Obligație de a face. Decizia 307/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI
ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ nr. 307/
Ședința publică din 30 septembrie 2009
Completul de judecată constituit din:
PREȘEDINTE: Daniela Petrovici
JUDECĂTOR 2: Gabriel Lefter
JUDECĂTOR 3: Mihaela Ganea
Grefier - - -
Pe rol, soluționarea recursului civil formulat de recurenta pârâtă Regia Autonomă Exploatarea Domeniului Public și Privat () C, cu sediul în C, b-dul 1 -, nr. 21, - parter, împotriva deciziei civile nr.3, pronunțată de Tribunalul Constanța la data de 09 ianuarie 2009, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant, domiciliat în C,-, având ca obiectobligația de a face.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 23 septembrie 2009, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre; completul de judecată, în temeiul dispozițiilor art. 156 alin.2 Cod procedură civilă, a încuviințat cererea intimatului reclamant, de amânare a pronunțării la data de 30 septembrie 2009, pentru a i se da posibilitatea să depună la dosar concluzii scrise, detaliate, dată la care a soluționat astfel:
CURTEA
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecătoriei Constanta la data de 07.02.2008, reclamantul a chemat in judecata pe pârâta Constanta, solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună obligarea pârâtului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru apartamentul situat in Constanta- în conformitate cu prevederile Legii nr.112/1995.
În motivarea cererii sale, reclamantul a arătat că apartamentul i-a fost repartizat in anul 2000 și s-a încheiat contract de închiriere cu valabilitate pana in anul 2009, dar pârâta refuza perfectarea actelor de vânzare, cu toate ca cererea in revendicarea imobilului a fost respinsa.
Prin sentința civila nr.7635/02.05.2008, Judecătoria Constantaa admis acțiunea si a obligat pârâta sa încheie contractul de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul in cauză, apreciind - prin raportare la dispozițiile art.9 din Legea nr.112/1995 - ca fiind întrunite in persoana reclamantului condițiile prevăzute de textul de lege menționat.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs pârâta Constanta care a criticat soluția adoptat sub aspectul dezlegării de drept dată cererii de obligarea pârâtei la perfectarea actului de vânzare-cumpărare.
In dezvoltarea motivelor de recurs, pârâta a susținut ca prima instanță a făcut o aplicare greșită a dispozițiilor legale incidente in cauza deoarece, prin art.9 din Legea nr.112/1995, legiuitorul a înțeles să confere chiriașilor un drept de preferința la cumpărarea apartamentului deținut de acesta și doar în condițiile in care proprietarul va dori sa-l înstrăineze; de aceea s-a solicitat reformarea în tot a soluției primei instanțe cu consecința respingerii acțiunii ca nefondată.
Prin decizia civila nr.03/09.01.2009, Tribunalul Constantaa respins apelul ca nefondat, confirmând soluția primei instanțe care în mod legal a reținut refuzul nejustificat al pârâtului și a admis acțiunea.
Tribunalul a reținut că, din interpretarea dispozițiilor art.9 alin 1 din Legea nr.112/1995, rezultă neîndoielnic vocația la cumpărare a chiriașilor, în limita drepturilor locative conferite acestora prin contractele de închiriere valabil încheiate.
Astfel, tribunalul a considerat că refuzul pârâtului, motivat de faptul că dreptul chiriașului este unul virtual, încă nenăscut atâta timp cât deținătorul imobilului nu s-a hotărât să-l înstrăineze, nu avea temei în legislația actuală.
Cum în speța de față, reclamantul a făcut dovada dreptului de folosință pe care îl are asupra apartamentului în baza contractului de închiriere, iar din lucrările dosarului rezultă că cererea de restituire în natură a imobilului a fost respinsă și această decizie nu a mai fost ulterior contestată, s-a apreciat că în mod legal instanța de fond a admis acțiunea.
Împotriva acestei decizii, considerată netemeinică și nelegală, a declarat recurs pârâta C, solicitând admiterea apelului și respingerea acțiunii reclamantului.
In motivarea căii de atac s-a arătat Legea nr. 112/1995, este un act normativ inaplicabil la acest moment, de vreme ce locuințele aflate în proprietatea Consiliului Local C și în administrarea C se vând sub imperiul altui act normativ, respectiv nr. 37/2002, care stabilește metodologia de vânzare a bunurilor imobile aparținând domeniului privat al Municipiului C.
De asemenea, s-a precizat că C nu a refuzat vânzarea imobilului pe care intimatul reclamant îl deține în baza contractului de închiriere și, totodată, îndeplinește și celelalte condiții cerute de lege, doar că această vânzare nu se poate face decât sub imperiul unui act normativ actual, respectiv nr. 37/2002.
Analizând decizia prin prisma motivelor de nelegalitate dezvoltate de recurentă și prevăzute de art. 304 pct.8 și pct.9 Cod pr.civilă, curtea consideră că acestea este neîntemeiat și urmează a fi respins.
Intimatul ocupă imobilul situat în C,-, în baza unui contract de închiriere încheiat inițial la 23.05.2000, prelungit în baza nr.OUG 8/2004 până la 08 aprilie 2009.
Pentru acest imobil, numita a formulat o notificare de restituire în baza Legii nr. 10/2001; solicitarea sa a fost respinsă prin dispoziția nr. 2707 din 30.08.2006 a Primarului Municipiului C care a constatat că petenta nu face dovada calității de proprietar și persoană de la care s-a preluat și o calitate de persoană îndreptățită; decizia nu a fost contestată în justiție (adresa nr. 55544/2008 a Primăriei C - fila 35 dosar Judecătorie C).
De-a lungul timpului, chiriașul a formulat mai multe cereri de cumpărare a imobilului (nr. 9523 din 08 septembrie 2004, nr. 1330 din 10 februarie 2007, nr. 8283 din 28 iulie 2004, nr. 665 din 20 ianuarie 2006 înregistrate la.) cărora recurenta nu le-a formulat nici un răspuns.
Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995, chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului. excepție de la prevederile alin. 1 chiriașii titulari sau membrii familiei lor - soț, soție, copii minori - care au dobândit sau au înstrăinat o locuință proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu.
De asemenea, sunt exceptate de la vânzare apartamentele care, la data intrării în vigoare a legii, beneficiază de dotări speciale, cum sunt: piscină, saună, seră, cramă, bar, vinotecă sau cameră frigorifică. (art.10)
situația juridică a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, Legea nr. 112/1995 a stabilit îndreptățirea foștilor proprietari (sau a moștenitorilor acestora) - persoane fizice - ai imobilelor cu destinația de locuințe, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu, și care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, beneficiul unor măsuri reparatorii prevăzute de această lege (art. 1).
Deși vizează o situație cu largă acoperire, legea avea un câmp foarte restrâns de ipotezei în care foștii proprietari (sau moștenitorii acestora) ar beneficia de restituirea apartamentelor în materialitatea lor.
Astfel, art.2 al legii statuează că persoanele prevăzute la art. 1 beneficiază de restituirea în natură, prin redobândirea dreptului de proprietate asupra: 1. apartamentelor în care locuiesc în calitate de chiriași sau 2. celor care sunt libere, iar pentru celelalte apartamente primesc despăgubiri în condițiile art. 12. (și acestea plafonate de art. 13 alin. 2 la maximum suma veniturilor salariale medii pe economie ale unei persoane pe o perioadă de 20 de ani, calculată la data stabilirii, despăgubiri plătibile într-un interval cuprins între 12 și 24 de luni de la emiterea actului de acordare a despăgubirilor).
Având în vedere definiția legală a noțiunii de apartament în sensul Legii nr. 112/1995 - locuință compusă din una sau mai multe camere, cu dependințele, garajele și anexele gospodărești aferente, inclusiv camere de serviciu, poduri, pivnițe, magazii și altele asemenea, indiferent dacă sunt situate la același nivel sau la niveluri diferite și care, la data trecerii în proprietatea statului, constituia o singură unitate locativă de sine stătătoare, așa cum a fost determinată prin construcție (art.3) - și faptul că doar în două situații limitativ prevăzute de lege (apartamentele sunt libere sau sunt ocupate de foștii proprietari în calitate de chiriași), legiuitorul a simțit nevoia stabilirii și a situației legale a apartamentelor care nu se pot restitui în natură - și care, pe cale de interpretare a actului normativ, constituie regula.
Împrejurarea că restituirea în natură constituia doar o situație de excepție, a făcut ca Legea nr. 112/1995 să constituie o reglementare cu largă aplicare a imobilelor cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului și ocupate de chiriași.
Aceasta deoarece, pe de o parte, având în vedere începuturile îndepărtate din punct de vedere cronologic procesului naționalizare a imobilelor, făcea mai greu găsirea în practică a situației în care foștii proprietari încă mai locuiau în apartamentele ce le aparținuseră; pe de altă parte, cum actele de naționalizare vizau imobilele clădite care aparțin foștilor industriași, foștilor moșieri, foștilor bancheri, foștilor mari comercianți si celorlalte elemente ale marii burghezii; imobilele clădite care erau deținute de exploatatorii de locuințe (art.1 pct.1 și 2 din Decretul nr. 92/1950, spre ex.), era foarte puțin probabil ca, de la persoanele vizate, să fie preluate doar un singur apartament.
Cum, potrivit art. 28 din lege, acesta a intrat în vigoare la 28 ianuarie 1996, rezultă că, de la 28 iulie 1996 (art.14) devin aplicabile dispozițiile art.9.
Articolul în cauză (împreună cu alte prevederi legale, spre ex.13), constituie o promisiune de vânzare pe care, prin intermediul legii, statul - în calitate de proprietar - a face chiriașilor.
Prin intermediul acestor promisiuni, locatorul-proprietar prevăzând un eventual interes pentru locatar de a dobândi proprietatea bunului pe care îl are doar în folosință, se angajează să vândă la un preț determinat, dacă chiriașul își manifestă consimțământul de a-l cumpăra.
Deși, în principiu, pentru astfel de promisiuni de vânzare, se defige și un termen în care trebuie exprimat acordul la actul proiectat, totuși, un astfel de termen nu poate fi considerat decât o clauză care ar ține cel mult de natura promisiunii și, în nici un caz, de existența unui astfel de contract unilateral.
De aceea, cum oferta conținută de art.9 alin.9 din Legea nr. 112/1995 nu este instituită sub imperiul unui termen, rezultă că "opțiunea" chiriașului este producătoare de eficiență juridică ori de câte ori este manifestată în condițiile textului în cauză.
O promisiune de vânzare acceptată constituie, în mod neîndoielnic, un contract, dar nu înseamnă însăși vânzarea - fiind distinctă de aceasta - pentru că nu poate produce efectele unei vânzări (strămutarea proprietății unui bun din patrimoniul vânzătorului în cel al cumpărătorului în schimbul prețului.)
Promisiunea de vânzare acceptată este, de fapt, un antecontract care dă naștere unui drept de creanță prin care ambele părți se obligă să încheie pe viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare.
De aceea, dacă bunul se găsește în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale la încheierea contractului (în situația promisiunii conținute de art.9, dobândirea unei locuințe după acceptarea promisiunii, spre exemplu), în lumina principiului executării în natură a obligației și a reparării în natură a pagubelor, beneficiarul promisiunii poate solicita, în temeiul art. 1073 și 1077 Cod civil, pronunțarea unei hotărâri prin care debitorul obligației să fie ținut la respectarea angajamentului său.
Recurenta C contestă, în privința cerinței de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, însăși existența obligației de a vinde și situația că vânzarea ar trebui făcută în baza unui alt act normativ o hotărâre a Consiliului Local
După cum a reieșit din cele expuse anterior, art.9 instituie - în condițiile acceptării promisiunii de vânzare - o obligației cu caracter determinat, cert: vânzarea apartamentului deținut de chiriaș la prețul determinat conform art. 13 alin. 1 din lege.
Este atinsă astfel și problema aplicabilității nr. 37/2002, care ar avea ca efect în cauză, vânzarea apartamentului la prețul de circulație.
Deoarece actul invocat - o hotărâre a unui consiliu local - poate conține numai norme de punerea în executare a legii și nu de modificare a acesteia, iar ipoteza care a stat la baza edictării lui era intenția de vânzare a tuturor bunurilor ce aparțin domeniului privat al municipiului C (văzute ca și categorie generică) pe când Legea nr. 112/1995 reglementează situația juridică a unei grupe anume de bunuri - apartamente trecute în proprietatea statului ce nu au fost restituite foștilor proprietari în baza Legii nr. 112/1995, rezultă că nr. 37/2002 nu are aplicabilitate în cauză.
De aceea, prețul vânzării nu poate fi decât cel stabilit conform art. 13 alin.1 din Legea nr. 112/1995.
Stabilirea acestui preț era o condiție esențială de valabilitate a promisiunii de vânzare în lipsa căruia art.9 ar fi conținut doar un drept de preempțiune - un drept prioritar la cumpărare ce afectează doar în mică măsură dreptul proprietarului de a dispune liber (exclusiv și absolut) de bunul său: dreptul de a-și alege cocontractantul la un preț ce corespunde jocului dintre cerere și ofertă.
Cum însă, prin art.9 din legea nr. 112/1995 s-a prevăzut - în cazul acceptării promisiunii de vânzare la un preț determinat - obligația statului de a vinde chiriașului apartamentul pe care îl ocupă în temeiul unui contract de locațiune valabil, în mod corect a fost respins apelul.
PENTRU ACEST MOTIV,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca neîntemeiat recursul civil formulat de recurenta pârâtă Regia Autonomă Exploatarea Domeniului Public și Privat () C, cu sediul în C, b-dul 1 -, nr. 21, - parter, împotriva deciziei civile nr.3, pronunțată de Tribunalul Constanța la data de 09 ianuarie 2009, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant, domiciliat în C,-, având ca obiectobligația de a face.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 30 septembrie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - - -
Grefier,
Red.hot.jud.fond- -
Red.dec.jud.apelV.
Red.dec.jud.recurs /12.11.2009
gref.AB/2 ex./17.11.2009
Președinte:Daniela PetroviciJudecători:Daniela Petrovici, Gabriel Lefter, Mihaela Ganea
