Evacuare. Decizia nr. 157/2013. Tribunalul MARAMUREŞ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 157/2013 pronunțată de Tribunalul MARAMUREŞ la data de 04-07-2013 în dosarul nr. 3565/307/2009*
ROMÂNIA
TRIBUNALUL MARAMUREȘ
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._ 4204
DECIZIA CIVILĂ NR.157/A
Ședința publică din 04 iulie 2013
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Ț. D.
JUDECĂTOR: L. C. L. - Președintele Tribunalului Maramureș
GREFIER: B. D.
Pe rol fiind pronunțarea soluției la apelurile civile formulate de apelanții: I. I., domiciliată în S. Marmației, .. 20 .-D., domiciliată în S. Marmației .. 20 ., domiciliată în S. Marmației .. 20 ., domiciliat în S. Marmației .. 20 ., domiciliat în S. Marmației, .. 20 ., domiciliată în S. Marmației, .. 20 . și de către apelantul M. S. Marmatiei, reprezentat prin Primar, împotriva sentinței civile nr. 2796/22.11.2012, pronunțate de Judecătoria S. Marmației în dosarul nr._, având ca obiect evacuare.
Dezbaterile asupra apelului și susținerile orale ale părților au avut loc la data de 27 iunie 2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când instanța în aceeași constituire, în baza art. 146, 260 raportat la art. 298 Cod procedură civilă a amânat pronunțarea soluției la data de 04 iulie 2013, ora 15,00, când a decis următoarele:
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil de față:
P. sentința civilă nr.2796/22 noiembrie 2012, pronunțată de Judecătoria S. Marmației în dosarul nr._ a fost calificată cererea de intervenție formulată de M. S. Marmației, prin primar ca având natura unei cereri de intervenție accesorie în favoarea pârâților.
S-a respins excepția inadmisibilității cererii de intervenție invocată de reclamanți ca neîntemeiată.
A fost admisă excepția lipsei de interes invocată de reclamanți cu privire la cererea de intervenție formulată.
S-a respins cererea de intervenție accesorie formulată de M. S. Marmației, în favoarea pârâților ca fiind lipsită de interes.
A fost admisă acțiunea civilă formulată de reclamanții K. I., K. C. D. S., K. S. prin K. I., F. L. Partos prin K. I., A. D. Partos prin K. I., I. D. Eberhart prin K. I., în contradictoriu cu pârâții I. I., S. Z., S. N. D., G. T., V. I., Hîrda G., Hîrda E..
S-a dispus evacuarea pârâtei I. I. din apartamentul nr. 1, situat în localitatea S. Marmației, .. 20, parter, județ Maramureș.
S-a dispus evacuarea pârâților S. Z. și N. D. din apartamentul nr. 2 situat în localitatea S. Marmației, .. 20, parter, județ Maramureș.
S-a dispus evacuarea pârâtei G. T. din apartamentul nr. 3 situat în localitatea S. Marmației, .. 20, parter, județ Maramureș.
S-a dispus evacuarea pârâtului V. I. din apartamentul nr. 5 situat în localitatea S. Marmației, .. 20, parter, județ Maramureș.
S-a dispus evacuarea pârâților Hîrda G. și Hîrda E. din apartamentul nr. 6 situat în localitatea S. Marmației, .. 20, parter, județ Maramureș.
Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut următoarele considerente: Cât privește cererea de intervenție formulată, raportat la conținut acesteia și argumentele pe care se sprijină, instanța a apreciat aplicabilitatea prevederilor art. 49 alin. 3 cod procedură civilă, conform cărora intervenția este în interesul uneia din părți când sprijină numai apărarea acesteia.
Fiind în prezența unei intervenții accesorii, terțul nu a reclamat în instanță o pretenție proprie, distinctă de pretenția părții în favoarea căreia a intervenit.
Sub aspectul formei, intervenția accesorie se prezintă ca o simplă cerere, neavând caracterul unei acțiuni de sine stătătoare. Așa fiind, cererea de intervenție, trebuie să respecte condițiile de formă prevăzute de art. 82 cod procedură civilă și să cuprindă mențiuni privitoare la justificarea interesului de a interveni. Cu privire la acest ultim aspect, reclamanții au apreciat că intervenientul nu justifică un interes actual, motiv pentru care au invocat excepția inadmisibilității precum și excepția lipsei de interes în legătură cu promovarea cererii de intervenție.
În scopul de a nu periclita dreptul de acces la justiție și în raport de calificarea atribuită cererii de intervenție care se supune regimului juridic aplicabil cererilor de intervenție accesorie, instanța va respinge excepția inadmisibilității.
Cât privește excepția lipsei de interes, instanța reține că pentru a justifica sesizarea instanței de judecată, interesul trebuie să îndeplinească anumite condiții, să fie legitim, corespunzător cerințelor legii materiale și procesuale, să fie personal și direct și respectiv să fie născut și actual.
Transpunând aceste condiții situației faptice deduse judecății, instanța apreciază că nu este îndeplinită cerința unui interes actual, întrucât anterior promovării prezentei acțiunii a încetat perioada de valabilitate a contractelor de închiriere.
Pentru argumentele ce preced, instanța apreciază întemeiată excepția lipsei interesului, motiv pentru care o va admite.
Referitor la temeinicia acțiunii principale, este de menționat că prin Dispoziția nr. 7001-2007 emisă la data de 04.07.2007 de Primăria municipiului S. Marmației, s-a dispus restituirea în natură a apartamentelor nr. 1, 2, 3,5, 6, a cotei de 1-5 din părțile comune indivize și a suprafeței de 487 mp teren din imobilul situat în localitatea S. Marmației, .. 20, înscris în cartea funciară nr. 4580, cu număr topografic 624-2, impunându-se în sarcina beneficiarilor dispoziției de restituire obligația de a respecta prevederile art. 13 și 15 din Legea nr. 10-2001, cu modificările ulterioare.
Anterior emiterii dispoziției de restituire nr. 7001-2007, pârâții au beneficiat de contracte de închiriere asupra imobilelor retrocedate, contracte încheiate cu Primăria municipiului S. Marmației, pe o perioadă de 10 ani (cu valabilitate până la 1.05.2009 pentru pârâta I. I., respectiv până la 30.04.2009 pentru pârâții S. Z., G. T., Hîrda G., V. I.-filele 54-58).
În baza dispoziției nr. 7001-2007, s-a eliberat procesul verbal de predare-primire a imobilului situat în S. Marmației, .. 20, județul Maramureș, încheiat la 25.09.2007. În cuprinsul acestuia, se fac mențiuni privind înștiințarea chiriașilor referitor la drepturile și obligațiile pe care le au în raport cu noii proprietari începând cu 01.10.2007 și respectiv privind informarea noilor proprietari în privința obligației de a încheia cu locatarii contracte de închiriere.
Conform notificării emise de proprietari chirișilor, purtând data de 17.10.2007 (fila 39), proprietarii s-au prevalat de dispozițiile art. 14 alin. 2 litera b din OG nr. 40-1999 (ce stipulează posibilitatea proprietarului de a refuza reinnoirea contractului de inchiriere numai pentru anumite motive, printre care și situația în care locuința urmează să fie vândută în condițiile ordonanței de urgență), înștiințând locatarii în privința dreptului de preemțiune la cumpărarea imobilului. Această ultimă înștiințare a fost emisă în virtutea prevederilor art. 18 din OG nr. 40-1999, cu modificările ulterioare, conform cărora, în cazul in care contractul de închiriere nu se reînnoiește pentru motivul prevăzut la art. 14 alin. (2) lit. b), chiriașul are drept de preemțiune la cumpărarea locuinței.
Instanța va înlătura alegația pârâților referitoare la lipsa unui temei legal a somației emise de reclamanți construită pe argumentul întocmirii somației în perioada în care proprietarul imobilelor litigioase era statul român, întrucât sub vechea reglementare sub imperiul căreia a fost promovată acțiunea, înscrierile în cartea funciară nu au efect constitutiv de drepturi ci doar de opozabilitate față de terți. Mai mult, nici teza inopozabilității nu se poate susține în raport de conținutul actelor la care s-a făcut referire în paragrafele precedente și de data înscrierii reclamanților în cartea funciară.
Pe de altă parte, argumentul esențial de ordin juridic de care se prevalează pârâții pentru respingerea acțiunii este reprezentat de prevederile art. 15 din OG nr. 40-1999, cu modificările ulterioare, conform cărora, neîncheierea noului contract de închiriere din cauza neînțelegerilor între proprietar și chiriași atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere până la încheierea noului contract.
Instanța apreciază că prevederile invocate de pârâți nu sunt aplicabile speței (în realitate, conținutul acestora regăsindu-se în corpul art. 11 din actul normativ mai sus menționat, conform căruia, nerespectarea de catre proprietar a dispozitiilor art. 10 alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de inchiriere anterior pana la incheierea unui nou contract de inchiriere, în condițiile în care prevederile actuale ale art. 15 au un alt conținut decât cel enunțat de pârâți).
Inoperarea prelungirii de drept a contractelor de închiriere se justifică prin faptul că pârâții au în vedere o altă situație premisă decât cea reală, aplicabilă speței (refuzul de reînnoire pentru ipoteza vânzării imobilului) și care antrenează incidența prevederilor art. 14 alin. 5 din OG nr. 40-1999, cu modificările ulterioare, conform cărora, chiriașul este obligat să părăsească locuința în termen de 60 de zile de la expirarea termenului contractual, dacă locațiunea nu s-a reinnoit.
Este de observat că în combaterea susținerilor pârâților, reclamanții au adus în discuție prevederile art. 20 alin. 2 din Constituție, art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și au apreciat că în lumina jurisprudenței CEDO, cu referire expresă la cauza R. și S. contra României, efectele Ordonanței de Urgență nr. 40-1999 au încetat la data de 08.04.2004, iar în eventualitatea în care nu se acceptă această teză, s-a considerat că la data promovării acțiunii a încetat valabilitatea contractelor de închiriere.
Instanța a constatat că în cauza R. și S. contra României, Curtea a apreciat că efectele ordonanței de Urgență a Guvernului nr. 40-1999 au încetat la 8 aprilie 2004 iar în temeiul ordonanței de urgență a Guvernului nr. 8-2004, numai un contract de închiriere a unei locuințe privind un imobil aparținând statului poate fi prelungit cu cinci ani.
Chiar presupunând aplicabilă această ultimă ipoteză, concluzia care se desprinde este de expirare a perioadei de valabilitate a contractelor de închiriere. Către această teză conduce și analiza perioadei de valabilitate a contractelor de închiere conform datelor inserate în aceste convenții.
Pe cale de consecință, instanța reține că în prezent, pârâții folosesc imobilele din litigiu în lipsa unui titlu locativ, acțiunea promovată dovedindu-și temeinicia.
Instanța a apreciat că restricțiile suferite de reclamanți în privința folosirii bunurilor lor imobiliare au generat ruptura între un echilibru just între protecția dreptului individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general.
Împotriva sentinței civile nr.2796/22.11.2012 a Judecătoriei S. Marmației, în termenul prevăzut de art.284 Cod procedură civilă au formulat apel atât apelanții I. I., S. N.-D., G. T., V. I., Hîrda G. și Hîrda E. cât și M. S. Marmației, reprezentat prin Primar.
Apelanții I. I., S. N.-D., G. T., V. I., Hîrda G. și Hîrda E., prin apelul formulat, au solicitat admiterea apelului, schimbarea sentinței apelate și respingerea acțiunii reclamanților având ca obiect evacuare.
În motivele de apel, acești apelanți au arătat următoarele: Imobilul în care apelanții au domiciliul, situat în municipiul S. Marmației ..20 a fost retrocedat reclamanților, timp în care apelanții au deținut imobilul în calitate de chiriași ai Primăriei S. Marmației.
În condiții normale, Primăria S. Marmației avea datoria să asigure apelanților alte locuințe, deoarece cu toții sunt pensionari, cu o situație materială foarte precară neavând posibilitatea achiziționării unei locuințe, fapt ce nu s-a realizat nici în prezent.
Nici moștenitorii proprietarilor nu au fost de acord cu prelungirea contractelor de închiriere, deși apelanții au fost de bună-credință și au încercat să plătească chiria stabilită de primărie, dar aceasta a fost restituită de împuternicitul reclamanților.
Apelanții au încercat în mod repetat să legalizeze situația locativă, dar moștenitorii proprietarilor au refuzat orice negociere reală.
Datorită acestei situații, apelanții s-au adresat și forurilor competente ale Primăriei S. Marmației, care au notificat pe reclamanți ca să reînnoiască contractele de închiriere, dar aceștia au refuzat acest lucru.
Și după ce au fost acționați în judecată, și-au manifestat intenția de a prelungi contractele de închiriere, dar acest lucru nu s-a realizat din cauza comportamentului abuziv al reclamanților.Au depus la dosar toate mandatele poștale prin care au achitat chiria datorată, dar mandatele au fost returnate de împuternicitul reclamanților.În această situație nu se poate contesta buna credință a apelanților și intenția de a încheia contract de închiriere cu reclamanții.
Cererea de apel este legal timbrată, conform art.11 din Legea nr.146/1997 privind taxele judiciare de timbru, cu modificările și completările ulterioare.
Apelantul M. S. Marmației prin Primar, prin apelul formulat, a solicitat admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței, admiterea cererii sale de intervenție și pe cale de consecință, respingerea acțiunii reclamanților, ca fiind netemeinică și nelegală.
În motivele sale de apel, M. S. Marmației a arătat următoarele: Imobilul situat în municipiul S. Marmației, ..20, respectiv apartamentele nr.1, 2 ,3, 5 și 6 cu cota de 1/5 din părțile comune indivize și suprafața de 487 m.p. teren, prin Dispoziția nr.7001/2007 emisă de către Primarul municipiului S. Marmației au fost restituite în natură reclamanților din prezentul dosar.
La art.3 din Dispoziția nr.7001/2007 s-a prevăzut obligația respectării art.13 și 15 din Legea nr.10/2001 privind protecția chiriașilor.
Dispoziția a fost acceptată fără obiecțiuni dar în ceea ce privește articolul referitor la protecția chiriașilor nu a fost respectat, proprietarul nefiind de acord să încheie contracte de închiriere conform prevederilor legale cu aceștia, ba mai mult, a refuzat să primească contravaloarea chiriei pe care chiriașii și-au exprimat intenția să o achite, inclusiv prin mandate poștale.
Așa cum prin prevederile legii proprietății se asigură restituirea în natură a fostelor proprietăți, aceeași lege prevede măsuri de protecție și a celor care au locuit în imobilele retrocedate.(Art.13 pct.I).În cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația locuințe, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr.241/2001, cu modificările și completările ulterioare; art.15 (1).Contractele de închiriere prevăzute la art.6 din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.40/1999 se vor încheia pentru o perioadă de 5 ani.În cazul în care chiriașului i se pune la dispoziția o altă locuință corespunzătoare, acesta este obligat să elibereze, de îndată, locuința ocupată;(2).Neîncheierea noului contract de închiriere în cazul prevăzut la art.9 și 10 din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.40/1999, cauzată de neînțelegerea asupra cuantumului chiriei cerute de proprietar sau de pretenția acestuia de restrângere a suprafeței locative pentru persoanele prevăzute la art.32 alin.(1) din aceeași ordonanță, atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere până la încheierea noului contract).
Apelantul solicită judecarea prezentului apel în baza art.242 Cod procedură civilă.
Intimații-reclamanți au depus întâmpinări la apelurile declarate, ce le-au fost comunicate conform art.289 alin.2 Cod procedură civilă, solicitând respingerea ca nefondate a apelurilor declarate și păstrarea sentinței atacate, ca fiind temeinică și legală.
P. întâmpinarea la apelul declarat de apelanții-pârâții, intimații-reclamanți au arătat că:
În anul 2009, au formulat o cerere la Judecătoria S. Marmației prin care arătau că apelanții-pârâți ocupă fără niciun fel de titlu imobilul reclamanților situat în S. Marmației, ..20, imobil ce le fusese retrocedat în temeiul Dispoziției Primarului S. Marmației nr.7001/2007 precum și a procesului-verbal de predare-primire din 25.09.2007.
Au făcut cuvenitele mențiuni în cărțile funciare.
Apelanții-pârâți ocupă apartamentele 1, 2 ,3,5,6 din imobilul mai sus arătat.
Reclamanții au notificat pârâții, aducându-le la cunoștință necesitatea încheierii unui contract de închiriere.
La acele notificări pârâții nu au răspuns în mod pozitiv.
Din anul 2007 până în prezent imobilul a cunoscut un proces de degradare continuu, pârâții nepermițând accesul în imobil, îngrădind prin această cale dreptul de proprietate al reclamanților.
În toți acești șase ani, pârâții nu le-au plătit nici un leu chirie.Au locuit în mod gratuit în imobilul reclamanților.
Instanța Judecătoriei S. Marmației a respins acțiunea reclamanților, indicându-le în mod greșit calea revendicării.
Au formulat apel, iar acest lucru a fost constatat și de către instanța de apel, Tribunalul Maramureș, care a casat hotărârea Judecătoriei S. Marmației și a trimis spre rejudecare cauza către Judecătoria S. Marmației, arătând că acțiunea formulată de către reclamanți nu este inadmisibilă, situația juridică a speței neimpunând introducerea unei acțiuni în revendicare, astfel încât, în temeiul prevederilor art.297 alin.1 Cod procedură civilă, constatând că în mod greșit prima instanță a rezolvat procesul, Tribunalul Maramureș desființează hotărârea atacată.
P. decizia nr.169/18.01.2011 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, s-a arătat că acțiunea în evacuare este un instrument juridic aflat la dispoziția proprietarului sau posesorului unui imobil pentru apărarea folosinței bunului ca dezmembrământ al dreptului de proprietate. S-a statuat că în cadrul acțiunii în evacuare nu se pune în discuție dreptul de proprietate ci doar folosința.Decizia arată că este total greșit a se considera că această acțiune în evacuare constituie un mijloc procedural specific exclusiv raporturilor de locațiune cu consecința ca neopunerea unui titlu de către părți ar putea fi analizat exclusiv în cadrul unei acțiuni în revendicare.
Reclamanții au arătat totodată instanței de fond că efectele OUG 40/1999 au încetat la data de 08.04.2004.
În cauză au fost audiați martori, care au arătat că pârâții nu au dorit niciodată să încheie cu proprietarii contract de închiriere, lucru confirmat și prin răspunsul la interogatoriul pârâților.
În aceste condiții, a doua oară, după casare, Judecătoria S. Marmației a admis cererea reclamanților, a calificat cererea de intervenție formulată de M. S. Marmației prin Primar ca având natura unei cereri de intervenție accesorie în favoarea pârâților, a respins excepția inadmisibilității cererii de intervenție invocată de reclamanți ca neîntemeiată, dar a admis excepția lipsei de interes invocată de reclamanți cu privire la cererea de intervenție formulată de M. S. Marmației.În concluzie, a respins cererea de intervenție accesorie formulată de M. S. Marmației și a dispus evacuarea pârâtei I. I. din partamentul nr.1, evacuarea lui S. Z. și N. D. din apartamentul nr.2, a dispus evacuarea pârâtei G. T. din apartamentul nr.3 și a dispus evacuarea pârâtului V. I. din apartamentul nr.5 și a dispus evacuarea pârâților Hîrda G. și E. din apartamentul nr.6. Toate apartamentele sunt situate în S. Marmației, ..20, județul Maramureș.
Împotriva sentinței civile nr.2796/22.11.2012 pronunțată de Judecătoria S. Marmației, pârâții-apelanți I. I., S. N.-D., G. T., V. I., Hîrda G. și Hîrda E. au formulat apel nemotivat în drept.
În motivarea apelului în fapt, apelanții susțin că au dorit să prelungească contractile de închiriere și că au plătit chiria stabilită de primărie unei persoane care ar fi fost reprezentantul reclamanților în această problemă.
Acest lucru este total neadevărat, cu reclamanții nu au avut niciodată contract de închiriere, nu au dorit să încheie vreun contract de închiriere sau să cumpere apartamentele cu toate că reclamanții le-au oferit dreptul de preemțiune la cumpărare. Cuantumul chiriei nu putea fi stabilit de primărie, iar această chirie nu putea fi încasată decât de reclamanți, neavând niciun reprezentant pentru această problemă.
Au susținut în mod repetat că au încercat să-și legalizeze situația locativă, iar proprietarii ar fi refuzat. Acest fapt este total neadevărat și nu a putut fi dovedit prin niciun fel de mijloace de probă, deși acest dosar a fost la instanța de fond de două ori și o dată în apel.
Apărătorii reclamanților au luat legătura cu ei în nenumărate rânduri, dar aceștia au respins orice soluționare pe cale amiabilă a problemei. Apelanților-pârâți le-a convenit această situație de a fi tolerați în imobilul reclamanților, mai exact locuiesc de mai bine de șase ani fără niciun fel de chirie, nepermițându-le reclamanților să intre în imobil, degradându-l zi de zi. Reclamanții au făcut protecție socială în toți acești ani, de la momentul dispoziției de retrocedare din 2007 și până în prezent. Această situație nu mai poate continua.
Pe de altă parte, apelanții solicită Tribunalului să aibă în vedere prelungirea contractelor de închiriere cu reclamanții, arătându-și astfel buna credință.
Despre ce bună credință vorbesc apelanții și despre ce prelungire de contract, în situația în care nu au avut niciodată vreun contract cu reclamanții.
Timp de șase ani reclamanții s-au subrogat în îndatoririle primăriei și le-au oferit apelanților, folosința apartamentelor în mod gratuit. Primăria S. Marmației, deși are un fond locativ semnificativ, refuză să acorde locuințe, cu toate că există prevederi legale în acest sens. Este mai ușor pentru primărie să formuleze cereri de intervenție și apeluri decât să facă ceea ce prevede legea pentru foștii chiriași din casele retrocedate către proprietari.
Chiar dacă OUG 40/1999 ar fi mai produs efecte, apelanții locuiesc în imobilul reclamanților fără nicio formă legală, mai bine de 6 ani de la obținerea dispoziției de retrocedare, iar OUG 40/1999 prevedea ca aceștia să locuiască 5 ani, dar cu plata unei chirii, nu în mod gratuit.
P. întâmpinarea la apelul declarat de M. S. Marmației reprezentat prin Primar, intimații-reclamanți au arătat că: instanța de fond în mod corect a admis excepția lipsei de interes, reținând faptul că pentru a justifica sesizarea instanței de judecată, interesul trebuie să îndeplinească anumite condiții: să fie legitim, corespunzător cerințelor legii materiale și procesuale, să fie personal și direct și respectiv să fie născut și actual.
Transpunând aceste condiții situației faptice deduse judecății, instanța de fond a apreciat că nu este îndeplinită cerința unui interes actual al Municipiului S. Marmației întrucât, anterior promovării prezentei acțiuni a încetat perioada de valabilitate a contractelor de închiriere între pârâți și M. S. Marmației.
Instanța de fond a calificat cererea de intervenție formulată de M. S. Marmației, raportat la conținutul și argumentele invocate de către acesta ca fiind o cerere de intervenție în interesul uneia din părți, respectiv o cerere de intervenție accesorie. M. S. Marmației nu a reclamat în instanță o pretenție proprie.
Pentru argumentele arătate anterior, M. S. Marmației nejustificând sub nicio formă un interes actual, instanța de fond a apreciat întemeiată excepția lipsei de interes ridicată de către intimații-reclamanți.
Instanța trebuia să verifice dacă terțul justifică un interes, dacă cererea sa are legătură cu cererea principală. Or, M. S. Marmației nu are nici un interes în prezenta cauză, neexistând niciun raport juridic între acesta și pârâți. Nu există niciun contract de închiriere care să fie în vigoare atât la momentul introducerii acțiunii cât și în momentul de față între M. S. Marmației și pârâți, contractele de închiriere au expirat în luna aprilie 2009.
Pe de altă parte, „singurul interes al Municipiului S. Marmației ar fi acela ca reclamanții să facă protecție socială așa cum au făcut-o încă din vara anului 2007”.
Analizând sentința civilă nr.2796/22.11.2012 a Judecătoriei S. Marmației, pe baza motivelor de apel invocate prin cele două cereri de apel formulate, precum și în considerarea dispozițiilor art.295 alin.1 Cod procedură civilă, tribunalul constată că apelurile sunt nefondate, pentru considerentele ce succed:
Apelanții sunt proprietarii apartamentelor 1,2,3,5,6 din imobilul situat în localitatea S. Marmației, județul Maramureș, ..20, potrivit dispoziției Primarului S. Marmației nr.7001/2007, precum și a procesului-verbal de predare-primire din 25.09.2007, a imobilului situat la adresa susmenționată, imobil compus din 5 apartamente.
De asemenea, reclamanții sunt proprietari ai imobilului, potrivit încheierilor de carte funciară nr.3316/2009 din data de 04.05.2009, 3314/2009 (apart. nr.1), 3311 (apart. nr.2), 3312 (apart. nr.3), 3315 (apart. nr.5) și 3313 (apart. nr.6) toate din data de 04.05.2009.
La momentul primirii dispoziției de restituire în natură a imobilului (04.07.2007), pârâții S. Z. și S. N.-D., G. T., V. I., Hîrda G. și Hîrda E. aveau contract de închiriere cu valabilitate până la data de 30.04.2009, iar pârâta I. I. până la data de 01.05.2009. Potrivit dispozițiilor art.3 din dispoziția nr.7001/2007 de restituire în natură a imobilului, la data de 05.11.2007 reclamanții au notificat pârâții, aducându-le la cunoștință faptul că doresc să încheie un nou contract de închiriere. La această notificare, pârâții nu au răspuns în mod pozitiv în sensul încheierii unui nou contract de închiriere, așa cum rezultă din precizările făcute de martorul audiat în cauză cât și din răspunsul la interogatoriu al pârâtei G. T. la întrebarea nr.4, care a spus că „nu am făcut niciun fel de demers în vederea încheierii unui nou contract de închiriere cu reclamanții”.
De la data primirii deciziei de restituire și până în prezent, pârâții nu au plătit nicio sumă de bani reprezentând chirie. Pârâții locuiesc fără niciun titlu și gratuit în acest imobil( a se vedea răspunsul la întrebarea nr.5 din interogatoriul pârâtei G. T. și mărturia lui M. H., precum și faptul că celorlalți pârâți li s-au aplicat dispozițiile art.225 Cod procedură civilă. Termenul de valabilitate al contractelor de închiriere cu M. S. Marmației a expirat încă din anul 2009.
În acest timp imobilul s-a degradat și se degradează în continuare( a se vedea răspunsul la întrebarea nr. 15 din interogatoriu, prin care pârâta G. T. a recunoscut că prin ocuparea fără titlu a imobilului, acesta se degradează iar proprietarii sunt lipsiți de folosința lui).P. notificare, reclamanții le-au adus la cunoștință apelanților că doresc să renoveze imobilul, le-au oferit și posibilitatea de a cumpăra, respectându-le dreptul de preemțiune, dar apelanții au refuzat orice încercare de a soluționa problema pe cale amiabilă(a se vedea notificările atașate la dosar însoțite de confirmările de primire, precum și depoziția martorului M. H.).
În cauză sunt de reținut statuările existente în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, respectiv în cauzele R. și S. împotriva României, P. și T. împotriva României, Arsenovici împotriva României.
În cauza R. și S. împotriva României, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a subliniat faptul că măsurile de protecție adoptate în 1999 prin OUG nr.40/1999 erau destinate, pe de o parte, pentru a controla creșterea chiriilor, iar pe de altă parte scopul lor era de a prelungi contractele de închiriere în situații excepționale, astfel că urmăreau un sprijin adus chiriașilor împotriva crizei de locuințe.
Curtea a apreciat că acest sistem nu este „criticabil în sine” deoarece statul dispune de o marjă de apreciere în ceea ce privește reglementarea folosinței bunurilor, însă autoritățile trebuie să stabilească” mecanisme legislative previzibile și coerente” care să protejeze dreptul împotriva unor intervenții arbitrare și imprevizibile în dreptul său de proprietate. Curtea a considerat însă că Ordonanța de Urgență nr.40/1999 nu cuprinde astfel de garanții.
CEDO a analizat în detaliu prevederile art. 11 alineat 1 și 13 litera d și a concluzionat că restricțiile impuse reclamantelor în privința utilizării bunului lor imobil și în particular imposibilitatea în care s-au aflat timp de mai mulți ani, de a îi obliga pe chiriași, timp de mai mulți ani, de a le plăti chirie, sunt rezultatul unor „dispoziții defectuoase și a unor lipsuri relevate în legislație, respectiv în textul ordonanței de urgență”. Aceste restricții au fost apreciate de Curte ca fiind disproporționate, încălcând echilibrul just între protecția dreptului individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general.
Curtea a reținut că interesele legitime ale colectivității cer într-un asemenea caz o repartiție echitabilă a sarcinii sociale și financiare pe care o presupun transformarea și reforma imobilelor. Această sarcină trebuie să țină seama de necesitatea respectării justului echilibru (cauza Hutten-Czapska).
Curtea a apreciat în sensul în care, chiar ținând seama de ampla marjă de apreciere lăsată statelor din punct de vedere al art.1 al Protocolului nr.1 la Convenție, a sancționa proprietarii prin prisma condițiilor de formă prevăzute de OUG 40/1999, impunându-le o obligație atât de grea ca aceea de a păstra locatarii în imobilul lor timp de 5 ani, fără nicio posibilitate concretă și reală de a încasa o chirie, a făcut să apese asupra lor o sarcină specială și exorbitantă de natură să întrerupă justul echilibru dintre interesele aflate în joc, cu consecința încălcării articolului 1 al Protocolului nr.1 la Convenție.
Conform art.1 din Protocolul nr.1, orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale.Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât din cauza unei utilități publice, pentru condiții prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional. Aceste dispoziții nu aduc atingere dreptului pe care-l dețin statele de a pune în vigoare legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosirea bunurilor în conformitate cu interesul general, dar păstrând un just echilibru, în privința garantării dreptului individual al cetățenilor.Respingerea acțiunilor în evacuare promovate de proprietarii cărora le-au fost restituite imobilele preluate abuziv de către stat ar însemna o ingerință în dreptul reclamanților de a-și folosi bunul lor imobiliar.
Retrocedarea imobilelor foștilor proprietari ar fi fost în acest caz total lipsită de eficiență în condițiile impuse de OUG 40/1999.
Statul are dreptul de a reglementa folosința bunurilor dar, din moment ce implică riscul de a impune locatorului o sarcină excesivă în privința posibilității de a dispune de bunul său, are obligația să aplice proceduri sau mecanisme legislative, previzibile și coerente, să prevadă garanții pentru punerea lor în practică, iar ingerința asupra dreptului de proprietate al locatorului să nu fie nici arbitrară și nici imprevizibilă.
Art.20 (2) din Constituție prevede că, dacă există neconcordanță între pactele și tratatele privitoare la drepturile fundamentale ale omului la care România este parte și legile interne, au prioritate reglementările internaționale.
P. urmare, în cazul în care legislația internă nu cuprinde norme care să asigure respectarea dreptului de proprietate, sau cele existente contravin Convenției privind Drepturile Omului și Protocoalelor, sunt aplicate dispozițiile Convenției privind Drepturile Omului, în speță cele din Protocolul 1 la Convenție.
În lumina statuărilor jurisprudențiale formulate de Curtea Europeană a Drepturilor Omului în Cauza R. și S. împotriva României, efectele OUG 40/1999 au încetat la 8 aprilie 2004, iar în temeiul OUG 8/2004, numai un contract de închiriere a unei locuințe privind un imobil aparținând statului poate fi prelungit cu cinci ani.
În mod corect prima instanță, analizând sub toate aspectele susținerile pârâților vizând contractele de închiriere ale apartamentelor în discuție, a constatat expirarea perioadelor de valabilitate ale acestor contracte de închiriere.
M. S. Marmației nu justifică un interes actual, întrucât anterior promovării acțiunii, a încetat perioada de valabilitate a contractelor de închiriere cu acesta.
În mod corect a reținut prima instanță că în prezent pârâții folosesc imobilele în litigiu fără niciun titlu, iar restricțiile suferite de reclamanți în privința folosirii bunurilor imobile ai căror proprietari sunt au generat ruptura între justul echilibru între protecția dreptului la respectarea bunurilor și cerințele interesului general.
Raportat la considerentele ce preced, tribunalul, constatând că situația de fapt reținută de către prima instanță rezultă și se întemeiază pe probele administrate, hotărârea fiind temeinică și că prima instanță a recurs la textele de lege incidente, pe care le-a aplicat în mod corect, în litera și spiritul lor, hotărârea fiind legală, în baza art.296 Cod procedură civilă, tribunalul va respinge ca nefondate apelurile declarate împotriva sentinței civile nr.2796/2012, pe care o va menține.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondate apelurile declarate de către apelanții: I. I., domiciliată în S. Marmației, .. 20 .-D., domiciliată în S. Marmației .. 20 ., domiciliată în S. Marmației .. 20 ., domiciliat în S. Marmației .. 20 ., domiciliat în S. Marmației, .. 20 ., domiciliată în S. Marmației, .. 20 . și de către apelantul M. S. Marmatiei, reprezentat prin Primar, împotriva sentinței civile nr. 2796/22.11.2012, pronunțate de Judecătoria S. Marmației în dosarul nr._, pe care o menține.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 4 iulie 2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER
Ț. D. L. C. L. B. D.
Red.Ț.D/8.07.2013
Tehnred.B.D/9.07.2013
15 ex.
Judecător la fond:M. R. P.
| ← Succesiune. Decizia nr. 73/2013. Tribunalul MARAMUREŞ | Contestaţie la executare. Decizia nr. 416/2013. Tribunalul... → |
|---|
