Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 1161/2014. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1161/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 10-06-2014 în dosarul nr. 9771/314/2012
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._ HOTARÂRE CARE SA T. LOC
DE ACT AUTENTIC
DECIZIA NR. 1161
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN 10 IUNIE 2014
COMPLETUL COMPUS DIN:
PREȘEDINTE D. D.
JUDECĂTOR M. T.
JUDECĂTOR C. M.
GREFIER C. D. I.
Pe rol, judecarea recursului declarat de reclamanta M. A. împotriva sentinței civile nr. 130 din 14.01.2014 pronunțată de Judecătoria Suceava în dosar nr._, intimați fiind pârâții D. A., D. E., D. D. și intervenienta M. N..
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns: reclamanta recurentă, asistată de av. C. R., intervenienta intimată, asistată de av. D. U. A. și pârâta intimată D. E., lipsă fiind pârâții intimați D. A. și D. D..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Instanța, verificând actele și lucrările dosarului constată că intimata M. N., prin apărător, a depus întâmpinare în două exemplare, din care un exemplar este înmânat recurentei, prin apărător.
Apărătoarea reclamantei recurente, întrebată fiind, arată că la măsurătoare au reieșit doar 1900 mp teren și precizează că își restrânge pretențiile la suprafața de 1900 mp.teren.
Părțile, întrebate fiind, arată că nu mai au de formulat alte cereri în cauză.
Instanța, constatând recursul în stare de judecată, acordă cuvântul la dezbateri.
Apărătoarea reclamantei recurente, considerânc sentința civilă recurată ca fiind netemeinică și nelegală, solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat și motivat (f. 4-6 dosar), casarea sentinței civile atacate, în sensul admiterii în parte a cererii și a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a suprafeței de 1900 mp. situată în intravilanul satului Stroiești la locul numit „Boroșeni”, cu obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată.
Apărătoarea intervenientei intimate solicită respingerea recursului ca nefondat, conform motivelor pe larg relatate în întâmpinarea depusă la dosar, menținerea sentinței civile atacate ca fiind legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată.
Pârâta intimată D. E. solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea sentinței civile recurate ca legală și temeinică.
După deliberare,
TRIBUNALUL,
Asupra recursului de față, constată următoarele:
Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Rădăuți la data de 26.11.2012 sub nr._, reclamanta M. A. a chemat în judecată pe pârâții D. A. și D. E. solicitând instanței să pronunțe o hotărâre care să constate vânzarea suprafeței de 0,25 ha teren agricol intravilan, situat în vatra satului Stroiești, la locul numit „Boroseni”, unde a construit o casă și anexe gospodărești.
Reclamanta a precizat că a cumpărat terenul de la D. A. și D. E. în baza unui contract de vânzare-cumpărare sub formă privată, încheiat la sediul Primăriei comunei Stroiești la data de 14.11.1997, plătind suma de 5.000.000 lei vechi. Contractul a fost încheiat în prezența martorilor S. D. și C. C..
De asemenea, reclamanta a precizat că în cursul anului 2012 a făcut demersuri la Primăria comunei Stroiești care i-a constituit dreptul de proprietate pentru suprafața de 500 mp teren curți-construcții, fiindu-i eliberat titlul de proprietate nr. 1504/2012.
Cererea nu a fost motivată în drept.
La termenul de judecată din data de 05.03.2012, reclamanta a indicat valoarea terenului ca fiind de 500 lei, iar la data de 16 aprilie 2012 a solicitat introducerea în cauză a moștenitorului pârâtului decedat D. A., D. D..
La data de 12.04.2013 numita M. N. a formulat cerere de intervenție în interes propriu (fila 15) prin care a invocat, pe cale de excepție, inadmisibilitatea acțiunii. A arătat că este fiica defunctului D. D. și că, după apariția Legii nr. 198/1991, s-a emis titlul de proprietate nr. 864/1995 privind terenurile ce au aparținut tatălui său. Alături de ea, calitatea de proprietar a dobândit-o și fratele său, D. A., devenind coproprietari pentru suprafața de 3,66 ha, în indiviziune, inclusiv și pentru suprafața care se afirmă că ar fi făcut obiectul unei convenții de care se prevalează reclamanta.
Astfel, având în vedere că nu a încheiat nici o convenție cu reclamanta, nu s-a obligat, în calitatea sa de coindivizară, să înstrăineze terenul în litigiu, acțiunea este inadmisibilă.
Pe fondul cauzei, a apreciat că acțiunea nu este întemeiată, nefiind îndeplinite condițiile imperative prevăzute de art. 1179, art. 1180 cod civil vechi, aplicabil la data când se afirmă că s-ar fi încheiat acea promisiune de vânzare, respectiv 14.11.1997. Pe de altă parte, intervenienta a arătat că reclamanta o cheamă în judecată pe cumnata sa, soția defunctului său frate, fără a face dovada că este singura moștenitoare.
În drept, au fost invocate prevederile art. 49 al. 1 și al. 2 Cod procedură civilă, art. 1179, art. 1180 Cod civil.
La termenul de judecată din 19.11.2013 instanța de fond, după ce, raportat la precizările făcute oral de intervenientă, a calificat cererea de intervenție ca fiind accesorie, în interesul pârâților D. E. și D. D., a încuviințat în principiu cererea de intervenție formulată de intervenienta M. N.. De asemenea, după ce a pus în discuție acest aspect, a calificat excepția de inadmisibilitate a cererii de chemare în judecată, invocată de intervenientă, ca o apărare pe fondul cauzei.
Pârâta D. E. nu a formulat întâmpinare, dar prezentă fiind în fața instanței la termenul de judecată din data de 22.10.2013, a precizat că a încheiat o convenție în anul 1997 cu reclamanta, primind de la aceasta suma de 5.000.000 lei vechi. Pârâta a precizat că D. A., soțul său și M. N. sunt moștenitorii lui D. D., iar pe numele acestora a fost emis titlul de proprietate nr. 864/1995 în care este inclusă și suprafața de teren situată la locul „Boroșeni”.
De asemenea, pârâta a mai arătat că reclamanta a stăpânit terenul și îl stăpânește și în continuare și că ar fi de acord să-i înapoieze reclamantei prețul plătit, urmând ca aceasta să-i elibereze terenul.
În dovedire pârâta a depus la dosarul cauzei, în copie, titlul de proprietate nr. 864/31.07.1995.
Prin sentința civilă nr. 130 din 14.01.2014 pronunțată de Judecătoria Suceava a fost respinsă acțiunea civile având ca obiect „hotărâre care să țină loc de act autentic” formulată de reclamanta M. A., în contradictoriu cu pârâții D. E. și D. D., intervenientă fiind M. N., ca neîntemeiată și a fost admisă cererea de intervenție accesorie în favoarea pârâților formulată de intervenienta M. N..
Pentru a hotărî astfel, Judecătoria Rădăuți a reținut următoarele:
La data de 14.11.1997 s-a întocmit un înscris sub semnătură privată denumit ,,Contract de vânzare-cumpărare”, consemnându-se convenția dintre pârâta D. E. și soțul acesteia, D. A., pe de o parte și reclamanta M. A., pe de cealaltă parte, prin care cei doi soți au fost de acord să vândă reclamantei suprafața de 2.555 mp teren agricol, situat în intravilanul satului Stroiești, la locul numit Boroșeni, având vecini pe A. V. și T. A., reclamanta plătind, cu titlu de preț, suma de 5.000.000 ROL (fila 34 ds.fd.).
Aceste aspecte au fost confirmate de martorul S. D., care a precizat faptul că reclamanta a cumpărat de la soții D. A. și E. o suprafață de 25 ari teren grădină situată în intravilanul satului Stroiești, însă nu știe dacă aceștia aveau titlu de proprietate pentru acel teren. Martorul a mai arătat că, după încheierea actului, reclamanta a intrat în posesia terenului, pe care îl stăpânește și în prezent(fila 62 ds.fd.).
De asemenea, pârâta D. E. a recunoscut în fața instanței de judecată încheierea actului cu reclamanta, primirea sumei de 5.000.000 ROL, dar și faptul că reclamanta stăpânea acel teren de pe vremea CAP-ului și îl stăpânește în continuare (fila 47 ds.fd.).
Conform titlului de proprietate nr. 864/31.07.1995, pe numele autorului pârâților, D. A. și al intervenientei M. N., în calitate de moștenitori ai lui D. D., a fost reconstituit dreptul de proprietate asupra unor suprafețe de teren, printre care și 1.900 mp teren situat în intravilanul satului Stroiești în locul numit „Boroșeni”, având vecinii: la N – G. I., la E – P. I., la S – A. Gr. și la V – drum (f. 56 ds.fd.).
Prin titlul de proprietate nr. 1504/04.09.2012, reclamantei i s-a constituit dreptul de proprietate pentru terenul aferent gospodăriei sale, teren în suprafață de 500 mp teren, situat în intravilanul satului Stroiești, în locul numit „Boroșeni”, având ca vecini la N – drum comunal, la E – Tobica A., la S – D. E., la V – T. A. (fila 8).
Cu privire la admisibilitatea acțiunii, aspect contestat de intervenienta M. N. întrucât aceasta, în calitatea sa de coindivizară, nu s-a obligat să înstrăineze terenul în litigiu, instanța reține că o astfel de situație nu atrage inadmisibilitatea acțiunii. Vânzarea unui bun aflat în coproprietate se poate realiza doar de unul dintre coindivizari (în cazul de față de D. A.), dar sub condiție rezolutorie, validitatea contractului de vânzare-cumpărare depinzând de rezultatul partajului. În situația în care bunul înstrăinat va fi atribuit coproprietarului care nu și-a dat acordul la încheierea vânzării, dat fiind caracterul declarativ al partajului, actul de vânzare va fi desființat retroactiv pentru lipsa calității de proprietar a vânzătorului.
În drept, față de cererea privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, instanța de fond a reținut incidența dispozițiilor art. 1073 și art. 1077 Cod civil din 1865, precum și ale art. 5 alin.2 al Titlului X din Legea nr. 247/2005 care reglementează posibilitatea părții care și-a executat obligația de a solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, sub rezerva îndeplinirii cumulative a două condiții - și anume: încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu respectarea cerințelor generale de valabilitate ale actelor juridice prevăzute de art. 948 Codul civil din 1865 și existența în patrimoniul promitentului - vânzător a bunului a cărui vânzare a fost promisă.
Analizând condițiile de valabilitate a actului juridic datat 14.11.1997, instanța de fond a constatat că manifestarea de voință a părților exprimată în înscrisul denumit ,,contract de contract de vânzare - cumpărare” are semnificația juridică a încheierii unui antecontract de vânzare-cumpărare. Astfel, actul juridic în discuție, neîndeplinind condiția „ad validitatem” a formei autentice, este nul ca vânzare-cumpărare, dar valorează antecontract de vânzare-cumpărare, în baza principiului conversiunii actului juridic. În consecință, încheierea acestei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare a generat în sarcina ambelor părți contractante o obligație de a face, respectiv de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
De asemenea, instanța de fond a constatat că acest înscris este însușit prin semnătură de părțile contractante și cuprinde clauza referitoare la stabilirea prețului, reclamanta achitând în schimbul terenului suma de 5.000.000 ROL.
Încheierea antecontractului de către părți a fost confirmată, atât prin declarația martorului S. D., care a semnat, de altfel, actul în calitate de martor, dar și de pârâta D. E..
Afirmațiile intervenientei potrivit cărora înscrisul nu este valabil, întrucât acesta nu este redactat de cel care se obligă și nici nu a fost respectată regula multiplului exemplar nu pot fi reținute. Astfel, în ceea ce privește faptul că înscrisul nu a fost redactat de partea care se obligă, instanța de fond a reținut faptul că această condiție este cerută numai în cazul înscrisurilor sub semnătură privată prin care se constată obligațiile unilaterale. Or, în situația de față înscrisul sub semnătură privată constată o convenție sinalagmatică, motiv pentru care această formalitate nu este necesară.
Referitor la formalitatea multiplului exemplar, instanța de fond a reținut că aceasta nu este necesară atunci când înscrisul este recunoscut de părți, fie în mod expres, fie în mod tacit. Având în vedere faptul că pârâta D. E. a recunoscut în instanță încheierea actului, formalitatea multiplului exemplar nu mai este necesară în situația de față. Recunoașterea înscrisului de către intervenientă nu este necesară, întrucât aceasta nu este parte în actul încheiat de reclamantă cu autorul pârâților și soția acestuia, pârâta D. E..
Cu privire la cea de a doua condiție, prima instanță a reținut faptul că intervenientei M. N. și numitului D. A., autor al pârâților D. E. (soție supraviețuitoare) și D. D. (fiu), prin titlul de proprietate nr. 864/31.07.1995, li s-a reconstituit dreptul de proprietate doar asupra suprafeței de 1900 mp teren situat în intravilanul satului Stroiești, în locul numit Boroseni. Or, astfel cum reiese din înscrisul sub semnătură privată încheiat între părți, autorul pârâților a înstrăinat reclamantei o suprafață de 2.555 mp teren situat în intravilanul satului Stroiești, în locul numit „Boroșeni”.
Astfel, față de împrejurarea că nu s-a făcut dovada dreptului de proprietate a pârâților și asupra diferenței de 655 mp teren, instanța a constatat faptul că nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare pentru această suprafață de teren. Mai mult decât atât, ca urmare a faptului că prin antecontract prețul este stabilit în mod global, pentru întreaga suprafață de 2.555 mp, și nu este menționat vreun criteriu de determinare a acestuia pe unitatea de măsură, aceiași soluție se impune și în ce privește suprafața de 1900 mp teren, chiar dacă aceasta se află în patrimoniul pârâților.
Practica judecătorească și literatura de specialitate au stabilit că pentru a se pronunța o hotărâre judecătorească care să constate vânzarea cumpărarea unui teren, este necesar ca între părți să fi intervenit un act sub semnătură privată prin care să se precizeze condițiile vânzării. Astfel, admisibilitatea acțiunii de validare a unei antecontract de vânzare cumpărare este condiționată de existența unui înscris din care să rezulte obligația de înstrăinare si modalitatea de plată a prețului, prețul constituind un element de bază într-o convenție de vânzare cumpărare, menționarea sa în actul constatator fiind obligatorie.
Or, astfel cum s-a arătat anterior, prețul pentru suprafața de teren ce face obiectul convenției dintre părți, încheiată la data de 14.11.1997, nu este determinat pe unitatea de măsură, menționându-se o sumă globală pentru întreaga suprafață, instanța neputând substitui voința părților în stabilirea prețului terenului.
Prin urmare, pentru considerentele expuse anterior, constatând că nu sunt îndeplinite condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, instanța de fond a respins acțiunea ca neîntemeiată.
În ceea ce privește cererea de intervenție formulată de M. N., astfel cum a fost calificată în ședința din data de 19.11.2013, instanța a reținut că intervenienta formulează doar apărări în sprijinul pârâților, în vederea respingerii acțiunii reclamantei.
Astfel, având în vedere faptul că cererea reclamantei a fost respinsă, iar părțile în interesul cărora a intervenit au câștig de cauză, instanța de fond a admis cererea de intervenție accesorie formulată de intervenienta M. N., în favoarea pârâților.
Împotriva acestei sentințe a formulat recurs reclamanta M. A., criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate.
În motivare, a invocat prevederile art. 304 pct. 9 C.pr.civ.
A arătat că au fost încălcate prevederile art. 969-971 C.civ., privind efectele convențiilor civile, disp. art. 1020-1021 C.civ., privind executarea obligațiilor și disp. art. 1303 C.civ., privind prețul vânzării.
A criticat și interpretarea greșită a convenției părților, precum și aprecierea greșită a probatoriului administrat în cauză.
Astfel, a arătat că, în mod greșit, s-a reținut că prețul vânzării stipulat în înscrisul sub semnătură privată nu este determinat pe unitate de măsură, neputând fi stabilit prețul real al suprafeței de 1900 mp pentru care promitentul vânzător deține titlul de proprietate, întrucât prețul a fost de 5.000.000 lei vechi, înscris în antecontract și necontestat, cumpărătorul nereclamând pretenții asupra unei eventuale diferențe, el fiind singurul prejudiciat în condițiile perfectării vânzării pentru o suprafață mai mică decât cea convenită.
Intervenienta intimată M. N., prin apărător, a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat și menținerea sentinței civile atacate, aceasta fiind legală și temeinică
Pârâții intimați D. A. și D. D., deși legal citați, nu au depus la dosar întâmpinare și nici nu s-au prezentat în instanță pentru a-și preciza poziția față de recursul formulat de reclamantă.
Verificând actele și lucrările dosarului, tribunalul constată că recursul este fondat, hotărârea fiind dată cu aplicarea greșită a legii, motiv de modificare prevăzut de art. 304 pct.9 C.pr.civ..
La data de 14.11.1997, în înscrisul sub semnătură privată intitulat „contract de vânzare-cumpărare” s-a consemnat convenția dintre pârâta D. E. și soțul ei, D. A., pe de o parte și reclamanta M. A. de cealaltă parte, în baza căreia cei doi soți înstrăinează reclamantei, cu prețul de 5.000.000 lei vechi suprafața de 2.555 mp. teren agricol situat în intravilanul . „Boroșeni”, învecinat cu Alesescu V. și T. A..
Aceste aspecte au fost confirmate de martorul ce a asistat la încheierea convenției, S. D. (f. 62, precum și de pârâta D. E. la interogatoriul luat (f. 47), instanța reținând corect că, în cauză, sunt îndeplinite condițiile cerute de prevederile art. 1073, 1077 C.civ. și art. 5 al. 2 din titlul X din Legea nr. 247/2007 pentru perfectarea vânzării-cumpărării.
Este real că vânzătorii s-au obligat să înstrăineze o suprafață de 2.555 mp., dar prin titlul de proprietate emis ulterior, reconstituirea s-a făcut doar pentru 1900 mp în acel loc, însă acest aspect nu poate îngrădi dreptul reclamantei de a cere îndeplinirea obligației vânzătorilor de a perfecta convenția dacă acesta achiesează la suprafața reconstituită cu prețul stabilit pentru altă întindere.
Ori, în cauză, reclamantul cumpărător a solicitat darea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare, conform convenției, fără a pretinde și restituirea diferenței de preț, potrivit cu întinderea reală de la locul „Boroșeni”.
Cum, suprafața reală înstrăinată la prețul convenit în antecontract este cea înscrisă în titlul de proprietate nr. 864/1995, cumpărătorul neemițând pretenții în raport cu aceasta, instanța constată că, în cauză, sunt îndeplinite cumulativ condițiile necesare încheierii convenției, astfel că acțiunea este întemeiată.
Nu pot fi reținute apărările intimatei M. N., prin care susține că acțiunea este inadmisibilă, în condițiile în care ea are calitate de coindivizar alături de mama sa și de ceilalți frați ai săi, întrucât, în cauză, se judecă voința antecesorului său, și nu a unuia dintre coindivizari.
Așa cum a motivat prima instanță, acțiunea este admisibilă, sub condiție rezolutorie, validitatea contractului de vânzare-cumpărare depinzând de rezultatul partajului.
Cum, în speță, s-a dovedit că părțile care au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare, au procedat la predarea obiectului convenției și primirea prețului, în raport de art. 1073 și art. 1077 C.civ. raportat la art. 5 al. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, tribunalul, în baza art. 312 C.pr.civ., admițând recursul, va modifica sentința civilă și, admițând acțiunea, va constata că pârâții au vândut reclamantei suprafața de 1900 mp teren înscris în titlul de proprietate nr. 864 din 31.07.1995 la locul numit "Boroșeni" învecinat cu G. I., P. I., A. Gr. și drum, cu prețul de 5.000.000 lei vechi și va obliga intimații D. A., D. E., D. D. să plătească recurentei M. A. cheltuieli de judecată în sumă de 1971 lei.
PENTRU ACESTE MOTIOVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanta M. A. - domiciliată în ., județul Suceava, împotriva sentinței civile nr. 130 din 14.01.2014 pronunțată de Judecătoria Suceava în dosar nr._, intimați fiind pârâții D. A., D. E., D. D. –toți domiciliați în . și intervenienta M. N. – domiciliată în ..
Modifică sentința civilă nr. 130 din 14.01.2014 pronunțată de Judecătoria Suceava în dosarul nr._ și, în consecință:
Admite acțiunea.
Constată că pârâții au vândut reclamantei suprafața de 1900 mp teren înscris în titlul de proprietate nr. 864 din 31.07.1995 la locul numit "Boroșeni" învecinat cu G. I., P. I., A. Gr. și drum, cu prețul de 5.000.000 lei vechi.
Obligă intimații D. A., D. E., D. D. să plătească recurentei M. A. cheltuieli de judecată în sumă de 1971 lei.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 10.06.2014.
Președinte, Judecător, Judecător,
D. D. T. M. M. C.
Grefier,
I. C. D.
RED. T.M..
JUD. R. G.
TEHNORED. I.C.D.
2 EX. – 01.07.2014
| ← Grăniţuire. Decizia nr. 197/2014. Tribunalul SUCEAVA | Fond funciar. Decizia nr. 343/2014. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
