Reziliere contract. Speta. Decizia 1010/2009. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMANIA
CURTEA DE APEL Operator 2928
SECTIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR.1010/R
Ședința publică din 9 noiembrie 2009
PREȘEDINTE: Marinela Giurgincă
JUDECĂTOR 2: Erica Nistor
JUDECĂTOR 3: Carmina Orza
GREFIER: - -
S-a luat în examinare recursul declarat de pârâții G și împotriva deciziei civile nr.627/01.07.2009 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-, în contradictoriu cu reclamanta - - și cu pârâții și, având ca obiect reziliere contract.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se prezintă pentru pârâții recurenți G și avocat, iar pentru reclamanta intimată - - se prezintă avocat, lipsă fiind pârâții intimați și.
Procedura completă.
Recursul a fost declarat în termen și este legal timbrat cu suma de 6,5 lei taxă judiciară de timbru și 1 leu timbru judiciar.
După deschiderea dezbaterilor și verificarea actelor și lucrărilor dosarului, reprezentanta pârâților recurenți - avocat, depune la dosar delegația avocațială de reprezentare și dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 6,5 lei și timbru judiciar în cuantum de 1 leu.
Reprezentanta reclamantei intimate - avocat depune la dosar delegația avocațială de reprezentare și concluzii scrise.
Nemaifiind alte cereri de formulat ori excepții de invocat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentanta pârâților recurenți solicită admiterea recursului, casarea hotărârii recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel în vederea completării probatoriului necesar pentru justa soluționare a cauzei, precum și pentru faptul că instanța de apel a omis să se pronunțe asupra cererii reconvenționale, în situația în care a schimbat în tot hotărârea primei instanțe, pentru motivele invocate în scris la dosar, fără cheltuieli de judecată.
Reprezentanta reclamantei intimate solicită respingerea recursului ca nefundat și menținerea hotărârii atacate ca legală și temeinică, conform concluziilor scrise depuse la dosar, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Deliberând asupra recursului de față, reține următoarele:
Prin sentința civilă nr.14105/11.11.2008 pronunțată în dosarul nr-, Judecătoria Timișoaraa respins cererea principală formulată de reclamanta - - împotriva pârâților G, si -, ca nefondată.
A fost respinsă cererea reconventionala formulată de pârâtii-reclamanti impotriva reclamantei-pârâte ca lipsită, respectiv, rămasă fără obiect.
Au fost respinse cererile părtilor cu obiect cheltuieli de judecată ca nefondate.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că pârâtul-reclamant este titularul contractului de inchiriere nr.22/01.04.1988 incheiat cu fosta -T pentru imobilul construit din fondurile statului, constând in apartamentul nr.67 situat la.3 al.2, str.I, inscris in CF nr.--T sub nr.top 3286-3289/2/LXVII, la data incheierii contractului pârâtul-reclamant având calitatea de angajat al mentionatei societăți, care ulterior s-a reorganizat prin divizare in si Intreprinderea de Termoficare; si-a schimbat denumirea in RA URBIS si s-a divizat in RA URBIS si - -; Intreprinderea de Termoficare si-a schimbat succesiv denumirea din RA Calor in - -; pârâtul-reclamant a fost angajat al fostului de la data de 10.04.1982, in meseria de fochist, fiind transferat incepand cu 01.03.1989 la RA Termoficare Calor, iar incepând cu 01.01.2004 la - - (astfel cum reiese din sustinerile partilor corroborate cu continutul adresei nr. 2150/15.07.2008 de la fila 49 dosar).
Pe de alta parte, imobilul inchiriat a fost trecut in anul 1991 in administrarea operativă a societății reclamanta-pârâtă, in anul 1993 fiind inscris in cartea funciară dreptul de proprietate asupra constructiilor, pentru ca in anul 1994 să fie emis certificat de atestare a dreptului de proprietate si pentru teren, potrivit mențiunilor de carte funciară.
La data de 12.05.1997, pârâtul-reclamant si-a manifestat intentia de cumpărare a apartamentului in temeiul Legii nr.85/1992, inregistrând in acest sens la societatea litigantă cererea cu nr.541, la care societatea a răspuns cu adresa de la fila 32 dosar fond, prin care a solicitat depunerea documentatiei prevazute de lege; cererea nu a fost urmată de incheierea contractului de vânzare-cumpărare, pârâtul-reclamant si familia acestuia continuând să foloseasca imobilul cu titlu de închiriere.
Prin notificarea nr.423/06.05.1999, formulată in temeiul dispozitiilor OUG nr.40/1999, societatea litigantă i-a adus la cunostință pârâtului-reclamant că nu este de acord cu reinnoirea contractelor de inchiriere, intrucât administratia societatii a hotărât vânzarea apartamentelor inchiriate, notificarea cuprinzând si oferta de vânzare, data si locul prezentarii chiriasului in vederea incheierii contractului de vânzare-cumpărare; in mod contradictoriu, in finalul notificării se mentionează si posibilitatea incheierii contractelor de inchiriere cu societatea proprietară, fără a se proceda insă in nici unul din aceste sensuri.
In schimb, societatea proprietară a procedat la vânzarea apartamentului catre numitii si care si-au intabulat dreptul de proprietate la data de 16.06.2000; prin sentinta civilă nr.6555/2005 a Judecătoriei T s-a constatat nulitatea absolută a acestui contract de vânzare-cumpărare, cu consecinta restabilirii situatiei anterioare de carte funciară, pe considerentul că apartamentul face parte din categoria imobilelor construite din fondurile statului si, prin incheierea contractului mentionat, a fost nesocotit dreptul chiriasului G - pârâtul-reclamant - de a cumpăra imobilul.
Prin sentinta civilă nr.6978/2007 a Judecătoriei Taf ost respinsă cererea societatii de evacuare a pârâtilor-reclamanti din apartament pentru lipsa de titlu si a fost admisă cererea reconventională a acestora cu consecinta obligării societătii la incheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru apartament in temeiul art.1 din Legea nr.85/1992, retinându-se calitatea acestuia de titular al contractului de inchiriere; hotărârea judecatorească nu a intrat in puterea de lucru judecat, intrucât judecarea apelului formulat a fost suspendată până la solutionarea irevocabilă a prezentei cauze, potrivit declaratiilor concordante ale părtilor de la termenul de judecată din 22.04.2008.
Instanta de fond nu mai procedat la analiza opozabilității față de societate contractului de inchiriere nr.22/1988 al carui titular este pârâtul-reclamant, intrucât obiectul cererii principale rezidă in rezilierea contractului de inchiriere mentionat, ceea ce implică recunoasterea din partea societatii a acestei opozabilitati, situatie in deplină concordanță cu dispozitiile art.5 si art.10 - 11 din OUG nr.40/1999, potrivit cărora neincheierea noului contract de inchiriere cu proprietarul imobilului potrivit procedurii formaliste instituite de art.10 din actul normativ (nerespectată in speță, intrucât notificarea sus analizată nu a fost formulată prin executorul judecătoresc si nu a fost făcută dovada expedierii cu scrisoare recomandată cu confirmare de primire; mai mult decat atât, continutul acestei notificări este unul contradictoriu, finalitatea acesteia fiind, de fapt, incheierea contractelor de vânzare-cumpărare si nu a contractelor de inchiriere) atrage prelungirea de drept a contractului anterior până la incheierea noului contract; potrivit art.11 alin.1 din ordonanță, neplata chiriei nu poate fi invocată de către proprietar ca motiv de evacuare a chiriasului.
De asemenea a apreciat că, desi textul de lege, in litera lui, nu mentionează că nu se poate solicita rezilierea contractului pe acelasi temei al neplății chiriei, se impune a fi avut in vedere spiritul legii, printr-o interpretare teleologică, intrucât, dacă s-ar admite rezilierea contractului, următorul pas ar fi evacuarea pentru lipsa de titlu, iar protectia legii ar fi lipsită de finalitate; mai mult decât atât, contractul de inchiriere este prelungit de drept până la incheierea noului contract de inchiriere; este adevarat că in sedința din data de 23.02.1993, administratia societatii proprietare a procedat la stabilirea cuantumului chiriei pentru locuintele din- la suma de 90 lei (ROL)/mp/luna, insă acest act are caracter unilateral, nefăcându-se dovada comunicării acestui cuantum către chiriasi.
Cu privire la incidenta in speță, in temeiul art.5 din OUG nr.40/1999, a dispozitiilor de protectie a chiriasilor instituite de acest act normativ, a arătat că, desi imobilul in litigiu este supus si regimului juridic instituit de Legea nr.85/1992, acest act normativ reglementează exclusiv procedura de vânzare a categoriilor de imobile vizate, fără a cuprinde dispozitii speciale cu privire la regimul contractului de inchiriere (similar, Decretul-lege nr.61/1990).
Pentru aceste considerente, instanta de fond, in temeiul art.11 din OUG nr.40/1999, a respins cererea principală, ca nefondată.
Si cererea reconventională a fost respinsă de prima instanță ca lipsită si, respectiv ramasă fără obiect, in temeiul art.112 pct.3 proc.civ. intrucât cuantumul chiriei a fost stabilit de către societate in modalitatea arătată anterior formulării cererii, iar pârâții-reclamanți au luat cunostință de acest cuantum la termenul de judecată din 14.10.2008 prin comunicarea procesului-verbal al consiliului de administratie al societății.
In temeiul art.274 proc.civ. in raport de solutia de respingere a cererilor formulate de catre părti, instanta de fond a respins si cererile acestora cu obiect cheltuieli de judecată, ca nefondate.
Împotriva acestei hotărâri a formulat recurs reclamanta - - T, înregistrat pe rolul Tribunalului Timiș sub nr. dosar - la 03.04.2009, solicitând admiterea recursului, în principal, trimiterea cauzei spre rejudecare, iar în subsidiar, să se modifice în tot sentința atacată, iar pe fond să se dispună rezilierea contractului de închiriere nr. 22/01.04.1998 pentru neplata chiriei, cu cheltuieli de judecată.
În motivare a arătat că instanța de fond nu face nici o referire la textul de lege invocat de reclamantă, text de lege care este aplicabil în speță. Astfel, reclamanta a solicitat rezilierea contractului de închiriere pentru neplată în baza art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996 - Legea locuinței, "rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face la cererea proprietarului, atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv", respectiv când "chiriașul nu a respectat clauzele contractuale".
În speță, chiriașul nu numai că nu a dovedit plata chiriei, dar a și arătat că acesta nu achită chiria de foarte mulți ani.
În mod greșit prima instanță a apreciat că în speță este vorba de aplicabilitatea dispozițiilor OUG nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor. Astfel, în cadrul OUG nr. 40/1999 se face referire la prelungirea contractelor de închiriere pentru spații cu destinația de locuințe aferente imobilelor retrocedate foștilor proprietari. În speță nu este vorba de o retrocedare a unui imobil preluat abuziv de către stat ci de un imobil căruia îi sunt aplicabile, așa cum arată și prima instanță, prevederile Legii nr. 85/1994, dispoziții legale de drept comun care prevăd ca un astfel de contract de închiriere este anexă la contractul de muncă. Ca atare, în mod greșit instanța apreciat că OUG nr. 40/1999 este aplicabilă în speță și că acest contract de închiriere este prelungit automat.
Astfel, dispozițiile aplicabile sunt cele ale Legii nr. 114/1996 care prevede posibilitatea rezilierii contractului de închiriere datorită neplății consecutive a chiriei pe 3 luni.
În plus, prima instanță nu a pus în discuție nici un moment aplicabilitatea dispozițiilor OUG nr. 40/1999, iar pe de altă pare nici nu a motivat sub nici o formă de ce a înlăturat total temeiul de drept și anume Legea nr. 114/1996 - dreptul comun în materie.
În drept, a invocat dispozițiile art. 3041.pr.civilă.
Prin întâmpinare, pârâții G și au solicitat respingerea recursului.
Calea de atac exercitată împotriva hotărârii primei instanțe a fost calificată de tribunal ca fiind apel.
Prin decizia civilă nr.627/1.07.2009, Tribunalul Timișa admis apelul formulat de apelanta - - împotriva sentinței civile 14105/11.11.2008, pronunțată de Judecătoria Timișoara in dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații G, și și -, a schimbat în tot sentința civilă apelată si, in consecință, admis actiunea formulată de reclamanta - -, in contradictoriu cu pârâții G, și și - și s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 22/01.04.1988.
Au fost obligați pârâții să plătească reclamantei suma de 10,15 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată in prima instanță si 5,15 lei, cheltuieli de judecată in apel.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că pârâții nu și-au achitat chiria aferentă imobilului închiriat de peste 10 ani de zile, împrejurare necontestată de pârâți, situație în care, potrivit art. 24 lit.b din Legea nr.114/1996, instanța poate dispune rezilierea contractului de închiriere la cererea proprietarului. Pârâții au cunoscut despre revenirea imobilului in proprietatea apelantei, ca urmare a desființării contractului de vânzare-cumpărare, intrucât au fost părți in acel dosar si, deci, hotărârea le era opozabilă, mai mult, si in cartea funciară a fost făcută mentiunea reveniri la situatia anterioară. Prin urmare, câtă vreme anterior instrăinării imobilului către numiții, pârâtul G plătea chirie din 1988, chiar dacă apelanta nu i-a comunicat noul cuantum al chiriei, astfel cum a fost stabilit prin procesul verbal din 1993, pretins necomunicat, el nu a făcut nici măcar dovada că a plătit chiria in cuantumul inițial, astfel cum proceda din 1988.
Impotriva deciziei civile nr.627 din 01.07.2009 a Tribunalului Timiș au declarat recurs în termenul legal pârâții, solicitând admiterea acestuia, casarea hotărârii și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel în vederea completării probatoriului necesar pentru justa soluționare a cauzei, precum și pentru faptul că instanța de apel a omis să se pronunțe asupra cererii reconvenționale, în situația în care a schimbat în tot hotărârea primei instanțe și obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată.
In motivarea cererii de recurs s-a susținut că instanța de apel a omis să se pronunțe cu privire la cererea reconvențională formulată de pârâți, că hotărârea este lipsită de temei legal, că tribunalul a făcut o aplicare greșită a legii, a nesocotit dreptul chiriașilor de a cumpăra imobilul, a reținut eronat neplata chiriei.
Cererea de recurs nu a fost motivată în drept.
Curtea, examinând decizia civilă recurată, prin prisma motivelor de fapt a căror argumentare a permis încadrarea în motivele de recurs prevăzute de art.304 pct.7 și 9.pr.civ. cu aplicarea dispozițiilor art.299 și urm. pr.civ. raportat la art.312 alin.1 pr.civ. a constatat că recursul declarat de pârâți este nefondat pentru argumentele ce urmează a fi expuse în continuare.
Astfel, referitor la prima critică ce vizează nepronunțarea instanței de apel cu privire la cererea reconvențională formulată de pârâți, Curtea constată că este nefondată, întrucât prima instanță prin sentința civilă nr.14105/11.11.2008 a respins-o ca rămasă fără obiect, iar pârâții reclamanți reconvenționali nu au exercitat calea de atac împotriva hotărârii, situație în care nu se poate reține vreo greșeală a tribunalului în a nu o analiza.
In ceea ce privește susținerea că decizia instanței de apel este lipsită de temei legal de asemenea se apreciază a fi nefondată. Argumentele recurenților în sprijinul acestui motiv de recurs nu pot fi primite, ca de altfel și susținerea conform căreia în speță s-a făcut o aplicare greșită a legii.
In mod just instanța de apel a reținut că prima instanță a apreciat aplicabilitatea dispozițiilor OUG nr.40/1999, întrucât în speță nu este vorba de o retrocedare a unui imobil preluat abuziv de către stat ci de un imobil căruia îi sunt aplicabile prevederile Legii nr. 85/1994, dispoziții legale de drept comun care prevăd ca un astfel de contract de închiriere este anexă la contractul de muncă. Ca atare, în mod greșit prima instanță apreciat că OUG nr. 40/1999 este aplicabilă în speță și că acest contract de închiriere este prelungit automat.
Astfel, dispozițiile aplicabile sunt cele ale Legii nr. 114/1996 care prevede posibilitatea rezilierii contractului de închiriere datorită neplății consecutive a chiriei pe 3 luni.
Referitor la critica ce vizează greșita reținere a neplății chiriei, Curtea constată că este nefondată și susținerile cu acest obiect nu au corespondență cu piesele dosarului din care rezultă că pârâții nu și-au îndeplinit această obligație de peste 10 ani, devenind astfel incidente dispozițiile art. 24 lit.b din Legea nr.114/1996 cum just a apreciat tribunalul.
In consecință, Curtea stabilește că hotărârea atacată este legală, instanța făcând o corectă aplicare și interpretare a dispozițiilor legale în materie, motiv pentru care, în baza art.312 alin.1 pr.civ. va respinge recursul de față ca fiind nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de pârâții G și împotriva deciziei civile nr.627/01.07.2009 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-.
Obligă pe pârâții recurenți să plătească reclamantei intimate suma de 1.500 lei cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 9 noiembrie 2009.
PRESEDINTE, JUDECATOR, JUDECATOR,
- - - - - -
GREFIER,
- -
Red.:/08.12.2009
Tehnored./M/ 2 ex./09.12.2009
Inst.fond.: jud.
Inst.apel: jud. C,
Președinte:Marinela GiurgincăJudecători:Marinela Giurgincă, Erica Nistor, Carmina Orza
