Obligaţie de a face. Sentința nr. 161/2015. Tribunalul BRAŞOV
| Comentarii |
|
Sentința nr. 161/2015 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 12-10-2015 în dosarul nr. 161/2015
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 161/S
Ședința publică de la 12 octombrie 2015
Completul Civ. D1 compus din:
PREȘEDINTE – C. F. – judecător
Grefier – I. M.
Pe rol fiind soluționarea cererii formulată de reclamanta S. I., în contradictoriu cu pârâtul S. R., prin M. FINANȚELOR P., prin D.G.R.F.P., având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă avocat D. I. pentru reclamantă, lipsă fiind reprezentantul pârâtului.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Reprezentantul reclamantei face dovada consemnării diferenței de onorariu expert în cuantum de 380 lei și depune la dosar chitanța de plată a onorariului avocațial.
În temeiul dispozițiilor art. 23 din O.G. nr. 2/2000, instanța aprobă onorariul definitiv stabilit de expert în cuantum de 1380 lei. Așa fiind, dispune eliberarea acestuia către experta D. V..
Executorie.
Întrebat fiind de către instanță, reprezentantul convențional al reclamantei arată că nu formulează obiecțiuni cu privire la concluziile raportului de expertiză.
Cercetând actele și lucrările dosarului, instanța constată că nici pârâtul nu a înaintat obiecțiuni cu privire la raportul de expertiză judiciară de evaluare întocmit în cauză.
În conformitate cu prevederile existente în art. 244 Cod procedură civilă, instanța constată încheiată cercetarea judecătorească și deschide dezbaterile asupra fondului.
Reprezentantul convențional al reclamantului solicită admiterea acțiunii în limita stabilită de raportul de expertiză, cu cheltuieli de judecată.
În conformitate cu dispozițiile cuprinse în art. 392 Cod procedură civilă, instanța constată încheiate dezbaterile asupra fondului și reține cauza spre soluționare.
TRIBUNALUL,
Constată că prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr. de mai sus, reclamanta S. I. a chemat în judecată pe pârâtul S. R. prin M. Finanțelor P., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâtului la plata sumei de 250.000 lei, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat în esență că, la data de 16.09.1997, a încheiat în baza Legii nr. 112/1995 contractul de vânzare-cumpărare nr._, având ca obiect imobilul situat în B., .. 15, . două camere, bucătărie, cămară, hol locuibil și pivniță de 7,8 mp, actul fiind încheiat cu pârâtul reprezentat prin ..
A mai arătat că, prin decizia civilă nr. 419/. a Tribunalului B., rămasă irevocabilă, s-a constatat nulitatea titlului Statului R. asupra întregului imobil situat în B., .. 15, înscris în c.f._ B., nr. top. 4819/1-5, radierea dreptului de proprietate al Statului și constatarea existenței dreptului de proprietate al celui de la care imobilul a fost naționalizat, precum și că reclamanta nu a cunoscut nimic despre acest proces.
A arătat de asemenea că actul său de vânzare-cumpărare nu a fost contestat, iar la data de 21.01.2015 a primit o notificare de evacuare din partea proprietarului tabular, care cumpărase imobilul de la cei cărora le fusese recunoscut în justiție dreptul de proprietate.
În continuare, reclamanta a arătat că o eventuală opoziție împotriva proprietarului tabular ar fi sortită eșecului, având în vedere toată doctrina și practica în această materie, așa încât a decis să dea curs notificării de evacuare, care are valoarea unui act de tulburare a dreptului dobândit de la pârât, această tulburare petrecându-se în fapt și în drept.
A mai susținut reclamanta că evicțiunea la care este supusă se datorează faptei pârâtului, care a vândut imobilul deși știa că a dobândit în mod abuziv proprietatea asupra lui, precum și faptei terțului, care urmărește infirmarea dreptului de proprietate al reclamantei și deposedarea acesteia de imobil, în contextul în care terțul invocă un drept de proprietate tabular, dobândit de la adevărații proprietari, cărora justiția le-a recunoscut dreptul de proprietate, iar reclamanta are un drept de proprietate neînscris în cartea funciară, dobândit de la un proprietar aparent.
A arătat de asemenea că sunt întrunite condițiile răspunderii civile contractuale a vânzătorului, în sensul că aceasta a suferit o tulburare de drept, cauza evicțiunii este anterioară contractului de vânzare-cumpărare, iar reclamanta nu a cunoscut posibilitatea apariției evicțiunii, întrucât la data cumpărării imobilului proprietar tabular era S. R., în c.f. nu era notată nici o acțiune care să atenționeze asupra impreciziei titlului Statului, iar acțiunea în constatarea nevalabilității titlului Statului a fost promovată în anul 1999, după încheierea contractului de vânzare-cumpărare – 1997.
În final, a arătat că buna sa credință se prezumă și nu există nici un element pentru răsturnarea acesteia, iar evicțiunea este totală, așa încât se impune obligarea pârâtului la plata valorii imobilului din luna ianuarie 2015.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 1337 din Codul civil.
În probațiune au fost depuse la dosar, în copii certificate, decizia civilă nr. 419/. B., contractul de vânzare-cumpărare nr._/16.09.1997, extras c.f. cu privire la imobilul în cauză, alte acte și înscrisuri, a fost întocmit un raport de expertiză specialitatea evaluarea proprietății imobiliare de către expertul D. V..
În ceea ce privește taxa de timbru aferentă cererii, instanța a admis în parte cererea de ajutor public judiciar formulată de reclamantă și a dispus reducerea și eșalonarea acestei taxe, în modalitatea arătată în încheierea de ședință din data de 20.03.2015.
Pârâtul S. R. prin M. Finanțelor P., reprezentat convențional prin D.G.R.F.P. B., a formulat întâmpinare, invocând excepția lipsei calității sale procesuale pasive, excepția lisei calității Ministerului Finanțelor P. de reprezentant al Statului R. și excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor P., precum și apărări de fond, prin care a susținut în esență că, raportat la prevederile art. 50 ind. 1, 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, reclamanta are obligația de a depune la dosar o hotărâre judecătorească prin care să se fi dispus desființarea contractului de vânzare-cumpărare prin care reclamanta a dobândit imobilul, precum și că nici aceasta nu a solicitat desființarea actului și constatarea bunei sale credințe, care să permită analizarea acestui aspect de către instanța de judecată.
Pârâtul a mai arătat că reclamanta nu beneficiază de aplicarea textelor de lege menționate mai sus, întrucât nu s-a constatat prin hotărâre judecătorească irevocabilă că încheierea contractului s-a realizat cu sau fără respectarea Legii nr. 112/1995.
De asemenea, a arătat că la dosar nu a fost depus nici un înscris emis de .., din care să rezulte că prețul imobilului a fost virat la bugetul consolidat al Statului sau la M. finanțelor P., reclamanta având obligația de a dovedi acest fapt.
Pârâtul a susținut că Legea nr. 112/1995 și Legea nr. 10/2001 sunt legi cu caracter special, reclamanta neavând posibilitatea de a opta între aplicarea acestora și aplicarea dreptului comun în ceea ce privește restituirea prețului apartamentului, deoarece aceasta ar echivala cu încălcarea principiului potrivit căruia legea specială derogă de la cea generală, iar în această materie exist acte normative cu caracter special.
A mai arătat că vânzătorul are obligația de garanție numai în măsura în care evicțiunea are o cauză anterioară vânzării, această condiție nefiind îndeplinită în speță, precum și că, dacă această cauză este socotită a fi contemporană cu actul naționalizării, atunci reclamanta avea obligația să cunoască pericolul evicțiunii, fiind de notorietate revendicările imobilelor de către foștii proprietari.
Pârâtul a arătat de asemenea că reclamanta se află în culpă prin nedepunerea diligențelor pentru înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, ceea ce a favorizat admiterea acțiunilor ulterioare în justiție, iar în final a arătat că reclamanta a încheiat actul juridic cu .., care este obligată să îi restituie prețul plătit.
Asupra excepțiilor invocate de pârât instanța s-a pronunțat la termenul de judecată din data de 15.06.2015, respingând aceste excepții cu motivarea cuprinsă în încheierea de ședință de la acea dată.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
P. contractul de vânzare-cumpărare nr._/16.09.1997 încheiat între S. R., prin .., în calitate de vânzător, și reclamanta S. I., în calitate de cumpărător, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în B., . Baiulescu) nr. 15, . de 14.039.835 lei vechi, actul fiind încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995.
P. decizia civilă nr. 419/., pronunțată în dosarul nr. 5239/1999 al Tribunalului B., a fost admis apelul declarat de reclamanții N. Ș. și N. M. I. împotriva sentinței civile nr._/1998 a Judecătoriei B.; a fost admisă cererea de intervenție accesorie în interesul apelanților, formulată de intervenientele N. A. M. L. și N. V. R., fiind schimbată în parte sentința apelată, în sensul că a fost admisă în parte acțiunea formulată de reclamanții N. Ș. și N. M. I. împotriva pârâților S. R. prin M. Finanțelor P., Municipiul B. prin Primar și .., și în consecință s-a constatat nulitatea titlului de proprietate al Statului R. asupra imobilului înscris în c.f._ B., nr. top. 4819/1-5, cu restabilirea situației de carte funciară anterioară înscrierii acestui titlu; s-a dispus rectificarea cărții funciare în sensul radierii dreptului de proprietate al Statului R. cu titlul de naționalizare și reînscrierea dreptului de proprietate al autorului reclamanților, N. V.; s-a constatat dreptul de proprietate al autorului reclamanților asupra imobilului în litigiu și a fost respinsă cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienții D. R. L. și D. A..
Potrivit extrasului c.f. aflat la fila 11 din dosar, actualul proprietar tabular al imobilului este Albrecht Uta Heidrun, cu titlul de drept cumpărare din anul 2014.
P. notificarea înregistrată sub nr. 3/21.01.2015 la Biroul Executorului Judecătoresc Koppandi Ollyver proprietara tabulară a imobilului, numita Albrecht Uta Heidrun, a solicitat reclamantei ca, în termen de 30 zile de la primirea notificării, să elibereze și să îi predea apartamentul identificat mai sus, cu motivarea că pârâta îl ocupă fără titlu, iar autoarea notificării este proprietara tabulară a acestuia.
În cuprinsul notificării s-a menționat că, în cazul în care persoana notificată nu va da curs solicitării, împotriva acesteia se va formula acțiune în evacuare, urmând a suporta costurile procesului, precum și cheltuielile de executare, iar notificării i-a fost atașat extrasul de carte funciară din care rezultă cele menționate mai sus.
Instanța constată că cerea dedusă judecății constituie o acțiune în răspundere pentru evicțiune, formulată pe calea dreptului comun, aceasta fiind întemeiată pe dispozițiile Codului civil aflat în vigoare la data încheierii actului juridic translativ de proprietate.
În ceea ce privește temeiul juridic al acestei cereri și apărarea pârâtului în sensul că reclamanta nu ar avea posibilitatea de a recurge la calea dreptului comun, fiind ținută de dispozițiile speciale cuprinse în Legea nr. 10/2001, Tribunalul reține că, potrivit prevederilor art. 50 ind. 1 alin. 1 din acest act normativ, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.
În speță, reclamanta nu se află într-o atare situație, întrucât aceasta nu a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului cumpărat în baza Legii nr. 112/1995 ca urmare a desființării contractului de vânzare-cumpărare, ci prin evicțiune, respectiv prin tulburarea de drept din partea unui terț.
În același sens, instanța reține că dispozițiile legale sus-citate instituie o răspundere specială a Statului R., care se aplică numai în cazul contractelor de vânzare-cumpărare desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, acest text de lege fiind cuprins într-un act normativ cu caracter special, așa încât acesta este de strictă interpretare, neputând fi aplicat extensiv.
În consecință, în soluționarea cauzei de față, instanța urmează a ține seama de temeiul legal indicat de reclamantă, respectiv de dispozițiile art. 1337 din Codul civil aflat în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare prin care reclamanta a dobândit dreptul pierdut ulterior.
Potrivit acestui text de lege, vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect și care n-ar fi declarate la facerea contractului.
De regulă, evicțiunea rezultă dintr-o hotărâre judecătorească prin care se consacră dreptul terțului asupra lucrului vândut, însă în doctrină s-a consacrat ideea potrivit căreia, dacă dreptul terțului asupra lucrului este atât de evident încât cumpărătorul renunță la lucru fără judecată, este vorba de un caz de evicțiune care nu este urmarea dispozițiilor unei hotărâri judecătorești.
Condițiile obligației pentru evicțiune sunt următoarele: în primul rând, este necesară producerea unei tulburări de drept, rezultând din exercitarea de către un terț a unui drept concurând cu cel al cumpărătorului, evicțiunea să aibă o cauză anterioară vânzării, iar cumpărătorul să nu fi cunoscut cauza evicțiunii.
În speță, aceste condiții sunt îndeplinite, după cum urmează:
În primul rând, chiar dacă împotriva reclamantei nu a fost pronunțată o hotărâre judecătorească prin care aceasta să piardă dreptul de proprietate asupra bunului, instanța constată că din actele dosarului rezultă că dreptul tabular de proprietate aparține numitei Albrecht Uta Heidrun, fiind dobândit prin cumpărare, iar din considerentele deciziei civile nr. 419/. a Tribunalului B. reiese că, la data pronunțării acestei hotărâri (dată într-un proces în care reclamanta nu a fost parte), dreptul de proprietate era înscris în folosul Statului R., reclamanta din cauza de față nefiind niciodată înscrisă în cartea funciară și fiind evident că șansele acesteia de a-și înscrie vreodată dreptul sunt nule, întrucât actuala proprietară a dobândit dreptul său de la persoanele cărora le-a fost restituit imobilului, respectiv de la moștenitorii fostului proprietar tabular anterior naționalizării.
În aceste condiții, se constată că dreptul terțului evingător este atât de evident încât o îndreptățește pe reclamantă să renunțe la bun fără judecată, aceasta neputând fi obligată să facă față unui demers judiciar sortit eșecului, care ar implica și costuri substanțiale.
În al doilea rând, evicțiunea are o cauză anterioară vânzării, rezidând în nevalabilitatea titlului Statului asupra imobilului vândut, ceea ce reiese cu prisosință din hotărârea judecătorească menționată mai sus, prin care s-a constatat nulitatea acestui titlu, consecința imediată a acestei constatări fiind aceea că fostul proprietar tabular, respectiv moștenitorii acestuia, nu au pierdut niciodată dreptul de proprietate, care nu a ieșit din patrimoniul lor, așa încât pârâtul a vândut un bun care nu îi aparținea.
În fine, este îndeplinită și cea de-a treia condiție, în sensul că reclamanta cumpărătoare nu a cunoscut cauza evicțiunii, cumpărând imobilul în temeiul unui act normativ care îi permite această operațiune juridică și în condițiile în care, până la operarea în cartea funciară a efectelor deciziei civile nr. 419/. a Tribunalului B., evidențele reale imobiliare reflectau dreptul de proprietatea al Statului R., în care reclamanta s-a încrezut.
Potrivit doctrinei în materia evicțiunii, sarcina probei cunoașterii cauzei evicțiunii de către cumpărător revine vânzătorului, ori, în speță, pârâtul nu a produs o asemenea dovadă, rezumându-se la a afirma că reclamanta a cunoscut pericolul evicțiunii, fiind de notorietate revendicările imobilelor de către foștii proprietari, după 1989.
Instanța urmează a înlătura această apărare, având în vedere că, în primul rând, buna-credință se prezumă, astfel încât reaua-credință trebuie să fie dovedită de către cel care o alegă, ori în cauză nu s-a administrate nici o dovadă în acest sens, fiind făcută o simplă afirmație; chiar dacă imobilul în cauză a fost cumpărat de reclamantă într-o epocă în care multe imobile erau revendicate pe calea dreptului comun de către moștenitorii foștilor proprietari, nelegalitatea preluării nu putea fi prezumată de plano, iar actul juridic a fost încheiat în temeiul unui act normativ care permitea acest lucru, reclamanta având calitatea de chiriaș din anul 1981, după cum reiese din contractul de închiriere depus la dosar.
Nu poate fi reținută nici apărarea pârâtului în sensul că reclamanta nu poate invoca necunoașterea dispozițiilor legale în materia imobilelor naționalizate ori neînscrierea dreptului de proprietate al acesteia în cartea funciară, întrucât, pe de o parte, reclamanta a cumpărat bunul în temeiul unei legi aflate în vigoare în acel moment, iar legat de Decretul nr. 92/1950 s-a statuat că acesta constituie o modalitate abuzivă de preluare abia prin Legea nr. 10/2001, iar pe de altă parte aspectul legat de înscrierea sau neînscrierea dreptului de proprietate în carte funciară nu are relevanță în cauza de față, raportat la temeiul și motivele acesteia.
În ceea ce privește cuantumului sumei ce constituie contravaloarea actuală a imobilului, acesta a fost determinat prin expertiza tehnică întocmită în cauză de expertul V. D., reclamanta arătând, la ultimul termen de judecată, prin reprezentantul său convențional, că solicită admiterea în parte a acțiunii, respectiv în limita valorii stabilite de expert, aceea de 197.600 lei.
Conform dispozițiilor art. 1344 din Codul civil de la 1865, dacă lucrul vândut se află, la epoca evicțiunii, de o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă prețul vânzării, excedentele valorii în timpul evicțiunii.
Raportat la faptul că sunt îndeplinite condițiile răspunderii pentru evicțiune, iar evicțiunea este totală, instanța constată că reclamanta este îndreptățită a primi contravaloarea imobilului, determinată la momentul evicțiunii.
În ceea ce privește apărarea pârâtului în sensul că reclamanta nu a făcut dovada că suma de bani achitată cu titlul de preț a fost virată în bugetul statului, Tribunalul constată că reclamanta nu poate fi ținută a face dovada acestui fapt, câtă vreme legea stabilea expres destinația sumelor de bani încasate cu acest titlu.
În fine, în ceea ce privește susținerea potrivit căreia reclamanta ar fi trebuit să se îndrepte împotriva .., cu care a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, Tribunalul reține că această societatea are calitatea de unitate specializată în vânzarea locuințelor, conform art. 29 alin. 1 din H.G. nr. 20/1996, iar din punct de vedere juridic este un comisionar, astfel încât aceasta nu are calitatea de vânzător, pentru a putea fi ținută să răspundă pentru evicțiune.
Față de aceste considerente, în baza art. 1337, 1344 din Codul civil de la 1865, Tribunalul urmează a admite în parte acțiunea civilă formulată de reclamanta S. I. în contradictoriu cu pârâtul S. R. prin M. Finanțelor P., și în consecință urmează a obliga pârâtul să plătească reclamantei suma de 197.600 lei reprezentând contravaloarea imobilului situat în B., .. 15, . respinge restul pretențiilor reclamantei până la concurența sumei de 250.000 lei.
În baza art. 453 alin. 1 C.pr.civ., instanța va obliga pârâtul să plătească reclamantei suma de 6912,5 lei reprezentând cheltuieli de judecată, din care 3052 lei taxă de timbru eșalonată, 1380 lei onorariu expert și 2480 lei onorariu de avocat, dovedit în condițiile art. 542 C.pr.civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Admite în parte acțiunea civilă formulată de reclamanta S. I., cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură în B., .. 68, ., . profesional al avocatului D. I., în contradictoriu cu pârâtul S. R. prin M. Finanțelor P., cu sediul ales pentru îndeplinirea actelor de procedură în B., .. 7, la D.G.R.F.P. B., și în consecință:
Obligă pârâtul să plătească reclamantei suma de 197.600 lei reprezentând contravaloarea imobilului situat în B., .. 15, .> Respinge restul pretențiilor reclamantei până la concurența sumei de 250.000 lei.
Obligă pârâtul să plătească reclamantei suma de 8917 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, calea de atac urmând a fi depusă la Tribunalul B..
Pronunțată prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței, azi 12 octombrie 2015.
PREȘEDINTE,Grefier,
Judecător C. F. I. M.
Red. C:F.- 21.10.2015
Tehnored. – I.M.-21.10.2015
4 ex.
| ← Acţiune în constatare. Decizia nr. 901/2015. Tribunalul BRAŞOV | Pretenţii. Decizia nr. 174/2012. Tribunalul BRAŞOV → |
|---|
