Expropriere. Sentința nr. 323/2015. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 323/2015 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 10-02-2015 în dosarul nr. 323/2015
Dosar nr._ expropriere
ROMÂNIA
T. S.
SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă Nr. 323/2015
Ședința publică de la 10 Februarie 2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE L. A.
Grefier L. A.
M. Public a fost reprezentat prin procuror J. L. din cadrul Parchetului de pe lângă T. S..
Pe rol, judecarea acțiunii civile având ca obiect „expropriere” formulată de reclamantul Șerbiuc G.-. I., ., jud S. cu domiciliul procesual ales la cab de av.C. D., sat Mihoveni, ., jud S. în contradictoriu cu pârâtul S. R. REPREZ. DE M. T. ȘI I. PRIN COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA SA - DIRECȚIA REGIONALĂ DE DRUMURI ȘI PODURI IAȘI-Iași, ..19, jud Iași.
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 27.01.2015, cuvântul părților fiind consemnat în încheierea de ședință de la acea dată, când din lipsă de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea pentru data de 10.02.2015.
T.
Deliberând asupra cauzei civile de față, reține următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului S. la data de 18.03.2014 sub nr._ reclamantul Șerbiuc G. a formulat în contradictoriu cu pârâtul S. R. REPREZ. DE M. T. ȘI I. PRIN COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA SA - DIRECȚIA REGIONALĂ DE DRUMURI ȘI PODURI IAȘI contestație împotriva Hotărârii nr.319 din 15.04.2013 dată în Dosarul nr.147 of. și a Hotărârii nr.320 din 15.04.2013 dată în Dosarul nr.148 of. de către Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a Comunei Șcheia solicitând următoarele:
A. Să se verifice temeinicia lor cu privire la cuantumul despăgubirilor cu care nu sunt de acord, acestea fiind calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață, a
valorii de înlocuire și a prețului solicitat de mine, să dispuneți anularea parțială a Hotărârilor sub aspectul despăgubirilor acordate și să dispuneți obligarea expropriatorului S.
R. reprezentat de M. T. și I. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași la plata acestora raportat Ia prețul de piață a imobilelor expropriate de 20 euro, suma de 11.420 euro pentru suprafața de 571 mp expropriată, respectiv suma de 8.520 euro pentru suprafața de 426 mp expropriată;
B. Obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor rămase în urma exproprierii, a celor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii;
C. Cu cheltuieli de judecată.
În motivare a arătat că prin Hotărârile nr.319 și nr.320 din 15.04.2013 s-a dispus exproprierea suprafețelor de 571 mp, respectiv de 426 mp., identice cu parcelele nr._ și nr._ a Comunei Cadastrale Șcheia, rezultate din dezmembrarea parcelelor nr.2785, respectiv nr. 2784.
Cele două suprafețe de teren au fost expropriate conform Hotărârii de Guvern nr.614/2011, ( pozițiile nr.191 și nr.192 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului S., Km 0+000-Km 13+173,,.
Din documentația cadastral juridică rezultă că pentru suprafețele de teren expropriate reclamantul este titularul dreptului de proprietate și îndreptățit a primi despăgubirea ce va fi stabilită de instanța de judecată.
Despăgubirea acordată de expropriator a fost stabilită avându-se în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile și nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.
Potrivit art.18 din Norma metodologică de aplicare a Legii 255/2010, „ în situația în care persoana îndreptățită nu este de acord cu cuantumul despăgubirii, comisia face referire despre această situație în procesul verbal, arătând că persoana îndreptățită este în drept să se adreseze instanței de judecată în condițiile prevederilor art.21-27 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică..,,.
Art.16 din Legea nr.33/1994 prevede că despăgubirea ce se acordă expropriatului se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină cont de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și din daunele produse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luînd în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art.44 alin.3 din Constituția Românieie și art.l din Protocolul I adițional la Convenția Europeană a drepturilor omului prevăd că exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire, deoarece în caz contrar, ar exista o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatului.
Î.C.C.J. prin Decizia nr.9760/2.12.2009 a stabilit că „ sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, prevăzută de art.26 alin.l și alin.2 din Legea nr.33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate,,.
Expropriatorul nu a realizat și nu i-a prezentat un raport de evaluare sau o schiță topo-cadastrală din care să văd exact situația terenului rămas neexpropriat, dar la o simplă vedere, terenul alăturat șoselei de centură este afectat din cauza extinderii zonei de protecție și a zonei de siguranță, iar utilizarea acestor parcele pentru destinația lor agricolă nu mai este posibilă în condițiile respectării OG nr.43/1997, care stipulează că realizarea de culturi agricole sau forestiere pe zonele de siguranță și de protecție este interzisă, motiv pentru care solicităm plata daunelor aferente acestor parcele afectate, echivalentă cu prețul lor de circulație.
De asemenea, terenurile rămase în urma exproprierii nu au asigurată cale de acces, motiv pentru care solicit despăgubiri și pentru suprafața de teren necesară asigurării drumului de acces.
Conform rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este situat între minim 10 și maxim 25 euro pe mp.
În concluzia celor susținute a solicitat admiterea contestației cu cheltuieli de judecată.
În drept: Legea nr.255/2010, Legea nr.33/1994, Constituția României, Convenția Europeană a Drepturilor Omului, art.453 C.proc.civ.
Pârâtul S. R. R. De M. T. Și I. Prin Compania Națională De Autostrăzi Și Drumuri Naționale Din România Sa - Direcția Regională De Drumuri Și Poduri Iași a formulat întâmpinare (filele 25-27).
În apărare a arătat că In fapt, prin hotărârea nr. 319 din 15.04.2013 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru suprafața de teren expropriată conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamanta figurând înscrisă la poziția nr. 191 cu suprafața de 571 mp teren, identică cu parcela nr._, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 705 lei. Prin hotărârea nr. 3320/15.04.2013 s-a dispus plata despăgubirilor în cuantum de 526 lei pentru suprafața de 426 m.p. teren identică cu parcela nr._.
In ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.
Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din codul fiscal.
Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
In conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici S. pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza corn. Șcheia.
Nu este întemeiată pretenția reclamantului privind plata unei despăgubiri în sumă de 20 euro/mp dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenurile în cauză sunt situate în extravilanul corn. Șcheia la locul numit "B.", are destinația de teren arabil, nu beneficiază de nici un fel de utilități, rețelele de energie electrică, apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 2,5 km, în timp ce distanța față de cartierele rezidențiale este de cea 2 km. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, apreciem că despăgubirea solicitată de reclamant este nejustificată.De asemenea, nu este întemeiată nici pretenția reclamantei privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul său după expropriere .
Sub acest aspect, numai suprafațele individualizate în hotărârile contestate se află pe coridorul de expropriere, iar suprafațele de teren rămase în patrimoniul reclamantului nu sunt afectate de lucrările de investiții executate de expropriator sau de zona de protecție a investiției și pot fi folosite în continuare conform destinației agricole.
Față de apărările sus menționate, nu este justificată nici pretenția reclamantului privind plata cheltuielilor de judecată.
Reclamantul a formulat precizări la acțiune (filele 205-207) prin care a arătat că își micșorează pretențiile primului capăt de cerere la suma de 4.568 euro pentru suprafața de 571 mp expropriată, respectiv suma de 3.238 euro pentru suprafața de 426 mp expropriată și renunț la cel de-al doilea capăt de cerere.
A solicitat admiterea acțiunii așa cum a fost formulată și precizată, constatarea netemeiniciei și anularea parțială a Hotărârilor nr.319 și nr.320 din 15.04.2013 date în Dosarele nr.147 of. și 148 of. a Comisiei de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor a Comunei Șcheia cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate, să stabilească despăgubirea la suma totală de 7.806 euro aferentă celor două suprafețe de teren expropriate și să oblige expropriatorul-S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A.-Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași la plata acestor despăgubiri solicitate.
La stabilirea cuantumului despăgubirilor a solicitat a se avea în vedere prevederile art.27 din legea nr.33/1994 care obligă instanța de judecată să compare rezultatul expertizei cu oferta și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat, precum și despăgubirea ce a fost stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză care a stabilit o valoare totală a despăgubirilor de 7.806 euro pentru cele două suprafețe de teren expropriate, valoare de piață stabilită potrivit Standardelor internaționale de Evaluare -IV/2011 la data întocmirii raportului.( Î.C.C.J., Secția civilă și de proprietate intelectuală, Decizia nr.985/04.02.2009) și în conformitate cu dispozițiile art.26 alin.l și alin.2 din Legea nr.33/1994.
In concluzia celor susținute și în baza probelor administrate a solicitat admiterea acțiunii așa cum a fost formulată și precizată, cu cheltuieli de judecată în sumă totală de 3500 lei reprezentând 2000 lei onorariu experți și 1500 lei onorariu avocat, conform chitanțelor de la dosar.
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri și proba cu expertiza topo în comisie de trei experți ( S. C., C. L. și M. A.), raportul de expertiză fiind atașat la dosar filele 87-148 iar suplimentul la raport la filele 190-197.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:
Prin hotărârea nr. 319/15.04.2013 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata sumei de 705 lei în favoarea reclamantului cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu p. nr._, din CF37407, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 571 mp.
Prin hotărârea nr. 320/15.04.2013 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata sumei de 526 lei în favoarea reclamantului cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu p. nr._, din CF37420, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 426 mp.
Potrivit art. 22 al. 1 din Legea nr. 255/2010 cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 al. 3 din lege acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.
În speță, așa cum s-a arătat, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat în suprafață de 571 mp suma de 705 lei,iar pentru terenul de 426 mp suma de 526 lei în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți compusă din experții L. Ciornouzi, S. C. și A. M., s-a propus într-o variantă suma de 285,50 euro pentru suprafața de 571 mp și suma de 213 euro pentru suprafața de 426 mp (0,50 eur/mp) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici S., iar într-o altă variantă suma de 4568 euro(8eur/mp) pentru 571 mp și 3238 euro (7,60 E/mp) pentru terenul de 426 mp prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare (f.93 -148).
Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție (f.154-175,210-213).
Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect și-au argumentat „alegerea”, arătând că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile – bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici -, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă, că nu au fost identificate tranzacții efective, astfel că folosirea ofertelor este singura rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor utilizate (Standardele Internaționale de Evaluare 2011, IVS – Cadru general).
Au mai arătat experții că, potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile.
Au mai arătat experții că informațiile despre preț din oferte de pe o piață inactivă pot fi totuși o dovadă a valorii de piață deoarece, chiar pe piețele în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde; în acest context, a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realității pieței.
Nu se poate reține că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011), iar expropriatorul, deși le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit
decât un singur exemplu de tranzacție concretă similară ori comparabilă ,fiind astfel justificată concluzia prezentată în raport privind existența de tranzacții efective insuficiente.
Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă .
Or, prin suplimentul la expertiză s-a arătat că pentru criteriul privind localizarea și calitatea terenului diferențele sau similitudinea au fost corect estimate deoarece criteriul de comparație se referă la detectarea și precizarea poziției unui imobil pe teritoriul . astfel că ambele terenuri sunt situate în extravilanul . comparabile față de zonele construite, ambele fiind situate în zona de terenuri agricole, având această destinație. La criteriile „utilități”, nu se impune aplicarea unei corecții negative mai mari deoarece practica verificării ofertelor imobiliare a arătat că „în zonă” înseamnă distanțe de până la 500 m față de utilități, comparabila 3 având nivel de apreciere „în zonă”, iar situația utilităților pentru zona din spate a fostei „Rulmentul” este incertă.
Instanța își însușește așadar raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 7,60 eur/mp, respectiv 8 eur/mp, valoare rezonabilă dacă avem în vedere caracteristicile concrete ale terenului, faptul că se află la o distanță foarte mică de oraș într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.
În ceea ce privește data evaluării, în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994.
Expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea inițială, cerere cu care instanța nu poate fi de acord.
Astfel, suma propusă cu titlu de despăgubiri, a fost stabilită prin raportul de evaluate teren întocmit de către p.f.a. C. C., în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 al. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici.
Aceste expertize notariale sunt însă doar orientative.
Mai mult, autorul raportului a arătat că suma stabilită nu constituie valoarea de piață a terenului, or în cauză interesează valoarea de piață.
Pentru considerentele de fapt și de drept învederate, instanța va admite contestația astfel cum a fost precizată, va desființa în parte hotărârea nr. 319 și nr.320 din 15.04.2013 emise de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor, în consecință va obliga pârâtul la plata către reclamant a sumei de 7806 euro(4568 euro pentru 571 mp și 3238 euro pentru terenul de 426 mp) în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Fiind în culpă procesuală, în baza art. 451(1), art.452, art.453 alin.1Cod procedură civilă expropriatorul datorează expropriatului cheltuieli de judecată în sumă de 3500 lei compusă din 2000 lei reprezentând onorariul aferent expertizei achitat în contul experților S. C. și L. Ciornouzi, precum și din suma de 1500 lei, onorariul perceput de avocat C. D. A. ( fila208, 209).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite contestația având ca obiect „expropriere” formulată de reclamantul Șerbiuc G.-. I., ., jud S. cu domiciliul procesual ales la cab de av.C. D., sat Mihoveni, ., jud S. în contradictoriu cu pârâtul S. R. REPREZ. DE M. T. ȘI I. PRIN COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA SA - DIRECȚIA REGIONALĂ DE DRUMURI ȘI PODURI IAȘI-Iași, ..19, jud Iași, precizată.
Desființează în parte hotărârea nr. 319/15.04.2013 și nr.320/15.04.2013 emise de Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor Șcheia, în consecință obligă pârâtul la plata către reclamant a sumei de 7806 euro în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Obligă prim pârâtul la plata către reclamant a sumei de 3500 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în 30 de zile de la comunicare, cererea de apel urmând a fi depusă la T. S..
Pronunțată în ședință publică azi, 10.02.15.
PREȘEDINTE, GREFIER,
L. A. L. A.
Red L.A
Tehnored. L.A
6 ex./ 06.04.2015
| ← Fond funciar. Decizia nr. 224/2015. Tribunalul SUCEAVA | Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr.... → |
|---|
