Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 605/2014. Tribunalul BUZĂU
| Comentarii |
|
Decizia nr. 605/2014 pronunțată de Tribunalul BUZĂU la data de 05-12-2014 în dosarul nr. 5202/200/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 605/2014
Ședința publică de la 05 Decembrie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE M. N.
Judecător A. M.
Grefier C. C.
Pe rol judecarea apelului declarat de reclamanții S. P., S. M., ambii cu domiciliul procesual ales la Cabinet Avocat C. D. din B., ., parter, împotriva sentinței civile nr.3956/6.03.2014 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._, în contradictoriu cu pârâții O. C., V. M., O. F., domiciliați în ., O. V.,domiciliat în Ploiești, . jud.Prahova și O. N. domiciliat în Ploiești, . . ..
La apelul nominal făcut în ședința publică au lipsit părțile, apelanții fiind reprezentați de avocat C. D..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Față de lipsa intimaților și a apărătorului acestora, instanța lasă dosarul la a doua strigare.
La reluarea cauzei a răspuns pentru apelanți - avocat C. D., intimata V. M. a fost prezentă personal, lipsă fiind ceilalți intimați – reprezentați de avocat D. A..
Apărătorul intimaților susține că în precizările depuse la instanța de fond pârâții au solicitat audierea a doi martori.
Avocat C. D. se opune acestei cereri, având în vedere că prin întâmpinare nu s-a solicitat acest lucru, precum și faza procesuală în care ne aflăm.
Avocat D. A. prezintă actul de proprietate original și arată că nu știe dacă s-a arătat cine este adevăratul proprietar al terenului. Susține că s-au făcut demersuri pentru anularea titlului de proprietate deoarece nu era persoana îndreptățită pentru eliberarea acestuia. Soția trăiește și nu a luat cunoștință de titlu.
Instanța constată că intimații – pârâți nu au susținut în întâmpinare și nu au propus dovezi, situație în care sunt decăzuți din dreptul de a mai propune administrarea altor probe, potrivit art.478 al.2 C.pr.civ. Respectivul înscris poate fi depus la dosar, urmând a se face referire la acesta în concluziile pe care le va formula.
Avocat D. A. depune la dosar copie de pe actul de vânzare din 28.10.1946, acesta fiind comunicat și apelanților – prin apărător.
Avocat C. D. susține că s-a făcut referire la acest înscris însă acum îl vede pentru prima dată ca și act. Depune la dosar chitanța nr.289/5.12.2014 reprezentând onorariu avocat în sumă de 600 lei.
Nemaifiind alte cereri sau excepții de invocat în temeiul dispoz.art.392-394 Cod proc.civ. constată terminată cercetarea judecătorească și acordă cuvântul în dezbateri.
Avocat C. D., având cuvântul pentru apelanți, susține că motivarea instanței de fond a fost demontată de existența titlului de proprietate emis pe amplasamentul arătat conform indicațiilor din procesul verbal de punere în posesie, care a fost determinant, alături de cererea de reconstituire. S-a făcut punerea în posesie, amplasamentul fiind acceptat de titular. În aceste condiții emiterea titlului de proprietate este o operațiune pur formală. A depus la dosar titlul de proprietate ce reprezintă confirmarea susținerilor sale. Având în vedere că s-a complinit inexistența fizică a titlului de proprietate, apreciază că sunt îndeplinite condițiile pentru perfectarea vânzării cumpărării dintre apelanți și moștenitorii defunctului O. A.. Solicită admiterea apelului, cu cheltuieli de judecată.
Avocat D. A., pentru intimații O. C., O. F., O. V. și O. N., solicită respingerea apelului. Susține că apelanții știu care este realitatea dar au încercat „să forțeze mâna instanței” pentru a intra în posesia terenului. Moștenitorii nu au fost niciodată de acord cu pronunțarea hotărârii prin care să se constate vânzarea-cumpărarea în baza promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiată la notarul din . la care au dubii deoarece autorul acestora era o persoană alcoolică, bolnavă și nu a putut relata dacă a semnat o astfel de promisiune. Familia apreciază că nu este semnătura acestuia. La dosar există o cerere de transfer din teren arabil în teren categoria pășune, dar nu este scrisul și semnătura acestuia, demersurile fiind făcute de apelanți cu reprezentanți ai primăriei. S-a întocmit promisiunea de vânzare cumpărare fără a avea un act legal, autentic, de proprietate. Ulterior, datorită demersurilor apelanților, s-a întocmit cartea funciară și titlul de proprietate. S-au făcut dovezi că terenul nu a aparținut promitentului vânzător și nici ca moștenire de la părinții săi. Azi a făcut dovada că R. C. este bunicul de pe urma soției defunctului promitent vânzător și aceasta nu a dorit să vândă terenul. Promisiunea de vânzare cumpărare a fost întocmită profitându-se de starea de alcoolism avansată a promitentului vânzător. Solicită respingerea apelului, cu cheltuieli de judecată. În cazul în care se va amâna pronunțarea, va depune la dosar concluzii scrise.
În replică, apărătorul apelanților, arată că se face trimitere la anumite erori cu privire la întocmirea actului în fața notarului, dar sunt simple susțineri în condițiile în care intimații nu s-au înscris în fals. Cu privire la actul depus la acest termen de judecată arată că până în prezent aveau posibilitatea formulării acțiunii în anulare titlului de proprietate, lucru pe care nu l-au făcut. La acest moment sunt îndeplinite condițiile pentru admiterea cererii, există promisiunea de vânzare-cumpărare, titlu de proprietate valabil, cu carte funciară și plan parcelar, amplasamentul fiind acceptat.
Intimata V. M. susține că în anul 2011 notarul public a trecut pe O. A. din promitent vânzător în promitent cumpărător, după care vine cu o rectificare, ceea ce apreciază că nu este posibil. Doamna avocat susține că l-a reprezentat pe tatăl său, ceea ce nu este adevărat. Tatăl său nu avea interes pentru trecerea terenului din categoria arabil în pășune. Nu s-a comunicat nici un act acasă. Nu se putea perfecta contractul de vânzare-cumpărare, toate declarațiile sunt mincinoase și poate dovedi cu martori. Apelanții sunt verii săi și pretind banii cheltuiți cu judecata pentru pământ.
TRIBUNALUL
Deliberând, constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată la data de 14.03.2013, pe rolul Judecătoriei B., sub număr de dosar_, reclamanții S. P. și S. M. au chemat în judecată pârâtul O. NR A. solicitând ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic, prin care să se constate că la data de 02.12.2011, pârâtul a vândut suprafața de 15 000 mp teren arabil situat în extravilanul comunei Stalpu, tarlaua 16, cu vecinătățile N- DJ 203G, E- Primărie, S-Primarie, V-I. V. si Primarie.
În motivarea în fapt a cererii, reclamanții au menționat că printr-un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat la BNP S. S. sub nr. 287/02.12.2011, pârâtul le-a vândut suprafața 15 000 mp teren arabil, situat în extravilanul comunei Stâlpu, tarlaua 16, cu vecinătățile N-DJ 203G, E- Primărie, S- Primarie, V- I. V. si Primarie, că prețul vânzării a fost de 4 500 lei, preț achitat integral paratului, astfel cum s-a menționat de către notar în cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare, că deși că au luat legătura în repetate rânduri cu pârâtul și aceasta a promis de fiecare data că se va prezenta la notar pentru perfectarea actelor în forma autentică, acest lucru nu s-a întâmplat și că pârâtul a fost notificat, prin notificarea nr. 1/12.02.2013, comunicată cu confirmare de primire însă nici de acestă dată nu s-a prezintat la notariat.
Susțin, totodată, reclamanții că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare dă naștere în sarcina părților, pentru viitor, unei obligații de a face, respectiv de a încheia un contract de vânzare-cumpărare în formă autentica, că promitentul vânzător-pârâtul-, s-a obligat la vânzarea unui bun imobil - respectiv_ mp teren arabil situat in extravilanul ., cu vecinătățile N-DJ 203G, E- Primărie, S-Primarie, V-I. V. si Primărie al cărei proprietar este conform procesului verbal de punere în posesie încheiat în 28.11.2011, conform anexei 2A/14 și sentinței civile nr. 7713/24.05.2012 pronunțata în dosarul nr._/200/2011, că potrivit
dispozițiilor art.1164 cod civil instanța poate pronunța o hotărâre care sa tina loc de act de vânzare-cumpărare, suplinind consimțământul părții ce si-a asumat obligația de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă ulterior refuza nejustificat să o îndeplinească. De asemenea, arată că potrivit art.5 pct.2 din Titlul X, din Legea nr. 247/2005, în situația în care, după încheierea unui antecontract cu privire la teren, daca una din părți refuză ulterior să încheie contractul în forma autentica, partea care și-a îndeplinit obligația, poate sesiza instanța, care va pronunța o sentința care sa tina loc de contract autentic.
In drept, acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1164, 1483 Cod Civil si dispozițiile 5, pct.2, din titlul X din Lg 247/2005.
Reclamanții au depus în susținerea acțiunii, în copie următoarele înscrisuri: promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.287/02.12.2011, sentința civilă nr.7713/24.05.2012 pronunțată de Judecătoria B., notificare nr.1/12.02.2013, proces-verbal de punere în posesie din data de 28.11.201, plan de amplasament și delimitare a imobilului, act de identitate al pârâtului, încheiere de rectificare nr.945/27.12.2012, confirmare de primire.
La data de 08.01.2014 numiții O. C., V. M., O. F., O. V. și O. N. au formulat precizări, arătând că pârâtul O. A. a decedat la data de 13.11.2013.
Au mai susținut că nu sunt de acord cu acțiunea reclamanților, întrucât nu au avut cunoștință despre promisiunea de vânzare-cumpărare și primirea vreunei sume de bani de către O. A., aflând despre aceste situații după decesul autorului care, în perioada anterioară, a fost grav bolnav, datorită faptului că devenise un alcoolic cronic.
Totodată, arată că defunctul nu a amintit niciodată familiei și mai ales soției supraviețuitoare, despre primirea vreunei sume de bani sau despre vreo vânzare a vreunei suprafețe de teren, că aveau cunoștință doar de faptul că defunctul a promovat o acțiune la Judecătoria B., având ca obiect reconstituirea dreptului de proprietate pentru suprafața de 1,50 ha pășune, teren care a aparținut pârâtei O. C. și care s-a materializat prin sentința civilă nr. 7713/24.05.2012 pronunțată în dosarul nr._/200/2011 al Judecătoriei B. și că această sentință nu a fost pusă niciodată în executare, iar pârâții au depus de curând cerere la Comisia Locală Stalpu pentru întocmirea documentației în vederea eliberării titlului de proprietate. Este surprinzător cum s-a putut încheia o promisiune de vânzare-cumpărare în lipsa titlului de proprietate și cum un notar nu a verificat această situație. Promisiunea de vânzare-cumpărare s-a făcut în baza unui așa-zis proces verbal de punere în posesie obținut fraudulos de către reclamanți, cu complicitatea unor persoane din Primăria Stalpu și a notarului care a încheiat respectiva promisiune. Promisiunea de vânzare-cumpărare apare și mai pregnant dubioasă în condițiile în care acțiunea reclamanților este promovată și susținută de același avocat care promovase și susținuse acțiunea de reconstituire pentru pârâtul O. A.. De asemenea, este pus sub semn de întrebare procesul verbal de punere în posesie în care se arată niște vecinătăți în condițiile în care sentința dispune reconstituirea dreptului de proprietate în baza acelui proces verbal, deși calea legală era aceea de a se emite titlul de proprietate de către Comisia Județeană B. pentru aplicarea legilor fondului funciar.
Pârâții contestă semnătura autorului comun din promisiunea de vânzare-cumpărare în condițiile în care, datorită patimei în care căzuse de câțiva ani, aceea de alcoolic, este posibil să fi fost constrâns să semneze și dus chiar în această stare la notar. Este evident că și cu privire la primirea sumei de 4500 lei există dubii serioase datorate acelorași motive, mai mult chiar și dacă ar fi adevărat, prețul este unul neserios și mai mult defunctul nu a adus acasă vreo sumă de bani.
Susțin în continuare că terenul în litigiu nu este al defunctului, ci al soției supraviețuitoare, moștenit de la părinții acesteia (tatăl său C. G.). Toate demersurile pentru reconstituirea dreptului de proprietate au fost făcute fără știrea a soției supraviețuitoare și a copiilor defunctului. Cererile au fost formulate de chiar reclamanți în complicitate cu primarul comunei și cu reclamanți care sunt consilieri ai acestuia.
În luna decembrie 2011, când au luat legătura cu reclamanții în vederea furnizării unor explicații legate de o eventuală vânzare făcută de defunct, aceștia le-au cerut suma de 2000 lei, pe care susțineau că i-au cheltuit cu formalitățile legate de teren pentru a le lăsa terenul. În data de 15.12.2013, pârâta V. M. a mers să discute de reclamanții și aceștia au încercat să o mituiască spunându-i că îi vor da câțiva bănuți și „să rămână totul așa cum este, iar dacă nu acceptă, vor sta de vorbă cu avocații.
În susținerea întâmpinării pârâții au depus următoarele înscrisuri: sesizare pentru deschiderea procedurii succesorale de pe urma defunctului O. A., acte de stare civilă, cupon nominativ de privatizare, declarație formulată de O. C., contract de depozit nr._/05.03.2013, contract de depozit nr._/11.10.2011.
La termenul de judecată din data de 16.01.2014 reclamanții au solicitat introducerea în cauză a moștenitorilor defunctului O. A., respectiv O. C. în calitate de soție supraviețuitoare, V. M., O. F., O. V. și O. N. în calitate de fii.
În baza art. 258 C.proc.civ., instanța a încuviințat proba cu înscrisurile existente la dosar, apreciind ca acestea sunt pertinente, concludente si utile dezlegării pricinii.
La solicitarea instanței, au fost depuse de reclamanți certificat de sarcini emis de OCPI B., certificat de atestare fiscală nr.14/07.01.2013 emis de Primăria comunei Stâlpu.
Prin sentința civilă nr.3956/6.03.2014 Judecătoria B. a respins acțiunea ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a reținut următoarele:
La data de 02.12.2011, reclamanții au încheiat cu O. A. promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.287 de către BNP S. S., prin care primii s-au obligat să cumpere, iar autorul pârâților să vândă suprafața de 15 000 mp teren categoria pășune, situat în extravilanul comunei Stalpu, tarlaua 16, cu vecinătățile N- DJ 203G, E- Primărie, S-Primarie, V-I. V. și Primărie.
Părțile au stabilit ca termen pentru încheierea actului în formă autentică data de 30.06.2012.
La termenul din data de 27.02.2013, reclamanții, prin apărător au arătat în fața instanței că vânzătorul a încheiat promisiunea în baza procesului-verbal de punere în posesie și că nu s-a emis, până în prezent, titlul de proprietate pe numele acestuia.
La data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare (02.12.2011) fusese emis procesului-verbal de punere în posesie din data de 28.11.2011, însă nu fusese pronunțată sentința civilă nr.7713/24.05.2012 și nici emis titlul de proprietate pe numele vânzătorului.
Potrivit dispozițiilor art.5 alin.2 din titlul X al Legii nr. 247/2005, în vigoare la data încheierii antecontractului dintre reclamant și pârât, în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Din analiza acestui text, prima instanță a observat că, în cazul acțiunii prin care se cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, reclamantul trebuie să facă dovada că și-a îndeplinit propriile obligații și că pârâtul refuză să și le îndeplinească pe ale lui.
În speță, judecătoria a constat că nu este îndeplinită condiția ca vânzătorul să fie proprietarul imobilului înstrăinat și că promitenții cumpărători și-au asumat un risc prin încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpătare pentru un teren a cărui situație juridică nu este definitivată prin emiterea, pe numele vânzătorului, a unui titlu de proprietate.
A mai constatat prima instanță că nici la data introducerii cererii de chemare în judecată nici vânzătorul și nici moștenitorii acestuia nu au calitatea de proprietar. Neavând un titlu valabil, vânzătorul nu poate transmite dreptul de proprietate asupra a ceva ce nu are (“nemo dat quod non habet” / “nemo plus iuris ad allium transfere potest, quam ipse habet”).
Adeverința de proprietate sau procesul-verbal de punere în posesie nu sunt de natură a conferi calitatea de proprietar asupra terenului. O astfel de soluție a fost reținută de Înalta Curte de Casație și Justiție, prin Decizia în interesul legii nr.1/1997 prin care s-a decis că prin legea nr.18/1991 s-a prevăzut stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor aflate în patrimoniul cooperativelor agricole de producție prin reconstituirea dreptului de proprietate sau prin constituirea acestui drept, reglementându-se modul în care poate fi dobândit acest drept și circulația juridică a terenurilor respective. Stabilindu-se prin art.36 din Regulamentul de aplicare a legii nr.18/1991 că delimitarea zonelor teritoriale în care urmează să fie puși în posesie titularii se face numai pe baza titlului de proprietate eliberat, este evident că s-a avut în vedere ca numai acest act să fie apt a produce consecințe juridice de natură a dovedi că dobânditorul este proprietarul terenului.
A apreciat prima instanță că o atare concluzie se impune și pentru că, în conformitate cu prevederile art.31 alin.3 din același regulament, proprietarul are obligația de a se înscrie cu suprafețele dobândite în registrul agricol, în cartea funciară și la organul financiar local, numai în măsura în care i s-a eliberat titlul de proprietate, a procesul-verbal de punere în posesie nefiind menționat ca act în baza cărora să poată fi îndeplinită această obligație. Acest proces-verbal de punere în posesie este un act premergător emiterii titlului de proprietate, astfel că nu poate fi considerat suficient pentru dovedirea dreptului de proprietate.
Această soluție este avantajoasă, întrucât nefinalizarea procedurii de reconstituire, prin emiterea titlului de proprietate nu poate conduce la recunoașterea anterioară a titularului procesului-verbal de punere în posesie ca fiind proprietar. Există posibilitatea ca anterior emiterii titlului de proprietate, cu ocazia punerii efective în posesie sau cu ocazia delimitărilor și măsurătorilor să se constate că nu este posibilă punerea în posesie pe respectivul amplasament. Având natura juridică a unui act premergător emiterii titlului de proprietate, se apreciază că situația nu este definitivată, numai în urma emiterii titlului de proprietate concluzionându-se că titularul cererii a devenit proprietar.
Pentru evitarea unor viitoare litigii și pentru ca perfectarea vânzării cumpărării să se realizeze când se definitivează procedura de reconstituire prin emiterea titlului de proprietate, judecătoria a respins cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată.
Împotriva sentinței civile nr. 3956 pronunțată la data de 6.03.2014 de Judecătoria B. în dosarul civil nr._ au formulat apel reclamanții S. P. și S. M. .
În motivarea apelului au arătat că în mod greșit instanța de fond a respins acțiunea motivând că nefinalizarea procedurii de reconstituire prin emiterea titlului de proprietate nu poate conduce la recunoașterea anterioară a titularului procesului verbal de punere în posesie ca fiind proprietar.
Prima instanță a presupus că ar exista posibilitatea ca anterior emiterii titlului de proprietate, cu ocazia punerii efective în posesie sau cu ocazia delimitărilor și măsurătorilor, să se constate că nu este posibilă punerea în posesie pe vechiul amplasament.
Apreciază că motivarea instanței de fond este superfluă fiind dată cu ignorarea înscrisurilor depuse la dosar, înscrisuri care emană fie de la notarul public –promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare încheiat sub forma unui înscris autentic la B.N.P S. S. autentificat sub nr. 287/2.12.2011 fie de la instanța- hotărâre judecătorească nr.7713/24.05.2012 pronunțată de Judecătoria B..
Apreciază apelanții că procesul verbal de punere în posesie a fost documentul determinant, alături de cererea de reconstituire, care a fost pus în executare efectiv stabilindu-se amplasamentul terenului fiind efectuate măsurătorile, amplasamentul fiind acceptat de titular acesta fiind și motivul pentru care cumpărătorii au tranzacționat cu privire la teren .
În aceste condiții în care primăria alături de O.C.P.I au avizat amplasamentul titularul l-a acceptat predând efectiv terenul cumpărătorilor.
Consideră apelanții că emiterea titlului de proprietate în acest moment este o operațiune pur formală neexistând dubii cu privire la titularul dreptului de proprietate.
Față de înscrisurile existente la dosar apreciază că a fost făcută dovada dreptului de proprietate a vânzătorului și că, condițiile date, procesul verbal de punere în posesie încheiat la 28.11.2011 conform anexei 2A/14 poate constitui o probă suficientă pentru dovedirea dreptului de proprietate mai ales dacă eficiența sentinței civile nr. 7713/24.05.2012 pronunțată în dosarul civil nr._/200/2011 de Judecătoria B. care statuează în sensul obligării comisiei locale și comisiei județene la emiterea titlului de proprietate pe amplasamentul ce a făcut obiectul vânzării cumpărării.
De altfel, în acest moment este întocmit proiectul parcelar pentru amplasamentul ce a făcut obiectul vânzării cumpărării așteptându-se în acest moment scrierea efectivă a titlului de proprietate respectiv, fiind vorba de o operațiune pur formală și nu cum a apreciat instanța că procesul verbal de punere în posesie reprezintă doar un act premergător emiterii titlului de proprietate.
În consecință, a solicitat admiterea apelului și modificarea în tot a sentinței de fond în sensul admiterii cererii.
Intimații O. C. ,V. M. ,O. F., O. V. și O. N. au formulat întâmpinare arătând că apelul este netemeinic solicitând respingerea acestuia și obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
Instanța de fond a respins acțiunea pentru motivul ca nefiind finalizată procedura prin emiterea titlului de proprietate nu poate conduce la recunoașterea anterioară a titularului procesului verbal de punere în posesie, ca fiind proprietar.
Prima instanță a invocat posibilitatea ca anterior emiterii titlului de proprietate cu ocazia delimitărilor și a măsurătorilor să se constate că nu este posibilă punerea în posesie pe vechiul amplasament.
Un alt aspect care din punctul lor de vedere trebuie reținut este acela că suprafața de teren supusă încheierii promisiunii bilaterale nu a aparținut niciodată defunctului O. A., aceasta provenind de la defunctul Cataragiu G..
Au mai arătat că defunctul, fiind o persoană alcoolică, s-a încercat inducerea în eroare prin a-l determina să pretindă că a vândut terenul deși se știa cine este proprietarul de drept.
Singurul lucru cunoscut de familie a fost demersul de a reconstitui dreptul de proprietate pentru suprafața de 1,50 ha teren de categorie pășune care a aparținut soției supraviețuitoare O. C. care a fost dobândit prin sentința civilă nr. 7713/24.05.2012 pronunțată în dosarul nr._/200/2011 a Judecătoriei B..
Surprinzător a fost faptul că este încheiată o promisiune de vânzare cumpărare pe un proces verbal de punere în posesie obținut de reclamanți, nu de persoanele îndreptățite.
Aceștia au mai arătat că totul a fost premeditat, având complici atât în primărie dar și cu ajutorul notarului care i-a determinat să piardă încrederea în funcționarii publici.
Chiar și mențiunea că au fost achitată suma de 4.500 lei este neadevărată.
Cu claritate ar fi fost vizibilă această sumă și cu ocazia decesului când aceștia au fost singurii care s-au ocupat de înmormântare, defunctul neavând nici un ban și nici măcar de îmbrăcat.
Din relatările apelanților au înțeles că sumele de bani nu sunt reale deoarece în anul 2011, în urma unor discuții cu aceștia, le-au solicitat a le restitui suma de 2.000 lei pe care i-au cheltuit cu actele.
În conformitate cu dispoz.art. 31 al.3 din același regulament proprietarul trebuie să fie înscris în registrul agricol, în cartea funciară și la organul fiscal dar numai în măsura în care este eliberat titlul de proprietate.
Procesul verbal de punere în posesie nu este în măsură să îndeplinească aceste obligații.
Consideră intimații că prima instanță în mod corect a apreciat că nu se poate lua în considerare un act premergător, care nu are efect dacă proprietarul de drept, adică O. C. care nu a vândut niciodată dreptul de proprietate.
Au solicitat respingerea apelului ca neîntemeiat și menținerea sentinței pronunțate de instanța de fond cu obligarea apelanților la plata cheltuielilor de judecată.
Analizând actele și lucrările dosarului și evaluând dovezile administrate în raport de conținutul cererii de chemare în judecată, a hotărârii apelate și a motivelor de apel invocate, Tribunalul apreciază apelul fondat pentru următoarele motive:
La dosarul cauzei a fost depusă promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.287, de către BNP S. S., la data de 02.12.2011, prin care apelanții reclamanții s-au obligat să cumpere, iar autorul intimaților pârâți, defunctul O. A., s-a obligat să vândă suprafața de 15 000 mp teren categoria pășune, situat în extravilanul comunei Stalpu, tarlaua 16, cu vecinătățile N- DJ 203G, E- Primărie, S-Primarie, V-I. V. și Primărie.
Prin cererea de chemare în judecată, apelanții reclamanți, întemeindu-se pe această promisiune de vânzare cumpărare și invocând faptul că defunctul, pe timpul vieții, a refuzat să-și îndeplinească de bună voie obligația de a se prezenta la notariat și de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului promis spre vânzare, solicită instanței să constate că sunt îndeplinite condițiile pentru a se perfecta vânzarea și să pronunțe o hotărâre judecătorească ce urmează să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru imobilul teren descris în cele ce preced.
Așa cum a reținut și instanța de fond, potrivit dispozițiilor art.5 alin.2 din titlul X al Legii nr. 247/2005, în vigoare la data încheierii antecontractului dintre reclamant și pârât, în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
În speță, imposibilitatea perfectării vânzării pe cale amiabilă, prin prezentarea părților în fața notarului este dovedită prin atitudinea intimaților pârâți, moștenitori ai promitentului vânzător, exprimată atât prin întâmpinarea depusă la fondul cauzei cât și în calea de atac, de a aduce la îndeplinire obligația asumată de autorului lor și de a încheia contractul de vânzare cumpărare cu formalitățile cerute de lege.
Prima instanță a respins acțiunea pe motiv că promitentul vânzător și, ulterior, moștenitorii acestuia, nu fac dovada dreptului de proprietate asupra bunului supus vânzării deoarece, pe numele acestora, nu s-a emis decât un proces verbal de punere în posesie și nu și un titlu de proprietate, terenul fiind reconstituit în baza Legilor fondului funciar.
Acest argument al primei instanțe urmează a fi înlăturat de instanța de apel având în vedere că, între timp, a fost emis și a fost depus la dosar, în calea de atac f. 47, titlul de proprietate nr._ din 27.05.2014 emis pe numele defunctului O. NR A. prin care se atestă dreptul de proprietate al acestuia asupra suprafeței de 1,5 ha teren pășune situat pe raza localității Stîlpu, tarlaua 16, . terenul promis spre vânzare prin antecontractul autentificat sub nr. nr.287 de către BNP S. S., la data de 02.12.2011.
În atare condiții, apelul exercitat de reclamanți împotriva sentinței pronunțată de prima instanță este întemeiat, rațiunea pentru care Judecătoria B. a respins acțiunea nemaigăsindu-și aplicarea în cauză.
Tribunalul constată că intimații pârâți au formulat în fața primei instanțe, și au reluat prin întâmpinarea depusă în apel, o . apărări menite să atragă nevalabilitatea promisiunii de vânzare cumpărare, respectiv faptul că ar fi fost viciat consimțământul promitentului vânzător la întocmirea promisiunii de vânzare cumpărare pe fondul stării lui de alcoolism, că terenul nu ar fi aparținut acestuia ci soției lui, provenind de la autorul acesteia din urmă, defunctul Cataragiu G., că procesul verbal care a stat la baza încheierii actului autentic a fost obținut de reclamanți, nu de persoanele îndreptățite.
În ciuda acestor afirmații, intimații pârâți nu au înțeles niciodată să învestească instanța, nici pe cale principală și nici pe cale incidentală, printr-o cerere reconvențională formulată în cauza de față, cu o acțiune prin care să tindă la desființarea promisiunii autentice de vânzare cumpărare sau la modificarea titlului de proprietate emis pentru terenul în litigiu.
Mai mult, referitor la dreptul de proprietate asupra terenului, instanța de apel constată că emiterea titlului de proprietate s-a făcut în conformitate cu dispozițiile sentinței civile nr. 7713/24.05.2012 pronunțată de Judecătoria B. în dosar nr_/200/2011 al Judecătoriei B. prin care s-a admis acțiunea având ca obiect fond funciar formulată de O. A. și au fost obligate pârâtele Comisia Locală Stâlpu pentru aplicarea legilor de fond funciar și Comisia Județeană B. pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor la reconstituirea suprafeței de 1,50 ha teren categoria pășune reclamantului, teren situat în ., cu vecinătățile N-DJ203G, E-Primăria, S-Primăria, V-I. V., Primăria ,conform procesului-verbal de punere în posesie din data de 28.11.2011.
Intimații confirmă faptul că au avut cunoștință de existența litigiului finalizat prin pronunțarea acestei hotărâri judecătorești. Or, în atare condiții, deși știau de existența procesului și de faptul că acțiunea a fost demarată de O. Alexandu deși terenul provenea de la autorul soției sale, defunctul Cataragiu G., aceștia nu au înțeles să aducă lucrurile în acord cu realitatea iar procesul să se poarte de persoana îndreptățită, O. C..
Așa fiind, găsindu-se în situația în care antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.287 de către BNP S. S., la data de 02.12.2011 ( prin care apelanții reclamanții s-au obligat să cumpere, iar autorul intimaților pârâți, defunctul O. A. s-a obligat să vândă suprafața de 15 000 mp teren categoria pășune, situat în extravilanul comunei Stalpu, tarlaua 16, cu vecinătățile N- DJ 203G, E- Primărie, S-Primarie, V-I. V. și Primărie) nu a fost desființat motiv pentru care obligă, cu putere de lege, părțile ce au participat la încheierea lui și pe moștenitorii acestora, având în vedere că, între timp, s-a făcut și dovada calității de proprietar a promitentului vânzător asupra bunului vândut, cu un titlu de proprietate care nici el nu a fost desființat, văzând că mențiunea din antecontractul de vânzare cumpărare, asumată de promitentul vânzător în fața notarului, prin care se atestă plata prețului, nu a fost răsturnată prin nicio probă administrată în cauza de față și față de caracterul neîndoielnic al refuzului intimaților, moștenitori ai promitentului vânzător, de a perfecta vânzarea în forma solemnă cerută de lege, Tribunalul nu poate decât să constate că sunt îndeplinite cerințele art.5 alin.2 din titlul X al Legii nr. 247/2005, în vigoare la data încheierii antecontractului, citate mai sus și, pe cale de consecință, caracterul întemeiat al cererii de chemare în judecată.
Mau mult, văzând că promisiunea de vânzare cumpărare a fost încheiată în formă autentică, Tribunalul constată că în cauză nu sunt aplicabile nici prevederile Legii 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, care instituie o . măsuri privind reglementarea vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan, inclusiv exercitarea dreptului de preemțiune.
Așa fiind, urmează ca, în temeiul art 480 alin 2 Cod procedură civilă, să se admită apelul pendinte astăzi judecății și să se schimbe, în tot, sentința apelată în sensul că se va admite acțiunea și se va perfecta vânzarea cumpărarea terenului de 1,50 ha pășune, situat în . tarlaua 16, . N- DJ 203G, E- Primărie, S-Primarie, V-I. V. și Primărie, pentru prețul de 4.500 lei, vânzare cumpărare intervenită între apelanți, în calitate de cumpărători, și intimați, moștenitori ai defunctului O. A., în calitate de vânzători.
În temeiul art 451 și următoarele Cod procedură civilă, intimații pârâți care au pierdut procesul vor fi obligați să plătească apelanților reclamanți cheltuieli de judecată în sumă de 1161,5 lei reprezentând taxă de timbru în fond și apel și onorariu apărător.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul civil formulat de apelanții – reclamanți S. P., și S. M., ambii cu domiciliul procesual ales la cabinet avocat C. D., cu sediul în municipiul B., . sentinței civile nr.3956/6.03.2014 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți O. C., V. M., O. F., domiciliați în ., O. V.,domiciliat în PLOIEȘTI, . județul PRAHOVA și O. N. domiciliat în PLOIEȘTI, . . ., și în consecință:
Schimbă, în tot, sentința apelată în sensul că admite acțiunea și perfectează vânzarea cumpărarea terenului de 1,50 ha pășune, situat în . tarlaua 16, . de 4.500 lei, vânzare cumpărare intervenită între apelanți, în calitate de cumpărători, și intimați în calitate de vânzători, moștenitori ai defunctului O. A..
Obligă intimații să plătească apelanților cheltuieli de judecată în sumă de 1161,5 lei.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 05 Decembrie 2014.
Președinte, M. N. | Judecător, A. M. | |
Grefier, C. C. |
Red.A.Mdos.fond-_
Teh.red.A.M/A.P/9 ex.jud.fond-A.M.V.
30.12.2014
| ← Succesiune. Decizia nr. 395/2014. Tribunalul BUZĂU | Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 624/2014.... → |
|---|
