Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 2081/2015. Tribunalul DOLJ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2081/2015 pronunțată de Tribunalul DOLJ la data de 21-09-2015 în dosarul nr. 1407/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL D.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 1407/2015
Ședința publică de la 21 Septembrie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE L. C. C.
Judecător V. P.
Grefier F. C. C.
Pe rol judecarea apelului declarat de apelantul-reclamant H. Ș. împotriva sentinței civile nr. 2081/17.02.2015, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata-pârâtă D. S., având ca obiect hotărâre care sa țină loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică nu au răspuns părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care a învederat instanței următoarele:
- apelul a fost declarat și motivat în termen;
- motivele de apel au fost comunicate;
- apelantul-reclamant a făcut dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 50 lei fixată prin rezoluție în sarcina sa;
- nu s-a depus întâmpinare;
- s-a solicitat judecarea cauzei în lipsă;
- avocat C. D., apărătorul apelantului-reclamant a depus cerere de amânare pentru imposibilitate de prezentare, însoțită de copie adeverință medicală.
În deliberare, având în vedere că avocat C. D. nu și-a justificat calitatea de apărător în această etapă procesuală printr-o delegație, iar împuternicirea de la fond este dată doar pentru judecata în primă instanță, instanța respinge cererea de amânare formulată de avocat C. D. pentru imposibilitate de prezentare. Constatând că s-a solicitat judecarea cauzei în lipsă, instanța apreciază cauza în stare de judecată și o reține în vederea soluționării.
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil de față:
Prin cererea formulată și înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 16.10.2014 sub nr._ reclamantul H. Ș. a chemat-o în judecată pe pârâta D. S., solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate valabilă convenția intervenită între părți și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafața de teren agricol de 0,75 ha, respectiv suprafața de 0,60 ha situată în T 162, P 86 și suprafața de teren de 0,15 ha situată în T 166, P 95.
În motivarea acțiunii reclamantul a arătat că, în fapt, în data de 04.05.2005 a cumpărat de la pârâtă suprafața de teren agricol mai sus menționată, moment în care a plătit și prețul convenit cu aceasta, încheind chitanța de mână în incinta primăriei comunei Ostroveni, fiind redactată la mașina de scris din dotare și în prezența a doi martori.
Reclamantul a mai arătat că, ulterior încheierii chitanței, pârâta, împreună cu mama acesteia, numita M. F. (în prezent decedată) nu și-au îndeplinit obligația de a face demersuri pentru perfectarea actului în formă autentică, invocând numeroase pretexte și rămânând în pasivitate.
Reclamantul a precizat că în data de 24.09.2014 a notificat-o pe pârâtă în vederea deplasării în data de 01.10.2014 la notar pentru a perfecta actele în formă autentică, însă aceasta a manifestat un total dezinteres, neprezentându-se la data stabilită în notificare.
În drept, au fost invocate prevederile art. 1073, 1077 C.civ., art. 35 N.c.p.c.
În susținerea acțiunii au fost depuse la dosar, în copii conforme cu originalul, înscrisul sub semnătură privată intitulat "chitanță" întocmit la 04.05.2005, carte de identitate reclamant, pârâtă și martori, proces-verbal încheiat la 01.10.2014 la Cabinet de Avocat C. D. G., titlul de proprietate nr. 1718-_/06.03.1997, certificat de deces pentru M. F. și M. S., sesizare pentru deschiderea procedurii succesorale, cerere pentru deschiderea procedurii succesorale, certificat de moștenitor nr. 1245/31.07.1978, certificat de atestare fiscală nr. 4964/01.10.2014, certificat de sarcini nr._/29.09.2014 eliberat de O.C.P.I. D., certificat de identificare imobile nr._/29.09.2014, certificat privind neînscrierea imobilului în evidențele de cadastru și carte funciară după datele de identificare ale acestuia nr._/29.09.2014 eliberat de O.C.P.I. D..
Prin sentința civilă nr.2081/17.02.2015, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul nr._, a fost respinsă acțiunea formulată de reclamantul H. Ș., în contradictoriu cu pârâta D. S., având ca obiect constatarea valabilității convenției de vânzare-cumpărare, ca inadmisibilă.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut următoarele:
În fapt, la data de 04.05.2005, între pârâta D. S., pe de o parte, în calitate de vânzătoare și reclamantul H. Ș., pe de alta parte, în calitate de cumpărător, s-a încheiat înscrisul sub semnătură privată intitulat „chitanță” prin care părțile contractante și-au exprimat acordul de voință cu privire la vânzarea, respectiv cumpărarea suprafeței de teren agricol de 0,75 ha compusa din suprafața de 0,60 ha situată în T 162, P 86 și suprafața de teren de 0,15 ha situată în T 166, P 95, ambele inscrise in titlul de proprietate nr. 1718-_/06.03.1997 emis pe numele autoarei paratei M. F., în prezent decedată.
Potrivit dispozițiilor art. 5 alin. 1 din legea 17/2014 în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară, iar conform art. 3 din legea 17/2014 înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.
Din analiza acestor dispoziții legale incidente în cauză, rezultă că, pentru a se putea pronunța o hotărâre care să tină loc de contract de vânzare cumpărare cu privire la o suprafață de teren situată în extravilan, este necesară îndeplinirea cumulativă a mai multor condiții legale, respectiv: antecontractul sa fie încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, imobilul ce face obiectul antecontractului sa fie înscris la rolul fiscal și în cartea funciară si sa existe o procedura administrativa prealabila privind respectarea dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.
Analizând înscrisurile depuse la dosarul cauzei instanța a constatat terenurile în suprafață de de 0,60 ha situat în T 162, P 86 și in suprafața de 0,15 ha situat în T 166, P 95, categoria extravilan arabil, situate în . inscrise în cartea funciară, așa cum rezultă din certificatele de identificare imobile depuse la dosar la F.19- 20 iar reclamantul nu a fost în măsură să facă dovada respectării dreptului de preempțiune în sensul parcurgerii procedurii prev. de art. 6 și următoarele din legea 17/2014.
În ceea ce privește sustinerile reclamantului, conform cărora prevederile Legii nr. 17/2014 nu sunt aplicabile in cauza de față, întrucât ar fi un caz de retroactivitate a legii, înscrisul sub semnătură privată fiind încheiat anterior intrării în vigoare a legii 17/2014, instanța arată că acesta nu este întemeiat avand in vedere următoarele considerente:
Inscrisul sub semnătură privată intitulat "chitanță" ii confera reclamantului un drept de creanță, corelativ obligației de a vinde asumată de promitent în temeiul antecontractului, iar nu un drept de proprietate întrucât transferul dreptului de proprietate nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, indiferent de forma acestuia, autentică sau neautentică, ci se va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunțării hotărârii judecătorești care să țină locul acordului de voință nerealizat.
În acest sens, instanța de judecată învestită în temeiul art. 1.169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare, reprezentate, în speță, de normele legale referitoare la înscrierea la rolul fiscal și în cartea funciară a suprafeței de teren ce face obiectul antecontractului, precum exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești.
Așadar, îndeplinirea condițiilor legale în vigoare, printre care și prevederile Legii 17/2014 pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.
Din acest punct de vedere, contrar susținerilor apărătorului reclamantului, aplicarea prevederilor legii 17/2014, respectiv a celor referitoare la înscrierea imobilului ce face obiectul antecontractului la rolul fiscal și în cartea funciară precum și la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, nu echivalează cu încălcarea dispozițiilor art. 15 alin. (2) din Constituție, ci este în concordanță cu principiul activității legii, potrivit căruia orice act normativ acționează cât timp este în vigoare, fiind aplicabil tuturor actelor, faptelor și situațiilor juridice născute după acest moment.
În acest sens este și jurisprudența Curții Constituționale, potrivit căreia legea nouă este aplicabilă de îndată tuturor situațiilor care se vor constitui, se vor modifica sau se vor stinge după ., precum și tuturor efectelor produse de situațiile juridice formate după abrogarea legii vechi (Decizia nr. 287 din 1 iulie 2004, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 729 din 12 august 2004, dar si Decizia nr.755/2014).
Pe cale de consecință având în vedere că terenul în suprafață totala de 0,75 ha categoria extravilan arabil, situat în . înscris în cartea funciară, precum și că reclamantul nu a fost în măsură să facă dovada respectării dreptului de preempțiune în conformitate cu prevederile art. 3, 4, 9 din Legea 17/2014 a respins cererea formulată de reclamant având ca obiect hotărâre care să tină loc de act autentic ca inadmisibilă.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul H. S., prin care solicită admiterea apelului, anularea sentinței atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de fond.
Arată că a investit instanța cu cerere ce are ca obiect pronunțarea unei
hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare, iar la primul
termen de judecata a fost pusa in discuție de către instanța excepția
inadmisibilității cererii de chemării în judecata, in baza art. 5 din Legea
17/2014 si Decizia nr.755/2014 a Curții Constituționale, si in consecința
instanța a admis excepția si a respins acțiunea ca inadmisibila.
Critica hotărârea instanței de fond pentru următoarele motive:
Instanța a respins acțiunea ca inadmisibila motivat de faptul ca nu a îndeplinit procedura prevăzuta de legea 17/2014 si nu au fost respectate condițiile prevăzute de legea 287/2009.
Procedura prevăzuta de legea 17/2014 in opinia noastră se poate efectua doar de către vânzător, situație cere nu se poate realiza datorita refuzului nejustificat al paratei de a încheia actul in forma autentica,.Art. 6 din Lg 17 susține acest aspect, in sensul ca vânzătorul depune o cerere la primăria in raza căreia se afla terenul extravilan agricol si oferta de vânzare.
In atare situație reclamantul se vede obligat sa se adreseze instanței de judecata pentru valorificarea dreptului sau de proprietate prin acțiunea cu care a fost investita instanța, întrucât de 10 ani parata a stat in pasivitate si a refuzat in nenumărate rânduri sa perfecteze actele in forma autentica si să efectueze demersurile necesare in vederea încheierii acestor documente.
Excepția invocata de către instanța de fond, fără a pune in vedere reclamantului sa efectueze procedura prevăzuta de legea 17 in numele vânzătorului, fără a analiza fondul cauzei sa aprecieze cu privire la pasivitatea vânzătorului, la posesia pe care o are reclamantul consideră că este neîntemeiata, cu atât mai mult cu cat însăși instanța retine ca promitentul comparator are, pana la pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic, un drept de creanța conferit de către acel înscris intitulat "chitanța" drept de creanța care exista pana la pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic.
Un alt aspect pe care il critica este faptul ca instanța apreciază ca trebuie aplicata legea in vigoare, la data pronunțării hotărârii insa nu se apreciază asupra art. 6 alin 2 cod civil care prevede faptul ca actele si faptele juridice încheiate, săvârșite, sau produse înainte de . legii noi nu pot genera alte efecte decât cele prevăzute de legea in vigoare la data încheierii, producerii sau săvârșirii lor, astfel ca apreciem ca trebuie aplicata legea veche, cea care a consfințit învoiala părților si care a produs efectele prevăzute de legea veche, cu atât mai mult cu cat prin admiterea acestei excepții nu se face altceva decât sa se lipsească de eficienta juridica instituția acțiunii in constatarea unui drept, acțiune imprescriptibila si care are rolul de a proteja un drept de proprietate garantat de constituție.
In ceea ce privește susținerea ca nu a făcut dovada intabulam dreptului de proprietate la cartea funciara si ca nu a fost înscris la rolul fiscal terenul in litigiu facem precizarea ca asa cum reiese din certificatul fiscal depus la dosarul cauzei si pe care il atașam, reclamantul apelant plătește impozitul aferent suprafeței de 0.60 ha situata in T162 P86 si suprafeței de 0,15 ha situata in T166 P 95 incă din anul 2005 de la momentul încheierii chitanței dintre reclamant si parat, iar intabularea in cartea funciara a dreptului de proprietate asupra terenului se realizează doar prin înscris autentic sau prin hotărâre judecătoreasca, situație ce nu o putem îndeplini datorita refuzului paratului precum si faptului ca nu a fost pronunțata o hotărâre care sa tina loc de act autentic in favoarea reclamantului.
Însăși instanța de fond susține ca pana la pronunțarea hotărârii aceasta trebuie sa verifice daca au fost îndeplinite condițiile de validitate, astfel ca pana in momentul pronunțării apreciază ca ar putea fi reținuta de către instanța cel mult o nulitate relativa a cererii daca nu se îndeplinesc toate aceste proceduri impuse de către instanța, nicidecum excepția inadmisibilității cererii.
In susținerea apelului, solicită încuviințarea probei cu înscrisuri.
Analizand apelul prin prisma motivelor invocate si a dispozitiilor legale incidente, Tribunalul apreciaza ca este nefondat.
Instanta a fost investita cu cererea prin care reclamantul H. Ș. a chemat-o în judecată pe pârâta D. S., solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate valabilă convenția intervenită între părți la data de 04.05.2005 și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafața de teren agricol de 0,75 ha, respectiv suprafața de 0,60 ha situată în T 162, P 86 și suprafața de teren de 0,15 ha situată în T 166, P 95.
Obiectul promisiunii bilaterale de vanzare cumparare este teren arabil extravilan, asa cum rezulta din titlul de proprietate nr. 1718-_/06.03.1997 depus la dosarul de fond.
In ceea ce priveste aceasta categorie de terenuri, prin Legea nr. 17/07.03.2014, s-a stabilit ca instrainarea prin vanzare se face cu respectarea dreptului de preemptiune al coproprietarilor, arendasilor, proprietarilor vecini, precum si al statului roman prin Agentia Domeniilor Statului, in aceasta ordine, la pret si in conditii egale (art. 4).
De asemenea, in art.5 din aceeasi lege se stipuleaza ca in toate cazurile in care se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de contract de vanzare-cumparare, actiunea este admisibila numai daca antecontractul este incheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009 republicata cu toate modificarile si completarile ulterioare si ale legislatiei in materie, precum si daca sunt intrunite conditiile prevazute la art. 3, 4 si 9, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este inscris la rolul fiscal si in cartea funciara.
Apelantul critica sentinta aratand ca s-a incalcat principiul neretroactivitatii legii consacrat de art. 6 alin. 2 din C.civ, conform caruia actele si faptele juridice incheiate ori, dupa caz, savarsite sau produse inainte de . legii noi nu pot genera alte efecte juridice decat cele prevazute de legea in vigoare la data incheierii sau, dupa caz, a savarsirii ori producerii lor.
In legatura cu aceasta sustinere, in paragraful 20 al Deciziei nr. 755/16.12.2014, Curtea Constitutionala a statuat ca beneficiarul unei promisiuni neexecutate de a vinde terenuri agricole situate in extravilan este titularul unui drept de creanta, corelativ obligatiei de a vinde asumata de promitent in temeiul antecontractului, iar nu titularul unui drept de proprietate.
Transferul acestuia nu s-a realizat in momentul perfectarii antecontractului ci se va realiza in viitor, la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, respectiv al pronuntarii hotararii judecatoresti care se tina locul acordului de vointa nerealizat.
In acest sens, instanta de judecata trebuie sa verifice indeplinirea tuturor conditiilor de validitate la data pronuntarii hotararii care tine loc de contract de vanzare-cumparare.
Curtea a apreciat deci, ca indeplinirea conditiilor legale pentru incheierea contractului de vanzare, respectiv pentru pronuntarea hotararii judecatoresti care sa tina loc de contract, nu poate fi raportata la un moment anterior, reprezentat de acela al incheierii antecontractului, ci la momentul realizarii transferului dreptului de proprietate si care este supus legii in vigoare, potrivit principiului "tempus regit actum".
Prin urmare, aceasta critica a apelantului este nefondata, fiind evident ca Legea nr. 17/2014 trebuie interpretata in sensul ca pana la data investirii instantei cu actiune in validarea conventiei – antecontract de vanzare-cumparare, cerintele referitoare la procedura dreptului de preemptiune, avize si inscrierea dreptului in cartea funciara, trebuie sa fi fost deja indeplinite.
O alta critica se refera la imposibilitatea partii de a inscrie in cartea funciara un drept de proprietate altfel, decat in baza unui act autentic sau al unei hotarari judecatoresti.
Se observa ca apelantul este in eroare in ceea ce priveste persoana al carei drept de proprietate trebuie inscris in cartea funciara, din textul de lege fiind mai mult decat evident ca obligatia il vizeaza pe promitentul vanzator, care se presupune ca poate prezenta un act autentic de proprietate pentru terenul promis.
Toate conditiile art. 3, 4 si 9 din lege trebuie indeplinite cumulativ, iar obligatia de a demonstra indeplinirea acestora ii revine reclamantului, dupa principiul prev. de art. 249 N.C.pr.civ.
De asemenea, fiind obligatii legale, nu este necesar ca reclamantul sa fie informat in ceea ce preiveste demersurile de urmat in conformitate cu art. 3, 4 si 9 si cu atat mai putin, nu i se poate acorda teremn de amanare pentru parcurgerea procedurii dreptului de preemptiune.
Este adevarat ca promitentul vanzator initiaza procedura ofertei publice de vanzare a terenului agricol situat in extravilan in conformitate cu art. 6 din Legea nr. 17/2014, insa pasivitatea acestuia nu presupune ca norma continuta de art. 4 din aceeasi lege, isi pierde caracterul imperativ.
F. de considerentele expuse si in baza art. 480 N.C.pr.civ, instanta va respine ca nefundat apelul cu care a fost investita.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat, apelul declarat de către apelantul H. S., CNP:_ cu domiciliul procesual ales in C., .. 4, ., . in contradictoriu cu intimata D. S., CNP:_, dom. in B., .. 13 jud. D., împotriva sentinței civile nr. 2081/17.02.2015, pronunțată de Judecătoria C. in dosarul nr._ .
Definitivă.
Pronunțata in ședința publică azi, 21.09.2015.
Președinte, L. C. C. | Judecător, V. P. | |
Grefier, F. C. C. |
Red.jud.L.C.C.
Tehnored.F.M./4 ex.21.10.2015
Jud.fond.S.M.B.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 1302/2015. Tribunalul DOLJ | Obligaţie de a face. Sentința nr. 666/2015. Tribunalul DOLJ → |
|---|
