Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 2318/2015. Tribunalul OLT
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2318/2015 pronunțată de Tribunalul OLT la data de 15-01-2015 în dosarul nr. 40/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL O.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 40/2015
Ședința publică de la 15 Ianuarie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE S. O.
Judecător V. V.
Grefier A. D.
Pe rol judecarea apelului civil formulat de apelanta reclamantă G. O., domiciliată în ., împotriva sentinței civile nr. 2318 din 15.09.2014 pronunțată de Judecătoria Caracal în dosarul civil nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât P. G., domiciliat în .,având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic
La apelul nominal făcut în ședința publică nu au răspuns părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier după care:
Instanța în conformitate cu prevederile 131 alin. 1 raportate la dispozițiile art. 95 alin. 2 privitoare la competența Tribunalului și art. 466 alin. 1 Cp. Civ. privitoare la calea de atac a apelului, constată că este competentă general, material și teritorial să soluționeze prezenta cauză.
Întrucât prin cererea de apel apelanta a solicitat judecarea cauzei în lipsă, nemaifiind cereri de formulat sau probe de administrat, instanța constată cauza în stare de soluționare și reține cauza spre soluționare.
INSTANȚA,
Deliberând asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Caracal la data de 21.05.2014 sub nr._, reclamanta G. O. a chemat în judecată pe pârâtul P. G., solicitand instanței să constate că este proprietara suprafetei de 300 mp teren arabil intravilan situat pe raza . în T 44, P 15, conform titlului de proprietate nr._/21/05.06.1995 și a sentintei civile nr. 2741/23 iunie 2008, pronunțata de Judecătoria Caracal în dosarul nr._, cu vecini: N- Dc 364, S- G. O., E- M. D-tru, V- P. Ghe., cumpărat la data de 01.06.2012 pentru suma de 1500 RON, urmând ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
În fapt, reclamanta arată că la data de 01.06.2012 a cumpărat de la pârâtul P. G. terenul mai sus mentionat pentru care a achitat prețul de 1500 RON, intrând în posesia acestuia, pe care-l lucrează până în prezent, fără a fi tulburată de nimeni.
Reclamanta a precizat ca a solicitat vânzătorului sa se conformeze înțelegerii pe care au avut-o și să facă demersuri pentru întocmirea actului în formă autentică, însă până în prezent acest lucru nu a fost posibil.
În dovedire s-au solicitat probele cu înscrisuri și cu interogatoriu.
În drept se invocă prevederile art. 1669 C. civ.
În dovedirea cererii s-au atașat la dosar titlul de proprietate nr._/21/05.06.1995, sentinta civila nr. 2741/23 iunie 2008 pronunțata de Judecătoria Caracal în dosarul nr._, chitanță de mână din 01.06.2012, copii acte de identitate ale părtilor din litigiu, testament autentificat sub nr. 1603/13 iunie 2003.
Reclamanta a mai depus la dosar: certificat de atestare fiscala, taxa judiciara de timbru, împuternicire avocatiala, proces verbal de mediere nr. 76/03.06.2014, certificat de sarcini, adresa emisa de OCPI O. din care reiese ca nu exista deschisa carte funciara.
Pârâtul a depus la dosar întâmpinare la data de 24.06.2014, prin care solicita respingerea actiunii, întrucat refuza sa mai vanda suprafața de 300 mp teren înscris în titlul de proprietate nr._/21/05.06.1995, întrucat între timp o alta soră i-a solicitat acest teren intravilan pentru a-și construi un imobil.
Pârâtul mai arata ca reclamanta nu se poate declara proprietare terenului în baza unei chitanțe, care s-a încheiat între părti la data de 01.06.2013 și nu in anul 2012, cum este mentionat în actiune și pentru care plătește impozit.
Pârâtul arata ca solicita respingerea acțiunii, obligându-se să-i returneze sume de 1500 RON într-o scurtă perioada de timp și fără cheltuieli de judecata, deoarece reclamanta s-a folosit de teren în acest timp, obținând produse. Mai arata ca la data tranzacției terenul era cultivat cu lucernă furajera pe care pârâta și-a însușit-o.
Prin sentința civilă nr. 2318/15.09.2014 Judecătoria Caracal a admis excepția inadmisibilității acțiunii, invocată din oficiu, și a respins ca inadmisibilă acțiunea formulată de reclamantă.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut că reclamanta G. O. a chemat în judecată pe pârâtul P. G., solicitând instanței să constate că este proprietara suprafetei de 300 mp teren arabil intravilan situat pe raza . în T 44, P 15, conform titlului de proprietate nr._/21/05.06.1995 și a sentintei civile nr. 2741/23 iunie 2008 pronunțata de Judecătoria Caracal în dosarul nr._, cu vecini: N- Dc 364, S- G. O., E- M. D-tru, V- P. Ghe. cumpărat la data de 01.06.2012 pentru suma de 1500 RON, urmand ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
În urma verificărilor efectuate instanța de fond a constatat ca în titlul de proprietate nr._/21/05.06.1995 emis de Comisia Judeteana O. pentru aplicarea legii nr. 18/1991 nu este cuprinsă suprafața de teren intravilan, in realitate suprafața ce a făcut obiectul promisiunii de vanzare-cumpărare situata in T 44, P 15 fiind teren arabil extravilan.
Potrivit dispoz.art.248 C., instanța se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură și asupra celor de fond care fac de prisos, în totul sau în parte cercetarea în fond a pricinii iar când în fața instanței de judecată se pune în discuție competența acesteia ea este obligată să stabilească instanța competentă.
Potrivit disp. art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 modificata prin Legea nr. 68/12.05.2014, în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.
Dispozitiile alin. 2 prevad ca cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de prezenta lege.
În speță, reclamanta nu a făcut dovada existenței avizului final privind exercitare dreptului de preemțiune emis de structura teritoriala, conf. disp. art. 9 din Legea nr. 17/2014 care prevad ca avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunțării de către instanță a unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafața de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafața de peste 30 de hectare, de către structura centrală.
De asemenea, reclamanta nu a facut dovada existenței cărții funciare pentru suprafața ce a facut obiectului promisiunii de vânzare-cumpărare.
Împotriva sentinței, în termen legal, a declarat apel apelanta reclamantă G. O., solicitând admiterea apelului, casarea sentinței și trimiterea cauzei spre rejudecare.
În fapt, reclamanta arată că a chemat în judecată pe pârâtul P. G., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța instanța să constate că este proprietara suprafetei de 0,0300 ha. teren intravilan situat pe raza . în T 44, P 15.
Arată că prin înscrisul sub semnătură privată întocmit între ea (reclamantă) în calitate de cumpărător și pârât, în calitate de vânzător, se menționează ca fiind intravilan acest teren, așa cum rezultă din acțiunea introductivă.
Astfel, procedura premergătoare invocată din oficiu de instanță, nu mai are aplicabilitate, întrucât în acest caz nu sunt incidente dispozițiile privind dreptul de preempțiune și obligativitatea întocmirii de carte funciară.
In drept, s-au invocat dispozițiile art. 282-288 C.p.civ.
Intimatul pârât P. G. a depus la dosar întâmpinare la data de 7.11.2014, prin care solicita respingerea apelului, ca neîntemeiat.
A arătat că instanța de fond în mod corect a respins acțiunea formulată de apelanta reclamantă, motivat de faptul că o asemenea acțiune este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute de art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.
Mai arată că apelanta reclamantă nu a făcut dovada existenței avizului final privind exercitarea dreptului de preempțiune emis de structura teritorială, conform dispoz. art.9 din legea nr. 17/2014, care prevăd că avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunțarea de către instanță a unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare, se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile în suprafață de până la 30 ha., inclusiv.
În drept, s-au invocat prevederile art. 205-208 NCP și prevederile legii nr. 287/2009, republicată.
Apelanta reclamantă G. O. a formulat răspuns la întâmpinare, prin care solicită să se respingă apărările formulate și argumentele invocate prin întâmpinare de intimatul pârât și admiterea apelului, anularea sentinței, iar pe fond, admiterea acțiunii așa cum a fost formulată.
Consideră că argumentele invocate de intimat prin întâmpinare, sunt total nefondate, având în vedere faptul că admisibilitatea acțiunii de validare a unui antecontract de vânzare-cumpărare este condiționată de existența unui înscris din care să rezulte obligația de înstrăinare cât și plata prețului, prețul constituind elementul de bază într-o convenție de vânzare-cumpărare, menționare sa în actul de vânzare fiind obligatorie.
Se arată că, antecontractul de vânzare-cumpărare denumit „chitanță” încheiat între părțile contractante la data de 01.06.2012 îndeplinește condițiile de valabilitate impuse de lege pentru ca o asemenea acțiune să fie admisibilă și anume: ambele părți și-au exprimat consimțământul la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare; apelanta reclamantă și-a îndeplinit obligația asumată prin încheierea acestuia, condiție esențială pentru promovarea acțiunii în instanță ; intimatul pârât a refuzat în mod nejustificat încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare; părțile nu au stipulat în antecontractul de vânzare-cumpărare o clauză de dezicere ; antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat are ca obiect clar determinat prin voința părților contractante și anume suprafata de teren arabil extravilan de 300 mp. situată pe raza . în T 44, P 15., conform T.P._/21/05.06.1995 și a sent.civ. nr. 2741/23.06.2008, așa cum reiese din înscrisurile depuse la dosarul cauzei în dovedirea acțiunii, bun imobil care se află și în prezent în posesia și folosința sa.
Se mai arată că, atunci când părțile contractante au căzut de acord asupra condițiilor esențiale ale antecontractului de vânzare-cumpărare și sunt hotărâte să perfecteze vânzarea, ele se obligă reciproc al autentificarea actului translativ de proprietate, creându-se astfel o legătură contractuală care să le asigure un anumit conform, nepermițând nici uneia dintre ele să se dezică unilateral de această înțelegere.
Incheierea antecontractului de vânzare-cumpărare semnifică nu numai transferul de proprietate, moment care coincide cu cel al plății prețului stabilit de părți dar și instrumentul probatoriu al dreptului de proprietate care se naște în favoarea sa.
În ceea ce privește faptul că potrivit dispoz. art. 5 alin. 1 din legea 17/_, modificată prin legea nr. 68/12.05.2014, în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă contractul este încheiat potrivit prevederilor legii nr. 287/2009, apelanta reclamantă apreciază că dispozițiile prezentei legi nu se aplică antecontractelor de vânzare-cumpărare care au fost încheiate anterior intrării în vigoare acestei legi.
Având în vedere faptul că a încheiat cu intimatul antecontractul de vânzare-cumpărare la data de 01.06.2012, și a formula acțiunea în instanță la data de 21.05.2014, consideră că instanța de fond în mod eronat a apreciat ca speța de față intră sub incidența legii invocate, datorită faptului că tocmai la data de 30.05.2014 a fost emis Ordinul nr. 719/740/M._ privind aprobarea nomelor metodologice pentru aplicarea titlului I din legea 17/2014.
Prin urmare, susține că nu era obligată să facă dovada existenței avizului final privind exercitarea dreptului de preemțiune emis de structura teritorială, conform dispoz. art.9 din legea nr. 17/2014, atâta timp cât antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat înainte de . acestei legi.
Apelanta reclamantă G. O. a depus și concluzii scrise prin care solicită admiterea apelului, anularea sentinței ca fiind nelegală și netemeinică, iar pe fond, admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, fără cheltuieli de judecată.
Se arată că motivele de nelegalitate au fost detaliate în cuprinsul apelului formulat iar asupra situației de fapt, cu privire la analizarea incorectitudinii cu care a fost reținută incidența anumitor motive de drept de către instanța de fond, nu se poate realiza decât prin analiza asupra situației de fapt.
Arată că la data de 01.06.2012 a cumpărat de la pârâtul intimat suprafața de 300 mp. teren arabil situat n extravilanul comunei Deveselu, jud. O., pentru care a achitat prețul de 1500 ron, intrând în posesia și folosința bunului imobil de la data cumpărării.
In continuare, se susțin motivele invocate în apelul pe care l-a formulat.
Analizând sentința prin prisma motivelor de apel, în considerarea dispozițiilor legale incidente în cauză și prin raportare la înscrisurile de la dosar, tribunalul constată că apelul este nefondat, având în vedere următoarele considerente:
Astfel cum corect a reținut instanța de fond, prin cererea pendinte apelanta reclamantă a solicitat să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la suprafața de 300 mp, teren intravilan situat în T 44, P 15, ce a făcut obiectul înscrisului sub semnătură privată denumit „chitanță”, încheiat de părți la data de 01.06.2012.
Însă, din observarea titlului de proprietate nr._/21/05.06.1995, dar și a certificatului de atestare fiscală nr. 4904/2014 ori a cererii pentru eliberarea extrasului de carte funciară pentru informare, depuse în probațiune chiar de apelanta reclamantă, rezultă cu puterea evidenței că terenul în discuție se află situat în extravilanul ., iar nu în intravilanul acestei localități.
Astfel fiind, în speță devin incidente dispozițiile Legii nr. 17/2014, care reglementează operațiunile de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole extravilane.
Prin această lege s-au introdus noi condiții necesare în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare cu privire la un teren agricol extravilan ce a făcut obiectul unui antecontract de vânzare-cumpărare încheiat anterior.
Astfel, potrivit art. 5 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă:
1. Antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Codului civil și ale legislației în materie.
2. Există adeverința, respectiv avizul cu privire la respectare procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, vecinilor sau al statului, prin ADS;
3. Există avizul specific al Ministerului Apărării Naționale sau al Ministerului Culturii, în cazul terenurilor agricole extravilane care interesează activitatea specifică a ministerelor de resort menționate;
4. Imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal;
5. Imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris în cartea funciară.
Având în vedere frecvența și utilitatea antecontractelor de vânzare-cumpărare și a instituției pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract, . Legii nr. 17/2014 are un impact deosebit asupra practicii judiciare în materie, aplicarea ei ridicând, printre altele, probleme legate de aplicarea în timp a dispozițiilor sale.
În acest sens, contrar opiniei apelantei, tribunalul apreciază că dispozițiile Legii nr. 17/2014 sunt aplicabile pe deplin și în cazul antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate în formă de înscris sub semnătură privată înainte de . acestei legi.
În susținerea acestei soluții, tribunalul are în vedere dispozițiile art. 20 alin. 1 ale Legii nr. 17/2014, care dispun că ”Prevederile prezentei legi nu se aplică antecontractelor și pactelor de opțiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia.”
Astfel, art. 20 alin. 1 din legea nr. 17/2014 trebuie înțeles în sensul că dispozițiile acestei legi sunt inaplicabile numai antecontractelor încheiate în formă autentică, înainte de . legii, însă se aplică fără discuție antecontractelor în formă de înscris sub semnătură privată, încheiate anterior intrării în vigoare a legii în discuție.
În aceste condiții, în mod legal instanța de fond a admis excepția inadmisibilității acțiunii, invocată din oficiu, și a respins ca inadmisibilă acțiunea formulată de reclamantă, soluție ce se impune a fi păstrată de tribunal.
Pe cale de consecință, în temeiul art. 480 alin. 1 C.proc.civ., tribunalul va respinge ca nefondat apelul formulat de apelanta reclamantă.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul formulat de apelanta reclamantă G. O., domiciliată în ., împotriva sentinței civile nr. 2318 din 15.09.2014 pronunțată de Judecătoria Caracal în dosarul civil nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât P. G., domiciliat în ..
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică, astăzi 15.01.2015.
Președinte, S. O. | Judecător, V. V. | |
Grefier, A. D. |
Red./tehnored.S.O.
Ex.5/13.02.2015
Judecător fond I. G.
| ← Evacuare. Hotărâre din 13-01-2015, Tribunalul OLT | Obligaţie de a face. Decizia nr. 1078/2015. Tribunalul OLT → |
|---|
