Pact comisoriu de gradul IV. Inactivarea lui prin voinţa părţii care ar avea interes să îl invoce. Interpretarea convenţiei
| Comentarii |
|
1. Interpretarea contractului se face în funcţie de intenţia reală a părţilor, şi nu după sensul literal al termenilor, în aplicarea principiului voinţei reale, stabilit de prevederile art. 977 C. civ.
Convenţia părţilor nu reprezintă un „împrumut", astfel cum a fost denumită, ci o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare cu plata preţului în rate, întrucât, în sarcina reclamantei principale, a fost instituită obligaţia de a achita lunar 200 mărci germane, iar, în sarcina pârâţilor, aceea de a transfera dreptul de proprietate asupra imobilului la plata integrală a sumei.
2. Clauza potrivit căreia, în cazul în care beneficiara promisiunii nu achită o singură rată, sumele plătite până în acel moment erau considerate chirie, promitenţii-vânzători neavând vreo obligaţie, are semnificaţia unui pact comisoriu de gradul IV.
Partea care şi-a executat obligaţiile şi în favoarea căreia s-a stipulat pactul comisoriu poate renunţa expres sau tacit la a-i da eficienţă, astfel încât, fiindcă, la momentul notificării, promitenta-cumpărătoare achitase prin mandat poştal suma datorată, următoarele rate scadente fiind plătite anterior expirării termenului prevăzut în contract, instanţa de fond nu a reţinut neexecutarea obligaţiei principale, de natură a atrage desfiinţarea contractului. Existenţa unor date anterioare, când au existat întârzieri minore la plată, nu poate determina o altă soluţie, primirea sumelor de bani, chiar ulterior scadenţei, dovedind că voinţa pârâţilor a fost să nu se prevaleze de pactul comisoriu.
C.A. Oradea, decizia civilă nr. 192 din 7febmarie 2006, în C.P.J.C.A. Oradea 2006, p. 103
Prin sentinţa civilă nr. 4909 din 27 septembrie 2004, Judecătoria Oradea a admis cererea reclamantei M.G.M. împotriva pârâţilor
K.L.A. şi K.L. şi s-a constatat că între reclamantă şi pârâţi s-a încheiat o convenţie sinalagmatică de vânzare-cumpărare a unui imobil situat în Oradea, pentru suma de 13.334 mărci germane, achitată în întregime, hotărârea pronunţată ţinând loc de contract de vânzare-cumpărare în forma înscrisului autentic notarial, dispunându-se înscrierea dreptului reclamantei în C.F. Prin aceeaşi hotărâre, s-a respins cererea reconvenţională formulată de pârâţi împotriva reclamantei, prin care se solicita rezilierea contractului şi evacuarea reclamantei din imobil.
Pentru a pronunţa astfel, instanţa de fond a reţinut că, la 12 decembrie 1996, între reclamantă şi pârâţi s-a încheiat un contract intitulat „de împrumut", privind suma de 13.334 mărci germane, potrivit căruia reclamantei-pârâte reconvenţionale îi revenea obligaţia de a rambursa în rate lunare câte 200 mărci germane, urmând ca, la achitarea integrală a sumei, imobilul să treacă în proprietatea reclamantei.
Consacrând principiul voinţei interne, art. 977 C. civ. prevede că interpretarea contractului se va face după intenţia reală a părţilor, şi nu după sensul literal al termenilor, esenţial fiind ca, la stabilirea raportului juridic dintre părţile unui contract, să se aibă în vedere voinţa reală, şi nu exprimarea literală.
în urma examinării convenţiei încheiate între părţi, instanţa de fond a ajuns la concluzia că ea reprezintă o veritabilă promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare cu plata preţului în rate, întrucât în sarcina reclamantei principale a fost instituită obligaţia de a achita lunar suma de 200 mărci germane, iar în sarcina pârâţilor aceea de a transfera dreptul de proprietate asupra imobilului la plata integrală a sumei.
Instanţa a mai reţinut că, pe lângă clauzele esenţiale dintr-o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, părţile au inserat un pact de gradul IV, potrivit căruia, în cazul în care beneficiara promisiunii nu achită o singură rată, sumele plătite până în acel moment erau considerate chirie, promitenţii-vânzători neavând vreo obligaţie, această clauză fiind inserată pentru a evita dificultăţile generate de rezoluţiunea judiciară, în condiţiile prescrise de art. 1020 C. civ., clauza reprezentând şi un beneficiu, o garanţie a executării contractului în favoarea reclamanţilor-reconvenţionali.
Instanţa de fond a apreciat că, întrucât urmăreşte protejarea unui interes de natură particulară, titularii pactului comisoriu pot renunţa expres sau tacit la a-i da eficienţă. Astfel, chiar dacă, până la 30 octombrie 2003, reclamanta a înregistrat anumite întârzieri la plata ratelor lunare, abia la 17 decembrie 2003 pârâţii şi-au manifestat voinţa de a da eficienţă pactului comisoriu amintit.
La această dată, reclamanţii-reconvenţionali au notificat-o prin executor judecătoresc să elibereze imobilul, arătând că, în opinia lor, contractul a fost reziliat de drept, iar simpla lor manifestare de voinţă este suficientă pentru a intra în funcţiune pactul comisoriu de gradul IV.
Instanţa de fond a apreciat că manifestarea de voinţă a promi-tenţilor-vânzători este necesară, dar nu suficientă, pentru a opera rezilierea contractului, urmând a fi reţinută şi neexecutarea obligaţiei de plată a ratelor lunare. Or, la momentul notificării, promitenta-cum-părătoare achitase prin mandat poştal suma datorată, următoarele rate scadente fiind plătite anterior expirării termenului prevăzut în contract, astfel că instanţa de fond nu a reţinut neexecutarea obligaţiei principale, de natură a atrage desfiinţarea contractului.
Prin decizia civilă nr. 239/A din 5 mai 2005, Tribunalul Bihor a admis apelul civil al reclamanţilor-intervenienţi şi a respins cererea principală, admiţând cererea reconvenţională şi a constatat reziliat contractului încheiat între părţi, în baza pactului comisoriu expres conţinut de acesta; instanţa de apel a dispus şi evacuarea pârâtei-recon-venţionale din imobil.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de apel a constatat că, în mod corect, convenţia a fost interpretată ca fiind promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare cu plata preţului în rate, dar nu a dat eficienţă pactului comisoriu de gradul IV, contractul fiind rezolvit de plin drept, fără punerea în întârziere a debitorului, intervenţia instanţei fiind necesară doar pentru a constata neexecutarea obligaţiilor întocmai.
în cauza de faţă, cu toate că părţile au convenit un termen lunar de plată a ratelor lunare, reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţiile de plată la termenele convenite, fapt ce a determinat apelanţii promitenţi-vânzători să dea eficienţă pactului comisoriu, instanţa nefiind în măsură decât să constate reziliat contractul.
Mai mult, pentru admiterea acţiunii în prestaţie tabulară, era necesar ca preţul să fie achitat integral la data introducerii acţiunii, iar contractul fusese reziliat de plin drept, plata efectuată ulterior nefiind valabilă.
Evacuarea din imobil se impune, deoarece, în prezent, reclamanta nu mai are un titlu care să justifice ocuparea în continuare a imobilului.
Prin decizia civilă nr. 192 din 7 februarie 2006, Curtea de Apel Oradea a admis recursul şi a respins apelul reclamanţilor-reconven-ţionali, menţinând în totalitate sentinţa primei instanţe.
în motivarea hotărârii, instanţa de recurs a apreciat că în mod greşit a fost considerată convenţia ca fiind reziliată de drept ca urmare a pactului comisoriu, întrucât, la data somaţiei prin executor judecătoresc, nu existau obligaţii de plată restante, de natură a atrage eficienţa acestui pact comisoriu. Invocarea unor date anterioare când au existat întârzieri de câteva zile la plată nu se poate reţine, acceptarea plăţii lor, chiar cu întârziere, dovedind că pârâţii au înţeles să nu îl activeze.
Cum reclamanta a achitat, prin mandat poştal, la dispoziţia promitenţilor-vânzători şi diferenţa de preţ, completând suma convenită ca preţ al vânzării, nu se poate reţine neexecutarea obligaţiei principale, de plată a preţului, prima instanţă procedând, aşadar, corect în momentul pronunţării hotărârii care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare a imobilului.
| ← Antecontract de vânzare-cumpărare. Pact comisoriu de gradul I.... | Antecontract de vânzare-cumpărare în formă autentică. Titlu... → |
|---|
