Acţiune oblică. Antecontract de vânzare-cumpărare. Rezoluţiune pentru neplata restului de preţ. Pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.
| Comentarii |
|
1. Clauza părţilor conform căreia, în caz de neachitare a diferenţei de preţ de 10.000 lei, beneficiarul promisiunii trebuie să părăsească locuinţa, are semnificaţia unui pact comisoriu simplu, care atrage incidenţa regulilor stabilite de art. 1020-1021 C. civ.
Rezoluţiunea judiciară nu este incidenţă în condiţiile în care nu s-a produs punerea în întârziere, iar plata restului de preţ s-a făcut
înainte să se solicite rezoluţiunea antecontractului.
2. Cele două convenţii încheiate în 1962, respectiv 1989, ambele consemnate în înscrisuri sub semnătură privată (prima de pârâţii-reclamanţi, în calitate de cumpărători, cu intervenienţii forţaţi, în calitate de vânzători, a doua între pârâţi şi reclamanţi cu privire la înstrăinarea imobilului proprietatea pârâţilor) sunt nule ca vânzare-cumpărare, pentru lipsa formei autentice, respectiv pentru lipsa calităţii de proprietar a transmiţătorului, însă, prin conversiune, valorează antecontracte de vânzare-cumpărare.
Faţă de principiul executării în natură a obligaţiilor, reclaman-ţii-pârâţi au posibilitatea să solicite instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contracte autentice de vânzare-cumpărare în privinţa ambelor convenţii, prin valorificarea unui drept al debitorului obligaţiei de a face (pârâtul-reclamant) în condiţiile art. 974 C. civ., pentru a face posibilă apoi executarea antecontractului lor, prin dobândirea calităţii de proprietar de către promitenţii-vânzători.
C.A. Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, decizia nr. 1792 din 12 iunie 2001, în P.R. nr. 4/2002, p. 86
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, reclamanţii D.A. şi M. au chemat în judecată pe pârâţii N.I. şi M., solicitând pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul din str. L. nr. 24, sector 3, compus din casă şi teren în suprafaţă de 200 mp.
S-a arătat, în motivarea cererii, că la 15 septembrie 1989, părţile au încheiat o convenţie privind înstrăinarea imobilului menţionat, pentru preţul de 80.000 lei, din care 10.000 lei urma să fie achitat ulterior, la 5 septembrie 1990. Au arătat reclamanţii că au plătit suma de 70.000 lei, iar când s-au prezentat pentru a achita diferenţa, pârâţii au refuzat să primească banii şi să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Pârâţii au formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională, solicitând respingerea acţiunii, respectiv reclamanţii nu şi-au îndeplinit obligaţia asumată prin convenţie, sub sancţiunea prevăzută expres, de a părăsi imobilul.
întrucât pârâţii s-au apărat şi prin invocarea faptului că nu erau proprietarii imobilului care a făcut obiectul convenţiei, deoarece, la rândul lor, îl dobândiseră prin chitanţă sub semnătură privată de la numiţii F.I. şi E., în cauză a fost formulată de către reclamanţi cerere de intervenţie forţată împotriva numiţilor F.
Prin sentinţa civilă nr. 6115 din 11 iunie 1999, pronunţată în fond, după desfiinţarea primei hotărâri, conform deciziei civile nr. 2117 din 6 decembrie 1994 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, irevocabilă prin decizia civilă nr. 558 din 16 mai 1995 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti a admis acţiunea formulată şi cererea de intervenţie forţată.
în consecinţă, s-a constatat că între intervenienta F.E. şi soţul său decedat F.I. — în calitate de vânzători — şi pârâţii N.M., N.I., în calitate de cumpărători, a intervenit, în anul 1962, o convenţie de înstrăinare a terenului în suprafaţă de 200 mp, situat în str. L. nr. 24 şi că, în temeiul accesiunii imobiliare, pârâţii N. au devenit şi proprietarii construcţiei edificate pe teren.
S-a constatat că, în anul 1989, pârâţii au încheiat cu reclamanţii o convenţie privind înstrăinarea imobilului — teren în suprafaţă de 200 mp şi casă de locuit compusă din patru camere, bucătărie, garaj, situate în str. L. nr. 24, sector 3.
S-a dispus ca hotărârea pronunţată să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi a fost respinsă cererea reconvenţională a pârâ-ţilor-reclamanţi, ca neîntemeiată.
Pentru pronunţarea acestei soluţii, prima instanţă a reţinut că pârâţii şi-au invocat propria turpitudine, respectiv faptul că, la momentul încheierii convenţiei cu reclamanţii, nu erau proprietarii imobilului în litigiu, acesta fiind dobândit de ei, în anul 1962, prin chitanţă sub semnătură privată, de la numiţii F.I. şi E.
în aceste condiţii, s-a recunoscut interesul reclamanţilor de a solicita, în locul pârâţilor, constatarea convenţiei dintre aceştia şi intervenientă.
S-a mai reţinut că, potrivit convenţiei sub semnătură privată încheiate de reclamanţi şi pârâţi, s-a prevăzut un pact comisoriu simplu - pentru situaţia neachitării diferenţei de preţ -, ceea ce conduce la obligativitatea aplicării regulilor rezoluţiunii judiciare prevăzute de art. 1201 C. civ.
Sub acest aspect, s-a constatat că, deşi până la data de 5 septembrie 1990 nu se achitase diferenţa de preţ, această obligaţie a fost executată totuşi, înainte de a se cere rezoluţiunea contractului.
A reţinut instanţa, din analiza probelor administrate, că neexecutarea obligaţiei este imputabilă, în fapt, pârâţilor, care au refuzat să primească diferenţa de preţ, faţă de împrejurarea că, intervenind devalorizarea monetară, urmăreau să obţină un alt preţ, mai mare.
S-a apreciat, de asemenea, că rezoluţiunea antecontractului nu poate fi pronunţată şi datorită faptului că debitorii obligaţiei neexecutate (reclamanţii-pârâţi) nu au fost puşi în întârziere, în condiţiile prevăzute de lege.
Apelul declarat de pârâţii-reclamanţi împotriva acestei sentinţe a fost admis prin decizia civilă nr. 4068/A din 11 decembrie 2000 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, cu consecinţa schimbării soluţiei primei instanţe, în sensul respingerii, ca nefondate, a acţiunii principale şi a cererii de intervenţie forţată. Au fost menţinute celelalte dispoziţii privind respingerea cererii reconvenţionale.
S-a reţinut, în considerentele deciziei tribunalului, că niciuna din convenţiile încheiate în anul 1962, respectiv în 1989, nu îndeplineşte condiţiile legale pentru a fi considerate acte de vânzare-cumpărare cu caracter translativ de proprietate.
Astfel, prima convenţie a fost încheiată într-un moment în care era în vigoare Decretul nr. 144/1958, care impunea, pentru înstrăinările de imobile, necesitatea formei autentice şi a autorizaţiei administrative - cerinţe nerespectate -, ceea ce face ca actul să fie nul ca vânzare-cumpărare.
Ca atare, s-a considerat că şi cea de-a doua convenţie încheiată în anul 1989 este lovită de nulitate absolută ca vânzare-cumpărare, lipsindu-i obiectul.
S-a reţinut că, la încheierea celei de-a doua convenţii, pârâţii au fost de rea-credinţă, deoarece ştiau că nu sunt proprietarii imobilului în discuţie, acceptând, totuşi, partea din preţul stipulat.
De aceea, s-a considerat ca fiind corectă soluţia primei instanţe, de respingere a cererii reconvenţionale ca nefondată, întrucât apelanţii-pârâţi şi-au invocat propria turpitudine atunci când au cerut desfiinţarea convenţiei. Deşi nulă absolut ca vânzare, ea este valabilă - în virtutea teoriei reconversiei actelor juridice - ca antecontract de vânzare-cumpărare, în temeiul căruia intimaţii pot pretinde despăgubiri de la pretinşii vânzători.
Pe acelaşi considerent s-a apreciat că nu se poate dispune evacuarea intimaţilor-reclamanţi, dată fiind buna-credinţă a acestora şi faptul că apelanţii nu dispun de vreun titlu de proprietate asupra imobilului, ceea ce ei înşişi au recunoscut.
Decizia tribunalului a fost atacată cu recurs de intimaţii-recla-manţi, care au formulat următoarele critici.
Instanţa de apel a constatat în mod greşit că ei se fac vinovaţi de achitarea diferenţei de preţ după expirarea termenului prevăzut în convenţie, deoarece din probele administrate rezultă cu certitudine refuzul pârâţilor de a primi banii.
In mod greşit s-a apreciat asupra naturii juridice a înscrisului sub semnătură privată încheiat în septembrie 1989, deoarece reclamanţii nu au pretins că este vorba de o vânzare-cumpărare perfectă, ci de un înscris sub semnătură privată, pentru a cărui valabilitate s-a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
S-a mai susţinut, în esenţă, că antecontractul încheiat este valabil, nefiind lovit de nulitate, în condiţiile Decretului nr. 144/1958 şi nici supus rezoluţiunii, având în vedere că plata diferenţei de preţ s-a făcut cu întârziere, datorită opoziţiei pârâţilor şi, oricum, înainte de a fi puşi în întârziere.
Instanţa a respins, în mod greşit, cererea de intervenţie forţată a proprietarilor imobilului, numiţii F., în condiţiile în care pârâţii, invo-cându-şi propria turpitudine, au arătat că nu ei sunt proprietarii bunului în litigiu, terenul fiind dobândit de ei în anul 1960, de la F.I. şi F.E.
Deşi recurenţii nu au sistematizat criticile formulate şi nu le-au încadrat în drept, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 303 alin. (2) C. proc. civ., Curtea constată, faţă de prevederile art. 306 alin. (3) C. proc. civ., că dezvoltarea motivelor de recurs face posibilă încadrarea acestora în dispoziţiile art. 304 pct. 8, 9 şi 11 C. proc. civ.
Recursul este fondat, pentru următoarele considerente.
în speţă, între reclamanţi şi pârâţi a intervenit în septembrie 1989 o convenţie, consemnată într-un înscris sub semnătură privată, privind înstrăinarea imobilului proprietatea pârâţilor, din str. L. nr. 24, sector 3, compus din casă (cu 4 camere, bucătărie şi garaj) şi suprafaţa aferentă de 200 mp teren.
S-a convenit ca preţ suma de 80.000 lei, din care 70.000 lei s-au plătit la momentul întocmirii chitanţei, restul urmând să fie achitat la data de 5 septembrie 1990.
La rândul lor, pârâţii dobândiseră imobilul în anul 1962, tot printr-o convenţie constatată prin înscris sub semnătură privată, de la numiţii F.I. şi E., iar, faţă de această împrejurare, reclamanţii au chemat în proces, pe calea intervenţiei forţate, pe soţii F., pentru ca, în contradictoriu cu aceştia, să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic în privinţa înstrăinării.
Analizând cele două convenţii, tribunalul a reţinut că acestea sunt nule ca acte de vânzare-cumpărare - prima pentru nerespectarea condiţiilor de formă, cea de-a doua pentru lipsa obiectului, având în vedere că pretinşii vânzători nu erau, de fapt, proprietarii imobilului -astfel încât s-a tras concluzia netemeiniciei pretenţiilor reclamanţilor.
Prin aceste considerente, pe care şi-a întemeiat soluţia, instanţa de apel a schimbat, însă, natura şi înţelesul actului juridic dedus judecăţii.
Astfel, reclamanţii nu au pretins că au încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu pârâţii, ci o înţelegere constatată printr-un înscris sub semnătură privată; tocmai de aceea, recunoscând că nu este perfectă vânzarea, au solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, faţă de refuzul pârâţilor de a-şi da consimţământul la autentificarea contractului.
Instanţa trebuia să constate că, deşi nule ca operaţiuni de vânzare-cumpărare, cele două convenţii intervenite succesiv - în 1962 şi 1989 - valorează, în virtutea principiului reconversiunii actelor juridice, antecontracte de vânzare-cumpărare şi, pentru a se obţine executarea în natură a acestora, partea avea la dispoziţie calea acţiunii în justiţie pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.
Deşi face referire la acest principiu şi la valoarea de antecontract a convenţiei încheiate de reclamanţi şi pârâţi - dar numai atunci când motivează soluţia dată cererii reconvenţionale -, instanţa de apel apreciază, în mod greşit, că reclamanţii sunt îndreptăţiţi numai la a obţine despăgubiri pentru neexecutarea antecontractului.
în felul acesta, se nesocoteşte faptul că, în ceea ce priveşte executarea obligaţiilor, principiul este acela al executării în natură şi, numai dacă acest lucru nu este posibil, executarea se poate realiza şi în mod indirect, adică prin plata despăgubirilor.
Solicitând pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, înseamnă că reclamanţii au dorit ca executarea obligaţiilor la care a dat naştere antecontractul să se facă în mod direct, în natură.
De aceea, tribunalul trebuia să analizeze dacă poate suplini consimţământul pârâţilor prin pronunţarea unei hotărâri în acest sens, respectiv dacă antecontractul îndeplineşte condiţiile de valabilitate ale convenţiei pe care o constată (promisiune de vânzare-cumpărare).
Din acest punct de vedere, este greşită aprecierea instanţei cum că înţelegerea este nulă, deoarece vânzătorii, nefiind ei înşişi proprietari, înseamnă că este lipsită de obiect convenţia.
Precizându-şi cadrul procesual - după ce au luat cunoştinţă de apărarea pârâţilor că nu sunt proprietarii imobilului, deşi încasaseră o parte din preţ — reclamanţii au chemat în judecată şi pe cei indicaţi ca proprietari ai bunului (F.I. şi E.), solicitând pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic şi în privinţa convenţiei intervenite între aceştia şi pârâţii-reclamanţi.
Conform probelor administrate, a rezultat că numiţii F. au deţinut cu contract de vânzare-cumpărare autentic încheiat în anul 1947 imobilul în litigiu, iar la interogatoriul luat, F.E. a recunoscut că în anul 1962, împreună cu soţul ei, a convenit asupra înstrăinării către pârâţi.
In aceste condiţii, considerându-se că, pe calea cererii de intervenţie forţată, reclamanţii au urmărit, de fapt, valorificarea unui drept al debitorilor obligaţiei de a face (pârâţii), care să facă apoi posibilă executarea antecontractului lor, instanţa de apel trebuia să dea eficienţă dispoziţiilor art. 974 C. civ. şi, constatând întemeiată cererea de intervenţie, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare în privinţa primei convenţii intervenite.
în felul acesta, este îndeplinită şi condiţia ca promitenţii-vânzători (pârâţii-reclamanţi) să fie proprietari ai bunului.
In privinţa celuilalt element al antecontractului contestat - preţul — tribunalul a reţinut că diferenţa rămasă neachitată (de 10.000 lei din totalul de 80.000 lei) a fost plătită după expirarea termenului convenit.
Instanţa de apel nu a reţinut, însă, în întregime, situaţia de fapt, astfel cum a rezultat din probele administrate, respectiv împrejurarea că achitarea restului de preţ cu întârziere s-a făcut din cauza atitudinii culpabile a pârâţilor, care au refuzat primirea diferenţei, datorită faptului că doreau să obţină un preţ mai mare pe imobil (declaraţiile martorilor D.D., R.C.).
în aceste condiţii, după promovarea acţiunii, respectiv la termenul din 7 decembrie 1990, reclamanţii au făcut dovada consemnării la C.E.C., pe numele pârâţilor, a diferenţei de 10.000 lei, abia la următorul termen de judecată pârâţii solicitând, prin cerere reconvenţională, rezoluţiunea antecontractului pentru neîndeplinirea în întregime a obligaţiilor asumate.
în legătură cu acest aspect, prima instanţă a apreciat corect că părţile, inserând în convenţia lor clauza potrivit căreia, în caz de neachitare a diferenţei de 10.000 lei, beneficiarii promisiunii trebuie să părăsească locuinţa, au prevăzut un pact comisoriu simplu (iar nu o clauză de dezicere, cum în mod eronat au susţinut pârâţii).
De aceea, pentru desfiinţarea contractului trebuie respectate regulile rezoluţiunii judiciare (art. 1020-1021 C. civ.), neîntrunite în speţă, în condiţiile în care nu a operat punerea în întârziere, iar plata sumei s-a făcut, oricum, înainte de a se cere rezoluţiunea.
Pentru considerentele arătate, antecontractul încheiat de reclamanţi şi pârâţi este valabil, astfel încât, dând eficienţă dispoziţiilor art. 1073, art. 1077 C. civ., tribunalul trebuia să aprecieze ca fiind corectă soluţia primei instanţe, de admitere a cererii principale şi a cererii de intervenţie.
Oprindu-se la o altă soluţie, instanţa de apel a denaturat semnificaţia (natura) juridică a actului dedus judecăţii, a stabilit în mod eronat situaţia de fapt şi nu a făcut aplicarea corespunzătoare a textelor de lege incidente, ceea ce atrage aplicabilitatea, în speţă, a motivelor de recurs prevăzute de art. 304 pct. 8, 9 şi 11 C. proc. civ.
în temeiul acestora, recursul a fost admis şi a fost casată decizia tribunalului, în sensul respingerii apelului, ca nefondat, cu menţinerea, ca legală şi temeinică, a soluţiei primei instanţe.
în ce priveşte cheltuielile de judecată solicitate de către recurenţi, acestea au fost acordate prin aplicarea dispoziţiilor art. 274 alin. (3) C. proc. civ., respectiv prin reducerea onorariului de avocat, apreciat ca nejustificat de mare în raport de prestaţia efectuată (motive de recurs nesistematizate şi neîncadrate în drept, imposibilitatea indicării acestora în concluziile orale).
| ← Antecontract de vânzare-cumpărare. Neexecutarea obligaţiei... | Vânzare-cumpărare de acţiuni. Daune-interese ca urmare a... → |
|---|
