Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 695/2015. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 695/2015 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 14-05-2015 în dosarul nr. 3891/227/2014
Dosar nr._ - hotărâre act autentic -
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 695
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA_ 2015
PREȘEDINTE: F. L.
JUDECĂTOR: L. A.
GREFIER: Ș. L. G.
Pe rol, pronunțarea asupra apelului formulat de reclamantul V. L., cu domiciliul procedural ales la cabinet de avocat F. I. R., cu sediul în mun. Fălticeni, .., etaj 3, camera 301, județul Suceava împotriva sentinței civile nr. 2651 din data de 12.12.2014 pronunțată de Judecătoria Fălticeni în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimatele pârâte F. E. și R. ARISTIȚA, ambele domiciliate în localitatea Valea Moldovei, județul Suceava.
Dezbaterile asupra cauzei civile în fond au avut loc în ședința publică din data de 30 APRILIE 2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta decizie și când, pentru a da posibilitatea apărătorului apelantului reclamant, avocat F. I. R., să depună la dosar o . înscrisuri cu titlul de practică judiciară în susținerea apelului promovat, instanța a amânat pronunțarea cauzei pentru data de 07 MAI 2015, și apoi, din lipsă de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea cauzei pentru data de 14 MAI 2015.
După deliberare,
TRIBUNALUL,
Asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin cererea adresată Judecătoriei Fălticeni și înregistrată sub nr._ din 15.09.2014, reclamantul V. L., în contradictoriu cu pârâtele F. E. și R. Aristița, a solicitat ca pe baza probatoriului ce se va administra, să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În fapt, arată că la data de 11.10.2012 s-a încheiat între părți un antecontract de vânzare-cumpărare, materializat în înscrisul sub semnătură privată, intitulat „contract de vânzare-cumpărare”, prin care:
- prim-pârâta F. E., în calitate de vânzătoare-promitentă, i-a vândut suprafața de 5000 mp teren arabil, situat în extravilanul comunei Valea Moldovei, jud. Suceava, la locul numit „L.”, între vecinătățile: M. N., T. Orest, islaz comunal și V. L., înscrisă în titlul de proprietate nr. 540/1993;
- secund-pârâta R. Aristița, în calitate de vânzătoare-promitentă, i-a vândut suprafața de 3700 mp teren arabil, situat în extravilanul comunei Valea Moldovei, jud. Suceava, la locul numit „L.”, între vecinătățile: islaz comunal, M. Ș., Causan Z. și V. L., înscrisă în titlul de proprietate nr. 540/1993.
Dreptul de proprietate pentru aceste două suprafețe de teren a fost reconstituit prin titlul de proprietate nr. 540/30.03.1993, emis defunctului R. G. (decedat la data de 25.03.1988) pentru suprafața totală de 3,71 ha teren, în titlu fiind înscriși la capitolul „moștenitorii defunctului”, următoarele persoane: R. G. V. și F. E., în calitate de descendenți de gradul I, fiecare având o cotă parte indiviză de 1/2. R. G. V., celălalt coindivizar, a decedat la data de 09.10.2011, iar la decesul său a rămas ca moștenitoare secund-pârâta R. Aristița, în calitate de soție supraviețuitoare.
Prețul stabilit pentru vânzarea celor două parcele a fost de câte 4000 lei, bani ce i-a achitat pârâtelor la data încheierii convenției dintre ei.
Pentru că nu au reușit perfectarea convenției în formă autentică, s-au prezentat împreună la Biroul de Mediator „F. I.-R.” din mun. Fălticeni, jud. Suceava, în vederea soluționării litigiului pe cale amiabilă, iar în urma procedurii de mediere s-a încheiat Acordul de mediere nr. 43/29.08.2014.
Având în vedere dispozițiile art. 1669 Cod civil, art. 58 din Legea 192/2006, solicită admiterea acțiunii și pronunțarea unei hotărâri care să consfințească acordul de mediere.
În faza prealabilă judecării cauzei, reclamantul a depus la dosar precizări la acțiune (filele 15 – 17), prin care a indicat valoarea obiectului cererii și modul de calcul al acesteia, respectiv: pentru suprafața de 5000 mp teren arabil, extravilan, a precizat valoarea de 4400 lei, iar pentru suprafața de 3700 mp teren arabil, extravilan, a estimat valoarea de 3256 lei.
Referitor la obligația de a face dovada respectării dreptului de preempțiune și a înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară conform art. 3, 4 și 9 din Legea nr. 17/2014, modificată, arată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată a solicitat a se constata intervenită vânzarea-cumpărarea intervenită la data de 11.10.2012, conform antecontractului încheiat.
Legea nr. 17/2014 a intrat în vigoare de la data de 11.04.2014.
Ordinul nr. 719/740/M._ privind aprobarea normelor metodologice pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, a fost publicat în Monitorul Oficial, Partea I nr. 401 din 30.05.2014.
Potrivit art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, aceasta nu se aplică antecontractelor încheiate până la . legii.
Potrivit art. 2 alin. 3 din normele de aplicare ale legii, aceasta nu se aplică contractelor de vânzare-cumpărare care au la bază antecontracte sau pacte de opțiune încheiate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014.
Invocă prevederile art. 6 din Codul civil ce se referă la aplicarea în timp a legii civile.
Actele și faptele trecute nu pot genera decât efectele juridice prevăzute de legea în vigoare la momentul încheierii ori, după caz, al săvârșirii sau producerii lor.
De asemenea, art. 16 din Legea nr. 17/2014 a fost modificat. Solicită a se reține că în situația nerespectării prevederilor din lege, sancțiunea ce intervine este nulitatea relativă și nu cea absolută.
Față de cele expuse, solicită instanței a constata că, raportat la data încheierii antecontractului, la data introducerii cererii de chemare în judecată și la faptul că hotărârea care ține loc de act autentic are efect declarativ și nu constitutiv de drepturi, nu îi sunt aplicabile prevederile din Legea nr. 17/2014.
În dovedire, a anexat la dosar înscrisuri (filele 5 – 11, 19 – 21).
Legal citate, pârâtele nu s-au prezentat în instanță și nici nu au formulat întâmpinare prin care să-și exprime poziția procesuală față de acțiunea reclamantului.
Prin sentința civilă nr. 2651 din data de 12.12.2014 pronunțată de Judecătoria Fălticeni în dosarul nr._ , s-a respins, ca inadmisibilă cererea având ca obiect „constatarea vânzării-cumpărării”, privind pe reclamantul V. L., domiciliat în satul Slatina, . și cu domiciliul ales la Cabinet de Avocat „F. I.-R.” Fălticeni, cu sediul în mun. Fălticeni, .. Suceava, în contradictoriu cu pârâtele F. E. și R. Aristița, domiciliate în .. Suceava.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond, analizând actele și lucrările dosarului, a reținut următoarele:
Instanța a invocat din oficiu excepția inadmisibilității cererii, în raport de nerespectarea de către reclamant a dispozițiilor art. 4 și 5 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă.
Potrivit art. 248 C.pr.civilă, instanța se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură, precum și asupra celor de fond care fac inutilă, în tot sau în parte, administrarea de probe ori, după caz, cercetarea în fond a cauzei.
În dreptul român, inadmisibilitatea nu este reglementată ca o excepție de sine stătătoare, de-a lungul timpului, doctrina consemnând mai multe teorii cu privire la acest incident procedural.
Astfel, într-o opinie s-a susținut că inadmisibilitățile sunt mijloace de apărare cu o natură juridică mixtă, o categorie nouă de excepții, dar cu efecte mai energice decât excepțiile deja reglementate, neputând fi încadrate nici în rândul excepțiilor de procedură, nici în rândul excepțiilor de fond.
Într-o altă opinie, s-a reținut că, în ceea ce privește inadmisibilitățile, „este greu să le găsim un punct comun care să nu se suprapună cu trăsăturile categoriilor deja existente și care să justifice autonomizarea excepției de inadmisibilitate”, teza unei categorii distincte fiind criticată drept „o artificială încercare de a consacra o instituție distinctă, de cea a excepțiilor”.
În același sens, doctrina a consemnat că nu există o categorie distinctă a inadmisibilităților, acestea putând îmbrăca fie forma excepțiilor de procedură, fie forma excepțiilor de fond, fie forma unei simple apărări.
În doctrina recentă, s-a apreciat că, în cazul în care excepția inadmisibilității este fundamentată pe culpa reclamantului însuși, în măsura în care există o dispoziție legală care să prevadă expres sancțiunea inadmisibilității, aceasta îmbracă forma unei apărări în sens strict, iar nu a unei excepții procesuale.
În speță, sancțiunea inadmisibilității este prevăzută de art. 5 din Legea nr. 17/2014, modificată prin Legea nr. 68/2014, potrivit cu care „în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris în rolul fiscal și în cartea funciară.
Cum reclamantul nu a făcut dovada respectării prevederilor art. 4 din Legea nr. 17/2014 privitoare la exercitarea dreptului de preempțiune și nici nu a făcut dovada înscrierii imobilului în rolul fiscal și în cartea funciară, instanța constată cererea de față inadmisibilă în raport de cerințele art. 5 din Legea nr. 17/2014, modificată prin Legea nr. 68/2014, sens în care va fi respinsă ca atare.
Împotriva acestei sentințe a promovat apel reclamantul V. L., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând ca prin hotărârea ce urmează a se pronunța să se dispună admiterea apelului, în temeiul art. 480 alin. 3 Cod procedura civila anularea hotărârii și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de fond în vederea soluționării fondului dedus judecații. Fără cheltuieli de judecată.
În motivarea apelului a arătat că, în fapt, prin Sentința civila nr. 2361/17.11.2014 a Judecătoriei Fălticeni a fost admisă excepția de inadmisibilitate a acțiunii promovată de acesta, invocată de instanța din oficiu ca urmare a neîndeplinirii condițiilor prevăzute de art. 5 din Legea nr. 17/2014, sens în care i s-a respins ca inadmisibilă acțiunea având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care tine loc de act autentic cu consfințire acord de mediere.
Se reține ca raportat la dispozițiile art. 4 si 5 din Legea nr. 17/2014, cum nu a făcut dovada respectării dreptului de preemțiune cu privire la terenul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, acțiunea sa este inadmisibilă.
În cauză nu este data excepția ce a fost invocată de către instanța de fond din oficiu, motivat de faptul că, prin cererea sa, a solicitat a se constata intervenita vânzarea-cumpărarea intervenita la data de 11.10.2012, conform antecontractului încheiat.
Legea nr. 17/2014, a fost publicată in Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 178/12.03.2014, și a intrat in vigoare de la 11.04.2014.
Ordinul nr. 719/740/M._ privind aprobarea normelor metodologice pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, a fost publicat în Monitorul Oficial, Partea I nr. 401 din 30.05.2014.
Potrivit art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, aceasta nu se aplica antecontractelor încheiate până la . legii.
Potrivit art. 2 alin. 3 din normele de aplicare ale legii, aceasta nu se aplica contractelor de vânzare cumpărare care au la baza antecontracte sau acte de opțiune încheiate anterior intrării in vigoare a Legii nr. 17/2014.
Art. 6 din Codul civil ce se refera la aplicarea în timp a legii civile, dispun:
„(1) Legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare. Aceasta nu are putere retroactivă.
Actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.
Actele juridice nule, anulabile sau afectate de alte cauze de ineficacitate la data intrării în vigoare a legii noi sunt supuse dispozițiilor legii vechi, neputând fi considerate valabile ori, după caz eficace potrivit dispozițiilor legii noi
Prescripțiile, decăderile și uzucapiunile începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispozițiilor legale care le-au instituit.”
De asemenea, sancțiunea ce intervine in aceste situații, a nerespectării prevederilor din lege este nulitatea relativa si nu cea absoluta.
Or, potrivit art. 1248 alin. 3 Cod civil, nulitatea relativa nu poate fi invocată din oficiu de instanța judecătorească, ci doar de cel al cărui interes este ocrotit prin dispoziția legală încălcată, conform art. 1248 alin. 2 Cod civil, motive pentru care solicitam admiterea apelului, anularea hotărârii si trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de fond in vederea soluționării fondului.
Intimatele pârâte, deși legal citate, nu s-au prezentat în instanță și nici nu au formulat întâmpinare în termenul procedural prevăzut de lege, fiind astfel decăzute din dreptul de a ridica excepții și de a solicita alte probe, în afara celor de ordine publică, ca urmare a faptului că nu au depus întâmpinarea în termenul procedural prevăzut de lege în conformitate cu disp. 208 raportat la art.482 NCPCIV.
Examinând apelul prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate, tribunalul constată următoarele:
În cauză părțile au încheiat la data de 11.10.2012 un antecontract de vânzare-cumpărare, materializat în înscrisul sub semnătură privată intitulat „contract de vanzare-cumparare”, cu privire la terenuri agricole situate in extravilan, urmând ca la o dată ulterioară, să încheie contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică. Ca urmare a refuzului promitentului-vânzător de a se prezenta la notariat, beneficiarul promisiunii de vânzare a sesizat instanța de judecată, solicitând pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, in temeiul art. 1.669 din Codul civil.
Instanța de fond a constatat că reclamantul nu a făcut dovada respectării prevederilor art. 4 din Legea nr. 17/2014 privitoare la exercitarea dreptului de preempțiune și nici nu a făcut dovada înscrierii imobilului în rolul fiscal și în cartea funciară, respingând ca inadmisibilă cererea.
Tribunalul reține că Legea nr. 17/2014, care instituie o procedură derogatorie de la cea de drept comun (respectiv de la prevederile art. 1.730 și următoarele din Codul civil) cu privire la exercitarea dreptului de preempțiune în cazul vânzării unui teren agricol situat în extravilan a intrat în vigoare la data de 11.04.2014.
Apelantul susține că potrivit art. 20 alin.1 din Legea nr. 17/2014 prevederile nu se aplică antecontractelor încheiate până la . legii.
Este de menționat că dispozițiile art. 20 alin.1 teza privitoare la antecontracte din Legea nr. 17/2014 au făcut ulterior obiectul controlului de constituționalitate iar prin Decizia nr. 755/2014 a Curții Constituționale, în vigoare de la 09.02.2015, s-a admis excepția de neconstituționalitate și s-a constatat că prevederile referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituționale.
În considerentele acestei decizii se reține că Legea nr. 17/2014 a instituit o procedura derogatorie de la dispozițiile art. 1.730 și următoarele din Codul civil în cazul terenurilor agricole situate în extravilan, instituind un drept de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al Statului Român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale (art. 4 din Legea nr. 17/2014).
În vederea respectării acestei proceduri, vânzătorul înregistrează, la primăria din raza unității administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afișarea ofertei de vânzare, în vederea aducerii acesteia la cunoștința preemptorilor, ofertă care este afișată timp de 30 de zile la sediul primăriei și timp de 15 zile pe site-urile structurii din cadrul aparatului central al Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale, respectiv ale structurilor teritoriale ale acestuia (art. 6 din lege). În cazul în care mai mulți preemptori de rang diferit sau de același rang își manifestă în scris intenția de cumpărare, la același preț și în aceleași condiții, vânzătorul va alege preemptorul, potențial cumpărător, și va comunica numele acestuia primăriei, iar în cazul în care un preemptor de rang inferior oferă un preț mai mare, vânzătorul poate relua procedura, o singură dată, cu înregistrarea ofertei de vânzare cu acest preț, cu preemptorii de rang superior. Dacă, în termenul de 30 de zile în care este afișată oferta de vânzare, nici unul dintre titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, vânzarea terenului este liberă, însă nu poate fi făcută la un preț mai mic decât cel cuprins în oferta de vânzare adusă la cunoștința preemptorilor, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării (art. 7 din lege).
Cu privire la invocarea art. 15 alin. (2) din Constituție, instanța reține că aplicarea legii civile în timp este guvernată de principiile neretroactivității legii civile, principiul aplicării imediate a legii noi și principiul supraviețuirii legii vechi. Principiul neretroactivității legii civile este de rang constituțional și are o valoare absolută, în sensul că legiuitorul nu poate institui nici o derogare, și semnifică faptul că legea civilă se aplică tuturor situațiilor juridice născute după ., iar nu situațiilor juridice trecute, consumate. Potrivit principiului aplicării imediate a legii noi, de la data intrării în vigoare a acesteia, ea se aplică tuturor actelor, faptelor și situațiilor juridice viitoare, actelor, faptelor și situațiilor juridice în curs de constituire, modificare sau stingere începând cu această dată, precum și efectelor viitoare ale unor situații juridice anterior născute, dar neconsumate la data intrării în vigoare a legii noi. Cu alte cuvinte, aplicarea imediată a legii noi semnifică faptul că o situație juridică produce acele efecte juridice care sunt prevăzute de legea în vigoare la data constituirii ei .
Aplicând aceste considerente de principiu la prezenta cauză, instanța constată că părțile sunt beneficiare a unei promisiuni neexecutate de a vinde terenuri agricole situate în extravilan care s-au adresat instanței de judecată pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare. Așadar, ei sunt titularii unui drept de creanță, corelativ obligației de a vinde asumată de promitent în temeiul antecontractului, iar nu titularii unui drept de proprietate.
Transferul acestuia nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, indiferent de forma acestuia, autentică sau neautentică, ci se va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunțării hotărârii judecătorești care să țină locul acordului de voință nerealizat. În acest sens, instanța de judecată investită în temeiul art. 1.169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare, reprezentate, în speță, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești.
Așadar, îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, așa cum susține apelantul reclamant, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.
Ori aplicarea prevederilor legale criticate, respectiv a celor referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, nu echivalează cu încălcarea dispozițiilor art. 15 alin. (2) din Constituție, ci este în concordanță cu principiul activității legii, potrivit căruia orice act normativ acționează cât timp este în vigoare, fiind aplicabil tuturor actelor, faptelor și situațiilor juridice născute după acest moment.
Cum potrivit art. 5 din Legea nr. 17/2014, în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară, în mod corect s-a analizat de prima instanță cererea în primul rând sub aspectul admisibilității.
Față de cele reținute, tribunalul constată că în mod corect instanța de fond a interpretat dispozițiile legale aplicabile raportat la probatoriul administrat în cauză, astfel încât, în temeiul art. 480 C.proc.civ. va respinge ca nefondat apelul și va păstra hotărârea atacată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE :
Respinge ca nefondat apelul formulat de reclamantul V. L., cu domiciliul procedural ales la cabinet de avocat F. I. R., cu sediul în mun. Fălticeni, .., etaj 3, camera 301, județul Suceava împotriva sentinței civile nr. 2651 din data de 12.12.2014 pronunțată de Judecătoria Fălticeni în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimatele pârâte F. E. și R. ARISTIȚA, ambele domiciliate în localitatea Valea Moldovei, județul Suceava.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din data de 14 MAI 2015.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
F. L. L. A. Ș. L.
G.
Red. F.L.
Jud. fond. A. I.
Tehnored. Ș.L.G.
Ex.5.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 703/2015. Tribunalul SUCEAVA | Fond funciar. Decizia nr. 741/2015. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
