Expropriere. Sentința nr. 1274/2013. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1274/2013 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 02-07-2013 în dosarul nr. 1274/2013
Dosar nr._ Expropriere
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR.1274
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN 2 IULIE 2013
PREȘEDINTE I. G.
GREFIER S. A.
P. de pe lîngă Tribunalul Suceava reprezentat de procuror
G. S.
Pe rol, pronunțarea asupra acțiunii civile având ca obiect ” expropriere”, formulată de reclamantul S. S., cu domiciliul ales la Cabinet de Avocat „C. O. P.” cu sediul în ..12, ., județul Suceava în contradictoriu cu pârâții S. R. reprezentat de ministerul T. -D.R.D.P Iași, cu sediul în ..19, județul Iași și C. de verificare a dreptului de proprietate și acordarea despăgubirilor de pe lângă Primăria comunei Șcheia ,județul Suceava.
Dezbaterile asupra acțiunii au avut loc în ședința publică din data de 25 iunie 2013, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, redactată separat, care face parte din prezenta hotărâre și când instanța din lipsă de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea pentru astăzi 2 iulie 2013.
După deliberare
TRIBUNALUL
Asupra acțiunii de față, constată următoarele:
Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la data de 18.04.2012 și înregistrată sub nr._ reclamantul S. S., în contradictoriu cu S. roman reprezentat de M. T. prin Compania Naționala de Autostrăzi si Drumuri Naționale din România - prin Direcția Regionala Drumuri si Poduri lași, și C. de verificare a dreptului de proprietate si acordarea despăgubirilor de pa lângă Primăria Comunei Scheia, a formulat contestație împotriva hotărârii Comisiei de verificare a dreptului de proprietate si acordarea despăgubirilor nr. 240 din 09.04.2012, de pa lângă Primăria Scheia solicitând t instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța:
-Să verifice legalitatea si temeinicia hotărârii comisiei cu privire la cuantumul despăgubirilor,
-Să stabilească cuantumul despăgubirilor, respectiv valoarea reala a imobilului si prejudiciul cauzat,
-Să dispună anularea hotărârii comisiei nr. 240/09.04.2012,
-Să dispună obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.
În motivare a arătat că, prin hotărârea Comisiei de verificare a dreptului de proprietate si acordare a despăgubirilor, nr. 240 din 09.04.2012, s-a dispus plata sumei de 390 lei către mine, cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat in . parcela nr._ rezultata din dezmembrarea parcelei nr._ din C.F. nr._ compus din teren liber de construcții, in suprafața de 316 mp.
D. fiind faptul ca, el nu a fost de acord cu cuantumul acestor despăgubiri, așa cum s-a reținut si in cuprinsul hotărârii, a solicitat plata unei despăgubiri la nivelul sumei de 3500 euro/ar, respectiv 35 euro/mp.
Precizează ca imobilul expropriat are o suprafața de 316 m.p, fiind situat in zona de case din . creste cu mult valoarea reala de circulație, motiv pentru care a considerat ca un preț corect ar fi de 35 euro/mp si nicidecum cel stabilit de către comisie.
Solicitările sale însă, nu au fost avute in vedere, si pe baza unei evaluări efectuate in cauza, s-a stabilit, raportat la expertizele întocmite si actualizate de camerele notarilor, ca imobilul are valoarea de 390 lei, fără însă a se avea in vedere prevederile legale in materie.
Astfel, legea 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, actualizata, prevede ca despăgubirea se compune din valoarea reala a imobilului si din prejudicial cauzat proprietarului,iar la al.2 se prevede ca la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum si instanța vor tine seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza, precum si de daunele aduse proprietarului.
Or, așa cum se poate observa chiar din cuprinsul hotărârii, evaluarea s-a făcut in baza expertizelor notarilor publici, care sunt efectuate cu titlu orientativ in vederea stabilirii taxelor aferente, si nicidecum nu reprezintă valoarea reala de circulație a imobilelor, condiție impusa de lege in cazul stabilirii despăgubirilor. Pentru aceste considerente, solicită admiterea cererii așa cum a fost aceasta formulata urmând ca instanța sa verifice legalitatea si temeinicia hotărârii comisiei, sub aspectul stabilirii despăgubirilor si sa dispună in consecința.
In drept, face trimitere la dispozițiile legii 255/2010 art.22. si următoarele, raportat la disp. legii 33/1994 actualizata, art. 25, 26 si următoarele.
Pârâta COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI Șl DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA S.A.. a formulat întâmpinare în motivarea căreia a arătat că, prin hotărârea contestată s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru suprafața de teren expropriată conform MG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 614/201 1, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamantul figurând înscris la poziția 145 cu suprafața de 316 mp teren, identică cu parcela nr._ din CF_, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 390 lei.
În ceea ce privește cuantumul despăgubirii acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.
Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din codul fiscal.
Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr.255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a evaluatorilor din România - ANRVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .> Nu este întemeiată pretenția reclamantului privind plata unei despăgubiri în sumă de 35 euro/mp dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul . numit „Stâni” are destinația de teren arabil, nu beneficiază decât de racord la rețeaua de energie electrică, alte utilități ( rețea apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune) fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun, de cartierele rezidențiale și de unitățile comerciale din zonă este de 500m - 2000m. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, apreciază că despăgubirea solicitată de reclamant este nejustificată.
De asemenea, terenul rămas în patrimoniul reclamantului după expropriere nu a suferit nici o diminuare de valoare, deoarece . format obiectul exproprierii (2333mp) nu este afectată sub aspectul posibilităților de utilizare, iar valoarea acesteia nu s-a diminuat, ci dimpotrivă, a sporit ca urmare a construirii șoselei de centură în imediata sa vecinătate.
Pârâta C. de verificare a dreptului de proprietate si acordarea despăgubirilor nr. 240 din 09.04.2012, de pa lângă Primăria Scheia deși legal citată nu și-a delegat un reprezentant în instanță și nici nu a depus la dosar întâmpinare.
Examinând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Prin hotărârea nr.240 din 09.04.2012 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordarea despăgubirilor a comunei Șcheia, județul Suceava, s-a dispus plata sumei de 390 lei în favoarea reclamantului S. S. cu titlu ce despăgubire pentru exproprierea imobilului constând în suprafața de 316 mp teren liber construcții, identică cu parcela_ rezultată din dezmembrarea parcelei nr._ din C.F nr._ a .>
Potrivit art. 22 alin. 1 din Legea nr. 255/2010, cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate, iar potrivit art. 22 alin. 3 din lege, acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21– art. 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 26 alin. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (legea-cadru generală în materie de expropriere) la care Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, deci aplicabil în cauză, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța de judecată, trebuie să țină seama de prețul la care se vând în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile aduse de aceștia.
Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, stabilește că pentru fixarea despăgubirii, instanța compară rezultatul expertizei cu ofertele și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat.
Prin Decizia nr. 9760/02.XII.2009 a Înaltei Curți de Casație și Justiție București s-a stabilit că „sintagma prețul cu care se vând în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială prevăzută de art. 26 alin. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994, definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceștia nu este supus unei constrângeri exagerate”.
În speță expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 390 lei, reclamantul, în calitate de expropriat, a pretins suma de 35 Euro/mp, în total 11.060 Euro, iar prin raportul de expertiză și suplimentul la raport întocmite în cauză de către C. de experți formată din expert C. D., S. I. și M. A. s-a propus într-o variantă suma de 158 Euro(0,50 Euro/mp), prin raportare la „ Calculatorul notarial 2012”, într-o altă variantă suma de 3824 lei (12,10 Euro/mă), prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare(f.111-126, și f.154-161 ds.).
Expropriatorul a contestat raportul de expertiză, solicitând menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând faptul că experții nu s-au raportat la tranzacțiile concrete cu imobile similare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție.
Este real că pentru determinarea prețului de piață, experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare, însă și-au argumentat concluzia arătând că abordarea prin piață-comparația directă, se utilizează pentru evaluarea terenurilor libere sau care sunt considerate a fi libere pentru scopul evaluării. valoarea de piață a terenurilor se obține din dovezile de piață ale prețurilor tranzacționate ale unor terenuri similare, respectiv valoarea de piață poate fi obținută în urma analizei prețurilor de piață ale terenurilor libere comparabile, din aceeași arie de piață, care au fost tranzacționate la o dată apropiată de data evaluării. Când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate pentru evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare ale terenurilor comparabile.
Analiza prețurilor la care s-au efectuat tranzacțiile s-au a prețurilor cerute sau oferite pentru terenurile comparabile este urmată de efectuarea unor corecții ale prețurilor terenurilor libere pentru terenurile comparabile pentru a cuantifica diferențele dintre prețurile plătite, cerute sau oferite pe unitatea de suprafață, cauzate de diferențele între caracteristicile specifice ale terenurilor și tranzacțiile cu acestea.
Au mai arătat experții că informațiile privind comparabilele au fost preluate din următoarele surse: analiza planurilor de situație cadastrale ale zonei de amplasament și inventarierea proprietății comparabile ; consultarea agențiilor imobiliare pentru oferta de terenuri comparabile și baza de date a evaluatorului (f.117-118 ds.).
În completarea acestui obiectiv, în suplimentul la raportul de expertiză se arată că la data întocmirii raportului, în condițiile existenței de oferte, dar a puținelor tranzacții efective, credibilitatea informațiilor reale de tranzacționare din contractele încheiate, ridică mari semene de întrebare în condițiile în care pentru terenuri învecinate, tranzacționate în aceeași perioadă, prețurile de vânzare menționate în contractele încheiate în perioada 2008-2010, prezintă diferențe nejustificat de mari, în aceste condiții folosirea ofertelor este rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor utilizate, impusă evaluatorului de procesul de evaluare (Standardele Internaționale de Evaluare 2011, IVS-cadru general), informațiile despre preț de pe o piață mai puțin activă pot fi o dovadă a valorii de piață deoarece, chiar pe piețele în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde și a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de astfel de vânzători, ar însemna ignorarea realității pieței (f.160 ds.).
Prin urmare, nu se poate reține că experții au ignorat tranzacțiile concrete, așa cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, care sunt unanime, au o bază legală(SIE 2011) iar expropriatorul deși le-a contestat, nu a oferit nici un exemplu de tranzacție similară sau comparabilă.
Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul a criticat coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă arătând următoarele:
- pentru criteriul utilizării permise se impunea aplicarea unui coeficient de corecție negativ( pe care experții l-au ignorat), aceasta deoarece terenul expropriat este situat în extravilanul comunei Șcheia și are exclusiv destinația de teren arabil, neputând fi folosit ca teren construibil în lipsa planului urbanistic general de includere în intravilan, în timp ce comparabila nr. 3 este teren construibil așa cum rezultă din anunțul de vânzare descris la pag.9-10 din raport și din grila de comparații ceea ce înseamnă că între cele două parcele există o diferență valorică din perspectiva criteriului sus menționat;
- pentru criteriul utilităților, coeficientul de corecție negativ de 4% a fost greșit individualizat, fiind prea mic în contextul în care comparabila nr.3 este situată în zona construibilă, având toate rețelele edilitare în imediata apropiere, spre deosebire de terenul expropriat, care se află la 500 m de rețelele de apă, și energie electrică. Prin urmare având în vedere faptul că pentru racordarea parcelei în discuție la utilități sunt necesare cheltuieli suplimentare reprezentând costurile de racordare, cheltuieli care au un cuantum însemnat dată fiind distanța mare dintre terenul expropriat și punctul de racord, în cauză se impunea aplicarea unei corecții negative mai mari în raport de proprietatea comparabilă nr.3;
- dat fiind faptul că, potrivit explicațiilor din grila de la pag.6, terenul expropriat se află la 500 m de drumul modernizat din . accesul la acest teren nu se poate realiza decât pe un drum de câmp, se impunea și aplicarea unui coeficient de corecție negativ pentru criteriul accesului la drum.
În urma analizei acestor obiecțiuni, comisia de experți a reconsiderat coeficienții de corecție aplicați, stabilind că valoarea de piață unitară pentru terenul expropriat este de 12,10 Euro/mp( în total 3824 Euro), (f.157-158 ds.).
Cererea reclamantului formulată verbal cu prilejul dezbaterii cauzelor în fond prin care a solicitat înlăturarea suplimentului la raportul de expertiză, nu poate fi primită în condițiile în care această solicitare nu a fost în nici un fel motivată ori argumentată.
Prin urmare, instanța își însușește raportul de expertiză, iar în ceea ce privește valoarea imobilului își însușește concluziile suplimentului la raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 12,10 Euro/mp, valoare rezonabilă având în vedere caracteristicile concrete ale terenului situat la o distanță de aproximativ 500 mp de municipiul Suceava într-o zonă cu case de locuit și terenuri libere, având toate utilitățile tehnico edilitare( curent electric, apă, canal, gaze naturale, transport urban), fila 116 dosar.
În ceea ce privește data evaluării, în mod corecta fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză, față de prevederile exprese în acest sens ale art.26 al.2 din Legea nr.33/1994.
Cererea expropriatorului de menținere a despăgubirilor inițiale, nu poate fi primită de instanță, în condițiile în care suma propusă cu titlu de despăgubiri de 390 lei este derizorie fiind stabilită prin raportul de evaluare întocmit de către PFA C. C. în procedura prealabilă exproprierii efective prev. de art.11 al.7,8 din legea nr.255/2010 și art.8 din Normele de aplicare a legii, prin raportare la expertizele întocmite și actualizate ale camerelor Notarilor Publici.
Aceste expertize notariale sunt doar orientative și, mai mult, autorul raportului a arătat că suma stabilită, nu constituie valoarea de piață a terenului(f.58 ds.).
Cât privește suma de 3500 Euro/ ar pretinsă de către expropriat, este nerealistă, nejustificată, nesusținută de nici o probă, dimpotrivă este infirmată de raportul de expertiză și suplimentul la raport întocmite în cauză.
Pentru considerentele de fapt și de drept expuse, instanța va admite în parte acțiunea, va modifica hotărârea nr. 240 din 09.04.2012 a Comisei de verificare a dreptului de proprietate și acordarea despăgubirilor a comunei Șcheia, județul Suceava și va obliga expropriatorul să plătească reclamantului suma de 3824 Euro sau echivalentul lor în lei calculat la cursul oficial al BNR din ziua plății, cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat constând în suprafața de 316 mp teren liber de construcții, identic cu parcela_, rezultată din dezmembrarea parcelei nr._ din C.F nr._ a .>
În baza art. 18 din OUG nr. 51/2008 va obligă pârâtul să plătească Statului suma de 2900 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu pentru experții C. D. (1400 lei) și S. I. (1500 lei) acordată cu titlu de ajutor public judiciar reclamantului sub forma scutirii de la plata onorariului cuvenit experților, prin încheierile nr.316/23.10.2012 și nr.182/26.03.2013, date de instanță în ședința camerei de consiliu în dosarele atașate nr._ .
În ceea ce privește cheltuielile de judecată avansate de reclamant, acestea vizează onorariul apărătorului ales în cuantum de 2000 lei conform chitanțelor depuse la filele 73,74 dosar pe care instanța îl apreciază ca fiind exagerat față de volumul de muncă depus de avocat și valoarea litigiului de 3824 Euro reprezentând despăgubiri pentru suprafața de 316 mp teren.
În consecință în baza art. 274 Cod procedură civilă pârâtul va fi obligat să plătească reclamantului cheltuieli de judecată în sumă de 1000 lei reprezentând ½ din onorariul de avocat achitat.
Pentru aceste motive,
În numele legii,
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte acțiunea civilă având ca obiect ” expropriere”, formulată de reclamantul S. S., cu domiciliul ales la Cabinet de Avocat „C. O. P.” cu sediul în ..12, ., județul Suceava în contradictoriu cu pârâții S. R. reprezentat de ministerul T. -D.R.D.P Iași, cu sediul în ..19, județul Iași și C. de verificare a dreptului de proprietate și acordarea despăgubirilor de pe lângă Primăria comunei Șcheia ,județul Suceava.
Modifică Hotărârea nr.240 din 09.04.2012 emisă de C. de V. a Dreptului de Proprietate și Acordare a D. a comunei Șcheia, județul Suceava.
Obligă pârâtul S. R. reprezentat de M. T. –D.R.D.P.Iași să plătească reclamantului S. S. suma de 3824 Euro sau echivalentul lor în lei, calculat la cursul oficial al BNR din ziua plății, cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat constând în suprafața de 316 mp teren liber de construcții, identic cu parcela_, rezultată din dezmembrarea parcelei nr._ din C.F nr._ a .>
În baza art. 18 din OUG nr. 51/2008 obligă pârâtul să plătească Statului suma de 2900 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu pentru experții C. D. (1400 lei) și S. I. (1500 lei) acordată cu titlu de ajutor public judiciar reclamantului sub forma scutirii de la plata onorariului cuvenit experților.
În baza art. 274 Cod procedură civilă admite în parte cererea reclamantului privind obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată și obligă pârâtul să plătească reclamantului cu acest titlu suma de 1000 lei, reprezentând onorariu avocat.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 2 iulie 2013.
Președinte Grefier
I. G. S. A.
Red.IG
Tehnored.SA/ 5ex/17.07.2013
| ← Fond funciar. Decizia nr. 1758/2013. Tribunalul SUCEAVA | Recuzare. Decizia nr. 1757/2013. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
