Contestaţie la executare. Decizia nr. 212/2014. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 212/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 28-01-2014 în dosarul nr. 212/2014
Dosar nr._ Contestație la executare
ROMÂNIA
TRIBUNALUL S.
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.212
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 28.01.2014
PREȘEDINTE I. G.
JUDECĂTOR G. D.
JUDECĂTOR I. M.
GREFIER S. A.
Pe rol, judecarea recursului declarat de contestatoarea G. M., domiciliată în mun. S., ..49, județul S., împotriva sentinței civile nr.4245 pronunțată la data de 24.07.2013 de Judecătoria S. în dosar nr._, intimat fiind M. S. - Direcția P. B. de Evidență și Administrare a Imobilelor de Locuit, cu sediul în ..5,județul S..
La apelul nominal, făcut în ședința publică, se prezintă av. Duscaec V. pentru recurentă, lipsă fiind reprezentantul intimatului.
Procedura de citare cu părțile, legal îndeplinită.
Se face referatul cauzei, după care:
Instanța verificând actele și lucrările dosarului, constată că s-a depus prin serviciul registratură de către intimat, întâmpinare, duplicatul acesteia fiind înmânat recurentei prin apărător.
Av. D. V. pentru recurent arată că nu mai are de formulat alte cereri și solciită acordarea cuvântului la dezbateri,.
Instanța constatând recursul în stare de judecată, acordă cuvântul la dezbateri pe fondul acestuia.
Av. D. V. solciită admiterea recursului pentru motivele expuse în scris, modificarea sentinței civile atacate în sensul admiterii acțiunii așa cum a fost formulată și precizată și anularea adresei nr._/04.05.2012 și a somației nr._/21.06.2012, ambele emis e de Primăria mun. S., cu cheltuieli de judecată.
Declarând dezbaterile închise, după deliberare,
T R I B U NA L U L
Asupra recursului de față, reține următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei S. la data de 25.07.2012, sub nr._, reclamanta G. M., în contradictoriu cu pârâtul M. S. - prin reprezentant legal, a formulat contestație împotriva actelor de executare întocmite în dosar de executare nr._/21.06.2012.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, la data de 09.07.2012, i-a fost comunicată somația nr._/21.06.2012 prin care a fost obligată la eliberarea terenului și la ridicarea gardului.
Față de acestea, a precizat că, pentru suprafața de 823 m.p. teren situat în mun. S. pe . contractul de închiriere cu nr. 6872/26.03.2012.
În drept, au fost invocate disp. art. 399 C.pr.civ..
În dovedire, reclamanta a depus la dosar, în copie, somația nr._/21.06.2012 (f. 4).
Legal citat, pârâtul a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
În motivare, a arătat că împotriva reclamantei nu au fost întreprinse acte de executare susceptibile a fi anulate în urma unei contestații la executare. Au fost emise doar niște adrese, a căror legalitate face obiectul unui alt dosar, pe rolul instanțelor de contencios administrativ fiscal prin care i s-a pus în vedere să elibereze terenul ocupat în municipiul S., .. 51.
Astfel, a precizat pârâtul că, în anul 2009, a fost încheiat contractul de închiriere nr. 1062 între M. S. și V. I., contract încheiat pe 5 ani și care avea ca obiect locuința situată în mun. S., .. 51 și o suprafață de teren de 315 m.p. ulterior, în 2009, urmare a măsurătorilor făcute în teren, s-a constatat că suprafața închiriată familiei V. este, în fapt, mai mare decât cea înscrisă în contractul de închiriere. Prin urmare, la data de 16.06.2009, s-a încheiat actul adițional nr. 1 prin care obiectul închirierii a fost modificat în sensul că suprafața inițial închiriată se majorează la 573,50 m.p.
A mai arătat pârâtul că, la data de 21.03.2012, s-a încheiat cu contestatoarea contractul de închiriere nr. 699/21.03.2012 ce a avut ca obiect transmiterea dreptului de folosință asupra unei suprafețe de teren de 823 mp situată în mun. S., . realitate, suprafața de teren ce făcuse obiectul contractului de închiriere cu contestatoarea era identică cu parte din suprafața de teren închiriată familiei V..
În momentul în care s-a constatat, în cadrul serviciului care se ocupă cu administrarea domeniului privat al municipiului S., eroarea produsă, a fost emisă adresa nr._/04.03.2012 prin care contestatoarei i se aducea la cunoștință faptul că, contractul său cu nr. 699/21.03.2012, având ca obiect suprafața de 823 m.p. a fost reziliat tocmai datorită existenței primului contract de închiriere prin care se atribuia în folosință același teren familiei V..
Ulterior acestei adrese a fost emisă către contestatoare somația nr._/21.06.2012 prin care i se cerea eliberarea terenului prin ridicarea gardului.
De asemenea, pârâtul a arătat că, în prezenta cauză, este vorba de o eroare a serviciului de specialitate din cadrul unității administrativ teritoriale în ceea ce privește încheierea celor două contracte dar, pe de altă parte, nu se poate vorbi de o veritabilă contestație la executare, în accepțiunea art. 399 și urm. C.pr.civ., deoarece împotriva contestatoarei nu au fost întreprinse acte de executare.
În dovedire, pârâtul a depus la dosar adresa nr._/21.06.2012, Contractul de închiriere nr. 1065//2009, actul adițional, Contractul de închiriere nr. 699/21.03.2012, adresa nr._/2012 (f. 29 – 47).
Prin precizări la acțiune depuse la termenul din data de 18.04.2013, reclamanta a arătat că solicită anularea adresei nr._/04.05.2012 și a somației nr._/21.06.2012, ambele emise de Primăria municipiului S. prin care a fost înștiințată că, începând cu data de 01.01.2012, a fost reziliat contractul de închiriere nr. 0699/21.03.2012, aferent terenului în suprafață de 823 m.p. situat în ..n. și să elibereze locul arătat prin ridicarea gardului.
În motivare, reclamanta a arătat că, în ce privește adresa nr._/04.05.2012 prin care i s-a comunicat rezilierea contractului de închiriere nr. 699/21.03.2012 este nelegală, întrucât contravine convenției părților conform contractului de închiriere.
Astfel, conform art. 2 din contract, durata încheierii este de 5 ani cu începere de la 01.01.2012 până la 31.12.2016, cu posibilitatea prelungirii, iar conform art. 8 chiriașul consimte la rezilierea contractului de închiriere pentru cauze de utilitate publică sau, dacă prin documentațiile de urbanism aprobate, se prevăd alte direcții de dezvoltare urbanistică. De asemenea, conform art. 10 din contract, acesta poate fi reziliat din inițiativa motivată a părților, în termen de 15 zile în cazul în care chiriașul nu respectă clauzele prevăzute în contract, printr-o prealabilă notificare.
Ori, în cauză nu sunt date nici una din cerințele art. 8 și 10 din contractul de închiriere pentru ca pârâta să poată rezilia în mod unilateral acest contract.
De asemenea, față de cele expuse, a arătat reclamanta că și somația nr._/21.06.2012, prin care i s-a cerut eliberarea terenului în litigiu prin ridicarea gardului, este nelegală.
În dovedire, reclamanta a depus fișa corpului de proprietate a terenului din .. 51, sentința civilă nr. 35/11.01.2005 a Judecătoriei S., chitanțe de plată.
La termenul de judecată din data de 06.06.2013, pârâtul a invocat excepția necompetenței materiale a Judecătoriei S. față de solicitarea reclamantei privind anularea adresei nr._/04.05.2012.
Prin Încheierea de ședință din data de 20 iunie 2013, instanța a respins excepția necompetenței materiale a instanței, invocată prin întâmpinare, ca neîntemeiată.
În cauză, instanța a încuviințat și a administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar.
Prin sentința civilă nr.4245 din data de 24.07.2013, Judecătoria S. a respins acțiunea în anulare formulată de reclamanta G. M. în contradictoriu cu pârâtul M. S. prin reprezentant legal, ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut că, între reclamanta G. M. și pârâtul M. S. - reprezentat prin Primar, s-a încheiat, la data de 21.03.2012, contractul de închiriere nr. 699 (înregistrat sub nr. 6872/26.03.2012) având ca obiect închirierea suprafeței de 823 m.p. teren arabil situat în mun. S., ..n. (f. 50-52). Durata contractului a fost stabilită la o perioadă de 5 ani, cu începere din data de 01.01.2012 și până la 31.12.2016, cu posibilitatea de prelungire – art. 2 din convenție.
Potrivit prevederilor cap. VII din contractul nr. 699/26.03.2013, s-a stabilit în sensul că părțile, de comun acord, pot proceda la modificarea sau completarea contractului prin acte adiționale – art. 7. De asemenea, „chiriașul consimte la rezilierea contractului de închiriere pentru cauze de utilitate publică sau dacă, prin documentațiile de urbanism aprobate, se prevăd alte direcții de dezvoltare urbanistică” – art. 8 alin. 1, după cum, „În cazul în care interesele generale vor impune ocuparea terenului înainte de expirarea termenului prevăzut în contract, chiriașul are obligația să-l elibereze de orice sarcini, în termen de maxim 30 de zile de la data comunicării somației” – art. 9.
La data de 04.05.2012, pârâtul a emis către reclamantă adresa nr._ prin care îi aducea la cunoștință faptul că, începând cu data de 01.01.2012, contractul de închiriere nr. 0699/21.03.2012 aferent terenului agricol în suprafață totală de 822 m.p. situat în ..n., a fost reziliat în baza contractului de închiriere nr. 1065/16.06.2009 încheiat între numitul V. I. și Primăria Municipiului S. (f. 90).
Ulterior, a fost emisă somația nr._ din 21.06.2012 prin care reclamanta a fost somată ca până la data de 01.07.2012 să elibereze terenul prin ridicarea gardului întrucât parcelele de teren aferente locuinței din .. 51 sunt deținute cu contract de închiriere de familia V. I. și M. Jenița (f. 29).
Astfel cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar (f. 30-45) precum și din susținerile pârâtului, la baza emiterii acestor două acte și în justificarea dispozițiilor unilaterale pe care le conțin, a stat contractul de închiriere nr. 1065/16.06.2009 cu Actul adițional nr. 1/28.05.2012 potrivit căruia, pârâtul a închiriat numitului V. I., pe o perioadă de 5 ani, începând cu data de 08.04.2009 până la 08.04.2014, cu posibilitatea reînnoirii contractului, locuința situată în .. 51 și suprafața de teren de 573,50 m.p.. Această suprafață de teren s-a dovedit a fi identică, în parte, cu suprafața de teren deținută de către reclamantă în baza contractului de închiriere nr. 0699/21.03.2012, fiind vorba de o eroare săvârșită de serviciul de specialitate din cadrul unității administrativ – teritoriale cu privire la încheierea celor două contracte.
În speță, reclamanta a invocat încălcarea de către pârât a prevederilor contractuale în momentul rezilierii unilaterale a contractului de închiriere nr. 0699/21.03.2012.
Față de cele invocate, instanța a reținut că, potrivit dispozițiilor art. 9 din contractul nr. 0699/21.03.2012, părțile au stabilit ca „În cazul în care interesele generale vor impune ocuparea terenului înainte de expirarea termenului prevăzut în contract, chiriașul are obligația să-l elibereze de orice sarcini, în termen de maxim 30 de zile de la data comunicării somației”.
Prin interes general se înțelege un interes de importanță socială, util colectivității, mai exact acel interes care implică garantarea și respectarea de către instituțiile și autoritățile publice a drepturilor, libertăților și intereselor legitime ale cetățenilor, recunoscute de Constituție, legislația internă și tratatele internaționale la care Romania este parte, precum și îndeplinirea cu corectitudine a atribuțiilor de serviciu de către autoritățile publice.
Potrivit înscrisurilor de la dosar, contractul de închiriere încheiat de pârât cu numitul V. I. a fost perfectat anterior celui încheiat cu reclamanta, nr. 0699 din 21.03.2012.
Coroborând aceste aspecte cu principiile care guvernează interesul general, instanța a constatat că, prin emiterea adresei nr._/04.05.2012 și ulterior a somației nr._/21.06.2012, pârâtul a dat curs prevederilor contractuale stipulate în cuprinsul art. 9 din contractul nr. 699/21.03.2012, urmărind respectarea drepturilor născute în favoarea numitului V. I. prin contractul de închiriere nr. 1065/16.06.2009, încheiat cu acesta.
În consecință, față de cele reținute anterior, instanța a respins acțiunea formulată de reclamanta G. M., ca neîntemeiată.
Împotriva sentinței a formulat recurs reclamanta G. M., pe care a criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea recursului său reclamanta a arătat că, în fapt, prin acțiunea introductivă așa cum a fost precizată la data de 18.10.2013 a solicitat anularea adresei nr._/04.05.2012 și a somației nr._/21.06.2012, ambele emise de Primăria municipiului S., prin care a fost înștiințată că, începând cu data de 01.01.2012, a fost reziliat contractul de închiriere nr. 0699/21.03.2012, aferent terenului în suprafață de 823 mp situat în ..n. și să elibereze locul arătat prin ridicarea gardului.
Prin sentința civilă nr.4245/24.07.2013, pronunțată în dosarul_, Judecătoria S. a respins ca neîntemeiată cererea reținând că la baza emiterii adresei nr._/04.05.2012 și a somației nr._/21.06.2012 a stat contractul de închiriere nr. 1065/16.06.2009 și actul adițional la acesta, potrivit căruia pârâtul a închiriat numitului V. I., pe o perioadă de 5 ani, începând cu data de 08.04.2009 până la 08.04.2014, cu posibilitatea reînnoiri contractului, locuința situată în .. 51 și suprafața de teren de 573,50 mp, suprafață de teren ce este identică cu suprafața de teren deținută de ea în baza contractului de închiriere nr. 0699/21.03.2012, fiind vorba de o eroare săvârșită de serviciul de specialitate din cadrul unității administrativ teritoriale cu privire la încheierea celor două contracte.
Astfel, instanța de fond a reținut că rezilierea unilaterală de către pârâtă a contractului de închiriere nr. 0699/21.03.2012 a fost realizată în baza art. 9 din contract, având la bază principiul care guvernează interesul general care este justificat de faptul că contractul de închiriere încheiat de pârâtă cu numitul Volanshi I. a fost perfectat anterior celui încheiat cu ea.
Această hotărâre este lipsită de temei legal, fiind dată cu aplicarea greșită a legii, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 cod procedură civilă, având în vedere următoarele:
În mod greșit a reținut instanța de fond la baza emiterii adresei nr._/04.05.2012 și somației nr._/21.06.2012 a stat contractul de închiriere nr. 1065/16.06.2009 și actul adițional la acesta, încheiat de pârâtă cu numitul numitului V. I., prin care s-a închiriat suprafața de teren de 573,50 mp, suprafață de teren ce este identică cu suprafața de teren deținută de ea în baza contractului de închiriere nr. 0699/21.03.2012, identitatea obiectului contractului având la bază o eroare săvârșită de serviciul de specialitate din cadrul unității administrativ teritoriale cu privire la încheierea celor două contracte, întrucât pe de o parte, nu poate fi reținută propria culpă invocată de pârâtă.
Pe de altă parte, terenul pe care pârâta i 1-a închiriat nu face obiectul contractului de închiriere nr. 1065/16.06.2009 încheiat între pârâtă și numitul V. I..
Astfel, din fișa corpului de proprietate din .. 51, întocmită la 28.07.2009, rezultă că la adresa de mai sus terenul pârâtei are o suprafață de 1.150,19 mp din care sub .,62 mp, iar terenul arabil are o suprafață de 837, 57 mp (f 59 dosar).
Din planul de amplasament și delimitare a corpului de proprietate situat în mun. S., .. 51, recepționat de OCPI sub nr. 323/09.01.2006 (f 72 dosar) rezultă că pe . de 116 mp se află construcția CI (locuință) formată din două apartamente și hol comun + casa scărilor deținute de M. Jeniță și V. I. conform contractelor de închiriere nr. 1422/30.07.2004, respectiv 1065/20.07.2004 iar pe .. 172/3 se află construcția CI magazie, deținută de V. I. conform contractului de închiriere nr. 1065/30.07.2005, proprietar tabular fiind Sauer Iohann și Sauer Hermine.
Prin sentința civilă nr. 35/11.01.2005 a Judecătoriei S. definitivă si irevocabilă, s-a constatat că M. S. prin primar este proprietarul parcelei de clădire cu construcție de pe . CF nr. 22 a . S. și s-a dispus intabularea parcelei 172 din această carte funciară.
În considerentele acestei sentințe s-a reținut că asupra parcelei 13/2 arătură din CF nr. 22 a a . S. nu sunt îndeplinite condițiile prev. de art. 1860 cod civil referitoare la procedura posesiei.
Deși prin sentința civilă a Judecătoriei S. acțiunea Municipiului S. a fost admisă în parte, reținându-se că nu face dovada dreptului de proprietate pentru terenul de 13/2 arătură, aceasta prin încheierea nr._/31.05.2007 s-a intabulat și cu terenul arătură din .. 51 din S. (f 64 dosar), fără să dețină niciun titlu.
Revenind la contractele de închiriere, din contractul de închiriere nr. 1065/16.06.2009 încheiat în M. S. și V. I. ( f. 30 dosar) rezultă că acestuia i s-a închiriat o cameră de 24,75 mp și anexă, conform Legii 112/1995 și terenul aferent, iar prin actul adițional nr. 1 la acest contract încheiat la 16.06.2012 (f. 44 dosar) i s-a închiriat 573,50 mp, în loc de 315 mp cât deținea anterior ca urmare a remăsurării terenului la 28.05.2012.
Astfel, din înscrisurile de mai sus, rezultă cu evidență că la 21.03.2012 a încheiat cu pârâta contractul de închiriere nr. 0699/21.03.2012, înregistrat sub nr. 6872/26.03.2012 (f. 46 - 47 dosar), pentru 823 mp teren arabil, teren ce nu forma obiectul contractului de închiriere încheiat cu numitul V. I. si nici nu M. Jenită, care dețineau cu chirie doar teren curți construcții aferente apartamentelor închiriate în baza Legii 112/1995.
Așa se explică faptul că, și în anul 2013, pârâta i-a încasat integral chiria pentru terenul închiriat (f. 66 dosar).
Mai mult, pârâta nu putea dispune asupra terenului arabil, întrucât nu deținea un titlu valabil, fiind intabulată în cartea funciară peste cuprinsul sentinței civile nr. 35/11.01.2005.
În mod greșit a reținut instanța de fond că adresa nr._/04.05.2012 și somația nr._/21.06.2012 sunt legale, prin aceste pârâta dând curs prevederilor art. 9 din contractul de închiriere nr. 699 înregistrat sub nr. 6872/26.03.2012, reziliindu-l unilateral, întrucât rezilierea realizată astfel contravine clauzelor contractuale.
Astfel, potrivit art. 8 din contractul de închiriere nr. 699 înregistrat sub nr. 6872/26,03.2012 încheiat între ea și pârâtă, chiriașul consimte la rezilierea contractului de închiriere pentru cauze de utilitate publică sau dacă prin documentațiile de urbanism aprobate, se prevăd alte direcții de dezvoltare urbanistică, iar potrivit art. 9 din contract, citat de instanța de fond, în cazul în care interesele generale vor impune ocuparea terenului înainte de expirarea termenului prevăzut în contract, chiriașul are obligația să-i elibereze de orice sarcini, în maxim 30 de zile de la data comunicării somației.
Potrivit art. 982 c civil, toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecărei înțelesul ce rezultă din actul întreg.
Instanța de fond a interpretat în mod greșit art. 9 din contract, fără a-1 corobora cu art. 8 din contract, reținând drept cauză de reziliere a contractului interesul general, ce 1-a concretizat în speță ca fiind respectarea contractului de închiriere încheiat de pârât cu numitul V. I. ce a fost perfectat anterior celui încheiat cu reclamanta nr. 699/26.03.2012, întrucât, pe de o parte, interesul general menționat în art. 9 din contract este reprezentat de situațiile prevăzute în art. 8 și anume, cauze de utilitate publică sau direcții de dezvoltare urbanistică.
Pe de altă parte, chiar dacă contractul de închiriere încheiat cu numitul V. I. 1065/16.06.2009 a fost perfectat anterior contractului de închiriere nr. 699/26.03.2012 încheiat cu ea, actul adițional nr. 1/16.06.2012 la contractul încheiat cu numitul V. I. (f. 44 dosar), prin care pârâta i-a închiriat suprafața de 573,50 mp în loc de 315 mp cât deținea anterior, este ulterior contractului de închiriere încheiat cu reclamanta.
Ca urmare, pretinsa reziliere a contractului de închiriere nr. 699/26.03.2012 încheiat cu ea realizată prin adresa nr._/04.05.2012 este nelegală, întrucât aceasta a avut loc unilateral, contrar principiul formulat de art. 969 alin. 2 c. civ., care, referindu-se la convenții, arată că „ele se pot revoca prin consimțământul mutual sau din cauze autorizate de lege”, în speță, cauzele autorizate de lege fiind doare cele menționate în art. 8 din contract, și anume cauze de utilitate publică sau direcții de dezvoltare urbanistică
Aceste coordonate explică simetria existentă între modul de încheiere a contractului și modul de revocare sau modificare a contractului: contractul este rezultatul unui mutuus consensus, deci și revocarea sau modificarea lui trebuie să fie rezultatul unui mutuus dissensus.
Față de toate aceste considerente, solicită admiterea recursului modificarea sentinței instanței de fond și admiterea acțiuni așa cum a fost formulată și precizată, și anularea adresei nr._/04.05.2012 și a somației nr._/21.06.2012, ambele emise de Primăria municipiului S., prin care a fost înștiințată că, începând cu data de 01.01.2012, a fost reziliat contractul de închiriere nr. 0699/21.03.2012, aferent terenului în suprafață de 823 mp situat în ..n. și să elibereze locul arătat prin ridicarea gardului.
Fiind dată culpa procesuală a intimatei - pârâte, în temeiul art. 274 c. proc. civ., solicită obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 9, 304 312 și 274 cod procedură civilă.
Intimatul M. S. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului și menținerea Sentinței Civile nr. 4245/2013 a Judecătoriei S. ca legală și temeinică, în baza următoarelor considerente:
În fapt, prin acțiunea introductivă contestatoarea recurentă a solicitat anularea actelor de executare întocmite în cadrul dosarului de executare nr._/21.06.2012.
Au arătat instanței de fond că, în realitate, nu există un dosar de executare deschis împotriva contestatoarei. Există adresa nr._/21.06.2012, intitulată SOMAȚIE prin care contestatoarei i se cere să elibereze terenul ocupat în municipiul S., .. 51.
În mod legal și temeinic, instanța de fond, prin Sentința nr. 4245/2013 a respins acțiunea ca neîntemeiată, reținând că, în baza contractului încheiat între părți, în mod legal a fost reziliat contractul de închiriere în baza articolului 9.
Au arătat și la nivelul instanței de fond că în anul 2009 a fost încheiat contractul de închiriere nr. 1062 între M. S. și V. I.. Contractul, încheiat pentru o perioadă de 5 ani, avea ca obiect locuința situată în S., .. 51 și o suprafață de teren de 315 mp. Ulterior, în 2009, urmare a măsurătorilor făcute în teren, s-a constatat că suprafața de teren închiriată familiei V. este, în fapt, mai mare decât cea înscrisă în contractul de închiriere. Prin urmare, la data de 16.06.2009 se încheie actul adițional nr. 1 (anexa 3) prin care obiectul închirierii este modificat, în sensul că suprafața inițial închiriată se majorează la 573,50 mp. Anexat actului adițional există întreaga documentație ce stabilește, existența materială și juridică a suprafeței de teren ce a făcut obiectul actului adițional.
La data de 21.03.2012 se încheie cu contestatoarea contractul de închiriere nr. 699/21.03.2012 (anexa 4) ce are ca obiect transmiterea dreptului de folosință asupra unei suprafețe de teren de 823 mp situați în S., . realitate, suprafața de teren ce făcea obiectul contractului de închiriere cu contestatoarea era identică cu parte din suprafața de teren închiriată familie V..
În momentul în care s-a constatat, în cadrul serviciului ce se ocupă cu administrarea domeniului privat al municipiului S. eroarea produsă, a fost emisă adresa nr._/04.03.2012 (anexa 5) prin care, constatatoarei i se aducea la cunoștință faptul că, contractul său nr. 699/21.03.2012 având ca obiect suprafața de 823 mp a fost reziliat tocmai datorită existenței primului contract de închiriere prin care se atribuia în folosință același teren familiei V..
Ulterior acestei adrese, a fost emisă către contestatoare somația nr._/21.06.2012 prin care i se cerea eliberarea terenului prin ridicarea gardului.
Este adevărat că în prezenta cauză vorbim de o eroare a serviciului de specialitate din cadrul unității administrativ teritoriale în ceea ce privește încheierea celor două contracte. Dar, în mod corect a reținut instanța de fond că contractul încheiat de municipalitate cu numitul Volaschi I. a fost perfectat anterior celui încheiat cu recurenta - reclamantă. Instanța de fond reține că existența contractului anterior justifică rezilierea contractului încheiat cu reclamanta în baza prevederilor art. 9 din contract.
In cuprinsul art. 9 din contractul nr. 0699/21.03.2012, părțile au convenit că „In cazul în care interesele generale vor impune ocuparea terenului înainte de expirarea termenului prevăzut în contract, chiriașul are obligația să-1 elibereze de orice sarcini, în termen de maxim 30 de la data comunicării somației”. În mod corect a susținut instanța de fond că existența contractului anterior justifică „interesul general” la care se referă articolul 9 din contract pentru denunțarea contractului de închiriere.
Trimiterile făcute de recurentă la dispozițiile generale prevăzute de art. 969 alin. 2 Cod Civil sunt subsecvente dispozițiilor contractului încheiat între părți, semnat și însușit de acestea în totalitatea sa.
În ceea ce privește criticile recurentei față de dreptul de proprietate al Municipiului S. asupra terenului ce a făcut obiectul contractului, prin concluziile depuse la termenul din 17.07.2013 au arătat că prin încheierea nr. 12.270/31.05.2007, OCPI S. admitea cererea de întabularea a dreptului de proprietate a Municipiului S. asupra parcelelor de clădire nr. 172/1, ./2, ./3 și pacelele teren arabil 13/5 și 13/6. Ultimele două parcele, desprinse din CF 22, asupra căreia reclamanta contestă dreptul lor de proprietate, sunt exact parcele ce au făcut obiectul contractului de închiriere.
Față de cele mai sus expuse, în condițiile în care rezilierea contractului încheiat cu recurenta a fost fundamentată pe prevederile contractului asupra căruia aceasta si-a dat acordul, consideră că soluția instanței de fond este corectă, motiv pentru care solicită respingerea prezentului recurs si menținerea Sentinței civile nr. 4245/24.07.2013 pronunțată de Judecătoria S. ca legală si temeinică.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 115 Cod procedură Civilă.
Analizând recursul prin prisma actelor și lucrărilor dosarului, a considerentelor sentinței civile atacate și a criticilor invocate, tribunalul reține următoarele:
La data de 26.03.2012 între părți a intervenit contractul de închiriere nr. 699 (înregistrat sub nr.6872/26.03.2012), prin care pârâtul a închiriat reclamantei suprafața de 823 mp situat în S., ..n, având destinația teren arabil, în schimbul chiriei de 0,2 lei/mp, durat închirierii prevăzută în contract fiind de 5 ani, cu începere de la dat de 01.01.2012 până la 31.12.2016, cu posibilitatea de prelungire.
Prin acțiunea dedusă judecății, astfel cum a fost precizată la termenul din 18.04.2013, (fila 58 ds. fond), reclamanta solicită anularea adresei nr._/04.05.2012 și a somației nr._/ 21 iunie 2012 emise de pârât, prin care reclamanta a fost înștiințată că, începând cu data de 01.01.2012, a fost reziliat contractul de închiriere nr.699/21.03.2012 aferent terenului în suprafață de 832 mp, situat în ..n și i s-a pus în vedere să elibereze acest teren, prin ridicarea gardului.
Conform poziției exprimate de pârât prin întâmpinare și prin concluzii scrise, adresa nr._/04.05.2012 reprezintă o declarație de reziliere a contractului de închiriere nr.699/21.03.2012, iar somația nr._/21 iunie 2012 un act subsecvent acestei declarații.
Acestea nu reprezintă nici acte de executare, întrucât împotriva reclamantei nu a fost demarată procedura executării silite și nici acte administrative, în înțelesul dat acestui termen de dispozițiile art.2 al.1 lit.”c” din Legea nr.554/2004, deoarece nu au fost emise de pârât în calitate de autoritate publică, în regim de putere publică și nici nu derivă dintr-un contract încheiat de o autoritate publică, care ar avea ca obiect punerea în valoare a bunurilor proprietate publică. Cele două acte contestate au fost emise în derularea raporturilor juridice dintre părți, ce izvorăsc din contractul de închiriere nr.699/21.03.2012.
Având în vedere calificarea dată de pârât adresei nr._/04.05.2012-ca fiind o declarație de reziliere a contractului de închiriere-instanța reține că, potrivit art.1552 al. 1 din noul cod civil ( sub imperiul căruia a fost încheiat contractul de închiriere), rezilierea contractului poate avea loc prin notificare scrisă a debitorului atunci când părțile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligația în termenul fixat prin punere în întârziere.
De asemenea, potrivit art. 1553 al.1 Cod civil, rezilierea de drept a contractului poate interveni atunci când în convenția părților este inserat un pact comisoriu care, pentru a-și produce efectele, trebuie să prevadă în mod expres obligațiile a căror neexecutare atrage rezilierea .
În ceea ce privește contractul de închiriere, una dintre modalitățile de încetare a acestuia este denunțarea unilaterală a contractului, în condițiile art. 1816 al.1 Cod civil, însă aceasta își produce efectele doar dacă locațiunea a fost făcută fără determinarea duratei, ceea ce nu este cazul în speță, întrucât în cuprinsul contractului este prevăzută durata închirierii de 5 ani - de la data de 01.01.2012 până la 31.12.2016.
Cu privire la rezilierea locațiunii, art. 1817 din Codul civil prevede „ atunci când, fără justificare, una dintre părțile contractului de locațiune nu își execută obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locațiunea, cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii”. Această dispoziție legală este transpusă în convenția părților, prin clauza inserată la art. 10 din contract.
Așadar, în toate situațiile, rezilierea presupune o neexecutare culpabilă a obligațiilor asumate prin contract, condiție care nu este îndeplinită în cauză, deoarece singura obligație asumată de reclamantă este aceea de plată a chiriei, obligație pe care și-a îndeplinit-o, pârâtul percepând chiria aferentă terenului dat în locațiune inclusiv pe anul 2013.
Dacă se trece peste calificarea dată de pârât actelor contestate, instanța reține că, la și 9 din contract, părțile, prin acordul lor de voință, au inserat două clauze de încetare a efectelor contractului de închiriere.
Astfel, potrivit art.8, „ chiriașul consimte la rezilierea contractului de închiriere pentru clauze de utilitate publică sau dacă prin documentațiile de urbanism aprobate, se prevăd alte direcții de dezvoltare urbanistică”, iar conform art.9, „ în cazul în care interesele generale vor impune ocuparea terenului înainte de expirarea termenului prevăzut în contract, chiriașul are obligația să-l elibereze de orice sarcini, în termen de maxim 30 de zile de la data comunicării somației”
Ori, pârâtul justifică emiterea adresei nr._ din 04.05.2012 și a somației nr._/21.06.2012 prin existența contractului de închiriere nr.1065/16.06.2009 și a actului adițional la acesta, potrivit căruia pârâtul a închiriat numitului V. I., pe o perioadă de 5 ani, începând cu data de 08.04.2009 până la 08.04.2014, cu posibilitatea reînnoirii contractului, locuința situată în ..51 și suprafața de teren de 573,50 mp, ce ar fi identică cu suprafața de teren deținută de reclamantă în baza contractului de închiriere nr.699/21.03.2012, invocând o eroare săvârșită de serviciul de specialitate din cadrul unității administrativ-teritoriale cu privire la încheierea celor două contracte.
În aceste condiții, instanța reține pe de o parte că pârâtul își invocă propria culpă pentru a obține recunoașterea unui drept-acela de încetare a efectelor contractului de închiriere-iar pe de altă parte, situația invocată de pârât-cea a suprapunerii celor două parcele-nu poate fi încadrată în cazurile prevăzute în clauzele contractuale anterior menționate.
Astfel, nu este incidentă vreo cauză de utilitate publică sau o nouă direcție de dezvoltare urbanistică ce ar rezulta din documentațiile de urbanism aprobate, și nici situația în care interesele generale ar impune ocuparea terenului înainte de expirarea termenului prevăzut în contract-astfel cum în mod greșit a reținut instanța de fond.
Tribunalul apreciază că interesul concretizat în speță de respectare a contractului de închiriere încheiat de pârât cu numitul V. I., nu este unul de ordin general, ci un interes de ordin privat, particular.
Nu poate fi reținută aprecierea instanței de fond potrivit căreia ar fi vorba despre un interes general, întrucât implică garantarea și respectarea de către instituțiile și autoritățile publice a drepturilor, libertăților și intereselor legitime a cetățenilor, mai ales prin prisma faptului că, deși contractul de închiriere încheiat cu numitul V. I. 1065/16.06.2009 a fost perfectat anterior contractului de închiriere nr.699/26.03.2012 încheiat cu reclamanta, actul adițional nr.1/16.06.2012 la contract ( fila 44 ds.fond), prin care pârâtul i-a închiriat suprafața de 573,50 mp în loc de 315 mp cât deținea anterior, este ulterior contractului de închiriere încheiat cu reclamanta. În aceste circumstanțe, și reclamanta, în egală măsură, poate solicita garantarea interesului său legitim, izvorât din convenția încheiată cu pârâtul.
În consecință, nefiind dată nici una dintre clauzele de încetare legală sau convențională a efectelor contractului încheiat între părți, tribunalul apreciază criticile recurentei ca fiind întemeiate și, potrivit art. 312 raportat la art. 304 pct.9 Cod procedură civilă și art. 304 pct.8 Cod procedură civilă, urmează a admite recursul declarat în cauză și a modifica în totalitate sentința rec urată, în sensul că va admite acțiunea și va anula adresa nr._/04.05.2012 și somația nr._/21.06.2012, emise de Primăria Municipiului S..
În temeiul art.274 Cod procedură civilă, intimatul va fi obligat la plata către recurentă a sumei de 628 lei cu titlu de cheltuieli de judecată de la fond, reprezentând taxă de timbru, timbru judiciar și onorariu avocat.
Pentru aceste motive,
În numele legii,
DECIDE :
Admite recursul declarat de contestatoarea G. M., domiciliată în mun. S., ..49, județul S., împotriva sentinței civile nr.4245 pronunțată la data de 24.07.2013 de Judecătoria S. în dosar nr._, intimat fiind M. S. - Direcția P. B. de Evidență și Administrare a Imobilelor de Locuit, cu sediul în ..5,județul S..
Modifică în totalitate sentința civilă nr. 4245 din 24 iulie 2013 pronunțată de Judecătoria S., în sensul că: Admite acțiunea.
Anulează adresa nr._/04.05.2012 și somația nr._/2/21.06.2012 emise de Primăria Municipiului S..
Obligă intimatul la plata către recurentă a sumei de 628 lei, cheltuieli de judecată de la fond.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 28.01.2014.
Președinte, Judecător, Judecător,
I. G. G. D. I. M.
Grefier,
S. A.
Red GD/Tehnored.SA/2ex/_
Judecător fond B. L. M.
| ← Uzucapiune. Decizia nr. 17/2014. Tribunalul SUCEAVA | Despăgubiri Legea nr.221/2009. Sentința nr. 491/2014.... → |
|---|
