Obligaţia de a nu face. Decizia nr. 142/2015. Tribunalul SATU MARE

Completul compus din:

PREȘEDINTE I. M. C.

Judecător E. R.

Grefier V. S.

Pe rol se află judecarea apelului civil declarat de apelanții-reclamanți S. G. și S. ISABELA, domiciliați în Satu M., . 11, . M., împotriva Sentinței civile nr. 4779/08.06.2012 pronunțată de Judecătoria Satu M., în dosar nr._, în contradictoriu cu intimații-pârâți C. G. și C. L., domiciliați în dom. în B., ., . obiect obligația de a nu face.

La pronunțare nu au răspuns părțile.

S-a făcut referatul cauzei de către grefier, privind îndeplinirea procedurii de citare, după care, se învederează instanței că prin serviciul registratură al instanței, la data de 25.03.2015, apelanții-reclamanți au depus concluzii scrise.

Se constată că dezbaterea asupra apelului a avut loc în ședința publică din data de 25.02.2015, când susținerile și concluziile părților prezente au fost consemnate în încheierea din acea zi, încheiere ce face parte integrantă din prezenta, amânându-se pronunțarea în cauză la data de 12.03.2015, 26.03.2015 și data de azi, când;

TRIBUNALUL,

DELIBERÂND

Asupra apelului civil de față, constată următoarele:

1. Preliminarii. P. Sentința civilă nr. 4779/08.06.2012, pronunțată de Judecătoria Satu M. în dosar nr._, a fost respinsă acțiunea civilă înaintată de reclamanții S. G. și S. I. împotriva pârâților C. G. și C. L., având ca obiect evacuarea acestora din urmă din imobilul situat în mun. Satu M., ., nr.32, jud. Satu M., precum și în ce privește obligarea pârâților la sistarea lucrărilor din imobilul de mai sus, respingându-se totodată acțiunea în revendicare formulată împotriva pârâților în cauză.

P. aceeași hotărâre s-a admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâții reclamanți C. G. și C. L. împotriva reclamanților pârâți S. G. și S. I. și, în consecință, s-a constatat accesiunea imobiliară artificială asupra construcțiilor edificate de pârâți cu materialele lor, dar și cu materialele reclamanților, asupra imobilului în litigiu, pe terenul proprietatea reclamanților pârâți, constatându-se totodată că pârâții reclamanți C. G. și C. L. au construit din resurse proprii etajul de la apartamentul nr. 2 (corpul B) al imobilului în litigiu până la faza „în roșu”, lucrări evaluate la nivelul sumei de 377.357 lei Ron prin lucrarea tehnică de specialitate întocmită de exp .ing. M. A., iar că în perioada 2009 – 2010, distinct de lucrările de construcție de mai sus, pârâții reclamanți au edificat împreună cu reclamanții pârâți mansarda de la corpul B (apartamentul nr. 2) al imobilului în litigiu, respectiv mansarda și recompartimentarea corpului A (apartamentul nr.1), fără șarpantă, lucrări evaluate la o valoare de 274.195 lei Ron prin aceeași expertiză.

Totodată, s-a dispus compensarea cheltuielilor de judecată ocazionate părților în primă instanță, precum și reexaminarea amenzii judiciare aplicate inițial expertului tehnic judiciar desemnat în cauză pentru întârzierea în depunerea lucrării de specialitate încuviințate.

1.1. Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut în fapt că inițial reclamanții S. G. și S. I. au solicitat prin cererea introductivă în primă instanță evacuarea pârâților C. G. și C. L. din imobilul în litigiu, obligarea acestora din urmă la sistarea oricăror lucrări cu privire la imobilul în litigiu proprietatea reclamanților, formulând totodată și un capăt de cerere privind revendicarea imobilului, precizându-se ulterior că se solicită constatarea accesiunii imobiliare de către reclamanți cu privire la lucrările de construcție edificate de către pârâți la imobilul proprietatea celor dintâi.

Referitor la aceste capete de cerere instanța de fond a reținut că, în ce privește evacuarea, aceasta este neîntemeiată față inexistența unui contract de locațiune între părțile în proces, că acțiunea în evacuare este specifică raporturilor juridice de ordin locativ și că, față de starea de fapt afirmată de reclamanți în cererea de chemare în judecată în sensul ocupării imobilului de către pârâți fără niciun drept și al uzurpării proprietății reclamanților de către pârâți, calea procedurală adecvată într-o atare situație este aceea a acțiunii în revendicare imobiliară, astfel încât a respins cererea de evacuare a pârâților.

În privința capetelor de cerere vizând sistarea lucrărilor de către pârâți și acțiunea în revendicare formulată de către reclamanți prin precizarea de acțiune a acestora din data de 06.09.2010 (filele nr. 53-55 vol. I din dosarul primei instanțe) s-a reținut că, în urma părăsirii imobilului de către pârâți cu începere din data de 17.11.2009, acestea au rămas fără obiect, fiind respinse ca atare.

1.2. S-a mai reținut de către prima instanță că, la rândul lor pârâții reclamanți au formulat o cerere reconvențională la data de 20.09.2010 prin care au solicitat, inițial pe calea unei cereri de asigurare de dovezi în condițiile disp. art. 235 și urm. Cod procedură civilă (1865), iar ulterior în condițiile dreptului comun, întemeiat pe dispozițiile art. 111 Cod procedură civilă (1865), să se constate existența, întinderea și valoarea lucrărilor de construcție pe care le-au realizat aceștia la imobilul proprietatea reclamanților.

Cu privire la acest petit, reținând și solicitarea reclamanților pârâți din cuprinsul precizării de acțiune amintite anterior prin care s-a solicitat constatarea accesiunii imobiliare de către reclamanți, coroborat cu concluziile expertizei tehnice judiciare încuviințate și efectuate în cauză, instanța de fond a reținut în fapt că pârâții au fost proprietarii imobilului teren și construcție situat în mun. Satu M., . nr. 32, jud. Satu M., după care, începând cu vara anului 2009 au vândut părți din construcție, pe apartamente, precum și cotele de teren aferent, celor doi reclamanți în cauză, în final pârâții rămânând proprietari asupra unei parcele de teren situate în spatele construcției, pentru care au solicitat recunoașterea unui drept de servitute pe terenul proprietatea reclamanților aferent părților de construcție vândute.

S-a mai reținut că, în fapt, în cuprinsul celor trei contracte autentice de vânzare-cumpărare succesive încheiate între părți, au fost trecute drept obiect al vânzării apartamente și teren aferent, conform înscrierilor de carte funciară, dar că, în realitate, au fost aduse modificări la aceste construcții – în speță, lucrări de extindere, înălțare, mansardare și compartimentare - realizate parțial de către pârâții reclamanți exclusiv, iar parțial de către pârâții reclamanți și reclamanții pârâți împreună, astfel încât, principial, cererea de constatare a accesiunii imobiliare, respectiv aceea de constatare a realizării unor construcții de către pârâți se prezintă a fi admisibilă.

1.3. În privința succesiunii în timp a lucrărilor de construcție astfel realizate, coroborat și cu înstrăinările imobiliare realizate între părți, prin prisma concluziilor raportului de expertiză efectuat în cauză, prima instanță a identificat trei etape cronologice și anume: etapa nr. 1 (din anul 2007 până în vara anului 2009, când lucrările de modificare și extindere la aceste supraedificate au fost realizate în mod exclusiv de către pârâții C. G. și C. L.), etapa nr. 2 (din vara anului 2009 până în primăvara anului 2010, care vizează raporturile litigioase dintre părți, perioadă în care au fost edificate diferite lucrări de construcție evidențiate în cuprinsul expertizei și reținute de către prima instanță în considerente și dispozitiv) și etapa nr. 3 (după primăvara anului 2010, când toate lucrările ulterioare de construcție au fost executate în mod exclusiv de către reclamanții S. G. și S. I., cu titlu de unic proprietar).

Având în vedere concluziile raportului de expertiză și materialul probator administrat în cauză, prima instanță a găsit întemeiată în parte cererea reconvențională și a admis-o conform celor expuse în cele ce preced, apreciind că în privința cheltuielilor de judecată sunt aplicabile dispozițiile art. 276 Cod procedură civilă (1865), dispunând compensarea acestora, iar în privința cererii de reexaminare a amenzii judiciare aplicate expertului desemnat în cauză a constatat că aceasta se prezintă a fi întemeiată, admițând-o ca atare.

2. Sinteza susținerilor și a argumentelor prezentate de părți. Împotriva acestei sentințe au promovat apel în termenul legal reclamanții pârâți S. G. și S. I., solicitând schimbarea hotărârii atacate, în principal în sensul respingerii în totalitate a cererii reconvenționale ca inadmisibilă, raportat la prevederile art. 111 Cod procedură civilă, iar în subsidiar ca neîntemeiată, motivând în fapt, în această din urmă privință, că prin contractele succesive de vânzare-cumpărare cei doi apelanți reclamanți au cumpărat integral construcțiile în litigiu, astfel încât nu se justifică obligarea lor ulterioară la plata unor sume suplimentare către vânzători, distinct de prețul convenit inițial, susținând totodată că lucrările efectuate de către cei doi pârâți reclamanți s-au realizat pe cheltuiala reclamanților pârâți și din însărcinarea acestora din urmă.

Totodată, apelanții reclamanți aduc critici hotărârii atacate prin prisma reținerii de către instanța de fond a termenului echivoc de „împreună” în privința lucrărilor afirmate de către pârâții reclamanți ca fiind efectuate în comun cu reclamanții pârâți, constatate ca atare de către prima instanță, fără a fi însă indicată o cotă parte ori un procent de participare al fiecăreia dintre părțile în litigiu.

De asemenea, se aduc critici cu privire la nelegala reținere de către prima instanță a întinderii celei de-a doua etape din vara anului 2009 și până în primăvara anului 2010, cu consecințele care au decurs în privința stabilirii întinderii drepturilor invocate de pârâții reclamanți, în condițiile în care, așa cum au arătat și aceștia din urmă încă din cuprinsul întâmpinării depuse în primă instanță și după cum s-a reținut și în sentință în argumentarea soluției de respingere a capetelor de cerere din acțiunea introductivă, la data de 17.11.2009 cei doi pârâți reclamanți părăsiseră deja imobilul în litigiu și sistaseră orice lucrări, astfel încât nu se justifică recunoașterea unor lucrări ulterioare de construcție, din data de 17.11.2009 și până în primăvara anului 2010, așa cum greșit a reținut prima instanță.

Intimații pârâți reclamanți, legal citați, se prezintă și depun întâmpinare (filele 30-31, vol. I) prin care solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea hotărârii atacate ca legală și temeinică, motivând în fapt că acțiunea în constatare formulată în cuprinsul cererii reconvenționale în fața primei instanțe este admisibilă, contrar susținerilor apelanților, câtă vreme pârâții reclamanți au fost nevoiți să o promoveze ca urmare a schimbării conduitei apelanților reclamanți față de cele convenite inițial prin înțelegerea părților, anterior inițierii litigiului de față.

Totodată, pe fondul cererii reconvenționale, intimații arată că aceasta este întemeiată, învederând instanței de apel că în urma probatoriului administrat în fața instanței de fond au rezultat atât lucrările de construcție efectuate, cât și valoarea acestora, expertiza tehnică efectuată cu ocazia judecării pricinii în primă instanță nefiind de altfel contestată de către apelanții reclamanți.

P. încheierea interlocutorie din data de 20.02.2013 (filele nr. 43-44, vol. I) instanța de apel a respins excepția inadmisibilității cererii reconvenționale, după supunerea prealabilă a acesteia dezbaterii contradictorii a părților, la termenul de judecată din data de 13.02.2013 (fila nr. 41) pentru considerentele expuse pe larg în cuprinsul încheierii evocate.

S-a reținut în acest sens că, deși potrivit dispozițiilor art. 235 Cod procedură civilă (1865), o cerere pentru asigurare de dovezi se prezintă a fi o instituție distinctă de aceea a cererii reconvenționale, o atare calificare a solicitării pârâților reclamanți s-a realizat de către prima instanță, iar dispozițiile procedurale evocate nu determină în mod implicit, automat, raportat și la considerentele expuse în cuprinsul încheierii din data de 20.02.2013, inadmisibilitatea formulării unei cererii de asigurare de dovezi în cadrul unui litigiu inițiat de către reclamanții în cauză, independent de formularea în mod distinct a unui capăt de cerere în pretenții. Aceasta întrucât dispozițiile legale în materie permit valorificarea și în cadrul unui litigiu ulterior a dovezii astfel produse.

3. Circumstanțele cauzei din perspectiva probatoriului administrat. Principii și reglementări legale aplicabile pricinii de față. Analizând sentința atacată prin prisma motivelor de apel invocate, a dispozițiilor art. 295 Cod procedură civilă (1865) - aplicabil în speță, raportat la data înregistrării cererii introductive în primă instanță (14.05.2010) și la prevederile art. 3 din Legea nr. 76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 134/2010 privind codul de procedură civilă - coroborat cu materialul probator administrat în cauză și cu reglementările legale în materie, analiză ce se circumscrie strict motivelor de apel invocate, în prezentul litigiu nefiind evidențiate motive de ordine publică, tribunalul apreciază că hotărârea primei instanțe este parțial netemeinică și găsește fondate criticile apelanților, din perspectiva următoarelor considerente:

3.1. În fapt, în cronologia circumstanțelor și a raporturilor juridice survenite între părți, tribunalul reține că în urma achiziționării de către pârâții reclamanți C. G. și C. L. a imobilelor situate la adresa din mun. Satu M., . nr.32, înscrise în C.F. colectivă nr. 167 Satu M. sub nr. cad. 1461 și 1462/2, în natură casă de locuit compusă din trei apartamente și teren în suprafață de 1154 m.p., curte și grădină cu părți comune și teren neclădit (achiziție finalizată la data de 12.01.2007 prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 84/12.01.2007 al Biroului Notarului Public Ressler P. F., depus în copie la filele nr. 182–184, vol. I, din dosarul primei instanțe), aceștia au încheiat la data de 25.10.2007 actul de comasare și parcelare autentificat sub nr. 7621/25.10.2007 al Biroului Notarului Public B. (filele nr. 178-181, vol. I din dosarul primei instanțe).

În urma comasării și parcelării de mai sus au fost astfel individualizate patru imobile cadastrale diferite, . comasării, de sub numărul cadastral nou_ în suprafață totală de 1154 m.p. fiind dezmembrată în parcelele de sub nr. cad. nou_ în suprafață de 89 m.p. (pe care sunt amplasate apartamentele nr. 1 și 3), nr. cad. nou_ în suprafață de 157 m.p. (pe care este amplasat apartamentul nr. 2), nr. cad. nou_ în suprafață de 181 m.p., teren grevat de o servitute de trecere în favoarea pârâților reclamanți, și nr. cad. nou_ în suprafață de 727 m.p., teren neconstruit proprietatea pârâților reclamanți, cu înscrierea fiecărui număr cadastral nou format în câte o coală de carte funciară distinctă (fila nr. 179, vol. I, alin. ultim, din dosarul primei instanțe).

În virtutea acestei parcelări au fost astfel deschise patru coli noi de carte funciară, nedefinitive, în speță C.F. nr. 7885 N Satu M. (corespunzătoare apartamentului nr. 1, filele nr. 20-22, vol. I din dosarul primei instanțe), C.F. nr. 7886 N Satu M. (corespunzătoare apartamentului nr. 2, filele nr. 15-16, idem), C.F. nr. 7887 N Satu M. (corespunzătoare terenului în suprafață de 181 m.p. grevat de servitute de trecere, filele nr. 26-27, idem) și C.F. nr. 7888 N Satu M. (corespunzătoare terenului în suprafață de 727 m.p. proprietatea pârâților reclamanți).

3.2. Se mai reține că, ulterior determinării și individualizării celor patru imobile prin deschiderea unor noi patru coli de carte funciară distincte, acestea au suferit o . înstrăinări succesive (cu excepția terenului în suprafață de 727 m.p. de sub nr. cad._), astfel încât, potrivit contractelor de vânzare-cumpărare autentice depuse în copie la dosar și a colilor de carte funciară desfășurate (filele nr. 5-34, vol. I, din dosarul primei instanțe), în prezent apartamentele nr. 1 și nr. 3 constituie proprietate unor terțe persoane care nu au fost atrase în proces, iar față de poziția procesuală exprimată atât de către apelanții reclamanți cât și de către intimații pârâți reclamanți, rezultă că aspectele litigioase în cauză se circumscriu exclusiv asupra existenței, naturii și întinderii drepturilor părților în proces cu privire la apartamentul nr. 2 și lucrările de construcție efectuate la acesta.

Referitor la acest aspect, instanța de control judiciar reține că din probele administrate în stadiul procesual al apelului, în speță interogatoriile părților și declarațiile martorilor, coroborat cu concluziile lucrării de specialitate întocmite în apel de către o comisie de trei experți în specialitatea „construcții civile, industriale și agricole” alcătuită din ing. A. G., ing. M. D. și ing. P. D., a rezultat că ulterior înstrăinării apartamentului nr. 2 de către vânzătorii C. G. și C. L. către cumpărătorii S. G. și S. I., pârâții reclamanți vânzători în cauză au efectuat o . lucrări la imobilul în litigiu.

3.3. Față de această stare de fapt, un prim diferend apărut între părți a vizat clarificarea situației juridice a acestor lucrări de construcție, apelanții reclamanți considerând că respectivele lucrări au făcut obiectul vânzării, în timp ce pârâții reclamanți s-au prevalat de caracterul limitativ al celor consemnate în cuprinsul contractului autentic de vânzare-cumpărare ca reprezentând obiect al vânzării, solicitând astfel constatarea efectuării respectivelor investiții cu titlu distinct de apartamentul nr. 2 care a făcut obiectul contractului.

Totodată, față de cele survenite la data de 17.11.2009, atunci când pârâții C. G. și C. L. au părăsit imobilul situat în mun. Satu M., . nr.32, după ce le-a fost aplicată o sancțiune contravențională de către Primăria Mun. Satu M. pentru executarea unor lucrări de construcție fără autorizație, prin procesul verbal încheiat la aceeași dată (fila nr. 223, vol. I din dosarul primei instanțe), coroborat și cu poziția procesuală exprimată în primă instanță atât de către reclamanți în cuprinsul cererii inițiale de chemare în judecată, cât și de către pârâți în cuprinsul întâmpinării depuse la data de 20.09.2010 (fila nr. 56, vol. I, idem), rezultă că în intervalul de timp scurs de la data vânzării apartamentului nr. 2 și până la data de 17.11.2009, pârâții reclamanți au efectuat aceste lucrări la imobil cel puțin cu acceptul tacit al cumpărătorilor apelanți reclamanți în cauză, aspectele juridice referitoare la calitatea în care pârâții reclamanți au efectuat aceste lucrări (fie din însărcinarea reclamanților cumpărători, ca executanți, fie în nume propriu, ca titulari ai unui drept de creanță născut în această din urmă ipoteză) urmând a fi clarificat între părți cu ocazia valorificării celor dezlegate în prezentul litigiu asupra cererii reconvenționale în cauză.

În schimb, pentru intervalul de timp ulterior datei de 17.11.2009, având în vedere procesul verbal de contravenție evocat anterior precum și recunoașterea pârâților reclamanți din cuprinsul întâmpinării depuse în primă instanță, rezultă cu certitudine că orice eventuale lucrări efectuate de către intimați la apartamentul nr. 2 s-a realizat fără acceptul cumpărătorilor apelanți reclamanți în cauză.

În consecință, un prim aspect reținut de către instanța de control judiciar asupra netemeiniciei parțiale a hotărârii apelate îl reprezintă greșita însușire de către instanța de fond a concluziilor exp. ing. M. A. din cuprinsul lucrării de specialitate întocmite de acesta în primă instanță (filele nr. 103-118, vol. II, din dosarul primei instanțe), în sensul executării în mod legitim de către pârâții reclamanți a unor lucrări de construcție la imobilul în litigiu, în perioada 17.11.2009 – mai 2010, lucrări care să fie imputate ulterior apelanților reclamanți prin obligarea acestora din urmă la suportarea contravalorii respectivelor investiții.

3.4. Față de această circumscriere a obiectului litigiului, în sensul de a fi avute în vedere strict lucrările de construcție efectuate de către pârâții reclamanți în perioada ulterioară vânzării apartamentului nr. 2 (întrucât cele realizate în perioada 2007 – 28 august 2009 de către pârâții reclamanți au fost incluse, în principiu, în prețul apartamentelor înstrăinate succesiv), din data de 28 august 2009 și până la data de 17 noiembrie 2009, conform celor expuse anterior, instanța de apel a încuviințat administrarea în probațiune a unei lucrări de specialitate de către o comisie de trei experți.

P. lucrarea de specialitate astfel întocmită, s-au evidențiat în concret ce anume lucrări de construcție au fost efectuate și apoi s-a realizat o evaluare a acestora, cu determinarea valorii materialelor de construcție și a manoperei utilizate, reținându-se de către instanța de apel că o evaluare a sporului de valoare adus prin respectivele lucrări a fost realizată în primă instanță de către exp. ing. M. A. (fila nr. 117, vol. II, din dosarul primei instanțe), expertiza în cauză nefiind contestată în fața instanței de fond de către reclamanți, astfel încât instanța de control judiciar a avut posibilitatea să se raporteze la una sau la cealaltă dintre cele două expertize, în funcție de circumstanțele pe care le-a luat în considerare în apel (în speță, în funcție de buna sau reaua credință a constructorilor pârâți-reclamanți, cu consecințele juridice diferite corespunzătoare).

Acesta a fost, de altfel, și principalul argument pentru care instanța de apel a respins prin încheierea de ședință din data de 28.01.2015 (filele nr. 165-167, vol. II din dosarul de apel), pentru considerentele pe larg arătate în cuprinsul acesteia, cererea de suplimentare a probațiunii cu o nouă expertiză de către o nouă comisie de trei experți, formulată de către pârâții reclamanți, reținându-se astfel că fiecare dintre cele două lucrări de specialitate efectuate în cauză s-a raportat la premise factuale și juridice diferite.

3.5. Instanța de apel a reținut astfel, din cuprinsul răspunsurilor la interogatoriu furnizate de pârâtul C. G. (filele nr. 60-64, nr. 72-75, vol. I din dosarul de apel), că stadiul lucrărilor de construcție existente la data de 16.09.2009 concordă cu cel evidențiat în planșa foto întocmită de reprezentanții Primăriei Satu M. cu ocazia întocmirii Procesului verbal de contravenție nr. 36/17.11.2009 (fila nr. 67, vol. I, idem), că lucrările din primăvara anului 2010 s-au efectuat de către pârâți fără acordul reclamanților și că pentru perioada august 2009 – noiembrie 2009 pârâții nu pot prezenta facturi în dovedirea materialelor de construcție cumpărate (filele nr. 61, 62 și 73, pct. 8, 10, 11 și 13, vol. I, idem).

De asemenea, s-a recunoscut că la data cumpărării apartamentului nr. 2 de către reclamanți, aceea de 28.08.2009, acesta nu avea acoperiș, exista un perete nou spre curte, fără ferestre și uși, fără planșeu sau tavan, arătându-se însă, în privința garajelor situate în continuarea apartamentului nr. 2 că existau pereții laterali, peretele vechi din spate, dar și un perete nou ridicat până la nivelul de 2 metri înălțime și extins, fără pod, evidențiat în planșele fotografice realizate de Banca Transilvania cu ocazia evaluării (filele nr.63 și nr. 74, pct. 14, 15 și 16, vol. I, idem).

La rândul său, apelantul-reclamant S. G. a arătat, prin răspunsurile date la interogatoriul formulat de către pârâți, că la data cumpărării apartamentului nr. 2 (28 august 2009), pe lângă diferența de preț de 36.000 euro a preluat și ipoteca asupra acestuia, înscrisă în favoarea creditorului Banca Transilvania pentru un împrumut contractat de pârâtul C. G., reclamantul cumpărător achitând astfel și contravaloarea de 10.000 euro a respectivei ipoteci (filele nr. 76 și nr. 83, pct. 5, vol. I, din dosarul de apel), negând categoric existența vreunei înțelegeri între părți privind continuarea, după data de 28 august 2009, a lucrărilor de construcție la imobilul în litigiu până la faza „în roșu”, împreună cu pârâții (filele nr. 77 și 83, pct. 6, vol. I, idem) .

De asemenea, apelantul-reclamant a mai arătat, în cuprinsul aceluiași interogatoriu, că toate materialele și manopera pentru lucrările de construcție efectuate la imobil după data de 28 august 2009 au fost plătite integral din banii săi, intimatul-pârât C. G. fiind un simplu angajat al apelanților, însărcinat cu conducerea lucrărilor de șantier aferente perioadei 28.08.2009 – 17.11.2009, pentru care l-a remunerat cu suma de 500 euro și circa 19.000.500 lei Rol (filele nr. 79, nr. 81 și nr. 85, pct. 15, 16 și 23, vol. I, idem), depunând la dosar, în copie, facturile fiscale emise pe numele reclamantului S. G. pentru materialele de construcție în cauză (filele nr. 139 – 162, vol. I, idem), precum și Autorizația de construire nr. 654/26.11.2010 eliberată de Primăria Mun. Satu M. apelanților-reclamanți S. G. și S. I. (fila nr. 92, vol. I, idem).

3.6. În privința stadiului lucrărilor de construcție la imobilul în litigiu pentru perioada 28 august 2009 – 17 noiembrie 2009 este demnă de reținut și declarația martorului S. Agota (audiată în apel – fila nr. 87), care a achiziționat unul dintre apartamente (aflat la parterul construcției), vizitând în acest sens imobilul din mun. Satu M., . nr. 32 în luna septembrie 2009.

Cu această ocazie, martora a constatat că la etajul aflat deasupra apartamentului pe care l-a achiziționat există acoperiș doar parțial, precum și spațiile goale aferente ușilor și ferestrelor pentru respectiva secțiune, fără ca în iarna anului 2009 – 2010 să fie edificată vreo mansardă la imobil (ceea ce a și determinat inundarea – datorită intemperiilor - apartamentului cumpărat de martor).

Cele descrise de martora de mai sus se coroborează de altfel și cu planșele foto, schițele și documentele întocmite pe parcursul derulării raporturilor litigioase dintre părți, în speță Memoriul tehnic elaborat în luna februarie 2010 de către arh. I. G. și I. C. I. pentru beneficiarii S. G. și S. I. în cadrul Proiectului nr. 58/2010 (filele nr. 115-124, vol. I din dosarul primei instanțe), Memoriul tehnic întocmit în luna noiembrie 2009 de către P.F.A. T. A. în cadrul proiectului de recompartimentare și mansardare a imobilului în litigiu (filele nr. 227-238, vol. I, din dosarul primei instanțe) – în special „Faza 2” și „corpul nou de clădire, de legătură între corpurile A și B” (filele nr. 233, respectiv nr. 236, vol. I, idem), Certificatele de urbanism nr. 1141/21.12.2009, eliberat de Primăria Mun. Satu M. la cererea apelantului-reclamant S. G. (filele nr. 125-126, vol. I, idem) și respectiv nr. 399/07.05.2010, eliberat de Primăria Mun. Satu M. la cererea ambilor apelanți (filele nr. 35-36, vol. I, idem), precum și Raportul de evaluare din luna septembrie 2009 întocmit de către executorul bancar G. C. G. al Băncii Comerciale Credit Europe Bank S.A. (filele nr. 160-177, vol. I, idem), dar mai ales cu concluziile raportului de expertiză întocmit în apel de către comisia de experți, în special completările la acest raport din data de 07.03.2014 (filele nr. 27-39, vol. II) și respectiv 24.06.2014 (filele nr. 99-114, vol. II, idem), prin care, la Răspunsurile nr. 7, nr. 13 și nr. 14 (filele nr. 36,39, vol. II, respectiv nr. 108-111, vol. II, din dosarul de apel), sunt descrise în concret, amănunțit, lucrările de construcție în litigiu, cu estimarea cantității de materiale necesare realizării acestora (filele nr. 112-114, vol. II, idem) și cu evaluarea contravalorii respectivelor materiale, inclusiv a manoperei aferente.

3.7. În privința raporturilor juridice dintre părți și a colaborării afirmate de către intimații-pârâți în privința lucrărilor de construcție realizate ulterior vânzării apartamentului nr. 2, la data de 28 august 2009, instanța de apel a reținut cu precădere relevanța juridică a actelor autentice încheiate între părți.

Astfel, ca un prim aspect, s-a reținut că prin contractele de vânzare cumpărare nr. 5372/2008 și nr. 5373/2008 ale Biroului Notarului Public B. (filele nr. 8-10, nr. 20-25, vol. I, din dosarul primei instanțe) au fost înstrăinate apartamentele nr. 1 și nr. 3 din imobil, în anul anterior declanșării raporturilor litigioase dintre părți, unor terțe persoane (care de altfel nici nu au fost împrocesuate), astfel încât, așa cum s-a mai arătat în cele ce preced, analiza conflictului de ordin juridic generat între părțile litigante se circumscrie strict celorlalte părți din construcție, în principal apartamentul nr. 2 și lucrările de construcție corelative.

Referitor la acest obiect al pricinii, se reține ca un al doilea aspect, că succesiunea cronologică a actelor juridice încheiate între părțile în proces în legătură cu înstrăinarea apartamentului nr. 2 conduce la concluzia clarificării între părți, la data de 26 noiembrie 2009, a pretențiilor reciproce legate de transferul de proprietate operat în privința apartamentului nr. 2 (dar, implicit – față de data la care a survenit această clarificare - și asupra lucrărilor de construcție aferente apartamentului nr. 2, care au fost efectuate până la momentul părăsirii imobilului de către pârâți, acela de 17 noiembrie 2009)

În acest sens, se reține că, inițial, prin contractul autentic de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3558/28 august 2009 al Biroului Notarului public B. (filele nr. 5-7, vol. I, din dosarul primei instanțe) vânzătorii C. G. și C. L. au înstrăinat cumpărătorilor S. G. și S. I. apartamentul nr. 2 din imobilul în litigiu, apartament cu două camere și dependințe în suprafață de 194,30 mp, precum și teren aferent în suprafață de 157 mp, în schimbul prețului de 178.650 lei, din care 140.000 lei achitați la data încheierii contractului, urmând ca diferența de 38.650 lei să fie achitată până la data de 28 noiembrie 2009 (fila nr. 5, vol. I, idem).

Ulterior, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3810/14 septembrie 2009 al Biroului Notarilor Publici B. (filele nr. 13-14, vol. I, idem) aceiași vânzători au înstrăinat cumpărătorilor de mai sus cota de 49/89 părți din terenul de 89 mp aferent imobilului din mun. Satu M., . nr. 32, conform datelor de identificare în sistem de carte funciară menționate în contract, în schimbul sumei de 490 lei Ron, părțile stipulând în mod expres că imobilul vândut „nu este grevat de sarcini sau servituți” (prevedere contractuală pe care ulterior apelanții-reclamanți și-au fundamentat poziția procesuală de negare a existenței unui drept de servitute de trecere în favoarea intimaților pârâți reclamanți, apreciind că acest dezmembrământ s-a stins ca urmare a vânzărilor imobiliare succesive încheiate între părți, inclusiv prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4857/03.11.2010 al B.N.P. P. – filele nr. 67-69, vol. I, idem).

În privința diferenței de preț de 38.650 lei rămase de achitat până la data de 28.11.2009 (conform celor convenite de părți la data încheierii contractului de vânzare cumpărare autentic nr. 3558/28 august 2009 prin care s-a înstrăinat apartamentul nr. 2), instanța de apel reține că la data de 26.11.2009 părțile au încheiat Convenția autentificată la Biroul Notarului Public Ressler P. F. (fila nr. 32, vol. II, din dosarul primei instanțe) prin care au înțeles să modifice clauza contractuală evocată, în sensul prelungirii termenului de 28.11.2009 până la data rambursării de către cumpărătorii S. G. și S. I., în numele și pe seama vânzătorilor C. G. și C. L., a creditului contractat de aceștia din urmă de la Banca Transilvania și rămas de achitat la data de 26.11.2009, conform scadențarului anexă la convenție, în cuantum – la acel moment – de 42.351,38 lei (apelanții reclamanți învederând în apel că, datorită comisioanelor bancare percepute, a dobânzilor la dobândă și a variațiilor parametrului Euribor survenite până la stingere integrală a creditului, au plătit în fapt mai mult decât cuantumul stipulat în Convenția din 26.11.2009).

În cuprinsul alin. 3 partea finală și alin. 4 din Convenția autentică din data de 26.11.2009 părțile au stipulat în mod expres că „familia C. G. și soția C. L. – M. nu mai au nici un fel de pretenție față de respectivul imobil sau față de vreo sumă de bani reprezentând preț de vânzare-cumpărare” și că „prezenta convenție, prin prevederile sale, completează prevederile contractuale ale contractului de vânzare-cumpărare” autentic nr. 3558/28 august 2009 prin care s-a înstrăinat apartamentul nr. 2 (fila nr. 32, vol. II, din dosarul primei instanțe).

Față de cele de mai sus, coroborat cu încheierea Procesului verbal de constatare și sancționare a contravențiilor nr. 36/17.11.2009 încheiat de Primăria Mun. Satu M. (fila nr. 223, vol. I, din dosarul primei instanțe) și cu părăsirea imobilului și sistarea lucrărilor la aceeași dată de către intimații pârâți-reclamanți, afirmată și susținută în plan procedural încă de la data de 20 septembrie 2010, prin întâmpinarea depusă în fața primei instanțe (file nr. 56, vol. I, din dosarul primei instanțe), tribunalul concluzionează că, în mod cert, după data de 17 noiembrie 2009, s-au stins premisele oricărei colaborări ulterioare între părți pentru continuarea unor lucrări comune de construcție la imobilul situat în mun. Satu M., . nr. 32, în vederea extinderii și mansardării acestuia .

Către această concluzie converge și încheierea, după o săptămână, la data de 26 noiembrie 2009, a Convenției autentice menționate anterior, ca un veritabil contract adițional al vânzării-cumpărării apartamentului nr. 2 realizate la data de 28 august 2009, părțile exprimându-și astfel intenția de a stinge orice pretenții reciproce ulterioare în această privință.

3.7. Distinct de cele de mai sus, instanța de apel reține totuși limitele învestirii sale de către intimații pârâți reclamanți, realizată prin cererea formulată în cuprinsul întâmpinării depuse în primă instanță la termenul de judecată din data de 20.09.2010 (filele nr. 56, 57, 62) și susținută inițial ca o cerere de asigurare de dovezi în condițiile disp. art. 235 Cod procedură civilă (1865), iar apoi ca o acțiune în constatare în condițiile disp. art. 111 Cod procedură civilă (1865).

În acest sens, tribunalul constată că prin încheierea de ședință de la termenul de judecată din data de 13.12.2010 (fila nr. 262, vol. I, din dosarul primei instanțe), instanța de fond a confirmat calificarea dată solicitării de mai sus a pârâților, ca valorând o veritabilă cerere reconvențională, însă va reține că, față de limitele intrinseci ale unei acțiuni în constatare cu care se prezintă a fi învestită instanța de apel, valorificarea în concret a drepturilor subiective ale părților și executarea prestațiilor bănești în cauză excede cadrului procesual din prezentul litigiu, determinat conform celor expuse în prima parte a considerentelor prezentei hotărâri.

Se mai reține totodată, în privința caracterului comun, respectiv a caracterului exclusiv, afirmat de către părți, a lucrărilor de construcție la imobil și a plăților efectuate în acest context, că martorii N. I. și P. I. audiați în apel (filele nr. 88-89, vol. I) au declarat că au derulat raporturi juridice (de muncă, respectiv comerciale) cu intimatul pârât C. G., fără a putea afirma însă, în mod neechivoc, dacă acesta din urmă acționa în nume propriu sau a fost mandatat în acest sens de către apelantul reclamant S. G., depoziția testimonială a martorului Plaștin P. C., audiat de asemenea în apel, vădindu-se în egală măsură neconcludentă în privința aspectelor evocate (file nr. 90, vol. I).

În schimb, instanța de apel a apreciat ca fiind relevantă în cauză împrejurarea că, în condițiile conducerii în mod distinct de către familiile S. și C. a unei evidențe în privința lucrărilor în cauză, a cheltuielilor pe care acestea le-au presupus și a plăților efectuate, conform însemnărilor din agenda reclamantului S. G., respectiv din agenda pârâtului-reclamant C. G., ambele depuse în copie în primă instanță (filele nr. 80-110, vol. I), există o concordanță în privința cheltuielilor aferente lucrărilor în litigiu, cheltuieli care totalizează, conform ambelor evidențe, suma de 57.180 lei Ron la data de 17 noiembrie 2009 (dată în dreptul căreia apelantul reclamant a și făcut mențiunea „STOP” – fila nr. 124 verso, vol. I, din dosarul de apel).

Valorificarea efectivă însă a pretențiilor bănești astfel datorate urmează însă a fi realizată ulterior, după rămânerea irevocabilă a prezentei hotărâri, de către părți de bunăvoie, ori în cadrul unui litigiu distinct, promovat în condițiile procedurale reglementate de dispozițiile art. 111 Teza a II-a Cod procedură civilă (1865).

4. Concluzii. P. prisma considerentelor ce preced și a materialului probatoriu administrat în cauză, expus în cele de mai sus, coroborat și cu concluziile raportului de expertiză tehnică judiciară administrat în apel, tribunalul constată caracterul fondat al criticilor apelanților, strict în privința temeiniciei cererii reconvenționale (aspectele legate de admisibilitatea acesteia fiind dezlegate prin încheierea interlocutorie din data de 20.02.2013, conform celor expuse anterior) și, în consecință, va admite apelul și va schimba în parte hotărârea atacată, conform dispozitivului prezentei decizii, reținând că lucrările de construcție afirmate de către intimații reclamanți pârâți au fost dovedite, prin probatoriul administrat și expus în cele ce preced, pentru intervalul de timp 28 august 2009 – 17 noiembrie 2009, în următoarele limite (respingându-se, prin urmare, restul alegațiilor formulate de pârâții-reclamanți) : etajul de la apartamentul nr. 2 (trei pereți exteriori, planșeul deasupra nivelului parter și compartimentarea cu pereți interiori la etaj, fără acoperiș și fără uși și ferestre), corpul nou de legătură între corpurile de clădire A și B, precum și extinderea la sol a apartamentului nr. 2, lucrări evaluate prin lucrarea de specialitate întocmită de comisia de experți desemnată în cauză și alcătuită din ing. A. G., ing. M. D. și ing. P. D., la nivelul sumei de 63.584 lei, respectiv 61.183 lei, în total 124.767 lei Ron.

Referitor la cheltuielile de judecată ocazionate părților în apel, se reține incidența dispozițiilor art. 276 Cod procedură civilă (1865), precum și împrejurarea că toate cheltuielile legate de administrarea probațiunii în apel au fost suportate de către părțile în litigiu în mod egal, conform celor stabilite de către instanța de control judiciar cu ocazia încuviințării lucrării de specialitate, rezultând astfel încă de la acel moment procedural caracterul comun al probei, fiind avute în vedere obiective formulate de către ambele părți și răspunzându-se atât obiectivelor suplimentare, cât și obiecțiunilor ulterioare formulate deopotrivă de apelanți și de către intimați.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite apelul declarat de apelanții-reclamanți S. G. și S. I., ambii domiciliați în mun. Satu M., . 11, . M., împotriva Sentinței civile nr. 4779/08.06.2012 pronunțată de Judecătoria Satu M. în dosar nr._, în contradictoriu cu intimații-pârâți C. G. și C. L., ambii domiciliați în mun. B., ., ., și în consecință:

Schimbă în parte sentința apelată, în sensul că admite în parte cererea reconvențională și, în consecință, constată că pârâții-reclamanți C. G. și C. L. au efectuat împreună cu reclamanții-pârâți S. G. și S. I., în intervalul de timp august 2009 - 26 noiembrie 2009, următoarele lucrări de construcție la imobilul în litigiu: etajul de la apartamentul nr. 2 (trei pereți exteriori, planșeul deasupra nivelului parter și compartimentarea cu pereți interiori la etaj, fără acoperiș și fără uși și ferestre), corpul nou de legătură între corpurile de clădire A și B, precum și extinderea la sol a apartamentului nr. 2; lucrări evaluate prin lucrarea de specialitate întocmită de comisia de experți desemnată în cauză și alcătuită din ing. A. G., ing. M. D. și ing. P. D., la nivelul sumei de 63.584 lei, respectiv 61.183 lei, în total 124.767 lei Ron.

Respinge restul pretențiilor formulate de pârâții-reclamanți prin cererea reconvențională.

Compensează între ele cheltuielile de judecată ocazionate părților în apel.

Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședința publică din data de 27 martie 2015.

Red.E.R./24.04.2015.

Tehnored_VD /24.04.2015.

6 ex. – ..cu: S. G., S. I., C. G., C. L.

Jud.fond: N. S. T.