat și expertize).
Împotriva sentinței a declarat apel pârâta, cu motivarea că reclamantul a devenit proprietar al terenului la 21.03.2006, astfel că solicitarea chiriei pe anii 2003-2004 nu este dovedită, întrucât chiria este un element al contractului de închiriere. S-a arătat că primăria nu poate demola construcțiile întrucât nu-i aparțin.
Tribunalul Gorj prin decizia civilă nr.3 din 17.01.2008 a admis apelul declarat de apelanta pârâtă și a desființat sentința fiind trimisă cauza spre rejudecare la Judecătoria Motru.
Împotriva deciziei a declarat recurs reclamantul iar Curtea de APEL CRAIOVA, prin decizia civilă nr.292 din 31.03.2008 a admis recursul, și a casat decizia cu trimitere spre rejudecare la Tribunalul Gorj.
S-a reținut în îndrumările deciziei de casare că instanța de apel a soluționat calea de atac fără a examina motivele de apel invocate de pârâtă respectiv fără o cercetare pe fond a cauzei, aplicând greșit disp. art. 297 Cod procedură civilă.
Rejudecând apelul, Tribunalul Gorja pronunțat decizia civilă 303 din 10 septembrie 2008, prin care a admis apelul, a schimbat sentința în sensul că a admis în parte acțiunea. A respins capătul de cerere privind despăgubirile civile reprezentând contravaloarea chiriei și a menținut capetele de cerere privind obligația de a face, cu obligarea pârâtul la 1290 lei cheltuieli de judecată la fond către intimatul reclamant.
Pentru se pronunța astfel tribunalul a reținut că nu s-a făcut dovada că între intimatul reclamant și apelanta pârâtă a existat un contractul de închiriere, pentru se putea pretinde chiria, astfel că a considerat că în mod greșit s-a dispus obligarea la plata despăgubirilor pentru folosința terenului în suprafață de 1300. pentru perioada 2004-2006.
S-a arătat că dovada dreptului de proprietate se face cu titlul de proprietate eliberat de Comisia Județeană de fond funciar, că fructele terenului de care a fost lipsit proprietarul, se pot solicita de la data emiterii titlului de proprietate.
Titlul de proprietate a fost eliberat reclamantului la data de 18.05.2006, astfel că nu se pot cere despăgubiri pe anii 2004-2006. Pârâta a încasat chirie pentru folosința terenului în baza unor contracte de închiriere legale încheiate, iar între reclamant și primărie nu a existat niciodată contract de închiriere.
S-a arătat că în mod corect s-a dispus demolarea construcțiilor amplasate pe terenul proprietatea reclamantului, cât timp s-a făcut dovada proprietății cu titlu de proprietate iar primăria a permis construirea fără autorizație a respectivelor construcții. Primăria are obligația să dreneze scurgerea apei având în vedere că apa pluvială provine din zona drumului public așa cum rezultă din concluziile raportului de expertiză.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs ambele părți.
Recurentul reclamant a criticat soluționarea capătului de acțiune în pretenții, arătând că avea calitatea de proprietar asupra terenului anterior anului 2006, iar titlul de proprietate nu i-a conferit această calitate, ci doar a dovedit-o, astfel că era întemeiată cererea sa de a obține despăgubiri începând cu anul 2003. S-a arătat că temeiul juridic al acțiunii reclamantului îl constituie îmbogățirea fără justă cauză, însă tribunalul nu a soluționat pe fond cererea sa, deși recunoaște dreptul la despăgubiri. S-a susținut că în atare condiții există o vădită discordanță între considerentele hotărârii și dispozitiv și s-a solicitat admiterea recursului.
În motivarea recursului declarat de pârâtă s-a arătat că nu este proprietara chioșcurilor metalice, acestea aparținând unor terți care nu au fost parte în proces, iar hotărârea nu le este opozabilă. S-a arătat că efectuarea unei canalizări subterane nu se impune, deoarece terenul reclamantului este traversat de un canal iar pe terenul său nu se scurge apa.
Analizând criticile formulate în raport de prevederile art. 304, instanța apreciază că recursul declarat de reclamant este fondat, iar recursul pârâtei nu este fondat pentru următoarele considerente.
Dreptul de proprietate, așa cum este definit prin art. 480 civ. este un drept real principal care conferă titularului său atributele de posesie, folosință și dispoziție asupra unui bun, atribute care pot fi exercitate în mod absolut, exclusiv și perpetuu, cu respectarea limitelor determinate de lege.
Titularul dreptului de proprietate exercită în mod direct și nemijlocit aceste prerogative, începând cu data dobândirii dreptului respectiv, în temeiul un titlu care este actul sau faptul juridic pe care se întemeiază dreptul de proprietate asupra unui lucru.
În materia terenurilor pentru care s-a făcut reconstituirea dreptului de proprietate după procedura instituită prin Legea nr. 18/1991, Legea nr. 169/1997 și Legea nr. 1/2000, dovada dreptului de proprietate, se face cu titlu de proprietate emis conform art. 116 din Legea nr. 18/1991. Adeverința de proprietate, care atestă doar faptul reconstituirii, fără stabilirea amplasamentului terenului atribuit, sau, ca în cazul reclamantului, hotărârea judecătorească din anul 2004 prin care a fost obligată comisia locală să înainteze documentația necesară emiterii unei hotărâri nu constituie titlu de proprietate care să poată face dovada proprietății.
Potrivit art. 35 din regulamentul pentru aplicarea Legii nr. 18/1991, punerea în posesie și delimitarea terenurilor cu privire la care s-a reconstituit sau constituit dreptul de proprietate se face numai după ce persoanele îndreptățite primesc titlurile de proprietate.
Aceasta prevedere este rațională și justificată din punct de vedere juridic, deoarece între data emiterii actelor de punere în posesie și atribuirea titlului de proprietate se pot produce schimbări, fie ca urmare a unor contestații ce s-ar face, fie ca urmare a reconsiderării acestor acte pregătitoare de chiar comisiile constituite conform legii.
În acest sens s-a pronunțat și instanța supremă prin mai multe decizii ale secției civile, cât și în secții unite. Chiar dacă aceste decizii vizează acțiunea în revendicare, concluzia privind dovada dreptului de proprietate se impune și în orice alte situații când se exercită o acțiune prin care se invocă dreptul de proprietate asupra unui teren ce a făcut obiectul legilor fondului funciar, inclusiv o acțiune în pretenții, cum este cea de față.
Concluzia care se impune este aceea că în speță reclamantul este titularul dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață de 1300. dreptul său fiind dovedit cu titlul de proprietate emis la data de 18 mai 2006, în procedura legii 18/1991. Anterior acestei date, reclamantul nu poate pretinde recunoașterea dreptului său de proprietate de către terți, astfel că orice pretenții derivate din exercitarea celor trei atribute specifice dreptului de proprietate pot fi valorificate doar începând cu data emiterii titlului de proprietate.
În esență, aceste dispoziții legale au fost reținute și de tribunal, dar s-a făcut o analiză greșită a capătului de acțiune în pretenții, aplicând eronat prevederile art. 998, 999 civ. art. 482 și 483 civ. iar între argumentele aduse în considerente și finalul concluziilor instanței există o vădită contradicție.
Deși reclamantul a solicitat prin acțiune obligarea pârâtei la plata unei sume de bani reprezentând contravaloarea chiriei pentru teren, instanța, în temeiul rolului său activ, avea obligația să facă o calificare corectă a cererii și să aplice textele ce aveau incidență asupra situației de fapt cu care a fost investită.
Sub acest aspect, prima instanță a procedat corect, stabilind obligația pârâtei la plata de despăgubiri în temeiul îmbogățirii fără justă cauză, obligație care există și în afara unui contract de închiriere. Astfel, reclamantul s-a referit din eroare la plata chiriei, eroarea fiind corectată ulterior prin concluziile scrise, acțiunea sa în pretenții fiind întemeiată pe principiile răspunderii civile delictuale și pe regula dobândirii fructelor unui lucru de către proprietar.
Exercitarea normală a dreptului de proprietate este suficientă pentru a explica dobândirea fructelor de către proprietar, dispozițiile art. 525 civ. fiind aplicabile prin extrapolare și ducând la concluzia că fructele civile se dobândesc de către proprietar zi cu zi.
Atunci când un terț, care nu este posesor de bună credință, culege fructele civile ale unui bun, proprietarul are posibilitatea de a cere restituirea lor, întrucât a fost produs un fapt ilicit cauzator de prejudicii iar acela care l-a săvârșit este obligat să repare prejudiciul.
Pârâta avut în folosință terenul în litigiu și a început să posede cu rea credință de la data când eliberat titlul de proprietate reclamantului, astfel că este obligată să restituie acestuia chiriile încasate de la agenții economici care aveau chioșcuri metalice amplasate pe teren.
Așadar, temeiul acțiunii în pretenții a reclamantului nu o constituie contractul de închiriere încheiat cu pârâta, pentru că un astfel de contract nu există, ci dispozițiile art. 998,999 civ. și ale art 482, 483 civ. iar referirea din acțiune la chirie privește, de fapt, cuantumul prejudiciului, calculat de reclamant în raport de chiria percepută pentru teren de posesorul de rea credință.
Greșeala primei instanțe a constat în acordarea despăgubirilor și pentru perioada în care reclamantul nu era proprietarul terenului, adică anterior datei de 18 mai 2006. Tribunalul a sesizat această greșeală, însă nu a continuat raționamentul juridic pentru a constata că reclamantul este îndreptățit la pretinderea fructelor terenului pentru perioada 18 mai - 31 decembrie 2006.
În consecință, se apreciază că tribunalul a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor Codului civil arătate mai sus, fiind astfel fondat motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 9, în raport de care se va admite recursul reclamantului, se va modifica în parte decizia din apel, în sensul că se va admite în parte acțiunea în pretenții și va fi obligat pârâtul către reclamant la plata sumei de 1231 lei, despăgubiri. Se vor menține restul dispozițiilor deciziei.
Pentru a stabili valoarea despăgubirilor se are în vedere că reclamantul a devenit proprietarul terenului la 18 mai 2006, data de la care pârâtul cu rea credință a continuat să încaseze chirii pentru chioșcurile amplasate pe teren, astfel că sumele încasate pentru restul anului 2006 se impune fi restituite reclamantului.
Cu contractele de închiriere depuse în apel la filele 14, 15 și 16 s-a făcut dovada că trei agenți economici au avut închiriate spații comerciale cu suprafețele de 10. ( SC SRL), 24. ( SC SRL) și respectiv, 12.( PF ) pentru care au plătit pârâtului o chirie de 1500 lei (ROL)//zi. Potrivit contractului aflat la fila 12 dosar apel, Sc a avut contract de închiriere doar până la data de 1.08.2006, astfel că se va calcula chiria plătită de această societate doar pentru perioada 18 mai - 1 august 2006.Calculând chiria totală pentru perioada arătată din anul 2006, rezultă o valoare a despăgubirilor de 1231 lei, care va trebui plătită reclamantului de către pârât, ca posesor de rea credință.
Recursul declarat de pârât se va respinge ca nefondat.
Apărarea pârâtului recurent în sensul că nu este proprietarul construcțiilor edificate pe teren nu poate înlătura obligația de demolare impusă de instanță. În primul rând, primăria, ca reprezentant al unității administrativ teritoriale și al comisiei de fond funciar, are obligația de a pune în posesie pe reclamant asupra terenului reconstituit, neafectat de sarcini față de terți.
În al doilea rând, cât timp pârâtul a încasat de la agenți economici chirie pentru folosința spațiilor comerciale, rezultă că aceștia nu sunt proprietari ai respectivelor spații, ci simplii detentori. Chiar dacă raporturile contractuale avute cu primărie ar fi privit doar terenul pe care este amplasat chioșcul în care fiecare societate desfășura activitatea comercială, iar construcția ca atare nu era proprietatea pârâtei, aceasta poate cere foștilor săi chiriași să își ridice construcțiile întrucât a expirat termenul pentru care terenul a fost închiriat, iar ocupațiunea în continuare a terenului este fără titlu.
În orice condiții, primăria este cea care trebuie să ia toate măsurile pentru elibera terenul, iar nu reclamantul.
Cât privește obligația de a asigura drenarea apelor pluviale, instanța apreciază că raporturile de vecinătate aflate între părți ( terenul reclamantului învecinându-se cu terenul administrat de pârâtă) impun pârâtei să își exploateze fondul astfel încât să aducă fondului învecinat cât mai puține prejudicii.
Starea de fapt, reținută de instanțele de fond și care nu poate face obiectul criticilor din recurs, este în sensul că apele pluviale afectează terenul reclamantului, existând astfel obligația de a monta tuburi de scurgere pe domeniul public.
Potrivit art. 321, recurusl se va respinge, întrucât criticile aduse de recurenta pârâtă nu se regăsesc în dispoz. art. 304, hotărârea pronunțată fiind legală sub aspectul soluționării a două capete de cerere în obligație de a face.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamantul împotriva deciziei civile nr. 303 din 10 septembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Gorj în dosar nr-, în contradictoriu cu pârâta PRIMĂRIA COMUNEI.
. Modifică în parte decizia civilă nr. 303 din 10 septembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Gorj în dosar nr-.
Admite în parte cererea în pretenții formulată de reclamantul.
Obligă pârâta către reclamant la plata sumei de 1231 lei pretenții pt. perioada 18.05.2006 -31.12.2006. Menține restul dispozițiilor deciziei.
Respinge recursul declarat de pârâta PRIMĂRIA COMUNEI împotriva aceleiași decizii.
Decizie irevocabilă
Pronunțată în ședința publică de la 12 Ianuarie 2009
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, |
Red./tehnored. GI
4 ex/22.01.2009
Jud. apel -,
Jud. fond -
Președinte:Gabriela IonescuJudecători:Gabriela Ionescu, Tania Țăpurin, Costel Drăguț
