Obligaţie de a face. Decizia nr. 243/2016. Tribunalul TIMIŞ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 243/2016 pronunțată de Tribunalul TIMIŞ la data de 01-03-2016 în dosarul nr. 243/2016
Document finalizat
Cod ECLI ECLI:RO:TBTIM:2016:014._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL T.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 243/A
Ședința publică de la 1 martie 2016
Completul compus din:
PREȘEDINTE A. C.
Judecător M. R.
Grefier C. T.
Pe rol soluționarea apelului declarat de apelantul pârât J. A. împotriva sentinței civile nr. 8359/29.06.2015 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr._ /_, în contradictoriu cu intimata reclamantă A. DE P. din T. ., în cauza având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se prezintă pentru apelant pârât avocat C. C., iar pentru intimată reclamantă avocat M. B..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de grefierul de ședință, după care, avocat M. B. depune chitanța privind onorariul avocațial (f.26), iar avocat C. C. depune împuternicirea avocațială (f.27).
Nemaifiind cereri prealabile formulate și excepții invocate, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra apelului.
Avocat C. C. solicită admiterea apelului, iar ca urmare a admiterii nulității absolute a deciziei Adunării Generale a asociației în temeiul art. 658 alin. 1 C.civ., schimbarea sentinței instanței de fond, în sensul respingerii acțiunii introductive, cu cheltuieli de judecată. Învederează că actul elaborat de reclamantă a fost adoptat cu încălcarea prevederilor legale, respectiv nu s-a adoptat cu respectarea regulii unanimității. În plus, apreciază că nu sunt incidente în speță prevederile art. 641 C.civ. astfel cum s-a reținut de instanța de fond, pârâtul apelant fiind privat de cota ce îi revine din proprietate, întrucât prin acest act s-a încercat scoaterea bunului din folosința comună.
Avocat M. B. solicită respingerea apelului, menținerea hotărârii instanței de fond conform apărărilor invocate pe calea întâmpinării, cu cheltuieli de judecată. Referitor la excepția nulității invocată de apelant pârât apreciază că aceasta nu este motivată, prevederea legală invocată de acesta fiind aplicabilă doar pentru contracte, nu și pentru hotărârile adunării generale a asociaților de proprietari, cu privire la care există prevedere pe legea specială care reglementează regimul juridic al acestora. Astfel, pârâtul avea posibilitatea de a ataca în termen de 45 de zile de la adoptare hotărârea contestată, termenul fiind depășit. În plus, arată că este vorba despre o cerere nouă în apel, pârâtul nu justifică interes în promovarea ei, iar prin hotărârea contestată s-a făcut doar dovada transferului proprietății obișnuite, nu s-a întabulat și în cartea funciară. Pe fondul litigiului, apreciază că se poate vorbi despre un abuz de drept din partea pârâtului.
Avocat C. C., în replică, arată că nu este vorba despre o nouă cerere în apel, excepția nulității fiind absolută și poate fi invocată oricând în cursul procesului, fiind invocată pentru lipsa consimțământului pârâtului la adoptarea actului, în plus, ea poate purta asupra oricărui act juridic civil.
TRIBUNALUL
Deliberând, constată:
Prin sentința civilă nr. 8359/29.06.2015 pronunțate de Judecătoria Timișoara în dosar nr._ a fost respinsă excepția lipsei calității de reprezentant a reclamantei Asociației de P. din Timișoara, ., județul T.; a fost admisă în parte acțiunea formulată de către reclamanta Asociația de proprietari din Timișoara, ., județul T., în contradictoriu cu pârâtul JORZ A. P.; a fost obligat pârâtul să își dea consimțământul la mansardarea si reabilitarea blocului nr. 8 situat in Timișoara, . în schimbul înstrăinării proprietății asupra terasei acoperișului blocului, in termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă a hotărârii; s-a luat act că reclamanta și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
Pentru a pronunța această sentință, instanța a reținut următoarele.
Potrivit dispozițiilor art. 248 alin.1 Cod proc. civilă, instanța s-a pronunțat mai întâi asupra excepției lipsei calității de reprezentant a reclamantei Asociației de P. din Timișoara, ., județul T., invocată de pârât.
D. analiza dispozițiilor Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, s-a constatat că organele de conducere ale unei astfel de asociații sunt adunarea generală a proprietarilor, comitetul executiv, președintele asociației ales dintre membrii comitetului executiv, comisia de cenzori și administratorul asociației.
Printre atribuțiile date în competența comitetului executiv, reprezentat de președintele asociației de proprietari, potrivit art. 30 din Legea nr. 230/2007, se regăsește și cea de a duce la îndeplinire hotărârile adunării generale și de a urmări respectarea prevederilor legale, a statutului și a acordului de asociere ale asociației de proprietari.
De asemenea, potrivit art. 31 alin.2 din același act normativ: „ (2) Președintele asociației de proprietari supraveghează și urmărește aplicarea hotărârilor adunării generale, respectarea prevederilor statutului și acordului de asociere, precum și aplicarea deciziilor comitetului executiv. Acesta, în funcție de situație, poate propune comitetului executiv sau adunării generale, după caz, măsuri împotriva celor care nu respectă regulile, regulamentele, hotărârile și deciziile asociației de proprietari, conform prevederilor legale și statutare.”
„ Pentru neîndeplinirea atribuțiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv președintele asociației de proprietari, răspund personal sau în solidar, după caz, în fața legii și a proprietarilor pentru daunele și prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.”, statuează art. 32 alin.2 din legea mai sus invocată.
În cauză, având în vedere că din materialul probator administrat în cauză, s-a constatat că prezenta acțiune a fost inițiată în urma hotărârii adunării generale a proprietarilor ce a fost adoptată în data de 24.02.2014, iar față de dispozițiile legale mai sus reproduse, președintele asociației de proprietari are obligația de a supraveghea și urmări aplicarea hotărârilor adunării generale, în caz contrar răspunzând personal, în fața legii și a proprietarilor pentru daunele și prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat, instanța a apreciat că, în mod legal, președintele asociației de proprietari a promovat prezenta acțiune în numele asociației de proprietari pe care o reprezintă, neputându-se reține susținerea pârâtului potrivit căreia prezenta cerere de chemare în judecată trebuia formulată exclusiv în numele comitetului executiv al asociației.
Față de aceste aspecte, instanța a constatat neîntemeiată și susținerea pârâtului potrivit căreia pentru promovarea unei acțiuni în justiție, al cărei obiect îl reprezintă apărarea intereselor legate de clădire ar fi trebuit ca hotărârea de a proceda în acest sens să fie materializată sub forma unei decizii, consemnată în registrul de decizii al comitetului executiv, iar decizia să fie luată în condițiile în care la ședința comitetului executiv, în care s-a luat decizia formulării acțiunii, reținând că lipsa unei decizii a comitetului executiv care să pună în aplicare o hotărâre a adunării generale a proprietarilor nu este de natură să conducă la inadmisibilitatea sau lipsa calității de reprezentant a Asociației de P. din Timișoara, ., județul T..
Pe fondul cauzei, în fapt, instanța a constatat că pârâtul este membru al Asociației de P. mai sus menționate, deținând cota de ½ din apartamentul nr. 18 si din cota de 4,25 % din părțile comune, inclusiv terasa acoperișului blocului nr. 8 situat în Timișoara, . CF nr._-C1 –U6 Timișoara(f. 23-29).
La data de 08.01.2015 adunarea generală a membrilor reclamantei a hotărât încetarea destinației de folosință comună în ceea ce privește terasa blocului în care locuiesc, bun aflat în proprietatea comună indiviză forțată, motivat de neutilizarea ei ca parte comun si de obținerea fondurilor necesare reabilitării termice și îmbunătățirii imobilului, cu mansardarea imobilului.
Având în vedere procesul-verbal încheiat cu această ocazie coroborat cu înscrisurile privind acordul de mansardare și izolare a blocului depuse la dosarul cauzei (f. 30-40) și proba testimonială administrată, instanța a reținut că din totalul de 32 de coproprietari, pârâtul este singurul membru de asociație care nu și-a exprimat acordul în acest sens.
Prin întâmpinarea formulată pârâtul a susținut că din acordul privind mansardarea și izolarea blocului în schimbul vânzării părții cu destinație de folosință comună, nu reiese nivelul de calitate al lucrărilor și al materialelor pe care persoana sau societatea care urmează a achiziționa părțile aflate în proprietate comună forțată le vor efectua și că în cadrul ședințelor Adunării Generale ale Asociației de proprietari a adus la cunoștința celorlalți coproprietari posibilitatea ca lucrările de amenajare/renovare ale blocului să fie efectuate și în urma accesării unor fonduri europene nerambursabile sau prin efectuarea unei colecte de bani la nivelul colectiv al proprietarilor de apartamente din . drept, instanța a reținut următoarele dispoziții legale incidente în cauză:
Art. 16 al. 1 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, potrivit căruia „proprietarii sunt obligați să ia măsuri pentru consolidarea sau modernizarea clădirii, pentru reabilitarea termică și eficiența energetică, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura intervențiilor, se va avea în vedere menținerea aspectului armonios și unitar al întregii clădiri”.
Art. 658 alin.1 și 2 C. civ.:” (1) Încetarea destinației de folosință comună pentru părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî cu acordul tuturor coproprietarilor.
(2) În cazul încetării destinației de folosință comună în condițiile alin. (1), devin aplicabile dispozițiile privitoare la coproprietatea obișnuită.(...)”
Art. 641 alin.4 C. civ.: „Orice acte juridice de dispoziție cu privire la bunul comun, actele de folosință cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare și locațiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum și actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor”
Art. 14 și 15 din C. civ : „(1) Orice persoană fizică sau persoană juridică trebuie să își exercite drepturile și să își execute obligațiile civile cu bună-credință, în acord cu ordinea publică și bunele moravuri.
(2) Buna-credință se prezumă până la proba contrară.
ART. 15
Abuzul de drept
Niciun drept nu poate fi exercitat în scopul de a vătăma sau păgubi pe altul ori într-un mod excesiv și nerezonabil, contrar bunei-credințe.”
În ceea ce privește Decizia Curții Constituționale nr. 1514/15.11.2011 invocată în cauză de către pârât, instanța a reținut că nu prezintă relevanță juridică, având în vedere că subsecvent pronunțării acestei decizii, legiuitorul a intervenit și a modificat prevederile art. 658 din Codul civil, astfel cum a fost reprodus mai sus, în sensul celor constatate prin decizia menționată.
Astfel, în temeiul principiului libertății contractuale și în virtutea dreptului său de coproprietate asupra cotei indivize din terasa acoperișului blocului, pârâtul are libertatea să își dea sau nu acordul la încetarea destinației de folosință comună pentru părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente și la mansardarea blocului în modalitatea convenită de ceilalți coproprietari însă, în măsura în care refuzul consimțământului este nejustificat sau îmbracă forma abuzului de drept, partea interesată poate solicita instanței să dispună obligarea coproprietarului la exprimarea consimțământului.
D. materialul probatoriu administrat în cauză, instanța a reținut că imobilul a cărui îmbunătățire și reabilitare termică se dorește a fost construit și dat în folosință în anii 1974-1975, în toată această perioadă singurele îmbunătățiri realizate la acesta fiind cele de igienizare a casei scării, înlocuirea vanelor de apă și montarea unui interfon, inclusiv pârâtul apreciind că este necesară reabilitarea acestuia.
În timp ce imobilele din vecinătate au fost reabilitate, în ceea ce privește reabilitarea acestui imobil, deși s-a pus în discuția coproprietarilor de aproximativ 3 ani în urmă, analizându-se mai multe variante de realizare a lucrărilor, respectiv suportarea costurilor acestei reabilitări de către coproprietari sau înscrierea în programul inițiat de Municipiul Timișoara privind creșterea performanței energetice a blocurilor de locuințe care ar fi presupus, de asemenea, și contribuția financiară a coproprietarilor imobilului care s-ar fi ridicat la aproximativ 1500-1600 euro/apartament, singura modalitate de reabilitare care a atras acordul majoritar al coproprietarilor, respectiv a 31 de coproprietari, a fost cea a vânzării părții comune a terasei în schimbul mansardării imobilului și realizării tuturor îmbunătățirilor necesare imobilului, singurul coproprietar care se opune acestei modalități de reabilitare fiind pârâtul din prezenta cauză.
Instanța a reținut că în timp ce refuzul majorității coproprietarilor în ceea ce privește adoptarea primelor variante de reabilitare a imobilului este justificat de lipsa mijloacelor financiare motivat de faptul că din cele 20 de apartamente, 17 sunt ocupate de familii de pensionari, refuzul pârâtului privind ultima modalitate de reabilitare adoptată de majoritatea covârșitoare a coproprietarilor apare excesiv și nerezonabil, având în vedere următoarele aspecte:
Susținerile pârâtului din întâmpinare nu pot justifica refuzul acestuia, întrucât sunt nefondate și inconsecvente.
Astfel, propunerea acestuia de a închiria spațiul aflat în coproprietate comună forțată este nefondată atâta timp cât în fapt această închiriere ar presupune evident în prealabil mansardarea imobilului și avansarea de către coproprietari a sumelor necesare realizării acestei lucrări.
În ceea ce privește faptul că nu reiese nivelul de calitate al lucrărilor și materiale pe care persoana sau societatea care urmează a achiziționa părțile aflate în coproprietate comună forțată le vor efectua, fără putință de tăgadă că acestea sunt aspecte ce vor ține de o etapă ulterioară prezentului acord și care vor fi negociate și inserate cu claritate în contractele ce vor fi încheiate în acest sens ca și termenele de execuție și sancțiunea nerespectării acestora.
Așadar, pârâtul nu și-a justificat în mod convingător refuzul, în condițiile în care această măsură a fost motivată de ceilalți 31 de coproprietari, pe neutilizarea terasei ca spațiu comun și pe faptul că aceasta se află într-o stare avansată de degradare, fiind necesara efectuarea unor reparații la acoperișul blocului și a izolării termice a imobilului.
Conform art. 16 al. 1 din Legea nr. 230/2007 efectuarea acestor lucrări cade în sarcina tuturor proprietarilor clădirii, inclusiv pârâtul, însa ceilalți proprietari nu își permit aceste lucrări care ar urma să fie realizate de către antreprenor în schimbul transmiterii dreptului de proprietate asupra terasei, din cei 32 de locatari numai pârâtul fiind singurul care se opune acestor măsuri. Pentru aceste motive, instanța a reținut că exercitarea dreptului pârâtului de a consimți sau nu la înstrăinarea terasei încetează a mai fi legitimă și cauzează un prejudiciu celorlalți locatari ai imobilului.
Față de aceste aspecte, instanța reține că în cauză devin incidente dispozițiile art. 15 C.civ. mai sus reprodus prin care legiuitorul a înțeles să ocrotească un drept subiectiv și să îi recunoască efectele juridice doar în măsura în care acesta este valorificat cu respectarea limitelor sale și a scopului în considerarea căruia a fost edictat. O astfel de abordare legală permite fiecărui titular de drept subiectiv să-l valorifice în interesul său, însă cu respectarea drepturilor și a intereselor terților.
În consecință, având în vedere prevederile art. 1353 C.Civ., conform cărora cel care cauzează un prejudiciu prin chiar exercițiul drepturilor sale nu este obligat să-l repare, cu excepția cazului în care acesta este exercitat abuziv, instanța a reținut că singura modalitate de a repara prejudiciul provocat prin exercitarea abuzivă a dreptului său de către pârât este în natură, conform principiului prevăzut în art. 1386 C.civ., prin obligarea acestuia la exprimarea consimțământului la mansardarea si reabilitarea blocului, în schimbul înstrăinării terasei acoperișului.
Având în vedere aceste considerente, instanța a obligat pârâtul să își dea consimțământul la mansardarea si reabilitarea blocului nr. 8 situat in Timișoara, . în schimbul înstrăinării proprietății asupra terasei acoperișului blocului, in termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă a hotărârii și ca urmare a admiterii capătului de cerere principal, nu va mai proceda la analizarea capătului de cerere subsidiar.
În consecință, instanța a admis în parte acțiunea reclamantei și a luat act că reclamanta și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
Împotriva sentinței civile nr. 8359/29.06.2015 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosar nr._, a declarat apel pârâtul J. A. P., înregistrat pe rolul secției I civile a Tribunalului T. la data de 23.10.2015 sub nr. dosar_, solicitând admiterea excepției nulității absolute a Deciziei ședinței Adunării generale a asociației de proprietari din data de 08.01.2015 și respingerea acțiunii intimatei-reclamante ca fiind neîntemeiată.
În motivarea apelului, pârâtul a arătat că raționamentul instanței de fond este eronat, raportat la următoarele împrejurări:
Pârâtul este membru al Asociației de P. din Timișoara, ., Jud. T., deținând în proprietate cota de 1/2 asupra apartamentului cu nr. 18 și 2,125% din terasa acoperișului, parte comună, mama pârâtului deținând cealaltă jumătate.
În analiza acestei spețe trebuie avute în vedere două momente decisive:
Ședința Adunării generale a asociației de proprietari din data de 24.02.2014, la care s-a decis mansardarea blocului; ședința Adunării generale a asociației de proprietari din data de 08.01.2015, la care s-a decis încetarea destinației de folosință comună în ceea ce privește terasa blocului în care locuiește, bun aflat în proprietate comună forțată.
Legalitatea soluției pronunțate de instanța de fond este criticabilă sub următoarele aspecte:
La data de 08.01.2015 art. 658 cod civil avea următoarea formă:
„(1) Încetarea destinației de folosință comună pentru părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî cu acordul tuturor coproprietarilor.
(2) În cazul încetării destinației de folosință comună în condițiile alin. (1), devin aplicabile dispozițiile privitoare ia coproprietatea obișnuită.
(3) Imobilul, respectiv partea din imobil care rezultă din încetarea destinației folosinței comune se înscrie în mod corespunzător în cartea funciară pe baza documentației cadastrale întocmite în acest scop.”
Astfel, pentru a se putea lua decizia încetării destinației de folosință comună a terasei sus menționate era nevoie de acordul tuturor coproprietarilor. Nefiind îndeplinită această condiție, terasa în discuție nu a dobândit calitatea de bun aflat în coproprietate obișnuită.
Conform art. 651 C. civ. „cota-parte din dreptul de proprietate asupra părților comune are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra spațiului din clădire care constituie bunul principal; înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părți nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spațiului care constituie bunul principal.” Practic, pentru a se putea dispune de terasă, ar trebui să se dispună de drepturile de proprietate asupra apartamentelor din . consideră că este dreptul său de a nu își da consimțământul la încetarea destinației de folosință comună a terasei, având un drept de proprietate asupra unei cote-părți din terasă, drept de care numai pârâtul poate dispune în condițiile legii.
Nu există nicio prevedere legală din care să rezulte faptul că instanța poate suplini consimțământul proprietarului care nu este de acord cu încetarea destinației de folosință comună a bunului comun.
Astfel, până a ajunge la o eventuală discuție despre înstrăinarea terasei în schimbul mansardării și reabilitării blocului, terasa ar trebui să dobândească calitatea de bun comun deținut în coproprietate obișnuită, fapt care nu s-a întâmplat. În aceste condiții nu se poate dispune de terasă în nici un fel, cotele-părți din dreptul de proprietate al terasei fiind bunuri accesorii ale apartamentelor.
Într-adevăr, instanțele judecătorești ar putea suplini consimțământul reclamantului numai dacă coproprietarii s-ar lovi de un refuz nejustificat pentru îndeplinirea unui act de administrare indispensabil menținerii utilității sau valorii bunului în discuție, conform art. 641 C.civ.
În speța de față nu se poate vorbi despre această situație deoarece terasa are natura juridică a unui bun accesoriu și nu se poate dispune de ea fără să se dispună de bunurile principale, apartamentele.
Mai mult, a oferit variante alternative pentru valorificarea terasei sau variante alternative pentru reabilitarea blocului. De pildă, s-ar putea ceda dreptul de a folosi și de a construi asupra terasei în schimbul unei redevențe, obținându-se astfel un venit constant și sigur care ar servi, pe viitor, la reabilitarea termică a blocului. Apelantul a considerat că nu i se pot imputa situațiile financiare ale coproprietarilor. De asemenea, nu poate fi găsit vinovat de producerea unui prejudiciu față de restul coproprietarilor, din moment ce doar încearcă să își apere dreptul de proprietate aferent cotei-părți pe care o are din terasa în discuție.
Având în vedere faptul că: regimul juridic al terasei este acela de bun aflat în coproprietate forțată; terasa este un bun accesoriu față de apartamente; Decizia Adunării generale a proprietarilor prin care s-a hotărât încetarea destinației de folosință comună a terasei nu a fost adoptată cu acordul tuturor coproprietarilor; în acest moment nu se poate discuta despre un act de administrare asupra terasei pentru care să fie necesar acordul tuturor coproprietarilor conform art. 641 C. civ.
Chiar dacă pârâtul nu neagă vechimea de 30 de ani a blocului și necesitatea efectuării unor reparații de întreținere, s-a solicitat instanței să aibă în vedere două aspecte:
Acela că, din acordul privind mansardarea și izolarea blocului în schimbul vânzării părții cu destinație de folosință comună, nu reiese nivelul de calitate al lucrărilor și al materialelor pe care persoana sau societatea care urmează a achiziționa părțile aflate în proprietate comună forțată le vor efectua. Mai mult decât atât, reclamanta nu a înțeles nici măcar să facă dovada unei oferte de cumpărare din partea persoanei interesate a achiziționa spațiul aflat în proprietate comună forțată, și cu atât mai puțin vreo dovadă a angajamentului acesteia în ceea ce privește seriozitatea lucrărilor pe care urmează a le efectua și calitatea acestora. Aceasta în cazul în care însăși persoana achizitoare urmează a proceda la realizarea lucrărilor de amenajare și renovare a blocului. În situația în care persoana cumpărătorului spațiului aflat în proprietate comună forțată și persoana care va efectua lucrările de amenajare/renovare ale blocului diferă, apelantul consideră că se impune producerea unor dovezi în ceea ce privește atât oferta de cumpărare, cât și oferta de prestare de servicii.
Un alt aspect pe care apelantul l-a considerat a fi important este acela cu privire la oportunitatea înstrăinării acestui spațiu aflat în proprietatea comună forțată. Astfel cum a menționat și cu ocazia participării la ședințele Adunării generale ale Asociației de proprietari, lucrările de amenajare/renovare ale blocului pot fi efectuate și în urma accesării unor fonduri europene nerambursabile sau prin efectuarea unei colecte de bani la nivelul colectiv al proprietarilor de apartamente din . să se înscrie în programul de reabilitare al blocurilor oferit de Primăria Municipiului Timișoara, program prin care proprietarii ar urma să suporte 20% din valoarea totală a lucrărilor, aceasta fiind o valoare accesibilă, mai ales având în vedere că majoritatea apartamentelor din . consideră că ar fi nevoie de înstrăinarea spațiului aflat în proprietatea comună forțată, înstrăinare ale cărei beneficii atât pârâtul, cât și ceilalți locatari, le-ar putea culege o singură dată, în locul închirierii spațiului, fapt ce ar fi de natură a atrage o sumă de bani lunară, care s-ar face venit la fondul Asociației de proprietari. Or, în situația înstrăinării spațiului, nu numai ca beneficiile ar fi culese o singură dată, dar temerea pârâtului privește și eventualitatea în care, cumpărătorul, care este în același timp și prestatorul serviciilor de renovare/amenajare, o dată devenit proprietar, nu ar mai executa toate lucrările promise, le-ar executa cu întârziere sau defectuos, fapt ce ar impune exercitarea unor acțiuni în justiție, ale căror costuri ar trebui să fie suportate de către aceiași locatari care astăzi invoca imposibilitatea avansării unor sume de bani pentru întreținerea clădirii în care locuiesc.
În probațiune: înscrisuri, martori, interogatoriul reclamantei și orice alte probe a căror administrare se va dovedi ca fiind necesară ca urmare a modalității desfășurării cercetării judecătorești și a dezbaterilor.
În drept: cererea de apel a fost întemeiată pe disp. art. 205 și urm. C. proc. civ.; art. 230 alin. (1) lit. i), alin. (2) și alin. (3), art. 641 C. civ., art. 651 C. civ., art. 658 C. civ.
Reclamanta intimată Asociația de Proprietari din Timișoara ., in baza art. 201 alin.1, art. 205, 471 C proc civ a formulat întâmpinare, solicitând respingerea excepției constatării nulității absolute a Deciziei ședinței Adunării generale a asociației de proprietari din data de 08 01 2015; pe fond, respingerea apelului, menținerea ca legala si temeinica a hotărârii apelate; obligarea apelantului-parat la cheltuieli de judecata.
În ceea ce privește excepția constatării nulității absolute a Deciziei ședinței Adunării generala a asociației de proprietari din data de 8 01 2015 intimata a solicitat instanței a se reține următoarele:
Potrivit art. 478 alin.(1) C proc. civ., care da valoare normativa principiului tantum devolutum quantum indicatum, prin apel nu se poate schimba cadrul procesului stabilit in fata primei instanțe. Astfel, așa cum prevăd dispozițiile art.478 alin.(3) C proc. civ., in apel nu se pot formula pretenții noi. Aceasta norma înscrisa in alin.(3) are un caracter imperativ.
Așa cum rezulta din cererea de chemare in judecata, obiectul acesteia a constat in principal: obligarea paratului sa-si dea consimțământul la mansardarea si reabilitarea blocului nr.8 situat in Timișoara, ., in schimbul înstrăinării proprietății asupra terasei acoperișului blocului, in termen de 30 de zile de la rămânerea definitiva a hotărârii; subsidiar: instanța sa pronunțe o hotărâre care sa suplinească acordul paratului pentru dezmembrarea acoperișului tip terasa din părțile comune, recalcularea cotelor părți, vânzarea cotei ce-i revine din terasa, autorizarea mansardării si reabilitării blocului.
Deci, cu ușurința, se poate constata ca instanța nu a fost investita cu aspecte ce țin de Decizia ședinței Adunării generale a asociației de proprietari din data de 8.01.2015.
Cererea apelantului parat de constatare a nulității absolute a Deciziei ședinței Adunării generale din data de 8 01 2015 este o pretenție noua si nu un mijloc de proba.
Aceasta cerere este inadmisibila raportat la dispozițiile art.478 alin. 3, teza finala C proc . civ., potrivit cu care in apel nu se pot formula pretenții noi.
De altfel, hotărârea adunării generale in litigiu putea fi doar contestata la instanța in termenul legal, nu si invocata pe cale de excepției conform art. 26 din Legea 230/2007 "Dacă o hotărâre a adunării generale este contrară legii, statutului sau acordului de asociere a asociației de proprietari ori este de natură să producă daune intereselor proprietarilor, aceștia pot ataca în justiție respectiva hotărâre, în termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Acționarea în justiție nu întrerupe executarea hotărârii decât în cazul în care instanța dispune suspendarea acesteia. "
Apelantul pârât nu a contestat hotărârea adunării generale in termenul legal, fiind decăzut din acest drept.
În alta ordine de idei, instanța nu a obligat paratul sa își dea consimțământul la mansardarea si reabilitarea blocului nr.8, in schimbul înstrăinării proprietății asupra terasei acoperișului blocului, in considerarea stricta a acestei hotărâri a adunării generale, ci prin coroborare cu celelalte probe, reținând, raportat la întregul material probator, incident abuzul de drept din partea acestuia, prejudicierea celorlalți coproprietari si obligația la repararea prejudiciului in natura potrivit art. 1386 C civ. Reclamanta intimată nu a valorificat efectele hotărârii, in sensul de a o folosi la CF pentru a evidenția coproprietatea obișnuita, ci a chemat in judecata pârâtul pentru a fi obligat sa-si dea consimțământul. In acest context, cererea apelantului pârât apare lipsita de interes, condiție obligatorie de formulare a unei cereri in justiție ( art. 32 alin.(l) pct. d, art.33 C proc civ.) .
Cu luarea in considerare a celor supra argumentate se impune respingerea excepției constatării absolute a hotărârii adunării generale in litigiu.
În ceea ce privește fondul cauzei ( pct. II) s-au arătat următoarele:
Hotărârea instanței este temeinică și legală în accepțiunea intimatei reclamante.
Astfel, a apreciat că în mod corect, instanța, raportat la materialul probator administrat in cauza, incidența in cauza a dispozițiilor art. 16 alin.1 din Legea nr. 230/2007, art. 258 alin.1 si 2, art. 641 alin.4, art. 14, art.15 C .civ.( pag 7/8 considerente), a reținut ca paratul nu si-a justificat, in mod convingător, refuzul de a-si da consimțământul la mansardarea si reabilitarea blocului in litigiu, in schimbul înstrăinării proprietății asupra terasei acoperișului blocului, varianta însușita si argumentata de toți ceilalți coproprietari( 31/32), și pe cale de consecința, "exercitarea dreptului paratului de a consimți sau nu la înstrăinarea terasei încetează sa mai fie legitim si cauzează un prejudiciu celorlalți proprietari”.
Or, prin dispozițiile art. 15 C civ. „legiuitorul a înțeles sa ocrotească un drept subiectiv si sa îi recunoască efectele juridice doar in măsura in care acesta este valorificat cu respectarea limitelor sale si a scopului in considerarea căruia a fost edictat”, respectiv fiecare titular de drept subiectiv are obligația sa-l valorifice în interesul său, însă cu respectarea drepturilor si a intereselor terților.
În aceasta situație, instanța a făcut o justa aplicarea a dispozițiilor art. 1353 C civ. in sensul ca, a considerat ca paratul si-a exercitat dreptul sau ( 1/2 din cota de 4,25 privind terasa) abuziv si a obligat paratul sa repare prejudiciul in natura, singura modalitate de a repara, conform principiului prevăzut de art. 1386 C civ., prin obligarea acestuia la exprimarea consimțământului la mansardarea si reabilitarea blocului, in schimbul înstrăinării terasei acoperișului.
Susținerile apelantului pârât nu aduc critici concrete considerentelor instanței privind: incidența dispozițiilor art. 16 alin.1 din Legea nr.230/2007, art.658 alin.(l) si (2) art. 641 alin.(4) C. civ., buna credința( art.14 C. civ), abuzul de drept art. 15 C. civ.) reținut in sarcina paratului, prejudicierea dovedita a celorlalți coproprietari si obligația de recuperare in natura a prejudiciului. Mai mult, acestea nu sunt altceva decât o reiterare a celor susținute prin întâmpinare pag. 2 alin. 4-6, pe care instanța le-a înlăturat argumentând detaliat in considerente la pag.8/9, argumente la care nu se aduce nicio critica . Sub acest aspect cererea de apel apare ca nemotivata.
Având in vedere toate cele mai sus susținute argumentat, s-a solicitat respingerea apelului cu cheltuieli de judecata.
S-a solicitat decăderea din proba cu înscrisuri, martori si interogatoriu raportat la dispozițiile art. 470 alin. (4), art. 194 lit. e C proc civ.
În probațiune, reclamanta intimată a solicitat orice proba ce rezulta din dezbateri; înscrisuri, martori, cercetare la fata locului.
Analizând apelul prin prisma motivelor invocate, tribunalul constată că acesta nu este fondat.
În calea de atac pârâtul J. A. P. a invocat pentru prima dată în această cauză excepția nulității absolute a deciziei Adunării generale a asociației de proprietari din data de 08.01.2015 prin care s-a decis încetarea destinației de folosință comună în ceea ce privește terasa blocului în care locuiește.
Contrar celor susținute de intimata reclamantă prin întâmpinare, dispozițiile art. 478 C.proc.civ. nu interzic formularea acestei excepții direct în apel. Aceasta pentru că în conformitate cu dispozițiile alineatului al doilea, părțile nu se vor putea folosi înaintea instanței de apel de alte motive, mijloace de apărare și dovezi decât cele invocate la prima instanță sau arătate în motivarea apelului ori în întâmpinare.
Excepția reprezintă un mijloc de apărare așa cum rezultă din definiția dată de art. 245 C.proc.civ., astfel că dacă ea se regăsește în cuprinsul apelului, cum este cazul în speță, trebuie analizată pe fond, nefiind inadmisibilă.
Este adevărat că potrivit art. 658 Cod civil încetarea destinației de folosință comună pentru părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî cu acordul tuturor coproprietarilor.
La ședința din 08.01.2015 pârâtul nu a fost de acord cu încetarea destinației de folosință comună a terasei blocului, deși la data respectivă a fost adoptată o hotărâre de către adunarea generală cu majoritate în sensul menționat.
Dar instanța nu poate reține nulitatea absolută a deciziei motivat de faptul că nu s-ar fi respectat dispozițiile art. 658 C.civ. care instituie regula unanimității, pentru că tocmai în considerarea necesității de respectare a legii, reclamanta Asociația de Proprietari din Timișoara a introdus prezenta acțiune prin care tinde la obținerea acordului tuturor coproprietarilor. Textul de lege menționat nu interzice obținerea acordului pe cale judiciară, soluție care se impune atunci când poziția contrară adoptată de un coproprietar se transformă într-un abuz de drept, așa cum în mod legal și temeinic a observat și motivat instanța de fond.
Deși pârâtul are dreptul de a nu își da consimțământul la încetarea destinației de folosință comună a terasei, în calitate de proprietar asupra unei cote părți din imobilul în discuție, deși nu există o prevedere legală expresă din care să rezulte posibilitatea instanței de a suplini consimțământul său, din coroborarea unor texte legale, cum sunt art. 15 C.civ., 1353 și 1386 C.civ., se impune respingerea acestor apărări formulate de apelantul pârât J. A. P..
Astfel, pârâtul nu este apărat de legea civilă română atunci când își exercită drepturile sale în mod abuziv, adică într-un mod excesiv și nerezonabil, iar dacă se cauzează un prejudiciu prin exercițiul abuziv al dreptului său, trebuie să îl repare, singura modalitate fiind aceea în natură, prin obligarea sa la exprimarea consimțământului la mansardare și reabilitare . apelantul invocă mai multe argumente în sensul adoptării altor variante pentru îndeplinirea obligației legale de reabilitare a blocului, tribunalul constată că nu le poate lua în considerare.
Calitatea lucrărilor și a materialelor care se vor folosi nu pot constitui motiv de adoptare a unei alte decizii cu privire la izolarea blocului, pentru că nici în variantele avansate de apelantul pârât nu există garanții anterioare începerii lucrărilor în ceea ce privește acest criteriu. În oricare dintre situații, eventualele deficiențe se repară prin mijloacele specifice fiecărei faze, la momentul depistării lor.
Argumentul legat de lipsa de oportunitate a înstrăinării nu poate fi acceptat, câtă vreme soluția diferită propusă de apelant la ședința din 08.01.2015 nu a fost luată în considerare de majoritatea proprietarilor. Accesarea unor fonduri europene nerambursabile sau efectuarea unei colecte de bani la nivelul colectiv al proprietarilor de apartamente din . sunt soluții care au fost apreciate ca nerezonabile de proprietari, întrucât presupun avansarea unor sume de bani de care nu dispun sau prelungirea nejustificată a efectuării lucrării.
În ceea ce privește temerea privind pe noul proprietar care nu ar mai executa lucrările promise, le-ar executa cu întârziere sau defectuos, aceste împrejurări pot interveni în oricare dintre variantele propuse de apelantul pârât, astfel că exercitarea acțiunilor în justiție de care amintește apelantul în susținerea acestui argument ar fi de asemenea inevitabilă, dar în mod cert ar conduce la costuri noi suportate de aceiași proprietari, la prelungirea în timp a finalizării lucrării.
Hotărârea instanței de fond determină acordul pârâtului la încetarea destinației de folosință comună pentru terasa bun comun din imobilul în litigiu. Bunul intră astfel în coproprietatea obișnuită a proprietarilor din condominiu. Prin urmare, nu mai sunt aplicabile dispozițiile art. 651 C.civ., invocate de apelantul pârât, cu privire la actele juridice privind cotele părți din dreptul de proprietate asupra părților comune. Devenind coproprietate obișnuită este nejustificat motivul de apel prin care pârâtul arată că s-a dispus cu privire la dreptul de proprietate asupra apartamentului pe care îl deține.
Hotărârea mai determină acest acord și în ce privește înstrăinarea terasei acoperișului blocului. Nu se opun dispozițiile art. 641 alin.4 C.civ., reținute corect de instanța de fond, iar nu art. 641 alin.3, cum susține apelantul pârât, pentru că actul de înstrăinare nu se încheie în prezenta cauză, când nu se cunoaște nici cumpărătorul. La momentul semnării convenției de către părți în forma prevăzută de lege are loc transferul dreptului de proprietate, moment în care trebuie să existe acordul tuturor coproprietarilor, acordat în mod amiabil sau obținut pe cale judecătorească, dacă există un abuz de drept.
Posibilitatea obligării la exprimarea consimțământului este justificată și de echilibrul care trebuie să existe între interesul particular și interesul grupului de particulari, care nu-și pot valorifica dreptul de proprietate. În speță, această valorificare se impune nu doar pentru îndeplinirea obligației legale prevăzute de art. 16 alin.1 din Legea nr. 230/2007, pentru conservarea proprietății, ci și pentru evitarea producerii unor prejudicii vieții și sănătății proprietarilor din imobil. Însuși pârâtul recunoaște necesitatea unor reparații din cauza vechimii blocului.
Nu se poate reține o încălcare a dreptului de proprietate al pârâtului și pentru că transferul dreptului are loc în schimbul unei contraprestații. Așa cum rezultă din propunerea reclamantei Asociația de proprietari proprietarul terasei are obligația de a efectua îmbunătățiri la blocul în litigiu, dintre care amintim: acoperiș, montare parazăpezi, izolație termică exterioară.
De altfel, dacă s-ar produce pârâtului prejudicii suplimentare prin înstrăinarea terasei contra lucrărilor de reabilitare de care va beneficia și acesta în privința cotei sale din celelalte bunuri rămase în proprietatea comună, nimic nu se opune în principiu stabilirii dreptului său la o despăgubire justă.
Pentru aceste motive, în baza art. 480 C.proc.civ. tribunalul va respinge apelul, constatând că pârâtul nu a reușit să dovedească în condițiile art. 249 C.proc.civ. că refuzul său la mansardarea și reabilitarea blocului în schimbul înstrăinării proprietății asupra terasei acoperișului blocului este unul justificat.
În baza art. 453 C.proc.civ. tribunalul va obliga apelantul pârât la plata cheltuielilor de judecată în apel în sumă de 1500 lei către intimata reclamantă, constând în onorariu avocat achitat conform chitanței de la fila 26 dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat apelul declarat de pârâtul J. A. P., cu domiciliul procedural ales în Timișoara, .. 6, . - la C.. Av. C. C., împotriva sentinței civile nr. 8359/29.06.2015 pronunțate de Judecătoria Timișoara în dosar nr._, în contradictoriu cu intimata reclamantă Asociația de Proprietari din Timișoara, .. jud. T., cu sediul în Timișoara, .. jud. T., reprezentat de G. G..
Obligă apelantul pârât la plata cheltuielilor de judecată în apel în sumă de 1500 lei către intimata reclamantă.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică azi, 01.03.2016.
Președinte, A. C. | Judecător, M. R. | |
Grefier, C. T. |
Red. A.C.
Tehnored. I.B.+A.C._+08.03.2016 +09.03.2016
4 ex.
Jud. Timișoara – jud. B.M. I.
S.M. 1 ex. / .>
| ← Acţiune în constatare. Decizia nr. 252/2016. Tribunalul TIMIŞ | Acţiune în constatare. Decizia nr. 299/2016. Tribunalul TIMIŞ → |
|---|
