Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 6128/2014. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 6128/2014 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 16-01-2014 în dosarul nr. 8315/55/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. operator 3207/2504
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 35
Ședința publică din 16 ianuarie 2014
Președinte: Ș. V.
Judecător: D. M.
Grefier: G. S.
S-a luat în examinare apelul declarat de apelanta . contradictoriu cu intimata . & Resort SRL împotriva sentinței civile nr. 6128/08.10.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosar nr._, având ca obiect plângere împotriva încheierii CF.
La apelul nominal nu se prezintă nimeni.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Apelul este timbrat cu 4 lei taxă judiciară de timbru și timbru judiciar în valoare de 0,15 lei.
S-a făcut referatul cauzei, constatându-se că la data de 30.12.2013, prin serviciul registratură al instanței, s-a depus la dosar împuternicirea avocațială și întâmpinare. La 14.01.2014, în aceleași condiții, s-a depus cererea avocatului intimatei de judecare a cauzei în absență și dovada cheltuielilor de judecată cu precizarea cuantumului acestora, iar la data de 16.01.2014 în aceleași condiții, s-a depus cererea avocatului apelantei de judecare a cauzei în absență.
Nemaifiind alte cereri de formulat și alte incidente de soluționat și văzând că părțile au cerut judecarea cauzei în absența lor, președintele completului, constatând că au fost lămurite toate împrejurările de fapt și de drept, închide dezbaterile.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului înregistrat pe rolul acestei instanțe la data de 03.12.2013, constată că prin sentința civilă nr. 6128/08.10.2013 pronunțată în dosarul nr._ Judecătoria A. a admis plângerea formulată de petenta . & Resort SRL, în contradictoriu cu intimata . încheierii de CF nr._/23.05.2013.
A anulat încheierea nr._/23.05.2013 emisă de OCPI A. și în consecință a dispus radierea notării dreptului de ipotecă legală asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele.
A obligat intimata să plătească petentei suma de 132,30 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut următoarele: în fapt, prin încheierea CF nr._/14.03.2013 a OCPI A., s-a admis cererea intimatei și s-a dispus înscrierea provizorie a dreptului de ipotecă legală, în valoare de 61.461.513 lei+TVA, asupra imobilului petentei înscris în CF_ Fântânele. Înscrierea s-a făcut în baza contractului de achiziție nr. 949/11.04.2011 încheiat între petenta-achizitor și intimata-antreprenor, precum și în baza sentinței nr. 823/29.03.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosar nr._, așa cum a fost modificată prin sentința nr. 1269/29.05.2012, prin care petenta a fost somată să plătească intimatei suma de 15.977.723,64 lei cu titlu de debit și penalități de întârziere.
Împotriva acestei încheieri a formulat cerere de reexaminare petenta, cerere care a fost însă respinsă prin încheierea nr._/23.05.2013 motivat de faptul că, potrivit art. 2380 Cod civil, ipoteca asupra unor construcții viitoare nu poate fi intabulată, ci numai înscrisă în mod provizoriu, iar conform art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996, antreprenorii pot cere, în temeiul înscrisului doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care face obiectul lucrărilor ce s-a obligat să facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări.
Această încheiere a fost atacată de petentă prin prezenta plângere, prin care a invocat faptul că intimata nu beneficiază de ipoteca legală prevăzută de art. 236 pct. 6 NCC întrucât contractul în baza căruia s-a solicitat înscrierea în cartea funciară este supus prevederilor vechiului cod civil și de asemenea, că antreprenorul nu are o ipotecă asupra terenului ci asupra edificiului construit. S-a mai invocat faptul că nu putea fi intabulată ipoteca întrucât potrivit art. 2386 pct. 6 NCC, sumele pentru care se înscrie ipoteca trebuie să fie efectiv datorate și totodată acestea nu pot depăși sporul de valoare realizat prin lucrările efectuate de antreprenor, or în speță, debitul datorat de petentă este de 15.977.733,64 lei și nu 61.461.513 lei astfel cum a fost înscris în cartea funciară.
Cu privire la susținerile petentei, instanța a reținut următoarele:
1. Potrivit art. 78 din Legea 71/2011, privilegiile speciale imobiliare născute înainte de . noului Cod civil se convertesc de drept în ipoteci legale, fiind supuse dispozițiilor noului cod.
Ca atare, creditorilor care beneficiau de un privilegiu special imobiliar sub imperiul vechiului cod (în speță de privilegiul antreprenorului prevăzut de art. 1737 pct. 4 din vechiul cod), le este recunoscut acest drept real de garanție și sub imperiul noului cod (ipoteca legală prevăzută de art. 2386 pct. 6 din noul cod), astfel că intimata, deși la data încheierii contractului de antrepriză nu avea decât un privilegiu imobiliar, acesta, prin efectul legii, s-a convertit într-o ipotecă legală.
Prin urmare, această susținere a petentei a fost neîntemeiată, intimata a deținut un drept de ipotecă legală.
2. Acest drept de ipotecă legală poartă, însă, astfel cum a arătat și petenta, asupra construcției, conform art. 2386 pct. 6 și nu asupra terenului. Or, construcția nu exista la data înscrierii provizorii, astfel că devin aplicabile dispozițiile art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/2006, potrivit cărora dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor se poate înscriecu condiția ca în prealabil să fi fost notată existența autorizației de construire.
În cauză însă nu a fost notată vreo autorizație de construire anterior înscrierii dreptului real de garanție, astfel că înscrierea provizorie a dreptului de ipotecă al intimatei s-a făcut cu încălcarea art. 99 alin. 2 din Ordinul nr. 633/2006, iar încheierea de respingere a cererii de reexaminare apare ca fiind nelegală.
Ca urmare, față de considerentele ce preced și în temeiul art. 50 din Legea nr. 7/1996, republicată, instanța a admis plângerea, a anulat încheierea de carte funciară atacată și a dispus radierea notării ipotecii legale din CF.
Întrucât a anulat încheierea pentru motivul arătat mai sus, instanța nu a mai analizat și apărarea petentei în ce privește suma pentru care s-a înscris ipoteca.
În baza art. 453 Cod procedură civilă, a obligat intimata căzută în pretenții să plătească petentei cheltuieli de judecată în sumă de 132,30 lei, din care 8,30 lei taxă și timbru judiciar și 124 lei onorariu avocat.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel . ca în urma admiterii căii de atac să fie modificată hotărârea primei instanțe în sensul respingerii în totalitate a plângerii.
În motivarea apelului său, a criticat sentința pentru nelegalitate, susținând că sentința a fost dată cu aplicarea greșită a legii și ca urmare a unei interpretări eronate a raporturilor părților. Art. 36 din Legea nr.7/1996 reglementează două situații distincte de ipotecă la alin. 5 si la alin. 16. Ipoteca prevăzută de art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/2006 are ca obiect un bun viitor, iar art. 36 alin. 5 din Legea nr. 7/1996 se referă tot la bunuri viitoare, ipoteca intabulându-se, în acest caz, în condițiile legii privind creditul ipotecar pentru investițiile imobiliare. Or, aceste ipoteci asupra unor bunuri viitoare nu au nicio legătură cu dreptul de ipotecă a cărui înscriere a solicitat-o apelanta, care se bazează pe o cu totul altă stare de fapt și care are ca temei legal art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996 și art. 2386 alin. 6 din Codul Civil, ce reglementează înscrierea ipotecii legale „asupra imobilului", ceea ce presupune deja existența unui imobil, chiar dacă acesta nu este încă notat în cartea funciară. Cererea apelantei de înscriere a ipotecii s-a făcut asupra unui imobil, în condițiile existenței deja a acelui imobil (chiar dacă nu a fost notat în cartea funciară). Conform contractului părților, apelanta urma să efectueze o . lucrări care constau, în principal, în realizarea unui teren de golf cu tot ceea ce presupune o asemenea investiție, terenul propriu-zis, parcări, alei de acces, terenuri de tenis, piscină, magazii, etc. Hotărârea pronunțată în cadrul procedurii ordonanței de plată formulată în baza O.U.G. nr. 119/2007 din dosarul nr._ a constatat în mod irevocabil că intimata datorează apelantei sume de bani reprezentând contravaloarea lucrărilor de construcții pe care apelanta le-a efectuat în baza contractului lor. Ipotecile prevăzute de art. 2386 Cod Civil fiind ipoteci legale, existenta sau constituirea lor este independentă de voința sau acordul părților ele fiind reglementate tocmai pentru a conferi o protecție juridică in rem creditorului care aduce o valoare în patrimoniul debitorului său. Din momentul sporirii patrimoniului uneia dintre părți cu o valoare, ipoteca legală se activează automat, conferind protecție imediată creditorului, notarea acestor ipoteci în cartea funciară având doar rolul de a fi opozabil terților. Ipoteca legală a antreprenorilor are ca premisă aceeași idee a îmbogățirii patrimoniului debitorului cu valoarea lucrărilor realizate, iar dreptul de a înscrie ipoteca legală rămâne o facultate acordată de legiuitor constructorului, care poate decide dacă și când va fi oportună înscrierea ipotecii sale în funcție de momentul la care consideră că beneficiarul este în pericol de insolvabilitate. Cererea apelantei de înscriere a ipotecii legale, în baza contractului de antrepriză, a fost formulată în momentul în care a devenit evident faptul că intimata se află în imposibilitate de plată.
În drept, invocă art. 466, art. 470, art. 477, art. 480 Cod Procedură Civilă, art. 2386 Cod Civil, art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996.
Prin întâmpinare, intimata S.C. B. G. Villas & Resort S.R.L., reprezentată de administrator judiciar Fides Advisor I.P.U.R.L., a solicitat respingerea apelului și menținerea sentinței civile nr. 6128/08.10.2013 ca temeinică și legală.
În motivare, invocă art. 80 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil, arătând că, în cazul de față, cererea (introdusă după . Noului cod civil) viza un drept născut printr-un contract încheiat sub imperiul vechiului cod civil. Așadar, condițiile de validitate ale dreptului supus înscrierii sunt condițiile prevăzute de vechiul Cod civil. Potrivit, acestuia, obiectul privilegiului constructorului era exclusiv edificiul, și nu terenul, așa cum arată art. 1737 pct. 4. Așadar, constructorul are dreptul să înscrie privilegiul (convertibil în ipotecă legală) doar asupra construcției. Or, în cartea funciară asupra căreia s-a operat înscrierea, nu este intabulată nici o construcție, ci doar terenul, care nu face obiectul privilegiului (ipotecii legale). Petenta nu a urmat nici procedurile pentru a înscrie o ipotecă asupra unui bun viitor, așa cum sunt ele prevăzute de art. 99, alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/2006.
Analizând apelul, prin prisma motivelor invocate, tribunalul constată că nu este întemeiat pentru următoarele considerente:
Ceea ce se critică prin calea de atac este incidența art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/2006, text pe care apelanta îl coroborează exclusiv cu art. 36 alin. 5 din Legea nr. 7/1996 republicată (actuală). Apelanta consideră că dreptul său de ipotecă imobiliară se întemeiază doar pe dispozițiile art. 36 alin. 16 din aceeași ultimă lege și art. 2386 pct. 6 din noul Cod civil (NCC) și are ca obiect un imobil, ce nu este încă înscris în cartea funciară, fără a explica de ce consideră legală înscrierea ipotecii în evidențele de publicitate imobiliară ale altui imobil. De asemenea, susține că ipoteca legală în discuție nu are ca obiect un bun viitor.
Art. 29 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 republicată (în forma actuală) reglementează condițiile pe care trebuie să le îndeplinească un înscris pentru a fi apt de intabulare sau înscriere provizorie, printre acestea numărându-se și cerința ca înscrisul să fie „încheiat cu respectarea condițiilor de formă prevăzute de lege” (lit. a), la care se adaugă „îndeplinirea altor prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare se află în competența registratorului” (lit. g).
La momentul soluționării cererii apelantei de înscriere provizorie, una dintre condițiile de înscriere a dreptului de ipotecă asupra construcțiilor viitoare era cea a notării, în prealabil, a autorizației de construire, conform art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/3006 („Dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor se poate înscrie în condițiile legii, cu condiția ca în prealabil să fi fost notată existența autorizației de construire”).
În ceea ce privește obiectul material al privilegiului/ipotecii imobiliare, atât art. 1737 pct. 4 din Codul civil de la 1864, cât și art. 2386 pct. 6 NCC au în vedere imobilul supus lucrării de construire, reconstruire, reparare, altfel spus obiectul material al contractului de antrepriză.
În considerarea dreptului de ipotecă legală reglementat de art. 2386 pct. 6 NCPC, Legea nr. 7/1996 a fost modificată de așa manieră încât actul normativ republicat prevede la art. 36 alin. 16 dreptul arhitecților și antreprenorilor de a „cere, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care este obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări”.
Din coroborarea art. 2386 pct. 6 NCPC cu art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996 (texte pe care se întemeiază apărarea apelantei) rezultă că imobilul ce constituie obiectul dreptului de ipotecă legală al antreprenorului este unul și același cu obiectul lucrărilor asumate de antreprenor prin contractul de antrepriză.
Construcțiile a căror executare a fost asumată de apelantă nu sunt înscrise în cartea funciară și contrar susținerilor acesteia, au, din punct de vedere juridic, caracterul unei construcții viitoare, astfel cum a reținut, de altfel și Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară – Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară A. (în motivarea încheierii de respingere nr._/23.05.2013), acesta având în vedere art. 2380 NCC coroborat cu art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996 republicată actuală.
Din interpretarea art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996 republicată privitor la înscrierea unei ipoteci legale asupra „imobilului care este obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă” antreprenorii, prin coroborare cu natura contractului de antrepriză, conduce la concluzia că obiectul material al dreptului de ipotecă constă într-un imobil ce urmează a fi realizat prin lucrările ce cad în sarcina antreprenorului, lucrări ce se realizează prin prestații succesive în timp. Până la terminarea acestora, construcțiile nu pot fi altceva decât bunuri în devenire, altfel spus, bunuri viitoare.
Art. 36 alin. 17 – 18 din Legea nr. 7/1996 republicată reglementează dreptul antreprenorului la înscrierea provizorie a ipotecii legale asupra imobilului ce reprezintă obiectul contractului de antrepriză (construcțiile în curs de edificare) pentru garantarea sumei ce rezultă din aceeași convenție. Radierea înscrierii provizorii a dreptul de ipotecă legală al antreprenorului (alin. 18 al art. 36) nu se poate realiza înainte de împlinirea unui termen de 3 luni de la predarea lucrării.
Din coroborarea contractului de antrepriză cu ansamblul prevederilor art. 36 alin. 16 – 18 din Legea nr. 7/1996 republicată rezultă că dreptul de ipotecă legală al apelantei are ca obiect material o construcție viitoare, așa încât înscrierea provizorie a acestuia este condiționată, astfel cum corect a reținut prima instanță, de notarea în prealabil, conform art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/3006, a autorizației de construire eliberată de Primăria Comunei Fântânele.
Pentru aceste considerente în baza art. 480 alin. 1 din noul Cod de procedură civilă, se va respinge apelul.
Deși intimata a avut câștig de cauză, în temeiul art. 453 alin. 1 NCPC, nu se va obliga apelanta să plătească intimatei suma de 124 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat, întrucât nu s-a depus în probațiune decât factura emisă nu și dovada achitării acesteia.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul exercitat de apelanta T. SA CUI_ J_ cu sediul în A., .. 28, județul A. în contradictoriu cu intimata B. G. Villas & Resort SRL CUI_ J_ cu sediul în Timișoara, ., județul T. (la S.C.A. V. & Asociații), împotriva Sentinței civile nr.6128/08 10 2013 pronunțată de Judecătoria A..
Fără cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Pronunțată azi în ședința publică din 16. 01. 2014.
Președinte Judecător Grefier
Ș. V. D. M. G. S.
Red. VȘ./Thred. G.S./D.S
Ex.4/.> 01.2014
Se com.: apelantei ., .. 28, județul A.
intimatei . & Resort SRL – Timișoara, ., județul T. (la S.C.A. V. & Asociații)
Prima instanță: Judecătoria A. – judecător –A. N.
| ← Actiune in regres. Hotărâre din 17-09-2014, Tribunalul ARAD | Reziliere contract. Decizia nr. 259/2014. Tribunalul ARAD → |
|---|
