Rectificare carte funciara. Speta. Decizia 33/2010. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 33/2010
Ședința publică de la 28 Ianuarie 2010
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Anca Neamțiu președinte secție
JUDECĂTOR 2: Monica Maria Cismaru
JUDECĂTOR 3: Carla
Grefier
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de pârâtul MUNICIPIUL H reprezentat prin PRIMAR, împotriva deciziei civile nr. 258/A/2009 pronunțată de Tribunalul Hunedoara în dosar civil nr-, având ca obiect rectificare carte funciară.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat cu delegație la dosar pentru intimații reclamanți și, lipsă fiind aceștia și restul părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței, legala îndeplinire a procedurii de citare cu părțile pentru acest termen de judecată. Se arată de asemenea, că recursul de față este motivat, legal timbrat și s-a solicitat judecarea cauzei în lipsă.
Nefiind alte cereri formulate, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Avocat, cu delegație la dosar pentru intimații reclamanți, solicită respingerea ca nefondat a recursului declarat de pârâtul Municipiul H prin Primar și în consecință, menținerea ca temeinică și legală a hotărârii pronunțată de instanța de apel, fără cheltuieli de judecată.
Menționează că expertiza întocmită în cauză nu a fost contestată, nu a operat o schimbare a dreptului de proprietate și nu există o diferență reală de suprafață care să aducă atingere dreptului de proprietate al recurentului și așa cum reiese și din probatoriul administrat în cauză, această diferență este doar scriptică. Menționează că, conținutul cărților funciare garantează existența dreptului de proprietate dar nu și întinderea sa. Reclamanții și-au înscris suprafața de teren în CF în baza titlului de proprietate, respectiv ordinul prefectului iar în baza art. 32 lit. "a" din Legea 7/1996, primăria a fost chemată în judecată, doar pentru opozabilitate. Arată că în situația în care există o disproporție între situația tabulară și situația reală de CF, modalitatea de îndreptare a acestei erori este acțiunea în modificare sau rectificare de CF, în baza art. 34 din Legea 7/1996. Consideră că recurenta este de rea-credință și are calitate procesuală pasivă în cauza dedusă judecății conform contractului de închiriere și închiriază un teren în mod abuziv, asupra căruia nu are titlu, nu este identificat nici pe teren și nici cu date de carte funciară.
Față de aceste considerente, solicită respingerea ca nefondat a recursului, fără cheltuieli de judecată.
Instanța, deliberând, față de actele și lucrările dosarului, lasă cauza în pronunțare.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față,
Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Hunedoara sub nr- reclamanții și au chemat în judecată pe pârâtul Municipiul H - prin primar, solicitând instanței să dispună rectificarea CF 3505/2 H nr. top 1045/2/2/12/2, în sensul că suprafața de teren reală este de 347,62 mp în loc de 203 mp.
Prin sentința civilă nr. 282/2008 Judecătoria Hunedoaraa admis acțiunea reclamanților, iar prin Decizia civilă 212/A/2008 Tribunalul Hunedoaraa admis apelul pârâtului împotriva sentinței 282/2008 pe care a desființat-o integral și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de fond.
Cauza a fost reînregistrată pe rolul Judecătoriei Hunedoara sub nr-, cadrul procesual fiind extins de reclamanți care au chemat în judecată și pe pârâții: și, și, și SC România SA.
Prin sentința civilă nr. 437/2009 pronunțată de Judecătoria Hunedoara în dosar nr- s-a admis acțiunea formulată de reclamanții și împotriva pârâților Municipiul H - prin primar, și, și SC" ROMÂNIA" SA H, și s-a dispus rectificarea suprafeței de teren curte și grădină, înscris în CF 3503/2 H, nr. top 1042/2/2/12/2, de 203 mp (suprafața tabulară), prin înscrierea suprafeței de 349 mp (suprafața reală), conform raportului de expertiză efectuat și anexelor la acest raport, menționându-se că acesta face parte integrantă din hotărâre.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut următoarele:
reclamanții sunt proprietarii imobilului (casă, curte și grădină), înscris în nr. 3505/2 - H, nr. topo 1045/2/2/12/2, în suprafață de 203 mp. (suprafața tabulară), suprafața reală, conform raportului de expertiză topografică efectuat în cauză și anexelor la acest raport, fiind de 347,62 mp.( 348 mp. = 203 + 145 mp. suprafața de teren excedentară închiriată).
Aceștia au obținut dreptul de proprietate asupra construcțiilor în baza contractului de întreținere autentificat sub nr. 1397/P/22 iunie 1981, dată la care terenurile erau scoase din circuitul civil, întreaga suprafață tabulară intrând în proprietatea Statului Român.
Din suprafața tabulară de teren de 203 mp, 100 mp li s-a atribuit în folosință reclamanților, pe toată durata existenței construcțiilor, iar din anul 1981 și ulterior, după anul 1989, Primăria H le-a închiriat suprafața de teren de 145 mp.
La baza emiterii Ordinului Prefectului pentru terenul în suprafață de 203 mp (suprafața tabulară), a stat extrasul de carte funciară din data de 27.02.2003, care nu conținea suprafața reală de teren a numărului topo 1045/2/2/12/2, deși Primăria Municipiului H cunoștea situația de fapt, întrucât încheiase cu reclamanții contract de închiriere pentru suprafața de teren de 145 mp, fără a solicita rectificarea suprafeței de teren în cartea funciară.
Pârâtul, MUNICIPIUL H prin Primarul Municipiului Has olicitat respingerea acțiunii promovate de reclamanți, invocând excepția lipsei calității procesuale pasive, excepție respinsă de instanța de judecată, avându-se în vedere existența acelui contract de închiriere pentru suprafața de teren de 145 mp, față de care pârâtul manifesta interes să se apere.
S-a mai reținut că Municipiul H nu este proprietar pe suprafața de teren de 145 mp, aparținând nr. topo 1045/2/2/12/2, ci proprietari sunt reclamanții, cărora prin Ordinul Prefectului li s-a atribuit terenul înscris în nr. 3505/2 - H, nr. topo 1045/2/2/12/2, în suprafață de 203 mp - suprafața tabulară, suprafața reală nefiind înscrisă în CF, iar nr. topo 1045/2/2/12/2 nefiind parcelat.
S-a apreciat că este necesar ca înscrierea din cartea funciară să fie pusă în concordanță cu situația reală actuală a imobilului, în ceea ce privește suprafața reală de teren, aparținând nr. topo 1045/2/2/12/2, pe care proprietari sunt reclamanții, astfel că, în baza art. 34 pct. 4 din Legea 7/1996, s-a admis acțiunea.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel pârâtul Municipiul H reprezentat prin primar, în termen legal, motivat și timbrat, care a fost inițial înregistrat ca recurs, apoi recalificat apel, prin care a solicitat schimbarea hotărârii primei instanțe, în sensul respingerii acțiunii.
În motivare, apelantul a arătat că prin Ordinul Prefectului, reclamanții nu puteau să obțină o suprafață de teren mai mare de 203 mp, suprafață pe care au avut-o în folosință, iar dacă au îngrădit o suprafață de teren mai mare trebuie să dovedească cu ce titlu o dețin.
A apreciat că în mod greșit instanța a reținut că reclamanții sunt proprietari pe suprafața de 145 mp și nu Municipiul H, dat fiind faptul că această suprafață a fost închiriată reclamanților prin contractul de închiriere nr. 657/21.02.2007 și nu poate fi considerată eronată înscrierea în CF a suprafeței de 203 mp, atâta timp cât pentru această suprafață reclamanții au titlu de proprietate.
De asemenea, a recunoscut că reclamanții folosesc suprafața de 350 mp, din care 203 mp în baza Ordinului Prefectului, iar 145 mp - în calitate de chiriași, în baza contractului de închiriere nr. 657/21.02.2007.
A mai considerat că, pentru admiterea acțiunii, instanța a adăugat o suprafață de teren de 145 mp la titlul de proprietate al reclamanților și cu încălcarea prevederilor art. 25 alin. 1-3 din Ordinul nr. 634/2006, potrivit căruia se acceptă doar o rectificare de până la 5% a suprafeței atunci când suprafața rezultată din măsurători este mai mare decât suprafața din actele de proprietate.
Prin întâmpinare (23-26), intimații și au solicitat respingerea apelului ca nefondat, arătând în esență că, apelanta, fără a contesta expertiza tehnică topografică efectuată în cauză și completarea la raportul de expertiză prin care s-a răspuns obiecțiunilor pe care le-a formulat, susține fără nici un temei că este proprietatea suprafeței de 145 mp.
Au făcut trimitere la concluziile raportului de expertiză, susținând că suprafața de 145 mp este o diferență scriptică între suprafața tabulară și cea reală și nu rezultată în urma extinderii sau modificării limitelor inițiale și nu se regăsește în altă carte funciară.
Au mai arătat că, ceilalți pârâți, care au proprietăți învecinate, au confirmat că de la data dobândirii dreptului de proprietate asupra construcției din anul 1981, ei folosesc netulburați suprafața de 348 mp, care este îngrădită și nu au adus atingere dreptului de proprietate al vecinilor.
Au precizat că disp. art.25 din ordinul 634/2006 al nu sunt incidente în cauză, raportat la temeiul juridic al acțiunii.
Dacă s-ar admite contrariul, ar însemna faptul că instanțele de judecată nu ar putea admite acțiuni în rectificare decât în limita a 5% din suprafața reală. Ori art. 33 și 34 din Legea nr. 7/1996 nu limitează rectificările și modificările înscrierilor în cartea funciară la cote procentuale.
Prin decizia civilă nr. 258/A/2009 Tribunalul Hunedoaraa respins ca nefondat apelul formulat de pârâtul Municipiul H prin primar împotriva sentinței civile nr. 437/2009 pronunțată de Judecătoria Hunedoara.
Pentru a pronunța această decizie Tribunalul a reținut următoarele:
La baza emiterii Ordinului Prefectului nr. 226/12.06.2003, prin care s-a trecut din proprietatea Statului în proprietatea reclamanților terenul în suprafață de 203 mp, înscris în CF 3505/2 H, nr. top 1045/2/2/12/2 a stat extrasul CF din anul 2003 (15 dosar fond), în care era menționată această suprafață tabulară.
Faptul că reclamanții au devenit, ca urmare a emiterii acestui ordin, proprietari asupra întregului teren cu nr. top 1045/2/2/12/2 din CF 3505/2 rezultă din cuprinsul titlului de proprietate respectiv, în care se arată că suprafața de 203 mp "corespunde" CF 3505/2 H, nr. top 1045/2/2/12/2.
Din expertiza topografică efectuată în cauză de expert și din completarea la raportul de expertiză, rezultă că suprafața reală a terenului în litigiu este de 348 mp.
Întregul teren de 348 mp a fost folosit de către reclamanți din anul 1981, de când au devenit proprietari asupra construcțiilor edificate pe acesta, în baza contractului de întreținere autentificat sub nr. 1397/P/22.06.1981 (14), fiind delimitat anterior prin garduri și ziduri necontestate de pârâții din cauză (19-21 dosar apel, 22-23 dosar fond).
Simplul fapt că, după emiterea Ordinului Prefectului pentru suprafața de 203 mp, profitând de împrejurarea că parcela de teren era mai mare, pârâtul Municipiul Haî ncheiat cu reclamanții contractul de închiriere nr. 657/21.02.2007 pentru restul suprafeței de teren de 145 mp, până la suprafața reală, nu poate conduce la respingerea acțiunii, câtă vreme pârâtul nu a făcut dovada că ar deține vreun titlu de proprietate asupra terenului ce face obiectul închirierii.
Faptul că suprafața de 145 mp reprezintă o diferență între suprafața tabulară de 203 mp și cea reală de 348 mp reiese cu certitudine din expertiza topografică și din recunoașterile limitelor de proprietate de către pârâții proprietari ai terenurilor învecinate, din care rezultă că nu s-au extins sau modificat limitele inițiale.
De asemenea, conținutul cărților funciare garantează existența dreptului de proprietate, dar nu și întinderea sa.
În consecință, hotărârea instanței de fond a fost considerată temeinică și legală, în cauză fiind incidente dispozițiile art. 33 alin.1 și 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, înscrierea din cartea funciară în ceea ce privește suprafața de teren nefiind în concordanță cu situația reală.
Neîntemeiată este și susținerea apelantului-pârât cu privire la aplicarea art. 25 alin. 1-3 din Ordinul nr. 634/2006 a
Acest text de lege, în forma sa inițială, înainte de a fi modificat prin Ordinul nr. 134/26.03.2009, prevedea că, în situația în care suprafața din măsurători este mai mare de 5 % decât suprafața înscrisă în documentația precedentă sau decât suprafața din actele de proprietate, documentația se respinge, rectificarea suprafeței urmând să se facă prin alt act doveditor al dreptului de proprietate.
Această prevedere legală avea în vedere situația în care rectificarea se solicita direct registratorului de carte funciară, doar pe baza unei documentații cadastrale și nu se referă la rectificarea suprafeței tabulare dispusă prin hotărâre judecătorească în temeiul art. 33 și 34 din Legea nr. 7/1996.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul Municipiul H prin primar, solicitând modificarea deciziei, admiterea apelului împotriva sentinței și schimbarea acesteia în sensul respingerii acțiunii reclamanților.
În expunerea de motive s-a arătat că prin Ordinul Prefectului reclamanții nu puteau să obțină o suprafață de teren mai mare de 203 mp, suprafață pe care au avut-o în folosință. Instanța a apreciat în mod greșit că reclamanții sunt proprietari pe suprafața de 145 mp, întrucât această suprafață a fost închiriată reclamanților prin contractul de închiriere nr. 657/21.02.2007. Nu Municipiul H trebuie să-și dovedească dreptul de proprietate asupra suprafeței de teren ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 657/2007, ci reclamanții trebuiau să facă dovada că sunt proprietarii acelei suprafețe de teren, pentru a se putea dispune rectificarea cărții funciare respective.
În drept s-au invocat disp. art. 304 pct. 8 și 9 cod pr. civilă.
Intimații reclamanți și au depus la dosar concluzii scrise prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat și menținerea deciziei și a sentinței ca fiind legale și temeinice.
În recurs nu s-au depus înscrisuri noi.
Analizând legalitatea deciziei recurate prin prisma criticilor formulate Curtea constată că prezentul recurs este fondat și va fi admis pentru motivele care se vor arăta în continuare:
În temeiul contractului de întreținere încheiat în 1981 reclamanții au dobândit dreptul de proprietate asupra casei, terenul fiind trecut în proprietatea statului în baza art. 30 alin. 2 din Legea 58/1974. Terenul în suprafață de 203 mp a rămas în proprietatea statului până la data de 12.06.2003 când a fost emis Ordinul 226 prin care terenul a trecut în proprietatea reclamanților.
Reclamanții au devenit proprietarii terenului înscris în CF 3505/2 H nr. top 1045/2/2/12/2 în temeiul Ordinului nr. 226/12.06.2003 emis de Prefectul jud. H, Ordinul fiind emis pentru o suprafață de 203 mp. Acesta este titlul de proprietate al reclamanților, în ceea ce privește terenul și, atâta timp cât nu au făcut dovada că au dobândit prin orice act juridic cu titlu oneros sau gratuit o suprafață mai mare de teren decât cea înscrisă în cartea funciară, aceștia nu pot pretinde nicio suprafață de teren în plus. Este adevărat că reclamanții folosesc o suprafață de 350 mp, dar aceasta în temeiul a două titluri:
- 203 mp sunt folosiți în calitate de proprietari, în temeiul Ordinului 226/2003 care constituie titlu de proprietate pe această suprafață
- 145 mp sunt folosiți în calitate de chiriași, în baza contractului de închiriere nr. 657/21.01.2007. Or, atâta timp cât reclamanții au semnat un contract de închiriere, obiectul contractului fiind o suprafață de 145 mp situat în zona comercială D, pe- (aceasta este adresa reclamanților), înseamnă că au recunoscut implicit că nu au nici un drept de proprietate asupra acestei suprafețe de teren, și că, dimpotrivă proprietarul acestei suprafețe este Municipiul H, parte contractantă. Or, față de această împrejurare nu mai este necesară nicio probă suplimentară prin care pârâtul să-și dovedească dreptul de proprietate asupra diferenței de 145 mp, fiind în sarcina reclamanților obligația de a dovedi că dețin în proprietate o suprafață de teren mai mare decât cea înscrisă în propriul titlu de proprietate, Ordinul 226/2003. În aceste condiții este nefondată susținerea instanței de apel în sensul că pârâtul nu a făcut dovada că ar deține vreun titlu de proprietate asupra terenului închiriat. Nici nu era necesară o astfel de dovadă, întrucât acțiunea a fost pornită de reclamanți și toate probele erau în sarcina acestora în temeiul art. 1169 cod civil și nu în sarcina pârâților, iar, pe de altă parte, contractul de închiriere nu a fost atacat sau anulat, nu face obiectul prezentului dosar și nici al altuia, astfel că instanța nu este îndrituită să constate că pârâtul ar fi profitat de împrejurarea că parcela de teren este mai mare și de aceea ar fi încheiat contractul. Dimpotrivă, instanța era obligată să constate că, potrivit art. 969 cod civil contractele legal făcute au putere de lege între părțile contractante și trebuie executate întocmai și cu bună credință.
Disp. art. 33 din Legea 7/1996 prevăd că se poate cere rectificarea cărții funciare în cazul în care cuprinsul acesteia nu corespunde, în privința înscrierii cu situația juridică reală, de unde rezultă că aceasta presupune că rectificarea se poate cere doar atunci când cuprinsul acesteia nu corespunde realității, respectiv nu corespunde actului care a stat la baza operațiunii de carte funciară. În speță, reclamanții și-au înscris dreptul de proprietate asupra terenului aferent casei de locuit în baza Ordinului 226/2003 care prevede că "trece din proprietatea statului în proprietatea lui și, terenul în suprafață de 203 mp, corespunzător CF 3505/2 nr. top 1045/2/2/12/2", Ordin care a fost întabulat în baza încheierii nr. 5673/6.06.2007. Or, se observă că nu există nici o neconcordanță între actul care a stat la baza înscrierii și înscrierea operată în cartea funciară, reclamanții putând cere eventual completarea titlului de proprietate pentru diferența de suprafață de teren pe care o dețin.
Având în vedere considerentele reținute mai sus, Curtea constată că prezentul recurs este fondat, instanța de apel făcând o greșită aplicare a disp. Legii 7/1996, împrejurare care se circumscrie motivului de recurs prev. de art. 304 pct. 9 cod pr. civilă, și în consecință, în temeiul art. 312 alin. 1 se va admite recursul declarat de pârâtul Municipiul H prin Primar împotriva deciziei civile 258/A/2009 pronunțată de Tribunalul Hunedoara, cu consecința admiterii apelului declarat de același pârât împotriva sentinței civile 437/2009 pronunțată de Judecătoria Hunedoara pe care o va schimba în tot în sensul că va respinge acțiunea civilă formulată de reclamanți.
Pentru aceste motive:
În numele legii
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâtul Municipiul H prin Primar împotriva deciziei civile 258/A/2009 pronunțată de Tribunalul Hunedoara.
Modifică decizia atacată în sensul că admite apelul declarat de pârâtul Municipiul H împotriva sentinței civile 437/2009 pronunțată de Judecătoria Hunedoara.
Schimbă în tot sentința atacată în sensul că respinge acțiunea civilă formulată de reclamanții și în contradictoriu cu pârâții Municipiul H prin Primar, și, și, și, SC România SA
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 28 ianuarie 2010.
Președinte, - - | Judecător, - - - | Judecător, - - - |
Grefier, |
.
Tehn.
15 ex/26.02.2010
Jud. fond -
Jud. apel - /
Președinte:Anca NeamțiuJudecători:Anca Neamțiu, Monica Maria Cismaru, Carla
