Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 5/2016. Tribunalul OLT
| Comentarii |
|
Decizia nr. 5/2016 pronunțată de Tribunalul OLT la data de 18-01-2016 în dosarul nr. 5/2016
Cod ECLI ECLI:RO:TBOLT:2016:020._
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL O.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 5/2016
Ședința publică de la 18 Ianuarie 2016
Completul constituit din:
PREȘEDINTE O. M. P.
Judecător D. S.
Grefier R. I. T.
Pe rol soluționarea apelului civil declarat de apelantul reclamant A. Ș., domiciliat în com. Ipotești, ., împotriva sentinței civile nr. 1319/12.02.2015 pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât A. M., domiciliat în com. Ipotești, ., având ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat Vespescu I. pentru apelantul reclamant A. Ș. cu împuternicire avocațială nr._/2015 –Baroul O. și martorul B. Alexadrina propus de apelantul reclamant, lipsă fiind intimatul pârât.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că termenul a fost acrodat pentru administrarea probatoriului, după care,
Instanța procedează conform art. 318, 319 și art. 321 C.p.c. la audierea martorului B. A., propus de apelantul reclamant, declarația acesteia fiind consemnată și atașată la dosarul cauzei conform art. 323 C.p.c.
Nemaifiind alte cereri de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, instanța constată terminată cercetarea judecătorească și acordă cuvântul asupra apelului formulat.
Avocat Vespescu I. pentru apelantul reclamant A. Ș., arată că sunt îndeplinite toate condițiile pentru admisibilitatea cererii iar cu privire la refuzul pârâtului de a se prezenta în fața notarului, solicită să se aibă în vedere că pârâtul la fiecare termen nu s-a prezentat și nici nu a dorit să răspundă la interogatoriu.
Astfel, solicită admiterea apelului. Fără cheltuieli de judecată.
Dezbaterile fiind închise,
TRIBUNALUL
Prin sentința civilă nr. 1319/12.02.2015 pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul nr._ s-a respins ca neîntemeiată cererea formulată de către reclamantul A. Ș. - . în contradictoriu cu pârâtul A. M. - Com. Ipotești, ..
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că prin cererea de chemare în judecată inregistrata pe rolul Judecatoriei Slatina la data de 13.03.2014 sub nr_, reclamantul A. S. a solicitat instantei ca prin hotărârea ce se va pronunta în contradictoriu cu pârâtul A. M. sa se dispuna pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare prin care să se constate intervenita vânzarea cumpărarea suprafeței de 4.000 mp teren extravilan situată potrivit titlului de proprietate nr._/9 din 11.11.1999 si sentinței civile nr._ din 26.11.2013 pronunțata de Jud Slatina, pe raza satului Ipotesti in T 52, P 9, cu vecini la N - A. Gh C-tin., E - Ps 841, S - S. G., V - A. M., fara cheltuieli de judecata .
In fapt, a arătat ca la data de 15.01.2014, a cumpărat de la parat suprafața de teren indicata mai sus, plătind prețul cerut, respectiv suma de 1.000 lei, încheind in acest sens o chitanța de mana, fiind prezent si un mator. A învederat că deși s-au inteles ca in termen de 1 luna sa mearga la notar sa încheie actul autentic, iar el a făcut numeroase demersuri pentru a-l convinge pe parat sa mearga la notar, de fiecare data aceasta a refuzat sau a amant. Arata ca începând cu data încheierii chitanței de mana, reclamantul este cel care se afla in posesia terenului si il munceste ca un adevărat propietar.
In drept, a invocat dispoz art.1669 C.civ si Cap X din Lg. 247/2005.
In dovedire, a depus inscrisuri (f. 3-11).
Desi legal citat, paratul nu a formulat intampinare.
Instanta a incuviintat administrarea probei cu inscrisurile depuse la dosar, proba testimoniala fiind audiat martorul A. G. S., declaratia fiind consemnata si atasata la dosar precum si proba cu expertiza tehnica de specialitate.
Analizând acțiunea de față, prin prisma motivelor formulate, a apărărilor invocate și a probelor administrate, instanța a reținut următoarele:
La data de 15.01.2014, s-a încheiat un înscris sub semnătură privată intitulat „chitanță” între pârâtul A. M., în calitate de promitent-vânzător și reclamantul A. Ș., în calitate de promitent-cumpărător, având ca obiect suprafața de teren situată în extravilanul ., și anume: 4.000 mp teren extravilan situată in T 52, P 9/1, cu vecini la N – arabil – P9/2, E - Ps 841, S - S. G., V – Ps 838.
Conform art. 1270 din Noul Cod Civil, contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante, iar în cazul in care se refuza executarea de bunăvoie, creditorul are dreptul să obțină îndeplinirea întocmai a obligației debitorului.
Validarea unui antecontract, prin suplinirea consimțământului debitorului obligației, de către instanța de judecată, este posibilă, în condițiile art. 1669 din Noul Cod Civil, care prevăd că, atunci una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Dispozițiile art.1179 alin.1 din Noul cod civil prevăd condițiile esențiale pentru validitatea contractului: capacitatea de a contracta; consimțământul părților; un obiect determinat și licit; o cauză licită și morală. De asemenea, potrivit alin. 2 al aceluiași text de lege, în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile.
În consecință, în virtutea principiului conversiunii, convenția intervenită între părți ar constitui un antecontract de vânzare-cumpărare, care ar da naștere unei obligații de a face, potrivit căreia, oricare dintre părți ar putea cere instanței ca, în temeiul textelor de lege anterior mentionate, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și care ar avea un caracter constitutiv de drept. Însă, pentru admisibilitatea unei astfel de acțiuni, antecontractul trebuie să fie valabil încheiat, îndeplinind toate condițiile prevăzute de art.1179 C.civ., una dintre părți să refuze autentificarea actului, reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile, respectiv plata prețului, iar promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului.
În concret, instanța de fond a reținut că înscrisul sub semnătură privată invocat de reclamant ca fiind antecontractul de vanzare-cumparare încheiat între părți, îndeplineste condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții. Însă, cu privire la condițiile speciale cerute pentru ca acțiunea să poată fi admisă, instanța constată că reclamantul nu a facut dovada refuzului nejustificat al pârâtului de a încheia actul de vanzare-cumparare în forma prevăzută de lege.
Astfel, prin reglementarea expresa din cuprinsul art. 1669 din Noul Cod Civil, a posibilitatii instantei de judecata de a suplini consimtamântul partii ce refuza in mod nejustificat perfectarea contractului de vanzare-cumparare, nu s-a urmărit de către legiuitor a se pune la dispoziția părților o alternativă la procedura notarială, la care acestea să apeleze ori de cate ori considera ca ar fi mult mai avantajos din punctul de vedere al costurilor materiale.
Procedura autentificarii conventiilor pe cale judiciara are caracter de exceptie, fiind o procedura extraordinara menita sa înlăture consecințele negative injuste pe care partea care si-a îndeplinit deja obligatiile asumate ar trebui sa le suporte si la care aceasta poate să recurgă exclusiv în situația în care cealaltă parte refuză însăși încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma cerută de lege.
In cauza, prin probatoriul administrat – înscrisurile depuse și depoziția martorei A. G. S., de altfel semnatară a chitanței din data de 15.01.2014 - reclamantul nu a facut dovada refuzului perfectarii conventiei. Astfel, din depoziția martorei audiate în cauză, instanța reține că, la data încheierii ante-contractului, părțile au convenit asupra înstrăinării imobilului și asupra prețului plătit în prezența sa, arătând că nu știe dacă părțile au discutat despre un eventual demers la notar anterior întocmirii chitanței sau ulterior acestui moment. Aceeași martoră a relatat că nu le-a auzit niciodată pe părți vorbind despre prezentarea sau neprezentarea vreunuia dintre ei la notar, deși, prin cererea introductivă, reclamantul a pretins că ar fi făcut numeroase demersuri pentru a-l determina pe pârât să se prezinte la notar.
Prin intermediul probei testimoniale, reclamantul nu a dovedit nici că i-a cerut în mod expres pârâtului să se prezinte la un birou notarial pentru a încheia actul în formă autentică și nici că pârâtul ar fi refuzat categoric. Pe de altă parte, în cadrul procedurii notariale, era suficientă, ca și în fața instanței de judecată, simpla prezență a pârâtului, întrucât potrivit legii civile, costurile vânzării cad în sarcina cumpărătorului, respectiv a reclamantului.
În ceea ce privește interogatoriul pârâtului, care nu s-a prezentat pentru a răspunde la întrebările adresate de reclamant, instanța reține că nu poate face aplicarea dispozițiilor art. 358 N. Cod procedură civilă, cât timp această probă nu se coroborează cu celelalte probe administrate în cauză și care au fost analizate anterior.
Pentru considerentele expuse, instanța a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare formulată de reclamant, părțile având deschisă procedura notarială.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel apelantul reclamant A. Ș., solicitând admiterea apelului, schimbarea în totalitate a sentinței atacate în sensul admiterii cererii așa cum a fost formulată, fără cheltuieli de judecată.
Instanța de fond i-a respins cererea pe motiv că nu a făcut dovada refuzului nejustificat al pârâtului de a încheia actul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Pentru admisibilitatea cererii sale, trebuiau îndeplinite 5 condiții: existența unui antecontract valabil încheiat, plata prețului, posesia terenului, promitentul vânzător să fie proprietarul bunului, refuzul acestuia de a se prezenta în fața notarului, acesta susținând că a făcut pe deplin dovada primelor patru condiții, terenul aflându-se în posesia sa, plătind impozitul aferent pentru deținerea sa, plătind prețul cerut de vânzător.
De asemenea, refuzul pârâtului de a se prezenta la notar poate reieși și din faptul că, citat fiind la fiecare termen nu s-a prezentat și nici nu a dorit să răspundă la interogatoriu.
Având în vedere efectul devolutiv al apelului, solicită audierea martorei B. A. și citarea acesteia la sediul Baroului O..
În drept, s-au invocat dispozițiile art. 480 cod pr civilă.
S-a timbrat legal cererea de apel.
Instanța de apel a admis cererea de probatorii formulată de către apelant ,respectiv proba cu martori, fiind audiată martora B. A. a cărei declarație se află atașată la dosarul cauzei.
Analizând sentința apelantă prin prisma motivelor de apel invocate, în conformitate cu dispoz.art. 476 și urm. cod pr civilă, raportat la probele administrate în cauză și cu respectarea dispozițiilor legale în materie, tribunalul constată că apelul este fondat, având în vedere următoarele considerente:
Între părți s-a încheiat la data de 15.01.2014 un înscris sub semnătură privată denumit „chitanță” prin care A. M. declară că-i vinde fiului său A. Ș. suprafața de 4000 mp teren arabil extravilan, situat în T.52, P.9, cu vecinătățile: N – A. Gh. C., E – Ps 841, S – S. G., V – A. M., teren ce-l deține în proprietate în baza sentinței civile nr._/26.11.2013 când s-a dezbătut partajul succesoral după defuncta A. Gh. M. și a titlului de proprietate nr._/9/11.11.1999 în schimbul prețului de 1.000 lei, bani pe care i-a primit la data întocmirii înscrisului în prezența martorei A. G. S., la cabinetul de avocatură B. A..
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este contractul prin care părțile se obligă să încheie în viitor un contract translativ de proprietate și care ar putea conține clauze cu privire la predarea bunului și plata prețului, clauze specifice contractului de vânzare-cumpărare, dar pe care părțile promisiuni le stipulează și, uneori, chiar le execută anticipat.
Această promisiune conține consimțământul ferm și neafectat de modalități, al ambelor părți – promitentul vânzător și promitentul cumpărător – de a încheia în viitor un contract translativ de proprietate, dată la care în mod necesar va fi esprimat un nou consimțământ, și care, la rândul lui va putea sau nu fi afectat de modalități. Cu alte cuvinte, consimțământul dat în această promisiune nu este susceptibil de a transfera proprietatea.
În cauza de față, instanța de fond a apreciat în urma probatoriilor administrate în cauză că, convenția intervenită între părți reprezintă un antecontract de vânzare-cumpărare care ar da naștere unei obligații de a face potrivit căreia oricare dintre părți ar putea cere instanței să pronunțe o hotărârea care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare dar, cu privire la condițiile speciale cerute pentru ca acțiunea să poată fi admisă, nu s-a făcut dovada că una dintre părți a refuzat autentificarea actului.
Potrivit dispoz. art. 1669 cod civil, instanța de judecată are posibilitatea să suplinească consimțământul părții ce refuză în mod nejustificat perfectarea actului de vânzare-cumpărare tocmai pentru a înlătura consecințele negative injuste față de partea care și-a îndeplinit deja obligația asumată, în cauza de față, față de apelantul reclamant care a achitat prețul convenit de comun acord cu pârâtul A. M., respectiv suma de 1.000 lei.
Din declarația martorei audiată în cauză B. A., care a precizat că în urmă cu aproximativ doi ani părțile, pe care aceasta, în calitate de avocat, le-a reprezentat în procesul de partaj, au convenit în prezența sa să vândă, respectiv să cumpere suprafața de teren pe care A. M. a moștenit-o de pe urma mamei sale, de 4.000 mp în schimbul prețului de 1.000 lei pe care A. Ș. la achitat în prezența sa cu înțelegerea ca ulterior să se prezinte la notar pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
A mai precizat martora că apelantul A. Ș. i-a spus la scurt timp după încheierea înscrisului sub semnătură privată că fratele său A. M. s-a răzgândit și numai vrea să-i vândă terenul influențat fiind de unul dintre fii săi, iar martora l-a sfătuit să promoveze o acțiune în justiție pentru valorificarea dreptului său.
Antecontractul prin care părțile s-au obligat să constituie în viitor un drept real asupra unui imobil, naște în sarcina acestora obligația de a încheia contractul asumat, iar instanța are posibilitatea să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, soluția impunându-se în temeiul principiului executării în natură a obligațiilor prevăzute de art. 1471 cod civil și art. 1527 cod civil care, permite creditorului îndreptățit să obțină executarea întocmai a obligației asumate de către debitorul său.
Mai mult, art. 1669 alin. 1 cod civil, prevede că atunci când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cerere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Două condiții sunt esențiale promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare pentru ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract: antecontractul să aibă îndeplinite cerințele generale de valabilitate a actelor juridice prevăzute de art. 1179 cod civil și bunul a cărei vânzare a fost promisă să se afle în proprietatea vânzătorului promitent și să nu existe alte impedimente legale.
Față de starea de fapt expusă anterior și considerentele de drept arătate, tribunalul apreciază că acțiunea formulată de reclamant este întemeiată și o va admite, respectiv va constata valabilitatea convenției de vânzare-cumpărare încheiată între părți la data de 15.01.2014 prin care A. M. a vândut lui A. Ș. suprafața de 4.000 mp teren arabil extravilan situat în T.52, P.9, cu vecinătățile: N – A. Gh. C., E – Ps 841, S – S. G., V – A. M., teren ce-l deține în proprietate în baza sentinței civile nr._/26.11.2013 când s-a dezbătut partajul succesoral după defuncta A. Gh. M. și a titlului de proprietate nr._/9/11.11.1999 în schimbul prețului de 1.000 lei, bani pe care i-a primit la data întocmirii înscrisului.
În concluzie, constatând că apelul este întemeiat, în temeiul dispoz.art. 480 alin. 2 cod pr civilă, tribunalul îl va admite, va schimba în tot sentința civilă apelată în sensul că va admite acțiunea formulată de reclamant cu consecința constatării valabilității convenției de vânzare-cumpărare încheiată între părți la data de 15 ianuarie 2014.
Hotărârea pronunțată va ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul civil declarat de apelantul reclamant A. Ș., CNP_, domiciliat în com. Ipotești, ., împotriva sentinței civile nr. 1319/12.02.2015 pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât A. M., domiciliat în com. Ipotești, ., având ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic.
Schimbă în tot sentința apelată, în sensul că admite acțiunea.
Constată valabilitatea convenției de vânzare-cumpărare încheiată între părți la data de 15.01.2014 prin care A. M. a vândut lui A. Ș. suprafața de 4.000 mp teren arabil extravilan situat în T.52, P.9, cu vecinătățile: N – A. Gh. C., E – Ps 841, S – S. G., V – A. M., teren ce-l deține în proprietate în baza sentinței civile nr._/26.11.2013 când s-a dezbătut partajul succesoral după defuncta A. Gh. M. și a titlului de proprietate nr._/9/11.11.1999 în schimbul prețului de 1.000 lei, bani pe care i-a primit la data întocmirii înscrisului.
Prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 18 Ianuarie 2016.
Președinte, O. M. P. | Judecător, D. S. | |
Grefier, R. I. T. |
Red. DS
Tehnored.CM
Jf: MD C.
Ex.4/04.02.2016
| ← Partaj judiciar. Decizia nr. 89/2016. Tribunalul OLT | Pretenţii. Decizia nr. 56/2016. Tribunalul OLT → |
|---|
