Revendicare imobiliară. Decizia nr. 202/2014. Tribunalul CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 202/2014 pronunțată de Tribunalul CONSTANŢA la data de 18-02-2014 în dosarul nr. 22636/212/2011
Dosar nr._
TRIBUNALUL C.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 202
Ședința publică din 18 februarie 2014
PREȘEDINTE: C. C.
JUDECĂTOR: dr. C. G.
JUDECĂTOR: C. E.
GREFIER: A.- M. G.
S-a luat în examinare soluționarea recursului civil formulat de recurentul –reclamant I. A. împotriva sentinței civile nr._/26.07.2013 pronunțate de Judecătoria C. în dosarul civil nr._, în contradictoriu cu intimații – pârâți C. S., P. I. G., N. L. M., C. M. S., având ca obiect „revendicare imobiliară”.
La apelul nominal făcut în ședință publică, au răspuns recurentul - reclamant personal și asistat de avocat Mărgăritti E., cu împuternicire avocațială la dosar, intimații – pârâți P. I. G. și N. L. M. prin avocat B. R., cu împuternicire avocațială la dosar, lipsind celelalte părți.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează că procedura de citare este nelegal îndeplinită cu intimatele C., fiind restituite dovezile de citare cu mențiunea „destinatar mutat”, că recursul este timbrat și că, prin serviciul registratură, s-au depus note scrise, după care,
Instanța, în raport de prev. art.98 C.pr.civ., apreciază că procedura de citare este legal îndeplinită și înmânează recurentului – reclamant, prin avocat, notele scrise formulate de intimații N. și P..
Nemaifiind alte cereri prealabile de formulat sau excepții de invocat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra motivelor de recurs.
Recurentul – reclamant, prin avocat, solicită admiterea recursului, casarea sentinței atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare. Instanța de fond nu a soluționat cele două capete de cerere privind grănițuirea și revendicarea. Cu cheltuieli de judecată aferente prezentei căi de atac.
Intimații – pârâți, prin avocat, formulează concluzii de respingere a recursului și de menținere a sentinței atacate ca fiind temeinică și legală, apreciind că instanța de fond a soluționat ambele capete de cerere. Nu se poate reține încălcarea dreptului de proprietate. Fără cheltuieli de judecată.
Instanța reține cauza în pronunțare.
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față:
Prin sentința civilă nr._/26.07.2013, Judecătoria C. a respins ca nefondată acțiunea formulată de reclamantul I. A. în contradictoriu cu pârâții C. S., P. I. G., N. L. M. și C. M. S..
S-a reținut că prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei C. sub nr._, reclamantul I. A. a chemat în judecata pe pârâtul C. S., solicitând obligarea acestuia să lase în deplină proprietate și posesie terenul pe care îl deține ca proprietar în Palazu M., .. 10A. De asemenea, a solicitat stabilirea linei de hotar ce desparte proprietățile, urmând ca pârâtul să respecte dreptul de proprietate și posesie asupra suprafeței de teren pe care a acaparat-o din proprietatea sa.
În fapt, a arătat că este proprietarul terenului pe care l-a dobândit în baza contractului de vânzare autentificat sub nr.42/10.01.2011 la BNP A. E., în suprafață de 300 mp. Pârâtul Cadâr S., proprietarul terenului de la nr.10, a turnat fundația casei sale și pe o parte din terenul reclamantului, ocupând abuziv o suprafață mare de teren. Pentru restabilirea situației de fapt, reclamantul a susținut că s-a adresat corpului de control al primarului și i s-a comunicat faptul că s-a constat că pârâtul nu deține autorizație de construire, fiind sancționat contravențional. În finalul expunerii considerentelor, a apreciat că pârâtul a acaparat 18 mp.
În drept, a invocat dispozițiile art.480 și 483 Cod civil.
Ulterior, reclamantul a modificat cererea de chemare în judecată, arătând că înțelege să exercite acțiunea și în contradictoriu cu P. I. G. și N. L. M., justificând cererea cu mențiunile rezultate din interogarea cărții funciare, aceștia fiind înscriși ca și proprietari ai imobilului vecin, dobândit de la pârâtul C. S..
Pârâtul C. S. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii reclamantului. A invocat excepția relativă la nerespectarea procedurii prealabile prevăzute de art.109 Cod procedură civilă și excepția lipsei calității procesuale pasive. Pe fond, a arătat că a edificat construcția în baza unei autorizații de construire, fiind respectate condițiile referitoare la încadrarea în zonă.
Pârâții P. I. G. și N. L. M. au formulat și ei întâmpinare, prin care au solicitat respingerea acțiunii reclamantului. Aceștia au arătat că au cumpărat imobilul, ce avea deja edificată o construcție, de la C. S. și C. M. S., prin contractul autentificat sub nr.4866/19.12.2011 la BNP V. F., iar aceștia cumpăraseră terenul de 300 mp de la numita C. M. prin contractul de vânzare autentificat sub nr.2226/11.08.2011 la BNP F. V..
În data de 08.08.2012, reclamantul a solicitat introducerea în cauză în calitate de pârât a numitei C. M. S., soția lui C. S..
Prin încheierea din data de 31.10.2012, instanța a respins excepțiile invocate de pârâtul C. S. prin întâmpinare.
În cauză, s-a administrat proba cu interogatoriu, proba testimonială, proba cu expertiză tehnică, fiind efectuate două expertize în acest sens.
Raportul de expertiză efectuat de expertul D. D., f. 179–189, a determinat linia de hotar dintre terenul reclamantului și cel al pârâților (ambele în suprafață reală de 301 mp) și a stabilit că acea construcție edificată de C. S. se suprapune peste lotul reclamantului cu o suprafață totală de 1 mp, într-un punct fiind 15 cm, iar în punctul opus 0 cm.
Prin raportul de expertiză efectuat de expertul R. A., f. 205–222, s-a determinat linia de hotar și s-a stabilit că există o suprapunere a construcției edificate de C. S. cu terenul reclamantului pe suprafața totală de 1,44 mp, într-un punct fiind 23 cm, iar în punctul opus 3 cm.
În considerentele sentinței, prima instanță a reținut că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.42/10.01.2011 la BNPA C. și A., reclamantul a cumpărat de la numita C. M. teren în suprafață de 301 mp situat în C., Palazu M., lot. 2, cu nr. cadastral_, .. 10A. Terenul provine din dezmembrarea unui lot de 602 mp.
Celălalt lot de 301 mp, de la nr.10 . contractul de vânzare autentificat sub nr.2226/11.08.2011 la BNP F. V. a fost cumpărat de pârâții C. S. și C. M. S.. Pe terenul astfel dobândit, pârâții C. S. și C. M. S. au edificat o construcție pentru care, la începutul lucrărilor, nu au deținut autorizație de construire, iar ulterior au obținut autorizația necesară. Prin contractul de vânzare autentificat sub nr.4866/19.12.2011 la BNP V. F., aceștia au vândut pârâților P. I. G. și N. L. M. terenul și construcția edificată pe acel teren.
Ambele imobile au fost înscrise în cartea funciară.
Reclamantul a pretins că pârâții au încălcat dreptul său de proprietate, prin aceea că pe terenul lor pârâții au edificat o construcție a cărei amprentă se suprapune peste terenul reclamantului pe o suprafață de 18 mp.
Relevante în acest sens sunt concluziile expertizelor tehnice efectuate în cauză, care, coroborat, determină că amprenta construcției edificată pe lotul 1 se suprapune cu terenul reclamantului pe o suprafață neglijabilă, 1 mp prima expertiză și 1,44 mp cea de a doua expertiză. Deși ambele expertize au fost efectuate cu mijloace tehnice adecvate, potrivit specialității topometrie, concluziile acestora nu sunt identice. Neconcordanța dintre cele două expertize a fost apreciată ca fiind firească, în contextul care determinarea oricărei valori măsurabile, indiferent de mijlocul folosit, nu poate fi niciodată absolută, în oricare dintre situații existând anumite marje de eroare sau erori ce pot apărea, dar care în ansamblul nu produc o disfuncționalitate.
În cauza de față, deși tehnic, dreptul de proprietate al reclamantului este încălcat cu 1 mp sau 1,44 mp prin amplasarea construcției edificate de pârâții C., apărarea dreptului său prin acțiunea în revendicare (efectul eventualei admiteri a cererii fiind desființarea construcției ori cel puțin înlăturarea unui zid și reconstruirea) ar putea conduce la o consecință atât de disproporționată în raport cu valoarea economică a dreptului pârâților, prin comparație cu prejudiciul suferit de reclamant, încât nu s-ar putea respecta cu adevărat scopul unei acțiuni în revendicare. Este de subliniat că suprafața încălcată este atât de mică încât nu înfrânge normala folosință a imobilului de către reclamant, acesta putând să-l folosească orice destinație ar dori să îi dea cu respectarea prescripțiilor legale.
Instanța a mai reținut că suprafața încălcată prin edificarea construcției nu reprezintă un perimetru cu laturi determinabile vizibil (ex. 1 ml/1ml), care să îngrădească, de exemplu deschiderea la drumul public (micșorând-o cu 1 metru liniar) ori orice altă situație de acest fel cuantificabilă sub aspectul restrângerii dreptului de proprietate, ci reprezintă un perimetru aflat aproape insesizabil în lungimea liniei de hotar, în punctul cel mai îndepărtat fiind vorba despre 15 ori 23 cm. Or, în acest context nu se poate adopta o soluție echivalentă cu desființarea unor construcții cu valoare economică importantă, fără însă ca această situație să determine o eventuală imposibilitate a reclamantului de a fi compensat corespunzător pentru prejudiciul suferit, fie relativ la valoarea terenului acaparat, fie mai complex, prin acoperirea unui prejudiciu determinat de costuri suplimentare pentru soluții tehnice de construire, dacă acestea ar fi impuse de situația din teren.
Împotriva acestei hotărâri, reclamantul a declarat în termen legal recurs.
În motivarea cererii de recurs, a susținut că instanța de fond, deși constată că i s-a încălcat dreptul de proprietate, a minimalizat fapta săvârșită cu rea credință de pârâți, deși imobilul construit de pârâții C. încalcă prevederile legale potrivit cărora proprietarul este obligat să își facă streașina casei sale astfel încât apele provenind de la ploi să nu se scurgă pe proprietatea vecinului (art.615 Cod civil), iar pârâții P. au încălcat disp. art.26 din Legea nr.50/1991 republicată, construind un gard fără autorizație de construire și încălcându-i proprietatea.
A considerat reclamantul că instanța de fond se contrazice, deoarece se recunoaște că dreptul său este încălcat cu 1 mp sau 1,44 mp prin amplasarea construcției edificate de pârâții C., dar consideră că admiterea acțiunii în revendicare ar putea conduce la o consecință disproporționată în raport cu valoarea economică a dreptului pârâților.
În mod netemeinic prima instanță a considerat că suprafața încălcată este mică și nu înfrânge normala folosință a dreptului de către reclamant, deoarece dreptul său de proprietate este consfințit prin Constituție și trebuie respectat de oricine, iar această încălcare i-a creat un prejudiciu care, deși a fost dovedit cu acte, nu a fost luat în considerare de instanța de fond. Astfel, a evaluat prejudiciul la 6.000 euro, reprezentând atât valoarea suprafeței de teren acaparate, cât și costurile efectuate cu proiectul imobilului și taxele pentru obținerea autorizației de construire. Proiectul inițial de imobil nu mai poate fi realizat, noua autorizație nu i-a fost eliberată întrucât constructorul îi cere să-i indice linia de hotar pe latura estică, iar instanța de fond nu a soluționat nici grănițuirea și nici revendicarea.
În drept, a invocat disp. art.304 pct.7 și 9 C.proc.civ.
La cererea de recurs, a anexat autorizația de consruire nr.519/5.04.2013 și un plan de situație întocmit de ..
Analizând sentința recurată în raport de criticile formulate, tribunalul reține următoarele:
Prin sentința civilă recurată, s-a reținut că pârâții au încălcat dreptul de proprietate al reclamantului în ceea ce privește suprafața de 1 mp sau 1,44 mp, astfel că acest aspect privind încălcarea a intrat în puterea lucrului judecat.
Contrar susținerilor recurentului, sentința nu cuprinde motive contradictorii ce ar putea atrage reformarea hotărârii sub aspectul aplicării disp. art.312 rap. la art.304 pct.7 C.proc.civ., ci prin motivarea expusă judecătorul fondului a justificat de ce nu se impune restituirea în natură a suprafeței de teren relevată a fi acaparată prin probatoriul administrat în cauză.
Astfel, în mod corect s-a apreciat că, raportat la valoarea economică a construcției edificate, pentru care există autorizație de construire, suprafața de teren încălcată este foarte mică, reprezentând câțiva cm pe latura de lungime situată în partea nord-estică a terenului reclamantului, iar soluția de demolare a construcției ca efect al restituirii în natură a acestei suprafețe nu este una economică și este disproporționată. În condițiile în care două expertize topografice, ce au utilizat pentru măsurători aparate de înaltă precizie, au concluzii diferite, este adevărat cu diferență mică între ele și care se încadrează în marje de eroare admisibile, nu se poate reține că pârâții au încălcat cu rea credință proprietatea reclamantului, mai ales că nu s-a făcut dovada existenței unor semne de hotar clare.
Nerespectarea dispozițiilor legale privind distanța față de limita de hotar și picătura streașinii reprezintă susțineri noi ale reclamantului și nu pot fi analizate pentru prima dată în recurs.
Nerestituirea în natură a suprafeței revendicate nu înfrânge dreptul de proprietate al reclamantului, acesta urmând a fi dezdăunat prin echivalent bănesc. Criticile recurentului se dovedesc a fi întemeiate în ceea ce privește nedesăvârșirea fondului pricinii, prin nesoluționarea de către prima instanță a tuturor cererilor cu care a fost investită.
Prin cererea de chemare în judecată introductivă de instanță, reclamantul a solicitat și stabilirea liniei de hotar care desparte proprietățile părților, iar la data de 14.11.2011 (fila 33 dosar fond) reclamantul și-a completat acțiunea și cu capătul de cerere privind obligarea pârâților la plata unor daune necuantificate, produse ca urmare a faptului că nu a putut să demareze lucrările la propriul imobil. Ulterior, reclamantul a formulat alte precizări și cerere de renunțare la capătul de cerere privind plata acestor daune (fila 69 dosar fond).
Prin urmare, în recurs reclamantul nu poate susține că nu a fost despăgubit cu costurile efectuate cu proiectul imobilului și taxele pentru obținerea autorizației de construcției, din moment ce a renunțat la judecată în fața instanței de fond.
Ceea ce nu a soluționat instanța de fond în limitele investirii este capătul de cerere privind stabilirea liniei de hotar, deși expertizele efectuate în cauză au avut de răspuns la un atare obiectiv, precum și dezdăunarea reclamantului sub aspectul stabilirii unui echivalent bănesc pentru suprafața de teren ce nu poate fi restituită în natură. Deși poziția reclamantului a fost ambiguă sub acest aspect, în condițiile în care prin cererea din 14.11.2011 reclamantul a indicat suma de 6.500 euro cu titlu de valoare actuală a suprafeței revendicate și a menționat că „pe lângă această sumă, solicit instanței de judecată a obliga pe numitul pârât C. S. și la plata unei sume care reprezintă daunele produse subsemnatului”, la aceste din urmă daune renunțând în mod expres așa cum s-a arătat mai sus, prima instanță avea obligația de a clarifica acest aspect privind dezdăunarea prin echivalent bănesc în situația imposibilității restituirii terenului în natură, pentru a da o soluționare completă acțiunii în revendicare și a evita alte litigii viitoare între părți.
În consecință, pentru considerentele expuse, în temeiul art.312 alin.3 și 5 C.proc.civ., tribunalul va admite recursul, va casa în parte sentința civilă recurată și va trimite cauza spre rejudecare primei instanțe, în ceea ce privește capetele de cerere având ca obiect plata de daune (în sensul echivalentului bănesc al terenului imposibil de restituit în natură) și grănițuire, urmând a se stabili pârâții obligați în raportul juridic dedus judecății și care dintre rapoartele de expertiză efectuate în cauză poate conduce la soluționarea justă a cauzei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul formulat de recurentul–reclamant I. A. – Constanța, Cișmelei nr.1, ., împotriva sentinței civile nr._/26.07.2013 pronunțate de Judecătoria C. în dosarul civil nr._, în contradictoriu cu intimații – pârâți C. S. și C. M. S. – Eforie, ., județ C., P. I. G. – C. - Palazu M., ..10, județ C., N. L. M. – C. - Palazu M., ..10, județ C..
Casează în parte sentința civilă recurată și trimite cauza spre rejudecare primei instanțe, în ceea ce privește capetele de cerere având ca obiect plata de daune și grănițuire.
Menține dispoziția privind respingerea cererii de revendicare.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi 18.02.2014.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
C. C. dr. C. G. C. E.
GREFIER,
A. – M. G.
Jud. fond A.I. B..
Red. și tehnored. dec. recurs jud. C. G. 3.03.2014/3 ex.
| ← Cereri. Încheierea nr. 729/2014. Tribunalul CONSTANŢA | Pretenţii. Decizia nr. 61/2014. Tribunalul CONSTANŢA → |
|---|
