Antecontract de vânzare-cumpărare. Pact comisoriu de gradul I. Culpa pârâtului
| Comentarii |
|
Pactul comisoriu de gradul I inserat în convenţia părţilor determină intervenţia instanţei în aprecierea întrunirii cerinţelor rezoluţiunii: neexecutarea contractului, neexecutarea imputabilă debitorului, punerea în întârziere a acestuia din urmă, condiţii care se apreciază în concret, de la caz la caz.
Vinovăţia contractuală nu poate fi reţinută în condiţiile în care invitaţia adresată pârâtului pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare avea un caracter imprecis şi general, aspect care se coroborează cu diferenţa de pregătire dintre părţi.
I.C.C.J., Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 5524 din 8 octombrie 2004, în P.R. nr. 3/2005, p. 37
Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă şi de contencios administrativ, prin sentinţa nr. 932 din 4 decembrie 2001, a respins, ca nefondată, acţiunea prin care reclamantul B.N., în calitate de promitent-cumpărător, a chemat în judecată pe pârâtul S.T., în calitate de promitent-vânzător, pentru a fi obligat să-i plătească suma de 30.000 de dolari S.U.A., reprezentând dublul arvunei ce i-a dat pentru a-i vinde un teren de 3.000 mp, deoarece contractul de vânzare-cumpărare nu se poate încheia din culpa pârâtului. Instanţa de fond a reţinut că încheierea contractului în forma convenită de părţi este posibilă, neexistând nicio dovadă a refuzului culpabil al pârâtului pentru perfectarea contractului.
Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a IlI-a civilă, a admis apelul declarat de reclamant şi, schimbând soluţia, a admis acţiunea, a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare şi a obligat, în consecinţă, pe pârât la plata sumei de 30.000 dolari S.U.A., reprezentând arvuna îndoită.
Recursul declarat de pârât este fondat.
Prin înscrisul sub semnătură privată, tehnoredactat, intitulat „pre-contract de vânzare-cumpărare" din 16 iunie 2000, S.T. s-a obligat să vândă lui B.N. un teren intravilan în suprafaţă de 3.000 mp, pentru preţul de 90.000 de dolari S.U.A., din care „cumpărătorul predă vânzătorului un avans de 15.000 de dolari S.U.A., restul de 75.000 de dolari S.U.A. urmând să fie plătit până cel mai târziu la 1 octombrie 2000, când se va încheia şi autentifica actul de vânzare-cumpărare la notarul public". Părţile au inserat clauza potrivit cu care „în cazul neîncheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică până la data arătată mai sus, din culpa uneia din părţi, cumpărătorul va pierde avansul, iar vânzătorul va restitui dublul avansului primit".
Reclamantul a mai depus, odată cu acţiunea, în afară de copia înscrisului menţionat, şi copia unui înscris, de asemenea tehnoredactat, datat 28 septembrie 2000, prin care 1-a invitat pe pârât în ziua de 1 octombrie 2000, la ora 9, „să ne prezentăm împreună la un notar pentru onorarea obligaţiilor care ne revin fiecăreia dintre părţi".
Articolul 978 C. civ. prevede că, atunci când o clauză este primitoare de două înţelesuri, ea se interpretează în sensul ce poate avea un efect, iar nu în acela ce n-ar produce niciunul. în speţă, din modul de redactare a antecontractului rezultă, prin aplicarea regulii de interpretare prevăzute de art. 982 C. civ. (toate clauzele convenţiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înţelesul ce rezultă din actul întreg), că părţile s-au înţeles în vederea înstrăinării în formă autentică a unui teren, suma de 15.000 dolari S.U.A. plătită de reclamant, la data încheierii antecontractului, având natura juridică a unui avans din preţul care trebuia plătit (adică a constituit un început de executare a contractului). Ca atare, rezoluţiunea convenţiei putea fi cerută, în principiu, de partea care se declară gata să execute obligaţia asumată, cu condiţia însă a dovedirii culpei cocontractantului.
Contrar celor reţinute în decizia recurată, în cauză nu s-a dovedit culpa pârâtului în neperfectarea, la termenul convenit, a obligaţiei de încheiere a contractului în formă autentică, iar reclamantul a declarat expres că nu mai doreşte încheierea contractului. Dimpotrivă, deşi nicio clauză a antecontractului nu menţiona expres această obligaţie în sarcina sa (obligaţie subînţeleasă, însă, conform art. 981 C. civ.), pârâtul a întocmit formalităţile premergătoare unei înstrăinări valabile a terenului pe care s-a obligat a-1 vinde.
Mai este de subliniat că, astfel cum prevede şi art. 978 C. civ., aplicabil contractelor în ansamblu, actele juridice trebuie interpretate în sensul în care să-şi producă efecte, rezoluţiunea fiind o sancţiune care poate interveni numai in extremis, pentru neexecutarea culpabilă a unei obligaţii principale.
Pactul comisoriu înscris în antecontract - redat anterior - este unul de gradul I, prin care părţile nu fac decât să reitereze art. 1021 C. civ., cu consecinţa aplicării tuturor regulilor rezoluţiunii judiciare, ca şi cum clauza nici nu ar fi fost stipulată. Ca atare, esenţială rămâne verificarea îndeplinirii acestor condiţii: neexecutarea contractului; neexecutarea imputabilă debitorului; punerea în întârziere a debitorului.
Contrar aprecierilor instanţei de apel, cerinţele rezoluţiunii nu au fost îndeplinite, motiv pentru care hotărârea recurată este nelegală. Faţă de impreciziunea scrisorii adresate de reclamant pârâtului (prezentarea la „un notar"), coroborată cu diferenţa de pregătire dintre părţi şi de marea mobilitate a reclamantului (cum rezultă din copia paşaportului acestuia), spre deosebire de pârât (care locuieşte în mediul rural, fiind uşor de contactat), reclamantul s-a desistat de contract, unilateral, ceea ce nu este permis în lipsa unei clauze exprese. Ca atare, constatând că nu erau îndeplinite condiţiile rezoluţiunii, acţiunea trebuia respinsă, iar nu admisă, cum nelegal a dispus instanţa de apel.
Pentru aceste considerente, recursul a fost admis, cu consecinţa modificării deciziei recurate, în sensul respingerii apelului reclamantului împotriva sentinţei primei instanţe.
| ← Pact comisoriu. Interpretare. Intervenţia instanţei | Pact comisoriu de gradul IV. Inactivarea lui prin voinţa... → |
|---|
