Rezoluțiune contract. Jurisprudență. Decizia 247/2009. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA OPERATOR 2928
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 247/
Ședința publică din 5 noiembrie 2009
PREȘEDINTE: Trandafir Purcărița
JUDECĂTOR 2: Lucian Lăpădat
GREFIER: - -
S-a luat în examinare apelul declarat pârâții și - împotriva sentinței civile nr.244 din 7 mai 2009, pronunțată de Tribunalul Arad - secția civilă - în dosar nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant - prin mandatar - având ca obiect constatarea rezolvirii de drept a promisiunii de vânzare - cumpărare.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă pârâtul apelant lipsă fiind celelalte părți.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, pârâtul apelant depune la dosar concluzii scrise, taxa judiciară de timbru in suma de 1634,00 lei și 5 lei timbru judiciar.
Nemaifiind formulate alte cereri și probe de administrat instanța acordă cuvântul în susținerea apelului.
Pârâtul apelant solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat și motivat în scris cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Deliberând asupra apelului de față, constată:
Prin acțiunea civilă introdusă la 19.02.2009 și înregistrată la Tribunalul Arad sub nr-, reclamantul prin mandatar a chemat în judecată pe pârâții și solicitând constatarea rezolvirii de drept a promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată la Biroul Notarial Asociat sub nr.1033 din 03 martie 2008, din culpa exclusivă a pârâților promitenți vânzători și obligarea acestora să îi restituire - așa cum împreună au convenit în promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.1033 din 03 martie 2008 - dublul sumei încasate de către pârâți, adică 80.000 Euro (40.000 Euro x 2).
În fapt, reclamantul arată că la data de 03 martie 2008, între el și numiții și a fost încheiată promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată la Biroul Notarial Asociat sub nr.1033 din 03 martie 2008, prin care promitenții vânzători se obligau să vândă, iar el să cumpere, plătind un avans de 40.000 Euro pentru imobilul proprietatea comună a pârâților, imobil înscris în CF nr.37103 A cu nr.top.7861/a/a/2/etc/1386/a/3/2, constând din apartamentul nr.3, în suprafață de 93 mp, compus din 4 camere, baie, bucătărie, alimente, antreu, WC, balcon, debara, cu cota de 36/1092 din părțile de folosință comună. Susține că prețul total de vânzare al imobilului a fost de 80.000 Euro din care a achitat către pârâți, cu titlu de avans suma de 40.000 Euro, sumă din care 30.000 Euro i-a achitat conform antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat sub semnătură privată în data de 11.12.2007, iar suma de 10.000 Euro achitată conform ordinului de plată din data de 03.03.2008 - data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare în formă autentică - ordin de plată emis de Bank SA Agenția Teatru, urmând ca diferența de 40.000 Euro să fie achitată până cel târziu la data de 31.12.2008 când urma să se încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, termen stabilit ca fiind de maxim o lună de la data obținerii de către promitenți a extrasului de carte funciară liber de orice sarcini, dată la care pârâții erau obligați de al notifica în scris sau telefonic pentru a se prezenta la biroul notarial în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare, dar nu mai târziu de 31.12.2008.
Având în vedere că pârâții promitenți vânzători nu l-au notificat nici în scris și nici telefonic despre obținerea de către ei a extrasului de carte funciară, liber de sarcini, nici până la data de 08 ianuarie 2009, pentru a se putea prezenta toți împreună la biroul notarial în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, reclamantul s-a prezentat la Biroul executor judecătoresc, notificând pârâții prin notificarea ce a făcut obiectul dosarului execuțional nr.2 din 09.01.2009, convocându-i la data de 21 ianuarie 2009 la Biroul Notarial Asociat în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar în caz că aceștia nu ar fi dat curs invitației de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, ia convocat la BEJ pentru a-i restitui astfel cum s-au înțeles în promisiunea de vânzare-cumpărare, de două ori suma încasată ca și avans, adică 80.000 Euro.
În urma notificării la data de 21 ianuarie 2009 la Biroul Notarial Asociat s-a prezentat mandatara reclamatului, numita cu procură specială cât și numitul - unul din soții promitenți vânzători iar prin încheierea de certificare fapte nr.429 din 21.01.2009 emisă de același birou notarial s-a arătat că contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică nu se poate încheia, întrucât nu sunt îndeplinite clauzele stipulate în promisiunea de vânzare-cumpărare nr.1033 din 03 martie 2008, respectiv promitentul vânzător nu a radiat din cartea funciară notațiile înscrise - imobilul înscris în CF 37103 A fiind grevat de la data de 21.01.2009 sub 7 de sechestru penal asigurator în baza procesului verbal nr.109/P/2006 din 29.03.2007 și sub de respingerea cererii înaintată de, pentru radierea sechestrului penal asigurator, instituit de DNA conform extrasului eliberat sub nr.3145/21.01.2009 de către Oficiul de cadastru și publicitate imobiliară
Reclamantul susține că la data de 22 ianuarie 2009 la Biroul executorului judecătoresc s-a prezentat doar împuternicitul său, lipsă fiind pârâții promitenți-vânzători. De asemenea, susține că la data de 16 februarie 2009 predat cheile imobilului către promitentul-vânzător, fiind încheiat în acest sens un proces verbal, care reprezintă o recunoaștere tacită atât din partea sa cât și a pârâților a rezolvirii de drept a promisiunii de vânzare-cumpărare nr.1033 din 03 martie 2008.
În susținerea cererii, reclamantul a depus la dosar în copii certificate promisiunea de vânzare-cumpărare, autentificată la Biroul Notarial Asociat sub nr.1033 din 03 martie 2008, antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat sub semnătură privată din data de 11.12.2007, notificarea din dosarul execuțional nr.2/09.01.2009 aflată în lucru la Biroul executor judecătoresc, încheierea de certificare de fapte nr.429 din 21.01.2009 emisă de Biroul notarial Asociat, procura specială autentificată sub nr.19 din 07.01.2009 de către BNP, extras CF nr.37103 A și proces verbal predare primire chei imobil din data de 16.02.2009.
Prin întâmpinare pârâții au solicitat respingerea acțiunii. Susțin că într-adevăr au încheiat cu reclamantul un act sub semnătură privată la data de 11.11.2007 intitulat "antecontract de vânzare-cumpărare" cu privire la apartamentul proprietatea lor, ocazie cu care au primit prețul de 30.000 Euro, urmând ca diferența de până la 80.000 Euro să o primească în două tranșe, ultima de 40.000 Euro la încheierea actului autentic. Tot la acea dată au predat apartamentul mobilat către cumpărătorul care a și intrat în posesia lui, fiind schimbată iala de la ușa de acces. De asemenea, arată că la data când s-a făcut tranzacția au explicat cumpărătorului că au vândut apartamentul la acel preț întrucât legat de apartament sunt niște probleme juridice, respectiv asupra apartamentului exista notat sechestru penal asigurator, sechestru care împiedica încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare și care nu se putea ridica decât la încheierea acestor procese, reclamantul acceptând situația, iar socotind faza în care era procesul au considerat că până la sfârșitul anului 2008 sechestrul să fie ridicat. Pârâții susțin că au convenit să achite prejudiciul pentru care fusese notat sechestrul asigurator, Având în vedere că prin vara anului 2008 reclamantul a părut să fie deranjat de faptul că prețul apartamentelor a început să scadă și totodată și pentru faptul că din cauza unor nereguli constatate la întocmirea dosarului de trimitere în judecată, acesta fusese retrimis spre completare la parchet și astfel se putea întâmpla ca termenul stabilit în promisiunea de vânzare-cumpărare să nu poată fi respectat. Astfel în luna iulie a anului 2008 au făcut demersuri pentru achitarea prejudiciului însă au primit răspuns doar în luna septembrie când au achitat prejudiciul iar cu factura prin care au făcut dovada achitării cât și cu toate hotărârile judecătorești pe care le aveau la acea dată au cerut la OCPI A radierea sechestrului, cerere care a fost respinsă prin încheierea nr.92294/2008 cu motivarea de a se completa dosarul cu decizia nr-, lucru care nu s-a putut realiza, întrucât hotărârea a rămas definitivă în data de 09.02.2009. Apreciază că astfel nu li se poate imputa faptul că termenul stabilit prin promisiunea de vânzare-cumpărare nu a fost respectat.
Prin sentința civilă nr.244 din 7.05.2009, pronunțată în dosar nr-, Tribunalul Arad - secția civilă - admis în parte acțiunea reclamantului prin mandatar împotriva pârâților și.
Constată rezolvită promisiunea de vânzare-cumpărare nr.1033/03 martie 2008 încheiată la..
Obligă pârâții să plătească reclamantului 40.000 Euro cu titlu de restituire avans preț.
Dispune restabilirea situației anterioare de CF.
Obligă pârâții să plătească reclamantului 3263 lei cheltuieli parțiale de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut în fapt și în drept că la data de 03 martie 2008 între părți s-a încheiat promisiunea de vânzare cumpărare în formă autentificată, prin care pârâții se obligau să vândă reclamantului imobilul situat în A- -..3.). Potrivit convenției (7 dosar) prețul a fost stabilit la 80.000 Euro, din care s-a plătit cu titlu de avans 40.000 Euro, diferența urmând a fi achitată până la 31 decembrie 2008, când urma să se perfecteze contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
În aceeași convenție s-a mai stabilit că termenul de încheiere al contractului în formă autentică este de o lună de la data când pârâții vor obține extrasul de CF liber de orice sarcini, după care vor notifica pe cumpărător dar nu mai târziu de 31 decembrie 2008. În aceeași convenție s-a mai stabilit că actul nu poate fi rezolvit unilateral de către părți decât în cazul neîndeplinirii obligațiilor contractuale când prezenta promisiune este rezolvită de drept și nu se va încheia contractul autentic de vânzare-cumpărare, urmând ca dacă este culpa promitenților aceștia vor restitui beneficiarului de două ori suma încasată până în acel moment în aceeași monedă, iar în cazul neîndeplinirii obligațiilor contractuale de către beneficiar acesta va pierde suma plătită până în acel moment.
Această promisiune s-a notat în extrasul de carte funciară 37013 A (fila 14 dosar).
La momentul încheierii promisiunii și al notării acestei promisiuni în același CF mai era notat și sechestrul penal asigurator în baza procesului verbal 109/P/2006 al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție - Direcția Națională Anticorupție.
După încheierea promisiunii reclamantul a intrat în posesia imobilului. Întrucât regimul juridic al apartamentului era cunoscut reclamantului, în sensul existenței unui sechestru penal asigurator, pârâtul a început demersurile de obținere a unei cărți funciare degrevate de sarcini și așa cum rezultă din încheierile și deciziile Tribunalului Militar București și T, (filele 37 - 61 dosar), problema imobilului a fost în final rezolvată iar la fila 65 fost depus extrasul de CF liber de sarcini.
La 19 februarie 2009, pârâții au formulat o notificare prin care l-au invitat pe reclamant să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentificată, dar la aceeași dată reclamantul a formulat prezenta acțiune.
Interpretând clauzele promisiunii de vânzare-cumpărare se poate observa că reclamantul se prevalează de culpa pârâților pentru a i se restitui de două ori suma încasată.
Este adevărat că termenul a fost stabilit pentru încheierea contractului în formă autentică la 31 decembrie 2008, dar tot în clauzele promisiunii se vorbește de termenul de o lună de la data obținerii extrasului de CF liber de orice sarcini. Ori, nici nu poate intra în discuție culpa promitenților câtă vreme aceștia, au făcut toate demersurile pentru rezolvarea problemei juridice a imobilului, cu atât mai mult cu cât reclamantul a cunoscut toate aceste aspecte când a fost notată promisiunea în cartea funciară. În aceste condiții, rezultă că de fapt reclamantul nici nu a mai dorit încheierea contractului în formă autentică câtă vreme la foarte scurt timp după data stabilită în promisiune s-a obținut extrasul de CF liber de sarcini. Practic, acest demers duce la concluzia că reclamantul a urmărit, cunoscând situația imobilului, obținerea unui dublu avans, apreciind că problema imobilului nu se va rezolva până la data stabilită. Oricum problema rezolvirii contractului a fost dorită de reclamant și acceptată de pârâți, care au fost de acord ca imobilul să revină la situația anterioară și să plătească avansul.
Astfel fiind, văzând disp.art.969 cod civil și văzând că nu sunt îndeplinite condiții prev.de art.1298 cod civil, în baza art.1020 și 1021 cod civil se va admite în parte acțiunea reclamantului și va constata rezolvită promisiunea de vânzare cumpărare nr.1033 din 03 martie 2008 încheiată la BNP.
Întrucât reclamantul a folosit apartamentul iar pârâții au primit avansul de preț de 40.000 Euro în urma rezolvirii contractului, văzând disp.art.1361 cod civil, pârâții vor plăti reclamantului 40.000 Euro cu titlu de restituire avans preț.
Se va dispune restabilirea situații anterioare de CF iar în baza art.274 cod pr.civilă pârâții vor plăti reclamantului 3.263 lei cheltuieli parțiale de judecată reprezentând taxă de timbru raportat la valoarea pretențiilor admise de instanță.
Împotriva acestei sentințe civile au declarat apel, în termen legal, pârâții și -, solicitând schimbarea ei în sensul respingerii acțiunii reclamantului, motivând în esență că nemulțumirea lor vizează concluzia la care a ajuns instanța, în sensul că ei preluând posesia apartamentului, prin primirea cheilor și semnarea procesului -verbal de predare- primire ar fi fost de acord cu rezolvirea promisiunii de vânzare -cumpărare încheiate cu reclamantul, ei fiind de bună credință în respectarea obligațiilor asumate.
Intimatul reclamant prin întâmpinarea de la dosar solicită respingerea apelului pârâților ( fila 11-12).
Verificând sentința civilă apelată în limitele cererii de apel și în raport de probele de la dosar administrate în fața primei instanțe, coroborate și cu dispozițiile art. 282 raportat la art. 295 Cod procedură civilă, Curtea stabilește că apelul de față al pârâților este nefondat, urmând ca în temeiul dispozițiilor art.296 Cod procedură civilă să fie respins ca atare, soluția primei instanțe fiind corectă.
Într-adevăr, din analiza întregului material probator de la dosar, Curtea constată că sentința civilă apelată este temeinică și legală, întrucât instanța a reținut o corectă stare de fapt și a făcut o justă aplicare și interpretare a dispozițiilor legale în materie, prev. de art.969, 1020, 1021, 1298 și 1361 Cod civil, când a admis în parte acțiunea reclamantului, în modul arătat, neconstatându -se din oficiu nici motive de ordine publică, de natură să atragă desființarea ori schimbarea hotărârii apelate, bine și cu temei fiind așadar admisă numai în parte acțiunea reclamantului, în sensul menționat și pentru considerentele expuse judicios de către prima instanță, însușite în întregime și de C, ca instanță de control judiciar, criticele formulate în apel nefiind întemeiate.
Astfel, din studiul tuturor probelor dosarului rezultă, în mod clar că problema rezolvirii promisiunii sinalagmatice de vânzare -cumpărare, autentificată notarial (fila 7-8 dosar fond ) a fost cerută de reclamantul intimat și acceptată de intimații pârâți, aceștia din urmă fiind de acord ca imobilul în litigiu să revină la situația anterioară de carte funciară și să restituite avansul primit, în sumă de 40.000, drept preț, încât deci soluția primei instanțe apare legală și temeinică întrucât ea corespunde voinței ambelor părți cocontractante litigante.
Curtea reține că apelul pârâților nu este fondat, deoarece aceștia au fost somați prin notificarea depusă la executorul judecătoresc sub nr.2/9.01.2009 de către reclamant (fila 11 dosar fond),în sensul că au depășit atât termenul contractual de (cel mai târziu) 31. 12.2008, până la care să radieze din cartea funciară nr.37103 A, cu nr.top.indicate "sechestrul penal asigurator" notat conform încheierii nr.21007/2007, precum și termenul contractual de a încheia un contract autentic de vânzare - cumpărare, în maxim o lună de la obținerea extrasului de carte funciară, liber de sarcini, dar nu mai târziu de 31.12.2008, fiind convocați pârâții apelanți - prin aceeași notificare să se prezinte la data de 21.01.2009, orele 10 la Biroul Notarial, la care s-a încheiat și promisiunea de vânzare - cumpărare autentificată notarial sub nr.1033/ 3.02.2008, iar în caz că pârâții nu vor da curs acestei invitații sunt încunoștințați că potrivit acelorași prevederi ale promisiunii în cauză va fi reziliată unilateral respectiva promisiune, ce va fi considerată rezolvită de drept, conform prevederilor stipulate în ea, pe motivul neîndeplinirii obligațiilor contractuale de către pârâți și astfel că nu se va mai încheia contract autentic de vânzare - cumpărare din culpa exclusivă a pârâților.
Apelanții pârâți nu dau însă curs acestei invitații adresată prin notificarea reclamantului de mai sus și astfel prin procesul -verbal din 22.01.2009, încheiat de executorul judecătoresc se constată și se certifică lipsa acestor notificați apelanți, dar cu toate acestea, la data de 16.02.2009 pârâții primesc de la reclamant, cheile imobilului în discuție, ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare - cumpărare, autentificată notarial, conform procesului verbal de predare - primire chei imobil din 16.02.2009 (fila 15 dosar fond).
Prin urmare, apelul pârâților nu poate fi găsit fondat,deoarece, după încheierea acestei promisiuni de vânzare - cumpărare autentificată, aceștia nu mai i-au mai dat nici un fel de informație reclamantului cu privire la situația cadastrală a acestui imobil, ce formează obiectul promisiunii de vânzare - cumpărare, pe care nu l-au notificat nici în scris și nici telefonic, așa cum au convenit în scris, despre faptul obținerii extrasului de carte funciară liber de orice sarcini și astfel acțiunea reclamantului a fost bine admisă, în sensul indicat de către prima instanță, în condițiile în care pârâții au achitat contravaloarea prejudiciului pentru care fusese notat în cartea funciară sechestrul asigurator (11.427 RON), abia în luna iulie 2008, adică la mai bine de 5 luni de la data încheierii respectivei promisiuni de vânzare -cumpărare, de unde rezultă atitudinea pârâților de tergiversare obținerii extrasului de carte funciară liber de orice sarcini, deși primiseră deja de la reclamant un avans de preț în sumă de 40.000 Euro.
Așa fiind, în raport de toate considerente ce preced și cum nici una din criticele formulate în apel nu sunt întemeiate, ele nefiind de natură să facă admisibil acest apel și să influențeze soluția pronunțată în cauză de către prima instanță, care este deci corectă sub toate aspectele, în temeiul dispozițiilor art. 296 Cod procedură civilă Curtea va respinge ca nefondat acest apel pârâților, menținând în vigoare sentința civilă apelată, pe care o verifică drept legală și temeinică, fiind pronunțată în concordanță cu toate probele din dosar și cu respectarea principiului disponibilității ce guvernează procesul civil și căruia îi este specific, în sensul rezolvării prezentului litigiu în limitele investirii instanței, apelanții nedovedind în speță incidența vreunor temeiuri de fapt și de drept, care să determine schimbarea ori desființarea hotărârii atacate.
Intimatul reclamant nu a solicitat cheltuieli de judecată în apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat pârâții și - împotriva sentinței civile nr. 244 din 7 mai 2009, pronunțată de Tribunalul Arad - secția civilă - în dosar nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant - prin mandatar - având ca obiect constatarea rezolvirii de drept a promisiunii de vânzare - cumpărare.
Definitivă.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică din 5 noiembrie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
- - - -
GREFIER,
- -
Red TP/ 10.11.2009
Dact. NF/10.11.2009
Ex.2
Tribunalul Arad - Președinte.
Președinte:Trandafir PurcărițaJudecători:Trandafir Purcărița, Lucian Lăpădat
