Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 2084/2013. Tribunalul DOLJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 2084/2013 pronunțată de Tribunalul DOLJ la data de 04-12-2013 în dosarul nr. 31749/215/2011
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL D.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 2084/2013
Ședința publică de la 04 Decembrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE I. G. P.
Judecător L. C. C.
Judecător D. G.
Grefier I. C.
Pe rol, judecarea recursului declarat de recurenta . împotriva sentintei civile .nr._/12.07.2013 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata C. P. C. M., având ca obiect
hotărâre care sa tina loc de act autentic .
La apelul nominal făcut în ședința publică făcut în ordinea de pe lista de ședință, nu au răspuns părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează recursul a fost declarat și motivat în termen, s-a depus taxa de timbru și timbru judiciar, motive comunicate, nu s-a depus întâmpinare și s-a solicitat judecarea cauzei în lipsă.
Se ia act că s-a achitat taxa de timbru și timbru judiciar și s-a solicitat judecarea cauzei în lipsă, după care,
Nemaifiind cereri de formulat, excepții de invocat și probe de administrat, instanța reține cauza spre soluționare.
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față:
Prin cererea înregistrată la Judecătoria C. în data de 21.11.2011 sub nr._, reclamanta . a solicitat, în contradictoriu cu pârâta C. –P. C. –M. (fostă P.) pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
În fapt, a motivat reclamanta, la data de 06.06.2011 a încheiat cu pârâta un antecontract de vânzare cumpărare autentificat prin încheierea 1539, în baza căruia aceasta din urmă se obliga să vândă terenul extravilan în suprafață de 19 700 mp situat în com. Celaru ., din care 14 000 mp situat în T 16 P 30, categoria de folosință arabil și 5 700 mp din T 121 P 69.
Deoarece pârâta nu a îndeplinit obligațiile contractuale, respectiv nu a procedat la încheierea în formă autentică la data de 06.09.2011, conform alin. 12, care prevede că în cazul în care promitenta vânzătoare refuză să se prezinte la notarul public la expirarea termenului stabilit, pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, societatea promitentă cumpărătoare are opțiunea să se adreseze instanței judecătorești competente solicitându-i pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, prin cererea de față solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Reclamanta a depus precizări la dosar (fila 20-21) în care a arătat că prin antecontractul autentificat prin încheierea 1539/06.06.2011, promitenta vânzătoare s-a obligat să vândă terenul extravilan în suprafață de 14 000 mp situat în com. Celaru, . P 30, categoria de folosință arabil și terenul de 5 700 mp extravilan arabil situat în aceeași localitate, T 121 P 69,, înscris în titlul de proprietate 1056-_/18.11.1996.
Termenul limită până la care urma să se perfecteze contractul de vânzare cumpărare în formă autentică s-a stabilit ca fiind 06.09.2011.
Prin antecontract s-a stabilit că prețul de vânzare cumpărare este 6 000 lei, preț pe care promitentul vânzător declară că l-a primit în totalitate la data încheierii antecontractului și nu mai are nicio pretenție de la promitenta cumpărătoare.
Transferul folosinței asupra terenului s-a făcut, conform înțelegerii la data autentificării contractului.
A rezultat așadar că . și-a îndeplinit obligația sa, de plată integrală a prețului, urmând să devină proprietarul terenului la data încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Deoarece termenul limită până la care urma să se perfecteze contractul de vânzare cumpărare a fost depășit iar pârâtul a refuzat să se prezinte la notar, solicită admiterea acțiunii și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare.
Pârâta nu a depus întâmpinare și nu s-a prezentat la dezbateri.
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri, expertiză specialitatea topografie, un martor propus de reclamantă, fiind încuviințată și proba cu interogatoriul pârâtei, care nu s-a prezentat pentru a răspunde la întrebări.
Prin sentința civilă nr._/12.07.2013, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul nr._, a fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul ., în contradictoriu cu pârâta C. P. C. M., ca neîntemeiată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut următoarele:
La data de 06.06.2011, prin încheierea 1539 emisă de BNP D. T. și S. T. a fost autentificată convenția dintre reclamantă și pârâtă intitulată și precontract de vânzare cumpărare, având ca obiect suprafața de 14 000 mp teren situat în T 16 P 30 și 5 700 mp din T 121 P 69.
Potrivit acestei convenții, pârâta se obligă să vândă reclamantei suprafața de teren mai sus menționată la prețul de 6 000 lei, primit la data autentificării actului, urmând ca până la data de 06.09.2011 să se încheie contractul de vânzare cumpărare. (filele 5-8).
Terenul în discuție se regăsește în titlul de proprietate 1056-_ emis pe numele P. Gh. C., filele 9-10, la dosar fiind depus certificatul de moștenitor de pe urma acestuia și a lui P. E., care conține și actul de partaj voluntar din care rezultă că bunul în litigiu a fost inclus în lotul pârâtei. (fila 12-13)
În cererea de chemare în judecată și în precizări se menționează că deși termenul pentru încheierea contractului a expirat, pârâta refuză să își îndeplinească obligațiile asumate.
În acest sens a fost administrată proba testimonială, martorul declarând că după încheierea antecontractului pârâta trebuia să facă documentația cadastrală iar actul final trebuia încheiat în 60 sau 90 zile. Contractul nu s-a mai încheiat întrucât pârâta nu este din localitate și nu au reușit să o găsească. A fost căutată la sora ei, care le-a spus că este plecată în străinătate iar din discuțiile purtate cu alte persoane care fac naveta la Caracal a înțeles că pârâta este plecată din țară. (fila 68).
Referitor la proba cu interogatoriul, pârâta nu s-a prezentat pentru a răspunde la întrebări iar la dosar nu au fost depuse întrebările ce urmau a fi adresate acesteia.
Potrivit art. 2 alin. 1 Titlul X din Legea 247/2005, în vigoare la data încheierii antecontractului și aplicabilă în speță, față de dispozițiile art. 6 alin. 2 NCC, terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.
Art. 5 alin. 2 din aceeași lege prevede că în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Față de aceste reglementări, instanța a considerat că pentru a putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract este necesar să existe un refuz al uneia dintre părți sub acest aspect, iar toate celelalte condiții prevăzute de lege pentru validitatea convențiilor să fie îndeplinite.
S-a apreciat că antecontractul din data de 06.06.2011 a creat în sarcina părților obligația de a încheia pe viitor contractul (necesar pentru transmiterea dreptului de proprietate) dar că nu s-a făcut dovada refuzului pârâtei de a încheia actul respectiv.
Cu toate că termenul stabilit de părți a expirat, această împrejurare nu este suficientă pentru a putea concluziona că există un refuz al pârâtei, simpla ajungere la termen a unei obligații nefiind de natură a dovedi acest aspect.
Încheierea contractului de vânzare cumpărare necesită participarea ambelor părți și o atitudine activă din partea acestora, iar refuzul uneia implică o solicitare în acest sens a celeilalte, în lipsa căreia, nu se poate reține un astfel de comportament.
Cu alte cuvinte, câtă vreme reclamanta nu a pretins în mod direct pârâtei încheierea contractului, nu s-a reținut că aceasta a refuzat încheierea lui, nefiind astfel necesar a se recurge la mijloace procesuale pentru protejarea dreptului rezultat din antecontract.
În cauza de față reclamanta nu a invocat împrejurări concrete din care să rezulte demersurile efectuate în vederea încheierii contractului și care să evidențieze, corelativ, refuzul pârâtei, cerut de lege pentru admisibilitatea acțiunii, iar martorul ascultat în cauză a relatat că din discuțiile purtate cu sora pârâtei sau cu alte persoane din același oraș a înțeles că este plecată din țară.
În condițiile în care pârâta nu a fost somată, indiferent în ce mod, la adresa de domiciliu în vederea încheierii contractului, nu s-a putut afirma că aceasta a refuzat încheierea lui, mai ales că, din confirmarea de primire anexată la raportul de expertiză rezultă că a primit personal convocarea de participare emisă de expert pentru deplasarea la fața locului, (fila 65) ceea ce înlătură valoarea probatorie a relatării martorului în sensul că pârâta nu este în localitate și nu s-a reușit contactarea ei.
Împotriva sentinței civile nr._/12.07.2013 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._, a declarat recurs reclamanta ., prin care a arătat că sentința este nelegală și netemeinică. Din întreg probatoriul administrat rezultă refuzul intimatei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică: nu a efectuat documentația cadastrală așa cum s-a obligat prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr.1539/06.06.2011, nu a dat curs solicitării de a se prezenta la notarul public pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare și nu s-a prezentat la interogatoriul dispus de instanță.
În drept, recursul a fost întemeiat pe dispozițiile art.3041 C.proc.civ.
Recurentul a solicitat judecarea cauzei în lipsă conform art.242 C.proc.civ.
Recursul a fost timbrat cu taxă de timbru în cuantum de 236 lei, achitată prin chitanța nr._-333-0174/29.11.2013 și timbru judiciar de 3 lei.
Deși legal citată, intimata-pârâtă nu a formulat întâmpinare în cauză.
Examinând actele și lucrările dosarului, prin prisma criticilor recurentei și în raport cu prevederile legale incidente, incluzând art.3041 C.proc.civ, Tribunalul reține următoarele aspecte:
Analizând cuprinsul antecontractului autentificat sub nr. 1539/06.06.2011, rezultă că sub aspectul obligațiilor contractuale, intimata-pârâtă s-a obligat ca până la data de 06.09.2011 să întocmească documentația cadastrală pentru imobilul ce forma obiectul vânzării și să-l intabuleze în cartea funciară.
Împreună, părțile contractante au declarat în mod expres în cuprinsul antecontractului că până la data de 06.09.2011 vor încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Mai mult, s-a prevăzut că în cazul în care promitenta-vânzătoare refuză să se prezinte la notarul public la expirarea termenului stabilit pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, societatea promitentă cumpărătoare, are opțiunea să se adreseze instanței judecătorești competentă solicitându-i pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Cheltuielile vor fi suportate de partea care nu s-a prezentat la autentificarea contractului.
Totodată, părțile au prevăzut și o clauză penală, stipulând că în cazul în care promitenta-vânzătoare refuză să se prezinte la notarul public, la expirarea termenului stabilit pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică sau nu se va putea obține o hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic de înstrăinare, aceasta are obligația de a plăti societății promitente cumpărătoare dublul sumei primită cu titlu de preț, antecontractul fiind titlu executoriu pentru această sumă, la data exigibilității creanței, conform art.66 din Legea nr.36/1995.
În operațiunea de interpretare a prevederilor contractuale, unde printre altele, trebuie să se dea eficiență interpretării ce rezultă din întreg actul juridic potrivit dispozițiilor art.972 și 978 Cod civil, rezultă că intenția reală și comună a părților, ca rod al voinței acestora, a fost aceea de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Fiind stabilit în mod expres un termen până când intimata promitentă vânzătoare ar fi trebuit să întocmească documentația cadastrală, să intabuleze terenul în cartea funciară și apoi, împreună cu partea contractantă, să se prezinte la notar în vederea autentificării actului de vânzare-cumpărare precum și sancțiunea ce ar opera în cazul refuzului de a se prezenta la notar la expirarea termenului stabilit se prezumă faptul că intimata-pârâtă a fost de drept în întârziere, nefiind necesară efectuarea unor demersuri suplimentare din partea recurentei pentru convocarea la notar.
Având în vedere probatoriul administrat pe parcursul judecății corelat cu poziția procesuală a intimatei care nu s-a prezentat la interogatoriu, nici la efectuarea expertizei în teren deși a fost convocată, așa cum rezultă din confirmările de primire anexate la raportul de expertiză (f 65), nu a formulat întâmpinare în cauză, deși a fost legal citată, rezultă în mod evident refuzul acesteia de a perfecta contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică la notar.
Reținând în mod greșit lipsa dovezii refuzului pârâtei, prima instanță a soluționat procesul fără a intra în cercetarea fondului și ca urmare, în temeiul art. 312 alin.3 teza a II-a Cod proc. civ., Tribunalul va casa hotărârea și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
În rejudecare, instanța urmează să administreze probele necesare, specifice în cazul cererilor având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de recurenta-reclamantă . împotriva sentinței civile nr._/12.07.2013 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimata pârâtă C. P. C. M..
Casează sentința și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 04 Decembrie 2013.
Președinte, I. G. P. | Judecător, L. C. C. | Judecător, D. G. |
Grefier, I. C. |
Red.jud.I.G.P.
17.12.2013
Tehn.F.M./3 ex.
Jud.fond-D.R.C.
| ← Accesiune. Decizia nr. 1299/2013. Tribunalul DOLJ | Revendicare imobiliară. Sentința nr. 5123/2013. Tribunalul DOLJ → |
|---|
