Obligaţie de a face. Hotărâre din 17-12-2013, Tribunalul COVASNA
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Tribunalul COVASNA la data de 17-12-2013 în dosarul nr. 578/248/2010
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL C.
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 144/A
Ședința publică din 17 decembrie 2013
Completul constituit din:
PREȘEDINTE: U. G.
JUDECĂTOR: O. N.
GREFIER: K. E.
Pe rol fiind pronunțarea asupra apelului formulat de pârâtele . M. V., P. comunei D. prin primar și P. comunei D., împotriva Sentinței civile nr. 345/13.06.2013, pronunțată de Judecătoria Întorsura Buzăului în dosarul nr._ .
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care instanța constată că a rămas în pronunțare asupra apelului în ședința publică din data de 3 decembrie 2013, potrivit celor consemnate în încheierea de ședință din acea dată, parte integrantă din prezenta hotărâre când, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de 10 decembrie, respectiv pentru data de astăzi.
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil de față:
Constată că prin Sentința civilă nr. 345/13.06.2013, Judecătoria Întorsura Buzăului a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei invocată de pârâta ., ca neîntemeiată.
A respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților P. comunei D. și C. local al comunei D. invocată de pârâta ., ca neîntemeiată.
A admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului P. comunei D. invocată de pârâta ..
A respins acțiunea formulată de reclamanta S. D. în contradictoriu cu pârâtul P. comunei D., ca fiind formulată împotriva unei persoane lipsită de calitatea procesuală pasivă.
A admis acțiunea formulată de reclamanta S. D. în contradictoriu cu pârâții ., P. comunei D. și C. local al comunei D..
A obligat pârâții ., P. comunei D. și C. local al comunei D. să încheie cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare privind imobilul-apartament nr. 1 cu 3 camere, în suprafață de 61,95 mp, situat în ., județul C., precum și a cotei-părți aferente din părțile de uz comun ale blocului și terenul aferent, înscrise în CF nr. 4735 Bicfalău, nr. top. 2653/3/2/2/1/I în conformitate cu dispozițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992, în caz contrar hotărârea urmând să țină loc de act apt pentru intabularea dreptului de proprietate al acestuia, cu titlu de drept de vânzare-cumpărare.
A dispus intabularea în CF nr. 4735 Bicfalău, nr. top. 2653/3/2/2/1/I a dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilul-apartament nr. 1 cu 3 camere, în suprafață de 61,95 mp, situat în ., județul C., precum și a cotei-părți aferente din părțile de uz comun ale blocului și terenul aferent.
A obligat pârâții ., P. comunei D. și C. local al comunei D. să plătească reclamantei suma de 1.916,3 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut și a motivat în esență următoarele:
În privința excepției lipsei calității procesual active a reclamantei, instanța a reținut că prin contractul de închiriere nr. 922/29.04.2004 pârâta . de proprietar a închiriat reclamantei, în calitate de chiriaș, apartamentul nr. 1, situat în ., județul C. pentru o perioadă de 5 ani, adică până în data de 29.04.2009. Conform art. I teza finală din contractul de închiriere nr. 922/29.04.2004, la expirarea termenului, contractul poate fi reînnoit cu acordul ambelor părți. Din adresa nr. 1525/01.06.2009 emisă de P. comunei D. rezultă că reclamanta a fost înștiințată că pentru apartamentul în cauză nu a mai fost prelungit contractul de închiriere și, pe cale de consecință, aceasta va trebui să-l predea până în data de 05.06.2009 viceprimarului comunei D.. Ulterior, prin H.C.L. al comunei D. nr. 52/30.06.2009 apartamentul în cauză a fost transformat din locuință cu chirie în locuință de serviciu și a fost repartizat secretarului Primăriei comunei D.. Cu toate acestea, reclamanta și familia sa au continuat să locuiască în apartamentul în cauză plătind chiria aferentă, astfel cum rezultă din chitanțele nr. 29/01.02.2010 și 7/21.02.2013 emise de P. comunei D..
Instanța de fond a reținut că unul dintre modurile de încetare a contractului de închiriere este expirarea termenului determinat pentru care a fost încheiat contractul, fără să mai fie nevoie de o înștiințare prealabilă (art. 1436 alin. 1 C.civ.). Cu toate acestea, dacă chiriașul folosește în continuare imobilul după expirarea termenului contractual și fără ca proprietarul să-l împiedice (deci cu permisiunea acestuia), închirierea se consideră reînnoită prin tacită relocațiune (art. 1437 și 1452 C.civ.). Tacita relocațiune poate fi împiedicată de proprietar doar prin anunțarea concediului care constituie manifestarea de voință a acestuia de a nu reînnoi contractul desfăcut prin efectul expirării termenului.
În speță, instanța de fond a constatat că prin adresa nr. 1525/01.06.2009 emisă de P. comunei D. s-a adus la cunoștință reclamantei manifestarea de voință a pârâtei P. comunei D. de a nu reînnoi contractul de închiriere, dar în același timp acesta a emis chitanțele nr. 29/01.02.2010 și 7/21.02.2013 prin care a încasat de la reclamantă sumele de 117,60 lei și 120 lei reprezentând chirie pentru apartamentul din . și 2013. Totodată, deși a fost emisă H.C.L. al comunei D. nr. 52/30.06.2009 prin care s-a atribuit apartamentul altei persoane ca locuință de serviciu, aceasta nu a folosit niciodată imobilul în cauză, în acesta locuind în permanență reclamanta cu familia ei.
Astfel, instanța de fond a constatat că atât timp cât pârâta P. comunei D. a lăsat-o pe reclamantă împreună cu familia acesteia să locuiască în apartamentul în cauză imediat după expirarea termenului prevăzut în contractul de închiriere nr. 922/29.04.2004 și până în prezent primind în schimb chiria aferentă în cauză sunt incidente dispozițiile legale privind tacita relocațiune, adică reclamanta, în prezent, are calitatea de chiriaș.
În concluzie, pentru cele mai sus arătate, instanța de fond a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei invocată de pârâta ., ca neîntemeiată.
Asupra excepției excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților P. comunei D. și C. local al comunei D. invocată de pârâta ., instanța de fond a constatat că astfel cum rezultă din extras CF nr._-C1-U1 D., nr. top._/3/2/2/1/I (f. 83) și extras CF nr._ D., nr. top. 2653/3/2/2/1, 2653/3/2/2/2 (f. 84-85), proprietar tabular al apartamentului în cauză, precum și a cotei-părți aferente din părțile de uz comun ale blocului și terenul aferent este P. comunei D., iar C. local al comunei D. are un drept de administrare operativă asupra construcției.
În continuare, instanța de fond a reținut că deși corect ar fi trebuit înscrisă . nu are capacitate de folosință – conform art. 77 alin. 1 Legea nr. 215/2001 privind administrația publică locală: ”P., viceprimarul, secretarul unității administrativ-teritoriale și aparatul de specialitate al primarului constituie o structură funcțională cu activitate permanentă, denumită primăria comunei, orașului sau municipiului, care duce la îndeplinire hotărârile consiliului local și dispozițiile primarului, soluționând problemele curente ale colectivității locale” –, aceasta figurează ca proprietar tabular al imobilului în cauză, iar C. local al comunei D. are un drept de administrare operativă, fapt de natură a le conferi calitate procesual pasivă ambilor.
În concluzie, instanța a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților P. comunei D. și C. local al comunei D. invocată de pârâta ., ca neîntemeiată.
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului P. comunei D. invocată de pârâta ., instanța de fond a reținut că potrivit art. 62 alin. 1 din Legea nr. 215/2001 privind administrația publică locală acesta reprezintă unitatea administrativ-teritorială în relațiile cu alte autorități publice, cu persoanele fizice sau juridice române ori străine, precum și în justiție, iar la art. 63 din aceeași lege sunt prevăzute atribuțiile acestuia. Astfel, raportat la dispozițiile mai sus amintite, instanța de fond a constatat că printre atribuțiile primarului nu se află și aceea de a încheia acte în nume propriu, ci doar ca reprezentant al comunei, în cazul de față.
Pentru cele mai sus arătate, instanța a admis excepția.
Pe fondul cauzei, prima instanță a constatat că prin contractul de închiriere nr. 922/29.04.2004, pârâta P. comunei D., în calitate de proprietar a închiriat reclamantei, în calitate de chiriaș, apartamentul nr. 1, situat în ., județul C. pentru o perioadă de 5 ani, adică până în data de 29.04.2009, după care astfel cum s-a stabilit mai sus de instanță cu ocazia soluționării excepției lipsei calității procesual active a reclamantei a operat tacita relocațiune. Prin cererea din data de 02.10.2009, reclamanta în calitate de chiriaș al apartamentului în cauză a solicitat vânzarea acestuia, însă pârâții nu au dat curs solicitării acesteia.
În drept, instanța de fond a reținut că potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat: „Locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi”.
Astfel, art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 instituie 3 condiții cumulative pentru a putea fi solicitată vânzarea acestora, adică: locuințele să fie construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, solicitantul să fie titularul contractului de închiriere și locuințele să nu facă parte din categoria locuințelor de intervenție.
În primul rând, instanța de fond a constatat că apartamentul în cauză face parte din blocul de locuințe edificat în . Deciziei nr. 6/1978 a Comitetului executiv al Consiliului Popular al județului C., potrivit Autorizației de construcții nr. 49/15.04.1978 emisă de Comitetul executiv al Consiliului Popular al județului C., cu fonduri bugetare de stat. Instanța nu a luat în considerare adeverința emisă de P. comunei D. și adeverința nr. 2240/21.11.2000 emisă de P. comunei D., din care rezultă că blocul în care se află apartamentul în cauză ar fi fost edificat din resurse proprii ale comunei întrucât prin intermediul acestora nu s-a făcut pe deplin dovada provenienței fondurilor necesare construirii blocului, simpla afirmație în acest sens din partea pârâtei mai sus amintită nefiind suficientă. Totodată s-a observat faptul că din Decizia nr. 6/1978 a Comitetului executiv al Consiliului Popular al județului C. rezultă că acesta a alocat sumele necesare ridicării blocului în cauză – „. apartamente și parter comercial Dobîrlău” –, iar nu .> Așadar s-a reținut că apartamentul nr. 1 cu 3 camere, în suprafață de 61,95 mp, situat în ., județul C. a fost construit din fondurile bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, mai exact în anul 1978.
În al doilea rând, prima instanță a constatat că apartamentul în cauză nu reprezintă nici locuință de intervenție, în sensul art. 7 alin. 6 Legii nr. 85/1992 – „Locuințele de intervenție, în sensul prezentei legi, sunt cele destinate cazării personalului unităților economice sau bugetare care, prin contractul de muncă, îndeplinește activități sau funcții ce necesită prezența, permanentă sau în caz de urgență, în cadrul unităților. Aceste locuințe nu se vând” – și nici locuință de serviciu potrivit art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992 – „Locuințele de serviciu din mediul rural, destinate personalului medical, didactic, altor specialiști sau personalului Ministerului de Interne, nu se vând” –, așa cum au încercat pârâtele să dovedească prin apărările formulate în cadrul întâmpinării.
Anterior Legii nr. 85/1992, regimul juridic al celorlalte locuințe decât cele proprietate particulară era reglementat de Legea nr. 5/1973.
Astfel, instanța de fond a reținut că din structura actului normativ de mai sus rezultă că locuințele se împart în două mari categorii: prima – fondul locativ de stat și a doua – fondul locativ aflat în administrarea întreprinderilor sau organizațiilor economice de stat (construite din fondurile acestora).
Locuințele din fondul locativ aflat în administrarea întreprinderilor sau organizațiilor economice de stat și construite din fondurile acestora sunt închiriate de întreprinderi numai personalului lor angajat, ca accesoriu al contractului de muncă. Din această categorie fac parte, ca o subcategorie, locuințele de serviciu, denumite în terminologia Legii nr. 85/1992 "locuințe de intervenție".
Efectul principal al definirii unei locuințe ca accesoriu al contractului de muncă era acela că în cazul în care încetau raporturile de muncă, înceta și dreptul locativ al chiriașului asupra locuinței.
În reglementarea Legii nr. 5/1973, diferențele dintre regimul juridic al locuințelor de serviciu și celelalte locuințe accesoriu al contractului de muncă privesc aspecte fără relevanță juridică semnificativă.
Odată cu Legea nr. 85/1992 diferențele dintre regimul juridic al celor două categorii de locuințe închiriate ca accesoriu al contractului de muncă au devenit însă, esențiale. Astfel, potrivit art. 7 alin. 1, locuințele de intervenție nu pot fi vândute chiriașilor, pe când celelalte pot fi vândute titularilor contractelor de închiriere.
Semnificativă de reținut este împrejurarea că locuința în discuție a fost construită din fondurile statului și nu din fondurile întreprinderilor sau organizațiilor economice de stat, pentru a i se putea atribui calitatea de locuință de serviciu, ca accesoriu al contractului de muncă.
În speță, pârâta nu a făcut dovada cum că locuința în cauză face parte din categoria locuințelor de serviciu destinate personalului medical, didactic, altor specialiști sau personalului Ministerului de Interne, ca accesoriu al contractului de muncă, astfel că apărarea sa este neîntemeiată.
În continuare, instanța de fond a reținut că prin H.C.L. al comunei D. nr. 52/30.06.2009 apartamentul în cauză a fost transformat din locuință cu chirie în locuință de serviciu și atribuită secretarului Primăriei comunei D.. Astfel, deși statutul juridic al apartamentului în cauză a fost stabilit prin art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, adică acela de locuință construită din fondurile bugetare de stat, alta decât o locuință de intervenție, ce poate fi vândută titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, prin H.C.L. al comunei D. nr. 52/30.06.2009 aceasta a fost transformată în locuință de serviciu.
Cu toate acestea, instanța de fond a constatat că potrivit art. 81 alin. 1 din Legea nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative: „Reglementările cuprinse în hotărârile consiliilor locale și ale consiliilor județene, precum și cele cuprinse în ordinele prefecților sau în dispozițiile primarilor nu pot contraveni Constituției României și reglementărilor din actele normative de nivel superior”. Așadar, prin H.C.L. al comunei D. nr. 52/30.06.2009 a fost încălcat principiul subordonării față de actele de nivel superior, întrucât un act normativ emis de o autoritate publică locală nu poate modifica dispozițiile unei legi, mai precis consiliul local nu poate transforma o locuință cu chirie în locuință de serviciu, atâta timp cât printr-o lege s-a stabilit statutul juridic al acesteia. În concluzie, prima instanță nu a ținut cont de dispozițiile H.C.L. al comunei D. nr. 52/30.06.2009, constatând că statutul juridic al apartamentului în cauză este cel prevăzut de dispozițiile art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992.
În final, instanța de fond a reținut că imobilul-apartament nr. 1 cu 3 camere, situat în ., județul C. nu reprezintă o locuință grevată de interdicția de a fi înstrăinată potrivit dispozițiilor art. 7 alin. 6 și 8 din Legea nr. 85/1992, per a contrario putând face obiectul unui contract de vânzare-cumpărare în condițiile art. 7 alin. 1 din aceeași lege.
În al treilea rând, astfel, cum s-a stabilit mai sus, cu ocazia soluționării excepției lipsei calității procesual active a reclamantei, aceasta este titularul contractului de închiriere asupra apartamentului în cauză.
În continuare, prima instanță a reținut că în măsura în care cele 3 condiții cumulative prevăzute de art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 sunt îndeplinite, la cererea titularului contractului de închiriere aceste locuințe urmează ca în condițiile legii să fie vândute.
Din conținutul normelor legale mai sus amintite – art. 7 din Legea nr. 85/1992 – rezultă că prin reglementarea obligativității vânzării imobilelor ce intră sub incidența lor este instituită o limitare a principiului autonomiei de voință a părților, consacrat de art. 969 alin. 1 din Codul civil – „Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante”.
De asemenea, instanța de fond a reținut că atât prin Legea nr. 85/1992, cât și prin Decretul-lege nr. 61/1990 s-a conferit titularilor contractelor de închiriere dreptul de a cumpăra, la cerere, locuințele sau spațiile cu altă destinație construite din fondurile statului și ale unităților economice sau bugetare de stat, cu excepția locuințelor de intervenție. De altfel, în art. 1 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, făcându-se referire la locuințele construite din fondurile statului, se stabilește că acestea "pot fi cumpărate" sau "vor fi vândute" ca atare, ceea ce subliniază că nașterea raportului juridic este la latitudinea titularului contractului de închiriere, care, fără a fi legat de vreun termen, poate formula cerere de cumpărare.
În concluzie, dreptului, facultății titularului contractului de închiriere de a solicita vânzarea îi corespunde o obligație de vânzare a acestor imobile care este una in rem, în raport cu natura obiectului (locuință construită din fondurile unităților economice sau bugetare, până la data intrării în vigoare a legii), iar nu o obligație in personam, derivată din calitatea de chiriaș la data intrării în vigoare a legii.
În privința apărării formulate de pârâte, cum că reclamanta ar mai deține pe raza comunei D. o altă locuință, instanța de fond a reținut că potrivit art. 11 alin. 3 din Legea nr. 85/1992: „Nu pot cumpăra locuințe cu plata prețului în rate persoanele care, în familia lor, au altă locuință proprietate personală”, per a contrario pot cumpăra cu plata integrală conform art. 7 alin. 1 din aceeași lege persoanele care dețin o altă locuință.
În final, pentru cele mai sus arătate, instanța de fond a admis acțiunea formulată de reclamanta S. D. în contradictoriu cu pârâții ., P. comunei D. și C. local al comunei D..
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâtele ., P. comunei D. și P. comunei D. solicitând schimbarea în tot a sentinței în sensul respingerii acțiunii reclamantei S. D., cu obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea apelului s-a arăta că prima instanță a greșit atunci când a apreciat că a operat tacita relocațiune, în fapt aceasta fiind exclusă în condițiile în care în contract nu există vreo clauză care să permită prelungirea fără termen a acestuia, aliniatul 5 al capitolului I din contract prevăzând că acesta poate fi reînnoit numai cu acordul părților.
Apelanții au susținut că și dacă s-ar considera că la expirarea duratei contractului, prin lăsarea locatarului în posesie ar fi intervenit o locațiune fără termen, aceasta a încetat odată cu comunicarea adresei nr.1525/01.06.2009 care constituie o denunțare a contractului, așa încât la data înregistrării acțiunii (16.08.2010) reclamanta trebuie socotită drept deținător nelegitim al imobilului, . dreptul de a cere evacuarea deținătorului iar încasarea unor sume de bani în contul folosinței apartamentului nu reprezintă decât o justă despăgubire cuvenită proprietarului, astfel concluzionându-se că în mod eronat prima instanță a respins excepția lipsei calității procesuale active.
Apelanții au criticat soluția primei instanțe pentru neobservarea faptului că acel . care se găsește apartamentul ocupat de reclamantă, reprezintă un imobil aflat în domeniul privat al comunei, edificat din fondurile proprii ale comunei D. în colaborare cu U.J.C.C C., prin urmare nu este îndeplinită condiția de bază prevăzută de art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992, aceea ca locuința să fi fost construită din fondul unităților economice sau bugetare de stat.
S-a mai învederat că toate apartamentele din acel imobil au fost închiriate unor specialiști care își desfășurau activitatea în cadrul comunei D., aspect recunoscut de partea reclamantă la interogatoriu, fiind de avut în vedere și faptul că locuința în discuție a fost declarată locuință de serviciu, care potrivit art.7 alin.9 din Legea nr.85/1992 nu poate fi vândută, din acest punct de vedere trebuind a se ține cont de împrejurarea că hotărârea Consiliului L. D. nr.52/30.06.2009 prin care locuința a fost declarată ca fiind de serviciu a făcut obiectul excepției de nelegalitate, care a fost respinsă prin sentința civilă nr.864/2012 a Tribunalului C., soluție menținută de Curtea de Apel B..
În fine, hotărârea primei instanțe a mai fost criticată și pentru motivul referitor la calitatea declarată a acesteia de a suplini actul de vânzare-cumpărare, or, o atare dispoziție a sentinței este vădit nelegală câtă vreme judecătoria nu a stabilit prețul imobilului, nefiind sesizată cu vreun petit în acest sens.
Intimata S. D. a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului, cu acordarea cheltuielilor de judecată.
În apărare intimata a argumentat că ocupă apartamentul în litigiu de mai mult de 20 de ani, acesta fiind construit din fondurile statului în anul 1978, ea bucurându-se de efectele tacitei relocațiuni în sensul art.1437 cod civil și art.1452 Cod civil, rămânerea chiriașului în folosința lucrului închiriat și plata chiriei inclusiv pe anul 2013 semnificând reînnoirea contractului de închiriere, drept pentru care în mod corect s-a respins excepția lipsei calității procesuale active, la fel de just fiind admisă și excepția lipsei calității procesuale pasive a Primarului comunei D., care față de prevederile art.62-63 din Legea nr.215/2001 nu poate sta în judecată în nume propriu ci doar ca reprezentant legal a unității administrativ-teritoriale D..
Intimata a arătat că îndeplinește cumulativ cerințele prevăzute de art.7 din Legea nr.85/1992, fiind vorba de un . din fondurile statului, apartamentul respectiv nu constituie locuință de intervenție și nu există vreun alt impediment la vânzarea acestuia, în mod legal și temeinic prima instanță stabilind că în raport de prevederile art.24 din Legea nr.24/2000 nu este ținută de dispozițiile H.C.L nr.52/30.06.2009 întrucât o hotărâre de consiliu local nu poate modifica statutul juridic al unei locuințe, astfel cum acesta este configurat de art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992.
Intimata a subliniat că în acord cu aserțiunile primei instanțe poate cumpăra o locuință cu plata integrală a prețului chiar dacă mai deține o altă locuință pe raza comunei D., art.11 alin.3 din Legea nr.85/1992 neîngăduindu-i să cumpere apartamentul în litigiu cu plata prețului în rate în condițiile deținerii și a unei alte locuințe, fiind adevărat că la fond nu s-a stabilit prețul apartamentului astfel că a efectuat o expertiză extrajudiciară care a evaluat locuința la prețul de 8.900 lei pe care l-a consemnat la C.E.C la dispoziția comunei D., drept pentru care este lipsită de obiect critica referitoare la neplata prețului.
În probațiune intimata a depus raportul de expertiză tehnică extrajudiciară întocmit de expert P. I. și chitanța CEC nr._/1/04.10.2013 de consemnare a prețului de 8.900 lei .
În ceea ce privește natura căii de atac, față de împrejurarea că o cauză similară, vizând un apartament de 2 camere, cu o suprafață utilă de 49,34 mp din același ..top 2653/3/2/2/1/IV din CF nr._ C1-U4 D., proprietar T. A.), a fost soluționată în recurs prin decizia civilă nr.1941/R/18.10.2012 a Curții de Apel B., tribunalul a stabilit că în raport de prevederile art.282 ind.1 alin.1 C., litigiul privește executarea unei obligații de „a face ” evaluabilă în bani – încheierea unui contract de vânzare cumpărare cu privire la un apartament de 3 camere, cu o suprafață utilă de 61,95 mp, valorând mai mult de 100.000 lei, drept pentru care a soluționat cauza în complet de apel, recursul fiind calea ulterioară de atac.
Verificând, în limitele cererii de apel, stabilirea situației de fapt și aplicarea legii prin hotărârea apelată tribunalul reține că potrivit art.7 alin.9 din Legea nr.85/1992 „locuințele de serviciu din mediul rural, destinate personalului medical, didactic, altor specialiști sau personalului Ministerului de Interne, nu se vând.”
Cu alte cuvinte orice locuință de serviciu din mediul rural care este destinată unor specialiști care lucrează la nivelul comunei D., nu poate face obiectul unui contract de vânzare, o atare dispoziție fiind imperativă și făcând de prisos orice analiză cu privire la calitatea intimatei de a fi deținătoare sau chiriașă a apartamentului în litigiu ca urmare a operării tacitei relocațiuni.
Caracterul de locuință de serviciu a apartamentului în litigiu absolvă instanța de obligația de a lămuri chestiunea dacă intimata poate cumpăra cu plata integrală sau cu plata prețului în rate un apartament în condițiile Legii nr.85/1992 atunci când mai deține o locuință pe raza comunei D., după cum este la fel de inutil a se stabili dacă judecătoria putea suplini actul de vânzare-cumpărare în condițiile neverificării prin hotărâre a prețului imobilului și a faptului dacă acesta a fost sau nu consemnat la dispoziția vânzătoarei până la data pronunțării sentinței.
Din moment ce un alt apartament din același . făcut obiectul unei acțiuni în urma căreia . obligată să îl vândă reclamantului T. A. (sentința civilă nr.731/21.12.2011 a Judecătoriei Întorsura Buzăului păstrată prin decizia civilă nr.18/15.05.2012 a Tribunalului C., menținută prin decizia civilă nrm1941/R/18.10.2012), tribunalul, nu poate decât să respecte puterea de lucru judecat a acestor hotărâri judecătorești prin care s-a stabilit în mod irevocabil că întreg blocul de locuințe a fost construit din fondurile statului, așadar această problemă de drept a fost tranșată cu putere de lucru judecat, nemaiputând face obiectul vreunei statuări contrare.
Revenind asupra particularităților cauzei de față, se constată că apartamentul ocupat de intimata S. D. a fost transformat prin H.C.L D. nr.52/30.06.2009 din locuință cu chirie în locuință de serviciu care a fost repartizată secretarului comunei D., pe durata îndeplinirii acestei funcții
Această hotărâre de consiliu local a făcut obiectul excepției de nelegalitate soluționată prin sentința civilă nr.846/01.03.2012 a Tribunalului C., soluție devenită irevocabilă prin decizia nr.3727/R/18.09.2012 a Curții de Apel B. care a respins ca tardiv declarat recursul reclamantei S. D..
Prin sentința Tribunalului C. s-a stabilit că secretarul UAT D. are calitatea de specialist, nu domiciliază în localitate și are dreptul de a beneficia de alocarea unei locuințe de serviciu, “ în scopul motivării sale pentru a rămâne în localitate și a asigura astfel o stabilitate funcției “.
Prin urmare și sub acest aspect prin sentința pronunțată asupra excepției de nelegalitate, s-a creat putere de lucru judecat, în sensul că apartamentul pe care reclamanta urmărește să îl cumpere în condițiile Legii nr.85/1992, trebuie privit ca fiind începând cu data de 30.06.2009 o locuință de serviciu exceptată de la vânzarea reglementată de art.7 alin.1 din legea anterior menționată.
Chiar dacă din punct de vedere faptic acea locuință este ocupată de partea intimată care invocă titlul său de chiriaș, din punct de vedere juridic acea locuință are statutul unei locuințe de serviciu, statut reconfirmat pe cale judecătorească, prin urmare judecătoria era datoare să observe că atributul apartamentului de a fi locuință de serviciu provine din puterea de lucru judecat adusă de sentința civilă nr.846/01.03.2012 a Tribunalului C., care în cauza de față se manifestă sub aspectul efectului său pozitiv, adică este vorba de o prezumție legală absolută care scutește de orice dovadă pe cel care o invocă și nici nu permite dovada contrară - art.1202 alin.1 și alin.2 Cod civil, acest ultim aliniat fiind și mai ferm atunci când prevede că “nu dă drept a se reclama în judecată “, prin urmare ceea ce s-a mai reclamat și judecat odată, nu se poate contrazice și nici dovedi într-un alt mod decât cel care reiese din hotărârea judecătorească obținută anterior.
Puterea de lucru judecat se înfățișează sub forma unei prezumții legale absolute întrucât chestiunea locuinței de serviciu s-a tranșat într-un litigiu în care s-au reținut aceleași părți ca și cele din litigiul de față, fiind vorba de o prezumție legală absolută irefragabilă, adică imposibilă de răsturnat.
În acest context, judecătoria nu trebuia să uzeze de principiul ierahiei actelor normative dând prevalență dispozițiilor unei legi în fața dispozițiilor unei hotărâri de consiliu local, rezolvarea legală și temeinică a cauzei trebuind să pornească cu observarea puterii de lucru judecat și a efectelor acesteia și nu cu înfrângerea normei juridice inferioare de către norma juridică superioară.
Așa fiind, stabilind că locuința în discuție este una de serviciu, exclusă de la beneficiul Legii nr.85/1992, tribunalul în baza art.296 C. va admite apelul declarat de pârâtele . și P. comunei D. în contradictoriu cu intimata S. D., împotriva sentinței civile nr.345/13.06.2013 a Judecătoriei Întorsura Buzăului, pe care o va schimba în parte și în consecință:
Va respinge, ca neîntemeiată, acțiunea reclamantei S. D. formulată împotriva pârâților ., P. comunei D. și C. L. al comunei D. având ca obiect încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului situat în ., înscris în CF nr.4735 Bicfalău nr.top 2653/3/2/2/1/I, (apartament nr.I cu trei camere și dependințe, părțile de uz comun ale blocului și terenul aferent), pronunțarea unei hotărâri judecătorești care suplinește actul autentic de vânzare-cumpărare și întabularea dreptului astfel dobândit.
Se va păstra dispoziția sentinței în ceea ce privește soluționarea excepției lipsei calității procesuale active, o atare dispoziție fiind justă câtă vreme reclamanta ocupând imobilul și achitând o sumă de bani în schimbul folosinței acestuia poate pretinde că o face cu titlu de închiriere în sensul art.7 din Legea nr.85/1992, numai că tot din acest punct de vedere trebuie observat că legea specială, Legea nr.114/1996, legea locuinței, prevede la art.53 alin.4 că locuința de serviciu se poate vinde numai în situația în care activitatea care a generat realizarea locuinței respective s-a restrâns sau a încetat, situație care nu s-a dovedit în cauza de față.
Așadar, până la verificarea titlului său de ocupare a apartamentului reclamanta are calitate procesuală activă în temeiul Legii nr.85/1992, aparența fiind în favoarea sa (folosința bunului și plata folosinței) numai că și dacă aceste aspecte s-ar confirma locuința ocupată rămâne tot una de serviciu, aceasta fiind o locuință aptă de a fi vândută numai în condițiile legii speciale, nr.114/1996, și nu conform Legii nr.85/1992.
Se vor păstra și dispozițiile referitoare la soluționarea excepțiilor lipsei calității procesuale pasive a Primăriei comunei D., Consiliului L. al comunei D. și Primarului comunei D., aceste dispoziții nefiind criticate în apel.
Se va respinge același apel cât privește formularea sa de către pârâtul P. comunei D., din acest punct de vedere fiind de arătat că primarul putea declara apel numai sub aspectul modului în care s-a rezolvat excepția care îl privea, (nu se poate apela decât ceea ce s-a judecat la fond), adică sub aspectul admiterii excepției lipsei calității sale procesuale pasive, or în apelul comun al celor trei pârâți, nu există critici aduse acestei excepții, drept pentru care soluționând apelul nemotivat al primarului pe temeiul art.292 alin.2 C., respectiv numai pe baza celor invocate la fond, tribunalul conchide că acesta nu poate fi implicat ca autoritate unipersonală în procedura de vânzare în baza Legii nr.85/1992, bunul fiind întabulat în favoarea Primăriei comunei D., în drept proprietatea revenind comunei și aflat în administrarea consiliului local, așa încât primarul ca autoritate publică locală, adică în nume propriu și nu ca reprezentant al comunei, nu poate fi ținut de vreo obligație de vânzare.
În baza art.274 C. va obliga intimata S. D. să plătească apelantei P. comunei D. suma de 356 lei reprezentând cheltuieli de judecată în apel provenind din taxa de timbru dovedită cu chitanța de la fila 33 din dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de pârâtele . și P. comunei D. în contradictoriu cu intimata S. D., împotriva sentinței civile nr.345/13.06.2013 a Judecătoriei Întorsura Buzăului, pe care o schimbă în parte și în consecință:
Respinge, ca neîntemeiată, acțiunea reclamantei S. D. formulată împotriva pârâților ., P. comunei D. și C. L. al comunei D. având ca obiect încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului situat în ., înscris în CF nr.4735 Bicfalău nr.top 2653/3/2/2/1/I, ( apartament nr.I cu trei camere și dependințe, părțile de uz comun ale blocului și terenul aferent ), pronunțarea unei hotărâri judecătorești care suplinește actul autentic de vânzare-cumpărare și întabularea dreptului astfel dobândit.
Păstrează dispozițiile sentinței în ceea ce privește soluționarea excepției lipsei calității procesuale active și a excepțiilor lipsei calității procesuale pasive a Primăriei comunei D., Consiliului L. al comunei D. și Primarului comunei D..
Respinge același apel cât privește formularea sa de către pârâtul P. comunei D..
Obligă intimata S. D. să plătească intimatei P. comunei D. suma de 356 lei reprezentând cheltuieli de judecată în apel.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 17.12.2013 .
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR GREFIER
U. G. O. N. K. E.
Red.: O.N./6.02.2014
Tehnored: K.E./6.02.2014
7 expl.
Jud. fond: G. S.
| ← Plângere contravenţională. Decizia nr. 145/2013. Tribunalul... | Fond funciar. Decizia nr. 95/2013. Tribunalul COVASNA → |
|---|
