Obligație de a face. Decizia 1658/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și asigurări sociale
pentru minori și familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 1658/R/2008
Ședința publică din data de 12 septembrie 2008
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Valentin Mitea vicepreședintele Curții de Apel Cluj
JUDECĂTORI: Valentin Mitea, Denisa Băldean Lucia Ștețca președintele secției
- -
Grefier: - -
S-a luat în examinare, în vederea pronunțării, recursul declarat de reclamantul recurent împotriva deciziei civile nr.21/A din 7 martie 2008, pronunțată de Tribunalul Bistrița - în dosarul nr- privind și pe pârâții intimați REGIA NAȚIONALĂ A PĂDURILOR - ROMSILVA- DIRECȚIA SILVICĂ B, OCOLUL SILVIC și INSTITUTUL DE CERCETĂRI ȘI AMENAJĂRI SILVICE PENTRU OCOLUL SILVIC, având ca obiect obligația de a face.
Dezbaterea în fond a cauzei a avut loc în ședința publică din 5 septembrie 2008, când părțile prezente au pus concluzii care au fost consemnate în încheierea ședinței publice din aceeași dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
La data de 11 septembrie 2008, pârâtul intimat Institutul de Cercetări și Amenajări Silvice a depus la dosar concluzii scrise.
CURTEA:
Deliberând, reține că prin sentința civilă nr.284/2007 din 02.05.2007 Judecătoriei Beclean, pronunțată în dosarul nr-, a fost respinsă ca nefondată acțiunea civilă înaintată de reclamantul împotriva pârâtelor Regia națională a Pădurilor - ROMSILVA, Direcția Silvică B și Ocolul Silvic, având ca obiect obligarea pârâtelor la a-i vinde reclamantului imobilul cu destinația de locuință situat în localitatea,- județul B
Totodată, a fost respinsă ca nefondată excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut, în esență, următoarele:
Reclamantul a avut calitatea de chiriaș al imobilului în litigiu, conform contratului încheiat la data de 30.12.2001, pentru o durată de 5 ani.
Imobilul în litigiu se află în patrimoniul Ocolului Silvic, iar față de expirarea contractului de închiriere reclamantului i s-a cerut de către pârâtă, prin adresa nr. 2465/02.06.2006, să elibereze și să predea locuința.
Dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, invocate de reclamant în motivarea acțiunii de față, nu sunt aplicabile în cauză, imobilul în litigiu nefiind preluat abuziv de către Stat de la persoane fizice.
Reclamantul nu a făcut nici dovada că și-a exprimat voința de a cumpăra apartamentul, el formulând doar o cerere de prelungire a contractului de închiriere cu încă 2 ani.
Apartamentul se află în incinta Ocolului Silvic (împreună cu alte 3 apartamente), astfel că el trebuie considerat locuință de intervenție, ceea ce îl exceptează de la vânzarea către chiriași, conform art. 7 din Legea nr. 85/1992.
Calificarea ca locuință de intervenție rezultă exclusiv din faptul că este destinată îndeplinirii atribuțiilor de serviciu ale personalului angajat al pârâtei; aceasta fiind obligată să asigure cazare pentru propriul personal, în condițiile în care pârâta are în administrare o suprafață de câteva mii de hectare de teren.
Împotriva sentinței a declarat recurs, respins ca nefondat prin decizia civilă nr.21/A/ din 07 martie 2008 Tribunalului Bistrița N.
Motivând decizia, Tribunalul a arătat că în mod corect prima instanță a calificat locuința în litigiu ca fiind de intervenție, după cum în mod corect s-a apreciat și că la data de 01.06.2006 a expirat contractul de locațiune încheiat în favoarea reclamantului, neintervenind nici tacita locațiune.
Blocul format din patru apartamente a fost construit în perioada 1973-1974, odată cu sediul Ocolului Silvic, în aceeași incintă și aprobat prin aceeași investiție.
Prin modul de situare a blocului de apartamente în imediata apropiere a Ocolului Silvic rezultă cu evidență că destinația apartamentelor a fost cea stabilită prin actele de investiție, anume pentru încheierea către personalul care îndeplinește activități ce necesită prezența permanentă sau în caz de urgență în cadrul unităților.
Dacă inițial apartamentul a avut caracter de locuință de serviciu, prin Hotărârea nr. 8 din 13 noiembrie 2003 Consiliului de Administrație al regiei Naționale a Pădurilor, necontestată în condițiile legii, s-a hotărât că toate locuințele de serviciu din patrimoniul Regiei devin locuințe de intervenție, ceea ce înseamnă că și apartamentul în litigiu a devenit locuință de intervenție.
În contractul de închiriere încheiat cu reclamantul s-a stipulat, la art. 10, dreptul consiliilor de administrație sau al conducerilor unităților de a defini locuințele de intervenție și de a stabili în ce condiții se pot vinde locuințele de serviciu, ceea ce, de asemenea, trimite la concluzia că apartamentul în litigiu nu se poate vinde, fiind locuință de intervenție.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul, solicitând modificarea ei în sensul admiterii apelului și a acțiunii, deoarece:
a) Deși contractul de închiriere a expirat la data de 01.06.2006, reclamantul a continuat să folosească spațiul închiriat, în vreme ce pârâta a acceptat să primească plata chiriei. În cuprinsul contractului se menționează că acesta este guvernat de Legea nr. 114/1996, în raport de care reînnoirea contractului poate fi expresă, dar și tacită, aceasta din urmă rezultând din folosința locuinței de către chiriaș, dacă locatorul nu s-a opus continuării raporturilor de locațiune prin anunțarea concediului înainte de expirarea termenului contractual sau dacă locațiunea tacită nu a fost exclusă printr-o clauză expresă din contractul inițial.
Față de această stare de fapt și ținând totodată seama de prevederile OUG nr. 40/1999, rezultă că în ce privește contractul încheiat între părți în anul 1998, acesta a fost prelungit pe durată nedeterminată, reclamantul având calitatea de a solicita vânzarea către el a apartamentului.
b) Apartamentul în litigiu a fost construit din fondurile locatorului, astfel că el intră sub incidența prevederilor Legii nr. 85/1992, putând fi vândut către reclamant.
În mod greșit au reținut instanțele că apartamentul reprezintă locuință de intervenție în temeiul Hotărârea nr. 8 din 13.05.2003 a Consiliului de Administrație al regiei Naționale a Pădurilor, această hotărâre nereferindu-se la imobilele de natura celui în cauză, întrucât ea este dată ulterior apariției Legilor nr. 61/1990 și nr. 85/1992, astfel că nu se poate avea nici o consecință cu privire la acest apartament. Mai mult, hotărârea este ulterioară contractului de închiriere, ceea ce face ca ea să nu poată avea efecte retroactive, fiind de văzut și că se referă la situația contractelor de închiriere pentru locuințele Direcției de creștere, exploatare și ameliorare a cabalinelor din comuna, iar nu la locuințele de natura celei în litigiu.
Faptul că apartamentul în litigiu nu este un apartament de intervenție este dovedit și de împrejurarea că în art. 3 al contractului de închiriere se menționează că la expirarea termenului închirierii contractului se va încheia cu soțul rămas în locuință, iar în lipsă de soț cu unul dintre membrii familiei cu care chiriașul a locuit.
c) În cazul recurentului sunt incidente dispozițiile art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, imobilul fiind construit din fonduri ale statului anterior intrării în vigoare a acestei legi și neavând calitatea de locuință de intervenție la data apariției Decretului Lege nr. 61/1990 și a Legii nr. 85/1992.
Intimatul Institutul de Cercetări și Amenajări Silvice a formulat întâmpinare (fila 19), solicitând respingerea recursului ca nefondat.
Cu privire la acest recurs Curtea are în vedere următoarele:
Într-adevăr, reînnoirea unui contract de închiriere poate interveni numai în temeiul unui acord de voință al părților, acorda care poate fi expres, dar și tacit, în acest din urmă caz el putând rezulta din lăsarea chiriașului în spațiu de către locator, conjugată cu plata chiriei de către chiriaș și acceptarea de către locator. Când însă o asemenea înțelegere lipsește, una dintre părți denunțând contractul, acesta își încetează existența.
În cauză, trebuie avut în vedere că între reclamant, ca locatar, și Institutul de Cercetări și Amenajări Silvice Filiala C-N, ca locator, s-a încheiat cu privire la apartamentul în litigiu contract de închiriere pentru perioada 01.06.2001-01.06.2006 (fila 3 dosar Judecătorie), însă la expirarea acestei durate, anume la data de 02.06.2006, Direcția Silvică B - Ocolul Silvic a emis adresa nr. 2465/02.06.2006 (fila 5 dosar Judecătorie) prin care i-a solicitat reclamantului eliberarea și predarea locuinței ca urmare a expirării perioadei de închiriere.
Astfel fiind, este de considerat că tacita locațiune, ca formă de prorogare a contractului inițial, nu a operat, reclamantul pierzându-și calitatea de chiriaș.
Este de observat, de altfel, că doar ulterior acestei adrese, anume la 09.06.2006, reclamantul a solicitat prelungirea contractului de închiriere pentru încă doi ani (fila 6), fără fi cerut însă, nici la această dată și nici anterior, cumpărarea apartamentului.
Pe cale de consecință, este de considerat că atâta vreme cât în perioada în care avut calitatea de chiriaș reclamantul nu a solicitat cumpărarea, invocând în favoarea sa prevederile art.7 ale Legii nr. 85/1992, după pierderea acestei calități el a pierdut și dreptul de a solicita cumpărarea apartamentului.
O asemenea concluzie este impusă prin prevederile art. 7alin. 1 din Legea nr. 85/1992, în raport de care "locuințele construite din fondurile economice sau bugetare de stat, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului".
Rezultă, așadar, că cea dintâi condiție pretinsă de lege pentru cumpărare este aceea ca, la data formulării cererii de achiziție, solicitantul să aibă calitatea de chiriaș, ceea ce,per a contrario, implică și consecința potrivit căreia cei care nu au avut niciodată ori au pierdut această calitate nu mai au dreptul de a pretinde cumpărarea.
În cauză, această din urmă situație este prezentă, reclamantul neformulând cerere de cumpărare a apartamentului în perioada în care a avut calitatea de chiriaș.
Toate cele de mai sus sunt suficiente concluziei că acțiunea de față a fost respinsă cu respectarea legii, motivele înfățișate de C fiind de natură a susține o asemenea soluție.
Suplimentar, Curtea înțelege a arăta și că în mod corect au statuat instanțele că locuința este una de intervenție și, deci, exceptată de la vânzarea către chiriași în baza dispozițiilor art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992, căci modul de situare a ei, anume în imediata apropiere a Ocolului Silvic, într-un bloc de locuințe ce cuprinde încă trei apartamente și care a fost edificat pe un teren atribuit în acest scop evidențiază că este vorba despre un apartament destinat cazării personalului Ocolului Silvic care, prin contractul de muncă, îndeplinește activități sau funcții ce necesită prezența permanentă sau în caz de urgență, în cadrul unităților. Or, fiind vorba despre o locuință de intervenție, aceasta nu putea fi vândută, așa, cum în mod limpede se arată în art.7 alin.7 din Legea nr. 85/1992.
Împrejurarea că, inițial, apartamentul a fost calificat ca locuință de serviciu, iar nu de intervenție, se datorează faptului - bine relevat de către instanța de apel - că la data edificării blocului din care face parte și apartamentul litigios Legea nr. 85/1992 nu se afla încă adoptată, atunci fiind în vigoare Legea nr. 5/1973, însă aceasta nu făcea vorbire despre categoria locuințelor de intervenție, ci doar despre aceea a locuințelor de serviciu (art. 55).
Sunt întemeiate susținerile recurentului potrivit cărora prin Hotărârea nr. 8/2003 a Regiei Naționale a Pădurilor nu s-ar fi putut schimba categoria de clasificare a unor locuințe, în sensul că unele locuințe de serviciu urmează a fi considerate locuințe de intervenție, căci o asemenea hotărâre, ca act juridic unilateral, nu ar putea produce efecte în contra unor terți câtă vreme prin ea s-ar contraveni unor dispoziții legale imperative, precum cele care stabilesc criteriile în raport de care o locuință poate fi considerată de intervenție sau de serviciu.
Hotărârea nr. 8/2003, sus evocată, nu reprezintă însă, în cauza de față, un act juridic de care să depindă soluționarea procesului, căci calificarea apartamentului în litigiu ca locuință de intervenție rezultă din însăși prevederile art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992, fără a mai fi necesară luarea în considerare a celor dispuse prin Hotărârea nr. 8/2003 a Regiei Naționale a Pădurilor.
În raport de cele precedente, recursul se va respinge, instanțele hotărând în mod legal că acțiunea reclamantului trebuia respinsă ca nefondată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul împotriva deciziei civile nr. 21/A din 07 martie 2008 Tribunalului Bistrița N, pronunțată în dosarul nr-, pe care o menține.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 12.09.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER
- - - - - - - -
red.VM/dact.MM
2ex.
Jud.fond:
Jud.apel: /
Președinte:Valentin MiteaJudecători:Valentin Mitea, Denisa Băldean Lucia Ștețca
