Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 6329/2014. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 6329/2014 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 30-01-2014 în dosarul nr. 8335/55/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. Operator 3207/2504
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR. 151/A
Ședința publică din 12 decembrie 2013
Președinte: N. C.
Judecător: S. C. Ș.
Grefier: M. I.
S-a luat în examinare apelul declarat de apelanta . contradictoriu cu intimata . & Resort SRL împotriva sentinței civile nr. 6329/15.10.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosar nr._, având ca obiect plângere împotriva încheierii CF.
La apelul nominal nu se prezintă nimeni.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, constatându-se că apelul este legal timbrat cu 4 lei taxă judiciară de timbru și 0,15 lei timbru judiciar.
La data 14.01.2014 prin serviciul registratură al instanței s-a depus la dosar întâmpinarea și împuternicirea avocațială. La 30.01.2014, în aceleași condiții, apelanta a depus o cerere de judecare a cauzei în lipsa reprezentantului societății.
Nemaifiind alte cereri de formulat și alte incidente de soluționat, văzând că părțile au cerut judecarea cauzei în absența lor, președintele completului, constatând că au fost lămurite toate împrejurările de fapt și de drept, închide dezbaterile.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului înregistrat pe rolul acestei instanțe la data de 19.12.2013, constată că prin sentința civilă nr. 6329 din 15.10.2013 pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei A. s-a admis plângerea formulată de petenta . & Resort SRL, aflată în insolvență, prin administrator judiciar Fides Advisor I.P.U.R.L. RFO II-0665, în contradictoriu cu intimata . anulat încheierea de respingere nr._/23.05.2013 a O.C.P.I. A., cu consecința respingerii cererii de înscriere a dreptului de ipotecă legală asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele. A dispus radierea notării ipotecii legale asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele și a obligat intimata să plătească petentei cheltuieli de judecată în sumă de 108, 3 lei.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut următoarele:
În fapt, petenta S.C. B. G. Villas & Resort S.R.L. are calitatea de proprietar tabular al imobilelor înscrise în CF_ Fântânele iar prin încheierea nr._ din 26.03.2013 dată de O.C.P.I. A. s-a dispus, la cererea intimatei S.C. TECHNODOMUS S.A., înscrierea provizorie a dreptului de ipotecă legală, în valoare de 61.461.513 lei, în favoarea acesteia.
Prin sentința civilă nr. 1269/29.05.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosar_, în cererea în anulare formulată împotriva sentinței civile nr. 823/29.03.2012, pronunțată de Tribunalul A. în dosarul nr._, intimata S.C. Technodomus S.A. a obținut o ordonanță de plată împotriva petentei, pentru suma de 14.076.997,98 lei, cu titlu de debit și 1.900.735,66 lei cu titlu de penalități de întârziere – pretenție decurgând din contractul de achiziție publică 949/11.04.2011 și nr.56/11.04.2011 încheiată de aceasta în calitate de antreprenor.
Împotriva încheierii de carte funciară, petenta a formulat cerere de reexaminare în temeiul art. 31 al. 2 din Legea 7/1996 republicată, soluționată de către OCPI A. prin încheierea de carte funciară nr._/23.05.2013, în sensul respingerii cererii de reexaminare.
În motivarea încheierii de respingere, OCPI A. a reținut că, verificând actele dosarului, ce au stat la baza cererii supusă reexaminării, respectiv sentința civilă nr.823/29.03.2012, pronunțată de Tribunalul A. în dosarul nr._, sentința civilă nr. 1269/29.05.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosar_, contractul de achiziție publică referitor la realizarea G. Batterflypark și a serviciilor și construcțiilor anexe, încheiat între societatea S.C. B. G. Villas & Resort S.R.L., în calitate de achizitor și S.C. Technodomus S.A., în calitate de antreprenor, cu număr de înregistrare 949/11.04.2011 și nr.56/11.04.2011, conform prevederilor art. 2380 din Codul Civil, ipoteca asupra unor construcții viitoare nu poate fi intabulată ci numai înscrisă în mod provizoriu în cartea funciară în condițiile legii. Potrivit dispozițiilor art.36 alin.16 din Legea nr.7/1996, republicată, arhitecții și antreprenorii vor putea cere, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care face obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări. De asemenea, O.C.P.I. a apreciat că nu intervine, prin operațiunile de înscriere în cărțile funciare, în conținutul drepturilor, actelor sau faptelor juridice evidențiate în cuprinsul acestora, înscrierile fiind efectuate de către registratorul de carte funciară în exercițiul atribuțiilor legale, acesta neputându-se substitui instanței de judecată în efectuarea controlului de legalitate.
Împotriva încheierii de carte funciară nr._/23.05.2013 - de respingere a cererii de reexaminare, petenta a formulat în termen legal plângere în temeiul art. 31 al. 3 din Legea 7/1996 republicată.
Analizând încheierea de respingere a cererii de reexaminare, prin prisma motivelor invocate prin plângerea formulată de petentă, instanța a reținut, în primul rând, că intimata beneficiază de un drept de ipotecă legală. În acest sens, instanța arată că potrivit dispozițiilor art.78 din Legea nr.71/2011 de punere în aplicare a Codului civil din 2009, privilegiile speciale imobiliare, născute înainte de . Codului civil din 2009, se convertesc de drept în ipoteci legale, fiind supuse noului regimul juridic, reglementat de noul cod civil (Legea 287/2009). Cu alte cuvinte, persoanelor care, sub imperiul vechiului cod civil, beneficiau de un privilegiu special imobiliar, le este recunoscut acest drept real de garanție și sub imperiul noului cod civil, sub forma ipotecii legale. Ori, în cauză, chiar dacă intimata nu deținea, la data încheierii contractului de antrepriză cu număr de înregistrare 949/11.04.2011 și nr.56/11.04.2011, un drept de ipotecă legală, sub imperiul vechiului cod civil, cu toate acestea, ea deținea un privilegiu special imobiliar asupra imobilelor petentei, în baza art.1737 pct.4 din Codul civil de la 1864, privilegiu ce s-a convertit, sub imperiul Noului cod civil, într-o veritabilă ipotecă legală. Ca atare, dreptul de ipotecă legală al intimatei subzistă în baza unei convertiri a drepturilor de garanție imobiliară, realizată de legiuitor prin punerea în aplicare a Noului cod civil.
Instanța observă însă că înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă legală al intimatei s-a făcut cu nerespectarea normelor în vigoare la data cererii de înscriere. Astfel cum s-a arătat mai sus, potrivit dispozițiilor art. 99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006, actualizat, privind conținutul, modul de întocmire și recepție a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară „dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor se poate înscrie în condițiile legii, cu condiția ca în prealabil să fi fost notată existența autorizației de construire”.
Din analiza contractului de antrepriză cu număr de înregistrare 949/11.04.2011 și nr.56/11.04.2011, încheiat între petentă, în calitate de achizitor și intimată, în calitate de antreprenor, se observă că obiectul acestui contract constă în realizarea unor construcții viitoare de către antreprenor, rezultă că petenta beneficia de un bun viitor, respectiv de construcțiile viitoare, iar intimata de un drept de ipotecă legală asupra unui bun viitor, convertit dintr-un privilegiu special imobiliar. Or, în această situație, sunt pe deplin aplicabile dispozițiile art. 99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006, motiv pentru care dreptul de ipotecă legală al antreprenorului se putea înscrie în cartea funciară numai dacă, în prealabil, ar fi fost notată existența autorizației de construire. per a contrario, în situația în care nu s-a notat în prealabil autorizația de construire, dreptul de ipotecă legală asupra unui bun viitor nu putea fi înscris în cartea funciară, iar înscrierea astfel efectuată este nelegală.
Instanța a constatat că în CF_ Fântânele, unde este înscris imobilul proprietatea petentei, nu există notată nici o autorizație de construcție anterior înscrierii dreptului de ipotecă legală al intimatei, motiv pentru care apreciază că această înscriere a dreptului de ipotecă s-a făcut cu încălcarea dispozițiilor art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006, actualizat și că plângerea petentei fiind întemeiată.
Astfel fiind, în temeiul art. 31 din Legea 7/1996, instanța a admis plângerea formulată de petentă, a anulat încheierea de respingere a cererii de reexaminare nr._/23.05.2013 pronunțată de O.C.P.I. A., cu consecința respingerii cererii de înscriere a dreptului de ipotecă legală asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 2992 Fântânele) și a dispus radierea notării ipotecii legale asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 2992 Fântânele).
Împotriva acestei sentințe a declarat apel, în termenul legal, apelanta ., solicitând admiterea apelului și schimbarea în tot a sentinței atacate cu consecința respingerii, în totalitate, a plângerii intimatei.
În motivarea apelului său, a criticat sentința pentru nelegalitate, susținând că sentința a fost dată cu aplicarea greșită a legii și ca urmare a unei interpretări eronate a raporturilor părților. Art. 36 din Legea nr.7/1996 reglementează două situații distincte de ipotecă la alin. 5 și la alin. 16. Ipoteca prevăzută de art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/2006 are ca obiect un bun viitor, iar art. 36 alin. 5 din Legea nr. 7/1996 se referă tot la bunuri viitoare, ipoteca intabulându-se, în acest caz, în condițiile legii privind creditul ipotecar pentru investițiile imobiliare. Or, aceste ipoteci asupra unor bunuri viitoare nu au nicio legătură cu dreptul de ipotecă a cărui înscriere a solicitat-o apelanta, care se bazează pe o cu totul altă stare de fapt și care are ca temei legal art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996 și art. 2386 alin. 6 din Codul Civil, ce reglementează înscrierea ipotecii legale „asupra imobilului", ceea ce presupune deja existența unui imobil, chiar dacă acesta nu este încă notat în cartea funciară. Cererea apelantei de înscriere a ipotecii s-a făcut asupra unui imobil, în condițiile existenței deja a acelui imobil (chiar dacă nu a fost notat în cartea funciară). Conform contractului părților, apelanta urma să efectueze o . lucrări care constau, în principal, în realizarea unui teren de golf cu tot ceea ce presupune o asemenea investiție, terenul propriu-zis, parcări, alei de acces, terenuri de tenis, piscină, magazii, etc. Hotărârea pronunțată în cadrul procedurii ordonanței de plată formulată în baza O.U.G. nr. 119/2007 din dosarul nr._ a constatat în mod irevocabil că intimata datorează apelantei sume de bani reprezentând contravaloarea lucrărilor de construcții pe care apelanta le-a efectuat în baza contractului lor. Ipotecile prevăzute de art. 2386 Cod Civil fiind ipoteci legale, existența sau constituirea lor este independentă de voința sau acordul părților ele fiind reglementate tocmai pentru a conferi o protecție juridică in rem creditorului care aduce o valoare în patrimoniul debitorului său. Din momentul sporirii patrimoniului uneia dintre părți cu o valoare, ipoteca legală se activează automat, conferind protecție imediată creditorului, notarea acestor ipoteci în cartea funciară având doar rolul de a fi opozabil terților. Ipoteca legală a antreprenorilor are ca premisă aceeași idee a îmbogățirii patrimoniului debitorului cu valoarea lucrărilor realizate, iar dreptul de a înscrie ipoteca legală rămâne o facultate acordată de legiuitor constructorului, care poate decide dacă și când va fi oportună înscrierea ipotecii sale în funcție de momentul la care consideră că beneficiarul este în pericol de insolvabilitate. Cererea apelantei de înscriere a ipotecii legale, în baza contractului de antrepriză, a fost formulată în momentul în care a devenit evident faptul că intimata se află în imposibilitate de plată.
În drept, invocă art. 466, art.470, art.477, art. 480 Cod Procedură Civilă, art.2386 Cod Civil, art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996.
Prin întâmpinare, intimata S.C. B. G. Villas & Resort S.R.L., reprezentată de administrator judiciar Fides Advisor I.P.U.R.L., a solicitat respingerea apelului și menținerea sentinței civile nr. 6329/15.10.2013 ca temeinică și legală.
În motivare, invocă art. 80 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil, arătând că, în cazul de față, cererea (introdusă după . Noului cod civil) viza un drept născut printr-un contract încheiat sub imperiul vechiului Cod civil. Așadar, condițiile de validitate ale dreptului supus înscrierii sunt condițiile prevăzute de vechiul Cod civil. Potrivit, acestuia, obiectul privilegiului constructorului era exclusiv edificiul, și nu terenul, așa cum arată art. 1737 pct. 4. Așadar, constructorul are dreptul să înscrie privilegiul (convertibil în ipotecă legală) doar asupra construcției. Or, în cartea funciară asupra căreia s-a operat înscrierea, nu este intabulată nici o construcție, ci doar terenul, care nu face obiectul privilegiului (ipotecii legale). Petenta nu a urmat nici procedurile pentru a înscrie o ipotecă asupra unui bun viitor, așa cum sunt ele prevăzute de art. 99, alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/2006.
Analizând apelul, prin prisma motivelor invocate, tribunalul constată că este nefondat, urmând a fi respins în baza art.480 alin.1 Cod procedură civilă pentru considerentele care vor fi expuse în continuare.
În esență apelanta critică soluția primei instanțe întemeiată pe dispozițiile legale privind ipoteca asupra bunurilor viitoare, susținând că ipoteza legal aplicabilă speței deduse judecății este în realitate cea în care arhitecții și anteprenorii pot cere înscrierea ipotecii legale asupra imobilului care este obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări.
Nu sunt contestate, așadar, considerentele primei instanțe potrivit cărora, în raport cu data contractului de antrepriză (11 aprilie 2011), intimata (în prezent apelanta) deținea un privilegiu special imobiliar asupra imobilelor petentei, în baza art.1737 pct.4 din Codul civil de la 1864, privilegiu ce s-a convertit, sub imperiul Noului Cod civil într-o veritabilă ipotecă legală.
Cu toate acestea, se impune observația că privilegiul special imobiliar prevăzut de art.1737 pct.4 din fostul Cod civil se referă la „edificii” (construcții) și era condiționat de încheierea formală a unui proces-verbal privind lucrările ce urmează a fi realizate și a unui proces-verbal de recepție („primire”) a lucrărilor, cel din urmă conținând și evaluarea construcțiilor realizate, procese-verbale care în speță nu s-au încheiat.
Mai mult, dispozițiile tranzitorii la care prima instanță face trimitere (art.78 alin.1 și 2 din Legea nr.71/2011) se referă la privilegii speciale imobiliare „născute” până la . Codului civil (ori dovada nașterii respectivului privilegiu nu s-a făcut) sau la convertirea acestor privilegii „înscrise” în formele de publicitate imobiliară în ipoteci legale prevăzute de Noul Cod civil (nefiind îndeplinită în acest caz condiția „înscrierii”).
Nu sunt incidente în cauză nici dispozițiile art.78 din Legea nr.71/2011 care se referă la privilegiile imobiliare prevăzute în „legi speciale”, deoarece în tot cuprinsul său Legea nr.71/2011 a arătat în mod expres care sunt legile speciale la care face referire, pe care le-a modificat ori completat, în timp ce vechiul Cod civil din 1864 denumit „Codicele civil”, a fost actul normativ abrogat și înlocuit concomitent.
Așadar, antreprenorul ar putea beneficia de o ipotecă legală numai în condițiile art.2386 pct.6 din Noul Cod civil, ceea ce implică observația că, din expresia „să edifice, să reconstruiască sau să repare un imobil, asupra imobilului”, rezultă intenția legiuitorului de a reglementa instituirea acestei ipoteci legale doar asupra construcțiilor, iar nu și asupra terenurilor.
Concluzia este întărită de analiza celorlalte cazuri de ipotecă legală, ce probează că obiect al ipotecii este întotdeauna bunul în legătură cu care s-a născut creanța (vânzătorul, asupra bunului vândut etc.), în speță antreprenorul asupra construcției realizate/reparate, iar nu un alt bun al debitorului. Mai mult, legiuitorul precizează că ipoteca antreprenorului se poate naște „numai în limita sporului de valoare realizat”, ceea ce implică ideea că nu s-ar putea valorifica o atare ipotecă, decât proporțional cu stadiul de realizare a lucrărilor.
Respectarea condițiilor în care se poate naște dreptul de ipotecă legală, astfel cum sunt ele edictate în Noul Cod civil impune interpretarea corelată a dispozițiilor art.36 alin.16 din Legea nr.7/1996, ce reglementează procedura de înscriere în cartea funciară a ipotecii legale; așadar sintagma „obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă” include atât ipoteza edificării/reconstruirii în sensul realizării sau adăugării unei noi construcții, cât și pe cea a reparației unei construcții existente.
Este important a remarca, în continuare, că din punct de vedere substanțial Noul Cod civil definește bunurile imobile prin enumerarea de la art.537, în care sunt cuprinse și „construcțiile și alte lucrări fixate în pământ cu caracter permanent…”.
D. din punct de vedere procedural, pentru a evita orice speculație legată de posibilitatea evidențierii separate în cartea funciară a construcțiilor, independent de terenurile pe care se află, legiuitorul a arătat la art.876 alin.3 al titlului VII „Cartea funciară” din Cartea a III-a „Despre bunuri” că „prin imobil, în sensul prezentului titlu, se înțelege una sau mai multe parcele de teren alăturate… cu sau fără construcții…”, în același sens fiind și dispozițiile art.1 alin.5 din Legea nr.7/1996.
În art.2386 din Noul Cod civil, legiuitorul a avut în vedere definiția de la art.537, lucru evident prin faptul că această normă nu este cuprinsă în titlul VII „Cartea funciară”, ci în cartea a V-a „Despre obligații”, Titlul XI „Privilegiile și garanțiile reale”, capitolul III „Ipotecă”, în secțiunea a - 2-a „Ipoteca imobiliară” ce reglementează, la art.2380, cazul ipotecii asupra unei construcții viitoare.
Revenind la condițiile înscrierii unor drepturi în cartea funciară, tribunalul constată că atât prin prisma art.878 și 885 din Noul Cod civil, cât și potrivit art.21, 24 și 29 din Legea nr.7/1996, premisa înscrierii unor drepturi tabulare o constituie evidențierea ca atare a imobilului în cartea funciară.
Prima instanță a reținut în mod corect, prin urmare, că atâta vreme cât construcția realizată de antreprenor nu este evidențiată în cartea funciară, acesta ar putea să-și valorifice dreptul de ipotecă legală doar în condițiile de excepție ale art.2380 din Noul Cod civil, respectiv prin înscrierea provizorie ca ipotecă asupra unei construcții viitoare.
Precizarea „în condițiile legii” făcută de textul sus-menționat, face trimitere implicită la normele speciale în materie de publicitate imobiliară, iar dintre acestea, Ordinul A.N.C.P.I. nr.633/2006 instituie la art.99 condiția prealabilă a notării existenței autorizației de construire, condiție nerespectată în speță.
Este vorba despre o condiție minimală de probă a potențialei realizări în viitor a unei construcții apte de a fi evidențiate în cartea funciară, deoarece respectiva autorizație realizează o descriere amănunțită a construcției viitoare (prin trimiterea la documentația tehnică) și o evaluare a acesteia, corelându-se astfel atât cu cerințele generale ale Legii nr.7/1996 și Noului Cod civil, cât și cu cele speciale, referitoare la ipoteca legală și mai ales la posibilitatea evaluării acestui drept de ipotecă.
În temeiul art. 453 alin. 1 din Noul Cod de procedură civilă, va obliga apelanta să plătească intimatei S.C. Belavista G. Villas & Resort S.R.L. A., suma de 124 lei cheltuieli de judecată în apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de pârâta S.C. T. S.A. A. împotriva sentinței civile nr. 6329/15.109.2013, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei A..
Obligă apelanta să plătească intimatei S.C. Belavista G. Villas & Resort S.R.L. A. suma de 124 lei cheltuieli de judecată în apel.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 30 ianuarie 2014.
Președinte, Judecător, Grefier,
N. C. S. C. Ș. M. I.
Red.NC
Thred.MI/10.02.2014
Ex.4/2 . comunică cu:
1.apelanta: ., .. 28, județul A.
2.intimata: . & Resort SRL – Timișoara, ., județul T. (la S.C.A. V. & Asociații)
Prima instanță: Judecătoria A. – judecător A. O.
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... | Ordonanţă preşedinţială. Sentința nr. 3591/2014. Tribunalul ARAD → |
|---|
