Contestaţie la executare. Decizia nr. 121/2015. Tribunalul VASLUI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 121/2015 pronunțată de Tribunalul VASLUI la data de 23-09-2015 în dosarul nr. 121/2015
Document finalizat
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL V.
CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 121/R/2015
Ședința publică de la 23 Septembrie 2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE O. A. C.
Judecător O. C.
Judecător O. C.
Grefier E. G.
Pe rol se află pronunțarea cererii de recurs formulată de recurenții – contestatori I. V. și I. L., domiciliați în V., ., scara A, ., județul V. și sediul ales în V., . 1, scara B, . – Cabinet Avocat C. P., în contradictoriu cu intimații B. C. R. prin C. C. ROMANIA S.R.L. și A. S. C., împotriva sentinței civile nr. 691/13.03.2015 pronunțată de Judecătoria V. în dosarul nr._, având ca obiect contestație la executare.
La apelul nominal făcut în ședința publică, la pronunțare, au lipsit părțile.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează următoarele: procedura este legal îndeplinită; în data de 17.09.2015 intimatul A. S. C. a depus practică judiciară, iar în data de 22.09.2015 a depus concluzii scrise. Dezbaterile în prezenta cauză au avut loc în ședința publică de la 9 septembrie 2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea din acea zi și care face parte integrantă din prezenta decizie. Din lipsă de timp pentru deliberare s-a amânat pronunțarea pentru data de 16 septembrie 2015 și ulterior, pentru astăzi, 23 septembrie 2015.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra recursului declarat constată următoarele:
P. sentința civilă nr. 691/13.03.2015 Judecătoria V. a respins contestația la executare formulată de contestatorii: I. V. și I. L., în contradictoriu cu B. C. V. prin C. C. România SRL și A. S.-C..
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut următoarele:
P. Contractul de credit bancar pentru persoane fizice nr. 2088/13.09.2007, (și act adițional datat 25.06.2010 de rescadențare a creditului), debitorul I. V. ( împrumutat) și I. L. ( coplătitor) au beneficiat de un împrumut (cuantificat la suma_,35 euro cu includerea dobânzilor, comisioanelor garantat cu ipotecă asupra imobilului - apartament situat în V., ., scara A, . (contract de ipotecă autentificat sub nr. 655/13.09.2007 și contractul de ipotecă nr. 1770/25.06.2010), împrumut acordat de BCR prin Sucursala V..
P. încheierea pronunțată de Judecătoria V., la data de 8.08.2012 în dosarul nr. 4980/2012 (fila 72), a fost încuviințată executarea silită a debitorilor I. V. și I. L. la cererea creditoarei BCR – prin mandatar C. C. România SRL (înregistrată la B. M. sub nr. 30.07.2012), în temeiul titlului executoriu – Contract de Credit nr. 2088/13.09.2007 și Contractele de ipotecă autentificate sub nr. 399/25.06.2010 și sub nr. 655/13.09.2007.
Urmare a pronunțării încheierii de încuviințare a executării silite, s-a procedat la emiterea la data de 27.08.2012 a somației, raportat art. 387 Cod procedură civilă, la întocmirea procesului-verbal de cheltuieli de executare, raportat art. 371 ind. 7 Cod procedură civilă, la încheierea procesului-verbal de situație datat 4.09.2012, la emiterea somației imobiliare (5.09.2012) și la efectuarea expertizei tehnice de specialitate înregistrată la B. M. – la data de 30.07.2014, de evaluare a bunului-imobil apartament situat în V., ., scara A, . la valoarea de 191.430 lei.
S-a procedat la emiterea publicațiilor de vânzare imobiliară, la încheierea procesului-verbal de rezultat al vânzării la licitație cu adjudecare datat 23.10.2014, la întocmirea actului de adjudecare imobil nr.179/7.11.2014, la procesul-verbal de eliberare a sumelor datat 22.01.2015.
Ca și aspecte de drept instanța a reținut:
Potrivit art. 622 alin. 2 din Noul Cod de procedură civilă, executarea silită „începe cu sesizarea organului de executare".
In conformitate cu art. 3 alin. 1 din Legea nr. 76 din 2012 (legea de punere în aplicare a noului cod), cu modificările ulterioare, dispozițiile NCPC se aplică doar executărilor silite începute după . noii reglementări.
In consecință, nicio dispoziție a legii procesuale noi nu se poate aplica unei executări silite începute înainte de 15 februarie 2013, chiar dacă cererea de încuviințare a executării silite s-ar depune doar după această dată, având în vedere că nici legea veche (Cod procedură civilă), nici legea nouă (Noul Cod de procedură civilă) nu leagă de data depunerii cererii de încuviințare a executării silite momentul începerii executării silite, acest moment este, momentul depunerii la executorul judecătoresc a cererii de executare silită formulată de creditor.
In măsura în care executarea silită a început sub imperiul legii vechi, aceasta va fi aplicată tuturor chestiunilor privitoare la acea executare silită, și aceasta este cea mai importantă precizare - tuturor procedurilor judiciare incidente, ocazionate de respectiva executare silită. Această calificare, de incident apărut în cursul executării silite, se întemeiază pe dispozițiile expuse ale art. 650 alin. 2 Noul Cod de procedură civilă.
Raportat cauzei pendinte, instanța a reținut că reclamanții-contestatori au promovat contestație la executare iar instanța va aplica dispozițiile art. 24 și art. 25/1 Noul Cod de procedură civilă, ce fac trimitere la faptul că executările silite începute după ., în condițiile în care cererea privind executarea silită a debitorilor ipotecari are ca dată de înregistrare la executorul judecătoresc - 30.07.2012.
Raportat cauzei pendinte, instanța a reținut că motivele contestației la executare privesc nelegalitatea procesului-verbal de rezultat al vânzării la licitație cu adjudecare datat 23.10.2014, în ceea ce privește prețul la care s-a realizat adjudecarea, (poziție exprimată și prin concluziile scrise și prin încheierea de la termenul de judecată din 30 ianuarie 2015 cu mențiunea că funcție de actele de executare înaintate, vor fi făcute completări sau modificări la contestație, - ipoteză în care instanța a pus în discuție termenul de promovare - completări sau modificări nedepuse, neefectuate punctual cu privire la actele de executare înaintate pentru a putea fi analizată respectarea prevederilor art. 401 Cod procedură civilă – termenul de exercitare a contestației la executare -, ca atare, aspectele invocate în partea finală a cererii introductive – fila 6 dosar fond– au fost calificate ca și apărare, ca și motivare a manierii defectuoase de lucru a executorului judecătoresc în instrumentarea dosarului execuțional).
P. procesul-verbal de rezultat la vânzarea la licitație cu adjudecare datat 23.10.2014, s-a adjudecat imobilul situat în V., ., scara A, ., de adjudecatarul A. S.-C. pentru prețul de 104.000 lei, ca cel mai mare preț oferit, în condițiile în care s-a procedat la citirea publicației de vânzare și a fost oferit bunul mobil spre vânzare la prețul de pornire din publicație – de 143.573 lei reprezentând 75% din valoarea de 191.430 lei iar niciunul din licitatori (A. S.-C. sau D. D.-O.) nu au oferit acest preț.
Art.509 Vechiul Cod de Procedură Civilă stipulează că:
„(1)Licitația începe prin citirea de către executor a publicației de vânzare și a ofertelor primite până la acea dată.
(2)Executorul va oferi apoi spre vânzare imobilul, prin trei strigări succesive, la intervale de timp care să permită opțiuni și supralicitări, pornind de la prețul oferit care este mai mare decât cel la care s-a făcut evaluarea potrivit art. 500 alin. (2) sau, în lipsa unei asemenea oferte, chiar de la acest preț.
(3)Dacă imobilul este grevat de vreun drept de uzufruct, uz, abitație sau servitute intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci, la primul termen de vânzare strigările vor începe de la prețul cel mai mare oferit sau, în lipsă, de la cel fixat în publicație, scăzut cu valoarea acestor drepturi socotită potrivit art. 500 alin. (4).
(4)Dacă din cauza existenței drepturilor arătate la alin. (3), nu s-a putut obține un preț suficient pentru acoperirea creanțelor ipotecare înscrise anterior, socotite după datele din cartea funciară, executorul judecătoresc va relua în aceeași zi licitația pentru vânzarea imobilului liber de acele drepturi; în acest caz, strigările vor începe de la prețul menționat în publicația de vânzare, fără scăderea arătată în alin. (3).
(5)În cazul în care nu este oferit nici prețul la care imobilul a fost evaluat, vânzarea se va amâna la un alt termen, de cel mult 60 de zile, pentru care se va face o nouă publicație în condițiile art. 504 alin. (3). La acest termen, licitația va începe de la prețul de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat. Dacă nu se obține prețul de începere a licitației, la același termen bunul va fi vândut la cel mai mare preț oferit. Vânzarea se va putea face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă prețul de la care începe licitația”.
Art.510 Vechiul Cod de Procedură Civilă stipulează că:
„(1)Executorul va declara adjudecatar persoana care, la termenul de licitație, a oferit prețul de vânzare potrivit dispozițiilor art. 509. La preț egal va fi preferat cel care are un drept de preemțiune asupra bunului urmărit.
(2)În toate cazurile, creditorii urmăritori sau intervenienți nu pot să adjudece bunurile oferite spre vânzare la un preț mai mic de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat”.
Instanța a apreciat, raportat textelor citate, că doar în ipoteza în care imobilul nu era vândut nici la al doilea termen, executorul putea să închidă licitația, el neavând posibilitatea de a amâna din nou vânzarea.
Deși creditoarea invoca aspectul că adjudecatarul nu putea adjudeca imobilul la un preț infim, și ei ca și creditor nu i se putea crea o situație mai grea, prin prisma prevederilor art. 510/2 Cod procedură civilă, instanța apreciază că bunul putea fi vândut la un preț mai mic de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat doar dacă adjudecatar era altcineva decât creditorul-urmăritor sau creditorul intervenient – poziția expusă de creditoarea BCR SA prin întâmpinare cu privire la interpretarea textului articolului 510/2, prin extinderea interdicțiilor la alte categorii față de cele expres stipulate poate fi interpretată ca o adăugare la lege, or calitatea persoanelor în sarcina cărora există interdicția adjudecării bunurilor supuse vânzării la un preț mai mic de 75% din cel de evaluare este normată expres de lege.
D. în ipoteza în care la un preț egal nu a fost preferată persoana ce avea un drept de preemțiune asupra bunului urmărit, aceasta putea obține desființarea vânzării pe calea contestației la executare.
Ca atare, textele de lege permit vânzarea bunului imobil în ipoteza stipulată în art. 509/5 Cod procedură civilă.
În altă ordine de idei, și față de invocarea prevederilor art. 1303 cod civil și a calificării ca „derizoriu” a prețului de adjudecare, instanța a apreciat că există și restricții legale în libertatea de a vinde și de a cumpăra, vânzarea la licitație publică fiind o vânzare forțată, în absența consimțământului vânzătorului, în această materie (a vânzării silite la licitație) neoperând principiul arătat de contestatori ce este incident în ipoteza în care contractul de vânzare-cumpărare presupune acordul părților, cu atât mai mult cu cât prevederile legale arată că dacă nu se obține prețul de începere a licitației la același termen bunul va fi vândut la prețul cel mai mare oferit.
Actul contestat de contestatori este un act de executare, prin care un terț cu atribuții în faza de executare silită, transmite dreptul de proprietate asupra bunului executat, independent de voința proprietarului.
Critica invocată de contestatori în sensul că prețul de vânzare la licitație publică este derizoriu, este neîntemeiată, executorul judecătoresc respectând dispozițiile art. 500 din Codul de procedură civilă, apelând la serviciul unui expert tehnic pentru stabilirea valorii de piață a imobilului.
Sub acest aspect, contestatorii nu au procurat nicio dovadă în sensul susținerii caracterului derizoriu al prețului.
Referitor la critica de nelegalitate a procesului-verbal de rezultat al vânzării la licitație publică cu adjudecare din data de 23.10.2014, instanța analizând conținutul actului față de dispozițiile art. 509, art. 511 Cod procedură civilă, a constatat că acesta a fost întocmit cu respectarea dispozițiilor legale incidente, cuprinzând elementele esențiale, critica fiind neîntemeiată.
Deși textele ce reglementează procedura licitației pot fi criticate întrucât introduc un dublu standard – pe de o parte dacă nu se obține prețul de începere al licitației, la același termen bunul va fi vândut la cel mai mare preț oferit, iar – pe de altă parte – vânzarea se va putea face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă prețul de la care începe licitația, prin Decizia nr. 207/15.05.2003 Curtea Constituțională a respins ca neîntemeiată excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 510 alin.1 Cod proc.civilă, reținând că „norma dedusă controlului își găsește aplicare în ipoteza prevăzută de art. 509 alin.5 Cod procedură civilă, și anume, atunci când imobilul, nefiind adjudecat la prima licitație fie pentru că nu s-a prezentat niciun cumpărător, fie pentru că nu s-a oferit prețul la care a fost evaluat, se organizează o a doua licitație, care începe de la un preț de 75% din prețul de evaluare. Dacă la această licitație participă mai mulți terți, în calitate de ofertanți, adjudecarea se poate face la cel mai mare preț obținut, care, teoretic, poate fi chiar inferior prețului de pornire a licitației, dacă însă la respectiva licitație participă un singur ofertant, în persoana unui terț, acesta nu își poate adjudeca imobilul la un preț inferior celui de începere a licitației, în schimb, dacă ofertant este chiar creditorul, indiferent dacă participă singur sau în concurs cu alți ofertanți, el nu își poate adjudeca imobilul, potrivit art. 510 alin. 2 din Codul de procedură civilă, la un preț inferior celui de pornire a licitației, respectiv 75% din prețul de evaluare.
In dezvoltarea acestei opinii, Curtea Constituționala a reținut că „rațiunea pentru care legiuitorul nu a considerat necesar, în cazul mai multor ofertanți, să instituie o limită inferioară a prețului de adjudecare a constituit-o convingerea că, cel puțin în principiu, concursul dintre aceștia este de natură să asigure creșterea respectivului preț, făcând astfel puțin probabilă ipoteza în care prețul cel mai mare oferit să fie inferior prețului de începere a licitației.
Dimpotrivă, în situația unui singur participant, în persoana unui terț, stabilirea unei limite inferioare a prețului de adjudecare a fost determinată de necesitatea evitării unei reduceri prea mari a acestuia, pe care respectivul ofertant, în absența unor contra ofertanți, ar putea să o impună în mod univoc, de natură să îl prejudicieze atât pe creditor, cât si pe debitorul proprietar".
În sfârșit, Curtea Constituțională a mai apreciat că „în cazul ofertantului creditor, instituirea unei limite inferioare a prețului de adjudecare, indiferent dacă acesta participă singur sau în concurs cu alți ofertanți, a fost determinată de preocuparea de a evita îmbogățirea sa fără justă cauză, în dauna debitorului proprietar, prin adjudecarea, în contul creanței sale, a unui imobil cu o valoare mai mare decât valoarea respectivei creanțe.
Ca atare, deși creditoarea invoca o prejudiciere a intereselor prin modalitatea în care s-a adjudecat imobilul, instanța a apreciat că aceasta se putea prevala de dispozițiile art. 510 Cod procedură civilă.
În concret, raportat considerentelor, instanța a respins contestația la executare, cererea privind întoarcerea executării neavând suport juridic în ipoteza respingerii contestației.
Împotriva acestei hotărâri au formulat recurs I. V. si I. L. pe care o consideră nelegala si netemeinica motivat de următoarele:
Dintr-o abordare total greșita a problemei de drept adusa in atenția instanței s-a apreciat ca bunul executat putea fi vândut si la un preț mai mic de 75 % din valoarea expertizata, având in vedere poziția clar exprimata de creditoare in sensul de a nu se face vânzarea la un preț mai mic decât cel sus indicat.
Reluând cronologic situația executării din prezentul dosar, arată următoarele:
Executarea silita împotriva debitorilor a început, așa cum rezulta din actele emise de executor si instanța care a dispus încuviințarea executării silite, în anul 2012. Din martie 2014 a fost demarata executarea silita imobiliara asupra imobilului apartament in care au locuit debitorii, aflat la adresa din V., ., ., jud.V..
La termenul stabilit de către executor pentru vânzarea bunului, prin publicația de vânzare nr. 2/1356,1357 si 1358 din 09.09.2014 s-a consemnat ca prețul de pornire al licitației pentru vânzarea imobilului să se facă de la suma de 143.573 lei ( reprezentând 75 % din prețul stabilit prin expertiza de 191.430 lei).
Vânzarea bunului si implicit adjudecarea acestuia, la termenul din data de 23.10,2014, s-a făcut la un preț derizoriu față de valoarea creanței pe care banca o are împotriva debitorilor si fata de valoarea de piața a imobilului.
Afirmă recurenții că întreaga ședința de licitație a fost un veritabil,, aranjament", licitatorii fiind înțeleși intre ei cu privire la sumele de supralicitație.
Deși contestatorii au întrebat despre valoarea cea mai mica la care executorul poate vinde bunul imobil, in condițiile in care creditorul nu a fost prezent la ședința de licitație, nu li s-au oferit relații in acest sens si nici nu li s-a prezentat de către executorul judecătoresc vreun înscris din care sa reiasă ca se dorește de către creditoare vinderea bunului la orice preț. Acest lucru cu atât mai mult cu cât după licitație au făcut demersuri la creditoare care a confirmat faptul ca executorul nu avea mandat pentru a vinde bunul la orice preț, 1a mai puțin de 75 % din valoarea expertizata a bunului ( valoare la care si creditoarea putea opta pentru adjudecare).
În aceste condiții, neavând acordul expres manifestat de către creditoare pentru vânzarea bunului la un preț mai mic de 75 % din valoarea expertizata, executorul avea obligația închiderii licitației si nu vânzarea bunului la orice preț.
Se susține că este evidenta vătămarea care li s-a produs debitorilor printr-o astfel de vânzare, in condițiile in care deși li s-a vândut imobilul ipotecat acesta nu acoperă decât 1/3 din datoria lor, urmând a rămâne practic îndatorați pe viata pentru diferența din credit.
Se apreciază că instanța a interpretat greșit normele de lege care stabilesc procedura vânzării la licitație, apreciind ca executorul putea vinde bunul si la un preț mai mic de 75 % - deși nu avea mandat de la creditoare in acest sens si mai mult decât atât, creditoarea a specificat in cererile de executare silita ca nu dorește vânzarea bunului la un preț mai mic de 75 % din valoarea expertizata.
Se arată că instanța retine greșit in considerentele hotărârii ca executarea debitorilor s-a făcut doar in baza unui contract de credit, respectiv 2088/2007, actele dosarului vădesc existenta mai multor contracte, investite cu formula executorie si care au fost puse in executare . Greșit s-a reținut si faptul ca BCR in calitate de creditoare, care nu a fost prezenta la ședința de licitație, ar fi fost de acord cu prețul oferit de licitatorul adjudecatar.
Se apreciază ca fiind incorect punctul de vedere al instanței conform căruia deși ar putea ipotetic exista o vătămare a intereselor creditoarei si debitorilor, prin executarea bunului la un preț inferior celui solicitat, acest lucru nu ar putea fi invocat de creditoare câtă vreme avea posibilitatea adjudecării bunului in contul creanței. Este opțiunea creditoarei daca dorește sau nu adjudecarea bunului in contul creanței cum la fel de reală este si posibilitatea creditorului de a se opune la vânzarea bunului la un preț mai mic decât cel arătat in cererea de executare silita (in cazul nostru 75%). Esențial, in procedura de executare silita este ca bunul executat sa acopere cat mai mult din creanța, acesta fiind principiul după care funcționează executarea silita.
Procedura executării silite si in mod deosebit executarea silita imobiliara nu este lăsata la aprecierea discreționară a executorului judecătoresc, așa cum greșit se înțelege uneori in practica. Întreaga procedura a vânzării bunurilor este guvernată de principiul prețului serios- in sensul art. 1303 din Codul civil. P. preț serios in sensul art. 1303 din Codul civil se înțelege prețul care constituie o cauza suficientă a obligațiilor luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării. Seriozitatea prețului depinde in primul rând de existenta unui raport, a unei proporții intre cuantumul prețului fixat de părți si valoarea reala a bunului vândut. Acest raport, chiar dacă nu reclamă neapărat o echivalenta a elementelor,, cuantum - lucru", exclude insa o disproporție prea mare, care ar fi in același timp nesusceptibila de o justificare normala.
Din actele depuse la dosar se poate observa ca față de evaluarea inițiala a bunului de 191.430 lei, prețul oferit pentru imobilul ce a făcut obiectul licitației este unui derizoriu, de doar 104.000 lei, neconstituind o cauză suficientă pentru transferul dreptului de proprietate.
Interesul urmărit, in cadrul executării silite, era satisfacerea creanței băncii, situație in care, executorul judecătoresc trebuie sa acționeze tocmai in interesul creditorului, in vederea realizării creanței sale.
Este real, faptul ca prevederile art. 509 Cod procedura civila, dau posibilitatea vânzării unui bun la cel mai mare preț, oferit la licitație, insa procesul verbal de vânzare la licitație publica si implicit actul de adjudecare, reprezintă acte juridice, care pentru a fi valabile trebuie sa îndeplinească condițiile de valabilitate a oricăror acte juridice, inclusiv cauza.
Se mai arată că nu se poate contesta faptul ca vânzarea la licitație este o sancțiune împotriva debitorului, dar prin aceasta este inadmisibil sa se creeze un prejudiciu mai mare, decât cel suferit prin vânzarea silita a unui bun, adică prin lipsirea de proprietatea asupra unui bun, in condițiile in care, scopul executării silite este obținerea unui preț real, in vederea acoperirii pe cat posibil a întregii creanțe a creditorului, evitându-se astfel, imposibilitatea recuperării creanței daca debitorul nu mai are alte bunuri, respectiv vânzarea altui bun la licitație aparținând debitorului.
Instanța retine faptul ca debitorii deși reclama un preț neserios al vânzări nu fac dovada unei alte situații, or la acest moment, după adjudecarea bunului, adjudecatarul a scos apartamentul la vânzare cu un preț de 48.000 euro.
Recurenții arată că este evidenta disproporția dintre prețul real si cel la care s-a adjudecat bunul cum la fel de reala este si acțiunea speculativa urmărita de adjudecatar, acțiune sancționată de lege . Dovada înțelegerii dintre licitatori si a modului incorect de vânzare a bunului la licitație rezulta si din faptul ce cele doua chitanțe depuse de adjudecatar, respectiv dovada plații garanției de participare la licitație si dovada achitării diferenței de preț sunt consecutive, încheiate in același timp probabil, situație care arata faptul ca licitatorul adjudecatar a achitat atât garanția cat si diferența de preț anterior licitației, fiind convins de rezultatul acesteia. In același cadru de înțelegere executorul a înțeles să solicite emiterea deciziilor de impunere pentru plata impozitului pe transferul dreptului de proprietate înainte de întocmirea actului de adjudecare si chiar anterior împlinirii termenului de contestație prevăzut de lege. Graba in care s-au încheiat actele de executare, acte de executare făcute in desconsiderarea drepturilor debitorilor contestatori dar si a creditoarei, fac dovada certa a modul nelegal si incorect in care s-a vândut bunul.
Se solicită admiterea recursului si in fond admiterea contestației la executare, anularea actului contestat si a celor ulterior întocmite si întoarcerea executării silite ( dat fiind faptul ca pana la soluționarea contestației a fost emis actul de adjudecare definitiv și a operat transferul dreptului de proprietate).
Ca efect al admiterii contestației la executare se solicită restituirea taxelor de timbru achitate pentru judecata in fond si in recurs.
Se solicită cheltuieli de judecata.
In drept, au fost invocate prevederile art.299 si urm. C..
Intimatul A. S. C., in calitate de intimat, a formulat întâmpinare prin care a solicitat instanței de judecata respingerea cererii de recurs și obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, se arată că, vânzarea a avut loc in condițiile art. 509 alin 5 C., iar la termenul când s-a adjudecat (al 2-lea termen), debitorul-recurent I. V.- a fost prezent la Biroul Executorului Judecătoresc, vânzarea prin licitație având loc in prezenta sa.
P. urmare, ținând seama de prevederile alin 5 art.509 C.P.C., vânzarea imobilului a fost legal efectuata, nimeni nefiind in măsura sa ofere 75% din prețul evaluării, iar licitația a pornit de la cel mai mare preț oferit.
Recipisele, depuse la dosarul de executare și care atesta faptul achitării prețului vânzării, au fost eliberate de către banca, deoarece prețul a fost plătit, nefiind vreo interdicție legata de acest aspect, iar contestatorii nu au precizat care este norma legală încălcata.
Cu privire la faptul ca imobilul a fost vândut cu un preț de sub 75% din cel de evaluare, se arată că, deși ar exista un înscris provenind de la creditor, arătam faptul, ca creditorul nu a participat la licitație, deși a fost legal înștiințat si nu exista vreo dispoziție legala, care sa interzică vânzarea imobilului, mai ales că adjudecatarul a purtat o corespondenta cu creditorul si prețul adjudecării este mai mare ca cel, pe care l-ar fi avansat creditorului.
Se solicită respingerea recursului
Intimata B. Comerciala R. S.A., a formulat următoarele note de ședința prin care solicită admiterea recursului formulat de recurenții contestatori I. V. si I. L., împotriva sentinței civile nr. 691/13.03.2015 a Judecătoriei V., pentru următoarele considerente:
Se apreciază ca fiind fondat recursul promovat de recurenți, in condițiile in care prin cererile de executare silita formulate de creditorul BCR SA prin mandatarul C. COLECT ROMÂNIA SRL, s-a solicitat expres ca orice vânzare a bunurilor urmărite sa nu se fa ca pe un preț mai mic decât 75 % din valoarea de evaluare a bunurilor.
Imobilul supus executării silite a fost adjudecat la un preț care prejudiciază in mod evident si rara putința de tăgada interesele creditorului ipotecar B. Comerciala R. SA.
Prevederile art. 510 alin 2 Cod procedura civila aplicabil:
„In toate cazurile, creditorii urmăritori sau intervenienții, nu pot sa adjudece bunurile oferite spre vânzare la un preț mai mic de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat".
Nu putea legiuitorul sa creeze o situație mai grea însăși creditorilor față de terții cumpărători si deci, prin analogie, nici cumpărătorii nu pot adjudeca imobilele la un preț infim, cu atât mai mult cu cat creditorul urmăritor a solicitat expres acest lucru.
Este adevărat ca prevederile art. 509 Cod procedura civila dau posibilitatea vânzării unui bun la cel mai mare preț oferit la licitație, însă procesul verbal de vânzare la licitație publica trebuie sa îndeplinească condițiile de valabilitate a oricăror acte juridice.
Chiar daca legiuitorul nu a instituit o limita inferioara a prețului de adjudecare, aprecierea asupra caracterului serios si real al acestuia, urmează a fi făcuta de către instanța de judecata.
Se apreciază că rațiunea pentru care legiuitorul nu a considerat necesar, in cazul mai multor ofertanți, sa instituie o limita interioara prețului de adjudecare, a constituit-o convingerea ca, cel puțin in principiu, concursul dintre aceștia este de natura sa asigure creșterea respectivului preț făcând astfel cel puțin probabila ipoteza in care prețul cel mal mare oferit să fie inferior prețului de începere a licitației.
Mai mult decât atât, conform principiului de drept privind condițiile de validitate ale contractului de vânzare-cumpărare, unul dintre condițiile de validitate ale acestuia este prețul sincer si serios. P. preț sincer, se înțelege un preț real, nu unul fictiv. P. preț serios, se înțelege, ca prețul sa nu fie derizoriu (infim), atât de disproporționat in raport de valoarea lucrului.
Daca aceste condiții nu sunt îndeplinite, contractul (publicația de vânzare/ procesul verbal de licitație) este nul absolut, cel puțin ca vânzare-cumpărare pentru ca ii lipsește un element esențial căruia trebuie sa se realizeze acordul de voința (art. 1665 Noul Cod civil).
Creditorii, in urma prețului obținut din valorificarea la licitație trebuie sa-si satisfacă creanțele într-un procent cat mai mare - altfel scopul executării silite nu este îndeplinit. In acest context a solicitat BCR SA ca orice vânzare sa nu se facă pe un preț mai mic de 75% din valoarea de evaluare.
In speța, bunul imobil valorificat la licitație a fost evaluat la suma de 191.430 iei. F. de valoarea reala a Imobilului stabilita prin evaluare, prețul de valorificare de 104.000 lei reprezintă aproximativ 50%. care trebuie apreciat de instanța ca fiind un preț derizoriu.
In concluzie, se solicită admiterea recursului formulat de către recurenții contestatori I. V. si I. L.
Tribunalul a încuviințat și s-a administrat, în recurs, proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului, hotărârea recurată prin prisma motivelor de recurs și a dispozițiilor legale aplicabile, instanța de control judiciar constată următoarele:
În fapt, prin procesul-verbal de rezultat la vânzarea la licitație cu adjudecare datat 23.10.2014, s-a adjudecat imobilul situat în V., ., scara A, ., proprietatea recurenților, de către adjudecatarul A. S.-C. pentru prețul de 104.000 lei, ca cel mai mare preț oferit, în condițiile în care s-a procedat la citirea publicației de vânzare și a fost oferit bunul mobil spre vânzare la prețul de pornire din publicație – de 143.573 lei reprezentând 75% din valoarea de 191.430 lei iar niciunul din licitatori (A. S.-C. sau D. D.-O.) nu au oferit acest preț.
Licitația s-a desfășurat în cadrul dosarului de executare silită nr. 1356/2012,, 1357/2012 și 1358/2012, aflat pe rolul B. M. I. și M. L..
Potrivit adresei emise de către P. de pe lângă Curtea de Apel Iași, la data de 09.09.2015, împotriva executorului judecătoresc M. L. s-a dispus începerea urmăririi penale cu privire la infracțiunea de abuz în serviciu, prevăzută și pedepsită de art. 297 alin. (1) c.pen. și complicitatea la abuz în serviciu, prevăzută și pedepsită de art. 48 C.pen. raportat la de art. 297 alin. (1) c.pen, ca urmare a sesizării de către recurentul I. V. a încălcării atribuțiilor de serviciu de către executorul judecătoresc, cu ocazia vânzării la licitație publică a bunului proprietatea recurenților .
Critica recurenților adusă hotărârii pronunțată de instanța de fond vizează, greșita interpretarea a problemei de drept dedusă judecății, faptul că bunul a fost adjudecat la un preț derizoriu față de valoarea creanței și valoarea de piață a imobilului și împotriva voinței creditorului de a nu se vinde bunul sub prețul de 75% din valoare.
În drept, art.509 Vechiul Cod de Procedură Civilă stipulează că:
„(1) Licitația începe prin citirea de către executor a publicației de vânzare și a ofertelor primite până la acea dată.
(2) Executorul va oferi apoi spre vânzare imobilul, prin trei strigări succesive, la intervale de timp care să permită opțiuni și supralicitări, pornind de la prețul oferit care este mai mare decât cel la care s-a făcut evaluarea potrivit art. 500 alin. (2) sau, în lipsa unei asemenea oferte, chiar de la acest preț.
(3) Dacă imobilul este grevat de vreun drept de uzufruct, uz, abitație sau servitute intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci, la primul termen de vânzare strigările vor începe de la prețul cel mai mare oferit sau, în lipsă, de la cel fixat în publicație, scăzut cu valoarea acestor drepturi socotită potrivit art. 500 alin. (4).
(4)Dacă din cauza existenței drepturilor arătate la alin. (3), nu s-a putut obține un preț suficient pentru acoperirea creanțelor ipotecare înscrise anterior, socotite după datele din cartea funciară, executorul judecătoresc va relua în aceeași zi licitația pentru vânzarea imobilului liber de acele drepturi; în acest caz, strigările vor începe de la prețul menționat în publicația de vânzare, fără scăderea arătată în alin. (3).
(5) În cazul în care nu este oferit nici prețul la care imobilul a fost evaluat, vânzarea se va amâna la un alt termen, de cel mult 60 de zile, pentru care se va face o nouă publicație în condițiile art. 504 alin. (3). La acest termen, licitația va începe de la prețul de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat. Dacă nu se obține prețul de începere a licitației, la același termen bunul va fi vândut la cel mai mare preț oferit. Vânzarea se va putea face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă prețul de la care începe licitația”.
Art.510 Vechiul Cod de Procedură Civilă stipulează că:
„(1) Executorul va declara adjudecatar persoana care, la termenul de licitație, a oferit prețul de vânzare potrivit dispozițiilor art. 509. La preț egal va fi preferat cel care are un drept de preemțiune asupra bunului urmărit.
(2) În toate cazurile, creditorii urmăritori sau intervenienți nu pot să adjudece bunurile oferite spre vânzare la un preț mai mic de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat”.
Tribunalul apreciază că instanța de fond a făcut o apreciere corectă a textelor de lege aplicabile în speță.
Cu privire la interdicția stabilită de creditor de a nu vinde bunul sub 75% din valoarea sa, Tribunalul are în vedere faptul că un creditor nu poate să adjudece bunurile oferite spre vânzare la un preț mai mic de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat și nicidecum nu poate impune ca bunul să se vândă doar la o anumită valoare. Ne aflăm în prezența unei interdicții legale ce îl vizează pe creditor și nu pe tărâmul manifestării de voință al creditorului, care poate decide doar asupra începerii executării silite, suspendării ori renunțării la executare silită.
Principiul prețului serios invocat de către recurenți, nu este aplicabil în materia executării silite, ci este reglementat de art. 1303 c.civ. de la 1864, în titlul V, „Despre vinderi”. Or, în speța de față nu a intervenit o convenție între recurenți și intimatul adjudecatar și nu a fost cazul unor negocieri cu privire la preț. Bunul a fost vândut, conform prevederilor din materia executării silite enunțate anterior, la prețul cel mai mare oferit.
Cu privire la caracterul derizoriu al acestuia, Tribunalul constată că bunul a fost vândut la prețul de 104.000 lei, reprezentând 54,32% din valoarea bunului, care a fost evaluat la suma de 191.430 lei. Fiind vândut în cadrul unei proceduri de executare silită, prețul nu poate fi apreciat ca derizoriu, din moment ce a fost vândut persoanei care a oferit prețul cel mai mare.
De altfel, pentru a clarifica problema prețului derizoriu invocat adesea de debitori cu ocazia vânzării la licitație a bunurilor lor, legiuitorul, prin noul cod de procedură civilă a stabilit că bunul nu poate fi vândut sub prețul de 30% din prețul de pornire al primei licitații, pentru situația în care licitația a început de la prețul de 75% din prețul de pornire al primei licitații, care nu a fost oferit și există cel puțin doi licitatori ( art. 846 alin.8 N.c.proc.civ.). P. urmare, sub acest prag s-a admis că prețul unui bun vândut la o a doua licitație în cadrul executării silite, este derizoriu. Pentru următoarea licitație, chiar legiuitorul stabilește un prag de 50% din valoarea bunului, sub care se poate coborî, în funcție de ofertele licitatorilor ( art. 846 alin. 9 N.c.proc.civ.).
Codul de procedură civilă de la 1865, sub care a avut loc executarea silită a recurenților nu stabilește un prag până la care ar putea fi vândut bunul, ci acceptă că vânzarea acestuia se va oferi la prețul cel mai mare, chiar dacă se prezintă o singură persoană.
Tribunalul nu poate primi opinia intimatei BCR, potrivit căreia legiuitorul nu permite vânzarea la licitație a bunului sub prețul de 75%, întrucât nu se poate crea o situație mai grea creditorului în raport cu terții interesați de bun.
Dacă legiuitorul ar fi vrut să stabilească pentru licitatori, alții decât creditorii, un prag de 75% sub care nu ar fi putut adjudeca bunul, ar fi dispus în mod expres în acest sens și nu ar fi făcut referire doar la „creditori și terții intervenienți”. Totodată, nu ar fi folosit expresia „cel mai mare preț oferit”.
Totodată, așa cum am arătat anterior, creditorul, în baza principiului disponibilității, poate decide doar asupra începerii executării silite, suspendării ori renunțării la executare silită. Aceasta nu înseamnă că întreaga procedură de executare silită este la discreția sa și că, în cadrul unei licitații publice, acesta are drept de veto, impunând, peste textele legale imperative, vânzarea bunului la un anumit preț. De altfel, intimata BCR nu a înțeles să conteste procesul-verbal de adjudecare.
Recurenții invocă existența unei înțelegeri frauduloase între executor și adjudecatar, indicând faptul că atât garanția de participare la licitație, cât și prețul de adjudecare au fost depuse în același timp. Aceste chestiuni vizează elemente de drept penal, care nu țin de aprecierea Tribunalului, în cadrul contestației la executare.
Astfel, Tribunalul nu poate prezuma existența unei înțelegeri între executor și adjudecatar, în dauna debitorilor recurenți, respectiv a săvârșirii unor fapte penale de către executorul judecătoresc, aceste elemente făcând obiectul analizei dosarului penal nr. 226/P/2014 aflat pe rolul Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Iași.
Până la pronunțarea unei soluții, atât executorul judecătoresc M. L., cât și intimatul A. S. C., se bucură de prezumția de nevinovăție, nefiind atributul instanței civile, în cadrul contestației la executare, de a stabili existența unor elemente ce constituie obiect al unei infracțiuni.
Desigur că recurenții, în situația în care se va constata existența săvârșirii unor infracțiuni în legătură cu vânzarea bunului proprietatea lor la licitație publică, vor putea apela la alte remedii procesuale, iar până atunci vor putea urmări, în condițiile codului de procedură penală, asigurarea reparării pagubei.
În considerarea celor expuse, Tribunalul va respinge ca neîntemeiat recursul și va lua act că intimații nu au solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul formulat de I. V. și I. L. împotriva sentinței civile nr. 691 din 13.03.2015 a Judecătoriei V., pe care o menține.
Ia act că intimații B. C. R. prin C. C. ROMÂNIA SRL și A. S. C. nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 23.09.2015.
Președinte, O. A. C. | Judecător, O. C. | Judecător, O. C. |
Grefier, E. G. |
Red. O. C.
Tehnored. E.G.
2 ex./23.09.2015
Judecător fond G. M.
| ← Plângere contravenţională. Decizia nr. 837/2014. Tribunalul... | Plângere contravenţională. Decizia nr. 1124/2015. Tribunalul... → |
|---|
