Revendicare imobiliară. Decizia nr. 1013/2015. Tribunalul IALOMIŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1013/2015 pronunțată de Tribunalul IALOMIŢA la data de 10-11-2015 în dosarul nr. 1013/2015
DOSAR NR._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IALOMIȚA
DECIZIA CIVILĂ NR. 1013 A
Ședința publică din data de 10.11.2015
Completul constituit din:
Președinte: D. C. T.
Judecător: T. I.
Grefier: N. J.
Pe rol, amânarea pronunțării apelului civil declarat de apelanta-reclamantă M. C., cu domiciliul procesual ales în mun. București, . B, sector 6 (la Cabinet de Avocat D. C.) împotriva sentinței civile nr. 865/25.05.2015 pronunțată de Judecătoria Urziceni, în contradictoriu cu intimații-pârâți S.C. L. R. S.R.L. și I. T. V., având ca obiect anulare act, pretenții, revendicare imobiliară, obligația de a face.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 03.11.2015 și au fost consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta, când, tribunalul, la cererea apărătorului apelantei-reclamante, a dispus amânarea pronunțării pentru data de 10.11.2015 în vederea depunerii de concluzii scrise.
După deliberare.
TRIBUNALUL
Cu privire la apelul civil de față:
Din actele și lucrările dosarului tribunalul reține următoarele:
Prin sentința civilă nr. 865 pronunțată la data de 25.05.2015 Judecătoria Urziceni a respins cererea astfel cum a fost modificată formulată de reclamanta M. C., domiciliată în Urziceni, .. 109, județul Ialomița, cu domiciliul procesual ales la C.A. D. C., cu sediul în mun. București, . B, sector 6 în contradictoriu cu pârâțiiS.C. L. R. S.R.L., având C.U.I. RO_, înregistrată la O.R.C. sub nr. J_, cu sediul în mun. București, șoseaua Nordului, nr. 28 – 36, sector 1 și I. T. V., domiciliat în mun. Urziceni, .. 120, județul Ialomița, ca neîntemeiată, luându-se totodată act că pârâții nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că prin decizia civilă nr. 246/31.03.2009 pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a IV-a civilă, în dosarul nr._, definitivă prin decizia civilă nr. 354/26.01.2010 pronunțată de Î.C.C.J., s-a dispus restituirea în natură către reclamanta M. C., pârâtul I. T. V. și către numiții I. T., Nița E. și I. Luxa, a suprafeței de 5.463 m.p. teren situat în mun. Urziceni, la intersecția străzilor Calea București cu .. Vânători, în care este inclusă și suprafața de teren de 2.613 m.p., pe care se află o stație de carburanți ce aparține pârâtei S.C. L. R. S.R.L.
Prin procesul-verbal din 19.05.2010 încheiat de B. C. R. în dosarul de executare nr. 96/2010 s-a procedat la punerea în posesie a coproprietarilor asupra terenului în suprafață de 5.463 m.p., menționat mai sus, pe care se află și stația Peco L..
De asemenea, prin sentința civilă nr. 832/26.06.2013 pronunțată de Judecătoria Urziceni în dosarul nr._, rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 1077/R/22.10.2013 pronunțată de Tribunalul Ialomița și încheierea de îndreptare a omisiunii strecurate în dispozitivul acestei sentințe din 18.12.2013, rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 156/R/06.02.2014 pronunțată de Tribunalul Ialomița, instanța a constatat calitatea de coproprietari a reclamantei M. C., a pârâtului I. T. V. și a numiților I. T., Nița E. și I. Luxa asupra terenului în suprafață de 5.463 m.p. situat în mun. Urziceni, din care reclamanta are o cotă de proprietate de ½, iar ceilalți coproprietari împreună o cotă de ½, și a dispus ieșirea părților din indiviziune, cu atribuirea către reclamanta M. C. a terenului în suprafață de 1.306 m.p., pe care se află ½ din stația de carburanți L., pompa 2 cu S de 5 m.p., pompa 3 cu S de 6 m.p., ½ din depozitul subteran precum și din spațiile verzi și platforma betonată.
Instanța a mai reținut că, la data de 15.01.2004 a fost organizată de către Consiliul Local al mun. Urziceni licitația publică privind concesionarea unei suprafețe de teren de 3.000 m.p. situat în mun. Urziceni, .. 91 B (fostă nr. 91), județul Ialomița, iar în urma licitației desfășurate a fost declarată câștigătoare pârâta S.C. L. Downstream S.R.L.(actuala S.C. L. R. S.R.L.), așa cum rezultă din procesul-verbal nr. 732 din data de 15.01.2004.
La data de 22.04.2004 pârâta S.C. L. R. S.R.L. a obținut autorizația de construire nr. 34, în temeiul căreia a edificat construcția stație de distribuire a carburanților, pentru care a fost admisă recepția la 09.08.2004.
În contractul de concesiune încheiat la data de 30.01.2004 de pârâta S.C. L. R. S.R.L. cu Consiliul Local al mun. Urziceni s-a menționat faptul că pentru terenul care face obiectul concesiunii au fost formulate șapte cereri de retrocedare în baza Legii nr. 10/2001, arătându-se, totodată, că titularii au declarat prin acte autentice, care constituie anexe la prezentul contract, că se obligă, în cazul în care vor redobândi dreptul de proprietate asupra terenului care face obiectul contractului de concesiune, să se substituie Consiliului Local al mun. Urziceni în drepturile și obligațiile acestuia ce-i revin conform acestui contract, dobândind calitatea de concedent.
Durata concesiunii a fost stabilită la 49 de ani, prețul concesiunii datorat de pârâta S.C. L. R. S.R.L. pentru întreaga perioadă de valabilitate a contractului fiind de 4.800 euro/an, astfel cum s-a stabilit prin procesul-verbal de licitație nr. 732/15.01.2004.
În acest sens, fiecare coproprietar s-a obligat, ca la momentul redobândirii dreptului de proprietate, să semneze un act adițional corespunzător la contractul de concesiune menționat mai sus, prin care fiecare dintre ei va fi de acord cu transformarea acestui contract într-un contract de închiriere pe perioada rămasă din termenul de concesiune, recunoscând în mod expres în persoana pârâtei S.C. L. R. S.R.L. calitatea de proprietar al construcțiilor edificate pe terenul descris mai sus, fiind de acord cu stabilirea valorii chiriei la nivelul redevenței sau a cotei părți din aceasta (în funcție de cota de proprietate asupra terenului sau a dimensiunilor parcelei atribuite în proprietate) menționate în contractul de concesiune, fără ca proprietarii să solicite pe întreaga durată a contractului de închiriere majorarea acestei valori (declarațiile notariale ale proprietarilor).
S-a constatat că în baza deciziei civile nr. 246/31.03.2009 pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a IV-a civilă, în dosarul nr._, definitivă prin decizia civilă nr. 354/26.01.2010 pronunțată de Î.C.C.J., unul dintre coproprietarii terenului, pârâtul I. T. V., în calitate de locator, a încheiat pe data de 29.11.2010 cu pârâta S.C. L. R. S.R.L., în calitate de locatar, un contract de închiriere, înregistrat sub nr._, a terenului în suprafață de 2.613 m.p., situat în mun. Urziceni, .. 91 B (fostă nr. 91), județul Ialomița, durata de valabilitate a contractului fiind de 10 ani de la data semnării acestuia, chiria stabilită de comun acord fiind de 500 euro/lună pentru întreaga suprafață închiriată.
Respingând cererea, instanța a reținut că, pentru actul juridic, legiuitorul a stabilit ca regulă aplicarea legii în vigoare la data încheierii actului atât în ceea ce privește condițiile de validitate, cât și a nulității, precum și pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse după . unei noi legi), pentru executarea obligațiilor asumate de părți, pentru încetarea actului juridic.
Instanța a mai reținut că, în doctrină s-a stabilit faptul că actele juridice care se încheie pentru a pune bunul în valoare prin închiriere, încasare de venituri etc. sau menținerea lui în starea de a fi exploatat sunt indispensabile păstrării bunului în patrimoniile coproprietarilor și sunt profitabile tuturor, putând fi făcute chiar numai de către unul dintre coproprietari, cu privire la întregul bun.
Față de probele administrate din care a rezultat că la data semnării contractului de închiriere a cărui anulare parțială s-a solicitat, exista atât acordul tuturor coproprietarilor cu privire la închirierea terenului în litigiu, cât și condițiile de plată pentru folosirea acestuia de către pârâta S.C. L. R. S.R.L., instanța a considerat neîntemeiată acțiunea reclamantei privind anularea parțială a contractului de închiriere, pentru lipsa titlului, obligarea pârâtei de a-i lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 1306 mp, asupra căruia a devenit proprietar exclusiv și obligarea acesteia să-și ridice construcția amplasată pe respectivul teren.
În ceea ce privește celelalte capete de cerere ale reclamantei, instanța a constatat că și acestea sunt neîntemeiate, deoarece, cât privește fructele produse de bunul care face obiectul coproprietății, acestea se cuvin tuturor coproprietarilor, proporțional cu cota lor parte din dreptul de proprietate asupra bunului, indiferent de natura fructelor și de împrejurarea dacă toți sau numai unul dintre ei a prestat munca necesară pentru producerea sau pentru perceperea acestora.
Având în vedere că pârâta S.C. L. R. S.R.L., în calitate de locatar, și-a respectat obligațiile asumate și a achitat contravaloarea folosinței terenului, așa cum s-a stabilit în contractul de închiriere, instanța a constatat că pârâtul I. T. V., în calitatea sa de locator – coproprietar, care a încasat chiria, trebuie să plătească celorlalți coproprietari partea din chiria încasată, proporțional cu cota – parte a fiecăruia din dreptul de proprietate asupra bunului.
Întrucât contractul de închiriere menționat mai sus este opozabil reclamantei, instanța a constatat că sunt neîntemeiate orice alte cereri ale acesteia privind plata unor alte sume de bani cu titlu de despăgubiri pentru lipsa de folosință a terenului închiriat, decât cele menționate în contract sau solicitări cu privire la predarea posesiei terenului, atâta timp cât există un acord de cedare temporară a folosinței terenului în baza contractului de închiriere.
Împotriva acestei soluții, în termen legal a declarat apel motivat reclamanta M. C., solicitând admiterea acestuia, schimbarea în tot a sentinței atacate, ca fiind netemeinică și nelegală, iar pe fond admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată și precizată, respectiv anularea parțială a contractului de închiriere nr._/25.11.2010 încheiat între pârâtul I. T. V. și S.C. L. R. S.R.L., cu privire la terenul în suprafață de 1.306 m.p. situat în mun. Urziceni, .. 91B (fost nr. 91), obligarea S.C. L. R. S.R.L. la plata sumei de 36.191 lei reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a terenului menționat pentru perioada 22.10.2013 – 04.06.2014, obligarea S.C. L. R. S.R.L. să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie acest teren, precum și să-și ridice construcțiile amplasate pe acest teren, cu obligarea pârâtului să-i achite lunar suma de 3.500 euro, echivalent în lei, începând cu data de 05.06.2014 și până la eliberarea efectivă a terenului, sau până la încheierea unui contract de închiriere, cu titlu de despăgubiri pentru lipsa de folosință, cu cheltuieli de judecată.
În esență, se arată de către apelantă că prejudiciul suferit, în calitate de proprietar, este lipsa de folosință a terenului pe care pârâta S.C. L. R. S.R.L. îl ocupă abuziv, având amplasată pe teren o stație Peco, în contextul în care i-au fost transmise actele de proprietate din care rezultă cine este titularul dreptului.
Consideră că în mod greșit instanța de fond a reținut că, contractul de închiriere nr._/25.11.2010 încheiat de pârâtul I. T. V. cu S.C. L. R. S.R.L. îi este opozabil, întrucât la data semnării existau atât acordul tuturor coproprietarilor privind închirierea terenului cât și condițiile de plată pentru folosirea acestuia.
Aceasta deoarece, contractul de închiriere a fost semnat doar de pârâtul I. T. V. fără consimțământul reclamantei, iar prețul de 0,19 euro/m.p./lună este un preț derizoriu față de prețurile practicate în zonă (0,50 euro – 5 USD/m.p./lună), astfel încât contractul nu are efect decât între cei doi pârâți, nefiindu-i opozabil.
În mod eronat instanța de fond a apreciat că închirierea făcută de pârâtul I. T. V. reprezintă un act de administrare încheiat în beneficiul celorlalți coproprietari.
În realitate contractul de închiriere a fost semnat pe ascuns de pârâta S.C. L. R. S.R.L. cu pârâtul I. T. V. pe un termen de 10 ani, iar prețul convenit a fost încasat doar de un coproprietar în detrimentul celorlalți, timp de 5 ani.
Se solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat și motivat.
Prin întâmpinarea formulată intimatul I. T. V. a solicitat respingerea apelului.
Intimata S.C. L. R. S.R.L. a solicitat prin întâmpinarea depusă la dosar respingerea cererii de apel ca fiind neîntemeiată, și menținerea sentinței civile nr. 865 pronunțată la data de 25.05.2015 de către Judecătoria Urziceni, ca fiind legală și temeinică.
Se susține că societatea și-a executat întocmai obligațiile contractuale așa cum au fost stabilite prin contract și acceptate în mod expres inclusiv de către reclamanta-apelantă.
Faptul că urmare a ieșirii din indiviziune, reclamanta a devenit proprietara exclusivă pe o pare din terenul care a făcut obiectul concesiunii și pentru care și-a dat acordul de construire și utilizare, nu îi dă dreptul acesteia să solicite demolarea construcției pârâtei și eliberarea terenului, neexistând nici un temei în acest sens.
Cât privește solicitarea de obligare a pârâtei la achitarea sumei de 3.500 euro lunar începând cu data de 05.06.2014 și până la eliberarea efectivă a terenului sau până la încheierea unui contract de închiriere, pârâta susține că pretențiile reclamantei sunt disproporționale față de prețurile de chirie practicate în zonă, având în vedere rapoartele de expertiză care au fost întocmite și depuse în prezenta cauză la judecarea procesului în fața instanței de fond, și întrucât acest capăt de cerere este accesoriu celorlalte capete de cerere, solicită respingerea acestuia pentru motivele invocate.
Tribunalul, analizând hotărârea ce face obiectul apelului de față, în raport de criticile formulate, actele și lucrările dosarului, dispozițiile legale incidente, constată că apelul este nefondat pentru următoarele considerente:
Reclamanta a arătat în acțiunea precizatoare, prin care a solicitat anularea parțială a contractului de închiriere cu privire la terenul în suprafață de 1306 mp situat în Municipiul Urziceni, ..91B, că pârâtul I. T. V. nu a fost împuternicit de către ea să negocieze și încheie acest contract și nici să încaseze chiria aferentă.
S-a susținut și că în raport de prevederile art. 14 din Legea nr. 10/2001, chiar dacă reclamanta era obligată să se subroge în drepturile și obligațiile concedentei, în speță autoritatea locală, încheierea contractului trebuia făcută în urma unei renegocieri a clauzelor contractului, cu privire la perioada de închiriere, a cuantumului chiriei sau a redevenței, care însă nu a avut loc.
Pornind de la aceste motive de fapt, tribunalul consideră că instanța de fond a făcut o corectă apreciere a probelor administrate și a interpretat și aplicat întocmai dispozițiile legale în materie, atunci când a respins capătul principal de cerere privind anularea contractului de închiriere nr._/25.11.2010 încheiat între I. T. V. și S.C. L. R. S.R.L., precum și a cererilor accesorii acestuia.
Astfel, reclamanta și pârâtul I. T. V. au devenit proprietarii terenului în suprafață de 2613 mp, pe care se află edificată și stația de carburanți L. aparținând pârâtei, prin decizia civilă nr. 246/31.03.2009 a Curții de Apel București, prin care s-a dispus restituirea în natură către acești și alți coproprietari a unei suprafețe totale de 5.463 m.p.
La acel moment, terenul în litigiu era în posesia societății pârâte, care îl deținea în baza contractului de concesiune nr. 1448/30.01.2004 încheiat cu Consiliul Local Urziceni, durata concesiunii fiind de 49 de ani, iar redevența anuală de 4.800 euro, stabilită prin licitația ce a precedat încheierea contractului.
Dispozițiile art. 14 din Legea nr. 10/2001, text în vigoare la data de 25.11.2015, când s-a încheiat contractul de închiriere, sunt în sensul că: “Dacă imobilul restituit prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească face obiectul unui contract de locațiune, concesiune, locație de gestiune sau asociere în participațiune, noul proprietar se va subroga în drepturile statului sau ale persoanei juridice deținătoare, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului, dacă aceste contracte au fost încheiate potrivit legii.”
În condițiile în care reclamanta, prin declarația autentificată sub nr. 386/30.01.2004 de Biroul Notarului Public I. T., și-a exprimat expres acordul de a se substitui în drepturile și obligațiile Consiliului local Urziceni, ce-i revin conform oricărui contract de concesiune încheiat cu societatea S.C. L. Downstream S.R.L. (denumirea anterioară a pârâtei), obligându-se ca la momentul redobândirii dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață de 3.000 m.p., în baza Legii nr. 10/2001, să semneze un act adițional la contractul de concesiune prin care să-l transforme în contract de închiriere pe perioada rămasă din termenul de concesiune, să recunoască în mod expres calitatea de proprietar al pârâtei asupra construcțiilor edificate pe teren și să fie de acord cu stabilirea valorii chiriei la nivelul redevenței sau a cotei părți din aceasta – în funcție de cota de proprietate asupra terenului, fără să solicite pe întreaga durată a închirierii majorarea valorii chiriei, tribunalul consideră că reclamanta și-a exprimat expres acordul privind încheierea în viitor a unui contract de închiriere cu pârâta, având ca obiect terenul pentru care s-a dispus restituirea în natură prin decizia civilă nr. 246/31.03.2009 a Curții de Apel București, cu respectarea clauzelor din contractul de concesiune.
Tribunalul consideră, asemenea instanței de fond, că declarația dată probează existența acordului reclamantei cu privire la încheierea contractului de închiriere având ca obiect terenul situat în Municipiul Urziceni, .. 91B, pe care se află stația de carburanți aparținând pârâtei, din cuprinsul acesteia rezultând voința reclamantei în ceea ce privește clauzele esențiale ale contractului, declarația fiind și o dovadă a respectării prevederilor legale mai sus citate.
În condițiile în care la data încheierii contractului de închiriere nr._/25.11.2010 reclamanta și pârâtul I. T. V. dețineau în coproprietate terenul în suprafață de 2.613 m.p., constatând existența consimțământului reclamantei la încheierea contractului având ca obiect imobilul aflat în coproprietate, tribunalul consideră că regula unanimității a fost respectată la data la care a intervenit actul juridic a cărui anulare se solicită, chiar dacă acesta este un act de administrare care ar fi putut fi încheiat și fără acordul expres al copărtașilor, deoarece profită tuturor, astfel că întemeiat instanța de fond a respins cererea principală privind anularea contractului de închiriere, precum și cererile privind obligarea pârâtei de a-i lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 1306 mp, asupra căruia a devenit proprietar exclusiv și obligarea acesteia să-și ridice construcția amplasată pe respectivul teren, pentru lipsa titlului.
Instanța de apel consideră că împrejurarea că reclamanta a devenit ulterior încheierii contractului, proprietară exclusivă pe suprafața de 1.306 m.p., pe care se află ½ din stația de carburanți L., pompa 2 cu S de 5 m.p., pompa 3 cu S de 6 m.p., ½ din depozitul subteran precum și din spațiile verzi și platforma betonată, nu justifică desființarea parțială a acestuia, câtă vreme nu s-a probat existența vreunei cauze de nulitate absolută sau relativă a actului juridic, dintre cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii contractului.
Soluția instanței de fond prin care s-a respins și cererea de obligare a pârâtei la plata sumei de 3.500 euro lunar, echivalent în lei, începând cu data de 11.06.2014 și până la eliberarea efectivă a terenului sau până la încheierea unui nou contract de închiriere, sumă ce reprezintă despăgubiri pentru lipsa de folosință este apreciază de tribunal ca legală și temeinică, deoarece probele administrate au dovedit că societatea pârâtă, căreia îi este opozabil contractul de închiriere, și-a respectat obligațiile contractuale și a achitat chiria convenită, iar încasarea acesteia doar de către pârâtul I. T. V., în calitate de locator nu justifică obligarea pârâtei la achitarea sumelor pretinse, intimatul, în calitate de coproprietar al bunului la momentul la care a intervenit convenția, având însă obligația de a plăti celorlalți coproprietari, respectiv reclamantei, sumele ce i se cuvin proporțional cu cota parte din dreptul de proprietate pe care aceasta îl are asupra imobilului teren.
Considerând ca fiind legală și temeinică hotărârea pronunțată, tribunalul, în temeiul ar. 480 alin 1 Cod procedură civilă, va respinge ca nefiind fondat, apelul declarat de apelanta M. C. împotriva sentinței civile nr. 865 din 25.05.2015 pronunțată de Judecătoria Urziceni.
Văzând și dispozițiile art. 483 alin. 2 și art. 634 alin. 1 pct. 4 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
În baza art. 480 alin. 1 Noul Cod de procedură civilă, respinge, ca nefondat, apelul declarat de apelanta M. C., cu domiciliul procesual ales în mun. București, . B, sector 6 (la Cabinet de Avocat D. C.) împotriva sentinței civile nr. 865 din 25.05.2015 pronunțată de Judecătoria Urziceni.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 10 noiembrie 2015.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
Red. / tehnored.: D.C.T.
5 ex./ 07.12.2015
Jud. fond: D. A. E.
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 153/2015. Tribunalul... | Evacuare. Decizia nr. 1102/2015. Tribunalul IALOMIŢA → |
|---|
