Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 505/2014. Tribunalul CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 505/2014 pronunțată de Tribunalul CONSTANŢA la data de 26-05-2014 în dosarul nr. 2874/118/2013
Dosar nr._
TRIBUNALUL C.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 505
Ședința publică din 26 mai 2014
PREȘEDINTE – V. T.
JUDECĂTOR - C. C.
JUDECĂTOR - C. E.
GREFIER - L. D.
S-a luat în examinare recursul civil, după admiterea contestației în anulare, recurs formulat de recurentul reclamant Ș. V. G., cu domiciliul în C., ., ., ., județul C. și C., .. 73, ., împotriva sentinței civile nr. 1918/26.06.2012, pronunțată de Judecătoria M., în dosarul civil nr._/212/2010, în contradictoriu cu intimatul pârât J. N., cu domiciliul în Topraisar, ., județul C., J. I., cu domiciliul în Mereni, județul C., J. I., cu domiciliul în C., .. 111, ., ., județul C., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 16 mai 2014 și au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării de la acea dată ce face parte integrantă din prezenta decizie, când instanța, pentru a da posibilitate intimaților pârâți să depună la dosar concluzii scrise, a amânat pronunțarea la data de 23 mai 2014 și 26 mai 2014, când a pronunțat următoarea hotărâre.
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față, deliberând, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei C. sub nr._/212/2010 din data de 12.04.2010 reclamantul Ș. V. G. a chemat în judecată pe pârâții J. N., J. I. și J. I., solicitând instanței pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, asupra terenului situat în ., în suprafață de 2.000 mp.
În motivarea cererii s-a învederat instanței că între reclamant în calitate de promitent cumpărător și pârâții în calitate de promitenți vânzători, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5147/28.08.2007 la BNP C. Budei.
Prin antecontractul de vânzare cumpărare pârâții și-au asumat obligația de a vinde terenul în suprafață de 2000 mp situat în . mai târziu la data de 28.02.2008 la prețul determinat de 27.000 lei.
Reclamantul a mai precizat că, pârâții și-au asumat obligația ca, până la data de 28.02.2008 să întocmească întreaga documentație necesară perfectării actului autentic de vânzare-cumpărare iar el s-a obligat să cumpere bunul promis la termenul stipulat în cuprinsul antecontractului și la prețul determinat.
La momentul perfectării promisiunii de vânzare-cumpărare reclamantul a achitat în avans pârâților suma de 7000 lei din prețul total convenit.
Întrucât până la termenul stabilit pârâții nu și-au executat obligația de vânzare-cumpărare asumată prin contract, prin actul adițional autentificat sub nr. 472/20.02.2008 la BNP C. A. au convenit prelungirea termenului stabilit pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare până la data de 28.04.2008, moment la care reclamantul a mai plătit pârâților suma de 15.000 lei din prețul total convenit al vânzării.
Prin același act adițional pârâții și-au asumat obligația suplimentară ca, la data semnării contractului de vânzare-cumpărare să facă dovada rămânerii irevocabile a sentinței civile nr. 2186/C din 29.11.2007 a Judecătoriei M..
La împlinirea termenului din cuprinsul actului adițional, pârâții nu au înțeles a-și executa culpabil obligația de vânzare asumată prin contract.
Prin notificările înregistrate la B. S. C. A. sub nr.241/22.03.2010, 242/22.03.2010 și 243/22.03.2010, a solicitat pârâților ca la data de 26.03.2010, ora 1000 să se prezinte la sediul BNP C. Budei cu întreaga documentație necesară perfectării actului autentic de vânzare-cumpărare, în vederea încheierii actului translativ de proprietate.
La data și ora stabilită în notificare pârâții nu au dat curs invitației și nu s-au prezentat la sediul BNP C. Budei.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 969, art. 1073 și 1077 Cod civil, art. 5 al.2 din Titilul X al Legii nr. 247/2005.
În scop probator, reclamantul a depus la dosarul cauzei următoarele înscrisuri: antecontract de vânzare-cumpărare, actul adițional, notificări.
Legal citați în cauză, pârâții nu s-au prezentat în instanță, însă pârâtul J. I. a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca inadmisibilă.
Prin sentința civilă nr.1918/26.06.2012 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul civil nr._/212/2010 a fost respinsă ca nefondată excepția prescripției dreptului la acțiune.
A fost respinsă ca nefondată acțiunea formulată de reclamantul Sotreanu V. G., în contradictoriu cu pârâții J. N., J. I. și J. I..
Pentru a pronunța această sentință civilă, în baza materialului probator administrat în cauză, instanța de fond a reținut în fapt că între reclamant, în calitate de promitent cumpărător și pârâții, în calitate de promitenți vânzători, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5147/28.08.2007 la BNP C. Budei, prin care pârâții și-au asumat obligațiile de a vinde terenul în suprafață de 2000 mp situat în . mai târziu la data de 28.02.2008 la prețul determinat de 27.000 lei și de a întocmi întreaga documentație necesară perfectării actului autentic de vânzare-cumpărare, până la data de 28.02.2008 ș după obținerea actelor de proprietate ale terenului, respectiv certificat de moștenitor, iar reclamantul s-a obligat să cumpere bunul promis la termenul stipulat în cuprinsul antecontractului și la prețul determinat.
La momentul perfectării promisiunii de vânzare-cumpărare reclamantul a achitat în avans pârâților suma de 7000 lei din prețul total convenit.
Întrucât până la termenul stabilit pârâții nu și-au executat obligația de vânzare-cumpărare asumată prin contract, prin actul adițional autentificat sub nr. 472/20.02.2008 la BNP C. A. au convenit prelungirea termenului stabilit pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare până la data de 28.04.2008, moment la care reclamantul a mai plătit pârâților suma de 15.000 lei din prețul total convenit al vânzării, pârâții și-au asumat obligația suplimentară ca, la data semnării contractului de vânzare-cumpărare să facă dovada rămânerii irevocabile a sentinței civile nr. 2186/C din 29.11.2007 a Judecătoriei M..
Prin notificările înregistrate la B. S. C. A. sub nr.241/22.03.2010, 242/22.03.2010 și 243/22.03.2010, a solicitat pârâților ca la data de 26.03.2010, ora 1000 să se prezinte la sediul BNP C. Budei cu întreaga documentație necesară perfectării actului autentic de vânzare-cumpărare, în vederea încheierii actului translativ de proprietate.
La data și ora stabilită în notificare pârâții nu au dat curs invitației și nu s-au prezentat la sediul BNP C. Budei.
Prima instanță a reținut că acțiunea nu poate fi admisă întrucât pârâții s-au obligat să obțină actele de proprietate ale terenului, respectiv certificat de moștenitor, însă nu au precizat care este titlul de proprietate pentru terenul în litigiu și nici nu au identificat în mod clar locul situarii terenului.
Intrucat prin hotararea ce constituie act autentic de vanzare-cumparare are loc transferal dreptului de proprietate, prin derogare de la efectul declarativ al hotatararilor judecatoresti, aceasta fiind constitutive de drepturi, transformand o obligatie de face . a da, specifica vanzarii si creînd astfel o situatie juridical noua, instanța de fond a statuat că e necesar ca in momentul pronuntarii, paratul ca si promitent-vanzator sa detina titlu de proprietate pentru intregul imobil ce formeaza obiectul litigiului iar terenul să fie identificat.
Cum în speță pârâții nu sunt proprietarii imobilului, iar terenul nu poate fi identificat s-a apreciat că instanța nu poate complini consimțământul părților la perfectarea actului de vânzare cumpărare.
În drept s-a reținut incidența dispozițiilor art. 1073 - 1077 Cod civil.
Împotriva acestei sentințe civile a declarat recurs reclamantul Sotreanu V. G. criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, arătând că instanța de fond a aplicat eronat dispoziția art.1073, art.1077 din Codul civil din anul 1864, art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, reținând că nu sunt întrunite cerințele necesare pentru a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.
Se arată că prin sentința civilă nr.2186/C/29.11.2007 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul civil nr._ s-a constatat că pârâții au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în ., compus din teren în suprafață de 2761 mp și construcția cu destinație de locuință, ca efect al uzucapiunii.
Deoarece această hotărâre are efect constitutiv de drepturi și reprezintă titlul de proprietate al pârâților asupra imobilului promis vânzării, în mod eronat instanța de fond a reținut absența acestui titlu.
De asemenea se învederează că bunul vândut este determinabil potrivit înscrisurilor depuse în probațiune, respectiv teren în suprafață de 2000 mp situat în ., teren ce face parte din suprafața mai mare deținută de către pârâți în temeiul sentinței civile nr.2186/C/29.11.2007 pronunțată de Judecătoria M..
Pe de altă parte, se arată că recurentul reclamant a achitat cea mai mare parte din prețul convenit și este în măsură să achite și diferența de 5000 lei, astfel încât nimic nu se poate opune la constatarea tranzacției de vânzare-cumpărare între părți.
Legal citat, intimatul pârât J. N., și-a exprimat, prin întâmpinare, poziția procesuală față de prezenta cale de atac, solicitând respingerea recursului ca nefondat.
Arată intimatul că promisiunea de vânzare-cumpărare nu transferă dreptul de proprietate, ci are numai menirea de a stabili nașterea unei obligații cu caracter personal în sarcina uneia dintre părți, în speță vânzătorul, care își exprimă acordul al încheierea viitoare a contractului de vânzare-cumpărare, în timp ce promitentul cumpărător își păstrează libertatea de a decide dacă va mai încheia contractul sau nu.
Se arată că obligația promitentului vânzător se stinge la momentul când expiră termenul prevăzut în antecontractul de vânzare-cumpărare, termen care este, potrivit art.3 și art.7 alin.2 din Decretul nr.167/1958, cel general de prescripție și care curge de la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.
Se mai arată că antecontractul litigios conține o clauză de dezicere, asimilată arvunei achitate deja, sens în care consimțământul unilateral de revocare a antecontractului poate fi invocat odată cu expirarea termenului la care contractul de vânzare-cumpărare ar fi trebuit să fie încheiat, respectiv 28.04.2008, astfel încât în mod corect instanța de fond a reținut că nu se poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.
Se susține că potrivit principiului „interesul cumpărătorului” acesta nu și-a manifestat voința de a încheia actul de vânzare-cumpărare în formă autentică după expirarea termenului la data de 28.04.2008, iar renunțarea acestuia coincide cu prevederile din antecontract.
Afirmă intimatul că sentința civilă nr.2186/C/29.11.2007 pronunțată de Judecătoria M. irevocabilă prin decizia civilă nr.388/01.09.2009 pronunțată de Tribunalul C. stabilește calitatea de moștenitori ai intimaților în raport de rudele acestora care reclamau un drept de proprietate în baza unei moșteniri, iar această sentință nu reprezintă o deschidere a unei moșteniri, potrivit Codul civil din anul 1864 nu este permisă vânzarea unei moșteniri nedeschise.
Intimatul consideră antecontractul de vânzare-cumpărare nul prin denunțare unilaterală, deoarece la data de 15.03.2010 când l-a notificat pe reclamant prin executorul judecătoresc, acesta nu a manifestat nici un interes în sensul perfectării actului de vânzare-cumpărare.
Prin decizia civilă nr. 263/01.03.2013 pronunțată de Tribunalul C. s-a admis recursul, s-a modificat în parte sentința civilă recurată în sensul admiterii acțiunii și constatării intervenirii vânzării cumpărării imobilului teren în suprafață de 2000 mp, din suprafața totală de 2761 mp, situat în ., dobândit de către pârâți prin sentința civilă nr.2186/C/29.11.2007 pronunțată de Judecătoria M. în dosarul civil nr._, între pârâții J. I. și J. I., în calitate de vânzători și reclamantul Ș. V. G., în calitate de cumpărător, pentru prețul de 27 000 lei, din care a fost achitată suma de 22 000 lei,
Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței civile recurate.
Împotriva acestei decizii civile, în termen legal, intimatul pârât N. I. a formulat contestație în anulare, invocând nelegala sa citare la judecata recursului, iar prin Decizia civilă nr. 409/11.04.2014 pronunțată de Tribunalul C., s-a admis contestația în anulare și s-a dispus anularea deciziei civile nr. 263/01.03.2013 pronunțată de același tribunal în dosarul nr._/212/2010.
S-a reținut în esență că, pe tot parcursul procesului, fond și recurs, nu a fost îndeplinită procedura de citare cu pârâtul contestator J. I., actele de procedură fiindu-i comunicate la o altă adresă, decât ce la care s-a dovedit că locuia efectiv în această perioadă.
De asemenea, s-a dispus reluarea judecății recursului, fixându-se termen în acest sens.
Legal citați în rejudecarea recursului, intimații pârâți J. N. și J. I. nu s-au prezentat în fața instanței, urmând ca la soluționarea cauzei să se aibă în vedere poziția procesuală a acestor părți exprimată prin întâmpinare formulată în dosarul nr._/212/2010.
Intimatul pârât J. I. nu a formulat întâmpinare în recurs și nu a solicitat probe în apărare.
La data de 13.05.2014 aceste intimat a formulat cerere de suspendare a judecății recursului, în temeiul art. 244 alin. 1 pct.1 C.pr.civ. ( art. 413 alin.1 pct.1 C.pr.civ.) până la soluționarea dosarului civil_ aflat pe rolul Judecătoriei M. având ca obiect contestație în anulare îndreptată împotriva sentinței civile de fond nr. 1918/26.06.2012, aceasta din urmă făcând și obiectul prezentului recurs.
În ședința publică din data de 16.05.2014, instanța a pus în discuția contradictorie a părților și a soluționat cererea de suspendare a judecății recursului, cu motivarea că, pe de o parte, suspendarea reglementată de textul de lege citat are caracter facultativ, nefiind obligatorie, iar pe de altă parte, nu sunt întrunite condițiile legale, contestația în anulare formulată împotriva aceleiași sentințe civile ce face și obiectul prezentului recurs nu conduce la recunoașterea unui drept și nici la infirmarea lui. Mai mult, când împotriva aceleiași hotărâri judecătorești s-a exercitat atât calea de atac a recursului, cât și contestație în anulare, recursul se judecă cu prioritate.
La dosarul cauzei s-a depus n copie, sentința civilă nr. 2186/C/29.22.2007 pronunțată de Judecătoria M., având ca obiect uzucapiune.
Examinând legalitatea și temeinicia sentinței civile recurate prin prisma criticilor formulate, instanța reține:
Prin acțiunea introductivă de instanță reclamantul Ș. V. G. a chemat în judecată pe pârâții J. N., J. I. și J. I. pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, cu privire la un teren în suprafață de 2000 mp situat în mun.Topraisar, jud. C..
Izvorul pretențiilor reclamantului este reprezentat de antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.5147/28.08.2007 la Biroul Notarului Public C. Budei, completat cu actul adițional la acest antecontract, autentificat sub nr. 472/20.02.2008 la BNP. C. A. C..
Prin antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.5147/28.08.2007 la Biroul Notarului Public C. Budei, pârâții s-au obligat să vândă reclamantului, imobilul teren în suprafață de 2000 mp, din totalul de 3061 mp., situat în ., contra unui preț de 27.000 lei, până la data de 28.02.2008.
Din cuprinsul acestui antecontract rezultă că anterior încheierii acestei promisiuni de vânzare cumpărare, din prețul total, promitentul cumpărător Ș. V. G. a achitat suma de 7000 lei, iar promitenții vânzători s-au obligat ca până la data stipulată în convenție, să facă demersurile necesare pentru a deține toate actele de proprietate necesare încheierii unui contrat de vânzare cumpărare, dar și documentația necesară intabulării imobilului .
Prin actul adițional autentificat sub nr. 472/20.02.2008 la BNP. C. A. C., părțile au hotărât prelungirea termenului stabilit inițial, până la data de 28.04.2008, cauza fiind lipsa documentației necesare perfectării actului de vânzare cumpărare
La data întocmirii actului adițional, promitentul cumpărător a mai achitat o parte consistentă din preț, anume 15.000 lei, rămânând un rest de numai 5000 lei, de plătit la momentul perfectării actului autentic de vânzare cumpărare.
În cuprinsul actului adițional menționat, pârâții s-au obligat ca până la data stabilită să facă dovada că sentința civilă nr. 2186/C/29.22.2007 pronunțată de Judecătoria M. în dosarul nr._ este irevocabilă.
Prin notificările înregistrate sub nr.241/22.03.2010, nr.242/22.03.2010, nr.243 /22.03.2010 la Biroul Executorului Judecătoresc S. C. A. și S. C. G. S., reclamantul Sotreanu V. G. le-a solicitat pârâților să se prezinte la Biroul Notarului Public C.Budei, având asupra lot întreaga documentație necesară perfectării actului translativ de proprietate, arătându-se gata de a-și executa obligația asumată convențional, de plată a diferenței de preț de 5000 lei, însă pârâții nu au dat curs invitației.
Din analiza înscrisurilor prezentate, instanța reține că, pârâții, în calitate de promitenți vânzători, s-au obligat printr-un antecontract de vânzare cumpărare să vândă în viitor, un teren indiviz în suprafață de 2000 mp, din totalul de 3061 mp. situat în intravilanul ., contra unui preț de 27.000 lei, din care promitentul cumpărător a achitat suma de_ lei, rămânând un rest de plată de 5000 lei.
La data întocmirii acestei convenții aceștia nu dețineau acte de proprietate asupra bunului promis spre vânzare, stabilind un termen tocmai pentru a derula proceduri de obținere a titlului de proprietate. La data împlinirii termenului și nici ulterior, până la data sesizării instanței, pârâții nu și-au executat obligația asumată prin contract.
Prima critică formulată prin cererea de recurs prin care se arată că, în mod greșit a reținut instanța de fond lipsa titlului de proprietate al promitenților vânzători, este fondată, prin luarea în considerare a următoarelor considerente:
Pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, în condițiile art. 1073 - art. 1077 Cod civil, trebuie să fie îndeplinite toate condițiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, cu excepția consimțământului. Una dintre aceste condiții este aceea ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut, în caz contrar neputându-se pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.
Așadar, pentru ca instanța sa poată suplini consimțământul părții care nu-si îndeplinește in mod culpabil obligațiile asumate, se impune sa fie îndeplinite toate condițiile de valabilitate necesare încheierii valabile a oricărui contract, prevăzute de art. 948 C.civ.
Unul dintre considerentele ce au condus la pronunțarea soluției de respingere a acțiunii a fost reprezentat de lipsa unui titlu de proprietate al promitenților vânzători, altfel spus, imposibilitatea vânzătorilor de se legitima în calitate de proprietari ai bunului vândut, de a face dovada că acest bun se afla în patrimoniul acestora la data stabilită pentru perfectarea contractului autentic de vânzare cumpărare.
Soluția instanței de fond are la bază un probatoriu incomplet, o analiză defectuoasă a probelor, ce a condus la o stare de fapt ce nu este conformă cu realitatea. Actul adițional la antecontractul de vânzare cumpărare face trimitere directă la sentința civilă nr. 2186/C/29.22.2007 pronunțată de Judecătoria M., având ca obiect uzucapiune, înscris ce se impunea a fi administrat și analizat de către prima instanță.
Imobilul a fost dobândit de către promitenții vânzători prin sentința civilă nr.2186/29.11.2007 pronunțată de Judecătoria M. în dosarul civil nr._ irevocabilă, potrivit căreia s-a constatat că aceștia au dobândit un drept de proprietate asupra imobilului alcătuit din teren în suprafață de 2761 mp și construcție cu destinație de locuință compusă din 4 camere, o debara și două holuri situat în ..
Rezultă astfel că, dreptul de proprietate al promitenților vânzători este pe deplin dovedit, în cazul de față, prin sentința civilă nr.2186/29.11.2007 pronunțată de Judecătoria M. în dosarul civil nr._ irevocabilă, act care face dovada deplină a existenței d acestui drept în patrimoniul promitenților vânzători, în prezent și a cărui existență și efecte în plan juridic nu pot fi negate.
Cea de-a doua critică formulată în recurs, prin care se arată că, în mod greșit a reținut instanța de fond lipsa un caracter nedeterminat al obiectului antecontractului de vânzare cumpărare, este de asemenea fondată, prin luarea în considerare a următoarelor argumente.
Obiectul contractului trebuie sa îndeplinească anumite condiții prevăzute de lege, și anume: să fie licit, bunul la care se refera prestația sa se afle in circuitul civil, să fie determinat ori determinabil in viitor; să fie posibil.
În speță, obiectul material al antecontractului încheiat între părți, completat cu actul adițional, îndeplinește condiția de a fi determinabil în viitor. Sub acest aspect se constată din examinarea clauzelor antecontractului și actului adițional, că bunul ce face obiectul vânzării este un teren indiviz în suprafață de 2000 mp din totalul terenului de 2761 mp, asupra căruia intimații pârâți au dobândit un drept de proprietate prin uzucapiune, în baza unei hotărâri judecătorești.
Chiar dacă, prin convenția inițială părțile nu au prevăzut elemente esențiale de individualizare a imobilului precum: amplasament, vecinătăți, categoria terenului, fiind indicată doar ,, suprafața de 2000 mp . din totalul de 3061 mp” situat pe raza teritorială a .”, ulterior, prin clauzele actului adițional s-a complinit această lipsă fiind indicat un element esențial de identificare a bunului, anume faptul că suprafața de teren de 2000 mp este inclusă în terenul ce face obiectul sentinței civile nr. 2186/C/29.22.2007 pronunțată de Judecătoria M., dobândit de promitenții vânzători în temeiul uzucapiunii. Nu s-a susținut și nici dovedit că voința părților ar fi vizat un alt teren, iar printr-o astfel de interpretare a clauzelor contractuale nu se adaugă elemente noi, de natură a modifica elementele esențiale ale contractului încheiat de părți.
De asemenea, obiectul material al convenției părților s-a stabilit de către tribunal pe baza unor mențiuni intrinseci promisiunii de vânzare cumpărare ce face corp comun cu actul adițional.
Ulterior, pe calea partajului, se pot identifica fără echivoc limitele concrete ale proprietății, iar acest fapt nu poate constitui un impediment în calea pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.
Acțiunea civilă având ca obiect pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, întemeiată pe prevederile art.1073 și 1077 Codul civil din 1864, pune în aplicare principiul executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor produse prin neexecutarea unui antecontract de vânzare-cumpărare.
Convenției intitulată antecontract de vânzare-cumpărare i se aplica prevederile art.969 Codul civil din 1864, conform căruia convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar nerespectarea promisiunii are ca efect atragerea răspunderii contractuale a promitentului sau a succesorilor acestuia.
Admisibilitatea acțiunii promovate de recurentul reclamant Sotreanu V. G. presupune verificarea, de către instanță, a întrunirii cerințelor de valabilitate ale oricărei convenții civile: consimțământul, capacitatea, obiectul (lucrul vândut și prețul) și cauza licită și morală, precum și condiția specială în cazul vânzării, referitoare la calitatea de adevărat proprietar a celui care înstrăinează.
În speță, dreptul de proprietate al promitenților vânzători nu a fost contestat de nicio persoană interesată, astfel că titlul lor de proprietate produce efecte depline și permite exercitarea tuturor atributelor specifice, inclusiv dispoziția ( jus abutendi) iar faptul că intimații nu au încasat întreg prețul vânzării nu este de natură a înlătura obligația acestora de a transfera dreptul de proprietate, astfel cum este inserată în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare care fundamentează raportul juridic litigios.
Susținerile intimatului pârât din cuprinsul întâmpinării nu pot fi primite, întrucât nu au suport legal, doctrinar și nici jurisprudențial și nici suport probator.
Culpa în neexecutarea antecontractului de vânzare cumpărare aparține în exclusivitate promitenților vânzători, care, așa cum se precizează prin întâmpinarea formulată la judecata în recurs, dețineau un titlu de proprietate valabil, abia în data de 01.09.2009, când hotărârea judecătorească de constatare a dreptului de proprietate asupra bunului promis spre vânzare a devenit irevocabilă.
În aceste condiții pârâții nu pot invoca in sustinerea intereselor propria lor culpa, aceea de a nu executa obligațiile asumate prin act adițional, fapt ce a făcut imposibilă perfectarea contractului de vânzare cumpărare la termenul stipulat – 28.04.2008.
De asemenea, obiectul litigiului finalizat prin sentința civilă nr. 2186/C/29.22.2007 pronunțată de Judecătoria M., este clar și rezultă din cuprinsul acestui înscris depus la dosar, orice susținere potrivit cu care se referă la dezbaterea unei succesiuni nu are nici un corespondent în realitate.
Cât privește notificarea recurentului reclamant de către pârâți la data de 15.01.2010, aceasta nu a vizat o perfectare a actului autentic, ci o înștiințare a promitentului vânzător despre o denunțare unilaterală a contractului de către promitenții vânzători, aceștia declarându-se beneficiari ai clauzei de arvună.
De asemenea, obligația asumată de promitenții vânzători nu se stinge la expirarea termenului prevăzut în contract, ci în caz de neexecutare a obligațiilor stabilite prin convenția sinalagmatică, creditorul are un drept de opțiune între a cere executarea silită a antecontractului de vânzare-cumpărare sau rezoluțiunea acestuia, aceasta din urmă cu atât mai mult în cazul în care executarea în natură nu mai prezintă interes pentru creditor, sau când nu mai este posibilă.
Acțiunea în executarea în natură a obligațiilor asumate prin antecontract se prescrie în termenul general de prescripție de 3 ani, având caracterul unei acțiuni personale, iar termenul începe să curgă de la data stipulată de părți în actul adițional la antecontract, respectiv 28.04.2008.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul art.312 din codul de procedură civilă coroborat cu art.304 pct.9 din Codul de procedură civilă se va admite recursul declarat de către recurentul Ș. V. G. în contradictoriu cu intimații J. I., J. N. și J. I. împotriva sentinței civile nr.2186/C/29.11.2007 pronunțată de Judecătoria M. în dosarul civil nr._/254/2010.
Se va modifica în parte sentința civilă recurată în sensul că se va admite acțiunea civilă formulată de către reclamantul Ș. V. G. în contradictoriu cu pârâții J. I., J. N. și J. I.; se va constata intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului teren în suprafață de 2000 mp, din suprafața totală de 2761 mp, situat în ., dobândit de către pârâți prin sentința civilă nr.2186/C/29.11.2007 pronunțată de Judecătoria M. în dosarul civil nr._, între pârâții J. I., J. N. și J. I., în calitate de vânzători și reclamantul Ș. V. G., în calitate de cumpărător, pentru prețul de 27 000 lei, din care a fost achitată suma de 22 000 lei.
Se vor menține celelalte dispoziții ale sentinței civile recurate.
În baza art. 274 C.pr.civ. vor fi obligați intimații căzuți în pretenții, către recurentul Ș. V. G. la plata sumei de 845 lei, reprezentând cheltuieli de judecată în recurs – taxă judiciară de timbru
În baza art. 18 din O.G. 51/2008 vor fi obligați intimații J. I., J. N., J. I. la plata sumei de 850 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru, aferentă judecății în fond, suportată de către stat.
Prezenta decizie se va comunica către Administrația Financiară competentă în vederea urmăririi creanței bugetare datorate de către intimații J. I. ,J. I. și J. N..
În baza art. 35 alin. 5 din Legea nr. 7/1996, republicată, se va dispune comunicarea unei copii de pe hotărârea rămasă irevocabilă către Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară C..
În temeiul art. 771 alin. 6 din Legea 571/2003 republicată, se va dispune ca în termen de 30 de zile de la rămânerea irevocabilă a prezentei hotărâri, un exemplar al acesteia cu documentația aferentă să fie comunicată la organul fiscal competent.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE :
Admite recursul civil formulat de recurentul reclamant Ș. V. G., cu domiciliul în C., ., ., ., județul C. și C., .. 73, ., împotriva sentinței civile nr. 1918/26.06.2012, pronunțată de Judecătoria M., în dosarul civil nr._/212/2010, în contradictoriu cu intimatul pârât J. N., cu domiciliul în Topraisar, ., județul C., J. I., cu domiciliul în Mereni, județul C., J. I., cu domiciliul în C., .. 111, ., ., județul C..
Modifică în parte sentința civilă recurată în sensul că:
Admite acțiunea civilă formulată de către reclamantul Ș. V. G. în contradictoriu cu pârâții J. I., J. N. și J. I..
Constată intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului teren în suprafață de 2000 mp, din suprafața totală de 2761 mp, situat în ., dobândit de către pârâți prin sentința civilă nr.2186/C/29.11.2007 pronunțată de Judecătoria M. în dosarul civil nr._, între pârâții J. I., J. N. și J. I., în calitate de vânzători și reclamantul Ș. V. G., în calitate de cumpărător, pentru prețul de 27 000 lei, din care a fost achitată suma de 22 000 lei.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței civile recurate.
Obligă intimații J. I., J. N. și J. I. către recurentul Ș. V. G. la plata sumei de 845 lei, reprezentând cheltuieli de judecată în recurs.
Obligă intimații J. I., J. N., J. I. la plata sumei de 850 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru, aferentă judecății în fond, suportată de către stat.
Prezenta decizie se va comunica către Administrația Financiară competentă în vederea urmăririi creanței bugetare datorate de către intimații J. I. ,J. I. și J. N..
În baza art. 35 alin. 5 din Legea nr. 7/1996, republicată, dispune comunicarea unei copii de pe hotărârea rămasă irevocabilă către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară C..
În temeiul art. 771 alin. 6 din Legea 571/2003 republicată, dispune ca în termen de 30 de zile de la rămânerea irevocabilă a prezentei hotărâri, un exemplar al acesteia cu documentația aferentă să fie comunicată la organul fiscal competent.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 26 mai 2014.
PREȘEDINTE,JUDECĂTOR, JUDECĂTOR
V. T. C. C. C. E.
In concediu de odihna, pentru care
semnează conform art.261al.2C.pr.civ.
Președintele instanței,
V. C. C.
GREFIER,
L. D.
Red.jud.fond - A.L.N.
Red.jud.recurs- V.T.
2 ex. /06.08.2014
| ← Evacuare. Decizia nr. 1012/2014. Tribunalul CONSTANŢA | Obligaţie de a face. Decizia nr. 853/2014. Tribunalul CONSTANŢA → |
|---|
