Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 28/2013. Tribunalul MARAMUREŞ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 28/2013 pronunțată de Tribunalul MARAMUREŞ la data de 23-01-2013 în dosarul nr. 1697/307/2012
ROMÂNIA
TRIBUNALUL MARAMUREȘ
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._ 4204
DECIZIA CIVILĂ NR. 28/R
Ședința publică din data de 23 ianuarie 2013
Instanța constituită din:
Președinte: P. G.
Judecător: P. M. B.
Judecător: C. V. – Președinte Secția I civilă
Grefier: B. M.
Pe rol este pronunțarea asupra recursului civil declarat de reclamanții C. I. și C. I., ambii domiciliați în Sighetu Marmației, ., județul Maramureș, împotriva sentinței civile nr. 1526 din 21.06.2012, pronunțată de Judecătoria Sighetu Marmației în dosarul nr._, având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
Dezbaterea recursului a avut loc în ședința publică din data din data de 16.01.2013, concluziile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, parte integrantă din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună la dosar concluzii scrise, în conformitate cu prevederile art. 260 și art. 146 Cod procedură civilă, coroborate cu art. 316, 298 Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea pentru data de 23.01.2013.
Instanța, în urma deliberărilor a pronunțat decizia civilă de față.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra recursului civil de față, reține următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 1526 pronunțată la data de 21 iunie 2012 de Judecătoria Sighetu Marmației a respins acțiunea civilă formulată de reclamanții C. I. și C. I., în contradictoriu cu pârâții E. L. A.-M. și N. I., ca nefondată.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că, prin contractul de vânzare cumpărare încheiat sub semnătură privată la data de 7 februarie 2003, numitul E. L. Ș. a înstrăinat în favoarea reclamanților terenul în suprafață de 6882 mp, situat la locul numit Hegy G., din localitatea Câmpulung la Tisa, înscris în cartea funciară nr. 2997, număr topografic 1993.
Contractul mai sus menționat conține clauza achitării în întregime a sumei de 10.000.000 lei, reprezentând prețul aferent vânzării.
Instanța a apreciat că, în speță s-a impus verificarea existenței dreptului de proprietate în patrimoniul vânzătorului la încheierea contractului de vânzare cumpărare a cărui validare se solicită.
În legătură cu acest ultim aspect, s-a constatat că pe numele defunctului E. L. Ș., a fost emis Titlul de proprietate nr. 1925-43, titlu eliberat de Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate la data de 15.04.2003, așadar ulterior încheierii contractului de vânzare cumpărare.
Incontestabil, în materia vânzării terenului, legea reclamă ad validitatem, forma autentică a încheierii contractelor de vânzare cumpărare.
Lipsa formei autentice și inexistența dreptului de proprietate al vânzătorului asupra imobilului înstrăinat la data încheierii contractului de vânzare cumpărare atrag nevalabilitatea contractului supus analizei, acesta fiind lovit de nulitate absolută.
Pe de altă parte, regula quod nullum est, nullum producit effectum, cunoaște și excepții, reprezentativ în acest sens fiind principiul conversiunii actului juridic.
Conversiunea actului juridic înseamnă, în esență, înlocuirea actului nul, cu un alt act juridic valabil. În altă exprimare, conversiunea înseamnă considerarea manifestării de voință ca producătoare a efectelor unui anumit act juridic, chiar dacă nu este valabilă ca alt act juridic.
În speță, principiul conversiunii, este reprezentativ pentru analiza valabilității actului încheiat sub semnătură privată (contract de vânzare cumpărare nul pentru lipsa formei autentice) ca un antecontract de vânzare cumpărare.
Pentru a opera conversiunea, sunt necesare mai multe condiții, printre altele, să existe un element de diferență între actul nul și actul valabil, unul din acte să fie anulat efectiv și total, actul socotit valabil să întrunească toate condițiile de valabilitate iar aceste condiții să se regăsească în chiar cuprinsul actului anulat, din manifestarea de voință a părților să nu rezulte inadmisibilitatea conversiunii.
De esența antecontractului de vânzare cumpărare, este obligația părților de a încheia în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare cumpărare.
Transpunând condițiile conversiunii la speța dedusă judecății, în raport de esența și elementele definitorii ale antecontractului de vânzare cumpărare, s-a constatat că actul încheiat la 07.02.2003 nu a întrunit toate condițiile de valabilitate ale actului socotit valabil, lipsind obligația de a încheia în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare cumpărare.
În condițiile specifice ale speței, capătul de cerere privind validarea contractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 07.02.2003, s-a impus a fi respins și din necesitatea asigurării respectării principiului nemo plus juris ad alium transfere potest, quam ipse habet (nimeni nu poate transfera mai multe drepturi decât el însuși are sau ce nu are).
Însă acest capăt de cerere nu a putut fi admis, în acord cu aspectele menționate în paragraful precedent și pentru alte considerente, în condițiile în care nu s-a solicitat o dezbatere a masei succesorale după defunctul E. L. Ș. și o transmitere a bunurilor succesorale în patrimoniul pârâților.
Ori în contextul în care instanța nu a fost învestită cu astfel de capete de cerere, admiterea petitului supus analizei, ar echivala cu obligarea unor pârâți de a se prezenta la notarul public pentru a încheia un contract de vânzare cumpărare, fără însă ca acestora să le revină calitatea de proprietari ai imobilului, obiect al înstrăinării, în disprețul regulilor și principiilor aplicabile actelor de dispoziție.
De asemenea, reclamanții nu au făcut dovada că au notificat pârâții în vederea prezentării la notariat și a încheierii contractului în formă autentică iar aceștia au refuzat să consimtă la perfectarea vânzării.
Părțile pot conveni să încheie un antecontract de vânzare cumpărare prin care să își asume obligația de a încheia între ele, un contract de vânzare cumpărare, respectiv de a îndeplini toate operațiunile necesare pentru ca vânzarea cumpărarea să poată fi perfectată potrivit legii.
Actul încheiat sub semnătură privată în data de 07.02.2003, nu cuprinde însă clauza de esența antecontractului conform căreia părțile se obligă să îndeplinească toate operațiunile necesare pentru perfectarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
În aceste condiții, lipsește rațiunea aplicabilității dispozițiilor art. 1073-1077 Cod civil, instanța neavând ce suplini, în contextul în care nu s-au probat lipsa consimțământului pârâților și neîndeplinirea exactă a unei obligații asumate de aceștia conform art. 1073 Cod civil.
Chiar și în ipoteza unui acord al pârâților privind admiterea acțiunii, o astfel de soluție nu poate fi promovată întrucât voința părților nu poate fi situată mai presus de dispozițiile legale aplicabile în materie.
Pentru considerentele de fapt și de drept în precedent expuse, instanța a respins acțiunea ca nefondată.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs recurenții C. I. și C. I. solicitând, în temeiul art. 312 Cod procedură civilă, admiterea recursului și modificarea în tot a hotărârii atacate în sensul admiterii acțiunii așa cum a fost formulată în scris și susținută în dosarul nr._, respectiv să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare autentic având ca obiect terenul de natură fâneață situat în localitatea Câmpulung la Tisa, în locul numit Hegy G., în suprafață de 6882 mp, înscris în cartea funciară nr. 2997, număr topografic 1993, precum și înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară asupra imobilului mai sus identificat.
În motivarea recursului recurenții arată că, prin acțiunea formulată s-a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare autentic pentru terenul situat în Câmpulung la Tisa în locul numit Hegy G.” în suprafață de 6882 mp precum și înscrierea dreptului de proprietate în CF.
Dosarul nr._ a fost conexat la dosarul nr._ având ca și obiect stabilirea masei succesorale a defunctului E. L. A.. Prin Sentința civilă nr. 1454 din data de3 mai 2010 a Judecătoriei Sighetu Marmației a fost admisă acțiunea civilă formulată de E. L. A. M. în contradictoriu cu N. I. și acțiunea formulată de recurenții C. I. și C. I.. Astfel s-a dispus validarea antecontractului încheiat de părți pentru terenul situat în locul numit Hegy G..
S-a susținut că deși prin Decizia nr. 93/R 2 februarie 2011 a Tribunalului Maramureș a fost admis recursul declarat, recursul nu viza și soluția dată în dosarul conexat și înregistrat sub nr._ . Astfel în privința acestei soluții s-a apreciat că aceasta a devenit irevocabilă. În rejudecarea acțiunii cererea formulată de recurenți a fost respinsă.
De asemenea s-a mai arătat că în speță soluția dată de prima instanță nu a fost anulată.. În măsura în care se consideră că nu există autoritate de lucru judecat acțiunea formulată de recurenți este întemeiată deoarece între părți s-a încheiat un contract de vânzare—cumpărare sub semnătură privată. Obiectul acestui contract l-a constituit terenul situat în locul Hegy G. având categoria de folosință fâneață, prețul fiind de10.000.000 lei, sumă achitată de recurenți. Titlul de proprietate a fost eliberat vânzătorului la data de 15.04.2003, iar antecontractul este legal întocmit.
Principiul invocat de instanță,potrivit căruia nimeni nu poate transfera mai multe drepturi decât are el însuși nu poate fi reținut în condițiile în care defunctul a transmis moștenitorilor obligația de a transfera dreptul de proprietate.
Nici susținerea instanței că nu s-a solicitat dezbaterea moștenirii lăsate de defunct nu poate fi reținută deoarece în dosarul la care a fost conexată cererea dedusă judecății, s-a solicitat dezbaterea moștenirii, iar lipsa mențiuni privind obligația de a perfecta contractul în formă autentică nu împiedică instanța să dispună validarea actului.
Intimații E. L. A.-M. și N. I. au formulat întâmpinări prin care arată că nu se opun admiterii recursului.
Instanța, urmare a demersurilor efectuate a stabilit că recursul a fost declarat în termen.
Analizând actele și lucrările dosarului, prin prisma motivelor de recurs invocate, instanța reține următoarele:
Solicitarea formulată de reclamanții C. I. și C. I. în contradictoriu cu pârâții E. L. A.-M. și N. I. a vizat pronunțarea o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare autentic având pentru terenul în natură fâneață situat în localitatea Câmpulung la Tisa, în locul numit Hegy G., în suprafață de 6882 mp, înscris în cartea funciară nr. 2997, număr topografic 1993. De asemenea, s-a solicitat înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară.
Motivele cererii formulate au constat în faptul că în data de 7 februarie 2003 între reclamanți și E. L. S. a intervenit un contract de vânzare - cumpărare sub semnătură privată având ca obiect terenul anterior reconstituit conform Titlului de proprietate nr. 1925/43 din 15.04.2003.
La data de 01.04.2005 promitentul vânzător a decedat, motiv pentru care au fost chemați în judecată moștenitorii acestuia.
Contractul sub semnătură privată a fost depus la fila 3 din dosarul inițial constituit nr._ al Judecătoriei Sighetu Marmației. Suprafața menționată în contract, respectiv 6882 mp aferent nr. topo 1993 a fost ulterior dezmembrată, fapt ce rezultă din cuprinsul Încheierii nr. 680/2007 a Oficiului de cadastru și Publicitate Imobiliară – Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sighetu Marmației. Astfel, potrivit înscrisului de la fila 11 din dosar nr. topo 1993 se parcelează în 2 noi numere topo: 1993/1 în suprafață de 6882 mp și 1993/2 în suprafață de 6947 mp, iar nr. topo 1993/1 i se atribuie nr. cadastral 6070.
Dosarul nr._ al Judecătoriei Sighetu Marmației a fost conexat la dosarul nr._ al aceleiași instanțe, în acest din urmă dosar punându-se în discuție succesiunea după defunctul E. L. S.. Acest fapt rezultă din cuprinsul încheierii de ședință din 14 mai 2008.
Conform expertizei tehnice judiciare efectuate în cauză de d-nul expert Zlampareț I. fila 316 din dosarul nr._ al Judecătoriei Sighetu Marmației, terenul din T.P. în locul Hegy sau Hegy G. este identificat cu nr. cadastral 6070 și are o suprafață de 6882 mp fiind înscris în CF 5155 în favoarea defunctului E. L. A..
Prin sentința civilă nr. 1454 pronunțată la 3 mai 2010 de Judecătoria Sighetu Marmației în dosarul nr._, a fost admisă cererea formulată de reclamanții C. I. și C. I. în contradictoriu cu E. L. A.-M. și N. I., sens în care s-a dispus validarea contractului de vânzare – cumpărare din 7 februarie 2003 și s-a dispus înscrierea în CF a dreptului de proprietate .
Având în vedere recursul declarat în cauză, sentința civilă nr. 1454 pronunțată la 3 mai 2010 de Judecătoria Sighetu Marmației a fost casată, iar hotărârea a fost anulată, în rejudecare dispunându-se respingerea cererii formulate, deoarece nu s-a făcut dovada calității de proprietar la momentul întocmirii antecontractului.
Se reține că la momentul la care are loc transferul dreptului de proprietate, data rămânerii irevocabile a hotărârii judecătorești ce constituie act autentic trebuie să fie îndeplinită condiția calității de proprietar a persoanei care a promis vânzarea sau a moștenitorilor acestuia.
În prezenta cauză, chiar dacă la momentul la care a fost încheiat actul sub semnătură privată nu era emis titlul de proprietate, se constată că acest titlu a fost eliberat la aproximativ 2 luni după întocmirea actului. Potrivit legii 18/1991, persoana îndreptățită la reconstituire are obligația de a formula cererea de reconstituire, cerere care este analizată de Comisia Locală care propune reconstituirea sau respingerea cererii de reconstituire a dreptului de proprietate. Propunerea este validată sau invalidată de Comisia Județeană care se pronunță prin Hotărâre. Ulterior acestui moment, în măsura în care nu se formulează pe rolul instanțelor judecătorești plângere împotriva Hotărârii Comisiei Județene, în termen de 30 de zile, urmează să fie realizată procedura de punere în posesie, întocmită documentația necesară și ulterior se eliberează titlul de proprietate. Având în vedere perioada relativ scurtă dintre momentul întocmirii actului sub semnătură privată și momentul la care a fost eliberat titlul de proprietate, se poate prezuma că defunctul E. L. S. era titularul dreptului de proprietate asupra terenului care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.
Mai mult decât atât, la data de 2 februarie 2007 în baza documentației cadastrale întocmite, precum și a actelor care dovedesc proprietatea s-a realizat înscrierea dreptului numitului E. L. A., imobilul fiind dezmembrat în 2 parcele respectiv 1993/1 cu o suprafață de 6882 mp și nr. top 1993/2 cu o suprafață de 6947 mp. Acest act nu poate decât să confirme faptul încheierea actului sub semnătură privată încheiat în anul 2003.
Se mai reține că moștenitorii defunctului E. L. S. au arătat că sunt de acord cu admiterea acțiunii, deoarece au cunoștință de actul juridic întocmit de antecesorii acestora, astfel că în baza art. 1072, raportat la prevederile art. 1077 C.civ. se consideră acțiunea întemeiată.
În privința chemării în fața notarului, se reține că succesorii defunctului, E. L. A. au arătat că au fost chemați pentru perfectarea contractului în formă autentică, s-au prezentat la notar, însă nu au avut posibilitatea de a semna actul pentru că anterior nu a fost dezbătută succesiunea.
Deși corectă susținerea recurentului potrivit căreia în dosarul nr._ nu a fost atacată și soluția pronunțată de instanța de fond prin care s-a admis cererea conexată și s-a validat antecontractul de vânzare cumpărare, având în vedere faptul prin Decizia Civilă nr. 93/R/02.02.2011 a fost casată în totalitate Sentința Judecătoriei, iar cauza a fost trimisă spre rejudecare instanței de fond, instanța consideră instanța de fond s-a pronunțat corect, din punct de vedere procedural asupra cererii formulate de reclamanții recurenți C. I. și C. I..
Având în vedere aceste aspecte, instanța, în temeiul art. 312, raportat la prevederile art. 304 C.proc.civ., va admite recursul declarat urmând să modifice sentința atacată potrivit dispozitivului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de recurenții C. I. și C. I., domiciliați în Sighetu Marmației, ., județul Maramureș, împotriva Sentinței civile nr. 1526 pronunțată la data de 21 iunie 2012 de Judecătoria Sighetu Marmației în dosarul nr._, pe care o modifică, în sensul că:
Admite acțiunea formulată de reclamanții C. I. și C. I., domiciliați în Sighetu Marmației, ., județul Maramureș, în contradictoriu cu pârâții E. L. A.-M., domiciliat în Câmpulung la Tisa, nr. 461, județ Maramureș și N. I., domiciliată în Câmpulung la Tisa nr. 791, județul Maramureș.
Constată că prin antecontractul de vânzare – cumpărare încheiat la data de 7 februarie 2003 însușit de părți, antecesorul pârâților, defunctul E. L. S. a consimțit la vânzarea terenului având categoria de folosință fâneață din locul numit Hegy G. (identic cu Hegy) din localitatea Câmpulung la Tisa în suprafață de 6882 mp înscris în CF 2997 nr. top 1993, identificat conform expertizei întocmite de inginer Zlampareț I. cu nr. cadastral 6070 în CF 5155 Câmpulung la Tisa, iar reclamanții C. I. și C. I. au consimțit la cumpărarea acestui imobil la prețul de 10.000.000 lei, achitat la data semnării antecontractului, respectiv 7 februarie 2003.
Prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare – cumpărare în sensul dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului în natură teren având categoria de folosință fâneață din locul numit Hegy G. (identic cu Hegy) din localitatea Câmpulung la Tisa în suprafață de 6882 mp înscris în CF 2997 nr. top 1993, identificat conform expertizei întocmite de inginer Zlampareț I. cu nr. cadastral 6070 în CF 5155 Câmpulung la Tisa, de către reclamanții C. I. și C. I., la data rămânerii irevocabile a prezentei hotărâri.
Dispune înscrierea în CF a dreptului dobândit de reclamanți.
Ia act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 23 ianuarie 2013.
Președinte Judecători Grefier
P. G., P. M. B., C. V., B. M.
Red. /dact./P.M.B./ 20.03.2013
Dact. B.M./.20.03.2013
Ex. 2
| ← Fond funciar. Decizia nr. 588/2013. Tribunalul MARAMUREŞ | Fond funciar. Decizia nr. 172/2013. Tribunalul MARAMUREŞ → |
|---|
