Rezoluţiune contract. Decizia nr. 488/2013. Tribunalul PRAHOVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 488/2013 pronunțată de Tribunalul PRAHOVA la data de 22-03-2013 în dosarul nr. 19279/281/2009
ROMÂNIA |
TRIBUNALUL PRAHOVA |
SECȚIA I CIVILĂ |
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ Nr. 488 | |
Ședința publică din data de 22 martie 2013 | |
Președinte: | L. C. D. |
Judecători: | A. - M. L. |
C. R. | |
Grefier: | E. M. |
Pe rol fiind soluționarea recursului declarat de recurenții – pârâți M. V., cu domiciliul în comuna Păulești, ., județul Prahova și T. E., cu domiciliul în comuna Păulești, ., județul Prahova, împotriva sentinței civile nr. 9020/05.06.2012 pronunțată de Judecătoria Ploiești în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata - reclamantă S.C. LEEANN I. S.R.L., cu sediul în Câmpina, ., Mansardă - Camera 3, ., prin MICKENNA MARSHALL R. și intimatul - pârât M. C., cu domiciliul în ., județul Prahova.
Cererea de recurs a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 1.989 lei, conform chitanțelor . nr._/15.01.2013 și nr._/22.03.2013 și timbru judiciar de 3,00 lei, care au fost anulate și atașate la dosarul cauzei.
La apelul nominal făcut în ședința publică, au răspuns recurenții – pârâți M. V. și T. E., asistați de avocat C. L. și avocat T. E. pentru intimata - reclamantă S.C. Leeann I. S.R.L., lipsă fiind intimatul - pârât M. C..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că s-a depus la dosarul cauzei, prin serviciu registratură, întâmpinare formulată de intimata - reclamantă S.C. Leeann I. S.R.L, după care:
Tribunalul comunică recurenților – pârâți, prin apărător, copia întâmpinării formulată de intimata - reclamantă S.C. Leeann I. S.R.L.
Apărătorul recurenților – pârâți depune la dosarul cauzei dovada achitării diferenței de taxa judiciara de timbru în cuantum de 1.189,00 lei conform chitanței . nr._/22.03.2013 și a timbrului judiciar de 3,00 lei și, având cuvântul, arată că nu solicită acordarea unui nou termen de judecată pentru a lua la cunoștință de cuprinsul întâmpinării comunicată la acest termen.
Tribunalul apreciază că nu se mai impune comunicarea întâmpinării și către intimatul - pârât M. C., având în vedere că nu sunt invocate excepții pentru care să fie necesară pregătirea apărării, precum și că atât reclamanta, cât și pârâtul stau în aceiași calitate de intimați.
Nemaifiind alte cererii de formulat sau probe de administrat, tribunalul constată recursul în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbatere:
Apărătorul recurenților – pârâți, având cuvântul în dezbatere, solicită admiterea recursului, modificarea sentinței atacate în sensul respingerii acțiunii formulate și admiterii cererii reconvenționale, având în vedere faptul că reclamanta nu și-a îndeplinit promisiunea de vânzare - cumpărare, nefăcând dovada achitării prețului, aflându-se în culpă, neexecutând la timp obligațiile stabilite prin convenție. Cu cheltuieli de judecată.
Apărătorul intimatei - reclamante S.C. Leeann I. S.R.L., având cuvântul în dezbatere, solicită respingerea recursului ca nefondat, întrucât în contractul convenție se menționează că obligația este de a achita diferența de preț la momentul perfectării contractului de vânzare – cumpărare. Reclamanta a achitat o parte din preț la momentul încheierii antecontractului, a doua parte la data încheierii ante-contractului și ultima parte a fost consemnată. Nu există o culpă a reclamantei, în condițiile în care aceasta și-a îndeplinit obligațiile, perfectarea contractului de vânzare – cumpărare nu s-a putut încheia întrucât au existat neînțelegerii între moștenitori și nu s-au prezentat pentru perfectarea contractului. Cu cheltuieli de judecată.
TRIBUNALUL :
Deliberând asupra recursului civil de fata, constata următoarele:
Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instanțe sub numărul_, reclamanta S.C. LEEANN I. S.R.L a chemat în judecată pe pârâta M. Gh. A., pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 3715/01.11.2006 de B.N.P. I. M. - S. V. și a actului adițional autentificat sub nr. 1352/29.03.2007, repunerea părților în situația anterioară, obligarea pârâtei la plata sumei de 50.000 lei, reprezentând dublul avansului plătit de către reclamată, cu ocazia antecontractului de vânzare - cumpărare.
In motivarea cererii, reclamanta a arătat că, la data de 01.11.2006, între părți a fost încheiat antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 3715/01.11.2006 de B.N.P. I. M. - S. V., având ca obiect imobilul teren în suprafață de 5.000 m.p., situat în extravilanul ..768/21, ocazie cu care a fost achitată pârâtei suma de 15.000 lei cu titlu de avans, urmând ca restul sumei, până la 30.000 lei, reprezentând prețul imobilului, să fie achitată până la data de 01.05.2007, dată până la care ar fi trebuit să se încheie și contractul de vânzare - cumpărare, în formă autentică.
Ulterior, pârâta a mai solicitat achitarea unei părți din restul sumei de plată, la data de 29.03.2007, părțile încheind actul adițional autentificat sub nr. 1352/29.03.2007, fiind achitată pârâtei suma de 10.000 lei, cu titlu de avans, după această plată, pârâta nemaifiind de acord cu perfectarea actelor de vânzare - cumpărare.
In drept, reclamanta si-a întemeiat cererea pe dispozițiile art. 1019 - 1021 și art. 1077 Cod civil.
La data de 08.12.2009, reclamanta a formulat cerere de înființare a unui sechestru asigurator asupra bunurilor imobile deținute de către pârâtă, prin încheierea de ședință din data de 14.12.2009, fiind admisă cererea formulată de către reclamantă, prima instanța dispunând înființarea sechestrului asigurator.
Pârâții, legal citați, au formulat pe cale de cerere reconvenționala, sa se constate ca reclamanta nu si-a îndeplinit obligațiile prevăzute in convenția - antecontract si astfel a pierdut avansul achitat, iar în subsidiar, sa se dispună rezoluțiunea convenției "antecontract de vânzare cumpărare" autentificata sub nr. 3715 de către BNP I. M., precum si a actelor adiționale subsecvente, iar prin întâmpinare, respingerea acțiunii, având în vedere faptul că nu pot fi obligați sa vândă imobilul în litigiu, având in vedere faptul ca partea care solicita acest lucru se afla in culpa pentru neexecutarea obligațiilor sale in termenul stabilit.
La termenul de judecată din data de 15.04.2010, în urma decesului pârâtei, reclamanta a indicat moștenitorii pârâtei M. Gh. A., ca fiind M. C., M. V. și T. E..
La termenul de judecată din data de 18.11.2010, reclamanta a completat acțiunea introductivă, solicitând, în principal, să se constate că este proprietara imobilului teren în suprafață de 5.000 m.p., situat în extravilanul ..768/21, urmând să se emită o hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare și în subsidiar, să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 3715/01.11.2006 de BNP I. M. - S. V. și a actului adițional autentificat sub nr. 1352/29.03.2007, repunerea părților în situația anterioară, obligarea pârâtei la plata sumei de 50.000 lei, reprezentând dublul avansului plătit de către reclamată, cu ocazia antecontractului de vânzare - cumpărare.
La termenul de judecată din data de 31.03.3011, reclamanta a formulat precizare la acțiune, în sensul că a renunțat la capătul de cerere privind rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3715/01.11.2006 de Biroul Notarului Public "I. M. - S. V." si a actului adițional al acestuia, act adițional autentificat sub nr. 1352/29.03.2007 de același birou notarial, solicitând instanței de judecata ca prin sentința ce va pronunța sa se constatate ca reclamanta este proprietara terenului in suprafața de 5.000 m.p. situat in extravilanul ., P. 768/21, jud. Prahova, urmând ca hotărârea ce se va pronunța sa tina loc de act de vânzare cumpărare.
La termenul de judecată din data de 31.03.3011, pârâtul M. V. a formulat cerere de acordare a ajutorului public judiciar, pentru cererea reconvențională, prin încheiere de ședință din data de 31.03.2011, fiind respinsă cererea de acordare a ajutorului public judiciar, formulată de către pârâtul M. V., cererea de reexaminare fiind de asemenea respinsă, fiind formulată cerere de eșalonare la plata taxei de timbru, respinsă prin încheierea de ședință din data de 07.07.2011.
În cauză s-au administrat proba cu înscrisuri, expertiză în specialitatea topografie S. A., interogatorii.
Prin sentința civila nr. 9020/05 iunie 2012, Judecătoria Ploiești a admis cererea precizata formulată de reclamanta S.C. LEEANN I. S.R.L., în contradictoriu cu pârâții M. Gh. A., M. C., M. V. si T. E., a constatat îndeplinite condițiile vânzării - cumpărării in baza antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 3715/01.11.2006 de b.n.p. I. M. – S. V. încheiat intre reclamanta si autoarea paraților, M. A., cu privire la terenul in suprafața de 5000 m.p. (proprietatea pârâtei), categoria de folosința arabil, extravilan situat in Comuna Paulesti, ., . Prahova, astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiza tehnica in specialitatea topografie înregistrat la Biroul Local pentru Expertize Judiciare Tehnice și Contabile sub nr. 202/10.02.2012 întocmit de expert S. A. si evidențiat in schița de plan anexa la acest raport, omologat de prima instanța si, in consecința, a constatat dreptul de proprietate al reclamantei asupra acestui teren, ce a aparținut defunctei M. A., urmând ca hotărârea sa tina loc de act autentic de vânzare – cumpărare. A respins, de asemenea, cererile reconvetionale ale paraților, ca neîntemeiate, dispunând, în temeiul art. 54 alin. 2 din Legea 7/1996, ca in termen de 3 zile, hotărârea rămasă definitivă si irevocabilă să fie transmisă la Oficiul de cadastru si Publicitate Imobiliara Prahova.
Totodată, instanța fondului a dispus prin aceeași hotărâre, în temeiul art. 77 ind. 1 din Codul fiscal, ca in termen de 30 zile hotărârea rămasă definitivă si irevocabilă si documentația aferenta să fie transmisă la organul fiscal competent si a obligat pe parați la plata cheltuielilor de judecata in suma de 4.761 lei reprezentând taxa judiciara de timbru, onorariu expert si onorariu de avocat.
Pentru a pronunța aceasta soluție, instanța de fond a reținut următoarele:
Reclamanta a arătat că, la data de 01.11.2006, între părți a fost încheiat antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 3715/01.11.2006 de BNP I. M. - S. V., având ca obiect imobilul teren în suprafață de 5.000 m.p., situat în extravilanul .. 768/21, ocazie cu care a fost achitată pârâtei suma de 15.000 lei cu titlu de avans, urmând ca restul sumei, până la 30.000 lei, reprezentând prețul imobilului, să fie achitată până la data de 01.05.2007, dată până la care ar fi trebuit să se încheie și contractul de vânzare - cumpărare, în formă autentică.
Ulterior, pârâta a mai solicitat achitarea unei părți din restul sumei de plată, la data de 29.03.2007, părțile încheind actul adițional autentificat sub nr. 1352/29.03.2007, fiind achitată pârâtei suma de 10.000 lei, cu titlu de avans, după această plată, pârâta nemaifiind de acord cu perfectarea actelor de vânzare - cumpărare.
In urma decesului pârâtei, reclamanta a indicat moștenitorii pârâtei M. Gh. A., ca fiind M. C., M. V. și T. E..
Reclamanta a formulat precizare la acțiune, în sensul că a renunțat la capătul de cerere privind rezolutiunea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3715/01.11.2006 de Biroul Notarului Public "I. M. - S. V." si a actului adițional al acestuia, act adițional autentificat sub nr. 1352/29.03.2007 de același birou notarial, solicitând instanței de judecata ca prin sentința ce va pronunța sa se constatate ca reclamanta este proprietara terenului in suprafața de 5.000 m.p. situat in extravilanul ., P. 768/21, jud. Prahova, urmând ca hotărârea ce se va pronunța sa tina loc de act de vânzare cumpărare.
Potrivit titlului de proprietate nr._/02.10.1995 emis de Comisia Județeana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Prahova, M. Gh. A. figura ca proprietara a terenului de 5.000 m.p. din T32 P768/21 din . încheierii de carte funciara nr._/23.03.2007 aceasta avea si intabulat dreptul de proprietate.
Intre părți a fost încheiat antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 3715/01.11.2006 de BNP I. M. - S. V., având ca obiect imobilul teren în suprafață de 5.000 m.p., situat în extravilanul ..768/21, ocazie cu care a fost achitată pârâtei suma de 15.000 lei cu titlu de avans, urmând ca restul sumei, până la 30.000 lei, reprezentând prețul imobilului, să fie achitată până la data de 01.05.2007, dată până la care ar fi trebuit să se încheie și contractul de vânzare - cumpărare.
Părțile au încheiat actul adițional autentificat sub nr. 1352/29.03.2007, fiind achitată pârâtei suma de 10.000 lei, cu titlu de avans, iar la data de 29.10.2010, reclamanta i-a notificat pe parați cu Oferta de plata pentru plata restului de 5000 lei din preț, suma ce a fost consemnata la dispoziția lor cu recipisa nr._/1 din 29.10.2010, la termenul stabilit de 10.11.2010 parații M. V. si Tobos E. nu s-au prezentat, iar paratul M. C. s-a prezentat si a precizat ca este de acord cu semnarea actului de vânzare - cumpărare, filele 91 – 96 dosar fond.
Instanța de fond a apreciat că antecontractul încheiat între reclamantă si parata (autoarea paraților) nu este un act juridic translativ de proprietate, ci doar o promisiune sinalagmatica, care implica promisiunea intenției de a vinde si promisiunea intenției de a cumpăra, in viitor, un imobil. Antecontractul implica si un moment viitor si virtual al îndeplinirii prestației de a consimți la demersurile încheierii si certificării calificate a instrainarii. P. la acel moment, consimtamantul parților in realizarea viitorului act de înstrăinare este reținut in forul interior al acestora, in sfera subiectivității pure. Antecontractul de vânzare - cumpărare nu are, așadar, prin el însuși forța probanta a unui act ce transfera dreptul de proprietate, ci generează numai obligația atât pentru parți, cat si pentru succesorii acestora de a îndeplini toate operațiile legate de încheierea contractului în formă autentică.
În lipsa executării voluntare a obligației de a contracta, deci a consimțământului, contractul de înstrăinare se înlocuiește cu hotărârea judecătorească. Această hotărâre nu înlocuiește numai consimțământul, exprimat deja în antecontract, ci însuși contractul de înstrăinare. Consimțământul promitentului vânzării este suplinit întrucât nerespectarea obligației asumate este profund neechitabilă și de natură a-l nedreptăți grav pe celălalt cocontractant.
Temeiurile de drept ale unei asemenea cereri, le constituie prevederile art. 1073 si art. 1075 Cod civil, care permit în principiu suplinirea consimțământului debitorului în materia obligațiilor de a face, prevederile art. 970 alin. 2 Cod civil, potrivit cărora ”convențiile obligă nu numai la ceea ce este expres în ele dar și la toate urmările pe care echitatea, obiceiul sau legea le dă obligației după naturasa”, precum și dispozițiile art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției.
Din raportul de expertiză tehnică în specialitatea topografie înregistrat la Biroul Local pentru Expertize Judiciare Tehnice și Contabile sub nr. 202/10.02.2012 întocmit de expert S. A. rezultă că întinderea terenului este de 5.000 m.p., categoria de folosința arabil, extravilan situat in Comuna Paulesti, ., . Prahova.
Față de aceste considerente, văzând ca, in cauza, au fost respectate condițiile de valabilitate ale actului juridic, in cauza fiind dovedite si existenta titlului de proprietate al promitentului - vânzător asupra imobilului – teren, prețul stabilit de parți fiind achitat integral, instanța de fond a admis acțiunea și a complinit forma autentica, constatând intervenită vânzarea - cumpărarea terenului categoria de folosința arabil, extravilan situat in comuna Paulesti, ., . Prahova, in suprafața de 5.000 m.p., astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiza tehnica in specialitatea topografie înregistrat la Biroul Local pentru Expertize Judiciare Tehnice și Contabile întocmit de expert S. A. si evidențiat in schița de plan anexa la acest raport, omologat de prima instanța si, in consecința, a constatat dreptul de proprietate al reclamantei asupra acestui teren, ce a aparținut defunctei M. A..
Cu privire la cererile reconvenționale precizate ale paraților, T. E. și M. V., prin care au solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare pentru neîndeplinirea obligațiilor de către reclamanta, in sensul ca aceasta nu a procedat la plata întregului preț al vânzării si ca era obligata sa suporte cheltuielile de intabulare a terenului in cauza, prima instanța a reținut, ca prețul a fost plătiți in integralitatea lui, astfel suma de 15.000 lei cu titlu de avans, urmând ca restul sumei, până la 30.000 lei, reprezentând prețul imobilului, să fie achitată până la data de 01.05.2007, dată până la care ar fi trebuit să se încheie și contractul de vânzare - cumpărare.
Părțile au încheiat actul adițional autentificat sub nr. 1352/29.03.2007, fiind achitată pârâtei suma de 10.000 lei, cu titlu de avans, iar la data de 29.10.2010, reclamanta i-a notificat pe parați cu oferta de plata pentru plata restului de 5.000 lei din preț, suma ce a fost consemnata la dispoziția lor cu recipisa nr._/1 din 29.10.2010, la termenul stabilit de 10.11.2010 parații M. V. si Tobos E. nu s-au prezentat, iar paratul M. C. s-a prezentat si a precizat ca este de acord cu semnarea actului de vânzare - cumpărare, f. 91 – 96 dosar fond.
Iar cu privire la suportarea contravalorii înscrierilor cadastrale de către reclamanta, instanța de fond a constatat ca înaintea datei de 01.05.2007, data la care trebuia încheiat actul de vânzare – cumpărare, reclamanta achitase autoarei paraților suma de 25.000 lei, iar mai mult decât atât documentațiile cadastrale fuseseră întocmite de la data de 23.03.2007, așa cum rezulta din Încheierea nr._/23.03.2007 a OCPI Prahova – Ploiești - fila 15 dosar fond.
Pentru aceste motive, instanța a constatat ca reclamanta si-a îndeplinit obligațiile asumate, astfel incat a respins, ca neîntemeiata, cererea reconvenționala formulata de cei doi parați.
În baza dispozițiilor art. 274 Cod pr. Civ., a obligat parata la plata cheltuielilor de judecata in suma de 4.761 lei reprezentând taxa judiciara de timbru, onorariu expert si onorariu de avocat.
În baza art. 54 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, instanța de fond a dispus comunicarea unui exemplar al prezentei hotărâri în termen de 3 zile de la data rămânerii definitive și irevocabile, către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Prahova.
În baza art. 77 1 alin. 6 din Codul fiscal, instanța fondului a dispus comunicarea unui exemplar al prezentei hotărâri, în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive și irevocabile, însoțită de un exemplar al raportului de expertiză topografică la organul fiscal competent.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs parații M. V. si Tobos E., solicitând admiterea recursului, modificarea sentinței atacate in sensul respingerii acțiunii formulate si a admiterii cererii reconvenționale formulate de parații M. V. si Tobos E..
Motivul de recurs este întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, întrucât instanța a dat o greșita interpretare clauzelor contractuale cuprinse in antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 3715/ 01.11.2006 de către B.N.P. I. M. - S. V., arătând, in fapt, ca intre reclamanta . si autoarea M. Gh. A. s-a încheiat o convenție „antecontract de vânzare - cumpărare" autentificata sub nr. 3715 de către B.N.P. I. M.. Ulterior, acesta convenție a fost adiționată prin întocmirea actului adițional din data autentificat sub nr. 1352 de către același birou notarial.
Conform acestei convenții, promitenta - cumpărătoare avea obligația de a achita întocmirea planurilor cadastrale pentru terenul respectiv, obligație ce trebuia realizata pana la data stabilita pentru întocmirea contractului, respectiv 1 mai 2007, obligație stabilita in sarcina cumpărătoarei, ținând seama de vârsta înaintata a promitentei - vânzătoare si de starea acesteia de sănătate.
Din actele depuse la dosarul cauzei, recurenții – parați arata ca rezulta in mod clar ca pana la data de 01.05.2007, reclamanta nu a întocmit actele cadastrale in vederea perfectării contractului de vânzare – cumpărare, fiind surprinzătoare poziția instanței care in considerentele sentinței constata ca prețul s-a achitat integral conform convenției, menționând expres ca diferența de preț de 5.000 lei s-a achitat la data de 29.10.2010, cu mult după termenul de 01.05.2007, termen stabilit in cadrul convenției, considerând ca instanța de fond a interpretat, in mod eronat, dispozițiile convenției dintre parți, precum si a legislației aplicabile si a pronunțat o hotărâre eronata. Astfel, recurenții – parați arata ca prima instanța a considerat ca o obligația poate fi îndeplinita oricând si nu neapărat la termen si nu a răspuns argumentului recurenților de neplata la termen a prețului, menționând doar ca prețul a fost achitat integral.
Totodată, recurenții – parați arata ca autoarea paraților nu a fost niciodată somata sa se prezinte la notar in vederea perfectării actelor sau a primirii diferenței de preț.
Recurenții – parați considera ca se impunea respingerii acțiunii promitentei – cumpărătoare, întrucât aceasta nu si-a respectat obligațiile in termenul stabilit, nu a întocmit actele necesare si nici nu a achitat integral prețul stabilit in convenție pana la data de 01.05.2007.
Conform art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii 247/2005, in momentul in care o parte refuza încheierea in forma autentica a contractului de vânzare cumpărare, partea care si-a îndeplinit obligațiile se poate adresa instanței in vederea pronunțării unei hotărâri care sa tina loc de act de vânzare - cumpărare. Insa, in speța, recurenții – parați arata ca reclamanta nu si-a îndeplinit obligațiile contractuale astfel cum a fost stabilit, respectiv întocmirea planurilor cadastrale si achitarea integrala a prețului. Recipisa de consemnare a diferenței de 5.000 lei din preț este din data de 29.10.2010, depășindu-se cu mult termenul stabilit prin convenție, cel din 01.05.2007.
Vinovăția reclamantei in ceea ce privește neîncheierea contractului in forma autentica de vânzare - cumpărare, se raportează si se analizează, in opinia recurenților – parați, la data scadentei când aceasta, in calitate de debitoare, pentru a se libera de orice obligație, avea obligația sa-si manifeste voința de a încheia efectiv, concret actul, adică, de a efectua toate demersurile necesare in acest scop (achitare preț) si nicidecum ulterior, când deja era pusa de drept in întârziere, prin expirarea termenului scadent in ceea ce privește neîndeplinirea obligațiilor.
In aceste condiții, autoarea si parații - moștenitorii, in calitate de creditori ai dreptului de a putea pretinde debitoarei încheierea contractului in forma autentica si care nu are nicio culpa cu privire la neîncheierea acestuia, in condițiile in care si-au îndeplinit obligația principala de a-si manifesta voința de a vinde inca din 29.03.2007, nu pot fi obligați sa vinda in continuare terenul, trecându-se peste acordul de voința, acord ce nu putea fi suplinit decât daca autoarea ar fi fost in culpa fata de reclamanta, caz in care aceasta din urma nu poate pretinde constatarea valabilității vânzării - cumpărării, invocându-si pe cale ocolita, propria culpa, arata recurenții – parați.
Astfel, in opinia recurenților – parați, reclamanta se afla in culpa in privința neexecutării la timp a obligațiilor stabilite prin convenție, ce trebuiau executate in termenul stabilit, iar executarea lor ulterioara depășește cadrul convenției.
Recurenții – parați considera ca nu pot fi obligați sa vinda imobilul, având in vedere faptul ca partea care solicita acest lucru se afla in culpa pentru neexecutarea obligațiilor sale in termenul stabilit, solicitând respingerea acțiunii precizata formulata de reclamanta S.C. Leeann I. S.R.L.
Pe cale de cerere reconvenționala, recurenții – parați arata ca au susținut in fata instanței de fond ca in conformitate cu prevederile convenției reclamanta ar fi trebuit ca pana la data de 01.05.2007 sa întocmească documentația cadastrala pentru a putea fi întocmit contractul de vânzare - cumpărare la data menționata.
La termenul stabilit reclamanta nu isi îndeplinise decât parțial obligațiile asumate si astfel nu s-a putut perfecta contractul de vânzare - cumpărare la termenul stabilit, si având in vedere ca a fost depășit termenul stabilit pentru perfectarea contractului de vânzare – cumpărare, recurenții – parați solicita sa se dea efect clauzelor stabilite in convenție si anume, daca nu va fi perfectat contractul din vina promitentei - cumpărătoare (neachitarea integrala a prețului, neîntocmirea planurilor cadastrale) aceasta va pierde avansul achitat si nu va putea solicita sa-i fie înapoiat. Astfel, considera ca reclamanta este vinovata de imposibilitatea întocmirii contractului in termen si prin urmare avansul achitat de aceasta nu trebuie sa fi înapoiat.
Totodată, doctrina si jurisprudența au decis ca promisiunea bilaterala de vânzare - cumpărare reprezintă acea convenție in temeiul căreia o persoana - promitentul vânzător, se obliga in viitor sa vanda, sa transfere dreptul de proprietate asupra unui bun, in schimbul încasării unui preț, in favoarea promitentului cumpărător care, la rândul sau, se obliga sa cumpere bunul si sa achite la un anumit termen, prețul vânzării. Reclamanta nu a achitat la termen prețul si urmează a pierde avansul conform clauzelor expres stipulate in convenției, opinează recurenții.
In condițiile in care intre parți a intervenit o promisiune bilaterala de vânzare - cumpărare, iar aceasta promisiune a dat naștere intre parți, la anumite obligații ce urmau sa fie îndeplinite la termenul scadent - 01.05.2007 si anume, in sarcina reclamantei sa întocmească planurile cadastrale si sa achite prețul integral, sa-si manifeste voința de a i se transfera dreptul de proprietate asupra terenului de către autoarea recurenților, in timp ce autoarea M. A. avea obligația doar sa se prezinte la notar pentru semnarea contractului, înseamnă ca reclamanta avea obligația in calitate de debitoare, sa-si execute obligațiile asumate si sa se prezinte la notar la termenul scadent 01.05.2007, cu toate documentele necesare pentru încheierea contractului si nicidecum autoarea recurenților, care si-a îndeplinit obligațiile asumate.
In condițiile in care reclamanta nu si-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontractul ce reprezintă o promisiune bilaterala de vânzare - cumpărare la termenul limita fixat de comun acord intre parți - 01.05.2007, reprezentând data scadentei, înseamnă ca aceasta este vinovata de neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare in forma autentica, la data scadentei si nicidecum autoarea recurenților care nu isi asumase alta obligație decât de a se prezenta la notar pentru întocmirea contractului, caz in care se impune sa se constate ca termenul pentru executarea obligațiilor a fost depășit, reclamanta nemaiavând dreptul de a solicita restituirea avansului sau perfectarea contractului de vânzare - cumpărare.
Recurenții – parați arata ca nu exista nici o dovada la dosar privind efectuarea demersurilor necesare si prezentarea la notar a reclamantei la termenul scadent din 01.05.2007, cu actele necesare in vederea încheierii contractului de vânzare - cumpărare in forma autentica, inclusiv somarea autoarei M. A., in acest sens, la data respectiva.
In acest moment, recurenții – parați arata ca nu mai sunt de acord, in calitate de moștenitori ai promitentei – vânzătoare, sa vinda imobilul reclamantei, întrucât acest contract ar fi trebuit perfectat la data 01.05.2007, neputându-se perfecta la data respectiva din culpa exclusiva a reclamantei, solicitând admiterea recursului formulat si modificarea sentinței atacate, in sensul respingerii acțiunii formulata de reclamanta si admiterea cererii reconvenționale.
In dovedirea celor susținute, recurenții – parați solicita încuviințarea probei cu înscrisuri, invocând, totodată, in drept, dispozițiile art. 969 si urm. C. Civil, art. 1073 si urm. Cod civil, Titlul X din Legea 247/2005.
Tribunalul, examinând cauza, în raport de situația de fapt reținuta, de probele administrate în cauză, de criticile formulate, precum si din oficiu sub toate aspectele de fapt si de drept, conform art. 304 si art. 3041 Cod procedura civilă, ținându-se seama de dispozițiile legale incidente în cauză, constată ca recursul este nefondat și îl va respinge în consecință, pentru următoarele considerente ce vor fi expuse în continuare:
Prin antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 3715 din data de 01.11.2006 de B.N.P. I. M. – S. V., autoarea recurenților - parati M. Gh. A., în calitate de vânzător – promitent, s-a obligat să vândă intimatei – reclamante, în calitate de cumpărătoare - promitentă, terenul arabil în suprafață de 5.000 m.p. situat în extravilanul comunei Păulești, ., situat în Tarlaua 32, . vecinătățile: G. I., drum, E. C., pădure. Prețul vânzării a fost stabilit în sumă de 30.000 RON, din care vânzătoarea a primit la data autentificării contractului un acont în sumă de 15.000 RON, urmând ca restul prețului în sumă de 15.000 RON să îi primească până la data de 01.05.2007, data încheierii contractului de vânzare - cumpărare la notarul public, părțile convenind cu privire la perfectarea contractului ca aceasta să aibă loc în data de 01.05.2007, iar cheltuielile legate de întocmirea schițelor de plan cadastrale, precum și cele de perfectare a contractului de vânzare - cumpărare să fie suportate de cumpărătoare.
Prin actul adițional la acest antecontract, autentificat sub nr. 1352/29.03.2007 de același birou notarial s-a luat act că la data autentificării actului adițional vânzătoarea a primit de la cumpărătoare suma de 10.000 lei, urmând ca restul din preț în sumă de 5.000 lei să-l primească la data perfectării contractului din 01.05.2007, iar în cazul în care vânzătoarea se răzgândește cu privire la vânzarea terenului ori contractul de vânzare - cumpărare nu se poate perfecta din orice alt motiv care este imputabil, părțile stabilesc de comun acord restituirea dublului acontului primit, respectiv suma de 50.000 lei de către vânzătoare, în timp ce sancțiunea pentru cumpărătoare dacă se răzgândește cu privire la cumpărarea terenului sau daca din orice alt motiv care îi este imputabil, contractul nu se poate perfecta, aceasta pierde acontul achitat.
Prin notificarea nr. 30/07.03.2008, pârâta este somată ca până la data de 17.03.2008 să se prezinte la biroul notarial pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare asupra terenului de 5.000 m.p., arătându-se că în cazul nerespectării obligației de înfățișare, societatea - cumpărătoare va solicita concursul instanței pentru vinderea terenului sau achitarea dublului acontului, vânzătoarea fiind informată că s-a efectuat cadastrul cu privire la teren, aceasta urmând să înfățișeze doar actele terenului.
Verificând calitatea de proprietar a promitentei – vânzătoare, se constate că prin titlul de proprietate nr._/02.10.1995 emis de Comisia Județeană de Fond Funciar Prahova s-a reconstituit acesteia dreptul de proprietate în calitate de persoană îndreptățită după autorul M. D. G. pentru o suprafață totală de 3 ha, 1262 m.p. situată pe raza comunei Păulești, ., din care face parte și terenul promis spre vânzare în suprafață de 5.000 m.p., având categoria de folosință arabil, amplasat topografic în Tarlaua 32, . vecinătățile: la Nord - G. C. I., la Est - drum, la Sud – E. C., la Vest – pădure, dispunându-se intabularea dreptului de proprietate în cartea funciară nr. 6835/Păulești, conform Încheierii nr._/03.04.2007 dată de O.C.P.I. Prahova – Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești.
Reclamanta i-a notificat pe pârâți cu oferta de plată pentru diferența de preț rămasă în sumă de 5.000 lei ce a fost consemnată la dispoziția pârâților - moștenitori ai vânzătoarei promitente decedate, prin recipisa nr._/1/21.10.2010, la termenul stabilit din 10.11.2010 pârâții M. V. și T. E. nu s-au prezentat, iar pârâtul M. C. a arătat că este de acord cu semnarea actului de vânzare – cumpărare, constatări reținute prin procesul - verbal nr. 80/N/10.11.2010 întocmit de B.E.J. F. M., prin care doar pârâtul - moștenitor M. C. s-a arătat de acord cu perfectarea vânzării - cumpărării în forma autentică prin notarul public pentru cota parte de 1/3 ce îi revine din terenul în suprafață de 5.000 m.p.
Din încheierea nr._/03.04.2007 (f. 15 dosar fond) rezultă că s-au întocmit documentațiile cadastrale de către promitenta - vânzătoare, terenul promis fiind înscris în cartea funciară nr. 6835 a unității administrativ teritoriale Păulești, vânzătoarea îndeplinindu-și obligațiile asumate prin promisiunea de vânzare - cumpărare din 01.11.2006, anterior datei de 01.05.2007, termen stipulat în antecontract.
Vânzătoarea – promitenta M. A. a decedat la data de 15.02.2008, astfel că notificarea sa de societatea – cumpărătoare in vederea prezentării la notar pentru perfectarea vânzării – cumpărării la data de 17.03.2008 (încheierea de certificare nr. 3090/17.03.2008 eliberata de notarul public), după producerea faptului morții, nu mai poate primi relevanță din punct de vedere ale efectelor produse.
Admisibilitatea acțiunii de validare a unui antecontract de vânzare - cumpărare este condiționată de existența unui înscris din care să rezulte obligația de înstrăinare și modalitățile de plată a prețului.
Instanța constată existența înscrisului numit „ANTECONTRACT DE VÂNZARE - CUMPĂRARE” (f. 10 dosar fond) autentificat sub nr. 3715/01.11.2006 de b.n.p. I. M. – S. V. și achitarea integrală a prețului de 30.000 lei de reclamanta – cumpărătoare, prețul constituind un element de bază într-o convenție de vânzare – cumpărare, achitat in modalitățile reținute in considerentele anterioare evocate, din care suma de 5.000 lei, ultima transa din preț, fiind plătita pe parcursul procesului.
Antecontractul prin care părțile s-au obligat să constituie în viitor un drept real asupra unui imobil, naște în sarcina acestora obligația de a încheia contractul asumat, iar instanța judecătorească are posibilitatea să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare.
Soluția se impune în temeiul principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a prejudiciilor prevăzut de art. 1073 cod civil vechi, care prevede că „creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, și, în caz contrar, are dreptul la dezdăunare”.
În acest cadru juridic, instanța judecătorească are posibilitatea ca, prin suplinirea consimțământului debitorului „obligației de a face”, izvorâtă din antecontract, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de înstrăinare, instanța fiind competentă să pronunțe o astfel de hotărâre care să consfințească existența și valabilitatea actelor de vânzare - cumpărare a terenurilor, care nu pot fi înstrăinate, potrivit art. 46 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, decât prin act autentic, respectiv prin hotărâre judecătorească.
Prin „forma autentică” a actelor juridice se înțelege atât întocmirea acestor acte de către notar – în cadrul unei proceduri necontencios grațioase desfășurate în fața sa -, cât și aceea a actelor instanței de judecată, care, constatând întrunite condițiile de fond ale existenței actului juridic, prin hotărârea sa, conferă actului valoare de autenticitate.
În cazul promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare, clauzele anticipatorii au fost executate de părți, instanța are posibilitatea să pronunțe, în baza art. 1073 si art. 1077 Cod civil vechi, o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, cele două condiții esențiale fiind îndeplinite, respectiv: antecontractul îndeplinește cerințele generale de valabilitate a actelor juridice, prevăzute de art. 948 Cod civil vechi și terenul care a făcut obiectul vânzării se afla deja în patrimoniul cumpărătoarei – reclamante și nu există alte impedimente legale.
Instanța constată că părțile au executat clauzele anticipatorii ale convenției lor: predarea terenului promis și plata prețului.
Temeiul ca instanța să complinească prin hotărârea sa condiția de autenticitate a înscrisului prezentat de părți numit „Antecontract de vânzare - cumpărare” îl reprezintă dispozițiile art. 1073, art. 1077 Cod civil și art. 46 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, art. 111 Cod procedura civila și principiile care guvernează dreptul civil: principiul consensualismului, principiul caracterului obligatoriu al convențiilor și principiul executării în natură al obligațiilor și reparării în natură al prejudiciilor, în raport cu care se poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare.
Verificând conținutul obligațiilor asumate de părți prin antecontractul de vânzare - cumpărare, instanță de recurs ajunge la concluzia că reclamanta – intimata nu se face vinovata de neexecutarea contractului, iar obligația sa de plata integrala a prețului a fost executata pe parcursul procesului. O atare împrejurare este relevanta pentru raporturile juridice dintre parți, întrucât, in caz contrar (diferența de preț de 5.000 lei rămasa neachitata de reclamanta – intimata cumparatoare) ar fi fost vorba de o neexecutare parțiala si nu neapărat esențiala fata de prețul total al vânzării (30.000 lei).
Cât privește actul plății sumei de 5.000 lei printr-o oferta reala de plata urmata de consemnarea sumei la data de 29.10.2010, după termenul limită convenit de părți în vederea încheierii contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică, plata făcută tot cu titlu de tranșă de preț, tribunalul apreciază că prima instanță i-a dat o interpretare corectă, plata putând semnifica o recunoaștere din partea reclamantei, întrucât deși nu realizase integral plata prețului, motivează aceasta prin comportamentul autoarei – vânzătoare ce nu a mai fost de acord cu perfectarea actului in forma autentica.
Singura consecință a faptului ca pana la momentul morții vânzătoarei, partile contractante nu solicita aplicarea sancțiunilor prevăzute la finele antecontractului de vânzare – cumpărare pentru motive imputabile unei parți ce determina neperfectarea contractului de vânzare – cumpărare in forma autentica, nu poate fi decât aceea a deducerii unui acord tacit și implicit al părților antecontractului de vânzare - cumpărare de prelungire a efectelor acestuia, dincolo de termenul limită impus inițial, respectiv data de 01 mai 2007. O astfel de consecință însă are relevanță în prezent, față de actul plății diferenței de preț de reclamanta – intimata cumparatoare, acceptat doar de unul din moștenitorii parați, in speța intimatul - pârât M. C..
Instanța nu poate ignora în detrimentul uneia din părți (reclamanta – intimata, in calitate de promitenta – cumparatoare), aceasta plata, raportat la conduitele pe care părțile cocontractante, dar si părțile litigante le-au avut în perioada de referință convenită de ele pentru încheierea contractului, la obligațiile convenționale pe care acestea și le-au asumat prin antecontractul de vânzare – cumpărare (acordul tacit de prelungire a efectelor contractului, faptul morții vânzătoarei – promitente, notificarea sa, încheierea de certificare a absentei acesteia întocmita de notarul public, întocmirea demersurilor de vânzătoare pentru intabularea imobilului in cartea funciara, opțiunea, in subsidiar, a reclamantei – cumparatoare de rezoluțiune a antecontractului încheiat, in principal, fiind solicitarea de a se constata dreptul sau de proprietate), iar datele și elementele paragrafului prin care se stabilește data de 01 mai 2007 privite in contextul tuturor clauzelor promisiunii de vânzare – cumpărare din 01 noiembrie 2006 nu semnalează o voință a cocontractanților inițiali (promitenții vânzătoare si cumparatoare) de a acorda termenului un efect de stingere a obligațiilor la expirarea lui.
Or, în litigiu, împrejurările de fapt reținute nu pot viza aceasta sancțiune si nici pe aceea solicitata de recurenții – parați (pierderea avansului dat de reclamanta – intimata), cu atât mai mult cu cat avansul este reprezentat doar de suma de 15.000 lei achitata la momentul încheierii antecontractului de vânzare - cumpărare nr. 3715/01.11.2006, nu si suma de 10.000 lei achitata la data întocmirii actului adițional nr. 1352/29.03.2007 ce reprezintă deferenta de preț rămas de achitat), iar pentru intimata – reclamanta nu s-a constatat un comportamentul culpabil in îndeplinirea obligațiilor asumate.
Față de considerentele expuse, tribunalul constată că instanța fondului a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor legale incidente, recursul constatându-se nefondat, urmând a fi respins, văzând si dispozițiile art. 312 alin. 1 Cod procedura civila.
Totodată, se va respinge cererea intimatei - reclamante de obligare a recurenților – pârâți la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu avocat, ca fiind nedovedită.
Aceasta întrucât, deși intimata – reclamanta depune la dosarul cauzei in recurs factura nr. 72 din data de 17.12.2012 eliberata de Cabinet Individual de Avocat E. T. (f. 25 dosar in recurs) si ordinul de plata din data de 19.12.2012 (f. 27 dosar recurs), înscrisuri constatatoare ale plații onorariului avocațial suportat de intimata, nu pot proba afectarea cheltuielilor legate de asistenta juridica acordata acesteia de aparatorul angajat in calea de atac a acestui recurs, întrucât nu conțin elemente care sa afecteze plata acestei cheltuieli de judecata, nefiind menționat numărul dosarului in care s-a acordat asistenta juridica, simpla mențiune a plătitorului, beneficiarului plații si contractului de asistenta nr. 9871/2012 nefiind suficiente, existând prezumția simpla ca plata poate servi pentru onorariul achitat aparatorului, dar nu in mod necesar in acest proces si cat timp afectarea onorariului achitat si facturat nu se poate stabili in mod cert ca privește procesul de fata in calea recursului, cererea de restituire a acestei cheltuieli a judecații formulata de intimata – reclamanta, deși indreptatita, aceasta având câștig de cauza in recurs, va primi o soluție de respingere ca nedovedita.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E CI D E :
Respinge recursul declarat de recurenții – pârâți M. V., cu domiciliul în ., județul Prahova și T. E., cu domiciliul în comuna Păulești, ., județul Prahova, împotriva sentinței civile nr. 9020/05.06.2012 pronunțată de Judecătoria Ploiești în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata - reclamantă S.C. LEEANN I. S.R.L., cu sediul în Câmpina, ., Mansardă - Camera 3, ., prin MICKENNA MARSHALL R. și intimatul - pârât M. C., cu domiciliul în ., județul Prahova, ca fiind nefondat
Respinge cererea intimatei - reclamante de obligare a recurenților – pârâți la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu avocat, ca fiind nedovedită.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 22.03.2013.
P., JUDECĂTORI,
L. C. D. A. - M. L. C. R.
Fiind transferată la Tribunalul București,
semnează președintele instanței
GREFIER,
E. M.
Operator de date cu caracter personal 5595
Red. L.C.D/ Tehnored. B.M.D.
2 exp./ 05.07.2013
Dosar fond nr._ - Judecătoria Ploiești
Jud. fond C. R.
| ← Contestaţie act. Sentința nr. 60/2013. Tribunalul PRAHOVA | Pretenţii. Decizia nr. 568/2013. Tribunalul PRAHOVA → |
|---|
