Rectificare carte funciara. Speta. Decizia 1309/2009. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA |
CURTEA DE APEL ORADEA |
- Secția civilă mixtă - |
completul - II/ Dosar nr- |
DECIZIA CIVILĂNR 1309/R/2009
Ședința publică din data de 21 octombrie 2009
PREȘEDINTE: Dana Cigan | - - | - JUDECĂTOR 2: Felicia Toader |
- - | - JUDECĂTOR 3: Doina Măduța | |
- - | - judecător | |
- - | - grefier |
Pe rol fiind soluționarea recursului civil declarat de recurenții pârâți, domiciliată în O,-, - 8,. 14, județul B și - COM SRL, cu sediul în O,- B, județul B în contradictoriu cu intimații reclamanți, domiciliată în, nr. 368, județul C S, domiciliat în O,-,. 14, județul B și intimații pârâți PRIMĂRIA O - DIRECȚIA IMOBILIARĂ și Statul Român prin CONSILIUL LOCAL O împotriva deciziei civile nr. 108/A din 31 martie 2009 pronunțată de Tribunalul Bihor prin care a fost păstrată în totalitate sentința civilă nr. 4833 din 7 iulie 2008 pronunțată de Judecătoria Oradea; având ca obiect: rectificare CF.
La apelul nominal făcut în ședința publică nu se prezintă nimeni.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, învederându-se instanței că părțile prezente în ședința publică din 14 octombrie 2009 au pus concluzii asupra recursului consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre și când în vederea deliberării s-a amânat pronunțarea la data de 21 octombrie 2009, dată la care s-a pronunțat prezenta hotărâre, după care:
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursului civil de față, Curtea constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 4833 din data de 07.07.2008 pronunțată de Judecătoria Oradeas -a admis acțiunea precizată formulată de reclamanții și în contradictoriu cu pârâții, - COM SRL, PRIMĂRIA O-DIRECȚIA IMOBILIARĂ și STATUL ROMÂN prin CONSILIUL LOCAL O, s-a dispus rectificarea înscrierilor din CF 1045 nr. top. 484/27 în sensul radierii de sub B 10 mențiunii "edificată de - COM SRL" privind construcția anexă (magazin locuință la etaj), au fost obligați pârâții și - COM SRL la plata sumei de 13.207,68 lei către reclamanți, reprezentând despăgubiri, s-a dispus sistarea indiviziunii cu privire la imobilul cu nr. top. 484/27 înscris în CF 1045 conform expertizei efectuate în cauză de ing. expert care face parte integrantă din hotărârea pronunțată, s-a atribuit reclamantului lotul cu noul nr. top. 484/137 în suprafață de 750 mp, s-a atribuit pârâtului STATUL ROMÂN prin CONSILIUL LOCAL O lotul cu noul nr. top. 484/138 în suprafață de 303 mp, s-a dispus întabularea în CF a drepturilor dobândite conform prezentei, s-a respins cererea reconvențională principală formulată de pârâții și - COM SRL, s-a admis în parte cererea reconvențională subsidiară formulată de aceiași pârâți, au fost obligați pe reclamanți la 15.612,46 lei cu titlu de despăgubiri către pârâții și - COM SRL, s-au respins restul pretențiilor formulate de pârâții și - COM SRL, au fost compensate datoriile reciproce ale părților în cuantum de 13.207,68 lei și respectiv 15.612,46 lei, rămânând ca în final reclamanții să achite pârâților și - COM SRL suma de 2.404,78 lei, s-au compensat cheltuielile de judecată.
Prin considerentele sentinței, se reține, în esență, că potrivit înscrierilor din CF 1045, reclamantul este proprietar asupra unei cote de 450 mp teren și asupra casei cu nr. top. 484/27, restul de 303 mp aparținând Statului Român.
Sub B 10 s-a notat în coala CF construcția (magazin locuință la etaj) pe numele pârâtei - COM SRL.
Instanța de fond a reținut că anterior ridicării construcției, între părți, care se aflau în raporturi de prietenie, a avut loc o înțelegere cu valoare de contract de mandat, ca pârâta se ocupe de ridicarea construcției noi având la parter un magazin, iar la etaj locuință, urmând ca apoi ca magazinul să fie folosit de către pârâtă. Inițial, s-a emis de către reclamantă, care la acel moment era proprietara tabulară o declarație prin care arăta că este de acord ca pârâta să construiască un magazin în curtea imobilului său, menționându-se că declarația s-a dat în vederea autorizării construcției și desfășurării activității comerciale de către pârâtă. Faptul că înțelegerea reală dintre părți a fost ca pârâta doar să se ocupe de realizarea construcției, aceasta fiind a reclamantului, este confirmat de actul numit "notă de discuție" încheiat cu ocazia unei încercări de conciliere între părți înainte de introducerea acțiunii, prin care pârâta recunoaște proprietatea reclamantului asupra construcției noi, finanțarea construcției de către reclamant și se obligă la rectificarea situației de CF în favoarea reclamantului, în termen de 30 zile, părțile având divergențe cu privire la o sumă datorată de reclamant pârâtei pentru unele activități prestate de aceasta la construire.
Așa fiind, instanța de fond a constatat că în cauză este confirmată prezumția prev. de art. 492 civ. construcția nouă fiind proprietatea reclamantului, astfel că sunt incidente disp. art. 35/1, 36 din Lg 7/1996, instanța urmând a dispune rectificarea înscrierilor de CF în sensul radierii de sub B 10 mențiunii "edificată de - COM SRL".
Față de acestea, întrucât construcția nouă este proprietatea reclamantului instanța a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională principală formulată de pârâții și -
Având în vedere că pârâții au folosit imobilul proprietatea reclamantului timp de mai mulți ani, instanța de fond i-a obligat la plata către reclamanți a folosului de tras reprezentând contravaloarea chiriei pe ultimii 3 ani înainte de introducerea acțiunii, în cuantum de 13.207,68 lei, conform raportului expertizei contabile întocmită în cauză de expert.
Întrucât cu privire la teren reclamantul se află în indiviziune cu Statul Român, față de disp. art. 728 civ, întrucât nimeni nu poate fi ținut a rămâne în indiviziune, instanța de fond a dispus sistarea indiviziunii dintre aceștia potrivit cotelor de proprietate, care corespunde cu folosința faptică, conform raportului de expertiză topografică întocmită în cauză de ing. expert, atribuind reclamantului lotul cu noul nr. top. 484/137 în suprafață de 750 mp, iar pârâtului STATUL ROMÂN prin CONSILIUL LOCAL O lotul cu noul nr. top. 484/138 în suprafață de 303 mp, lotul reclamantului având acces din str. C -, iar lotul pârâtului având acces pietonal din str. C - și cu mașina de pe platforme betonată din spatele Pieței Nufărul.
În ce privește cererea reconvențională subsidiară formulată de pârâți, instanța a constatat că aceasta este întemeiată în parte, respectiv pentru contravaloarea racordurilor apă, canal, instalație termică la construcția nouă, în cuantum de 2270 lei, contravaloarea lucrărilor de pardoseală din plăci de gresie și a placării pereților cu faianță, inclusiv nisipul și cimentul ce intră la aceste lucrări, în cuantum de 9836,1 lei conform raportului de expertiză în construcții efectuată în cauză, suma de 1703 lei reprezentând servicii pentru construirea imobilului, suma de 1237 lei reprezentând plăti efectuate pentru obținerea autorizației de construcție și a avizelor sumele de 298 lei, 27.36 lei și 241 lei reprezentând impozite, toate acestea conform raportului de expertiză contabilă întocmit în cauză, suma totală fiind de 15.612,46 lei.
Instanța a reținut că doar aceste cheltuieli au fost dovedite și justificate de pârâți dintre cele solicitate, din declarațiile muncitorilor care au lucrat la construcția imobilului rezultă că aceștia s-au descurcat singuri cu mâncarea și au fost plătiți de reclamant, iar pârâta a recunoscut finanțarea lucrărilor de construcție de către reclamant. Martorul care a lucrat la gresie și faianță, a arătat că a fost plătit de pârâtă, dar nu a indicat un cuantum. Apartamentul din str. - nu este proprietatea reclamanților, astfel că aceștia nu datorează pârâților cheltuieli in legătură cu acesta. Contravaloarea serviciilor de administrare a imobilelor și afacerilor reclamanților, cazării acestora, alimentelor, a cazării reclamantei pe timp de 1 an, cu asigurarea mesei și a îngrijirilor medicale nu a fost dovedită de reclamanți. Curentul electric a fost consumat de pârâți, care foloseau imobilul iar pentru cel consumat cu lucrările de construcție nu s-a făcut dovada cuantumului suportat de pârâți. În ce privește reparațiile la conducte și tencuieli, în cauză nu s-a dovedit cauza defecțiunilor și efectuarea acestora, în condițiile în care clădirea era nouă, iar pârâții o foloseau, reparațiile fiind în sarcina acestora în măsura în care sunt cauzate de folosință.
Cererea privind stabilirea dreptului de retenție a fost respinsă, întrucât pârâții nu mai au posesia imobilului, acesta fiind închiriat de comun acord de către părți.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâții reclamanți reconvenționali și - Com SRL solicitând admiterea apelului, modificarea în parte a sentinței apelate în sensul respingerii acțiunii reclamanților ca nefondată, cu excepția capătului de cerere privind sistarea indiviziunii și a capătului de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de împrumut garantat cu ipoteca nr. 134/12.12.2001 și a contractului de ipotecă nr. 375/28.06.2002 ca lipsit de obiect, întrucât contractele au încetat iar ipoteca s-a radiat. În principal, se solicită să se constate că - SRL a obținut legal un drept de proprietate asupra construcției clădire nouă parter+etaj, reprezentând magazin și locuință la etaj, proprietatea apelantei sub B 10 și în consecință respingerii de rectificare a CF 1045, top 484/27 în sensul radierii mențiunii edificat de - Com SRL de sub B 10.
În subsidiar, apelanta a solicitat obligarea pârâților reconvenționali la plata sumei de 20.000 Euro în echivalent în lei la data plății reprezentând despăgubiri constând în cheltuieli cu impozitele, curent electric, cheltuieli de întreținere ale imobilelor pârâților reconvenționali, investiții în imobilul construit de apelantă, racord apă, canal, instalație termică la construcția nouă, faianță, gresie, BCA, nisip, ciment, cheltuieli cu muncitorii ce au efectuat lucrările de construcție, cu proiectul, autorizațiile de construcții și avize, lucrări de reparație și înlocuiri de conducte, refacere tencuieli, contravaloarea serviciilor de administrare a imobilelor pârâților reconvenționali timp de 10 ani, contravaloarea cheltuielilor efectuate cu pârâții reconvenționali cu cazare, întreținerea, îngrijirea, plata asistenței medicale pe o perioadă de 12 luni, constatarea unui drept de retenție asupra imobilului până la plata integrală a despăgubirilor.
Prin decizia civilă nr. 108/A din 31 martie 2009 pronunțată de Tribunalul Bihors -a respins ca nefondat apelul civil introdus de apelanții și - Com SRL în contradictoriu cu intimații,C S, Primăria - Direcția Imobiliară și Statul Român prin Consiliul Local O.
Din considerentele deciziei, în ceea ce privește proprietatea asupra imobilului "clădire -magazin +locuință la etaj" înscrisă în CF nr. 1045, nr. top. 484/27, din înscrisul sub semnătură privată intitulat "notă de discuție", depusă la fila 10 dosar, rezultă că imobilul litigios este proprietatea reclamanților, care au finanțat construcția.
Acest înscris este valabil și suficient pentru a dovedi dobândirea dreptului de proprietate asupra "clădirii noi" întrucât pentru imobilele construcții nu se impune forma autentică.
De asemenea, acest înscris întărește și prezumția instituită prin dispozițiile art. 492 cod civil potrivit căruia "orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și că sunt ale lui, până se dovedește din contra".
In ceea ce privește capătul subsidiar din cererea reconvențională, probațiunea administrată în cauză (declarații de martori, expertiză, încrisuri) confirmă că reclamanții au finanțat construcția nouă, au plătit muncitorii, au supravegheat muncitorii, au supravegheat lucrările și au participat efectiv la acestea.
Singurele pretenții din cererea reconvențională dovedite de către apelante sunt cele reținute de către prima instanță, în sumă de 15.612,46 lei reprezentând următoarele lucrări:
- 2.270 lei - racordul pentru apă, canal, instalație termică
- 9836,1 lei - faianța, gresie, nisip, ciment
- 1.237 lei - contravaloarea la zi a cheltuielilor pentru proiecte, autorizații, avize
- 298 lei+27,3583 lei - contravaloarea la zi a impozitului pe clădirea veche achitat în anul 2000 și a impozitului pe teren din 2000
- 241 lei - contravaloarea la zi a impozitului pe anul 2000 la clădirea nouă
- 1703 lei - contravaloarea la zi a serviciilor prestate de firmă pentru construcția casei.
Critica privind neacordarea dreptului de retenție este neîntemeiată de vreme ce imobilul litigios nu e mai află în stăpânirea apelanților. Ori una din condițiile recunoașterii dreptului de retenție pe cale judiciară este ca lucrul în litigiu să se afle în stăpânirea retentorului.
Împotrivahotărârilor pronunțate au declarat recurs pârâtele - reclamante reconvenționale și - COM care au solicitat în principal casarea cauzei cu trimitere pentru rejudecarea apelului în vederea administrării unor probe solicitate dar care nu au fost încuviințate, iar în subsidiar modificarea în întregime a deciziei în sensul admiterii apelului, în sensul constatării dreptului de superficie asupra construcției edificate și a terenului aferent, înscrise în CF 1045 sau stabilirea unui drept de creanță pentru suma de 20.000 EURO ce reprezintă contravaloarea investițiilor efectuate de recurente pentru edificarea acestei construcții ce urmează a intra în patrimoniul reclamanților, în cazul în care nu se recunoaște un drept real în favoarea acestora.
În motivarea cererii lor, recurentele arată că tribunalul a respins în întregime cererea de probațiune formulată, cu toate că starea de fapt reținută de judecătorie nu este conformă cu realitatea.
Mai precizează pârâtele că este greșită calificarea înscrisului asumat de părți ca fiind o reală tranzacție, deoarece reclamanta autorizase prin act autentic edificarea construcției, astfel încât recunoașterea dreptului de proprietate printr-un act sub semnătură privată nu produce efecte juridice care să răstoarne dovada dobândirii dreptului de superficie în patrimoniul reclamantelor reconvenționale.
Critică, recurentele, hotărârile și sub aspectul obligării acestora la plata folosului de tras în lipsa unei convenții în acest sens între părți.
Prin notele de ședință depuse, reclamanții intimați au solicitat respingerea recursului, dezvoltând argumente din conținutul cărora se concluzionează că hotărârile pronunțate sunt legale și temeinice, criticile invocate fiind neîntemeiate.
Mai argumentează intimații că acordarea despăgubirilor pentru folosința imobilului nu are nici o legătură cu existența sau inexistența unui contract de închiriere, fiind vorba de un raport juridic născut în temeiul îmbogățirii fără justă cauză.
Referitor la rectificarea de carte funciară, această cerere a fost în mod corect admisă deoarece în CF 1045 fusese înscris în favoarea recurentei - COM un drept real în lipsa oricărui act translativ care să emane de la proprietarul tabular.
Recurenții contestă că ar fi existat vreodată o înțelegere în sensul de a se recunoaște vreuneia dintre recurente vreun drept real asupra imobilului înscris în CF 1045, astfel încât și sub acest aspect hotărârile instanțelor sunt legale și temeinice.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Pentru termenul din 24 martie 2009, recurentele au formulat o cerere de probațiune prin care au solicitat audierea unei martore care a avut calitatea de vânzătoare la - COM SRL, pentru a se dovedi anumite împrejurări legate de cheltuieli cu construcția, cu muncitorii și cu utilitățile pentru spațiu, precum și efectuarea unei noi expertize contrabile cu obiectivele solicitate și în cazul primei expertize încuviințate de instanța de fond.
Reprezentanta intimaților s-a opus administrării probelor și instanța a respins această cerere cu motivarea că la instanța de fond s-au audiat aproximativ 10 martori, iar lucrarea de expertiză efectuată este lămuritoare.
Cercetând modul în care instanța de apel a soluționat cererea apelantelor, instanța reține că în fața instanței de fond au fost depuse înscrisuri care atestă plata unor sume de bani de către - COM SRL, recurenta a clarificat anumite aspecte la interogatoriul luat în 10 noiembrie 2003( fila 132 dosar fond), că au fost audiați cinci martori la solicitarea recurentelor la care se adaugă cei propuși de reclamanți, precum și faptul că în cazul expertizei contabile au fost întâmpinate greutăți, deoarece într-o primă fază nu s-au depus actele necesare pentru ca lucrarea să poată fi realizată, ulterior instanța făcând demersuri, la cererea reclamantelor reconvenționale, pentru a obține înscrisurile necesare efectuării lucrării.
Expertiza contabilă a fost depusă la termenul din 30 octombrie 2006. Dintr-un total de șapte obiective stabilite de recurente expertul nu a răspuns într-o primă fază la cinci dintre acestea, deoarece nu au fost identificate documente care să permită calculele solicitate.
În urma demersurilor făcute de către instanță și a răspunsurilor venite din partea instituțiilor abilitate, raportul de expertiză a fost completat la 2 octombrie 2008, reușindu-se efectuarea unor calcule pentru două dintre obiectivele stabilite.
În aceste condiții, soluția instanței de apel dea respinge probele solicitate este legală și temeinică prin prisma prevederilor art. 292 alin 1 combinat cu 295 alin 2 cod procedură civilă, cererea recurentelor de casare a deciziei în vederea suplimentării probațiunii neavând nici un fundament în condițiile în care instanța de fond a depus toată diligența necesară pentru a administra un vast probatoriu în cauză.
În ceea ce privește stabilirea unui drept real în favoarea recurentelor, este adevărat că la 17 martie 1995 reclamata a dat o declarație notarială prin care a precizat că este de acord ca numita să construiască un magazin în vederea desfășurării unei activități comerciale în curtea imobilului proprietatea reclamantei( fila 39 dosar fond).
Natura juridică a acestui act ar mai fi putut fi discutată dacă nu exista acordul materializat prin înscrisul din 26 iunie 2002, prin care recurenta recunoaște că imobilul înscris în CF 1045 inclusiv magazinul și locuința de la etaj sunt proprietatea reclamantului și nu a - COM SRL. Nu intră în discuție faptul că prima este declarație autentică și că cel de-al doilea este un înscris sub semnătură privată, deoarece ceea ce interesează este acordul părților, ori acest acord poate să vizeze și stingerea unui raport juridic, nu doar nașterea unui astfel de acord.
Declarația din 17 martie 1995 determină, însă, concluzia că posesia imobilului exercitată de către recurente s-a materializat cu acordul proprietarului, ori, sub acest aspect, criticile reclamantelor reconvenționale sunt reale deoarece existând un astfel de acord nu se pune problema ca izvorul raportului juridic să îl constituie îmbogățirea fără just temei. Cercetând limitele în care proprietarul terenului a permis reclamantei posesia imobilului aferent magazinului, se constată că nu s-a impus plata unei contravalori, astfel încât sub acest aspect se apreciază ca fiind nelegală obligarea recurentelor la plata sumei 13.207,68 lei cu titlu de despăgubiri.
Ultima critică vizează cuantumul creanței existentă în sarcina reclamanților,ori acest cuantum, a fost stabilit de instanța de fond în baza probelor administrate, posibilitatea de a verifica modul în care acesta fost calculat revenind instanței de apel, nu celei de recurs.
Față de toate cele reținute, făcând aplicarea dispozițiilor art. 304 pct 8 cod procedură civilă combinat cu art. 312 alin 1 cod procedură civilă, instanța va admite recursul și va modifica în parte decizia atacată, înlăturând obligarea recurenților la plata folosului de tras.
Obligă partea intimată reclamantă să plătească părții recurente suma de 965 lei, cheltuieli de judecată parțiale, în limitele admiterii recursului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
ADMITE ca fondat recursul civil declarat de recurenții pârâți, domiciliată în O,-, - 8,. 14, județul B și - COM SRL, cu sediul în O,- B, județul B în contradictoriu cu intimații reclamanți, domiciliată în, nr. 368, județul C S, domiciliat în O,-,. 14, județul B și intimații pârâți PRIMĂRIA O - DIRECȚIA IMOBILIARĂ și Statul Român prin CONSILIUL LOCAL O împotriva deciziei civile nr. 108/A din 31 martie 2009 pronunțată de Tribunalul Bihor pe care o modifică și schimbă în parte sentința civilă nr. 4833 din 7 iulie 2008 pronunțată de Judecătoria Oradea în sensul că:
ÎNLĂTURĂ obligația stabilită în sarcina recurenților și în favoarea reclamanților la plata sumei de13.207,68 lei, reclamanții urmând a achita în favoarea recurenților suma de 15.612,46 lei cu titlu de despăgubiri.
MENȚINE restul dispozițiilor sentinței.
OBLIGĂ partea intimată reclamantă să plătească părții recurente suma de 965 lei, cheltuieli de judecată parțiale, în recurs.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din 21 octombrie 2009.
Președinte Judecător Judecător, Grefier
- - - - - - -
Red dcz.
13.11. 2009
Jud fond
Jud apel,
Dact IC
8 ex/20.11.2009
6 com/
ROMÂNIA |
CURTEA DE APEL ORADEA |
- Secția civilă mixtă - |
completul - II/ Dosar nr- |
ÎNCHEIERE
Ședința publică din data de 14 octombrie 2009
PREȘEDINTE: | - - | - judecător |
- - | - judecător | |
- - | - judecător | |
- - | - grefier |
Pe rol fiind soluționarea recursului civil declarat de recurenții pârâți, domiciliată în O,-, - 8,. 14, județul B și - COM SRL, cu sediul în O,- B, județul B în contradictoriu cu intimații reclamanți, domiciliată în, nr. 368, județul C S, domiciliat în O,-,. 14, județul B și intimații pârâți PRIMĂRIA O - DIRECȚIA IMOBILIARĂ și Statul Român prin CONSILIUL LOCAL O împotriva deciziei civile nr. 108/A din 31 martie 2009 pronunțată de Tribunalul Bihor prin care a fost păstrată în totalitate sentința civilă nr. 4833 din 7 iulie 2008 pronunțată de Judecătoria Oradea; având ca obiect: rectificare CF.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă:
- avocat, în reprezentarea recurenților pârâți, lipsă, în baza împuternicirii avocațiale nr. 29 din 13 octombrie 2009 emisă de Baroul Bihor -Cabinet Individual;
- avocat -, în reprezentarea intimaților reclamanți;
lipsă restul părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, învederându-se instanței că recursul este legal timbrat, după care:
Nefiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentanta recurenților solicită admiterea recursului, în principal casarea cauzei cu trimitere pentru rejudecare a deciziei recurate și administrarea probelor solicitate în apel, iar în subsidiar modificarea în întregime a deciziei în sensul admiterii apelului, și pe cale de consecință modificarea în totalitate a sentinței instanței de fond, cu cheltuieli de judecată.
Reprezentanta intimaților solicită respingerea ca nefondat a recursului, menținerea hotărârii atacate ca legală și temeinică, conform notelor de ședință depuse la dosar, cu cheltuieli de judecată în recurs.
CURTEA DE APEL
Pentru a da posibilitate părților de a depune concluzii scrise și, în vederea deliberării,
DISPUNE:
Amână pronunțarea la data de 21 octombrie 2009, cam. 39, ora 9.00
Pentru când părțile au termen în cunoștință.
Dată în ședința publică din 14 octombrie 2009.
Președinte Judecător Judecător, Grefier
- - - - - - -
Președinte:Dana CiganJudecători:Dana Cigan, Felicia Toader, Doina Măduța
