Contestaţie la executare. Decizia nr. 2938/2015. Tribunalul PRAHOVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 2938/2015 pronunțată de Tribunalul PRAHOVA la data de 15-10-2015 în dosarul nr. 2938/2015
ROMÂNIA |
TRIBUNALUL PRAHOVA |
SECȚIA I CIVILĂ |
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 2938 | |
Ședința publică din data de 15.10.2015 | |
Președinte: | M. N. |
Judecător: | M. C. |
Grefier: | M. C. |
Pe rol fiind soluționarea apelului declarat de contestatoarea . A. SRL, cu sediul în Ploiești, .. 4, județul Prahova, împotriva sentinței civile nr. 3506/16.03.2015, pronunțată de Judecătoria Ploiești, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata C. A. E., cu domiciliul în București, . P., nr. 20, sector 1.
Cererea de apel a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 650,00 lei, conform chitanțelor . nr._/08.05.2015 și . nr._/08.07.2015, care au fost anulate și atașate la dosarul cauzei.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns apelanta - contestatoare . A. SRL, reprezentată de avocat P. V. și intimata C. A. E. personal.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează faptul că din partea contestatoarei si a intimatei s-au depus note de ședință, după care
Apărătorul apelantei - contestatoare . A. SRL depune o notă de ședință, astfel cum i s-a pus in vedere, precum si dovada de comunicare către intimată.
Părțile, pe rând având cuvântul, arată că nu mai au alte cereri de formulat.
Tribunalul, analizând actele si lucrările dosarului, constată cauza in stare de judecată si acordă cuvântul in dezbateri.
Apărătorul apelantei - contestatoare . A. SRL solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat, cu mențiunea că sentința si încheierea de ședință atacate sunt nelegale si netemeinice. De asemenea, aceasta solicită să se aibă in vedere motivele de apel si faptul că s-au invocat motive de apel ce țin de interpretarea probelor, care nu au fost corect evaluate de instanța de fond. Astfel, înscrisurile de la dosarul cauzei sunt relevante in soluționarea cauzei, respectiv notificarea, corespondența pe încetarea locațiunii dintre cele două părți. Așadar, pentru același spațiu intimata a făcut două contracte de locațiune, unul in continuarea celuilalt, la sfârșitul celui de-al doilea contract notificând intenția de continuare a locațiunii. Apelanta susține, in continuare, faptul că a avut in vedere ca cel de-al doilea contract să nu mai înceapă, procedând conform contractului si legii. Intimata a recunoscut că apelanta a avut această notificare, dar aceasta a spus că apelanta nu poate decide încetarea contractului de locațiune. Față de acest aspect, apelanta a solicitat să se aibă in vedere notificarea din care rezultă că apelanta a dorit să nu se prelungească locațiunea. De asemenea, intimata i-a comunicat faptul că, dacă va pleca, va pierde garanția. Apelanta mai susține faptul că instanța de fond a făcut o apreciere greșită a înregistrării contractului la organul fiscal, acesta nefiind titlu executoriu, astfel cum s-a reținut de instanța de fond. Astfel, contractul ar fi trebuit înregistrat de la momentul intrării in vigoare, respectiv 01.01.2014. Apelanta mai învederează faptul că a dorit încetarea contractului, și-a manifestat intenția, iar intimata a considerat că trebuie găsită o cale pentru ca apelanta să plătească si pentru cel de-al doilea contract, care nu a intrat in vigoare. Apelanta mai arată, totodată, că in perioada 01.01._14 contractul nu a fost înregistrat la organul fiscal. Astfel, pe perioada in care nu a fost înregistrat, acesta nu putea fi titlu executoriu. Așadar, nu este suficientă înregistrarea la organul fiscal pentru ca apelanta să fie executată. Apelanta mai solicită să fie avut in vedere si felul in care a fost respectat contractul dintre părți, si anume faptul că nu a avut întârzieri in plata chiriei, reaua credință a intimatei existând, apelanta dorind ca cel de-al doilea contract să nu mai intre in vigoare. De asemenea, se mai susține faptul că intimata nu a făcut dovada că si-ar fi respectat obligația de a preda spațiul apelantei la data de 01.01.2014., acesta fiind redat in decembrie 2013, contractul neproducându-și efectele. Referitor la actul depus la termenul anterior, apelanta arată că intimata a recunoscut că numărul de telefon îi aparține. Astfel, se menționează că se colaborează cu mai multe societăți care au activitate imobiliară, spațiul fiind liber, putând fi închiriat. Așadar, in decembrie 2013, spațiul a fost eliberat si predat, neexistând obligația de plată a chiriei. Referitor la modalitatea de interpretare a încheierii contractului, apelanta arată că intimata a făcut această modalitate de încheiere a contractelor. In ceea ce privește cererea de completare a probelor pe situația de fapt, respectiv predarea spațiului in decembrie 2013, apelanta arată că alte înscrisuri nu deține. Astfel, dacă se va admite suplimentarea probatoriilor cu un martor, se va confirma, dacă nu, să se aibă in vedere apelul astfel cum a fost formulat. Apelanta mai menționează faptul că a depus un certificat constatator cu un istoric al firmei din care rezultă toate punctele de lucru si faptul că din ianuarie 2014 nu a avut un punct de lucru acolo. Față de toate aceste considerente, apelanta solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat, schimbarea in tot a sentinței instanței de fond si admiterea contestației, apelanta nedatorând suma de bani, contractul neproducându-și efectele, impunându-se anularea actelor de executare si a executării silite; cu cheltuieli de judecată pe cale separată.
Intimata solicită respingerea apelului in totalitate si menținerea sentinței instanței de fond, cu mențiunea că nu a impus să se încheie cele două contracte, făcând același tip de asigurare pentru toate imobilele, contractele încheindu-se in mod voit, apelanta oferind un preț mai mic, intimata dorind să se asigure că dacă apelanta vine pe un preț mai mic, stă pe o perioadă mai mare, dorind să știe că-și asigură si ea un avantaj material. Intimata mai arată, de asemenea, că renovarea apartamentului a constat-o 3600 euro. Așadar, contractele s-au încheiat in mod voit, intenția existând pentru cele două contracte, depunându-se două acte adiționale in acest sens. Astfel, apelanta a folosit spațiul, iar nedeclararea punctului de lucru nu poate fi imputată intimatei, făcându-se notificarea de apelantă pe primul contract. Intimata mai arată că la data de 01.04.2014 nu s-a făcut un proces verbal de predare primire, același lucru întâmplându-se si in data decembrie 2013. Intimata mai învederează că, corespondența dintre părți a fost depusă in mod trunchiat de apelantă. Așadar, apelanta a fost de rea credință, venind 16 persoane, in loc de 6, gătindu-se, dormindu-se acolo, folosindu-se adresa pentru publicitate. Astfel, pe asigurări există o anumită categorie de clienți, cu bani foarte mulți, care vin fie in Primăverii, fie la intimată. De asemenea, pentru cel de-al doilea contract ar fi trebuit făcută notificarea, care nu a fost făcută însă de apelantă. Contractul a fost înregistrat mai târziu pentru ca intimata să se înțeleagă cu părțile. Intimata a mai arătat că este titlu executoriu din 01 ianuarie, făcându-se încasarea de către stat, fiind plătite penalitățile si impozitul până la sfârșitul anului. Așadar, sunt două contracte pentru că aceasta a fost dorința părților. De asemenea, se mai arată că apartamentul nu a fost predat de apelantă, astfel cum ar fi trebuit. Așadar, sentința instanței de fond este corectă, impunându-se respingerea apelului; fără cheltuieli de judecată.
Apărătorul apelantei - contestatoare . A. SRL, referitor la predarea apartamentului, arată că nu se face dovada că la începutul locațiunii s-a încheiat un proces verbal de predare primire, existând însă dovada că spațiul a fost eliberat si că intimata are cunoștință de acest lucru. In ceea ce privește faptul că se încheiere contracte de asigurare, se arată că nu se poate dispune obligarea apelantei de intimată să continue contractul. Totodată, nu s-a făcut dovada că au existat mai multe rânduri de chei.
Intimata, referitor la procesul verbal de predare primire la începutul locațiunii, arată că s-a făcut predarea, apelanta nepredând spațiul. Astfel, apelanta este obligată să meargă cu cel de-al doilea contract până la capăt, acesta nefiind reziliat.
TRIBUNALUL,
Deliberând asupra apelului civil de față constată :
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Ploiești sub nr._, contestatoarea . A. SRL a solicitat, în contradictoriu cu intimata C. A. E., anularea contractului de închiriere încheiat la data 28.03.2013, a executării silite și a tuturor actelor de executare întocmite în cadrul dosarului de executare nr. 322/2014, al Biroului Executorului Judecătoresc D. M., întoarcerea executării silite, suspendarea executării și suspendarea provizorie.
În motivare a arătat că între societate, în calitate de locatar și intimată, în calitate de locator, au fost încheiate la data de 28.03.2013 două contracte de închiriere, în cuprinsul primului contract, fiind prevăzută o durată determinată între 01.04._13, iar în cel de-al doilea contract, de asemenea semnat la data de 28.03.2013, a fost stipulată durata de la 01.01._14, fiind o prelungire a primului.
Ambele contracte au avut ca obiect transmiterea dreptului de folosință asupra unui spațiu având ca destinație birou - punct de lucru al societății, spațiu situat în București, .. 36, etaj 2, sector 1, contra unei chirii lunare de 1.250 de euro. Având în vedere că ambele contracte de închiriere au fost încheiate la aceeași dată - 28.03.2013, societatea a apreciat cel de-al doilea contract ca o prelungire a primului. În cele două contracte, a fost prevăzută o clauză - art. 12 pct.2 - potrivit căreia: „Contractul de închiriere încetează în următoarele cazuri: (...) - denunțarea unilaterală a contractului de către chiriaș sau proprietar, cu condiția acordării unui termen de preaviz de cel puțin 30 de zile".
Societatea a folosit spațiul închiriat potrivit destinației sale, iar în cursul lunii octombrie 2013, valorificând dreptul de a denunța unilateral contractul cu acordarea unui termen de preaviz de cel puțin 30 de zile. A notificat locatorul despre faptul că raportul contractual urma să nu mai fie prelungit începând cu data de 01.01.2014 potrivit celui de-al doilea contract, în cursul lunii decembrie 2013 a predat spațiul într-o stare corespunzătoare.
Cu rea-credință, la data de 03.04.2014, contractul de închiriere încheiat la data de 28.03.2013, cu durata 01.01._14, a fost înregistrat de intimata C. A. E. la ANAF - sector 1 București pentru a-i conferi actului caracter executoriu și a demara executarea silită, deși societatea nu a mai folosit spațiul.
Locatorul a solicitat executarea silită a societății pentru suma de 32.224,16 lei, compusă din 28.244,37 de lei, echivalentul în lei, la 08.09.2014, la cursul de 4,5191 de lei, a sumei de 6.250 de euro - creanță principală (chirie presupus neplătită), din 477,48 de lei - cheltuieli de executare și 3.502,31 de lei - onorariu de executor.
Creanța asupra căreia a început executarea nu este o obligație datorată de societate, creditoarea solicitând cu rea-credință urmărirea silită.
Denunțarea unilaterala, cu consecința încetării locațiunii la 31.12.2013, este recunoscuta de intimata C. A. prin e-mailul din 30.12.2013 ora 17:51, în care specifică expres că a pierdut garanția denunțând unilateral contractul care l-a semnat pentru perioada 01.01._14.
Prin e-mailul din 23.12.2014 ora 4:55 PM recunoaște că spațiul a fost eliberat la acea data, 23.12.2013, deci locațiunea încetase, iar acesta fusese și zugrăvit tocmai pentru a fi predat într-o stare foarte bună. Rezultă așadar atât inexistența unei închirieri după data de 23.12.2013 cât și predarea în fapt a spațiului.
Dreptul de a denunța unilateral contractul a fost stipulat în cuprinsul înscrisului sub semnătură privată. Astfel, părțile sunt ținute de prevederile contractului, acesta având forță obligatorie pentru părți.
Obligația de a plăti chiria este corelativă dreptului de a folosi bunul. Or, în cele 5 luni pentru care s-a solicitat executarea silită a obligației de plată, bunul nu a fost folosit, iar continuarea urmăririi și, eventual, distribuirea către creditor a sumei de 6.250 de euro (5 x 1.250 de euro) duce la o îmbogățire fără justă cauză a creditoarei.
Fiindcă executarea silită se face în temeiul unui alt titlu executoriu decât o hotărâre judecătorească, motivele de fapt și de drept privitoare la fondul dreptului cuprins în titlul executoriu pot fi primite de către instanța de judecată, neexistând un alt mijloc procesual prin care să se poate obține desființarea lui.
Prin urmare, fiindcă bunul nu a fost folosit în perioada pentru care se cere executarea contravalorii chiriei, această urmărire silită aduce atingere principiului reciprocității și interdependenței obligațiilor contractuale. Obligația ce îi revine uneia dintre părți își are cauza în obligația corelativă a celuilalt contractant. Astfel, câtă vreme spațiul ce a făcut obiectul contractului nu a fost folosit, proprietarul nu poate solicita executarea obligației de plată a chiriei.
Dovada relei-credințe a locatorului este reprezentată de faptul că, deși avea cunoștință despre denunțarea unilaterală de către locatar și faptul că spațiul nu a folosit, intimata C. A. E. a înregistrat contractul la administrația finanțelor publice competentă, la peste 3 luni de la prezumtivă data de începere a locațiunii, evident doar cu scop de șicanare si obținere de venituri nejustificate, prin afirmații false si tendențioase.
Potrivit art. 1798 din Noul Cod Civil, contractul de locațiune încheiat prin înscris sub semnătură privată înregistrat la organele fiscale constituie titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile prevăzute în contract. Contractul de locațiune nu poate reprezenta însă titlu executoriu pentru ipoteza în care executarea contractului nu a început, iar obligația de plată a chiriei nu devine astfel exigibilă.
Fiindcă acest contract de locațiune nu poate reprezenta titlu executoriu, executarea celui de-al doilea contract neîncepând, nu există o obligația de plată a chiriei exigibilă.
Cel de-al doilea contract de închiriere nu poate reprezenta titlu executoriu, fiind înregistrat cu o vădită rea-credință la organul fiscal.
În drept: dispozițiile art. 194 raportate la art. 711, art. 712, art. 718 alin. (6), (7) și art. 722 C.pr.civ.
Intimata a formulat întâmpinare, solicitând respingerea contestației la executare. A precizat că sunt doua contracte distincte între părți având fiecare elementele clare de contract, pentru perioade diferite, ambele contracte fiind semnate si parafate de părți. S-au născut doua contracte sinalagmatice, cu drepturi si obligații reciproce, care sunt și titluri executorii între părți.
Dacă părțile doreau o prelungire a contractului de închiriere, al doilea act nu se numea contract și nu avea toate elementele unui contract, cu toate paragrafele privind drepturi si obligații reciproce, acesta se numea act adițional. Realitatea este ca reclamanta și intimata și-au dorit și un al doilea contract.
S-au încheiat doua contracte tocmai pentru a întări raporturile contractuale intre părți, întrucât spațiul in care reclamanta a venit era un spațiu foarte valoros, impecabil din toate punctele de vedere, iar reclamanta oferea o chirie mult mai mica decât cea din zona.
Reclamanta are doua rânduri de chei de la toata clădirea (parter și 6 etaje), cât și de la etajul doi unde a închiriat spațiul, în plus și cheile de la anexe și poștă. Reclamanta nu are nici proces-verbal de predare, și mai mult luni de zile în anul 2014 a ținut să-și facă popularitate cu adresa spațiului închiriat. O altă firmă era imposibil să ocupe spațiul și mai ales sa plătească o chirie reală.
Reclamanta daca dorea să rezilieze contractul al doilea o făcea conform legii, prin notificare, cu doua luni înainte (alte prevederi sunt considerate ca nescrise), art. 1825 NCC. Nu contează cât de intens este folosit un spațiu, acesta este ocupat.
Astfel, al doilea contract este perfect valabil, este titlu executoriu și ca dovada deja parțial s-a executat. Procedurile de executare au fost făcute cu respectarea tuturor pașilor legali, reclamanta fiind obligată să suporte și cheltuielile de execuție.
La data de 27.10.2014, contestatoarea a depus cerere de renunțare la suspendarea și suspendarea provizorie a executării silite și restituirea cauțiunii.
Prin sentința nr. 3506/16.03.2015 Judecătoria Ploiești a respins contestația la executare formulată de contestatoarea . A. SRL ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această soluție instanța de fond a reținut următoarele:
La data de 28.03.2013 s-au încheiat între părți două contracte de închiriere având ca obiect etajul 2 al imobilului situat în București, .. 36, sector 1, având duratele 01.04._13 și respectiv 01.01._14.
La data de 03.04.2014 contractul de închiriere cu durata 01.01._14 a fost înregistrat la ANAF sub nr._. Potrivit art. 1798 C.civ., contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract. În raport de acest text de lege, instanța reține că contractul de închiriere nr._ este titlu executoriu în ceea ce privește plata chiriei.
Prin art. 5 din contract părțile au stabilit o chirie lunară de 1250 euro, care se plătea în avans, în lei, la cursul BNR de la data plății, prin virament bancar.
Potrivit art. 622 alin. 1 C.pr.civ., obligația stabilită printr-un titlu executoriu se aduce la îndeplinire de bunăvoie, în caz contrar, creditorul putând declanșa executarea silită, iar în conformitate cu art. 632 C.pr.civ., executarea silită va putea fi pornită numai în baza unui înscris care constituie titlu executoriu.
Art. 711 alin. 1 C.pr.civ. stabilește că împotriva actelor de executare se poate face contestație de cei vătămați prin executare, iar potrivit art. 712 alin. 2, dacă executarea silită se face în temeiul altui titlu executoriu decât o hotărâre judecătorească, se pot invoca motive de fapt și de drept privitoare la fondul dreptului dacă legea nu prevede în legătură cu acel titlu executoriu o cale procesuală specifică pentru desființarea lui.
Prin urmare, instanța, față de motivele invocate de contestatoare, urmează a analiza dacă aceasta datora suma pentru care s-a pornit executarea silită.
Se reține că prin cererea de executare silită intimata a solicitat demararea procedurii execuționale pentru recuperarea sumei de 6250 euro, reprezentând chiria neachitată pentru lunile ianuarie-mai 2014.
Contestatoarea invocă în primul rând că cel de-al doilea contract, înregistrat la ANAF sub nr._, reprezintă în realitate o prelungire a primului.
Instanța nu poate reține această apărare câtă vreme la aceeași dată părțile au încheiat două înscrisuri intitulate contract de închiriere pentru două perioade diferite. Art. 1266 C.civ. prevede că interpretarea contractelor se face după voința concordantă a părților, la stabilirea acesteia ținându-se seama de scopul contractului, de negocierile purtate între părți, de practicile statornicite între acestea și de comportamentul lor ulterior.
Existența a două înscrisuri, chiar dacă conținutul lor este aproape identic, diferind doar perioada, încheiate în aceeași zi, demonstrează că voința lor a fost în sensul încheierii a două operațiuni juridice distincte, mai ales că la data respectivă, 28.03.2013, s-au convenit ca duratele contractelor să fie 01.04._13 și respectiv 01.01._14, cu posibilitate prelungirii (art. 4 alin. 2).
Într-adevăr între cele două părți nu se poate vorbi de uzanțe, având în vedere că nu au mai fost angajate în raporturi contractuale, însă uzanțele generale presupun ca prelungirea unui contract să se facă printr-un act adițional sau un document similar, care nu cuprinde toate clauzele contractului inițial, dispozițiile sale fiind sumare, referindu-se la modificări sau completări ale contractului respectiv.
Așadar instanța reține că suntem în prezența a două contracte distincte, supuse fiecare în parte propriilor cauze de încetare.
Contestatoarea a comunicat intimatei prin adresa aflată în copie la fila 20, că nu intenționează prelungirea contractului înregistrat la administrația financiară sub nr._/02.04.2013, după data de 31.12.2013, iar prin adresa nr. 176/05.02.2014 i-a transmis punctul său de vedere cu privire la încetarea efectelor acestuia ca urmare a expirării termenului pentru care a fost încheiat, invocând totodată că astfel cel de-al doilea contract nu a mai intrat în vigoare și nu și-a produs efectele juridice.
În primul rând, prin această notificare, contestatoarea însăși recunoaște existența a două contracte. Însă existența unei cauze de încetare a primului contract nu produce efecte juridice cu privire la cel de-al doilea. Astfel, prin prima adresă, își manifestă intenția de a nu mai prelungi contractul nr._, nefăcând nici o referire la contractul nr._, prin urmare nu se poate reține că a avut loc o denunțare a celui de-al doilea. Potrivit art. 12 din contractul nr._, încetarea prin denunțare se poate face cu condiția acordării unui preaviz de 30 de zile. O astfel de manifestare de voință nu poate fi dedusă, ci trebuie să fie expresă, potrivit principiului mutuus consensus, mutuus dissensus, mai ales că contestatoarea este un profesionist, care se prezumă a cunoaște uzanțele în materie.
În ceea ce privește susținerea că din decembrie 2013 spațiul respectiv nu a mai fost folosit, pe lângă faptul că nu este dovedită, din declarația testimonială administrată nerezultând cu certitudine că reprezentanții sau prepușii contestatoarei nu au mai avut nici un contact material cu bunul sau aptitudinea de a folosi bunul, conferită de deținerea unui rând de chei, nu reprezintă eo ipso o cauză de încetare a contractului sau de înlăturare a obligației contestatoarei de a achita chiria. Dacă locatarul folosește sau nu obiectul locațiunii reprezintă propria sa opțiune, nu influențează existența dreptului locatorului de a percepe chiria, deoarece folosirea este un drept al locatarului, pe care acesta și-l poate exercita sau nu, locatorul având doar obligația să-i pună la dispoziție spațiul. Or intimata și-a îndeplinit această obligație. Este adevărat că contractul de locațiune este unul sinalagmatic, în care drepturile și obligațiile părților sunt corelative, însă neexercitarea unui drept de către un cocontractant, neimputabilă celeilalte părți, nu stinge dreptul corelativ al acesteia din urmă.
Așadar pentru a putea invoca încetarea contractului nr._ prin denunțare unilaterală, contestatoarea trebuia să dovedească că și-a exprimat în mod neechivoc, în condițiile contractuale, intenția de denunțare unilaterală și că a predat sau a încercat să predea imobilul intimatei, dar din motive neimputabile ei, nu a reușit.
Prin încheierea de ședință pronunțată în camera de consiliu în data de 12.06.2014 în dosarul nr._/281/2014 s-a încuviințat executarea silită.
Față de împrejurarea că instanța a constatat legalitatea titlului executoriu, în lipsa invocării altor motive de nelegalitate sau netemeinicie a actelor de executare, instanța a reținut că executarea silită este legală și temeinică, astfel încât va respinge contestația ca neîntemeiată.
Împotriva sentinței civile nr. 3506/16.03.2015 si a încheierii de ședința din data de 09.03.2015, ambele pronunțate de Judecătoria Ploiești a declarat apel contestatoarea . A. SRL, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând admiterea apelului iar in baza art. 476 C.pr.civ. judecarea in fond a cauzei, reaprecierea probelor administrate in fata instanței de fond si administrarea unor probe noi care sa lămurească aspectele cu privire la care instanța de fond a reținut ca nu ar fi lămurite dincolo de orice îndoiala prin probele administrate in fata sa.
După un istoric al relațiilor dintre părți, apelanta a dezvoltat următoarele motive de apel:
1 Instanța de fond a reținut in mod greșit caracterul de titlu executoriu al contractului de închiriere încheiat pentru perioada 01.01._14 (nr. corect fiind 132.746 si nu 32.746) apreciind ca din moment ce acesta a fost înregistrat la ANAF are caracter de titlu executoriu in ceea ce privește plata chiriei.
.. 1798 C.civ. contractul înregistrat la ANAF constituie titlu executoriu numai ca punerea in executare si creanța pretinsa in baza unui asemenea contract trebuie verificata prin raportare la celelalte condiții pentru care se poate solicita executarea unei sume in baza unui astfel de contract.
Instanța nu a făcut nici un fel de verificări in sensul ca n-a ținut cont de nici un argument din cele invocate de apelanta contestatoare cu privire la respectarea obligațiilor si cu privire la încetarea contractului de locațiune in baza căruia se pretinde suma pentru care a fost executată.
Ca intimata a fost notificata in ceea ce privește încetarea înainte de termen a contractului ce era valabil pana la 31.12.2013 si cu privire la faptul ca nu se dorește prelungirea si, prin urmare, folosirea spațiului ce a făcut obiectul contractului si după 01.01.2014 rezulta cu prisosința din probele ce au fost administrate in cauza.
Astfel, din înscrisurile depuse la dosar rezulta următoarele:
- din adresa depusa la fila 20 din dosar rezulta ca a notificat intimata cu privire la intenția sa de a nu prelungi durata contractului de închiriere peste termenul de 31.12.2013 si de a înceta raportul de locațiune. Prin urmare, nu a notificat rezilierea acestui contract ci doar intenția de a nu-1 prelungi. In baza unei logici simple rezulta din aceasta adresa ca nu dorește sa mai continue raporturile locative cu intimata ceea ce înseamnă ca i-a adus la cunoștința intimatei ca nu dorește sa mai mențină contractul a cărei valabilitate era pentru perioada 01.01._14 (adică in continuarea celui in baza căruia folosise pana la acel moment spațiul).
Aceasta adresa a fost recepționată de către intimata deoarece la data de 24.10.2013 îi comunica prin e-mail răspunsul sau (aflat la fila 103) ca scrisoarea sa nu are sens pentru contractul ce expira la 31.12.2013 pentru ca acesta se afla foarte aproape de finalizare. In aceeași adresa face precizarea ca "in cazul in care doriți totuși sa plecați...” ceea ce înseamnă ca a luat cunoștința de intenția de a denunța contractul ce ar fi intrat in vigoare la 01.01.2014, a înțeles ca notificarea este făcuta in acest scop si, prin urmare, a si acceptat situația din moment ce a înțeles ca dorim sa nu mai ocupam spațiul respectiv.
- la data de 05.02.2014, ca urmare a discuțiilor purtate cu intimata pe tema contravalorii utilităților pe care dumneaei considera ca le mai datorează i-a comunicat acesteia încă o adresa (176/05.02.2014 aflata la fila 21 dosar fond) prin care a informat-o in mod clar si fără nici un fel de echivoc despre faptul ca prin notificarea trimisa in octombrie 2013 a interes sa-i aducă la cunoștința ca nu mai continua după data de 31.12.2013 locațiunea pentru spațiul ce a făcut obiectul contractului.
In aceeași adresa a arătat in mod clar ca cel de-al doilea contract a fost, de fapt, o prelungire a primului si rezulta acest lucru daca se raportează la voința reala a părților de la momentul stabilirii raportului juridic de locațiune.
Apelanta a susținut că este vorba de o totala rea-credința a intimatei si de dorința sa de îmbogățire fără justa cauza, situație care este dovedita cu prisosința in cauza, in primul rând prin susținerile pe care le face.
- o alta dovada de apreciere greșita a probelor administrate in cauza consta in aceea ca instanța considera ca nu a făcut dovada mai presus de orice îndoiala ca nu a mai folosit spațiul din decembrie 2013 si ca faptul ca nu mai deține un rând de chei nu reprezintă o cauza de încetare a contractului sau de înlăturare a obligației de a achita chiria. Mai retine ca nici nu contează daca folosește sau nu spațiul si ca chiar si așa locatorul are dreptul sa încaseze chiria mai ales ca ea nu a făcut dovada ca a exprimat in mod neechivoc intenția de denunțare a contractului si ca ar fi predat spațiul intimatei.
Ca și-a exprimat in mod clar intenția de denunțare a contractului înainte de . rezulta cu prisosința din probele administrate si a arătat mai sus argumentele sale.
In ceea ce privește predarea bunului locatorului in decembrie 2013 urmează a se avea în vedere ca instanța de fond ar fi trebuit sa fie lămurită din probele administrate in fata sa si din conținutul actelor pe care le-a indicat mai sus. Dar daca nu a fost lămurită cu privire la predarea spațiului către intimata in decembrie 2013 nu cunoaște de unde rezulta (pentru ca intimata nu a administrat nici o proba in acest sens) ca i-ar fi predat aceasta spațiul la 01.01.2014 pentru ca nu exista nici o proba in acest sens. Ba, dimpotrivă, considera ca din probele administrate in cauza rezulta tocmai situația contrara, adică aceea ca din decembrie 2013 spațiul nu se mai afla in posesia si folosința sa.
Susține aceasta pentru următoarele motive:
- deși in contractul despre care intimata susține ca si-a produs efecte juridice se prevede la Cap. III DESTINAȚIA, art. 3 ca "Spațiul va fi folosit de chiriaș ca birou În prezent ca punct de lucru principal. Folosința efectiva a spațiului închiriat se acorda începând cu data de 01.0h2014.pe baza PROCESULUI VERBAL DE PREDARE-PRIMIRE . ANEXA LA PREZENTUL CONTRACT9 intimata nu a depus la dosar nici un proces verbal de predare-primire a spațiului in baza căruia sa fi început folosința efectiva a spațiului, nici pentru perioada 01.04._13 nici pentru perioada 01.01._14..
Nu cunoaște in baza căror probe considera instanța de fond ca a folosit bunul după data de 01.01.2014 insa e cert ca singurul act cu care intimata ar fi putut dovedi acest lucru - procesul verbal de predare-primire a spațiului, nu exista ceea ce înseamnă ca, daca dorim o interpretare stricta a contractului in sensul voinței pârtilor, atunci instanța de fond ar fi trebuit sa se raporteze si la aceasta clauza care este stricta, clara si care reprezintă voința pârtilor in ceea ce privește modul in care noi puteam intra in folosința efectiva a bunului.
Iarăși este vorba de o greșita interpretare a probelor administrate in cauza si, in primul rând, a clauzelor contractuale.
- in sfârșit, dar nu in ultimul rând, o alta dovada de greșita interpretare a probelor administrate in cauza consta in modul in care instanța a interpretat înregistrarea contractului la ANAF si mai ales modul in care s-a raportat la data înregistrării acestuia la ANAF.
S-a susținut de către intimata ca înregistrarea la ANAF a contractului ii conferă acestuia caracter de titlu executoriu in baza art. 1798 C.civ. si ca poate sa pună in executare acest contract pentru încasarea chiriei pe care apelanta ar fi datorat-o. Textul de lege este in acest sens numai ca instanța de fond ar fi trebuit, daca tot analiza acest aspect, sa se raporteze si la data la care contractul a fost înregistrat ia ANAF precum si la modul in care apelanta a înțeles sa-si respecte obligațiile contractuale in perioada 01.04._13.
In aceasta prima perioada s-a achitat la termenul stabilit prin contract de obligația de plata a chiriei neexistând nici o întârziere din partea sa.
In ceea ce privește cea de-a doua perioada deoarece a notificat denunțarea contractului evident ca nu a mai achitat chiria.
I-au trebuit trei luni intimatei sa găsească o modalitate de a o executa neacceptând ideea ca a avut inițiativa denunțării contractului. Si a hotărât sa înregistreze contractul la ANAF si după aceea sa pretindă chiria chiar daca ea eliberase spațiul din decembrie 2013.
Numai ca daca . in vigoare acesta ar fi trebuit înregistrat, conform dispozițiilor Codului fiscal, in 30 de zile de la . si nu după 3 luni (s-a făcut înregistrarea la 3 aprilie 2014). A riscat intimata, a fost dispusa sa încalce legea, sa plătească impozit pentru o suma neîncasata numai pentru a o executa silit pe apelantă.
Instanța de fond din nou a interpretat greșit probele:
In primul rând pentru ca din chiar data la care a fost înregistrat contractul rezulta ca si intimata a considerat ca nu si-a mai produs efecte contractul dar totuși a găsit o modalitate de a ne executa.
In al doilea rând pentru ca acel contract nu poate constitui titlu executoriu pentru perioada in care nu a fost înregistrat la ANAF, adică pentru perioada 01.01._14 si atunci pentru aceasta perioada nu putem fi executați silit pentru chiria pe care intimata pretinde ca o datoram.
F. de argumentele de mai sus si de motivele reținute de instanța ca si temei al modului de soluționare a cauzei considera ca instanța a făcut o greșita apreciere a probelor administrate in cauza ceea ce a dus la o greșita soluționare a cererii.
Pe baza acestei greșite aprecieri a acestor probe instanța a reținut ca ne aflam in fata unui nou contract si ca s-a făcut dovada ca i-ar fi notificat intimatei rezilierea acestuia (de fapt i-a notificat faptul ca acesta nu mai intra in vigoare) si ca trebuie sa achite chiria si pentru perioada pretinsa de intimata.
Critica soluția instanței si modul de apreciere a probelor care este total greșit si considera ca in mod greșit si fără nici un temei s-a respins contestația si au fost menținute atât titlul executoriu (care nici nu exista pentru perioada 01.01._14 si nici nu mai putea sa-si producă efecte ulterior) cat si actele de executare emise in baza acestuia.
Instanța a reținut greșit, pe baza aprecierii greșite a probelor, situația de fapt dedusa judecații.
Formulam apel împotriva sentinței pronunțata de instanța de fond in prezenta cauza pentru următoarele motive:
2.Deoarece s-a apreciat ca nu a făcut dovada celor susținute de noi mai presus de orice îndoiala solicitam a ne fi încuviințata proba cu acte noi pentru a dovedi cele susținute in fata instanței de fond precum si in motivele de apel.
Cu înscrisurile noi dorește sa dovedească faptul ca niciodată nu a avut punct de lucru la adresa unde se afla spațiul pentru care li se pretinde chiria si ca intimata a si închiriat spațiul respectiv chiar înainte de a înregistra la ANAF contractul in baza căruia o executa silit.
Totodată solicita a fi încuviințata proba cu încă un martor cu care sa dovedească modul in care s-a derulat predarea spațiului in decembrie 2013 ținând cont de faptul ca instanța de fond a considerat ca nu a fost lămuritoare declarația unui singur martor.
3.0 alta critica pe care o aduce sentinței consta in modul in care instanța a înțeles sa interpreteze intenția părților 1a momentul încheierii contractelor.
Invoca instanța in considerentele sentinței dispozițiile art. 1266 C.civ. si arata ca trebuie sa se tina seama in momentul interpretării contractului de scopul contractului, de negocierile purtate intre părți, de practicile statornicite intre acestea si de comportamentul lor ulterior (pag. 9 alin. 1 din sentința apelata). Numai ca instanța nu a făcut deloc așa ca a reținut in motivare doar susținerile intimatei după care a arătat ca pentru aceste motive se respinge contestația.
Nu cunoaște cum de a ajuns la concluzia ca intenția sa la momentul încheierii contractului a fost sa încheie doua contracte de locațiune care n-ar avea nici o legătură unul cu celalalt. Dar daca aceasta a fost convingerea instanței nu înțelegem de ce a apreciat ca nu se completau cele doua contracte in ceea ce privește durata locațiunii. Acceptând si ca este asa atunci nu cunoaștem (pentru ca nu rezulta din argumentele aduse de instanța) in baza căruia act a început locațiunea la 01.01.2014 pentru ca proces verbal de predare-primire a spațiului nu a depus intimata pentru a face dovada ca ne-a predat spațiul pentru a aprecia ca am intrat in folosința efectiva a acestuia.
Dar instanța in nici un caz nu a avut in vedere practicile statornicite intre noi si comportamentul nostru ulterior pentru ca daca ar fi analizat si aceste aspecte ar fi văzut ca am respectat cu strictețe obligațiile asumate prin contractul ce a expirat la 31.12.2013 si ca am fost de buna credința si am anunțat denunțarea contractului ce urma sa intre in vigoare la 01.10.2014.
Prin urmare, si in privința modului de interpretare a voinței reale a pârtilor sentința este criticabila si probele au fost apreciate in mod greșit.
Totodată s-a făcut si o greșita aplicare a dispozițiilor legale invocate nefăcându-se o corelare a acestora cu situația de fapt.
Astfel, solicită admiterea apelului, judecarea in fond a cauzei, reaprecierea probelor administrate in fata instanței de fond si administrarea unor probe noi urmând ca pe baza acestora, admiterea apelului si schimbarea in tot a hotărârii apelate în sensul admiterii contestației si anularea titlului executoriu, a executării silite si a tuturor actelor de executare.
In drept, a invocat art. 466 si urm. C.pr.civ.
Primindu-se dosarul la Tribunalul Prahova, cauza a fost înregistrată la nr._ la data de 20.05.2014.
Comunicându-se motivele de apel în cadrul procedurii prealabile intimata C. A. E. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea in totalitate a apelului formulat de . A. SRL, cu cheltuieli de judecata ocazionate de prezentul proces.
Intimata a arătat că instanța de fond analizând si sintetizând probele din dosar in mod corect a reținut următoarele:
În data de 28.03.2013 s-au încheiat intre părți doua contracte de închiriere, având ca obiect etajul 2 din imobilul din București, .. 36, Sector 1, primul având durata 01.04.- 31.12.2013 si al doilea 01.01.- 31.12.2014;
Contractele au fost înregistrate la ANAF, respectiv cel care face obiectul cauzei, al doilea, purtând nr. ANAF_. Astfel acesta conform art. 1798 c.civ a devenit titlu executoriu privind plata chiriei prevăzuta in contract, iar instanța retine acest fapt in vederea soluționării cauzei.
Art. 5 din contractul al doilea stabilește o chirie de 1250 euro lunar, plătibila in lei la cursul BNR, prin virament bancar.
Conform art. 622 alin 1 c.pr.civ plata se face de bunăvoie, iar daca nu se face, conform art. 632 c.pr.civ., se poate cere executarea silita in baza unui titlu executoriu, ceea ce s-a făcut in realitate. Art. 1266 c.civ. prevede ca interpretarea contractelor se face după voința pârtilor, iar in speța la data încheierii celor doua contracte, părțile au dorit sa aibă doua contracte, pentru doua perioade diferite. Categoric părțile nu au dorit un contract si un act adițional care sa prelungească un contract unic. Părțile nu au ales calea simpla a actului adițional întrucât nu erau interesate de aceasta modalitate. Părțile au ales calea a doua contracte tocmai pentru a-si proteja fiecare mai bine poziția si pentru a fi mult mai dificila rezilierea. Cauza confirma voința pârtilor, întrucât rezilierea celui de-al doilea contract nu s-a făcut, el producându-si efectele.
Corect apreciază instanța ca notificarea din primul contract nu poate avea efecte juridice in cel de-al doilea contract, acesta fiind un act distinct, separat si de sine stătător. Notificarea de reziliere nu poate fi dedusa, ea chiar trebuie făcuta.
Instanța analizează corect faptul ca primează contractul si valabilitatea acestuia, nefiind important cat anume folosește chiriașul spațiul respectiv. Proprietarul are obligația sa pună la dispoziție spațiul, iar spațiul era la dispoziția chiriașului, care după primul contract nu l-a predat proprietarului, neexistând nici un proces verbal de predare. Nu se consemnează niciunde predarea cheilor, nimic, nici ca proprietarul ar fi refuzat primirea spațiului, întrucât nici nu s-a pus problema.
Sentința menționează ca in dos. Nr._/281/2014 al Judecătoriei Ploiești, in Camera de Consiliu, Ia data de 12.06.2014 s-a încuviințat executarea silita, fapt pentru care s-a si procedat legal in consecința si ca contestatoarea nu a invocat vicii de executare silita. Astfel instanța, având in vedere toate considerentele, in mod corect, a respins contestația.
În ce privește criticile formulate de către apelantă în sensul că este doar un contract si un act adițional, ca notificarea pentru primul contract ar fi valabila pentru al doilea; ca nu exista pentru al doilea contract proces verbal de predare primire, intimata a arătat că aceste aspecte au fost stabilite clar de instanța analizând ambele înscrisuri denumite contract, ambele înregistrate la ANAF, cu numere diferite. In privința proceselor verbale de predare-primire exista numai unul, la predarea inițiala a spațiului, iar contestatoarea după primul contract nu a predat spațiul, reținându-l cu chei cu tot, fiind clar ca daca apelanta nu a predat apartamentul, aceasta si l-a reținut.
În ce privește susținerea apelantei contestatoare ca nu ar fi titlu executoriu valabil, având in vedere data de înregistrare la ANAF a celui de-al doilea contract, a precizat că făcut dovada ca ANAF a încasat toate taxele si impozitele privind chiria si sănătatea de la 01.01.2014, pana la sfârșitul anului. Daca pentru Statul R. este valabil titlu executoriu, este si pentru contestatoare, mai ales ca in cuprinsul contractului este prevăzut acest fapt.
A mai susținut că apelanta contestatoare își invoca propria culpa, respectiv ca nu si-a stabilit punct de lucru in spațiul închiriat. Intimata a arătat că i-a dat Declarația de acceptare a punctului de lucru, dar daca aceasta nu si-a făcut demersurile legale nu este culpa sa, dar cu certitudine a folosit spațiul, dovada fiind ca si-au făcut publicitate pe adresa spațiului închiriat, chiar si in anul 2014;
A mai arătat că apelanta revine mereu cu susținerea ca nu ar fi dorit doua contracte, deși le-a semnat, le-a stampilat, fără a fi un viciu de consimțământ, n-a invocat dol sau violenta, fals sau uz de fals.
În realitate, părțile dorind sa pecetluiască cat mai tare convenția lor, au făcut doua contracte independente, care la nevoie sa favorizeze si sa ocrotească ambele părți de o eventuala rea credința a celeilalte.
Susținerea apelantei în sensul ca intimata este de rea credința si se îmbogățește fără justa cauza, nu poate fi primita de instanța atâta timp cat exista contract valabil intre părți, acesta fiind si titlu executoriu. Obiectul contractului de închiriere este un apartament cu o valoare de piața de multe sute de mii de euro, situat in Cartierul Primăverii din București, in cel mai select si scump cartier din România. Chiria negociata este mult sub piața zonei si tocmai din acest motiv s-a căutat o protecție, făcându-se doua contracte. Acest apartament practic a fost la dispoziția contestatoarei, iar invocarea ca nu 1-a folosit este problema ei sau ca l-a folosit insuficient, sau ca a reținut doar chei si a trecut doar din când in când etc. nu a fost primita de instanța.
Apelanta nu este in măsura sa aducă aceasta critica, întrucât apelanta face CONTRACTE DE ASIGURĂRI, din care s-a îmbogățit si îmbogățirea ei este ca acele contracte ii aduc bani doar atunci când partenerul nu are nici un accident si plătește fără sa primească nimic in schimb. Un conducător auto nu poate invoca faptul ca un an nu a condus mașina si vrea banii de pe polița înapoi, sau de pe zilele in care nu a circulat cu mașina.
Pentru aceste considerente, a solicitat respingerea apelului ca nefondat.
În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri noi, depuse de părți la filele 41 – 51.
Tribunalul, examinând sentința atacată în raport de situația de fapt reținută, de criticile formulate, de textele de lege aplicabile, constată că apelul este nefondat, având în vedere următoarele considerente
În privește cererea de completare a probatoriilor, formulată de către apelantă, tribunalul reține că s-a solicitat proba cu înscrisuri noi pentru a dovedit faptul ca niciodată nu a avut punct de lucru la adresa unde se afla spațiul pentru care i se pretinde chiria si ca intimata a închiriat spațiul respectiv chiar înainte de a înregistra la ANAF contractul in baza căruia o executa silit precum și proba cu încă un martor cu care sa dovedească modul in care s-a derulat predarea spațiului in decembrie 2013 ținând cont de faptul ca instanța de fond a considerat ca nu a fost lămuritoare declarația unui singur martor.
Având în vedere că înscrisuri noi apelanta a avut posibilitatea să depună și chiar le-a depus la dosar așa cum s-a arătat mai sus iar în ce privește proba testimonială, cu încă un martor cu care sa dovedească modul in care s-a derulat predarea spațiului in decembrie 2013, nefiind îndeplinite condițiile prev. de art. 295 c.pr.civ, atât timp în primă instanță s-a administrat această probă astfel cum s-a solicitat, fiind clarificate raporturile juridice dintre părți, tribunalul va respinge cererea de completare a probatoriilor formulată de către apelantă.
În fapt, tribunalul reține că la data de 28.03.2013, între părțile prezentei cauze s-au încheiat două contracte de închiriere având ca obiect etajul 2 al imobilului situat în București, .. 36, sector 1, fiecare cu altă durată de valabilitate, respectiv, unul înregistrat la DGFPMB sub nr._/02.04.2013, cu durata 01.04._13 și celălalt, înregistrat la ANAF sub nr._/ 03.04.2014, cu durata 01.01._14.
Potrivit art. 12 din contractul înregistrat la ANAF sub nr._/ 03.04.2014: „Contractul de închiriere încetează în următoarele cazuri:
- expirarea termenului stipulat în contract;
- denunțarea unilaterală a contractului de către chiriaș sau proprietar, cu condiția acordării unui termen de preaviz de cel puțin 30 de zile……..".
Art. 5 din același contract stabilește o chirie de 1250 euro lunar, care se plătește lunar în avans, plătibila in lei la cursul BNR, prin virament bancar.
La data de 21.05.2014 intimata a formulat cerere de executare silită în baza titlului executor reprezentat de contractul de închiriere înregistrat la ANAF sub nr._/ 03.04.2014, pentru plata chiriei neachitate pentru lunile ianuarie-mai 2014, în sumă de 6250 euro, la executorul judecătoresc D. M. iar Judecătoria Ploiești, prin încheierea de ședință din Camera de Consiliu de la data de 12.06.2014 a încuviințat executarea silită a acestui titlul executor.
În raport de această situație de fapt, tribunalul constată că instanța de fond prin soluția pronunțată a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor legale incidente, respectiv art. 1798 C.civ., art. 622 alin. 1 C.pr.civ., art. 632 C.pr.civ., art. 711 alin. 1 C.pr.civ., art. 712 alin. 2 Cpr.civ.
Motivele de apel invocate de apelanta contestatoare se pliază pe motivele acțiunii precizate și contestă în esență faptul că datorează intimatei chirie pentru lunile ianuarie-mai 2014, susținând că a notificat denunțarea contractului .
Susținerea apelantei contestatoare că cel de-al doilea contract, înregistrat la ANAF sub nr._/ 03.04.2014, reprezintă în realitate o prelungire a primului și denunțarea și rezilierea primului contract a produs efecte și cu privire la cel de-al doilea contract de închiriere este nelegală și nefondată, neputând fi primită de tribunal.
În condițiile în care la aceeași dată, părțile au încheiat două înscrisuri diferite, intitulate contracte de închiriere, pentru două perioade diferite, chiar dacă conținutul lor este asemănător, este clar că voința părților contractante a fost de a încheia două acte juridice distincte.
Având în vedere prevederile art. 1266 C.civ. în sensul că interpretarea contractelor se face după voința concordantă a părților, la stabilirea acesteia ținându-se seama de scopul contractului, de negocierile purtate între părți, de practicile statornicite între acestea și de comportamentul lor ulterior, tribunalul constată că soluția la care s-a oprit instanța de fond, în sensul că suntem în prezența a două contracte distincte, supuse fiecare în parte propriilor cauze de încetare, este legală și temeinică,
Într-adevăr, așa cum a reținut și instanța de fond, între cele două părți nu se poate vorbi de uzanțe, având în vedere că acestea nu au mai fost angajate în astfel de raporturi contractuale. În ce privește însă uzanțele generale se reține că prelungirea duratei unui contract se face printr-un act denumit de regulă adițional, care nu mai cuprinde toate clauzele contractului inițial, ci numai dispozițiile care modifică sau completează clauzele contractului inițial.
Împrejurarea că cel de-al doilea contract cuprinde toate clauzele primului, cu diferențele privind termenul, data încheierii, durata valabilității etc., întărește concluzia de mai sus, că există două contracte de închiriere, distincte, supuse fiecare în parte propriilor cauze de încetare.
Prin urmare, notificarea privind încetarea la termen a primului contract nu produce efecte juridice și cu privire la cel de-al doilea contract, cu atât mai mult cu cât în toate înscrisurile emise de la apelantă, ( mail – ul din data de 30.01.2014, 23.12.2013, notificările de la filele 20 și 21- 22,) aceasta face vorbire numai de încetarea, neprelungirea etc. primului contract, niciodată, prin nici o mențiune nu se referă și la denunțarea celui de-al doilea contract.
Susținerea apelantei că în adresa nr. 176/05.02.2014 aflata la fila 21 dosar fond a menționat ca „cel de-al doilea contract era o prelungire a primului raportat la voința reala a părților la momentul stabilirii raportului juridic de locațiune” sau că „prin denunțarea unilaterală din octombrie 2013 este evident că nu a mai operat prelungirea iar al doilea contract nu a intrat în vigoare și nu a produs efecte juridice ” este reală însă aceasta nu valorează notificarea de reziliere în sensul art. 12 din contractul înregistrat la ANAF sub nr._/ 03.04.2014, deoarece notificarea nu trebuie dedusă, ci trebuie făcută clar și fără echivoc, pentru a exprima astfel voința părții contractante de a produce efectele convenite de părți prin convenția lor.
In ceea ce privește susținerea apelantei că predarea bunului locatorului in decembrie 2013 este o alta dovada de apreciere greșita a probelor administrate in cauza, constând in aceea ca instanța considera ca nu a făcut dovada mai presus de orice îndoiala ca nu a mai folosit spațiul din decembrie 2013 si ca faptul ca nu mai deține un rând de chei nu reprezintă o cauza de încetare a contractului sau de înlăturare a obligației de a achita chiria este nefondată, deoarece instanța de fond a reținut că „în ceea ce privește susținerea că din decembrie 2013 spațiul respectiv nu a mai fost folosit, pe lângă faptul că nu este dovedită, …….. nu reprezintă eo ipso o cauză de încetare a contractului sau de înlăturare a obligației contestatoarei de a achita chiria. Dacă locatarul folosește sau nu obiectul locațiunii reprezintă propria sa opțiune, nu influențează existența dreptului locatorului de a percepe chiria, deoarece folosirea este un drept al locatarului, pe care acesta și-l poate exercita sau nu, locatorul având doar obligația să-i pună la dispoziție spațiul. Or intimata și-a îndeplinit această obligație. Este adevărat că contractul de locațiune este unul sinalagmatic, în care drepturile și obligațiile părților sunt corelative, însă neexercitarea unui drept de către un cocontractant, neimputabilă celeilalte părți, nu stinge dreptul corelativ al acesteia din urmă.”
Așadar, instanța de fond nu a atribuit acestei împrejurări o valoare probatorie determinantă care să justifice sau nu pretențiile apelantei deduse judecății prezente, menționând explicit că această împrejurare „nu reprezintă eo ipso o cauză de încetare a contractului sau de înlăturare a obligației contestatoarei de a achita chiria”.
Tribunalul constată că prima instanță în mod legal a reținut că pentru a putea invoca încetarea contractului prin denunțare unilaterală, contestatoarea trebuia să dovedească că și-a exprimat în mod neechivoc, în condițiile contractuale, intenția de denunțare unilaterală, în condițiile în care nu există un proces-verbal de predare-primire a spațiului deși în contract se prevede acest lucru. În raport de prevederile art. 12 din contract, tribunalul reține că notificarea de reziliere unilaterală a contractului trebuia să indice durata preavizului, data începerii acestuia și /sau data împlinirii termenului de preaviz, ceea ce în speță nu se regăsește în nici unul dintre înscrisurile invocate de către apelanta contestatoare.
A mai susținut apelanta că este o greșita interpretare a probelor administrate in cauza si, in primul rând, a clauzelor contractuale modul in care instanța a interpretat înregistrarea contractului la ANAF, respectiv că instanța de fond ar fi trebuit, daca tot analiza acest aspect, sa se raporteze si la data la care contractul a fost înregistrat ia ANAF precum si la modul in care apelanta a înțeles sa-si respecte obligațiile contractuale in perioada 01.04._13.
Tribunalul apreciază ca neîntemeiate aceste susțineri ale apelantei având în vedere că instanța de fond a reținut aplicabilitatea în speță a dispozițiilor art. 1798 C.civ., potrivit căruia contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract și faptul că acest contract a fost înregistrat la ANAF sub nr._/ 03.04.2014.
În ce privește modul in care apelanta a înțeles sa-si respecte obligațiile contractuale in perioada 01.04._13, tribunalul constatând că aceste obligații având izvorul într-un alt contract de închiriere, modalitatea îndeplinirii acestora nu are relevanță în privința valabilității titlului executor contestat, pentru că acesta reprezintă un alt contract de închiriere.
Prin urmare, tribunalul reține că motivele de apel invocate și susținute de către apelantă sunt neîntemeiate, astfel că în temeiul art. 480 C.p.c, va respinge apelul declarat de contestatoarea . A. SRL, împotriva sentinței civile nr. 3506/16.03.2015, pronunțată de Judecătoria Ploiești, în dosarul nr._, ca nefondat.
Văzând și prevederile art. 453 și urm.N.c.p.c., potrivit cu care instanța poate obliga partea care a pierdut procesul la cheltuieli de judecată numai la cererea părții care a câștigat procesul, tribunalul va lua act că intimata nu solicită cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge cererea de completare a probatoriilor ca neîntemeiată.
Respinge apelul declarat de contestatoarea . A. SRL, cu sediul în Ploiești, .. 4, județul Prahova, împotriva sentinței civile nr. 3506/16.03.2015, pronunțată de Judecătoria Ploiești, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata C. A. E., cu domiciliul în București, . P., nr. 20, sector 1, ca nefondat.
Ia act că intimata nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică azi, 15.10.2015.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
M. N. M. C.
GREFIER
M. I. C.
Operator de date cu caracter personal nr.5595
Red. N.M./Tehnored. A.I.A.
4 ex./06.01.2016
D.f._ – Judecătoria Ploiești
J. f. B. M. R.
| ← Obligaţie de a face. Decizia nr. 2948/2015. Tribunalul PRAHOVA | Pretenţii. Decizia nr. 554/2015. Tribunalul PRAHOVA → |
|---|
