Expropriere. Sentința nr. 393/2014. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 393/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 28-02-2014 în dosarul nr. 8192/86/2013
Dosar nr._ Expropriere
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVLĂ NR.393
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 28.02.2014
PREȘEDINTE I. G.
GREFIER S. A.
P. de pe lângă Tribunalul Suceava reprezentat de procuror
T. D.
Pe rol, judecarea acțiunii civile având ca obiect „ Expropriere”, formulată de reclamanții S. G. și S. E., ambii cu domiciliul în mun.Suceava, ..1, ., ., în contradictoriu cu pârâții S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C.N.A.D.R din România SA-București, cu sediul în sector 1, ..38, . - Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia .
Dezbaterile asupra cauzei au avut loc în ședința publică din data de 21.02.2014, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, redactată separat, care face parte integrantă din prezenta hotărâre și când instanța din lipsă de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea pentru astăzi 28.02.2014.
După deliberare,
TRIBUNALUL
Asupra acțiunii civile de față, reține următoarele:
Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la data de 26.07.2013 și înregistrată sub nr._, reclamanții S. G. și S. E. în contradictoriu cu pârâții S. R., reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., . verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia, au solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună:
1. anularea în parte Hotărârea nr. 119/07.11.2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor . în ceea ce privește cuantumul despăgubirii acordate - 114 lei;
2. obligarea pârâtului S. R. la plata în favoarea lor a unei juste despăgubiri pentru imobilul expropriat, în suprafață de 92 m.p., la valoarea reală a acestuia, respectiv 20 Euro/m.p.;
3. cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii lor, reclamanții au arătat că sunt proprietarii terenului de 2500 m.p, categoria de folosință arabilă, carte funciară nr._ UAT Șcheia, imobil situat în extravilanul comunei Șcheia la locul numit „Dealul Flămândului”, pe care l-au dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 56/08.01.2009 de BNP „O. B.”.
Parte din această suprafață, respectiv terenul de 92 m.p., a fost supusă procedurii exproprierii ocazionate de lucrarea de utilitate publică „Varianta de ocolire a municipiului Suceava”.
Prin Hotărârea nr. 119 din 07.11.2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor ., s-a propus acordarea cu titlu de despăgubire a sumei de 114 lei. Nu am acceptat cuantumul sumei acordate, solicitând să primesc prețul de piață al imobilului expropriat, estimat la suma de 20 Euro/m.p.
Înțeleg să conteste cuantumul sumei acordate cu titlu de justă despăgubire.
Comisia nu a avut în vedere pagubele produse prin expropriere, împrejurarea că exproprierea a condus la fărâmițarea terenului care ne-a rămas în proprietate.
Astfel, dauna creată prin expropriere nu constă doar în valoarea terenului expropriat ci și în scăderea de valoare a restului terenului, întrucât prin efectuarea lucrării de utilitate publică ne rămâne o suprafață de teren care datorită dimensiunii sale și vecinătății devine inutilizabilă, neputând fi folosită sau vândută.
Din acest motiv consideră că despăgubirea trebuie să cuprindă pe lângă prețul de piață al terenului expropriat și un prejudiciu egal cu valoarea de piață a parcelei inutilizabile.
Aceasta, având în vedere atât întinderea suprafeței rămasă în proprietate, cât și faptul că pe . construită șoseaua ocolitoare a orașului, care va fi intens traficată de mijloace de transport și utilaje de mare tonaj. Poluarea fonică ce se preconizează este un factor negativ ce va conduce la diminuarea valorii de circulație a terenului.
În plus, nu s-a avut în vedere câștigul nerealizat, investiția într-un teren arabil aducând un venit cu caracter continuu, valoarea acestuia sporind nu numai ca urmare a creșterii valorii pământului ca factor de producție, dar și prin câștigul realizat din obținerea recoltei sau din arendarea terenului, acest câștig nedepinzând de piața imobiliară.
Pe de altă parte, nu s-a ținut cont de faptul că în imediata apropriere a terenului expropriat există lucrări de modernizare și dotare edilitară și că în zonă s-au dezvoltat proiecte imobiliare de o mare anvergură.
Oferirea unei despăgubiri sub valoarea reală a bunului expropriat încalcă flagrant protecția oferită de art. 1 din protocolul nr. 1 al CEDO, conform căruia „orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege”.
De asemenea, potrivit dispozițiilor art. 44 alin. 3 și 6 din Constituția României „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu o dreaptă și prealabilă despăgubire”; „despăgubirile precizate la alin. 3 și 5 se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în caz de divergență prin justiție”.
În concordanță cu prevederile constituționale, art. 562 alin. 3 noul cod civil dispune că „exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică stabilită potrivit legii, cu justă și prealabilă despăgubire, fixată de comun acord între proprietar și expropriator. în caz de divergență asupra cuantumului despăgubirilor, acesta se stabilește pe cale judecătorească”.
Comisia de expropriere a stabilit valoarea despăgubirilor în raport de dispozițiile Legii nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Acest act normativ nu a abrogat Legea nr. 33/1994, care se impune a fi avută în vedere pe parcursul desfășurării procedurii de expropriere, inclusiv la stabilirea cuantumului despăgubirilor.
Legea nr. 33/1994 arată în art. 1 că „exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă și prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească”. în cazul lor, este evident că acest principiu a devenit iluzoriu.
Totodată, art. 26 din Legea nr. 33/1994 prevede expres că pentru calculul despăgubirii se va lua în considerare prețul de piață al imobilului la data întocmirii raportului de expertiză și daunele provocate proprietarului, cuprinzând atât prejudiciul efectiv, cât și beneficiul nerealizat.
Dispozițiile Legii nr. 255/2010 sunt mai exigente în ceea ce privește modul de stabilire a despăgubirilor, prin raportare la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, în comparație cu dispozițiile Legii nr. 33/1994, care prevede că la calculul despăgubirii se va lua în considerare prețul de piață al imobilului și daunele provocate proprietarului, cuprinzând atât beneficiul efectiv, cât și beneficiul nerealizat.
De lege lata, în art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010, în vigoare în acest moment, cu privire la stabilirea cuantumului despăgubirilor se face trimitere la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind expropriere pentru cauză de utilitate publică.
Prin urmare, acordarea despăgubirilor trebuie raportată la valoarea de circulație a terenului, care în opinia noastră este de 40 Euro/m.p.
Legat de cuantumul despăgubirilor, instanța supremă a statuat prin decizia nr. 4386/13 septembrie 2010, secția civilă și de proprietate intelectuală, că legiuitorul a consacrat principiul despăgubirii integrale a proprietarului expropriat, în sensul că, așa cum prevăd expres dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea este formată din valoarea reală a imobilului și prejudiciul suferit de proprietar sau alte persoane îndreptățite. Art. 26 alin. 2 din același act normativ arată că pentru calculul despăgubirii se vor lua în considerare prețul de piață al imobilului și daunele provocate proprietarului, cuprinzând prejudiciul efectiv, cât și beneficiul nerealizat.
Prevederile legale sus-menționate sunt de ordine publică, având caracter imperativ, reprezentând o garanție pentru proprietarul expropriat că nu este supus unei măsuri abuzive din partea autorităților statului, reprezentând, totodată și elementul care conferă legitimitate preluării imobilului din proprietatea privată și în funcție de care se apreciază proporționalitatea măsurii de expropriere, fiind în deplină concordanță atât cu dispozițiile Convenției Europene a drepturilor Omului care, în virtutea prevederilor art. 20 alin. 1 din Constituție, face parte integrantă din dreptul intern, cât și cu jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului.
Pe cale de consecință, despăgubirea acordată pentru exproprierea imobilului trebuie să reflecte valoarea de piață a acestuia, doar astfel constituind o reparație efectivă și echitabilă pentru cel expropriat și asigurându-se menținerea unui just echilibru între interesul particular și cel public.
În practica judiciară s-a mai reținut că o măsură privativă de proprietate trebuie să păstreze un echilibru just între exigențele interesului general al comunității și imperativele drepturilor fundamentale ale individului. Cu alte cuvinte, ea trebuie să fie, în același timp, convenabilă pentru realizarea țelului ei legitim și nedisproporționalitatea față de acesta.
În acest context, la stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială” definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interes propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate (a se vedea Decizia nr. 7960/02.12.2009 a înaltei Curți de Casație și Justiție - Secția civilă și de proprietate intelectuală).
Și Curtea Europeană a statuat că imposibilitatea de a obține o despăgubire adecvată în cadrul privării de libertate constituie o rupere a echilibrului între necesitatea protecției dreptului de proprietate și exigențele de ordin general, iar în absența unei indemnizări adecvate art. 1 din Protocolul nr. 1 n-ar asigura decât o protecție iluzorie și ineficace a dreptului de proprietate, în totală contradicție cu dispozițiile Convenției (Hotărârea din 21 februarie 1986, James .).
Prin acordarea de despăgubiri la valoarea de piață pentru imobilele expropriate nu s-ar ajunge la o îmbogățire fără justă cauză, în condițiile în care legiuitorul român a stipulat expres în art. 26 din Legea nr. 33/1994 că stabilirea cuantumului despăgubirilor în instanță să fie potrivit prețurilor cu care se vând, în mod obișnuit, terenurile de același fel în unitatea administrativ-teritorială respectivă, la data întocmirii raportului de expertiză.
Art. 11 alin. 8 din Legea nr. 255/2010, funcție de care se calculează acum despăgubirile, trimite la art. 771 din Legea nr. 571/2003 potrivit căruia Camerele Notarilor Publici vor actualiza cel puțin odată pe an expertizele privind valoarea de circulație a bunurilor imobile, care vor fi comunicate la direcțiile teritoriale ale Ministerului Finanțelor Publice. Legat de acest criteriu, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, prin decizia nr. 404/A din 8 iunie 2010 a statuat că valoarea de piață a unui imobil este dată de însuși jocul cererii și al ofertei, iar nu de limitele de preț stabilite prin Ghidul notarilor publici la nivel județean; de asemenea, nu interesează natura de teren intravilan sau extravilan a imobilului în discuție. Singurul criteriu pentru stabilirea despăgubirilor, prevăzut de art. 26 din Legea nr. 33/1994, este „valoarea reală a imobilului, ținându-se seama de „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”.
Având în vedere că suma acordată cu titlu de despăgubire nu este justă, ci derizorie în comparație cu valoarea reală a imobilului supus exproprierii, solicită admiterea contestației așa cum a fost formulată.
În drept au fost invocate: art. 1 protocolul nr. 1 adițional la Curtea Europeană a Drepturilor Omului; art. 16 și art. 44 din Constituția României; art. 1, art. 21, art. 26 din Legea nr. 33/1994; art. 22 alin. 1 și alin. 3 din Legea nr. 255/2010; art. 453 C. proc. civ.
Pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor prin CNADNR SA București a formulat întâmpinare în motivarea căreia a arătat că, prin hotărârea nr. 119 din 7 noiembrie 2011 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru suprafața de teren expropriată conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamanții figurând înscriși la poziția nr. 381 cu suprafața de 92 mp teren, identic cu parcela nr._ din CF_, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 114 lei.
În ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.
Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din codul fiscal.
Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate,prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .> Nu este întemeiată pretenția reclamanților privind plata unei despăgubiri în sumă de 20 euro/mp dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul . de teren arabil, nu beneficiază decât de racord la rețeaua de energie electrică, celelalte utilități ( respectiv rețelele de apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune) fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 1000 m. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, apreciem că despăgubirea solicitată de reclamanți este nejustificată.
De asemenea, nu este întemeiată nici pretenția reclamanților privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul lor după expropriere .
Sub acest aspect, precizează că numai suprafața individualizată în hotărârea contestată se află pe coridorul de expropriere, iar suprafața de 2408 mp teren rămasă în patrimoniul reclamanților poate fi utilizată în continuare ca teren arabil conform categoriei de folosință existente la data exproprierii, această suprafață nefiind afectată de lucrările de investiții executate de expropriator sau de zona de protecție a investiției. Totodată, . la viitoarea șosea de centură, nefiind afectată nici de restricțiile aplicabile zonelor de siguranță și protecție ale investiției, iar valoarea acesteia nu s-a diminuat, ci dimpotrivă, a sporit ca urmare a construirii șoselei de centură în imediata ei vecinătate.
Nu pot fi acordate despăgubiri pentru “câștigul nerealizat din punct de vedere al terenului privit ca investiție” ( realizarea unei construcții sau înstrăinarea) deoarece la data exproprierii terenul în discuție nu era afectat în mod efectiv realizării vreunei construcții, neexistând nici un înscris care să materializeze intenția de edificare a unei construcții sau posibilitatea reală de înstrăinare a parcelei în discuție, astfel încât valoarea de circulație și eventualele prejudicii generate de expropriere trebuie stabilite în raport de destinația și situația de fapt concretă de la momentul respectiv, iar nu în raport de o destinație ipotetică.
Totodată, fără temei pretind reclamanții că la calculul despăgubirii ar trebui avut în vedere și beneficiul nerealizat ce ar putea rezulta din cultivarea sau arendarea terenurilor în discuție aceasta întrucât dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, referindu-se la “prejudiciul cauzat proprietarului”, nu au în vedere în nici un caz fructele civile, naturale sau industriale ale terenului care ar putea fi percepute în viitor, ci eventualele pagube cauzate proprietarului prin afectarea altor suprafețe învecinate ca urmare a lucrărilor de expropriere.De altfel, nici nu s-ar putea concepe calculul despăgubirilor în raport de beneficiul nerealizat din exploatarea terenului deoarece, la fel ca în cazul oricărei tranzacții translative de proprietate, posibilitățile concrete de exploatare reprezintă un criteriu de determinare a prețului de circulație și nu un element separat care se adaugă acestui preț, iar cuantificarea unui eventual beneficiu nerealizat nici nu este posibilă, un astfel de beneficiu având caracter aleatoriu atât sub aspectul duratei, cât și sub aspectul posibilităților efective de materializare, care depind de factori imprevizibili și imposibil de cuantificat ( climă, mod de exploatare, potențial concret de arendare, etc.).
Față de apărările sus menționate, consideră că nu este justificată nici pretenția reclamanților privind plata cheltuielilor de judecată.
Pârâta . - Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia, deși legal citată nu și-a delegat un reprezentant în instanță și nici nu a depus la dosar întâmpinare.
Examinând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Prin Hotărârea nr.119/07.11.2011 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Șcheia, județul Suceava, s-a dispus plata sumei de 114 lei în favoarea reclamanților S. G. și S. S., cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat în ., constând în suprafața de 92 mp teren, cu număr cadastral 5290 înscris în C.F nr._ UAT Șcheia.
Potrivit art. 22 alin. 1 din Legea nr. 255/2010, cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate, iar potrivit art. 22 alin. 3 din lege, acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21– art. 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 26 alin. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (legea-cadru generală în materie de expropriere) la care Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, deci aplicabil în cauză, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța de judecată, trebuie să țină seama de prețul la care se vând în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile aduse de aceștia.
Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, stabilește că pentru fixarea despăgubirii, instanța compară rezultatul expertizei cu ofertele și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat.
Prin Decizia nr. 9760/02.XII.2009 a Înaltei Curți de Casație și Justiție s-a stabilit că „sintagma prețul cu care se vând în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială prevăzută de art. 26 alin. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994, definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceștia nu este supus unei constrângeri exagerate”.
În speță, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 114 lei, expropriații au pretins suma de 20 Euro/mp, adică 1840 Euro, prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către Comisia de experți formată din expert S. C., C. D. și M. A., s-a propus într-o primă variantă suma de 46 Euro ( 0,50 Euro/mp), prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava, iar într-o altă variantă suma de 912 Euro (9,91 Euro/mp), prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare ( f.87-111 ds. și f.178-181 ds.).
Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubiri inițială, invocând faptul că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de piață doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție.
Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață, experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare pentru terenuri sau comparabile, însă în răspunsul la obiecțiuni, cu referire la acest aspect, și-au argumentat „ alegerea”, arătând că la datat întocmirii raportului, piața imobiliară se afla în continuare sub clauza de incertitudine ca urmare a efectelor crizei economice, prin stagnarea ei, dar menține totuși prețuri ridicate, față de scăderea valorii imobiliare cu cca.35-40%, determinate de perspectiva potențialului imobiliar generat, pe termen mediu și lung, de finalizarea investiției „ Varianta de ocolire a municipiului Suceava „.
Arată experții că, în lipsa unei piețe de tranzacționare imobiliară transparente și urgente, analiza de piață a fost făcută pe baza ofertelor de tranzacționare, efectuându-se corecțiile necesare. Când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi valorificate pentru evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare cu terenuri comparabile. Evaluatorul folosește informații privind piața imobiliară, informații obținute în urma investigațiilor făcute în teren, de la agenții imobiliare și din publicații de specialitate.
Experții au arătat că informațiile privind comparabilele au fost preluate din următoarele surse: analiza planurilor de situație cadastrale, inventarierea proprietăților comparabile, consultarea publicațiilor și site-urilor de specialitate de publicație imobiliară și baza de date a evaluatorului ( f.99-100 ds.).
Prin urmare, nu se poate reține că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat datorită pieței imobiliare aflată în declin, astfel că instanța urmează să-și însușească concluziile raportului de expertiză, care sunt unanime, au o bază legală ( SIE 2011), iar expropriatorul, deși le-a contestat, nu a reușit să ofere nici un exemplu de tranzacție concretă similară sau comparabilă.
Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă ( f.170 ds.) arătând următoarele:
- pentru criteriul utilităților trebuia aplicat un coeficient de corecție negativ mai mare decât cel reținut de experți (-5%) deoarece în cazul terenului expropriat rețelele tehnico utilitare sunt situate la o distanță de peste 250 m față de limita acestuia, în timp ce în cazul comparabilei nr. 1 toate utilitățile sunt amplasate în imediata apropiere, context în care o eventuală racordare a terenului în discuție la utilități implică o . costuri însemnate de natură să afecteze valoarea sa de piață într-un procent mai mare decât cel reținut în raport;
- față de prezentarea din planul de situație anexa 1 potrivit căreia accesul la terenul supus exproprierii se realizează pe un drum de exploatare, în timp ce proprietatea comparabilă are deschidere la drum asfaltat (stradă) se impunea a fi aplicat un coeficient de corecție negativ pentru criteriul drumului de acces, coeficient care în mod nejustificat a fost omis;
-și pentru criteriul referitor la calitatea terenului trebuia reținută o corecție negativă motivat de faptul că, în raport de amplasamentele descrise în cuprinsul raportului și respectiv în oferta de vânzare, terenul expropriat are potențial exclusiv agricol, fiind situat în extravilan, într-o zonă pentru care nu există PUZ aprobat care să permită edificarea vreunor construcții, ori comparabila nr. 1 se află într-o zonă intravilană în care există deja în imediata apropiere construcții rezidențiale, având nu doar potențial agricol, ci și potențial construibil.
Răspunzând acestor obiecțiuni, prin suplimentul la raportul de expertiză (f.178-181 ds.) experții au arătat următoarele:
- pentru criteriul privind localizarea, deoarece criteriul de comparație se referă la identificarea și precizarea poziției unui imobil pe teritoriul comunei Șcheia s-a reanalizat tabelul comparativ, constatându-se vă, dintr-o eroare regretabilă de introducere a datelor primare, în raportul de expertiză predat în noiembrie 2013 s-a preluat greșit semnul corecției; în consecință pentru acest criteriu se va aplica corecția negativă de 5%.
Corecția brută, precum și procentul între valoarea corecțiilor și prețul de ofertă fiind cel mai mic la comparabila 1( de 25%), s-a conciliat această valoare comparabilă obținută ca valoare de piață unitară a terenului expropriat, la data întocmirii raportului - 07.11.2013, curs valutar 4.4382 lei/Euro-8,97 Euro/mp (39, 81 lei /mp).
- pentru criteriul privind utilitățile corecția negativă aplicată de 5% a fost corect estimată deoarece comparabila „1” nu are utilitate „ în imediata apropiere”, după cum se observă din fotografiile anexate anunțului lângă terenul scos la vânzare (în accepțiunea „ în imediata apropriere”),nu există construcții, practica verificării ofertelor imobiliare a demonstrat că aprecierea „în imediata apropiere” înseamnă distanțe de până la 100 m față de cea mai apropiată sură de utilități-ceea ce nu este cazul comparabilei „1”, iar aprecierea „ în zonă” înseamnă distanțe de până la 500 m față de cea mai apropiată sursă de utilități, diferența dintre terenul subiect și comparabila „1” fiind evidențiată de corecția negativă de 5% aplicată. De asemenea nu trebuie neglijată realitatea economică conform căreia, în prezent, proprietățile au posibilitatea tehnologică de a-și asigura independența totală sau parțială față de rețelele publice de utilități de apă și canal prin puțuri săpate sau forate și depozitarea sau epurarea apelor menajere în fose septice sau ministații de epurare, utilizarea panourilor solare sau a instalațiilor de producere a curentului electric eoliene.
- pentru criteriul privind accesul – în mod eronat s-a concluzionat că accesul la comparabila „1” se face pe drum asfalt, după cum se observă din fotografiile anexate anunțului, accesul la terenul scos la vânzare se face pe drum pământ, echivalentul drumurilor de exploatare, deci nu se impune corectarea comparabilei.
- pentru criteriul privind calitatea terenului – nu s-au aplicat corecții la criteriul privind „ calitatea terenului” deoarece atât subiectul de evaluat cât și comparabila”1” au aceeași categorie de folosință a terenului „arabil”, după cum ușor se poate constata din galeria foto atașată anunțului de vânzare, diferența dintre terenul evaluat și comparabilă fiind doar încadrarea topo-cadastrală care facilitează sau nu reconversia unui teren agricol în teren pentru construcții, prin certificatul de urbanism, de altfel acest lucru este explicat și în raport, criteriul „ utilizare permisă” evidențiază prin corecția negativă de 10% aplicată, faptul că terenul evaluat este încadrat cadastral în „intravilan”, cele două criterii comparative, „calitatea terenului” respectiv „utilizarea permisă” sunt analizate separat în tabelul de comparații, este necesar să se înțeleagă diferențierea clară dintre caracteristicile analizate la fiecare criteriu pentru a nu se acorda dubla corecție pentru aceeași caracteristică analizată - odată la criteriul „ calitatea terenului” și odată la criteriul „ utilizare permisă”
În consecință, instanța își însușește raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 9,81 Euro/mp, valoare rezonabilă având în vedere caracteristicile concrete ale terenului, faptul că este situat la o distanță relativ mică de municipiul Suceava, în imediata apropiere există lucrări de modernizare și dotare edilitară, iar în zonă s-au dezvoltat proiecte imobiliare de o mare anvergură (f.91 ds.).
În ceea ce privește data evaluării, în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză, față de prevederile expuse în acest sens în art.26 al.2 din legea nr.33/1994.
Cererea expropriatorului în sensul de a fi menținută despăgubirea acordată inițial, nu poate fi primită deoarece suma propusă cu titlu de despăgubiri de 114 lei a fost stabilită prin raportul de evaluare întocmit de către p.f.a C. C., în procedura prealabilă exproprierii efective, conform art. 11 al.7,8 din legea nr.255/2010 și art.8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizare ale Camerei Notarilor Publici, expertize care sunt doar orientative.
Deosebit, autorul raportului a arătat că suma stabilită nu constituie valoare de piață a terenului (f.50 ds.), ori în cauză interesează valoarea de piață.
Cât privește suma de 20 Euro/mp pretinsă de expropriat, nu poate fi acordată, deoarece nu este susținută de nici o probă și este infirmată prin raportul comisiei de experți.
Pentru considerentele de fapt și de drept expuse, instanța va admite în parte acțiunea, va modifica în parte Hotărârea nr.119/07.11.2011 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Șcheia și va obliga expropriatorul să plătească reclamanților S. G. și S. E. suma de 912 Euro în echivalent în lei, la cursul oficial al BNR din ziua plății efective cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat constând în suprafața de 92 mp teren, cu număr cadastral 5290 înscris în CF.nr._ UAT Șcheia, județul Suceava.
Fiind în culpă procesuală, în baza art.274 Cod procedură civilă pârâtul S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C.N.A.D.R din România SA-București va fi obligat să plătească reclamanților suma de 2350 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu pentru experții S. C. și C. D. și onorariu avocat, conform chitanțelor de plată depuse la dosar.
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
HOTĂRĂȘTE:
Admite în parte acțiunea civilă având ca obiect „ Expropriere”, formulată de reclamanții S. G. și S. E. în contradictoriu cu pârâții S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C.N.A.D.R din România SA-București, . - Comisia de Verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia.
Modifică în parte Hotărîrea nr.119/ 7.11.2011 a Comisiei de Verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia.
Obligă pârâtul S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C.N.A.D.R din România SA-București să plătească reclamanților S. G. și S. E. suma de 912 Euro în echivalent în lei, la cursul oficial al BNR din ziua plății efective cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat constând în suprafața de 92 mp teren, cu număr cadastral 5290 înscris în CF.nr._ UAT Șcheia, județul Suceava.
Obligă pârâtul să plătească reclamanților suma de 2350 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu pentru experții S. C. și C. D. și onorariu avocat.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 28.02.2014.
Președinte, Grefier,
I. G. S. A.
Red.IG/Tehnotred.SA/6 ex/24.03.2014
| ← Cerere de ajutor public judiciar. Decizia nr. 1124/2014.... | Rectificare carte funciară. Sentința nr. 722/2014. Tribunalul... → |
|---|
