Prestaţie tabulară. Decizia nr. 42/2014. Tribunalul CLUJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 42/2014 pronunțată de Tribunalul CLUJ la data de 21-01-2014 în dosarul nr. 56/211/2003
ROMÂNIA
TRIBUNALUL CLUJ
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ Nr. 42/R/2014
Ședința publică de la 21 Ianuarie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE M. O. S.
Judecător D.-I. T.
Judecător E. L.
Grefier L. C.
Pe rol se află judecarea recursului declarat de către recurenta C. V. M. împotriva Sentinței civile nr. 9213/07.06.2013 pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei Cluj-N., privind și pe intimat C. N., intimat B. E., intimat G. V. O., intimat C. E. si P. E., intimat . SA, având ca obiect prestație tabulară.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care, tribunalul constată că la data de 21.01.2014 s-a depus la dosar prin registratură din partea recurentei concluzii scrise.
Tribunalul constată că mersul dezbaterilor și cuvântul părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 14.01.2014, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
INSTANȚA
Reține că prin Sentința civilă nr. 9213/07.06.2013 pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei Cluj-N. s-a admis în parte acțiunea civilă extinsă și precizată formulată de reclamantul C. N. în contradictoriu cu pârâții B. E., G. V. O., C. V. M. și S.C. Ti T. I. S.A., având ca obiect prestație tabulară, s-a constatat că prin titlul de proprietate nr._/1202/5.05.2000 pârâtei B. E. și numitei C. C. li s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de teren de 2.800 mp – . care se identifică cu o parte din imobilul înscris în CF 436 Vâlcele, nr.top.1079, s-a dispus dezmembrarea imobilului înscris în CF 436 Vâlcele, nr.top.1079, în două noi imobile, astfel: imobil cu nr.top.nou 1079/1 teren de 1.088 mp care va rămâne înscris în același CF pe numele vechilor proprietari,imobil cu nr.top.nou 1078/2 teren de 2.800 mp care se va înscrie în favoarea pârâtei B. E. și numitei C. C. în cote egale de ½ a parte fiecare, ca bun propriu cu titlu de reconstituire drept în baza Legii nr.18/1991, a fost obligată pârâta B. E. în nume propriu și pe pârâtele G. V. O. și C. V. ca succesoare a def. C. C. să încheie cu pârâta S.C. TI T. I. S.A. contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul cu nr.top.nou 1078/2 teren de 2.800 mp, iar în caz de refuz prezenta sentință va ține loc de act autentic de înstrăinare și dispune intabularea în CF a dreptului de proprietate în favoarea pârâtei S.C. TI T. I. S.R.L. cu titlu de cumpărare, a fost obligată pârâta S.C. TI T. I. S.A să încheie cu reclamantul contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul cu nr.top.nou 1078/2 teren de 2.800 mp, iar în caz de refuz prezenta sentință va ține loc de act autentic de înstrăinare și dispune intabularea în CF a dreptului de proprietate în favoarea reclamantului ca bun propriu cu titlu de cumpărare, s-a respins ca neîntemeiate capetele de cerere privind constatare masă succesorală după def. C. C. și cel privind intabularea in CF a dreptului de proprietate asupra imobilului cu nr.top.nou 1078/2 teren de 2.800 mp în favoarea reclamantului și a soției C. C. ca bun comun, cu titlu de cumpărare, fără cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța în acest sens, judecătoria a reținut următoarele:
Prin titlul de proprietate nr._/1202 din 5.05.2000 pârâtei B. E. și numitei C. C. li s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra unei suprafețe totale de teren de 1 ha și 2.200 mp din care obiect al prezentului dosar îl constituie terenul înscris în . în suprafață de 2.800 mp.
La data de 5.07.1999 pârâta B. E. și numita C. C. au încheiat cu pârâta S.C. TI T. I. S.R.L. un contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată cu privire la terenul de 2.800 mp înscris în titlul de proprietate mai sus indicat pentru prețul de 44.800.000 lei ROL ( 4.480 lei RON ). Din prețul total de 44.800.000 lei ROL, la data perfectării contractului s-a achitat suma de 16.000.000 lei ROL ( 1.600 lei RON ), rămânând un rest de 28.800.000 lei ROL (2.880 lei RON ).
Referitor la diferența de preț rămasă neachitată, s-a reținut de către instanță că s-a depus la dosar un script intitulat „minută” din care rezultă că pârâta S.C. TI T. I. S.R.L. a achitat diferența de preț de 28.800.000 lei ROL ( 2.880 lei RON ) către pârâta G. V., fapt recunoscut de aceasta la interogatoriu.
La data de 18.04.2003, pârâta S.C. TI T. I. S.R.L. a încheiat cu reclamantul un contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată cu privire la aceiași suprafață de teren de 2.800 mp din titlul de proprietate nr._/1202 din 5.05.2000, prețul de vânzare fiind de 16.000.000 lei ROL ( 1.600 lei RON ).
Potrivit copiei de pe certificatul de deces, numita C. C. a decedat la data de 1.07.2000, moștenitorii săi fiind pârâtele G. V. O. și C. V. în calitate de fiice.
Potrivit raportului de expertiză judiciar efectuat în cauză de expert M. D., imobilul teren în suprafață de 2.800 mp înscris în titlul de proprietate nr._/1202 din 5.05.2000 se identifică cu o parte din imobilul înscris în CF 436 Vîlcele, nr.top.1079 având ca proprietari tabulari pe C. F. și soția născută P. I., antecesorii pârâtei B. E. și a def. C. C. ( în calitate de părinți ) și ai pârâtelor G. V. O. și C. V. ( în calitate de bunici ). ( fila 111 ).
Potrivit art.2 din Titlul X din Legea nr.247/2005, actele de înstrăinare a terenurilor cu sau fără construcții încheiate între vii trebuie să îmbrace forma autentică, sancțiunea nerespectării acestei prevederi fiind nulitatea absolută a actului de înstrăinare.
Totuși, în temeiul dispozițiilor art.978 C.civ., actele intervenite între pârâta B. E. și def. C. C. și pârâta S.C. TI T. I. S.A., respectiv între pârâta S.C. TI T. I. S.R.L. și reclamant, au valoarea unor antecontracte de vânzare-cumpărare prin care părților le revine obligația de a perfecta actul în forma prescrisă de lege.
Întrucât, pârâții nu și-au adus la îndeplinire această obligație, instanța a apreciat ca întemeiată acțiunea civilă extinsă și precizată, și a admis-o în parte.
Pe cale de consecință, în temeiul art.111 C.proc.civ. a constatat că prin titlul de proprietate nr._/1202/5.05.2000 pârâtei B. E. și numitei C. C. li s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de teren de 2.800 mp – . care se identifică cu o parte din imobilul înscris în CF 436 Vâlcele, nr.top.1079.
În baza art.23 și urm. din Legea nr.7/1996 rep. a dispus dezmembrarea imobilului înscris în CF 436 Vâlcele, nr.top.1079, în două noi imobile, astfel: imobil cu nr.top.nou 1079/1 teren de 1.088 mp care va rămâne înscris în același CF pe numele vechilor proprietari și imobil cu nr.top.nou 1078/2 teren de 2.800 mp care se va înscrie în favoarea pârâtei B. E. și numitei C. C. în cote egale de ½ a parte fiecare, ca bun propriu cu titlu de reconstituire drept în baza Legii nr.18/1991.
Făcând aplicarea art.1073-1077 C.civ. raportat la art. 23 și urm. din Legea nr.7/1996 rep. și art.2 din Titlul X din Legea nr.247/2005 a obligat pârâta B. E. în nume propriu și pe pârâtele G. V. O. și C. V. ca succesoare a def. C. C. să încheie cu pârâta S.C. TI T. I. S.A. contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul cu nr.top.nou 1078/2 teren de 2.800 mp, iar în caz de refuz prezenta sentință va ține loc de act autentic de înstrăinare și va dispune intabularea în CF a dreptului de proprietate în favoarea pârâtei S.C. TI T. I. S.R.L. cu titlu de cumpărare.
Totodată, a obligat pârâta S.C. TI T. I. S.A să încheie cu reclamantul contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul cu nr.top.nou 1078/2 teren de 2.800 mp, iar în caz de refuz prezenta sentință va ține loc de act autentic de înstrăinare și va dispune intabularea în CF a dreptului de proprietate în favoarea reclamantului ca bun propriu cu titlu de cumpărare.
Întrucât antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat anterior decesului de către numita C. C., iar în masa succesorală a intrat obligația asumată de aceasta de a încheia actul de înstrăinare în formă autentică, instanța a apreciat ca neîntemeiat capătul de cerere privind constatarea că în masa succesorală rămasă după def. C. C. a intrat cota de ½ a parte din imobilul teren.
De asemenea, întrucât prezenta acțiune a fost formulată doar de către reclamantul C. N., iar pe de o parte soția acestuia nu a figurat în cauză în calitate de parte și nu a fost citată, iar pe de altă parte nu s-a depus la dosar copie de pe certificatul de căsătorie, instanța a respins ca neîntemeiat și capătul de cerere privind intabularea în CF a dreptului de proprietate asupra imobilului cu nr.top.nou 1078/2 teren de 2.800 mp în favoarea reclamantului și a soției C. C. ca bun comun, cu titlu de cumpărare.
Văzând dispozițiile art.274-276 C.proc.civ., instanța a luat act că în cauză nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei hotărâri a declarat în termen legal recurs pârâta C. V. M. solicitând instanței admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate în sensul respingerii acțiunii civile a intimatului-reclamant, cu cheltuieli de judecată.
În motivare s-a arătat că solicitările reclamantului au fost admise de către Judecătoria Cluj-N., fără ca instanța să supună spre analiză problemele de drept pe care la ridică prezenta speță și fără să țină cont de incidența unor instituții de drept care fundamentează o soluție cauzei diametral opusă de cea pronunțată.
Prima instanță a omis să analizeze o . aspecte relevante din punct de vedere juridic: (1) în ce măsură a operat transferul de proprietate raportat la faptul că nu s-au perfectat contractele de vânzare, (2) care este valoarea juridică a sumelor plătite de către promitentul-cumpărător . pârâtelor B. E. și G. V., (3) efectivitatea primului antecontract de vânzare-cumpărare încheiat la data de 05.07.1999, (4) calitatea în care a contractat . cu intimatul C. N..
Nu în ultimul rând, și în măsura în care s-ar face abstracție de toate aceste considerente, (5) principiul relativității efectelor contractului față de terți nu poate fi trecut cu vederea și nici implicațiile acestuia.
1.Atât intimatul-reclamant, cât și instanța sunt în eroare, căci în ceea ce privește înstrăinările succesive acestea nu au avut loc, deoarece antecontractele de vânzare-cumpărare nu sunt altceva decât promisiuni sinalagmatice de încheiere în viitor a contractului de vânzare propriu-zis pentru care legea cere forma autentică ad validitatem. Astfel, promisiunile încheiate între părți, neavând puterea de a transmite proprietatea ci doar să prefigureze perfectarea contractului de vânzare în formă autentică, se rezumă la fixarea angajamentul părților de a consimți la încheierea contractului final, singurul care are caracter translativ de proprietate. Cele două tipuri de contracte, promisiunea sinalagmatică de vânzare, respectiv vânzarea propriu-zisă nu se confundă, acestea fiind contracte autonome, fiecare având un regim juridic distinct aplicabil.
Prin urmare, ținând seama de natura lor, antecontractele nu pot fi calificate drept „contracte de vânzare-cumpărare sub semnătură privată" prin care să opereze transferul proprietății către . SA și mai apoi către C. N.. De aceea, înstrăinări succesive nu au avut loc, așa cum susține intimatul-reclamant,iar cota de 1/2 din terenul în cauză a făcut parte din masa succesorală a defunctei, pentru că dreptul de proprietate nu a părăsit niciodată patrimoniul acesteia și nici a pârâtei B. E..
În susținerea acestei concluzii, se amintește Sentința civilă nr. 948/2008 rămasă irevocabilă, pronunțată de Judecătoria Cluj-N. în dosarul cu nr._ în soluționarea unei cauze având ca obiect succesiunea defunctei C. C. și partajul suprafeței de teren de 1 ha și 2200mp (din care face parte și . mp), în motivarea căreia, instanța reține următoarele: „în privința terenurilor situate în extravilanul localității Vîlcele... . 2800 mp, au fost încheiate doar promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare..., iar printr-o promisiune de vânzare-cumpărare nu se transmite dreptul de proprietate asupra imobilului promis spre vânzare, izvorând în favoarea promitentului cumpărător doar un drept de creanță care constă în dreptul de a obține transmiterea dreptului de proprietate în viitor. Așadar, dreptul de proprietate asupra acestor terenuri a rămas în patrimoniul defunctei și pârâtei B. E. în cotă de 1/2 fiecare, fiind inclus așadar în masa succesorală după defunctă și supus partajului din litigiu.".
2. Sumele achitate de . SA în avans nu echivalează cu contraprestația plății prețului specifică contractului de vânzare.
Într-adevăr, din actele de la dosar rezultă faptul că la data când s-a încheiat primul antecontract (05.07.1999), . SA a achitat din prețul stabilit de 44.800.000 ROL suma de 16.000.000 ROL către B. E. și C. C., iar la o dată ulterioară diferența de 28.800.000 ROL către G. V. însă, în absența contractului de vânzare, aceste sume avansate nu au valoare de preț, prețul nefiind altceva decât prestația specifică cumpărătorului într-un raport obligațional născut dintr-un contract de vânzare.
Așadar, chiar dacă în antecontractul de la data de 05.07.1999 s-au stabilit elementele principale ale viitoarei vânzări: lucrul vândut și prețul, plata anticipată a acestuia din urmă este doar un beneficiu conferit promitentului-vânzător de către cealaltă parte contractantă, beneficiu care constă în dreptul de folosință asupra sumei de bani. în această situație, de regulă, în contrapartidă promitentul-cumpărător se bucură de folosința bunului, acesta fiindu-i predat de asemenea anticipat, dar transferul dreptului deplin de proprietate este amânat până la momentul când se încheie o vânzare valabilă.
Această plată anticipată nu trebuie considerat un motiv suficient pentru a dispune obligarea coproprietarelor și a . SA la încheierea în forma autentică a vânzării, pentru a nu minimaliza importanța exprimării consimțământului în formă autentică ad validitatem la formarea unui contract. Altfel, totul s-ar reduce la un simplu formalism necesar înscrierii dreptului de proprietate în CF, doar pentru din starea de fapt s-ar desprinde o situație juridică asemănătoare cu cea rezultată dintr-un veritabil contract de vânzare.
- Drepturile născute din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 05.07.1999 nu mai pot fi exercitate datorită faptului că a operat prescripția extinctivă.
Astfel, dintr-o promisiune sinalagmatică de vânzare se nasc în sarcina părților drepturi și obligații cu conținut patrimonial (respectiv drepturile și obligațiile corelative de a încheia contractul final), însă acestea sunt temporare, fiind supuse prescripției extinctive. Prin urmare, cum este vorba prin excelență de drepturi de creanță, acestea sunt supuse termenului general de prescripție de 3 ani potrivit prevederilor Decretului nr. 167/1958, termen care curge de la data la care s-a încheiat antecontractul în lipsa existenței unui termen sau a unei condiții suspensive.
Privind la data la care s-a încheiat primul antecontract - 05.07.1999 - se observă că drepturile și obligațiile părților s-au prescris, un aspect major care nu a fost constatat de către prima instanță. Mai mult, prin faptul că . SA nu și-a valorificat dreptul de a solicita părților cocontractante B. E. și C. C. (B. E. și subsemnata ca succesori) perfectarea vânzării în formă autentică, acesta era deja prescris chiar la data la care a s-a încheiat cea de a doua promisiune sinalagmatică de vânzare cu privire la același teren (18.04.2003) între . SA și C. N., de această dată societatea având calitatea de promitent-vânzător.
4.. SA a încheiat o promisiune de vânzare cu privire Ia teren fără să aibă calitatea de proprietar și fără să mai aibă un drept de creanță perfect împotriva adevăraților coproprietari - B. E., respectiv G. V. O. și recurentă (succesoare ale defunctei C. C.).
Având în vedere cele expuse la pct.3, consideră că . SA nu a depus diligentele necesare perfectării vânzării între aceasta și coproprietari, astfel încât să dobândească dreptul de proprietate asupra terenului și să asigure îndeplinirea formalităților de publicitate prin înscrierea dreptului în CF, deși societatea este un profesionist al comerțului, datoare să aibă o conduită ireproșabilă din acest punct de vedere.
Astfel, . SA la mai bine de trei ani de la încheierea primei promisiuni sinalagmatice de vânzare, fără să fi devenit proprietar al terenului, încheie un al doilea antecontract în calitate de promitent-vânzător cu intimatul C. N.. Astfel, societatea și-a asumat un angajament de transfer în viitor a unui drept de proprietate prin vânzare, fără însă a întreprinde în tot acest timp vreun demers necesar pentru obținerea titlul de proprietate asupra bunului.
De aceea, consideră că singurele pretenții ale intimatului-reclamant C. N. pot presupune cel mult angajarea răspunderii civile a . SA în vederea reparării prejudiciilor suferite, însă în nici un caz nu poate fi cerut ca remediu obligarea societății la perfectarea unei vânzări în condițiile în care aceasta nu are calitatea de proprietar.
5. Chiar dacă s-ar ignora faptul că a operat prescripția cu privire la primul antecontract de vânzare-cumpărare și am porni de la premisa contrară, rămâne totuși de văzut dacă este legitimă soluția instanței de fond de a dispune în cascadă obligarea coproprietarelor și a . SA la încheierea vânzării autentice și mai apoi obligarea societății de a consimți la vânzarea subsecventă a aceluiași teren intimatului, la solicitarea acestuia din urmă.
Conform principiului incident al relativității contractului: acesta produce efecte strict între părțile contractante care devin astfel legate într-un raport juridic. De aceea, și drepturile născute pot fi exercitate doar de către acestea, iar obligațiile corelative se nasc în egală măsură în sarcina lor. Astfel, valorificarea dreptului de a obține consimțământul unui promitent la formarea contractului prefigurat, poate fi solicitată strict de către celălalt promitent, nu și de către un terț care poate avea cel mult un interes la formarea contractului respectiv cum este cazul în speță.
Poate că în măsura în care . SA ar fi devenit proprietar al terenului, intimatul C. N. ar fi putut solicita obligarea societății la încheierea contractului de vânzare în baza antecontractului din data de 18.04.2003, însă este în afara drepturilor sale să obțină obligarea altor promitenți la perfectarea unei vânzări în contextul în care acestea nu înțeleg să contracteze.
În drept: 299 și urm. Cod pr. Civ., 973, 1294 C. civ, art.2 și 5 alin.2 din Titlul X din Legea nr.247/2005, art. 1 și 3 din Decretul nr. 167/1958.
Prin întâmpinarea formulată de către intimata . SA s-a solicitat respingerea, ca nefondat, a recursului formulat de recurenta C. V. M. și menținerea, ca temeinica si legala, a Sentinței civile nr.9212/2013 pronunțata de Judecătoria Cluj N., in soluționarea cauzei cu nr._ .
Prin antecontractul de vanzare-cumparare incheiat sub semnătura privata intre . SA, prin reprezentant R. G. in calitate de promitenta cumpărătoare si C. C. respectiv B. E. in calitate de promitente vânzătoare la data de 05.07.1999, acestea si-au exprimat consimțământul cu privire la instrăinarea terenului in suprafața totala de 2.800mp înscris in TP nr._/1202/05.05.2002, antecontract prin care promitentele vânzătoare se obliga sa îndeplinească toate formalitatiile cerute de lege pentru a se putea incheia ulterior contractul de vanzare-cumparare in forma autentica. Având in vedere faptul ca reclamantele nu si-au indeplinit aceasta obligație, intimata se află in situația de a nu putea dispune de dreptul de proprietate asupra terenului care face obiectul prezentei acțiuni si de a nu duce la bun sfârșit obligațiile asumate prin antecontractul de vazare-cumparare si anume, incheierea unui contract autentic de vanzare-cumparare.
Antecontractul se poate incheia atat in scris cat si verbal, forma scrisa a acestuia fiind totuși necesara adprobationem, pentru a se proba printr-un inscris voința reala a pârtiilor. Așadar pana la incheierea contractului autentic de vanzare-cumparare, antecontractul isi produce efecte si probează voința reala a partilor. Antecontractul reprezintă așadar o promisiune de a contracta, un acord de voința prin care pârtiile se obliga sa incheie in viitor contractul.In art. 971 C.civ. respectiv art.1295C.civ. se prevede faptul ca antecontractul este guvernat de principiul consensualismului, antecontractul se incheie valabil prin simpla manifestare de voința a pârtiilor, nefiind necesar sa imbrace o anumita forma, așadar nu se cere ca antecontractul sa se incheie in forma autentica. Prin incheierea unui antecontract pârtile dobândesc o "obligație de a face", de a incheia in viitor un contract autentic.
Potrivit jurisprudentei in materie, un antecontract de vanzare-cumparare trebuie sa conțină cel puțin clauze referitoare la descrierea exacta a bunului imobil ce face obiectul promisiunii de vanzare-cumparare, modul de dobândire a acestuia, durata pentru care se incheie, prețul la care se incheie antecontractul, obligațiile vânzătorului si cele ale cumpărătorului. Astfel "pretul"in antecontractul de vanzare-cumparare este o condiție obligatorie iar faptul ca intimata a ales sa achite suma de 44.800.00 ROL astfel:- suma de 16.000.000 ROL către B. E. si C. C., iar ulterior diferența de 28.800.000 ROL către G. V. nu cosideră ca afirmația paratei este fondata. Mai mult, prin interogatoriul dnei. G. V. O., dansa a recunoscut si a confirmat primirea sumei de bani la care intimata se obligase prin antecontract, bani pe care parata i-a folosit pentru tratamentele necesare mamei sale.
Pentru a fi valabil, un antecontract de vanzare-cumparare trebuie sa cuprindă mențiuni cu privire la bunul care urmează a fi vândut cat si mențiuni cu privire la prețul cu care urmează a fi vândut.
Având in vedere faptul ca antecontractul de vanzare-cumparare este o promisiune bilaterala de a contracta iar in caz de neexecutare a obligației asumate, răspunderea este contractuala, iar executarea silita in natura a obligației de a face se asigura prin acțiunea personala având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de acte autentic de vanzare-cumparare supusa termenului de prescripție prevăzut la art. 3 din Decretul 167/1958. Se prevede faptul ca acest termen curge din momentul încheierii convenției, insa atunci cand promitentul-cumparator a preluat imobilul, deținerea lui cu acordul proitentului-vanzator, echivalează cu recunoașterea dreptului acestuia in sensul art. 16 lit. a) din Decret. In asemenea situații, prescripția dreptului la acțiune incepe sa curgă in momentul in care promitentul-vanzator se manifesta expres, in sensul negării dreptului promitentului-cumparator. Intimata, odată cu incheierea antecontractului de vanzare-cumparare a preluat bunul, având stăpânirea lui si in prezent, fapt ce a fost afirmat si in interogatoriul paratei G. V..Tocmai din acest motiv, a și incheiat un alt antecontract de vanzare-cumparare asupra terenului in suprafața de 2.800mp cu intimatul C. N., antecontract prin care a transmis dreptul de proprietate asupra terenului.
La data de 18.04.2003, intimata, in calitate de promitenta-vanzatoare instrainează terenul in suprafața de 2800 m.p. aflat pe raza localității Vâlcele promitentului-cumparator C. N., având calitatea de reclamant in dosarul cu numărul mai sus menționat. Atat promitentul-vanzator cat si promitentul-cumparator recunosc si nu contesta acest antecontract de vanzare-cumparare. Parata afirma ca intimata nu a depus diligentele necesare perfectării vânzării insa aceste afirmații nu sunt susținute prin probe relevante.
Celor precizate, adăugă si buna credința a intimatei, tinand cont de îndeplinirea tuturor obligațiilor care cad in sarcina sa in calitate de promitenta cumpărătoare si ulterior in calitate de promitenta vânzătoare.
În drept s-au invocat dispozițiile art.308 C.pr.Civ, art 948 C.Civ., art 1294 C.civ., art. 1073.
Analizând recursul declarat, prin prisma motivelor invocate și a dispozițiilor legale incidente, tribunalul apreciază că acesta este nefondat, pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare.
Pronunțandu-se cu prioritate, conform art.137 al.1 C.pr.civ. asupra excepției prescripției invocată de apelantă, tribunalul o apreciază ca neîntemeiată, urmand să o respingă.
În promovarea litgiului dedus judecății, intimatul reclamant C. N. s-a prevalat de antecontractul de vanzare-cumpărare încheiat la data de 05.07.1999 între . SA în calitate de promitent cumpărător și numitele B. E. și C. C., în calitate de promitente vanzătoare, avand ca obiect imobilul teren în suprafață de 2.800 mp.situat în localitatea Valcele, jud.Cluj înscris în TP nr._/1202/05.05.2000, tarlaua 54, .> Deoarece antecontractul este o promisiune bilaterală de a contracta, în caz de neexecutare a obligației asumate, răspunderea este contractuală, iar executarea silită în natură a obligației de a face se asigură prin acțiunea personală avand ca obiect pronunțarea unei hotărari ce ține loc de act autentic de vanzare-cumpărare, supusă termenului de prescripție prevăzut de art.3 din Decretul nr.167/1958.
Acest termen curge din momentul încheierii convenției, însă atunci cand promitentul cumpărător a preluat imobilul, deținerea lui cu acordul promitentului vanzător echivalează cu recunoașterea dreptului acestuia, în sensul art.16 lit.b din decretul amintit.
În asemenea situații, prescripția dreptului la acțiune începe să curgă în momentul în care promitentul-vanzător se manifestă expres, în sensul negării dreptului promitentului-cumpărător.
În speță, intimatul a preluat imobilul odată cu încheierea antecontractului, iar parata intimată G. V. O., una dintre moștenitoarele promitentei vanzătoare C. C., a confirmat acest aspect, din interogatoriul ce i-a fost luat rezultand că recunoaște dreptul reclamantului la acțiune. În plus, aceasta a semnat la data de 05.06.2000, înscrisul intitulat „Minută” în care se stipulează faptul că a primit suma de 28.000.000 lei (vechi) în numele mamei sale, C. Cornela, cu titlu de diferență de preț pentru terenul înstrăinat în suprafață de 2800 mp., din tarlaua 54.
Semnificativă sub aspectul recunoașterii dreptului reclamantului este și conduita procesuală a intimatei B. E., cea de-a doua promitentă vanzătoare semnatară a antecontractului din data de 05.07.1999 precum și a înscrisului denumit „Minută”, anterior menționat, care nu a înțeles să se opună admiterii acțiunii și nici nu a contestat vreodată pretențiile reclamantului intimat.
Tribunalul reține că, sub aspectul excepției analizate, sunt fără relevanță înscrisurile invocate de recurentă, întrucat obligațiile fiscale sunt stabilite și percepute de organele abilitate, în virtutea calității de proprietar și nu de posesor, al imobilului. În speță, recurentei i s-a recunoscut dreptul de proprietate, conform Sentinței civile nr.9481/2011 a Judecătoriei Cluj-N. pronunțată în dosar nr._ , drept pe care aceasta l-a înscris conform prevederilor legale, în evidențele fiscale.
De asemenea, nici notificarea emisă de CNANDR sub nr.643/08.02.2013 nu poate conduce la o altă concluzie, întrucat, conform prevederilor art.8 al.1 din Legea nr.255/2010 „notificarea intenției de expropriere a imobilelor, precum și lista imobilelor ce urmează a fi expropriate se transmit prin poștă către proprietari”.
Pe fondul cauzei, tribunalul apreciază că instanța de fond a făcut o corectă apreciere a stării de fapt, întemeiată pe probatoriul administrat în cauză, precum și o corectă aplicare a dispozițiilor legale incidente în materie.
Înscrisul sub semnătură privată încheiat la data de 05.07.1999 între intimata B. E. și C. C., antecesoarea recurentei și a intimatei G. V., pe de o parte, și intimata . SRL, pe de altă parte, reprezintă o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, respectiv un antecontract prin care ambele părți se obligă să încheie pe viitor, la prețul stabilit, un contract de vânzare-cumpărare.
Aceeași este și situația contractului de vanzare-cumpărare sub semnătură privată intervenit la data de 18.04.2003 între intimata . SRL și reclamantul Căpușna N., cu precizarea că ambele contracte au avut ca obiect aceeași suprafață de 2.800 mp. teren din titlul de proprietate nr._/1202/2000.
Obligația de a încheia contractul pe viitor este valabilă, existând posibilitatea ca instanța, în lumina principiilor executării în natură a obligațiilor și reparării pagubelor, să pronunțe în baza art. 1073 și 1077 C. civ. o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare ce va avea caracter constitutiv de drepturi, operând transferul proprietății de la data când rămâne definitivă.
Potrivit art. 969 alin. 1 C. civil convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar potrivit art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
De asemenea, potrivit art. 1073 C. civil creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, în caz contrar are dreptul la dezdăunare, iar potrivit art. 1077 C. civil nefiind îndeplinită obligația de a face, creditorul poate fi autorizat de a o duce el la îndeplinire, pe cheltuiala debitorului.
Deși art. 1075 C.civ. prevede că orice obligație de a face sau de a nu face se schimbă în dezdăunări, în caz de neexecutare din partea debitorului, această regulă se aplică numai la obligațiile de a face intuitu personae, care implică o activitate personală deosebită din partea debitorului, activitate care a fost avută în vedere de creditor la nașterea raportului juridic.
În speță, deplasarea promitentelor vânzătoare la notar în vederea perfectării în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare ce are ca obiect un imobil nu reprezintă o obligație pur personală a acestora, de esența contractului de vânzare-cumpărare fiind calitatea de proprietar a vânzătorului.
Întrucât un antecontract prin care părțile intenționează transmiterea unui drept real de proprietate cu privire la un imobil, naște în sarcina lor o obligație de a face, constând în încheierea în viitor a contractului în formă autentică, această obligație este susceptibilă de executare silită prin pronunțarea de către instanță a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Aceasta posibilitate, întemeiată pe disp.art.1073-1077 C. civ. și ale art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii 247/2005, vizează suplinirea consimțământului părților la încheierea actului în formă autentică .
Prin urmare, sunt corecte susținerile recurentei că dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu nu a ieșit din patrimoniul defunctei C. C. întrucat, pentru considerentele menționate, contractul sub semnătură privată din data de 05.07.1999 nu este apt a transfera proprietatea, așa cum a reținut de altfel și prima instanță.
Tocmai în considerarea acestor argumente, reclamantul a promovat prezentul demers urmărind să obțină executarea silită a obligației de a face pe care promitentele vanzătoare și-au asumat-o, prin pronunțarea de către instanță a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
D. fiind faptul că promitenta vanzătoare C. C. a decedat la data de 01.07.2000, înainte de îndeplinirea obligației asumate prin convenție, această obligație a devenit parte a pasivului său succesoral.
Transimisiunea succesorală are ca obiect patrimoniul alcătuit din totalitatea drepturilor și obligațiilor patrimoniale care au aparținut defunctului. Activul moștenirii este alcătuit din drepturile ce formează patrimoniul succesoral, iar pasivul este format din obligațiile pe care le avea cel care lasă moștenirea.
Așadar, transmiterea succesiunii presupune nu numai preluarea activului ci și a pasivului moștenirii, respectiv a obligațiilor asumate și neîndeplinite de defunct .
Ori, așa cum rezultă chiar din Sentința civilă nr.9481/2011 a Judecătoriei Cluj-N. de care recurenta se prevalează, cota de ½ parte din imobilul în suprafață de 2.800 mp., obiect al antecontractului, a fost inclusă în masa succesorală a defunctei C. C., (cealaltă cotă de ½ parte revenind celeilalte promitente vanzătoare intimate B. E.), fiind atribuită moștenitoarelor în cotă de ½ parte fiecăreia, acestea fiind ținute să îndeplinească totodată și obligația de a face, izvorand din antecontract, ca parte a pasivului succesoral al mamei lor.
În aceste condiții, argumentul recurentei privitor la faptul că dreptul de proprietate al defunctei asupra imobilului în litigiu nu a părăsit patrimoniul acesteia, nu este în măsură să conducă la o modificare a soluției primei instanțe .Dimpotrivă, tocmai ca urmare a preluării de către moștenitoare a activului succesiunii, ele au dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului, dar în același timp, și obligația cuprinsă în pasivul moștenirii, aceea de a îndeplini obligația asumată de antecesoarea lor, de a perfecta actul de vanzare-cumpărare în formă autentică, în vederea transmiterii dreptului de proprietate.
Nu poate fi primită nici critica referitoare la faptul că sumele achitate de intimata . SRL nu ar echivala cu contraprestația plății prețului specifică contractului de vanzare.
Antecontractul intervenit la data de 05.07.1999 este extrem de clar în această privință, stipulandu-se expres că prețul de vanzare al imobilului este de 44.800.000 lei (vechi) din care s-a achitat avansul de 16.000.000 lei (vechi), diferența de 28.800.000 lei (vechi) achitandu-se la data de 05.06.2000, potrivit înscrisului întocmit cu acea ocazie, aspect recunoscut de altfel de intimata G. V..
Practic, prin convenția sub semnătură privată părțile au stabilit toate elementele esențiale ale înstrăinării, singura formalitate rămasă de executat fiind cea referitoare la încheierea actului în formă autentică, neexistand nicio prevedere care să susțină ipoteza avansată de recurentă. De altfel, aceasta nu a invocat în concret niciun argument de ordin juridic sau faptic care să susțină o astfel de ipoteză.
Este fără relevanță critica referitoare la faptul că intimata . SRL a încheiat promisiunea de vanzare din data de 18.04.2003 fără a avea calitatea de proprietar al imobilului promis a fi înstrăinat.
Așa cum s-a arătat deja, un antecontract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată dă naștere în sarcina părților unei obligații de a face, constând în încheierea în viitor a contractului în formă autentică, susceptibilă de executare silită prin pronunțarea de către instanță a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Este exact ceea ce a urmărit reclamantul prin promovarea prezentului demers, respectiv obligarea intimatului la executarea prestației la care s-a îndatorat.
Intimata a dobandit un drept de creanță prin încheierea antecontractului intervenit la data de 05.07.1999, și anume de a obține de la promitentele vanzătoare îndeplinirea obligației de perfectare a înstrăinării în formă autentică.
Pentru aceste argumente apare ca neîntemeiată și ultima critică formulată de recurentă nefiind în niciun fel încălcat principiul relativității contractului față de terți.
Tocmai cu respectarea acestui principiu, prima instanță a și dispus obligarea succesivă a promitenților vanzători din cele două convenții la încheierea contractelor autentice, mai întai a intimatei B. E. în nume propriu și pe intimata G. V. O. și respectiv recurenta C. V.,în calitate de succesoare a defunctei C. C. cu intimata S.C. TI T. I. S.A., cu consecința întabulării dreptului de proprietate al acesteia în cartea funciară, iar apoi pe aceasta din urmă cu intimatul reclamant C. N., co consecința întabulării în cartea funciară a dreptului său de proprietate .
Așa fiind, raportat la considerentele arătate, nefiind dat nici unul din motivele de recurs prevăzute de art. 304 C.pr.civ., tribunalul în temeiul art. 312 alin 1 C.pr.civ., va respinge ca nefondat recursul declarat și va menține în întregime dispozițiile sentinței atacate, cu mențiunea că s-a dat eficiență și disp. art. 304 1 C.pr.civ., hotărarea atacată nefiind supusă căii de atac a apelului.
Raportat la soluția adoptată și la împrejurarea că intimații nu au solicitat cheltuieli de judecată, acestea nu vor fi acordate.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge excepția prescripției.
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta C. V. M. împotriva sentinței civile nr. 9212 din 2013 pronunțată în dosarul nr._ /2013 al Judecătoriei Cluj-N., pe care o menține în totul.
Fără cheltuieli de judecată în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 21 Ianuarie 2014.
Președinte, M. O.-S. | Judecător, D.-I. T. | Judecător, E. L. |
Grefier, L. C. |
L.C. 03 Februarie 2014
Red.M.O.S./Tehn.L.C.
28.02.2014/ 2 ex.
Jud. fond: R. E. G.-Jud. Cluj-N.
| ← Fond funciar. Decizia nr. 190/2014. Tribunalul CLUJ | Obligaţie de a face. Decizia nr. 584/2014. Tribunalul CLUJ → |
|---|
