Expropriere. Sentința nr. 1894/2013. Tribunalul SUCEAVA

Dezbaterile asupra acțiunii au avut loc în ședința publică din data de 22 octombrie 2013, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, redactată separat, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța având nevoie de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea pentru azi, 29 octombrie 2013.

După deliberare,

TRIBUNALUL,

Asupra acțiunii de față, constată:

P. cererea adresată Tribunalului Suceava, înregistrată sub nr._ la data de 18 martie 2013, reclamanta L. D. R. i-a chemat în judecată pe pârâții S. R. reprezentat de M. T. și I. prin Compania Națională de autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, . și . - C. de V. a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor Șcheia, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se verifice temeinicia Hotărârii nr. 231 din 05.03.2012 dată în Dosarul nr. 50/2011 de către C. de V. a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a Comunei Șcheia, cu privire la cuantumul despăgubirilor, acestea fiind calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață, a valorii de înlocuire și a prețului solicitat și să se dispună anularea parțială a Hotărârii sub aspectul despăgubirilor acordate și obligarea expropriatorului S. R. reprezentat de M. T. și I. prin Compania Națională de autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, la plata acestora raportat la prețul de piață a imobilului expropriat de 40 euro pe mp., în sumă totală de 41.400 Euro; obligarea expropriatorului la plata despăgubirilor reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas, precum și obligarea expropriatorului la plata prejudiciului constând în cheltuielile impuse de achiziționarea unui teren de aceeași natură în procent de 10% din valoarea imobilului; cu cheltuieli de judecată.

În motivare a arătat că prin Hotărârea nr. 231 din 05.03.2012 s-a dispus exproprierea suprafeței de 1.035 mp., identică cu parcela nr._ a Comunei Cadastrale Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr._ din C.F._.

Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de guvern nr. 614/2011, ( poziția nr. 289 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului Suceava, KM 0+000-Km 13+173”.

P. Procesul verbal nr. 231/05.03.2012 a Comisiei de V. a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a Comunei Șcheia s-a constatat atât neacceptarea cuantumului despăgubirilor acordat de expropriator, cât și faptul că a solicitat plata sumei la 4000 euro pe arul de teren expropriat.

Despăgubirea a fost stabilită avându-se în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile și nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.

Potrivit art. 18 din Norma metodologică de aplicarea Legii 255/2010, „în situația în care persoana îndreptățită nu este dea cord cu cuantumul despăgubirii, comisia face referire despre această situație în procesul verbal, arătând că persoana îndreptățită este în drept să se adreseze instanței de judecată în condițiile prevederilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică…..”.

Art. 16 din Legea nr. 33/1994 prevede că despăgubirea ce se acordă expropriatorului se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină cont de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și din daunele produse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Art. 44 alin. 3 din Constituția României și art. 1 din Protocolul I adițional la Convenția Europeană a drepturilor omului prevăd că exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire, deoarece în caz contrar, ar exista o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatului.

Î.C.C.J. prin Decizia nr. 9760/2.12.2009 a stabilit că „ sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, prevăzută de art. 26 alin. 1 și alin. 2 din Legea nr. 33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, al o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după cea cesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate”.

Totodată, precizează că, expropriatorul nu a realizat și nu i-a prezentat un raport de evaluare sau o schiță topo – cadastrală din care să vadă exact situația terenului rămas neexpropriat, dar la o simplă vedere, terenul alăturat șoselei de centură este afectat din cauza extinderii zonei de protecție, iar utilizarea acestor parcele pentru destinația lor agricolă nu mai este posibilă în condițiile în respectării OG nr. 43/1997, care stipulează că realizarea de culturi agricole sau forestiere pe zonele de siguranță este interzisă. M. pentru care solicită plata daunelor aferente acestor parcele afectate, echivalentă la prețul lor de circulație.

Conform rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este situat între minim 15 și maxim 45 de Euro.

În drept și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile Legi nr. 255/2010, Legii nr. 33/1994, Constituția României, Convenția Europeană a Drepturilor Omului, art. 453 Cod procedură civilă.

În dovedirea contestației a depus la dosar următoarele înscrisuri, în copii legalizate conform dispozițiilor art. 19 alin. 2 din Legea nr. 255/2010 (f. 7-13): Hotărârea nr.231 din 05.03.2012 a Comisiei de V. a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor; proces verbal nr. 231/05.03.2012 a aceleiași Comisii.

P. – pârâtul S. R. reprezentat de M. T. și I. prin Compania Națională de autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, prin întâmpinare (f. 22 dosar) a arătat că, în ceea ce privește cuantumul despăgubirii acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.

Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din Lege, sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de Camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din Codul fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România – ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din Lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .> Nu este întemeiată pretenția reclamantei privind plata unei despăgubiri în sumă de 40 euro/mp, dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul . numit „Dealul Vechi”, are destinația de tren arabil, nu beneficiază de niciun fel de utilități, rețelele de energie electrică, apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 500 m. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, apreciază că despăgubirea solicitată de reclamantă este nejustificată.

De asemenea, arată pârâtul că, nu este întemeiată nici pretenția reclamantei privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul său după expropriere. Precizează că numai suprafața individualizată în hotărârea contestată se află pe coridorul de expropriere, iar suprafețele de 2648 mp și respectiv 1193 mp teren rămase în patrimoniul reclamantei pot fi utilizate în continuare ca terenuri arabile conform categoriei de folosință existente la data exproprierii, aceste suprafețe nefiind afectate de lucrările de investiții executate de expropriator.

Totodată, este netemeinică și lipsită de suport legal solicitarea reclamantei privind plata unor despăgubiri de 10% din valoarea imobilului expropriat cu titlu de cheltuieli administrative pentru procurarea unui imobil de același fel, întrucât nicio dispoziție a legii nu reglementează o asemenea despăgubire.

S-a depus la dosar documentația care a stat la baza emiterii hotărârii contestate (f.26-66).

În drept, a invocat disp. art. 205 Cod proc. Civilă.

Deși legal citate, pârâtele . și C. de V. a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor Șcheia nu au depus întâmpinare.

P. răspunsul la întâmpinare formulat la data de 07.05.2013 (f. 69 dosar), reclamanta a arătat că își menține în totalitate acțiunea promovată.

În cauză, s-a încuviințat proba cu înscrisuri și cu expertiză topo, ce a fost efectuată de o comisie formată de trei experți, respectiv, M. M., S. C. și M. A..

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:

P. Hotărârea nr. 231/05.03.2012 s-a dispus exproprierea suprafeței de 1.035 mp identică cu parcela nr._ a comunei cadastrale Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr._ din CF_.

Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de guvern nr. 614/2011, ( poziția nr. 289 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului Suceava, KM 0+000-Km 13+173”.

Fiind o expropriere pentru cauză de utilitate publică, sunt incidente prevederile art. 481 C.civ.și ale Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Astfel, potrivit art. 481 C.civ. ”nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa afară numai pentru cauză de utilitate publică și după o dreaptă și prealabilă despăgubire”, iar potrivit art. 44 al. 3 din Constituția României și art. 12 din Protocolul I adițional la CEDO, exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire, în caz contrar existând o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatorului.

Tribunalul reține și Decizia nr. 9760/01.12.1999 a Î.C.C.J., prin care s-a definit prețul de piață, prevăzut de art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994.

Pentru stabilirea valorii despăgubirii, în conformitate cu dispozițiile art. 5 din Legea nr. 33/1994, instanța a administrat proba cu o expertiză tehnică de specialitate ce a fost efectuată de o comisie compusă din 3 experți, concluzia comună a acestora întemeindu-se pe SIE, informații obținute de la agenții imobiliare, iar pentru determinarea valorii terenurilor expropriate a fost utilizată metoda comparației directe, în conformitate cu dispozițiile art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994.

Concluziile expertizei au fost însușite de către toți cei trei experți care au format comisia de evaluare, experți aleși de părți, neavând opinii diferite cu privire la valoarea terenului.

Conform expertizei menționate, (f. 103 dosar), valoarea de piață a suprafeței de 1035 mp este de 13.558 euro – 60.402 RON, sens în care se impune obligarea expropriatorului la plata acestei sume către contestatoare.

În ceea ce privește solicitarea reclamantei de obligare a expropriatorului la plata despăgubirilor reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, conform răspunsului la obiectivul nr. 3 și 4 din expertiză (f. 104 dosar), suprafețele de teren rămase în urma exproprierii mai pot fi folosite conform destinației acestora în următoarele condiții: lotul 1 – arabil, 2648 mp., căruia i s-a atribuit nr. cadastral_, are suprafața suficient de mare pentru a putea fi folosite conform categoriei de folosință „arabil” accesul utilajelor agricole se poate face pe drumul de exploatare existent pe latura Vest; lotul 3 – arabil, 1193 mp., căruia i s-a atribuit nr. cadastral_, a rămas fără cale de acces. În condițiile în care, la finalizarea lucrărilor, investitorul va asigura accesul la terenurile rămase în urma neexpropriate, . ca teren agricol, deoarece distanța între baza taluzului și limita Est a terenului expropriat este suficientă pentru amenajarea unei căi de acces cu lățimea minimă de 3,50 m pe suprafața expropriată, fără să diminueze suprafața reală utilizabilă rămasă a lotului 3 și parcele poate fi utilizată în continuarea ca teren agricol.

Din punct de vedere al categoriei de folosință actuale, nu s-a identificat posibilitatea unei schimbări de valoare a terenului rămas în urma exproprierii.

În opinia comisiei de experți, în urma construirii „variantei ocolitoare a mun. Suceava”, parcelele de teren rămase neexpropriate nu sunt afectate de nicio scădere de valoare ci s-a creat premiza, pe termen mediu și lung, să se ajungă la dobândirea unui spor de valoare față de situația juridică actuală a terenului expropriat, de „teren extravilan arabil”, specificat în extrasul de carte funciară, cuantificarea sporului în prezent având un grad de incertitudine ridicat, datorită lipsei informațiilor urbanistice de perspectivă.

Tribunalul apreciază că, contestatoarea nu justifică nici cheltuielile solicitate în cuantum de 10% din valoarea imobilelor reprezentând cheltuieli administrative pentru achiziționarea unui teren de aceeași natură și valoare, având în vedere dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, care prevăd că „despăgubirile se compun din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite”.

Pentru toate aceste considerente, tribunalul, în baza dispozițiilor legale menționate mai sus, va admite în parte contestația, în sensul celor arătate.

Conform art. 453 N.C.pr.civ., expropriatorul va fi obligat la plata cheltuielilor de judecată, reprezentând onorariu avocat și expertiza.

Pentru aceste motive,

În numele Legii,

HOTĂRĂȘTE:

Admite cererea formulată de reclamanta L. D. R., cu domiciliul procesual ales la Cabinet avocat C. D. A., cu sediul în sat Mihoveni, ., județul Suceava, în contradictoriu cu pârâții S. R. reprezentat de M. T. și I. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, cu sediul în mun. Iași, .. 19, județul Iași, . primar, cu sediul în Șcheia, județul Suceava și . – C. de V. a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor, cu sediul în Șcheia, județul Suceava.