Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 2016/2015. Tribunalul MEHEDINŢI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2016/2015 pronunțată de Tribunalul MEHEDINŢI la data de 06-04-2015 în dosarul nr. 2550/332/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL M.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 224/A
Ședința publică de la 06 Aprilie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE M. C. O.
Judecător C. E. C.
Grefier D. D.
Pe rol pronunțarea asupra apelului civil formulat de pârâtul C. M., împotriva sentinței civile nr.2016 din 18.11.2014 pronunțată de Judecătoria Vînju M., intimat fiind reclamantul M. M., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal, lipsă părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, s-a luat act că prin serviciul registratură, s-au depus concluzii scrise din partea intimatului-reclamant M. M. și constatând că dezbaterile asupra apelului au fost consemnate în încheierea din data de
30 martie 2015, ce face parte integrantă din prezenta decizie, s-a trecut la soluționare.
INSTANȚA
Asupra apelului civil de față:
Prin cererea adresată Judecătoriei Vînju M. la data de 18.09.2014, înregistrată sub nr.2550/ 332/2014, reclamantul M. M. a chemat în judecată pe pârâtul C. M., pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru suprafața de 54.000 mp, teren arabil, situat în extravilanul comunei Poroina M., ., compusă din: suprafața de 10.000 mp, în T – 28, P – 18, cu vecinii: N – DE, E – T. Nic., S – DE, V – U. S. ; suprafața de .16.000 mp, în T – 28, P – 56, cu vecinii: N –Stăncoi Nic., E – DE, S – T. P., V – DE; suprafața de 15.000 mp, în T – 39-40, P – 53, cu vecinii: N – DE, E – P. R., S – DE, V – U. I. ; suprafața de 6.800 mp, în T – 48, P – 8, cu vecinii: N – DE, E – Stăncoi St., S – DE, V – B. D . ; suprafața de 2.500 mp, în T – 36, P – 89, cu vecinii: N – DE, E – I. P., S – DE, V – B. A. ; suprafața de 3.700 mp în T – 27, P – 57, cu vecinii: N – DE, E – B. A., S – DE, V – G. M. I.
În motivarea acțiunii reclamantul a susținut că, la data de 04.02.2014 a cumpărat de la pârât suprafața de teren mai sus menționată, cu prețul de 21.600 lei, și au convenit ca ulterior să se prezinte la notar pentru a perfecta actul în formă autentică, lucru ce nu s-a întâmplat datorită neprezentării pârâtului.
În dovedirea acțiunii reclamantul a depus la dosar: înscris sub semnătură privată intitulat „antecontractul de vânzare cumpărare”, încheierea nr.6500/02.04.2014,încheierea nr.6508/02.04.2014, încheierea nr.6504/02.04.2014, încheierea nr.6501/02.04.2014, dovada de notificare a pârâtului, titlul de proprietate nr._/27.03.2002, certificatul de moștenitori nr.319/23.08.2013, dovada achitării taxei de timbru și împuternicirea avocațială și a solicitat și proba cu interogatoriul pârâtului.
Pârâtul în termenul prevăzut de art. 201 alin. 1 C.pr.civ. nu a depus întâmpinare și la data de 31.10.2014 a depus la dosar note scrise prin care a solicitat respingerea acțiunii, susținând că, a fost victima unei înșelăciuni și a formulat plângere penală atât împotriva procuratorului M. S. cât și împotriva intermediarului D. M. V..
Fiind interogat în instanță la solicitarea reclamantului pârâtul a declarat că, a vândut suprafața totală de 54.000 mp cu suma de 8000 lei, a semnat antecontractul dar nu i-a fost citit, nu a mai vândut terenurile printr-u alt act și a fost chemat la notar de către reclamant pentru a încheia actul în formă autentică.
Judecătoria Vînju M. prin sentința supusă apelului a admis acțiunea civilă având ca obiect „hotărâre care să țină loc de act autentic” formulată de reclamantul M. M. împotriva pârâtului C. M. cu domiciliul în com. Poroina M., .; a constatat valabilitatea convenției de vânzare - cumpărare intitulată „antecontract de vânzare cumpărare” încheiată între reclamant în calitate de cumpărător și pârât în calitate de vânzător cu privire suprafața de 54.000 mp, teren arabil, situat în extravilanul comunei Poroina M., ., compusă din: suprafața de 10.000 mp, în T – 28, P – 18, cu vecinii: N – DE, E – T. Nic., S – DE, V – U. S. ; suprafața de .16.000 mp, în T – 28, P – 56, cu vecinii: N –Stăncoi Nic., E – DE, S – T. P., V – DE; suprafața de 15.000 mp, în T – 39-40, P – 53, cu vecinii: N – DE, E – P. R., S – DE, V – U. I. ; suprafața de 6.800 mp, în T – 48, P – 8, cu vecinii: N – DE, E – Stăncoi St., S – DE, V – B. D . ; suprafața de 2.500 mp, în T – 36, P – 89, cu vecinii: N – DE, E – I. P., S – DE, V – B. A. ; suprafața de 3.700 mp în T – 27, P – 57, cu vecinii: N – DE, E – B. A., S – DE, V – G. M. I., pentru care reclamantul a achitat suma de 21.600 lei; s-a dispus ca prezenta hotărâre să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare; a fost obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 1.685 lei cu titlu de cheltuieli de judecată constând în taxă timbru și onorariu avocat.
Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a reținut următoarele:
Potrivit dispozițiilor art.1527 C.civ. creditorul poate cere întotdeauna ca debitorul să fie constrâns să execute obligația în natura, cu excepția cazului când o asemenea executare este imposibilă, iar potrivit dispozițiilor art.1528 C.civ. in cazul neexecutării unei obligații de a face, creditorul poate, pe cheltuiala debitorului, să execute el însuși sau să facă să fie executată obligația.
Conform art.1270 C. civ., contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante iar potrivit art.1527 C.civ. creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, această obligație impunându-se în temeiul principiului executării în natură a obligațiilor.
În cazul în care ”obligația de a face” nu este adusă la îndeplinire de către debitor, potrivit art. 1669 C. civ „când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”.
Astfel, ori de cate ori este posibila executarea in natura, inclusiv printr-un mijloc de constrângere directa, respectiv prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care sa consfințească convenția parților, acțiunea este admisibila, hotărârea judecătoreasca fiind prin ea însăși un act autentic care consfințește in mod valabil actul de vânzare cumpărare al imobilului ce consta într-o suprafață de teren. Dreptul real constituit in favoarea reclamantului este opozabil si terților care au avut cunoștința de existenta lui.
Pentru admisibilitatea acțiunii în pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de act autentic trebuie să fie îndeplinite următoarele condiții: existența unui antecontract valabil încheiat; dovedirea acestuia în condițiile dreptului comun; refuzul uneia dintre părți de a autentifica actul de înstrăinare; partea care acționează să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract; promitentul – vânzător să fie proprietar al bunului vândut, iar promitentul – cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii.
Cercetând înscrisurile aflate la dosarul cauzei s-a observant că aceste condiții sunt îndeplinite.
S-a reținut că, potrivit titlului de proprietate nr._/27.03.2002 și certificatului de moștenitori nr.319/23.08.2013, pârâtul este titularul de drept asupra terenului ce a făcut obiectul contractului de vânzare – cumpărare.
Cât privește achitarea prețului din înscrisul sub semnătură privată încheiat între părți, reiese că acesta a fost achitat.
De asemenea refuzul pârâtului de a se prezenta la notar este dovedit cu dovada de notificare făcută în acest sens și aflată la fila 28 dosar, precum și din răspunsul dat de pârât la interogatoriu.
Având în vedere aceste considerente, instanța a admis acțiunea și a constatat valabilitatea convenției de vânzare - cumpărare intitulată „ antecontract de vânzare cumpărare ” încheiată între reclamant în calitate de cumpărător și pârât în calitate de vânzător cu privire la suprafața de 54.000 mp, teren arabil, situat în extravilanul comunei Poroina M., ., compusă din: suprafața de 10.000 mp, în T – 28, P – 18, cu vecinii: N – DE, E – T. Nic., S – DE, V – U. S. ; suprafața de .16.000 mp, în T – 28, P – 56, cu vecinii: N –Stăncoi Nic., E – DE, S – T. P., V – DE; suprafața de 15.000 mp, în T – 39-40, P – 53, cu vecinii: N – DE, E – P. R., S – DE, V – U. I. ; suprafața de 6.800 mp, în T – 48, P – 8, cu vecinii: N – DE, E – Stăncoi St., S – DE, V – B. D . ; suprafața de 2.500 mp, în T – 36, P – 89, cu vecinii: N – DE, E – I. P., S – DE, V – B. A. ; suprafața de 3.700 mp în T – 27, P – 57, cu vecinii: N – DE, E – B. A., S – DE, V – G. M. I., pentru care reclamantul a achitat suma de 21.600 lei.
De asemenea, a dispus ca prezenta hotărâre să țină loc de act autentic de vânzare –cumpărare.
Potrivit disp. art. 453 alin. 1 C.pr.civ. a obligat pârâtul la plata sumei de 1.685 lei către reclamant cu titlu de cheltuieli de judecată constând în taxă timbru și onorariu avocat.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel pârâtul C. M., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
A susținut că instanța de fond în Mod greșit a evaluat probele administrate în cauză, neținând cont de notele scrise depuse la dosar și nu a comparat actele depuse de el cu cele pe care le-a depus reclamantul. Dacă ar fi verificat toate aceste acte instanța de fond ar fi constatat cu ușurință că este victima unei înșelăciuni, întrucât nu există consimțământul meu pentru a fi vândute toate suprafețele de teren,deoarece pe titlul de proprietate pe care l-a înmânat numitului D. M. V. era deja consemnată mențiunea „ vândut” pentru două suprafețe de teren, dar pentru nu a crea bănuiala notarului cu privire la faptul că două terenuri din titlu erau deja vândute, intermediarii cumpărătorului nu au prezentat copii de pe acest titlu de proprietate, ci copii ale unor extrase de pe acest titlu, obținute prin împrejurări necunoscute de el.
A arătat că notarul i-a comunicat că trebuie să semneze pentru vânzarea terenurilor, a semnat fără să mai citească actele crezând că este vorba numai despre cele 4 suprafețe de teren, fiind convins că s-a lucrat legal întrucât, pe titlul de proprietate pe care l-a înmânat acestor persoane, era consemnat” vândut”în dreptul celor două suprafețe pe care deja le vânduse, fiind înregistrată promisiunea de vânzare și la Primăria Poroina M..
A menționat că dacă ar fi fost ceva în neregulă, atât primăria nu ar fi eliberat certificat fiscal nici notarul nu ar fi întocmit documente de vânzare pentru aceleași terenuri pentru care pe titlul de proprietate era consemnată vânzarea, el neavând cunoștință la acea dată despre faptul că notarului public i-au fost prezentate alte documente decât cele pe care el le-am înmânat intermediarului D. M. V..
A solicitat să se constatate că nu a existat consimțământul său pentru vânzarea suprafețelor de teren de la poziția 1 și 3 din titlul de proprietate nr._/27.03.2002, respectiv cele din T.28,P18 și T.39-40, P 53, iar instanța să pronunțe o hotărâre judecătorească prin care să-i fie admis apelul, schimbată hotărârea ă iar pe fond să-i fie respinsă acțiunea reclamantului ca fiind neîntemeiată..
În procedura prealabilă intimatul-reclamant a depus întâmpinare la motivele de apel.
A susținut că în mod corect instanța de fond a admis acțiunea și a constatat valabilitatea convenției de vânzare-cumpărare nr. 300/ 04.02.?014 privind terenul în suprafață totală de 54.000 mp extravilan, situat în . M., pentru care a achitat integral prețul de 21.600 lei, preț primit la semnarea antecontractului de către apelantul-pârât.
A precizat că în mod corect și legal instanța a dispus ca prezența hotărâre să țină loc de act autentic constatând că sunt îndeplinite condițiile pentru admisibilitatea acțiunii în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, respectiv existența unui antecontract valabil încheiat, dovedirea acestuia în condițiile dreptului comun, refuzul unei dintre părți de a autentifica actul de înstrăinare și partea care acționează să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, iar promitentul-cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la pronunțare a hotărârii.
A arătat că din actele depuse la dosar a rezultat cu certitudine că apelantul a promis spre vânzare întreaga suprafață de teren, că promitentul cumpărător a achitat prețul în integralitatea sa însă pârâtul deși a primit prețul pentru toate suprafețele promise avute în proprietate sa nu s-a mai prezentat la notariat în vederea perfectării actului final .
Din actele existente respectiv din extrasele de carte funciară a rezultat că la momentul pronunțării hotărârii terenurile se aflau toate în proprietatea apelantului astfel că în mod legal față de refuzul acestuia instanța a pronunțat o hotărâre care să țină loc de act autentic .
A precizat că în speța dedusă judecății cum apelantul nu și-a mai adus la îndeplinire obligația asumată de a se prezenta la notariat pentru perfectare actului de vânzare cumpărare pentru suprafețele promise și pentru care a primit prețul stipulat în antecontract, în mod corect în temeiul art 1669 Cod civ a solicitat ca instanța să constate valabilitatea convenției si să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic .
În mod corect instanța a reținut că ori de câte ori este posibilă executarea în natură, inclusiv printr-un mijloc de constrângere directă, respectiv prin pronunțarea unei hotărâri care să consfințească convenția părților,.acțiunea este admisibilă, hotărârea judecătorească fiind ea însăși un act autentic .
A solicitat respingerea apelului ca nefundat și menținerea hotărârii instanței de fond ca legală și temeinică.
Examinând sentința apelată prin prisma motivelor invocate, se constată că apelul este fondat, pentru următoarele considerente:
Instanța de fond a fost investită cu soluționarea acțiunii având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru suprafața de 54.000 m.p. teren arabil situat în extravilanul comunei Poroina M. motivată de faptul că între reclamant și pârât a fost încheiată o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare la data de 4.02.2014 însă pârâtul refuză să se prezinte la notariat în vederea încheierii actului autentic.
Codul civil reglementează promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare în art. 1279 și art. 1669 prevăzând dreptul beneficiarului promisiunii de a cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare sau de a cere daune interese în caz de neexecutare a obligației promitentului, însă promisiunea prin care părțile se obligă să încheie în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare, este un contract distinct de acesta din urmă și nu produce efectele vânzării ceea ce înseamnă că acesta nu transferă dreptul de proprietate ci dă naștere doar unor obligații cu caracter personal pentru ambele părți, respectiv de a vinde /cumpăra un obiect determinat .
Prin legea 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan s-au introdus noi condiții necesare în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare cu privire la terenul agricol extravilan ce a făcut obiectul unui antecontract de vânzare cumpărare încheiat anterior .
Astfel potrivit art. 5 în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract de vânzare cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă:
- antecontractul este încheiat potrivit prevederilor legii 287/2009
- adeverința, respectiv avizul cu privire la respectarea procedurii de exercitare a dreptului de preemțiune al coproprietarilor, arendașilor, vecinilor sau al statului prin ADS
- imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal
- imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris în carte funciară.
În situația dedusă judecății reclamantul intimat este titularul unui drept de creanță corelativ obligației de a vinde asumată de promitent în temeiul antecontractului iar nu titularul unui drept de proprietate întrucât transferul nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului ci se realizează în momentul pronunțării hotărârii judecătorești care să țină locul acordului de voință nerealizat, acesta fiind momentul în care instanța are obligația să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate inclusiv existența adeverinței respectiv avizului cu privire la respectarea procedurii de exercitare a dreptului de preemțiune al coproprietarilor, arendașilor, vecinilor sau al statului prin ADS .
Prin urmare îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare .
În consecință cum în cauză nu s-a făcut dovada îndeplinirii cumulative a condițiilor legale prev. de art. 5 din legea 17/2014 respectiv nu există adeverința sau avizul cu privire la respectarea procedurii de exercitare a dreptului de preemțiune al coproprietarilor, arendașilor, vecinilor sau al statului prin ADS tribunalul va admite apelul, va schimba sentința și va respinge acțiunea.
În temeiul art. 453 c.pr.civ. va obliga intimatul la 500 lei cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul formulat de pârâtul C. M., cu domiciliul în com. Poroina M., ., împotriva sentinței civile nr.2016 din 18.11.2014 pronunțată de Judecătoria Vînju M., intimat fiind reclamantul M. M., cu domiciliul în București, .. 1, sector 1, și domiciliul procesual ales î la cabinet av. R. M., Dr.Tr.S., .,jud. M.,având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
Schimbă sentința.
Respinge acțiunea.
Obligă intimatul la 500 lei cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 06 Aprilie 2015
Președinte, M. C. O. | Judecător, C. E. C. | |
Grefier, D. D. |
Redactat. OM.C. / 6.05 .2015
Tehnoredactat D.D. / 4 ex.
Jud. fond C. A.
Cod operator 2626
| ← Pretenţii. Sentința nr. 3870/2015. Tribunalul MEHEDINŢI | Obligaţie de a face. Decizia nr. 225/2015. Tribunalul MEHEDINŢI → |
|---|
