Obligație de a face. Decizia 973/2008. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 973
Ședința publică de la 19 2008
PREȘEDINTE: Nela Drăguț
JUDECĂTOR 2: Mariana Mudava
JUDECĂTOR 3: Mihaela Loredana
Grefier: -
Pe rol, judecarea recursului formulat de pârâta MONTAJ 1 C, cu sediul în C, str. -, nr. 20, jud. D, împotriva deciziei civile nr. 355 din 25 iunie 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr- și a sentinței civile nr. 3946 din 19 martie 2008, pronunțată de Judecătoria Craiova în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant, domiciliat în C,-, cămin 1,. 201, jud. D, având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal, făcut în ședința publică, au răspuns recurenta pârâtă MONTAJ 1 C, reprezentată de avocat și HG intimatul reclamant, reprezentat de avocat.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier ul de ședință, după care;
Avocat HG, pentru recurenta pârâtă MONTAJ 1 C, a depus la dosar un certificat de grefă eliberat de Judecătoria Craiova din care rezultă că pe rolul acestei instanței se află dosarul nr-, cu termen de judecată la data de 12.12.2008, ce are ca obiect rezilierea contractului de închiriere nr. 363/27.03.2007 și obligarea pârâtului la plata sumei de 2249 lei reprezentând contravaloarea chiriei și întreținerii datorată de acesta pe perioada februarie - septembrie 2008.
În acest sens, a solicitat suspendarea prezentei cauze în baza dispozițiilor art. 244 alin. 1 pct. 1 Cod procedură civilă, până la soluționarea dosarului mai sus menționat, apreciind că există o strânsă legătură între cele două cauze.
A depus la dosar copii de pe acțiunea formulată în dosarul nr-, contractul de închiriere nr. 363/27.03.2007 și listă cu sumele datorate de în perioada februarie - septembrie 2008.
Avocat, pentru intimatul reclamant, a solicitat respingerea cererii de suspendare a cauzei formulată de apărătorul recurentei pârâte, apreciind că prin această cerere se încearcă tergiversarea cauzei. a arătat că din luna februarie 2008, recurenta pârâtă a refuzat să primească plata chiriei de la.
Instanța a respins cererea de suspendare a cauzei în baza dispozițiilor art. 244 alin. 1 pct. 1 Cod procedură civilă, formulată de avocat HG, pentru recurenta pârâtă MONTAJ 1 C, având în vedere că acțiunea de care se prevalează recurenta pârâtă este introdusă la mult timp după pronunțarea hotărârilor judecătorești în prezenta cauză, după formularea recursului, apreciind că prin această cerere se urmărește tergiversarea judecării cauzei.
Nemaifiind cereri de formulat sau excepții de invocat, instanța, constatând cauza în stare de soluționare, a acordat cuvântul asupra recursului.
Avocat HG, pentru recurenta pârâtă MONTAJ 1 C, a solicitat în principal, admiterea recursului potrivit motivelor formulate în scris și susținute oral, casarea ambelor hotărâri pronunțate în cauză și trimiterea cauzei spre competentă soluționare la Tribunalul Dolj - Secția comercială, apreciind că litigiu este de natură comercială, întrucât vânzarea locuinței reprezintă un act de comerț pentru recurenta pârâtă, iar judecata s-a făcut de către secția civilă, necompetentă material.
În subsidiar, a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei civile recurate, iar pe fond respingerea acțiunii ca prematur introdusă, deoarece potrivit art. 7 din Legea nr. 85/1992, vânzarea locuințelor în baza dispozițiilor mai sus menționate se face "la cerere", aceasta constituind o condiție expresă de admisibilitate a acțiunii; fără cheltuieli de judecată.
Avocat, pentru intimatul reclamant, a pus concluzii de respingerea recursului ca nefondat și menținerea ambelor hotărâri pronunțate în cauză ca fiind legale și temeinice. Cu privire la excepția necompetenței materiale a secției civile în soluționarea cauzei, apreciază că este neîntemeiată, întrucât cauza are caracter civil, având ca obiect o obligație de a face, respectiv obligarea recurentei pârâte de a vinde locuința reclamantului în condițiile Legii nr. 85/1992. Această obligație este de natură civilă, nefiind un act de comerț, care să caracterizeze litigiu ca fiind comercial. Mai mult, recurenta pârâtă nu are ca obiect de activitate efectuarea de acte de comerț, de vânzare a locuințelor.
În ceea ce privește prematuritatea introducerii acțiunii, invocată de către recurenta pârâtă, a precizat că la dosar există cererea formulată de reclamant la data de 28.11.2007, prin care solicita cumpărarea locuinței respective. Societatea a făcut o evaluare a locuinței, s-a ajuns la o înțelegere între părți cu privire la vânzarea locuinței, însă părțile nu s-au înțeles asupra prețului locuinței; cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
La data de 03.01.2008, reclamantul a chemat în judecată pe pârâta SC MONTAJ 1 SA C, solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să fie obligată pârâta să vândă, în condițiile Legii 85/1992, locuința situată în C,-, cămin 1, camera 201, jud.
În motivare, s-a arătat că reclamantul deține în calitate de chiriaș al pârâtei o locuință, fostă proprietate de stat. Această locuință este situată în C,-, cămin 1, camera 201, D și este compusă dintr-o cameră, iar B, vestibulul, grupul sanitar și bucătăria sunt comune, ceea ce este inadmisibil.
Precizează că, deținând în calitate de chiriaș locuința sus-menționată, are dreptul de aoc umpăra și, în mod corelativ, pârâta are obligația de a i-o vinde, din moment ce a înțeles să-și exercite dreptul legal prevăzut de lege.
La 06.02.2008, pârâta a formulat întâmpinare, solicitând respingerea acțiunii, arătând că SC MONTAJ 1 SA C deține Căminul de Nefamiliști nr. 1 din-, de la înființare. În anul 1991, atunci când fostul de Generală Construcții Montaj () Daf ost reorganizat, din aceasta reorganizare au rezultat 5 societăți. Căminul de nefamiliști a fost construit în anii 1960 din fondurile proprii ale, împreuna cu alte 4 cămine și o cantină, în ele fiind cazați angajații întreprinderii.
În toamna anului 2007, Consiliul de Administrație al societății a luat hotărârea de a vinde camerele, cu respectarea dreptului de preemțiune al chiriașilor. În acest sens, s-a încheiat un contract cu o societate de experți evaluatori autorizați care au expertizat și evaluat camerele, în baza prevederilor Decretului - Lege nr. 61/1990, ale Legii 85/1992, ale Legii 70/1994. Astfel, prețul stabilit de către societatea respectivă și acceptat de care pârâtă nu reprezintă prețul de circulație de pe piața imobiliară.
Prin sentința civilă nr. 3946 din 19 martie 2008, pronunțată de Judecătoria Craiova, în dosarul nr.51215/2008, fost admisă acțiunea formulată de reclamantul, în contradictoriu cu pârâta SC MONTAJ 1 SA
A fost obligată pârâta să vândă reclamantului, în condițiile Legii 85/1992, imobilul situat în C,-, Cămin de nefamiliști nr. 1, camera 201.
Pentru se pronunța astfel, instanța a reținut că reclamantul ocupă camera nr. 201, Căminul 1, situat în C,-, în baza contractului de închiriere nr. 363/27 martie 2008, în speță fiind incidente dispozițiile art.7 din Legea nr.85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta MONTAJ C, criticând- pentru următoarele motive:
Alegând o procedură contencioasă având ca obiect "obligația de face", reclamantul este ținut să facă dovada refuzului pârâtei de a-i vinde locuința ocupată, ca și condiție de admisibilitate a acțiunii.
Instanța de fond nu a dat dovadă de rol activ, admițând cererea reclamantului fără să existe la dosar nici măcar dovada unei cereri prealabile adresate pârâtei, iar acțiunea este cel puțin prematură, câtă vreme reclamantul nu și-a exprimat intenția de cumpăra.
Apelanta a mai arătat că prima instanță nu a verificat calitatea de chiriaș a reclamantului și că la dosar nu există dovada achitării chiriei nici la data introducerii cererii, nici la data pronunțării hotărârii.
Tribunalul Dolj, prin decizia civilă nr. 355 din 25.06.2008, a respins apelul declarat de pârâta SC MONTAJ 1 SA C, împotriva sentinței civile nr.3946 din 19 martie 2008, pronunțată de Judecătoria Craiova, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant.
A obligat apelantul pârât la plata, către intimatul reclamant, sumei de 1000 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța astfel, tribunalul a constatat că prima instanță a făcut o corectă aplicare dispozițiilor legale incidente în speță.
Motivele de apel referitoare la inexistența refuzului pârâtei de a-i vinde reclamantului locuința, în condițiile Legii nr.85/1992, nu pot fi primite având în vedere faptul că refuzul acesteia este clar exprimat prin chiar întâmpinarea depusă în dosarul de fond, în cuprinsul acesteia arătându-se că pârâta este o societate cu capital integral privat și că această situație îi conferă dreptul de a stabili un preț de vânzare fără să țină seama de actele normative invocate de reclamant, din aceste susțineri ale pârâtei rezultând cu claritate negarea drepturilor subiective ale reclamantului și refuzul de a- vinde locuința deținută în baza contractului de închiriere.
Faptul că nu s-a depus la dosar o cerere de cumpărare, în baza Legii nr.85/10992, adresată de reclamant pârâtei înainte de introducerea acțiunii în instanță nu poate constitui un motiv de reformare a sentinței atacate, deoarece starea de fapt dedusă judecății este, într-adevăr, cea susținută de reclamant în motivarea în fapt a acțiunii introductive, prin care se invocă refuzul nejustificat al pârâtei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare. De altfel, formularea și înregistrarea unei cereri de cumpărare nu reprezintă o "condiție de admisibilitate" a acțiunii, așa cum susține apelanta, neexistând o procedură prealabilă reglementată de lege care să atragă incidența dispozițiilor art. 109, alin.2 Cod pr. civ. iar pentru considerentele expuse anterior referitoare la refuzul pârâtei de a încheia contractul, acțiunea nu poate fi considerată nici prematură, reclamantul justificându-și atât dreptul subiectiv, cât și interesul actual și născut.
Nefondat este și motivul de apel referitor la faptul că instanța nu ar fi verificat calitatea de chiriaș a reclamantului. Sub acest aspect, tribunalul a reținut, în primul rând, că apelanta pârâtă nu a formulat o asemenea apărare în fața primei instanțe și nu a negat calitatea de chiriaș a reclamantului; în al doilea rând apelanta nu a susținut, nici măcar în motivele de apel, o stare de fapt concretă, constând în neachitarea chiriei de către reclamant, ci susține doar că nu s-au depus la dosar chitanțele de achitare a chiriei. Or, pentru a dovedi temeinicia acțiunii promovată, reclamantul nu era ținut să depună la dosar chitanțele de plată chiriei, care nu au fost solicitate de nici o parte din proces în dovedirea vreunei susțineri. Totodată, instituția juridică rezilierii contractului de întreținere, invocată de apelantă, nu operează de drept, ci are caracter judiciar, instanța nefiind însă investită cu o cerere în acest sens în prezentul cadru procesual.
În termen legal, împotriva ambelor hotărâri a declarat recurs pârâta MONTAJ 1 C, considerându-le nelegale și netemeinice deoarece s-a judecat cauza cu încălcarea competenței materiale a instanței comerciale, vânzarea locuinței reprezentând un act de comerț pentru pârâtă; s-a admis acțiunea în obligație de a face fără a se ține cont că reclamantul nu a formulat o cerere prealabilă în vederea executării acestei obligații, în condițiile legii; nu s-a ținut cont de faptul că reclamantul nu are calitate de chiriaș, situație în care acțiunea nu poate fi admisibilă.
Criticile formulate nu sunt întemeiate, având în vedere următoarele considerente:
Atât instanța de fond cât și tribunalul au judecat cauza cu respectarea competenței materiale a instanței civile, obligația de a vinde, stabilită în sarcina reclamantei, neconstituind un fapt de comerț, în sensul art. 4 din Codul d e comerț, potrivit căruia sunt fapte de comerț și obligațiunile unui comerciant dacă nu sunt de natură civilă sau, dacă contrariul nu rezultă chiar din conținutul actului.
Vânzarea-cumpărarea ce face obiectul obligației de a face din prezenta cauză se întemeiază pe dispoz. Lg. 85/1992 și a DL. 61/1990, legi prin care s-a urmărit de către stat promulgarea unei norme de justiție socială, prin care s-a dat posibilitatea chiriașilor să cumpere locuințele la construirea cărora au participat direct sau indirect în vechiul sistem statal juridic.
Având în vedere că aceste locuințe se aflau în proprietatea statului și erau administrate prin întreprinderile pentru vânzarea locuințelor și oficiile specializate, a fost adoptat DL 61/1990, prin care s-a dat posibilitatea ca aceste întreprinderi să vândă chiriașilor în condițiile acestei legi locuințele închiriate.
Prin Lg. 85/1992 s-a extins domeniul de aplicare al legii, deoarece prin art. 1 s-a dat posibilitatea de a fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere locuințele construite din fondurile statului și deținute de unitățile economice, în condițiile DL 61/1990, astfel încât calitatea de vânzător nu au mai avut numai întreprinderile specializate pentru vânzarea locuințelor, ci și unitățile economice sau bugetare de stat, chiar dacă ulterior au devenit societăți comerciale, cu condiția ca respectivele locuințe să fi fost construite din fondurile acestor unități până la data intrării în vigoare a legii.
Este evident că legea nu a avut în vedere vânzarea de locuințe, ca activitate comercială, așa cum este definită de art. 3 din Codul d e comerț, ci a impus o obligație legală acestor unități de a vinde, vânzarea fiind privită ca un raport juridic de drept civil, atât timp cât vânzarea în condițiile Lg. 85/1992 se poate încheia la cererea expresă a locatarului, acesta fiind singurul care are drept de opțiune de a cumpăra sau nu. Odată manifestată voința locatarului, în sensul perfectării vânzării-cumpărării, societatea comercială nu poate refuza încheierea actului, Lg. 85/1992 instituind o obligație legală în sarcina acesteia.
Prin urmare, față de conținutul legilor nu se poate susține că activitatea de vânzare a locuinței, la cererea locatarului, constituie un fapt de comerț ca profesiune obișnuită, pentru a se putea considera că litigiul ce ar apare între locator și locatar ar fi de natură comercială.
Raporturile juridice stabilite sunt raporturi de închiriere, așa cum sunt prevăzute de Codul civil și Lg. 5/1973, în vigoare la momentul intrării în vigoare a acestor legi speciale, în cadrul cărora locatorul are obligația de a vinde locuința închiriată dacă locatarul solicită încheierea acestui act juridic.
În ceea ce privește critica legată de soluționarea pe fond a cauzei, în sensul că acțiunea a fost admisă fără ca locatarul să fi adresat o cerere pârâtei în vederea vânzării locuinței, urmează a se avea în vedere că, în dosarul de apel, la fila 13, se află cererea nr. 1702/28.11.2007, prin care se solicita de chiriaș cumpărarea garsonierei 201.
Prin urmare, chiriașul și-a manifestat voința în sensul de a cumpăra locuința închiriată și de altfel, prin întâmpinarea formulată în dosarul de fond, pârâta nu a invocat acest aspect care a fost formulat ca o critică atât în apel cât și în recurs, dimpotrivă, prin motivarea întâmpinării, a arătat că părțile au avut divergențe privind stabilirea prețului de cumpărare a acestei locuințe, preț care nu face obiectul prezentei cauze.
S-a invocat de pârâta recurentă că reclamantul nu are calitatea de chiriaș, deoarece nu a achitat chiria, situație în care nu sunt aplicabile dispoz. Lg. 85/1992.
Din actele noi depuse în recurs, respectiv certificatul din dosarul nr. 22973/-, eliberat de Judecătoria Craiova, copia acțiunii civile și a tabelului privind situația chiriilor restante, rezultă că, la data de 12.11.2008, pârâta recurentă a formulat acțiune civilă împotriva reclamantului - chiriaș, pentru rezilierea contractului de închiriere și obligarea acestuia la plata chiriei restante pe perioada februarie 2008-septembrie 2008.
La dosarul cauzei se află contractul de închiriere încheiat de reclamant și pârâtă, la 27.03.2007, prin urmare este demonstrată calitatea de chiriaș a reclamantului, deoarece la momentul judecării cauzei în toate cele trei etape de judecată acest contract există, nefiind desființat.
Reclamantul a formulat acțiunea la data de 3.01.2008, iar sentința civilă a fost pronunțată la 19.03.2008, decizia civilă care are caracter executoriu a fost pronunțată la 25.06.2008, iar acțiunea în rezilierea contractului de închiriere a fost declarată pe data de 12.11.2008, ceea ce demonstrează că scopul acestei acțiuni a fost acela de a nu se executa obligația de a face stabilită prin hotărârile judecătorești.
Simpla introducere a unei acțiuni în rezilierea contractului de închiriere nu duce la concluzia că acest act juridic nu există, așa cum se susține de recurentă, până la desființarea acestuia printr-o hotărâre irevocabilă, el producându-și efecte depline în raporturile locative ce fac obiectul său.
Față de cele expuse, urmează ca, în baza art. 312 alin. 1 Cod pr. civ. a se respinge ca nefondat recursul.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de pârâta MONTAJ 1 C, cu sediul în C, str. -, nr. 20, jud. D, împotriva deciziei civile nr. 355 din 25 iunie 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj, în dosarul nr- și a sentinței civile nr. 3946 din 19 martie 2008, pronunțată de Judecătoria Craiova, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant, domiciliat în C,-, Cămin 1,. 201, jud.
Obligă recurenta la 500 lei cheltuieli de judecată, către intimat.
Pronunțată în ședința publică de la 19 2008.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - -
-
Grefier,
Red. jud. -
Tehn.
2 ex./12.12.2008
Președinte:Nela DrăguțJudecători:Nela Drăguț, Mariana Mudava, Mihaela Loredana
