Obligaţie de a face. Decizia nr. 273/2015. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 273/2015 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 26-02-2015 în dosarul nr. 247/286/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 26 Februarie 2015
PREȘEDINTE – T. P.
JUDECĂTOR – M. M.
JUDECĂTOR – A. C.
GREFIER – I. G.
DECIZIA CIVILĂ Nr. 273/2015
Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind recursul declarat de către B. V. I. împotriva sentinței civile nr.31 din 29.01.2014 pronunțată de Judecătoria Răducăneni, în contradictoriu cu intimata S.(fosă M.) A., având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică lipsă fiind părțile.
Procedura este completă.
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din 19 februarie 2015 susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta, când, din lipsă de timp pentru deliberare, s-a amânat pronunțarea pentru azi când,
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față:
Prin sentința civilă nr. 3,1/ 29.01.2014, Judecătoria Răducăneni a hotărât următoarele:
„Respinge ca neîntemeiată acțiunea principală civilă formulată de reclamantul-pârât B. I., domiciliat în com. G., ., în contradictoriu cu pârâta-reclamantă S. A. M., domiciliată în ..
Respinge ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă S. A. M. în contradictoriu cu reclamantul-pârât B. I. I..
Respinge cererile părților privind cheltuielile de judecată.”
Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut următoarele:
Prin acțiunea principală reclamantul-pârât B. I. a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafața de 2 ha. teren cu fâneață și suprafața totală de 1,45 ha. teren arabil, motivând că, deși și-a îndeplinit obligația de plată a prețului stabilit, pârâta-reclamantă refuză să se prezinte la notar în vederea încheierii actelor în formă autentică, acțiune neîntemeiată, pentru următoarele motive:
La data de 26.11.2003, părțile au redactat un înscris intitulat „proces-verbal”, prin care pârâta-reclamantă S. A. M. a declarat că, la data de 20.04.2003, a vândut reclamantului-pârât B. I., suprafața de 2 ha. fânaț cu suma de 1.000 lei (zece milioane lei vechi), procesul-verbal fiind semnat de părți și de martorii C. V., Hriscu Rojel și P. A..
Prin raportul de expertiză topo-cadastrală, suprafața de 2 ha. teren cu fâneață la care face referire procesul-verbal a fost identificată astfel:
- suprafața de 17.927 mp. situată în extravilan G. în tarlaua 12, ./42/1, fiind înscrisă în titlul de proprietate nr._ din 06.11.1996, titular M. S.;
- suprafața de 2.074 mp. situată în extravilan G. în tarlaua 12, ., fiind înscrisă în titlul de proprietate nr._/1997, titulari M. T. G., M. T. S., Carangiu T. C. și R. M., precum și în titlul nr._/1995 - titular V. V. G. și titlul nr._/1994 – titular V. C. G., conform procesului-verbal de recepție nr.2470/2013 întocmit cu ocazia avizării expertizei de către O.C.P.I. Iași.
De asemenea, prin acțiune, reclamantul a susținut că a mai cumpărat de la pârâtă și suprafața de 1,45 ha. teren arabil cu suma de 700 lei, achitată în bani – respectiv 400 lei conform chitanței nr.30 din 20.07.2004 și în produse – respectiv un porc de 150 kg. în valoare de 300 lei.
Prin raportul de expertiză topo-cadastrală, suprafața de 1,45 ha. teren arabil a fost identificată astfel:
- suprafața de 5.009 mp. situată în extravilan G. în tarlaua 81/1, . înscrisă în titlul de proprietate nr._ din 06.11.1996 - titular M. S.;
- suprafața de 5.003 mp. situată în extravilan G. în tarlaua 18/1, . înscrisă în titlul de proprietate nr._ – titlu ce nu este semnat de organele competente, precum și în titlul nr._/1994 – titular E. I. I. și titlul nr._/1994 – titular G. V., conform procesului-verbal de recepție nr.2472/2013 întocmit cu ocazia avizării expertizei de către O.C.P.I. Iași;
- suprafața de 4.504 mp. situată în extravilan G. în tarlaua 9/1, ., fiind înscrisă în titlul de proprietate nr._ din 06.11.1996 - titular M. S., precum și în titlul nr._/1994 – titular V. M. G., conform procesului-verbal de recepție nr.2475/2013 întocmit cu ocazia avizării expertizei de către O.C.P.I. Iași.
Potrivit susținerilor reclamantului-pârât, după ce s-a înțeles cu pârâta-reclamantă să cumpere suprafețele de teren anterior menționate și i-a achitat prețul stabilit, aceasta a refuzat să se mai prezinte la notar pentru încheierea în formă autentică a contractelor de vânzare-cumpărare cu privire la suprafețele de teren, motiv pentru care solicită ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic-de vânzare cumpărare, suplinind astfel acordul pârâtei-reclamante la înstrăinarea bunurilor.
Față de aceste susțineri, instanța a constatat că reclamantul-pârât invocă existența unor antecontracte de vânzare-cumpărare care au avut ca efect nașterea unor obligații de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică necesară pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor. Asumarea acestei obligații de către părți dă dreptul promitentului-cumpărător ca, în cazul în care promitentul-vânzător nu-și respectă obligația și refuză încheierea actului în forma prevăzută de lege pentru transmiterea dreptului de proprietate, să poată solicita instanței ca, în conformitate cu principiul executării în natură a obligațiilor, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare. Pentru a pronunța o astfel de hotărâre, instanța trebuie să verifice dacă promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este valabil încheiată și dacă sunt îndeplinite condițiile pentru înstrăinarea bunului, respectiv dacă promitentul-vânzător are capacitatea de a transmite dreptul de proprietate, dacă este proprietarul bunului, dacă bunul se află în circuitul civil, dacă promitentul-cumpărător a achitat prețul, sau, în cazul în care promitentul-vânzător refuză primirea prețului, a consemnat suma la dispoziția acestuia în condițiile legii.
Având în vedere că pentru încheierea valabilă a unui antecontract de vânzare-cumpărare nu se impune respectarea unor condiții de formă, fiind suficient acordul de voință al părților, chiar dacă vânzarea proiectată ar fi un contract solemn, dovada antecontractului și a elementelor sale se face conform regulilor generale prevăzute de vechiul cod civil (1864), aplicabil în materia probelor conform art.230 alin.1 lit. a din Legea nr.287/2009 coroborat cu art.3 din Legea nr.76/2012.
Astfel, în cauză, prin înscrisul sub semnătură privată intitulat „proces-verbal”, încheiat în data de 26.11.2003, înscris recunoscut de ambele părți, s-a dovedit că la data de 20.04.2003 pârâta-reclamantă a fost de acord să vândă și reclamantul-pârât să cumpere suprafața de 2. ha. teren fâneață, fiind stabilit un preț de 1.000 lei. Ulterior încheierii acestui înscris, reclamantul-pârât a susținut că, deși și-a îndeplinit obligația de plată a prețului de 1.000 lei, pârâta-reclamantă refuză îndeplinirea obligației asumată, respectiv de a încheia actul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Potrivit art.1170 coroborat cu art.1191 vechiul Cod civil, dovada plății, în cazul în care valoarea depășește suma de 250 lei, poate fi făcută doar prin act autentic, sau prin act sub semnătură privată, legea interzicând în acest caz dovada prin martori, cu excepția situațiilor prevăzute la art.1198 vechiul Cod civil, situații care nu au fost invocate. Analizând înscrisul sub semnătură privată întocmit de părți, instanța constată că din conținutul acestuia rezultă doar prețul stabilit de părți, nu și faptul că reclamantul-pârât a efectuat plata. Pârâta-reclamantă a recunoscut că a primit suma de 400 lei, conform chitanței nr.30 din 21.07.2004, cu privire la care reclamantul-pârât a susținut că a plătit un alt imobil, respectiv un teren arabil, astfel încât instanța constată că în cauză reclamantul-pârât nu a făcut dovada că și-a îndeplinit obligația de plată a prețului.
Referitor la imobilul ce face obiectul antecontractului, instanța a constatat că acesta nu este individualizat prin indicarea indicilor cadastrali și a vecinătăților, și nici a actelor de proprietate. Prin expertiză s-a constat că acest imobil este cuprins în două titluri de proprietate astfel: suprafața de 1,79 ha. teren înscris în titlul de proprietate nr._/1996 – titular M. S. și suprafața de 2.074 mp. înscris în titlul de proprietate nr._/1997 – titulari M. T. G., M. T. S., Carangiu T. C. și R. M.. Cu privire la prima suprafață de teren instanța a reținut că, potrivit certificatului de moștenitor nr.49/2003 din 15.05.2003, pârâta-reclamantă este proprietară exclusivă și, în virtutea prerogativelor dreptului de proprietate, poate dispune de bun. Cu privire la a doua suprafață de teren instanța a reținut, pe de o parte că aceasta se află în indiviziune, neexistând dovezi privind sistarea coproprietății, iar pe de altă parte că este cuprinsă și în titlul de proprietate nr._/1995 - titular V. V. G. și titlul nr._/1994 – titular V. C. G., conform procesului-verbal de recepție nr.2470/2013 întocmit cu ocazia avizării expertizei de către O.C.P.I. Iași, astfel încât nu există certitudine cu privire la titularul dreptului de proprietate.
În consecință, față de cele reținute, instanța a constatat că nu sunt întrunite condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în condițiile în care nu s-a făcut dovada plății prețului, iar pârâta-reclamantă nu este proprietarul exclusiv asupra suprafeței de 2.074 mp. teren cu fâneață.
Cu privire la imobilul teren arabil, instanța, având în vedere că, potrivit susținerii reclamantului-pârât, valoarea stabilită cu titlu de preț este de 700 lei, constată că sunt aplicabile dispozițiile art.1191 din vechiul Cod civil, potrivit cărora dovada actelor juridice a căror obiect are o valoare ce depășește suma de 250 lei nu se poate face decât prin act autentic sau act sub semnătură privată.
În dovedirea acestui act juridic, reclamantul-pârât a invocat chitanța nr.30 din data de 21.07.2004, chitanță care atestă efectuarea unei plăți, fără a putea suplini celelalte elemente ale actului juridic, respectiv acordul părților în asumarea obligațiilor de a vinde, respectiv a cumpăra, individualizarea bunului și a prețului. Mai mult, așa cum s-a arătat și într-un paragraf anterior, contrar susținerilor reclamantului-pârât, pârâta-reclamantă susține că această plată constituie o plată parțială din prețul de 1.000 lei convenit de părți pentru terenul cu fâneață. De asemenea, din concluziile expertizei topo-cadastrale rezultă că, exceptând suprafața de 5.009 mp. înscrisă în titlul de proprietate nr._/1996 – titular M. S. – autorul pârâtei-reclamante, cu privire la celelalte două suprafețe titularul dreptului de proprietate este incert, în condițiile în care suprafețele respective se regăsesc în mai multe titluri de proprietate, conform proceselor-verbale de recepție nr.2472/2013 și nr.2475/2013 emise de O.C.P.I. Iași.
În consecință, instanța a constatat că nici în ceea ce privește suprafața de teren arabil nu sunt întrunite condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Prin cererea reconvențională, pârâta-reclamantă a solicitat obligarea reclamantului-pârât la plata sumei de 2.000 lei, sub rezerva majorării, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință pentru suprafața de teren aflată în titlul de proprietate nr._ din 06.11.1996, aferentă ultimilor trei ani anteriori introducerii cererii, motivând că reclamantul pârât, în mod abuziv, a exploatat suprafața cu destinație fâneață, cerere neîntemeiată, pentru următoarele motive:
Potrivit depozițiile martorilor audiați la solicitarea ambelor părți, reclamantul-pârât a intrat în posesia suprafeței de 2 ha. teren cu fâneață după încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, având acordul pârâtei-reclamante care nu a mai ridicat pretenții cu privire la acest teren. Astfel, chiar martorul Hriscu Rojel, martor audiat la propunerea pârâtei-reclamante, declară că pârâta-reclamantă i-a spus că i-a dat lui B. I. suprafața de 2 ha. teren cu fâneață să o lucreze până la încheierea actului notarial. Având în vedere că la momentul formulării acțiunii actul notarial nu era încheiat, iar pârâta-reclamantă nu a făcut dovada că i-a solicitat reclamantului-pârât să elibereze terenul, instanța constată că nu poate reține o atitudine abuzivă, culpabilă a reclamantului-pârât, atitudine care să nască în patrimoniul pârâtei-reclamante un drept de dezdăunare sub forma obligării reclamantului-pârât la plata contravalorii lipsei de folosință a terenului.
În consecință, față de motivele reținute, instanța a constatat că atât acțiunea principală, cât și cererea reconvențională sunt neîntemeiate, motiv pentru care urmează să fie respinse.
Având în vedere că pretențiile ambelor părți au fost respinse, în baza art.274 Cod procedură civilă (1865), instanța a respins și cererile acestora privind cheltuielile de judecată.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamantul B. I., considerând-o nelegală și netemeinică.
Susține că nu s-au luat în considerare toate elementele pentru stabilire în sensul că înscrisul sub semnătură privată intitulat „proces verbal”, în care se arată că pârâta a vândut cu prețul de 10.000.000 lei (zece milioane lei) suprafața de teren de 2 ha, semnat inclusiv de martori, a fost redactat personal de către promitenta vânzătoare a valabilității actelor depuse în dovedirea intervenirii promisiunii de vindere cumpărare, respectiv predarea bunurilor și remiterea prețului aferent pentru fiecare dintre acestea, chiar dacă pe acesta nu se găsește mențiunea „bun și aprobat” fiind redactat olograf de către pârâta din prezenta cauză și semnat, acesta face dovada celor susținute în conținutul său.
Mai mult, procesul verbal a fost încheiat la data de 26.11.2003, ori în conținutul înscrisului sub semnătură privată rezultă indubitabil aspectele promisiunii de vindere cumpărare și anume, în sensul că bunul imobil a intrat în posesia reclamantului iar prețul a fost remis către pârâta reclamantă.
Arată că actul juridic trebuie interpretat în sensul intenției reale avute de părți la momentul încheierii acestuia, iar prin expertiza tehnică au fost determinate elementele de identificare ale fiecărei suprafețe de teren.
Se mai susține că recurentul a intrat în posesia suprafețelor de teren și a achitat prețul convenit, iar probele administrate dovedesc acestea.
Intimata nu a formulat întâmpinare.
În cauză nu s-au depus înscrisuri noi.
Examinând legalitatea și temeinicia sentinței recurate, prin prisma motivelor e recurs invocate, tribunalul reține următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată, reclamantul B. I. a solicitat pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de titlu de proprietate pentru suprafețele de 2 ha teren fânețe prevăzut în procesul verbal din 26.11.2003 și 1,45 ha teren arabil din chitanța nr. 30/20.07.2004.
Potrivit disp. art. 1279 alin. 1 Cod Civil, în vigoare la data încheierii procesului verbal și chitanței, promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa căror părțile nu ar putea executa promisiunea.
Potrivit disp. art. 1279 alin. 3 Cod civil, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
Raportat la acele dispoziții legale, se constată că pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, instanța suplinește doar lipsa consimțământului părții care refuză nejustificat încheierea contractului promis și nu suplinește lipsa celorlalte condiții care nu au fost îndeplinite la data încheierii promisiunii de vânzare cumpărare.
Hotărârea judecătorească pronunțată în această materie are un efect constitutiv de drepturi ce reclamă o finalitate concordantă cu dispozițiile Legii nr. 7/ 1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, lege în al cărui domeniu de reglementare intră identificarea riguroasă a imobilului e face obiectul publicității imobiliare și opozabilitatea drepturilor dobândite.
Critica recurentului referitoare la faptul că prima instanță nu ar fi luat în considerare elementele prevăzute în înscrisurile depuse este neîntemeiată. Astfel, prima instanță a analizat toate mențiunile din cele două înscrisuri, proces verbal din 26.11.2003, și chitanța nr. 30 din 21.07.2004 și a reținut că terenul nu este individualizat, nu s-a făcut dovada plății prețului pentru terenul fâneață, nici a acordului părților de a vinde, respectiv de a cumpăra, cu privire la terenul arabil și nu există certitudine cu privire la titularul dreptului de proprietate, concluzionând că nu sunt întrunite condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare.
În ceea ce privește susținerile recurentului referitore la stabilirea intenției părților raportat și la înscrisurile ulterioare redactate de pârâtă, precum și la faptul că terenurile în litigiu au fost identificate de expert, tribunalul reține că prin pronunțarea sentinței care să țină loc de contract de vânzare cumpărare nu se poate suplini lipsa cerințelor obligatorii pentru încheierea unui act privind vânzarea unor imobile.
P. considerentele expuse, tribunalul în temeiul disp. art., 312 Cod procedură civilă, va respinge ca neîntemeiat recursul declarat împotriva sentinței civile nr. 31/2014 a Judecătoriei Răducăneni.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul formulat de reclamantul B. I. I. împotriva sentinței civile nr. 31/29.01.2014, pronunțată de Judecătoria Răducăneni, sentința pe care o menține.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 26.02.2015.
Președinte, P. T. | Judecător, M. M. | Judecător, C. A. |
Grefier, G. I. |
Red./ thred. – jud. T.P./ N.D
20 Mai 2015/ ex.
Jud. fond. G. D. E.
| ← Legea 10/2001. Sentința nr. 498/2015. Tribunalul IAŞI | Plângere impotriva refuzului executorului judecatoresc. Decizia... → |
|---|
