Pact comisoriu. Interpretare. Intervenţia instanţei
| Comentarii |
|
Clauza contractuală potrivit căreia neplata preţului de către cumpărător în termen de 30 de zile de la data scadenţei, în cuantumul şi condiţiile prevăzute în contract, atrage rezilierea acestuia şi pierderea de către cumpărător a posesiei asupra bunurilor ce formează obiectul contractului, precum şi a sumelor de bani achitate, fără îndeplinirea vreunei formalităţi, părţile convenind că înscrisul constituie titlu executoriu, nu exclude intervenţia instanţei în aprecierea condiţiilor rezoluţiunii.
O astfel de dispoziţie nu poate fi temei pentru radierea dreptului de proprietate asupra imobilului din cartea funciară, care se poate efectua doar în baza hotărârii instanţei judecătoreşti.
C.A. Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, decizia nr. 1969 din 30 septembrie 2003, în P.J.C. 2003-2004, p. 103
Prin cererea formulată pe rolul Judecătoriei Buftea, Biroul de C.F., SC C. SRL a solicitat radierea dreptului de proprietate asupra imobilului identificat în C.F. nr. 167 şi nr. cadastral al parcelei nr. 201.
Prin încheierea nr. 1877 din 3 martie 2003, pronunţată de Judecătoria Buftea, Biroul de C.F., s-a rectificat înscrierea dreptului de proprietate asupra imobilului - teren în suprafaţă de 279.412 mp şi construcţii cu dezmembrări, în sensul că înscrierea este provizorie, sub condiţia suspensivă şi rezolutorie a plăţii întregului preţ până la 15 decembrie 2001; s-a radiat înscrierea provizorie cu privire la imobilul - teren în suprafaţă de 279.412 mp şi construcţii cu dezmembrări.
împotriva încheierii a declarat apel SC G. SRL, criticând-o pentru aprecierea greşită a clauzei de reziliere a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4118/2000.
Părţile au inserat în cuprinsul actului că neplata preţului în termenul de 30 de zile de la data scadenţei atrage rezilierea contractului şi pierderea de către societatea cumpărătoare a posesiei asupra imobilului.
Această clauză nu este un pact comisoriu de gradul III sau IV, pentru că un asemenea pact ar fi trebuit să cuprindă în cuprinsul clauzei că rezilierea operează de drept.
Faţă de conţinutul clauzei, aşa cum a fost stabilită de către părţi, rezilierea nu operează de drept; părţile au înţeles să stipuleze un pact comisoriu de gradul I, iar partea îndreptăţită trebuie să se adreseze instanţei judecătoreşti cu acţiune în rezoluţiune, iar instanţa urmează să verifice neexecutarea obligaţiei asumate prin contract şi culpa pârâtului în ceea ce priveşte neexecutarea.
Prin decizia civilă nr. 1421 din 20 iunie 2003, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă, s-a admis apelul şi s-a schimbat în tot încheierea apelată, în sensul că s-a respins cererea.
Tribunalul a apreciat că părţile au prevăzut în contractul încheiat o clauză care prevede următoarele: în situaţia în care cumpărătorul se află în imposibilitatea de a plăti tranşele de preţ în termen de 30 de zile de la scadenţă, aceasta duce la rezilierea contractului, precum şi la pierderea de către cumpărător a posesiei bunului şi a sumelor de bani achitate.
S-a mai reţinut de către tribunal că o astfel de clauză nu este un pact comisoriu de gradul IV şi nu duce la rezilierea de drept a contractului; pentru a se constata rezilierea este necesară intervenţia instanţei în cadrul unei acţiuni în rezoluţiunea convenţiei, pe care petentul o are la îndemână potrivit art. 1020 C. civ.
împotriva deciziei tribunalului a declarat recurs intimata SC C. SRL, criticând-o pentru următoarele motive, ce se încadrează în art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi care vizează clauza contractului dintre părţi asupra rezilierii actului.
Prin clauza din contract s-a stipulat că neplata preţului de către cumpărător în termen de 30 de zile de la data scadenţei, în cuantumul şi condiţiile prevăzute în contract, atrage rezilierea acestuia şi pierderea de către cumpărător a posesiei bunurilor şi a sumelor de bani achitate, fără îndeplinirea unei formalităţi, părţile convenind că înscrisul constituie titlu executoriu.
Această clauză nu reprezintă reiterarea dispoziţiilor art. 1020-1021 C. civ., atât timp cât aceste texte de lege fac referire la subînţelegerea acestor clauze în contractele sinalagmatice, nu şi atunci când această clauză este expres stipulată.
Analizând decizia recurată în raport de criticile formulate, Curtea a constatat că recursul este nefondat.
Recurenta, în calitate de vânzătoare, şi intimata, în calitate de cumpărătoare, au încheiat contractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 4118 din 11 octombrie 2000 de notar public T.C., iar în contract este prevăzută următoarea clauză: neplata preţului de către cumpărător în termen de 30 de zile de la data scadenţei, în cuantumul şi condiţiile prevăzute în contract, atrage rezilierea acestuia şi pierderea de către cumpărător a posesiei asupra bunurilor ce formează obiectul contractului, precum şi a sumelor de bani achitate, fără îndeplinirea vreunei formalităţi, părţile convenind că înscrisul constituie titlu executoriu.
Pactele comisorii reprezintă clauze contractuale exprese privind rezoluţiunea contractului pentru neexecutare.
Acestea sunt derogatorii de la art. 1021 C. civ., pentru că urmăresc să înlăture sau să reducă rolul instanţei judecătoreşti în pronunţarea rezoluţiunii.
Cuprinderea în contracte a unor pacte comisorii exprese, cu excepţia celui care respectă prevederile art. 1020 C. civ. (în caz de neexecutare a contractului de către una dintre părţi, contractul se desfiinţează), nu mai face necesară intervenţia instanţei în aprecierea rezoluţiunii; dacă, totuşi, se apelează la instanţă, aceasta va face numai verificările permise de la pactele comisorii.
în această categorie sunt incluse pactele comisorii de gradul II, clauza în sensul că, dacă una dintre părţi nu-şi execută obligaţiile, cealaltă parte este în drept să considere contractul ca desfiinţat, de gradul III, clauza în sensul că, în caz de neexecutare a obligaţiilor de către una dintre părţi, contractul se consideră rezolvit de plin drept, şi de gradul IV, cel mai energic pact comisoriu, în sensul că, în caz de neexecutare a obligaţiilor de către una dintre părţi, contractul se consideră desfiinţat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere şi fără orice altă formalitate prealabilă.
S-a constatat că pactul comisoriu încheiat de către părţi nu se încadrează în niciuna dintre situaţiile care exclud intervenţia instanţei de judecată.
Prin urmare, cererea formulată de către vânzătoarea-recurentă, prin care s-a solicitat radierea înscrierii în cartea funciară pe baza clauzei convenţionale, al cărei conţinut a fost redat şi analizat de Curte mai sus, nu este întemeiată.
| ← Neplata preţului. Incidenţa art. 1364 C. civ. Plata unei... | Antecontract de vânzare-cumpărare. Pact comisoriu de gradul I.... → |
|---|
