Actiune in raspundere contractuala. Decizia nr. 294/2015. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 294/2015 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 04-03-2015 în dosarul nr. 23443/245/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 04 Martie 2015
Președinte - M. C.
Judecător - E.-C. P.
Grefier - O. S.
DECIZIA CIVILĂ Nr. 294/2015
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe apelanții Ș. I. și Ș. M. în contradictoriu cu intimatul M. IAȘI-PRIN PRIMAR, având ca obiect acțiune in răspundere contractuală, evacuare; reziliere contract.
Cauza a fost reținută spre soluționare în ședința publică din data de 17.02.2015, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de 25.02.2015 și respectiv pentru astăzi, când a hotărât următoarele:
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil de față:
Prin sentința civilă nr. 1235/29.01.2014 Judecătoria Iași dispune:
„Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamant M. Iași prin Primar, cu sediul în . și Sfânt nr.11, în contradictoriu cu pârâții Ș. I. și Ș. M., cu domiciliul în Iași, ., ..
Obligă pârâții să plătească reclamantului suma de 3362,02 lei reprezentând contravaloare cheltuieli de întreținere pe perioada mai 2012 (parțial) – martie 2013.
Dispune rezilierea contractului de închiriere nr._/10.05.2011 încheiat între M. Iași în calitate de locator și Ș. I. în calitate de locatar.
Dispune evacuarea pârâților Ș. I. și Ș. M. din imobilul situat în Iași, ., ., jud. Iași.
Obligă pârâții la plata cheltuielilor de întreținere născute în legătură cu imobilul situat în Iași, ., . până la evacuarea efectivă din imobil.
Respinge capetele de cerere privitoare la obligarea pârâților la sume reprezentând majorări de întârziere/penalități, ca neîntemeiat.”
Pentru a se pronunța în acest sens, instanța de fond reține următoarele:
„Între municipiul Iași și Ș. I. s-a încheiat contractul de închiriere pentru locuința de necesitate nr._/10.05.2011 pentru locuința din Iași, ., .), compusă dintr-o cameră cu dependințe, în anexa la contract fiind menționată și pârâta Ș. M. ca membru al familiei titularului, respectiv soția.
La art.6.14 din contract s-a prevăzut ca obligație a locatarului plata utilităților în termen de 15 zile de la data afișării listei de plată, conform art.8.11 plata cheltuielilor de întreținere, inclusiv cotele calculate pentru cheltuielile comune ale imobilului, fiind în sarcina exclusivă a chiriașului, iar potrivit art.7.1.2 lit. d proprietarul poate cere rezilierea contractului de închiriere pentru nerespectarea clauzelor contractuale, neplata cheltuielilor de întreținere fiind un caz expres de reziliere menționat în art.7.1.3 din contract.
Reclamanta pretinde neplata de către pârâți a cheltuielilor comune de întreținere începând cu noiembrie 2011.
În susținerea cererii, reclamanta a anexat la dosar listele de plată conținând cheltuielile comune de întreținere aferente fiecărui apartament pe perioada 11._, fisă de cont, din care rezultă că pentru apartamentul 67 au fost calculate debite aferente perioadei 11._ în sumă de 5441,65 lei reprezentând cheltuieli comune de întreținere, din care pârâtul a mai achitat la 1.03.2013 suma de 79,63 lei.
Pârâtul nu a contestat listele de plată și iar în fața instanței a recunoscut neplata cheltuielilor de întreținere, făcând dovada faptului că în cursul litigiului a mai achitat suma de 2000 lei, respectiv 700 lei la 2.09.2013 și 1300 lei la 5.12.2013 (f.73, 81).
În drept, în conditiile art.970 C.civil, conventiile valabil perfectate au putere de lege intre partile contractante („pacta sunt servanda”), iar, potrivit art.1429 pct.2 C.civil plata prețului reprezinta una dintre principalele obligatii ale locatarului. Potrivit art.46 din Legea nr.114/1996, rezilierea contractului de închiriere ce privește o locuință socială poate interveni în condițiile art.24 din Lege, reluate întocmai în cuprinsul art.7.1.2 din convenția părților. De asemenea, potrivit art.480 și 998 C.civ., proprietarul unui bun are dreptul de a se bucura și a dispune de lucrul său în mod exclusiv și absolut și de a fi dezdăunat dacă prin fapte ilicite i se aduc prejudicii dreptului său de proprietate.
In speța, din probatoriul administrat rezultă ca iniția reclamantul a pus la dispoziția pârâților folosința spațiului din Iași, ., . în baza contractului de închiriere, cu condiția esențială ca pe lângă plata chiriei chiriașii să suporte și contravaloarea utilităților facturate de furnizori către proprietarul M. Iași, ca și proprietar al condominiului, dar utilizate în mod efectiv de chiriași și imputate acestora pe baza listelor de plată afișate lunar prin intermediul administratorului condominiului, .. Astfel, din înțelegerea părților exprimată în cuprinsul contractului reiese că obligația de plată a cheltuielilor de întreținere de către chiriaș a fost apreciată de părți drept o obligație esențială a chiriașului.
Prin neplata utilităților de care au beneficiat și a cheltuielilor comune, pârâții au creat în patrimoniul proprietarului reclamant un prejudiciu egal cu contravaloarea acestor cheltuieli, pe care proprietarul este obligat să le suporte el însuși în baza contractelor încheiate cu furnizorii de utilități. Suma rămasă de achitat de către pârâți, după scăderea plăților de 79,63 lei, 700 lei și 1300 lei efectuate ulterior afișării listei de plată aferente lunii martie 2013, listă care atestă o creanță de 5441,65 lei aferentă perioade noiembrie 2011 – martie 2013, este de 3362,02 lei cheltuieli întreținere mai 2012 (parțial) – martie 2013, astfel că instanța va obliga pârâții la plata acestei sume către reclamantă,
În ceea ce privește majorarile de întârziere/penalitățile pretinse de reclamanta, acestea nu au justificare contractuală, iar reclamanta nu a făcut dovada penalităților efectiv imputate ei de către furnizorii de utilități și măsura în care acele penalități calculate efectiv de furnizori derivă din conduita culpabilă a pârâților, nu și a altor chiriași restanțieri.
În aceste condiții, instanța apreciază că suma solicitată cu titlu de majorări/penalități, atât pentru trecut cât și pentru viitor, nu reprezintă o creanță certă ca existență, nici determinabilă ca întindere pe baza probelor administrate.
Astfel, reținând conduita culpabilă a pârâților în executarea contractului de închiriere, prin neîndeplinirea obligației esențiale a plății cheltuielilor de întreținere, conduită adoptată la scurt timp (6 luni) după încheierea contractului de închiriere și menținută constant pe durata derulării contractului, care a dus la acumularea de debite considerabile ce se răsfrâng în patrimoniul reclamantei și a căror stingere parțială a intervenit doar pe fondul prezentului litigiu și a amenințării evacuării, observând că pârâții nu au făcut dovada unor împrejurări străine de voința lor care să îi fi împiedicat să își îndeplinească obligațiile, instanța apreciază ca întemeiată solicitarea reclamantului proprietar de a se dispune rezilierea contractului de închiriere încheiat cu cei doi chiriași rău-platnici.
Ca urmare a rezilierii contractului de inchiriere, se impune evacuarea paraților din spatiul locativ ce a facut obiectul inchirierii, acestia ocupând imobilul fără titlu.
Instanța apreciază ca, în acord cu hotărârea pronunțată de Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cauza Connors c. Marii Britanii, desfacerea contractului de închiriere în speță urmărește un scop legitim: protecția dreptului de proprietate al autorităților statului asupra imobilului respectiv precum și respectarea regimului juridic în materie de locuințe sociale.
Astfel, în speță, atât rezilierea contractului de închiriere al pârâților rău-platnici, cât și evacuarea acestora sunt măsuri prevăzute de lege, ce urmăresc scopuri legitime - protecția dreptului de proprietate al Municipiului Iași și respectarea regimului juridic în materie de locuințe sociale, și care apar ca proporționale în urma examenului cauzei și a lipsei oricăror dovezi din partea pârâților în sensul circumstanțierii imposibilității obiective de plată.
De asemenea, față de dispozițiile contractuale ale art.8.13, se impune obligarea pârâților și la plata debitului reprezentând cheltuieli de întreținere născute în legătură cu imobilul închiriat până la data evacuării efective, conform listelor de plată ce vor fi afișate de administratorul imobilului.
Pentru aceste motive instanța va admite în parte acțiunea și va obliga pârâții să plătească reclamantului suma de 3362,02 lei reprezentând contravaloare cheltuieli de întreținere pe perioada mai 2012 (parțial) – martie 2013, va dispune rezilierea contractului de închiriere nr._/10.05.2011 încheiat între M. Iași în calitate de locator și Ș. I. în calitate de locatar și evacuarea pârâților Ș. I. și Ș. M. din imobilul situat în Iași, ., ., va obliga pârâții la plata cheltuielilor de întreținere născute în legătură cu imobilul situat în Iași, ., . până la evacuarea efectivă din imobil, urmând a respinge capetele de cerere privitoare la obligarea pârâților la sume reprezentând majorări de întârziere/penalități, ca neîntemeiat.”
Împotriva acestei sentințe au formulat apel pârâții Ș. I. și Ș. M. criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Arată apelanții că în timpul soluționării cererii la fond au achitat din debit suma de 2000 lei, iar ulterior au mai achitat 1.300 lei, obligându-se ca lunar să achite câte 400 lei din debit. Susțin că nu au venituri și că lucrează la negru, dar că în cel mai scurt timp doresc să termine de achitat datoria. Solicită apelanții eșalonarea datoriei și arată că nu au unde locui.
Intimatul, legal citat, nu și-a precizat poziția procesuală față de cererea formulată printr-o întâmpinare.
În apel s-au depus la dosar înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului prin prisma cererii de apel formulate și a dispozițiilor legale aplicabile în cauză, tribunalul reține următoarele:
Contractul de închiriere pentru suprafața locativă cu destinația de locuință de necesitate situată în Iași, ., ., având număr_/10.05.2011, a fost încheiat pentru o perioadă de 1 an, de la data de 01.04.2011 până la data de 01.04.2012, cu posibilitate de prelungire (art. 3.1 din convenția părților). Pentru reînnoirea contractului de închiriere – potrivit art. 3.2 din convenția părților – chiriașul trebuie să-și exprime în scris opțiunea cu 30 de zile înainte, având obligația să prezinte copii după actele de identitate și acte doveditoare ale membrilor familiei care aduc venituri și sunt înscriși în contractul de închiriere. Astfel cum rezultă din adresa nr. 4762/16.02.2015 a Municipiului Iași, pârâții-apelanți Ș. I. și Ș. M. nu au solicitat prelungirea relațiilor contractuale la momentul expirării termenului contractual.
Cum corect a reținut instanța de fond, rezilierea contractului de închiriere are loc – astfel cum au convenit părțile în art. 7.1.2 lit. d din contract – la solicitarea locatorului atunci când locatarul nu a respectat clauzele contractuale. Una dintre clauze inserată în art. 6.14 este și aceea ca locatarul să efectueze plata utilităților către asociația de locatari/proprietari în termen de 15 zile de la data afișării listei de plată. Apelanții recunosc transgresarea acestei obligații asumate de ei prin contractul semnat la data de 10.05.2011.
Chiar dacă instanța reține încălcarea de către pârâții-apelanți a obligațiilor asumate, de plată a utilităților către asociația de locatari/proprietari, iar această încălcare atrage rezilierea contractului de închiriere la solicitarea locatorului, cererea de reziliere formulată de reclamantul M. Iași prin Primar nu poate fi primită. Aceasta întrucât rezilierea presupune imanent un contract de închiriere în curs de desfășurare. Or, cum s-a arătat, raporturile locative dintre părți încetaseră deja la data învestirii instanței de fond, începând cu momentul de referință 02.04.2012. În acest context, instanța nu poate dispune rezilierea contractului de închiriere care a încetat prin ajungerea la termen.
Cererea reclamantului de evacuare a pârâților din spațiul locativ ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr._/10.05.2011, a fost în mod corect soluționată de instanța de fond. Alătură tribunalul celor corect reținute pe acest aspect de Judecătoria Iași, pe care și le însușește în integralitate, și obligația existentă în sarcina locatarului de a restitui locuința în momentul încetării locațiunii, obligație transpusă legislativ în cadrul art. 1431 din Codul civil de la 1864.
Prin actul de învestire, reclamantul M. Iași prin Primar a solicitat obligarea pârâților la plata sumei de 6531, 65 lei din care suma de 5441,65 lei reprezintă cheltuieli de întreținere aferente perioadei 11.2011 – 03.2013. Înaintea instanței de fond pârâții au făcut dovada achitării sumei de 2000 lei cu titlu de cheltuieli de întreținere iar în calea de atac a apelului au făcut dovada achitării și a unei sume de 1700 lei cu același titlu. Acestor plăți li se adaugă și o plată de 79,63 lei făcută la data de 01.03.2013, astfel cum reține și instanța de fond. Ca atare, suma de plată rămasă de achitat de către pârâți cu titlu de cheltuieli de întreținere este de 1662,02 lei, sumă ce este corespunzătoare intervalului ianuarie 2013 (parțial) – martie 2013.
În considerarea celor mai sus expuse și alăturat celor reținute de instanța de fond, în baza art. 480 Cod procedură civilă, tribunalul urmează a dispune conform prezentei decizii.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite cererea de apel formulată de pârâții Ș. I. și Ș. M. împotriva sentinței civile nr. 1235/29.01.2014 pronunțată de Judecătoria Iași pe care o schimbă în parte și în consecință:
Obligă pârâții să plătească reclamantului suma de 1662,02 lei cheltuieli de întreținere restante aferente perioadei ianuarie 2013 (parțial) - martie 2013.
Respinge cererea reclamantului având ca obiect rezilierea contractului de închiriere nr._/10.05.2011 încheiat între M. Iași în calitate de locator și Ș. I. în calitate de locatar.
Păstrează restul dispozițiilor sentinței apelate ce nu contravin prezentei decizii.
Definitivă.
Pronunțată în sedință publică azi, 04.03.2015.
Președinte, M. C. | Judecător, E.-C. P. | |
Grefier, O. S. |
Red. M.C.
Tehn. M.M.D.
5 ex./24.06.2015
Judecător fond D. M. F.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 319/2015. Tribunalul IAŞI | Evacuare. Decizia nr. 307/2015. Tribunalul IAŞI → |
|---|
