Evacuare. Decizia nr. 459/2015. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 459/2015 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 06-04-2015 în dosarul nr. 459/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 06 Aprilie 2015
Președinte - Doinița T.
Judecător M. S.
Grefier A. M.
DECIZIE CIVILĂ Nr. 459/2015
Pe rol se află judecarea cererii de apel formulată de către E. P. în contradictoriu cu . SRL, având ca obiect evacuare .
La apelul nominal făcut în ședința publică lipsesc părțile.
Procedura este completă.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 30.03.2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când instanța, pentru deliberare, a amânat pronunțarea pentru astăzi, când,
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului civil de fata constata următoarele:
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecătoriei Iași la data de 15.09.2014 sub nr._ reclamantul E. P. a solicitat in contradictoriu cu parata S.C. S. S. C. S.R.L. ca prin hotărârea ce se va pronunța, in baza dispozițiilor art. 1040-1044 Cod procedura civila sa se dispună evacuarea paratei din imobilul închiriat denumit Baza de Agrement Ezareni situat in .. M., jud. Iași, conform autorizației de construire nr. 88/19.07.2004 si a contractului de închiriere înregistrat la ANAF Administrația Finanțelor Publice Iași sub nr._/02.09.2014.
In motivare reclamantul a arătat ca la data de 16.08.2013 in calitate de locator a încheiat cu S.C. S. S. C. S.R.L. in calitate de locatar contractual de închiriere înregistrat la ANAF Administrația Finanțelor Publice Iași sub nr._/02.09.2013.
Obiectul contractului este reprezentat de imobilul denumit Baza de Agrement Ezareni situate in .. M., jud. Iași, conform autorizației de construire nr. 88/19.07.2004, in schimbul sumei de 1000 euro pe luna.
In conformitate cu art. 5 din contract asigurarea spatiilor închiriate este obligatorie iar conform art. 3 din contractual menționat locatarul s-a obligat sa achite chiria de 1000 euro/luna anticipat începând cu data de 1 ale lunii.
Începând cu luna februarie 2014 locatarul nu a mai achitat in avans chiria conform art. 3 din contract, având întârzieri la plata mai mari de 60 de zile.
Arata reclamantul ca la data de 02.03.2014 a emis o adresa către locatar prin care i-a solicitat ., achitarea la timp a chiriei, obținerea poliței de asigurare si obținerea autorizațiilor de funcționare si mediu.
La data de 02.04.2014 a emis o notificare de conciliere directa solicitând locatarului achitarea de îndată a chiriei restante si .>
Prin adresa din data de 23.04.2014 i-a comunicat locatarului ca nu mai este de acord cu alte prelungiri pentru termenele de plata si i-a solicitat ca pana la data de 31.05.2014 sa intre in legalitate si sa achite la zi toate debitele restante.
O adresa asemănătoare a fost emisa si la data de 20.07.2014.
Susține reclamantul ca pana la data introducerii acțiunii locatarul nu si-a îndeplinit obligațiile. De altfel prin răspunsul formulat la data de 04.09.2014 locatarul recunoaște ca pentru cortul pentru evenimente nu are autorizație de construire.
Conform adresei nr._/26.08.2014 emisa de Primăria M., parata nu deține autorizație de funcționare pentru activitățile desfășurate, iar conform adresei nr. 2897/SCJ/26.08.2014 emisa de către Garda Naționala de Mediu – Comisariatul General locatarul nu are nici autorizație de mediu.
Locatarul nu si-a îndeplinit la timp obligația de plata, nu si-a îndeplinit obligația de a încheia polița de asigurare si nu a obținut autorizația de funcționare pentru activitățile desfășurate si nici autorizație de mediu.
Invoca reclamantul dispozițiile art. 1270 cod civil si arata ca locatarul are obligația de a respecta întocmai obligațiile contractuale neîndeplinirea acestor obligații fiind sancționata cu rezilierea contractului de închiriere.
In conformitate cu dispozițiile art. 5 din contract încetarea acestuia poate avea loc atunci când chiriașul nu a încheiat polița de asigurare pentru bunurile închiriate si accesoriile din inventor, atunci când chiriașul nu achita chiria pe o perioada mai mare de 60 de zile si atunci când nu este asigurata protecția clienților contra accidentelor, toxiinfecțiilor alimentare de orice tip din vina igienizării insuficiente a spatiilor.
Prin adresa înaintata prin executorul judecătoresc a comunicat paratei rezilierea contractului de închiriere înregistrat sub nr._/02.09.2013 si a solicitat acesteia evacuarea spatiilor in termen de 5 zile de la primirea notificării.
A invocat reclamantul dispozițiile ar. 1037 si 1040 Cod procedura civila si a solicitat admiterea acțiunii așa cum a fost formulate, cu obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.
In drept au fost invocate dispozițiile art. 1270 Cod civil, art. 1037-1040 Cod procedura civila.
Prin sentința civilă nr._ din 11.12.2014 Judecătoria Iași a respins acțiunea formulata de reclamantul E. P., in contradictoriu cu parata S.C. S. S. C. S.R.L. A respins cererile de acordare a cheltuielilor de judecata.
A reținut instanța următoarele considerente:
La data de 16.08.2013 între reclamantul E. P. si parata S.C. S. S. C. S.R.L,. a fost încheiat contractul de închiriere înregistrat la Administrația Județeană a Finanțelor Publice Iași sub nr._/02.09.2013 având ca obiect restaurant, foișor de apa, cort de nunti pergola de apa cu toate echipamentele existente funcționarii acestora situate in Baza de Agrement Ezareni.
Contractul a fost încheiat pe o perioada de 5 ani începând cu data de 14.08.2013.
Potrivit art. 3 din contract valoarea chiriei a fost stabilita la suma de 1000 euro/luna si se plătește anticipat fiecărei luni calendaristice începând cu data de 01.09.2013, neplata chiriei pe o perioada de maxim 60 de zile atrăgând nulitatea contractului de închiriere.
Conform art. 4 din contract locatarul s-a obligat sa încheie o polița de asigurare pentru bunurile închiriate.
Potrivit art. 5 din contract încetarea acestuia poate avea loc in următoarele situații:
- Chiriașul nu a încheiat polița de asigurare pentru bunurile închiriate si a accesoriile din inventor
- Neachitarea chiriei pentru o perioada mai mare de 60 de zile calendaristice
- Neasigurarea protecției personalului si a clientelei contra accidentelor, toxiinfecțiilor alimentare de orice tip din vina igienizării insuficiente a spatiilor, ce duce la unele masuri de încetare a activității specifice.
În ciuda exprimării defectuase din contract, instanța retine ca prevederile anterioare incluse in convenția încheiata intre parți au rolul de a stabili obligațiile locatarului a căror neîndeplinire dau dreptul locatorului de a solicita rezilierea .
Invocând nerespectarea acestor dispoziții contractuale prin notificarea emisa la data de 04.09.2014 prin intermediul B. L. N. C. (fila 19 din dosar) reclamantul a dispus rezilierea unilaterală a contractului de închiriere in termen de 5 zile de la data primirii notificării, si a pus in vedere paratei in conformitate cu dispozițiile art. 1037 Cod procedura civila sa procedeze la eliberarea imobilului.
Întrucât parata nu a eliberat spațiul ce face obiectul contractului de închiriere reclamantul a solicitat in temeiul art. 1037 si 1040 Cod procedura civila evacuarea paratei din imobil.
Potrivit art. 1.037: (1) Atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locațiunii prin expirarea termenului, prin acțiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum și din orice altă cauză și locatorul dorește să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze și să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării. (2) Dacă locațiunea este pe durată nedeterminată, denunțarea cerută de lege pentru încetarea contractului va fi considerată și notificare de evacuare a imobilului, în condițiile prezentului articol. (3) Când locațiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare a imobilului trebuie făcută cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel. (4) Locatarul poate renunța la notificarea prevăzută în prezentul articol prin act scris cuprinzând recunoașterea dreptului locatorului de a recurge imediat la procedura prevăzută la cap. II din prezentul titlu, dacă locațiunea încetează din orice motive, iar dreptul locatarului este socotit stins.
Art. 1.040 cod procedura civila prevede: Dacă locatarul sau ocupantul notificat în condițiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunțat la dreptul său de a fi notificat și a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanței să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.
Din dispozițiile legale anterior citate rezulta ca se poate solicita evacuarea pe calea procedurii speciale prevăzuta de art. 1033-1048 Cod procedura civila in măsura in care dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locațiunii prin acțiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum și din orice altă cauză.
In cauza de fata reclamantul a susținut ca a dispus rezilierea unilaterala a contractului de închiriere pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale de către parata - respectiv pentru neplata chiriei, pentru neîndeplinirea obligației de asigurare a bunurilor ce fac obiectul contractului de închiriere si pentru neobținerea autorizațiilor de funcționare.
Instanța retine ca in cauza contractul de închiriere a fost încheiat la data de 16.08.2013 astfel ca in privința acestuia sunt aplicabile dispozițiile Noului Cod civil.
Potrivit dispozițiilor art. 1817 Cod civil: Atunci când, fara justificare, una dintre partile contractului de locațiune nu își executa obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locațiunea, cu daune-interese, daca este cazul, potrivit legii
Potrivit art. 1.549 alin. 1 si 3 Cod civil : (1) Daca nu cere executarea silita a obligațiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluțiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum si la daune-interese, daca i se cuvin. (3) Daca nu se prevede altfel, dispozițiile referitoare la rezoluțiune se aplica si in cazul rezilierii.
Art. 1.550 Cod civil prevede: (1) Rezoluțiunea poate fi dispusa de instanța, la cerere, sau, după caz, poate fi declarata unilateral de către partea îndreptățita. (2) De asemenea, in cazurile anume prevăzute de lege sau daca părțile au convenit astfel, rezoluțiunea poate opera de plin drept.
Potrivit art. 1551 alin. 1 Cod civil: (1) Creditorul nu are dreptul la rezoluțiune atunci când neexecutarea este de mica însemnătate. In cazul contractelor cu executare succesiva, creditorul are dreptul la reziliere, chiar daca neexecutarea este de mica însemnătate, insa are un caracter repetat. Orice stipulație contrara este considerata nescrisa.
Conform art. 1.552 alin. 1 Cod civil: (1) Rezoluțiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scrisa a debitorului atunci când părțile au convenit astfel, când debitorul se afla de drept in întârziere ori când acesta nu a executat obligația in termenul fixat prin punerea in întârziere.
Din coroborarea textelor legale anterior citate rezulta ca dispozițiile Noului Cod Civil prevăd posibilitatea pentru parți sa dispună rezilierea unilaterala a contractului de închiriere, fără intervenția instanței de judecata. In cazul acestui tip de reziliere instanța poate totuși controla ulterior declarației de reziliere corectitudinea invocării acesteia.
Pentru ca creditorul sa poate dispune rezilierea unilaterala a contractului de închiriere este necesara îndeplinirea cumulative a mai multor condiții:
- Existenta unei neexecutări a obligațiilor prevăzute in contract
- Punerea in întârziere a debitorului (cu excepția situațiilor in care acesta este de drept in întârziere)
- Emiterea unei declarații unilateral de reziliere, prin care creditorul își manifesta voința de a desființa unilateral contractual de închiriere pentru neexecutare, declarație ce trebuie comunicata debitorului.
Cu alte cuvinte pentru a se putea dispune rezilierea unilateral a contractului de închiriere este necesar in primul rând ca cealaltă parte sa nu își îndeplinească obligațiile asumate prin contract.
In cauza reclamantul a invocate in primul rând faptul ca parata nu si-a îndeplinit obligația de plată a chiriei.
Instanța retine ca potrivit art. 3 din contract valoarea chiriei a fost stabilita la suma de 1000 euro/lunar si se plătește anticipat fiecărei luni calendaristice începând cu data de 01.09.2013, neachitarea chiriei pentru o perioada mai mare de 60 de zile atrăgând încetarea contractului conform art. 5 din contract.
Din analiza actelor de la dosar instanța constata ca deși parata a achitat cu întârziere contravaloarea chiriei la care s-a obligat, totuși plata chiriei a avut loc înainte de emiterea declarației unilaterale de reziliere de către reclamant.
Astfel, conform susținerilor din cererea de chemare in judecata parata nu a mai achitat chiria la care s-a obligat începând cu luna februarie 2014.
Din înscrisurile depuse la filele 63-66 din dosar rezulta ca la data de 18.05.2014 in favoarea reclamantului, .. a emis in baza contractului de colaborare încheiat cu parata si depus in copie la filele 46-47 din dosar mai multe bilete la ordin pentru garantarea plații chiriei datorate de S.C. S. S. C. S.R.L. reclamantului E. P..
Din extrasele de cont depuse la filele 56-62 din dosar rezulta ca in baza acestor bilete la ordin reclamantul a încasat următoarele sume: 10.000 lei la data de 26.08.2014 (fila 56 din dosar); 10.000 lei la data de 19.08.2014 (fila 58 din dosar); 10.000 lei 08.08.2014 (fila 60 din dosar); 10.000 lei la data de 04.08.2014 (fila 61 din dosar).
Cu alte cuvinte, valorificând instrumentele de plata ce i-au fost date drept garanție pentru plata chiriei, reclamantul a încasat anterior datei de 04.09.2014 (data la care a fost emisa declarația unilaterală de reziliere a contractului de închiriere – fila 19 din dosar) suma de 40.000 lei. Or conform susținerilor din cererea de chemare in judecata parata nu a mai achitat chiria la care s-a obligat prin contract începând cu luna februarie 2014. Instanța retine ca suma încasata de reclamant prin valorificarea biletelor la ordin, de 40.000 lei, depășește contravaloarea chiriei datorate de parata începând cu luna februarie 2014 (data indicată de reclamant in cererea de chemare in judecata) pana in luna septembrie 2014 când a fost emisa declarația de reziliere.
De altfel si ulterior emiterii declarației de reziliere reclamantul a procedat la valorificarea celorlalte bilete la ordin încasând la data de 23.09.2014 suma de 10.000 lei (fila 57 din dosar), la data de 09.09.2014 suma de 10.000 lei (fila 59 dosar), la data de 01.10.2014 suma de 10.000 lei (fila 62 din dosar).Inclusiv pe parcursul soluționării cauzei reclamantul a încasat suma de 10.000 lei (la data de 22.10.2014), așa cum rezulta din extrasul de cont depus la fila 82 din dosar.
In condițiile in care înainte de emiterea declarației de reziliere de către reclamant acesta a încasat conform înscrisurilor depuse la dosar întreaga suma datorata de către parata cu titlu de chirie, instanța retine ca nu se mai putea dispune rezilierea contractului pentru neîndeplinirea acestei obligații.
In ceea ce privește neîndeplinirea obligației de încheierea a contractului de asigurare a bunurilor închiriate, instanța retine ca reclamantul nu a făcut dovada ca ar fi pus la dispoziția paratei întreaga documentație necesara pentru ca aceasta sa poată proceda la încheierea contractului de asigurare. Or reclamantul nu poate invoca propria culpa pentru a dispune rezilierea contractului.
Reclamantul a mai susținut prin cerea formulate faptul ca parata nu si-a îndeplinit obligațiile prevăzute la art. 5 lit. g din contract. Conform prevederii din contract, încetarea contractului poate avea loc pentru neasigurarea protecției personalului si a clientelei contra accidentelor, toxiinfecțiilor alimentare de orice tip din vina igienizării insuficiente a spatiilor, ce duce la unele masuri de încetare a activității specific.
Din aceste dispoziții prevăzute in contract rezulta ca rezilierea contractului poate avea loc numai in situația in care neluarea masurilor la care parata s-a obligat a avut ca efect încetarea activității specifice. Or din niciuna din probele administrate in cauza nu rezulta ca activitatea desfășurata de către parata in spatiile închiriate să fi fost oprita ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor de a asigura protecția personalului si a clientelei împotriva accidentelor, toxiinfecțiilor alimentare din cauza igienizării insuficiente a spatiilor.
În ceea ce privește lipsa autorizației de funcționare sau a autorizației de mediu, invocate de către reclamant in susținerea cererii de chemare in judecata, din analiza clauzelor incluse la art. 5 din contract instanța retine ca obținerea acestor documente nu a fost stipulata de parți ca o obligație in sarcina paratei a cărei neîndeplinire sa dea dreptul reclamantului la reziliere. Art. 5 lit. g invocat de reclamant prevede in sarcina paratei doar obligația de a lua masurile necesare pentru a asigura protecția personalului si a clientelei împotriva accidentelor si toxiinfecțiilor alimentare, nu obligația de a obține autorizațiile necesare funcționarii.
F. de considerente anterior expuse, reținând ca parata si-a îndeplinit obligațiile prevăzute in contract instanța constata ca in mod greșit reclamantul a emis la data de 04.09.2014 declarația unilaterala de reziliere a contractului de închiriere.
Așa cum rezulta din dispozițiile art. 1037 alin. 1 Cod procedura civila, evacuarea pe calea procedurii speciale prevăzuta de art. 1033-1048 Cod procedura civila poate fi solicitata numai in măsura in care dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locațiunii prin acțiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum și din orice altă cauză.
Atâta timp cat contractul de închiriere nu a încetat nu se poate dispune evacuarea paratei din imobilul ce face obiectul contractului.
În consecința instanța va respinge ca nefondata acțiunea formulata de reclamant.
Întrucât cererea de chemare in judecata formulata de reclamant urmează a fi respinsa, văzând si dispozițiile art. 453 Cod procedura civila, instanța va respinge cererea reclamantului de obligare a paratei la plata cheltuielilor de judecata. Cererea paratei de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecata va fi respinsa întrucât in cauza nu a fost făcuta dovada acestor cheltuieli.
Împotriva acestei sentințe in termen legal a declarat apel reclamantul E. P., formulând următoarele critici:
Susține apelantul ca a fost probata îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 1037-1040 Cod pr.civila pentru a formula acțiune in evacuare. Prima dintre acestea este: contractul sa fi fost încetat prin neplata chiriei sau a arenzii, precum si din orice alta cauză.
In privința acestei condiții susține ca a comunicat locatarului S.C. S. S. C. S.R.L. rezilierea contractului de închiriere înregistrat la ANAF Finanțe Publice Iași sub nr._/ 2.09.2013 si a solicitat acesteia din urma evacuarea spatiilor in termen de 5 zile de la comunicare. Locatarul a refuzat primirea notificării, care a fost afișata.
In privința motivelor de reziliere susține apelantul ca locatarul avea obligația de a respecta întrutotul contractul, neîndeplinirea acestei obligații fiind sancționata cu rezilierea contractului de închiriere. A probat existenta a 3 motive de reziliere, anume:
Lipsa a 4 autorizații de funcționare.
Potrivit art. 5 din contract încetarea contractului se poate dispune pentru neasigurarea protecției clienților contra accidentelor, toxiinfecțiilor alimentare de orice tip din vina igienizării insuficiente a spatiilor. Prin acest articol s-a avut in vedere ca singura sursa de alimentare cu apa era din captările de apa, adică din sursa proprie. Ori autorizația de la Primărie a fost emisa la 1.09.2014, cea de la DSP a fost solicitata la 26.08.2014, cea de la mediu nu a fost încă eliberata. Declarația martorei cu privire la existența unei autorizații pe peretele unitatii inca din mai 2014 este mincinoasa. Parata a funcționat timp de cca un an fara autorizație. 3 dintre cele 4 autorizații necesare au fost eliberate după ce reclamantul apelant a formulat adresa din data de 22.07.2014 prin care s-a solicitat încetarea contractului de închiriere. Cele trei autorizații apar ca fiind constituite pro causa, cata vreme se precizează in autorizația nr. 446 ca sursa de apa este din rețeaua publica, iar rețeaua publica a fost realizata abia in cursul lunii septembrie 2014. Branșarea la rețeaua de apa nu s-a realizat nici pana in prezent. Oricum, toate cele trei autorizații precizează autorizarea doar a unei activitati din cele 4 realizate de către parata.
Parata nu a probat existenta poliței de asigurare a spațiului. Potrivit art. 5 din contract, litera b) încetarea contractului se poate dispune atunci când chiriașul nu a încheiat polița de asigurare pentru bunurile închiriate si accesoriile din inventar pentru toate potențialele efective (clienți, personal); s-a recunoscut de către parată inexistenta poliței. Solicită înlăturarea apărărilor potrivit cărora polița de asigurare nu s-a încheiat pentru ca apelantul nu a pus la dispoziția paratei autorizația de construire.
Polița de asigurare presupunea achitarea unor prime de asigurare pe care nu si le-ar fi permis parata câta vreme nu si-a permis nici achitarea chiriei.
Motivele de reziliere au fost serioase, datorate culpei exclusive a paratei si dovedite prin nenumărate adrese prin care i-a solicitat respectarea contractului de închiriere.
Solicita sa se constate îndeplinirea primei condiții a evacuării, respectiv cea conform căreia contractul de închiriere sa fi încetat prin neplata chiriei sau a arenzii, precum si din orice alta cauza.
In privința neachitării la timp a chiriei susține apelantul ca, in pofida prevederilor art. 5 din contract, începând cu luna februarie 2014 locatarul nu numai ca nu a achitat in avans chiria in conformitate cu art. 3, dar a avut întârzieri de mai mult de 60 de zile. A notificat pe parata la 2.03.2014, la 2.04.2014, 23.04.2014, 20.07.2014. Sunt nefondate susținerile paratei potrivit cărora apelantul ar fi refuzat încasarea chiriei câta vreme chiriașul a întârziat la plata cu aproximativ un an. Daca acest refuz ar fi fost real, existau alte modalități de plata, prin notificare, mandat poștal, consemnare prin executor judecătoresc.
Daca ar fi refuzat încasarea chiriei nu ar fi pus in executare biletele la ordin. S-a procedat in acest sens pentru ca a fost constrâns de nevoia de a plati taxe, impozite, a pus in executare biletele la ordin deși acestea erau in posesia sa doar cu titlu de garanție. Chiar daca parte din debite au fost plătite prin punerea in executare a biletelor la ordin, termenul de plata este depășit cu mai mult de 60 de zile, prin urmare corect s-a dispus rezilierea contractului de locațiune.
S-a probat condiția notificării chiriașului precum si cea a refuzului chiriașului de a evacua spațiul, aspect recunoscut chiar de parata.
Solicita sa se constate ca sunt îndeplinite toate condițiile prev. de art. 1037-1040 Cod pr.civila pentru evacuare, prin urmare considera total neîntemeiata sentința apelanta prin care a fost respinsa cererea de evacuare.
Solicita obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.
Cu precizările depuse la data de 27 ianuarie 2015 apelantul susține ca in mod greșit instanța de fond a reținut plata totala a chiriei. Suma de 4000 lei pe luna trebuie calculata de la data încheierii contractului de închiriere, adică 2.09.2013 si nu din februarie 2014. Instanța de fond nu a luat in calcul faptul ca aceste instrumente de plata erau cu titlu de garanție si nu pentru achitarea chiriei, documentul încheiat intre . si S.C. S. S. C. SRL fiind antedatat si reprezentând chiria restanta la termen. Reaua - credința a paratei este dovedita prin faptul ca timp de un an nu a încasat contravaloarea chiriei.
Instanța retine ca nu a pus la dispoziția chiriașului documentația necesara pentru încheierea poliței de asigurare, deși aceasta reprezintă o afirmație a paratei, pe care nu a probat-o. Ca urmare nu poate fi vorba de invocarea propriei culpe a reclamantului. Nu s-a probat de către parata solicitarea acestor documente, respectiv refuzul eliberării lor. Greșit a reținut instanța faptul ca nu s-a probat stoparea activității paratei ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor de a asigura protecția personalului si a clientelei împotriva accidentelor. Nu era necesar ca un atare rezultat sa se producă, aceasta fiind si rațiunea asigurării. Greșit retine instanța ca paratul avea obligația de a asigura aceasta protecție, nu si obligația de a obține autorizațiile necesare. Asigurarea protecției se realizează in primul rând prin eliberarea autorizațiilor de funcționare, mediu, DSP, DSV, etc. Instituțiile statului vin ca un garant al îndeplinirii acestor obligații de luare a masurilor necesare protecției. In lipsa acestor autorizații nu se probează respectarea obligației de prevenire si protecție. Având in vedere ca 3 dintre cele 4 autorizații au fost eliberate doar după formularea adresei din data de 22.07.2014 iar ce-a de-a patra autorizație nu a fot eliberata niciodată, rezulta ca măsura prevenirii si asigurării protecției salariaților nu a fost niciodată îndeplinita. Invoca reclamantul apelant si motivul de încetare a contractului de închiriere prev. de pct. h,art.5, anume cedarea locației către alte persoane fizice sau juridice, altele decât cele înscrise in contractul de închiriere. Ori, la data de 5.11.2014 a avut loc cesiunea de parți sociale care determina automat înlocuirea asociatului unic. Pentru aceste motive solicita admiterea apelului, schimbarea sentinței, admiterea acțiunii.
Apelul a fost legal timbrat.
Prin întâmpinare . SRL a solicitat respingerea apelului. Susțíne in genere că plata chiriei a fost probata. Si-a îndeplinit toate obligațiile contractuale asumate, a adus investiții asupra spațiului, apelantul a inițiat diferite demersuri care sa nu permită paratei amortizarea investiției.
A refuzat sa semneze chitanțele de plata a chiriei, condiții in care au fost emise bilete la ordin in baza unui contract de colaborare intre parata si . obligația de asigurare a protecției personalului si clientelei nu este identica cu obligația de a obține autorizațiile necesare funcționarii.
Reclamantul nu a pus la dispoziția intimatei actele de proprietate pentru a putea încheia o atare asigurare. In perioada aprilie-octombrie 2014 proprietarul a provocat scandal si a amenințat administratorul firmei si pe angajați, a sechestrat angajații intimatei fiind necesara intervenția politiei, toate acestea in scopul de a determina pe intimata la părăsirea spațiului.
Schimbarea acționariatului societății nu modifică raportul de locațiune si nu încalcă contractul.
In apel au fost administrate proba cu înscrisuri si proba cu interogatoriu.
Apelul este nefondat si va fi respins pentru considerentele ce urmează:
Instanța de fond a reținut corect împrejurarea ca nu a încetat dreptul locatorului de a folosi imobilul in condițiile art. 1037 alin 1 Cod pr.civila, prin urmare nu se poate dispune evacuarea.
S-a invocat in fata instanței de fond încetarea contractului de închiriere pentru trei motive: neplata chiriei in condițiile contractului, lipsa poliței de asigurare pentru bunurile închiriate si a accesoriilor din inventar pentru toate potențialele efective, neasigurarea protecției clienților contra accidentelor, toxiinfecțiilor alimentare de orice tip din vina igienizării insuficiente a spatiilor.
Niciunul dintre motivele invocate ca argument pentru încetarea contractului de închiriere nu este fondat, aspect corect stabilit de instanța de fond.
Se susține de către reclamant in cererea de chemare in judecata ca începând cu luna februarie 2014 chiria nu a mai fost achitata in avans, dimpotrivă, parata a avut întârzieri mai mari de 60 de zile. Prin urmare, cercetarea judecătoreasca asupra faptului plătii chiriei era obligatoriu circumstanțiată la perioada invocată prin cererea de chemare in judecata, adică începând cu luna februarie 2014, cu respectarea principiului disponibilității. Notificările adresate de reclamant paratei cu privire la neplata chiriei nu aduc in discuție perioada anterioara lunii februarie 2014. Prin urmare corect a reținut instanța ca platile făcute prin punerea in plata a biletelor la ordin cu începere din 26.08.2014 au avut in vedere datoriile la plata chiriei, care nu implicau perioada anterioara lunii februarie 2014, așa cum chiar din cererea de chemare in judecata rezulta. Instanța de fond era obligata sa analizeze conduita paratei prin raportare la perioada reclamata in justiție pentru neplata chiriei, respectiv daca instrumentele de plata puse la dispoziția reclamantului de către parata asigurau ori nu satisfacerea integrala a creanței acestuia.
In acest context corect a reținut instanța de fond ca sumele înscrise in biletele la ordin emise de către . pentru plata chiriei datorate de către parata depășeau suma datorata de către aceasta cu titlu de chirie. Nu interesează – in stabilirea culpei contractuale - modalitatea in care s-a realizat plata chiriei(prin emiterea de bilete la ordin) si nici împrejurarea că acestea au fost emise de către un terț in favoarea paratei pentru stingerea datoriilor sale, câta vreme convenția parților nu interzice acest fapt iar reclamantul nu a probat nicio vătămare rezultată din această procedură.
Tot astfel nu va fi primita critica potrivit căreia plata chiriei s-a făcut cu o întârziere de peste 60 de zile, termen maxim prevăzut in contract, a cărui încălcare atrage încetarea sa. Tribunalul retine ca in comunicarea expediata de către reclamant la data de 23.04.2014 se invoca faptul ca a îngăduit plata chiriei la o data mai târzie, la solicitarea chiriașului, pentru o durata de câteva luni. In aceeași comunicare s-a stabilit un termen de intrare in legalitate la data de 31.mai 2014. Anterior acestei date in favoarea reclamantului au fost emise mai multe bilete la ordin cu titlu de garanție a achitării chiriei, cu termene de scadenta diferite.
Retine instanța de fond ca anterior declarației de reziliere din data de 4.09.2014 a fost încasată, in baza acestor bilete la ordin, suma de 40.000 lei, mai mult decât ceea ce se datora cu începere din luna februarie 2014, adică 1000 euro /luna. Pentru perioada februarie - septembrie 2014 se datora suma de 8000 euro, potrivit contractului, față de care suma de 40.000 lei achitata potrivit celor reținute de instanța de fond este mult superioară. Acceptarea biletelor la ordin cu scadente diferite si încasarea lor denota acceptarea schimbării modalității de plată a chiriei in contextul situației litigioase dintre părți. Modalitatea in care au fost încasate biletele la ordin, suma pentru care au fost emise, respectiv scadența acestora ( 4 dintre ele fiind scadente si încasate in luna august 2014, doua in septembrie, unul in octombrie) face ca reclamantul să încaseze anticipat plata chiriei pentru mai multe luni, câta vreme pentru perioada 02-2014- noiembrie 2014 totalul chiriei datorate era de 10.000 Euro,iar totalul chiriei încasate pana la 1.10.2014, inclusiv a fost de 70.000 lei, aceasta din urmă sumă depășind in mod evident echivalentul in lei al celei dintâi cu cel puțin 20.000 lei.
Analiza întrunirii condițiilor pentru evacuarea paratei obliga instanța la a analiza nu numai dacă a fost respectată procedura prev. de art. 1037 Cod pr.civilă ci și dacă notificarea adresata locatorului are ca temei o cauză legală ori contractuală de încetare a contractului. Câtă vreme parata contestă incidența culpei sale contractuale pentru reținerea cauzelor de încetare a contractului in temeiul art. 5 lit. b, c și g, ( in acord cu art. 1042 alin 2 Cod pr.civilă) instanța este ținută să stabilească dacă a operat clauza contractuală privind încetarea contractului pentru motivele invocate de către reclamant. Incidența acestor motive presupune in mod necesar culpa paratului si implicit vătămarea reclamantului. Ori, cu referire la analiza condițiilor in care a fost plătita chiria, nu se poate reține o vătămare a reclamantului prin întârzierea la plata chiriei pe care a convenit-o la un moment dat cu parata, întârziere pe care a tolerat-o pana la 31.05.2014, câta vreme, așa cum s-a detaliat, anterior acestui termen reclamantul avea garanția încasării sumei totale de 100.000 lei (filele 60-66 total 10 bilete la ordin) iar la data promovării cererii de chemare in judecata ( 15.09.2014) încasase 5 bilete la ordin, in valoare de 50.000 lei, adică echivalentul a peste 10 chirii.
Nefondata este si critica potrivit căreia încetarea contractului se impunea pentru lipsa poliței de asigurare pentru bunurile închiriate și a accesoriilor din inventar conform art. 5 pct. b din contract. Corect a reținut instanța de fond faptul ca îndeplinirea acestei obligații presupunea concursul proprietarului, aspect pe care apelantul nu il contestă, nu se contestă nici faptul că intimata nu a avut la dispoziție aceste acte si nici acela ca obținerea poliței de asigurare era ținuta de dovada dreptului de proprietate al bunurilor, ci doar împrejurarea ca nu i s-au cerut actele de proprietate. Acest fapt nu a fost probat, însă, stabilind că o relație contractuală este una întemeiată pe acordul părților și colaborarea acestora, ca și faptul că însăși încheierea contractului era ținută de proba dreptului de proprietate, Tribunalul stabilește că era de esența contractului ca reclamantul apelant să pună la dispoziția intimatei dovezile privind dreptul de proprietate ale bunurilor închiriate pentru ca aceasta din urmă să-și poată îndeplini sarcinile ce-i reveneau prin contract.
Nu este fondată critica apelantului nici in privința motivului de încetare a contractului prevăzut de art. 5 pct. g din Contract.
Instanța de fond a analizat corect acest motiv prin raportare la redactarea clauzei contractuale invocate si nu la obligațiile pe care intimata, ca subiect al unei activități comerciale, trebuia să le îndeplinească prin raportare la condițiile legale de desfășurare a acestei activități. Pentru acest motiv Tribunalul nu primește criticile apelantei privind inexistența autorizațiilor de funcționare a intimatei, a momentului și procedurilor de obținere a acestora, a limitelor in care au fost date parte dintre ele, etc, pentru că obligația de obținere a acestor autorizații tine de legalitatea activității comerciale și nu de limitele convenției parților.
Obligația invocată in temeiul art. 5 litera g din contract se impune a fi evaluată in contextul întregii clauze acolo prevăzute, adică :”slăbirea rezistenței construcțiilor sub orice formă ce duce sau ar putea duce la degradarea scheletului de rezistență a construcțiilor spațiilor închiriate, folosirea acestora în alte scopuri decât cele pentru care au fost închiriate, neridicarea standingului clientelei, neasigurarea pazei contra incendiilor, neasigurarea protecției personalului și a clientelei contra accidentelor, toxiinfecțiilor alimentare de orice tip din vina igienizării insuficiente a spațiilor, ce duce la unele măsuri de încetare a activității specifice”. Invocarea absentei autorizațiilor prevăzute de lege pentru derularea legală a activității comerciale in spațiul închiriat nu constituie - prin ea însăși - argument pentru reținerea încălcării art. 5 lit. g) din contract. Clauza din contract pune in sarcina locatarului obligații de fapt menite să permită păstrarea securității spațiului și a prestigiului locației (data fiind destinația acesteia, de restaurant). Este adevărat că activarea acestei clauze contractuale nu era ținută de producerea rezultatului păgubitor acolo înscris, obligația consemnată fiind una de diligență, în pofida redactării sale defectuoase, însă nici nu poate fi permisă invocarea sa în lipsa probelor care să înfățișeze instanței existența riscului obiectiv și iminent al producerii unui rezultat care să vatăme interesele apelantului de felul celui înscris in clauza contractuală. Este real că existența autorizațiilor prevăzute de lege constituie o garanței pentru evitarea unor atare riscuri. Pentru ca instanța nu verifică însă legalitatea activității comerciale ci doar condițiile de încetare a raporturilor locative pe temeiurile convenite de părți prin contract, Tribunalul stabilește că a determina dacă încetarea contractului a avut loc pentru motivul prev. la art. 5 lit. g din contract înseamnă a stabili că intimata a săvârșit fapte contrare obligației acolo înscrise, de natura a determina producerea rezultatului acolo înscris - încetarea activității specifice. Nu s-a probat atare conduită in sarcina intimatei prin urmare nu operează încetarea contractului pe acest temei. Aspectele privitoare la sursa de apă a locației nu sunt relevante in acest sens. Racordarea paratei la sursa de apă potabilă nu era o condiție a contractului, in care se face vorbire explicit de obligația de igienizare a captării de apă ( art. 4 alineat 3) și nu despre tipul ei.
In fine, motivul de apel privind încetarea contractului de închiriere prev. de pct. h,art.5, anume cedarea locației către alte persoane fizice sau juridice, altele decât cele înscrise in contractul de închiriere nu va fi primit, acest motiv nu a fost invocat prin cererea de chemare in judecată cu care a fost învestită prima instanță, nu a făcut obiectul notificării paratei in condițiile art. 1037 alin 1 Cod pr.civilă.
Concluzionând, Tribunalul stabilește că instituția evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept ( art. 1033-1044 Cod pr.civilă) are funcția procesuală de a apăra prerogativa folosinței aparținând proprietarului bunului împotriva persoanei care ocupă fără drept imobilul. Noțiunea „fără drept” are in vedere fie ipoteza absenței titlului, fie pe aceea a încetării efectului titlului, in condițiile art. 1037. Enumerarea cauzelor de încetare a locațiunii, exemplificativă, din art. 1037 alin 1 Cod pr.civilă denotă concepția legiuitorului de a permite sancționarea folosinței fără drept atunci când cauza încetării locațiunii este inechivocă. Aceasta este rațiunea pentru care procedura de judecată reglementată in art. 1041 Cod pr.civilă este urgentă, cu dezbateri sumare, pe baza acestora și a probelor limitate de cadrul procesual special reglementat de art. 1042 instanța putând determina existența sau inexistența dreptului in baza căruia paratul ocupă imobilul, respectiv încetarea locațiunii.
In aplicarea acestui raționament și cu reținerea aspectelor rezultate din probatoriul administrat, expuse in cercetarea motivelor de apel, tribunalul stabilește că, deși derularea raporturilor de locațiune nu s-a realizat in perfectă concordanță cu limitele contractului părților, culpa paratei – analizată in limita motivelor invocate prin cererea de chemare in judecată - nu este nici exclusivă și nici esențială, astfel încât să conducă la încetarea locațiunii in condițiile art. 5 litera b, c și g din contract.
Pentru motivele expuse, stabilind că nu a operat niciunul dintre motivele de încetare a contractului de închiriere dintre cele pentru care a fost notificată parata, soluția instanței de fond de respingere a cererii de evacuare este legală și temeinică. In consecință in temeiul art. 480 Cod pr.civilă apelul va fi respins ca nefondat, va fi păstrată sentința ca legală și temeinică.
In temeiul art. 453 alin 1 Cod pr.civilă Tribunalul va obliga apelantul să plătească intimatului cheltuieli de judecată in sumă de 1500 lei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de către reclamantul E. P. împotriva sentinței civile nr._ din 11.12.2014 pronunțată de Judecătoria Iași, pe care o păstrează.
Obligă apelantul să plătească intimatei S.C. S. S. C. S.R.L. suma de 1500 lei cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Pronunțată azi, 6.04.2015, prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței.
Președinte, Doinița T. | Judecător, M. S. | |
Grefier, A. M. |
RED. ȘI TEHN./T.D./12.06.2015/4 EX
Judecătoria Iași: G. E.
| ← Grăniţuire. Decizia nr. 728/2015. Tribunalul IAŞI | Plângere impotriva refuzului executorului judecatoresc. Decizia... → |
|---|
