Expropriere. Sentința nr. 749/2015. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 749/2015 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 03-04-2015 în dosarul nr. 10629/86/2013
Dosar nr._ expropriere
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă Nr. 749/2015
Ședința publică de la 03 Aprilie 2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE L. A.
Grefier L. A.
Ministerul Public a fost reprezentat prin procuror J. L. din cadrul Parchetului de pe lângă Tribunalul Suceava.
Pe rol judecarea cauzei civile având ca obiect expropriere formulată de reclamantul G. P.-cu domiciliul ales la cabinet de avocat C. A. D.- sat Mihoveni, ., jud Suceava în contradictoriu cu pârâtul S. R. REPREZENTAT DE MINISTERUL TRANSPORTURILOR ȘI INFRASTRUCTURII PRIN COMPANIA DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA SA-DIRECȚIA REGIONALĂ DE DRUMURI ȘI PODURI IAȘI-Iași, ..19, jud Iași.
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 24.03.2015, cuvântul părților fiind consemnat în încheierea de ședință de la acea dată, când din lipsă de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea pentru data de 03.04.2015.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra cauzei civile de față, reține următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 28.10.2013 sub nr._, reclamantul G. P. în contradictoriu cu pârâtul S. R. REPREZENTAT DE MINISTERUL TRANSPORTURILOR ȘI INFRASTRUCTURII PRIN COMPANIA DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA SA-DIRECȚIA REGIONALĂ DE DRUMURI ȘI PODURI IAȘI a formulat contestație împotriva Hotărârii nr. 151 din 10.11.2011 dată în Dosarul nr. 77/2011 of și a Hotărârii nr.152din 11.11.2011 dată în Dosarul nr.78/2011 de către Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a Comunei Ipotești și a solicitat:
A. Să se verifice temeinicia lor cu privire la cuantumul despăgubirilor cu care nu este de acord, acestea fiind calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață, a valorii de înlocuire și a prețului solicitat de el, să dispună anularea parțială a Hotărârilor sub aspectul despăgubirilor acordate și să dispună obligarea expropriatorului - S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, la plata acestora raportat la prețul de piață a imobilelor expropriate de 30 euro pe mp în sumă de 18.600 euro pentru suprafața de 620 mp expropriată, respectiv 15.060 euro pentru suprafața de 502 mp expropriată;
B. Obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor rămase in urma exproprierii și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii;
C. Cu cheltuieli de judecată.
În motivare a arătat că prin Hotărârile nr. 151/10.11.2011 și 152/11.11.2011 s-a dispus exproprierea suprafețelor de teren de 620 mp., identică eu . din dezmembrarea parcelei nr. 1437/377 din C.i;. I 8230 și de 502 mp, identică cu . din dezmembrarea parcelei nr. 1437/375 din C.F._.
Imobilele au fost expropriate conform Hotărârii de Guvern nr.614/2011. ( pozițiile nr.479 și 480 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului Suceava, km 0+000-km 13 + 173,,.
Din documentația cadastral juridică rezultă că este titularul dreptului de proprietate asupra suprafețelor de teren expropriate și îndreptățit a primi despăgubirea ce va fi stabilită de instanța de judecată conform următoarelor acte: act de identitate, contract de vânzare-cumpărare aut,sub nr. 27/2007 de BNP Mi hai C., extras CF, contract de vânzare-cumpărare aut.sub nr.35/2007 de BNP M. C..
Despăgubirea acordată de expropriator a fost stabilită avându-se în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile și nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.
Potrivit art. 18 din Norma metodologică de aplicare a Legii 255/2010, „ în situația în care persoana îndreptățită nu este de acord cu cuantumul despăgubirii, comisia face referire despre această situație în procesul verbal, arătând că persoana îndreptățită este în drept să se adreseze instanței de judecată în condițiile prevederilor art.2 1-27 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică..,,.
Art. 16 din Legea nr.33/1994 prevede că despăgubirea ce se acordă expropriatului se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină cont de preșul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și din daunele produse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art.44 alin.3 din Constituția României și art.I din Protocolul adițional la Convenția Europeană a drepturilor omului prevăd că exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire, deoarece în caz contrar, ar exista o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatului.
Î.C.C..J. prin Decizia nr.9760/2.12.2009 a stabilit că ., sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, prevăzută de art.26 alin.1 și alin.2 din Legea nr.33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, in cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia, nu este supus unor constrângeri exagerate,,.
Expropriatorul nu a realizat și nu i-a prezentat un raport de evaluare sau o schiță topo-cadastrală din care să vadă exact situația terenurilor rămase neexpropriate, dar la o simplă vedere, terenurile alăturate șoselei de centură sunt afectate din cauza extinderii zonei de protecție și de siguranță, iar utilizarea acestor parcele pentru destinația lor agricolă nu mai este posibilă în condițiile respectării Legii nr.43/1997, care stipulează că realizarea de culturi agricole sau forestiere pe zonele de siguranță este interzisă și au rămas fără cale de acces, motiv pentru care a solicitat plata daunelor aferente acestor parcele afectate, echivalentă cu prețul lor de circulație.
Conform rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este situat între minim 15 și maxim 35 de euro.
În drept: Legea nr.255/2010, Legea nr.33/1994, Constituția României. Copnvenția Europeană a Drepturilor Omului, art.453 C..
Intimatul a formulat întâmpinare ( filele 23-25) prin care a arătat că prin hotărârea nr. 151 din 10.10.2011 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru suprafața de teren expropriată conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamantul figurând înscris la poziția nr. 479 cu suprafața de 620 mp teren, identică cu . care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 765 lei.
Prin hotărârea nr. 152 din 11.11.2011 s-a dispus plata despăgubirilor pentru suprafața de 502 m.p. teren identică cu pf nr. 4010 în cuantum de 620 lei.
In ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.
Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din codul fiscal.
Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
In conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .> Nu este întemeiată pretenția reclamantului privind plata unei despăgubiri în sumă de 30 euro/mp dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenurile în cauză sunt situate în extravilanul corn. Ipotești la locul numit "Tătărași IV", au destinația de teren arabil, nu beneficiază de nici un fel de utilități, rețelele de energie electrică, apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune fiind inexistente, iar distanța față de unitățile comerciale din zonă este de peste 1000 m, în timp ce distanța față de cartierele rezidențiale este de cea 2 km. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că ia data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, despăgubirea solicitată de reclamant este nejustificată. De asemenea, nu este întemeiată nici pretenția reclamantului privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul său după expropriere .
Sub acest aspect, numai suprafațele individualizate în hotărârile contestate se află pe coridorul de expropriere, iar suprafațele de 1908 m.p. și 1790 m.p. teren rămase în patrimoniul reclamantului nu sunt afectate de lucrările de investiții executate de expropriator sau de zona de protecție a investiției.
Totodată, fără temei pretinde reclamantul că la calculul despăgubirii ar trebui avut în vedere și beneficiul nerealizat ce ar putea rezulta din cultivarea sau arendarea terenurilor în discuție aceasta întrucât dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, referindu-se la "prejudiciul cauzat proprietarului", nu au în vedere în nici un caz fructele civile, naturale sau industriale ale terenului care ar putea fi percepute în viitor, ci eventualele pagube cauzate proprietarului prin afectarea altor suprafețe învecinate ca urmare a lucrărilor de expropriere. De altfel, nici nu s-ar putea concepe calculul despăgubirilor în raport de beneficiul nerealizat din exploatarea terenului deoarece, la fel ca în cazul oricărei tranzacții translațive de proprietate, posibilitățile concrete de exploatare reprezintă un criteriu de determinare a prețului de circulație și nu un element separat care se adaugă acestui preț, iar cuantificarea unui eventual beneficiu nerealizat nici nu este posibilă, un astfel de beneficiu având caracter aleatoriu atât sub aspectul duratei, cât și sub aspectul posibilităților efective de materializare, care depind de factori imprevizibili și imposibil de cuantificat ( climă, mod de exploatare, potențial concret de arendare, etc).
Față de apărările sus menționate nu este justificată nici pretenția reclamantului privind plata cheltuielilor de judecată.
În cauză a fost administrată proba cu expertiza topo în comisie de trei experți ( exp C. Stelica, exp M. A. și exp S. C.), raportul de expertiză fiind atașat la dosar filele 127-151, iar suplimentul la raport la filele 187-197.
La data de 23.03.2015, prin Serviciul registratură al Tribunalului Suceava reclamantul a formulat precizări în sensul că solicită acordarea despăgubirilor la valoarea stabilită de experți (filele 219-221).
Analizând actele si lucrările dosarului, tribunalul reține următoarele:
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:
Prin hotărârea nr. 151/10.11.2011 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Ipotești s-a dispus plata sumei de 765 lei în favoarea reclamantului cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu p. nr.3936, din CF3936, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 620 mp.
Prin hotărârea nr. 152/11.11.2011 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Ipotești s-a dispus plata sumei de 620 lei în favoarea reclamantului cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu p. nr.4010, din CF 4010, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 502 mp.
Potrivit art. 22 al. 1 din Legea nr. 255/2010 cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 al. 3 din lege acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.
În speță, așa cum s-a arătat, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat în suprafață de 620 mp suma de 765 lei, iar pentru terenul de 502 mp suma de 620 lei, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți compusă din experții S. C., C. Stelica și A. M., s-a propus pentru terenul expropriat în suprafață totală de 1122 mp într-o variantă suma de 561 euro (0,50 eur/mp) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava, iar într-o altă variantă suma de 8302 euro(7,40 eur/mp) prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare (f.131 -151).
Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție (f.155-157, 199-200 ,222).
Prin suplimentul la raportul de expertiză, experții și-au însușit observația privind obligativitatea raportării la comparabile de referință situate în aceeași unitate administrativ teritorială cu terenurile expropriate și au propus pentru terenul expropriat în suprafață de 620 mp suma de 4464 euro(7,20e/mp) și pentru terenul în suprafață de 502 mp suma de 3614 Euro (7,20E/mp) prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare (f.187 -193).
Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect și-au argumentat „alegerea”, arătând că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile – bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici -, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă, că nu au fost identificate tranzacții efective, astfel că folosirea ofertelor este singura rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor utilizate (Standardele Internaționale de Evaluare 2011, IVS – Cadru general).
Au mai arătat experții că, potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile.
Au mai arătat experții că informațiile despre preț din oferte de pe o piață inactivă pot fi totuși o dovadă a valorii de piață deoarece, chiar pe piețele în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde; în acest context, a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realității pieței.
Nu se poate reține că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011), iar expropriatorul, deși le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit exemple de tranzacții concrete similare ori comparabile .(f.216)
Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă .
Or, prin suplimentul la expertiză s-a arătat că pentru criteriul privind mărimea aprecierea corecției a fost credibilă fiind avut în vedere suprafața optimă a unui lot vandabil, estimată între 500 -1000 mp/lot, faptul că practica studierii pieții imobiliare a arătat că o corecție aplicată față de mărimea suprafeței se face invers ( cu cât suprafața este mai mare, cu atât prețul unitar este mic), tocmai ca suprafața mai mare să se poată vinde, precum și faptul că rezultatul corecțiilor nu se raportează la regula de trei simplă ci este determinat de practica studierii pieții adecvată la ipotezele considerate, raționamente și cunoașterea condițiilor de piață.(f.211-216)
Instanța își însușește așadar concluziile din suplimentul la raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 7,20eur/mp, valoare rezonabilă dacă avem în vedere caracteristicile concrete ale terenului, faptul că se află la o distanță foarte mică de oraș într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.
În ceea ce privește data evaluării, în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză.
Chiar dacă prin decizia nr.12/15.01.2015 a Curții Constituționale a fost declarat neconstituțional art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994, în cauza de față nu s-a făcut dovada consemnării sumelor aferente despăgubirilor, pentru a se aprecia că ulterior acestui moment, potrivit art.9 alin.4 din Legea nr.255/2010 transferul dreptului de proprietate a operat de drept la data emiterii actului administrativ, dată în raport de care să se stabilească întinderea despăgubirilor
În aceste împrejurări, se apreciază că până la consemnarea sumelor, data întocmirii raportului de expertiză este cel mai apropiat acestui moment și implicit transferului dreptului de proprietate .
Expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea inițială, cerere cu care instanța nu poate fi de acord.
Astfel, suma propusă cu titlu de despăgubiri, 765 lei, respectiv 620 lei a fost stabilită prin raportul de evaluate teren întocmit de către p.f.a. C. C., în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 al. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici.
Aceste expertize notariale sunt însă doar orientative.
Mai mult, autorul raportului a arătat că suma stabilită nu constituie valoarea de piață a terenului, or în cauză interesează valoarea de piață.
Pentru considerentele de fapt și de drept învederate, instanța va admite contestația astfel cum a fost precizată, va desființa în parte hotărârea nr. 151/10.11.2011 și 152/11.11.2011 emise de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor, în consecință va obliga pârâtul la plata către reclamant a sumei de 8078 euro în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Fiind în culpă procesuală, în baza art. 451(1), art.452, art.453 alin.1Cod procedură civilă expropriatorul datorează expropriatului cheltuieli de judecată în sumă de 3400 lei compusă din 2400 lei reprezentând onorariul aferent expertizei achitat în contul experților S. C. (1200 lei, f.94, 158, 169) și C. Stelica (1200 lei, f.93,168), precum și din suma de 1000 lei, onorariul perceput de avocat C. D. A. ( f.222-223).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite contestația precizată având ca obiect expropriere formulată de reclamantul G. P.-CNP_, cu domiciliul ales la cabinet de avocat C. A. D.- sat Mihoveni, ., jud Suceava în contradictoriu cu pârâtul S. R. REPREZENTAT DE MINISTERUL TRANSPORTURILOR ȘI INFRASTRUCTURII PRIN COMPANIA DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA SA-DIRECȚIA REGIONALĂ DE DRUMURI ȘI PODURI IAȘI-Iași, ..19, jud Iași.
Desființează în parte hotărârea nr.151/10.11.2011 și hotărârea nr.152/11.11.2011 emis de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor a Comunei Ipotești și, în consecință obligă pârâtul la plata către reclamant a sumei de 8.078 euro în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Obligă pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 3400 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în 30 de zile de la comunicare, cererea de apel urmând a fi depusă la Tribunalul Suceava.
Pronunțată în ședința publică de la 3.04.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
L. A. L. A.
Red L.A
Tehnored. L.A
6 ex./ 20.05.2015
| ← Fond funciar. Decizia nr. 587/2015. Tribunalul SUCEAVA | Acţiune posesorie. Decizia nr. 251/2015. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
