Calificarea convenţiei. Distincţia faţă de contractul de vânzare-cumpărare. Criterii. Raportarea prestaţiei parţiale în bani la valoarea bunului. Necesitatea unei expertize evaluatoare
| Comentarii |
|
1. Dacă înstrăinarea bunului se face numai în schimbul întreţinerii, cu toate că se foloseşte uneori noţiunea de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere, contractul nu poate fi confundat cu vânzarea-cumpărarea, din moment ce înstrăinarea bunului nu se face în schimbul unui preţ în bani, convenţia constituind eventual un contract nenumit, permis de lege, în virtutea principiului libertăţii convenţiilor.
Problema delimitării faţă de vânzare se pune însă în cazul în care bunul se înstrăinează în schimbul întreţinerii şi al unei sume de bani, situaţie care prezintă importanţă în ipoteza neexecutării obligaţiei de întreţinere, în privinţa acordării termenului de graţie şi a punerii în întârziere a debitorului, a interpretării clauzelor neclare din contract ori în legătură cu suportarea cheltuielilor contractului. Pentru rezolvarea problemei naturii juridice a contractului, trebuie să se stabilească obligaţia principală, scopul principal urmărit de către părţi la încheierea contractului.
Astfel, întrucât raportul dintre preţul în bani şi cel în natură nu poate fi calculat, valoarea întreţinerii fiind aleatorie, în lipsă de alte criterii, urmează ca prestaţia în bani să fie raportată la valoarea bunului; contractul va fi de întreţinere dacă prestaţia în bani reprezintă mai puţin de jumătate din valoarea bunului înstrăinat, iar în caz contrar va fi de vânzare-cumpărare. Dacă obligaţia principală a dobânditorului este prestarea întreţinerii, contractul va fi de întreţinere, chiar dacă în contract s-a stipulat preţul imobilului înstrăinat, această împrejurare fiind irelevantă şi neputând modifica natura juridică a contractului.
2. Este lipsit de echivoc faptul că în contractul de vânzare-cum-părare contestat s-a inserat o clauză de întreţinere prin care cumpărătorul, debitor al obligaţiei de întreţinere, a declarat că se obligă să asigure vânzătorilor îngrijirea necesară, care constă în asigurarea de hrană, medicamente, asistenţă medicală, îmbrăcăminte, ajutor în gospodărie, precum şi suportarea cheltuielilor de înmormântare şi respectarea datinilor creştineşti.
Chiar dacă în contract s-a făcut menţiunea cu privire la preţ, fără a se face vreo referire la obligaţia de întreţinere, instanţa a constatat că din declaraţiile cumpărătorului rezultă că acesta a cumpărat nuda proprietate asupra imobilului, că este de acord cu rezervarea dreptului de uzufruct viager în favoarea vânzătorilor şi că, totodată, s-a obligat să asigure vânzătorilor îngrijirea necesară, cu indicarea expresă a conţinutului acestei obligaţii.
Procedând la interpretarea clauzelor contractului, unele prin altele, conform dispoziţiilor art. 982 C. civ., dar şi gramatical, ţinând cont de construcţia lor, şi semantic, instanţa a constatat că înţelesul ce rezultă din întregul act este acela că pârâtul cumpărător şi-a asumat şi obligaţia de întreţinere, dar că, întrucât bunul s-a înstrăinat atât în schimbul întreţinerii, cât şi al unei sume de bani, se impune a se stabili dacă în cauză este vorba de un contract de întreţinere sau de vânzare-cumpărare. Prin urmare, se impune casarea hotărârii primei instanţe şi trimiterea spre rejudecare, pentru efectuarea unei expertize de specialitate, urmând a se stabili dacă prestaţia în bani reprezintă mai puţin sau mai mult de jumătate din valoarea bunului înstrăinat.
Trib. Bucureşti, s. a lll-a civ., dec. nr. 370R din 11 februarie 2011,
nepublicată
Prin sentinţa civilă nr. 3241/04.03.2010, pronunţată de Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti în dosarul nr. 2420/301/2008, s-a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune al reclamantei L.C. S-a respins cererea formulată de reclamanta L.C., în contradictoriu cu pârâtul L.R.D., ca prescrisă. S-a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune al reclamantului L.V., ca neîntemeiată. A fost admisă cererea formulată de reclamantul L.V. în contradictoriu cu pârâtul L.R.D. S-a dispus rezoluţiunea contractului autentificat la 26.06.2001. S-a respins ca neîntemeiată cererea de repunere în situaţia anterioară formulată de reclamant. Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut următoarele:
Conform art. 315 C. proc. civ., deciziile instanţei de recurs cu privire la probleme de drept sunt obligatorii pentru judecătorii fondului. Prin decizia nr. 1309 R/26.06.2009, Tribunalul a dispus că instanţa de fond trebuie mai întâi să clarifice natura juridică a contractului încheiat de părţi, urmând ca, dacă se ajunge la concluzia că este un contract de vân-zare-cumpărare, să nu se pună problema prescripţiei, iar dacă se ajunge la concluzia că este un contract de întreţinere, să se pună problema prescripţiei faţă de reclamantă.
Analizând probele administrate în cauză, instanţa a constatat că, în realitate, pârâtul s-a obligat să asigure întreţinere reclamantului L.V. şi defunctei L.M.
Astfel, în contract s-a prevăzut clar că toate părţile au citit personal cuprinsul contractului înainte de semnare, constatând că el corespunde voinţei şi condiţiilor stabilite de ei de comun acord, menţiune care, cuprinzând constatări personale ale notarului, face dovada până la înscrierea în fals, procedură pe care pârâtul, care a beneficiat de asistenţă juridică, nu a declarat că înţelege să o declanşeze. în aceste condiţii, susţinerile pârâtului conform cărora „putem chiar să credem că această clauză a fost lăsată din greşeală la redactarea contractului", pe lângă faptul că nu sunt exprimate cu foarte mare convingere nici de către pârât, nu pot fi reţinute de instanţă.
Aşa cum a învederat şi pârâtul, denumirea dată de părţi contractului nu determină natura juridică a acestuia faţă de dispoziţiile art. 977 C. civ., conform cărora clauzele contractuale se interpretează conform intenţiei părţilor, nu conform sensului literar al termenilor.
Susţinerile pârâtului conform cărora se află în prezenţa unui contract de întreţinere pentru că nu există vreun corespondent în obiectul contractului sau în altă clauză pentru această obligaţie de întreţinere nu pot fi reţinute, în condiţiile în care există un corespondent clar în contract -nuda proprietate; aceasta reprezintă cauza juridică a obligaţiei de întreţinere pe care şi-a asumat-o.
în contract nu se menţionează strict că se vinde imobilul pentru preţul de 126 milioane, fără nicio referire la obligaţia de întreţinere, ci, dimpotrivă: în prima parte a contractului se menţionează obligaţia pe care şi-o asumă vânzătorii, de a vinde imobilul cu toate datele de identificare, cu rezerva uzufructului, iar în partea a doua se menţionează obligaţia pe care şi-o asumă pârâtul, de a respecta dreptul de uzufruct şi, totodată, de a asigura întreţinerea vânzătorilor.
Şi martorii audiaţi în cauză, N.M. şi F.E., au declarat sub jurământ că din 2001 au aflat că familia L. a încheiat cu pârâtul un contract de întreţinere, că în baza contractului pârâtul chiar trebuia să le acorde întreţinere şi să îi îngrijească, situaţie în raport de care pârâtul nu a făcut proba contrară, deşi avea această obligaţie conform art. 1169 C. civ. şi art. 129 alin. (1) C. proc. civ.
Faptul că nu s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărarea a rezultat şi din aceea că, în realitate, nu s-a achitat un preţ de 126 milioane. Instanţa a analizat neplata preţului numai în vederea stabilirii naturii actului juridic încheiat, nu şi ca o posibilă cauză de rezoluţiune, în condiţiile în care reclamanţii au învestit în termenul legal instanţa cu cererea de rezoluţiune numai pentru neîndeplinirea obligaţiei de întreţinere, nu şi pentru neplata preţului, iar pârâtul s-a opus la completarea motivelor în fapt ale cererii peste prima zi de înfăţişare. Dar, plata sau neplata au fost apreciate de instanţă că pot fi analizate pentru a se stabili natura juridică a actului, aşa cum a stabilit şi instanţa de recurs în decizia de casare.
Iar, sub acest aspect, instanţa a reţinut că în contractul de vânzare-cumpărare s-a stipulat că părţile recunosc că s-a plătit preţul prin semnarea actului şi că răspund pentru realitatea plăţii preţului, nu că preţul s-ar fi dat chiar în faţa şi în prezenţa notarului, astfel că această menţiune s-a reţinut că nu ar intra sub incidenţa înscrierii în fals, ci face dovada doar până la proba contrară, probă pe care reclamantul a facut-o.
Pârâtul, la acea dată în vârstă de 20 de ani, conform cărţii sale de identitate, nu a făcut nici cea mai mică dovadă că a avut 126 de milioane de lei pe care să îi dea ca preţ pentru imobil.
Instanţa a avut în vedere şi dispoziţiile art. 225 C. proc. civ., conform cărora, dacă partea, fără motive temeinice, refuză să răspundă la interogatoriu sau nu se înfăţişează, instanţa poate considera aceasta ca o mărturisire deplină sau ca un început de dovadă scrisă, dispoziţii legale pe care le va raporta la întrebările 1, 2, 3 din interogatoriul formulat de reclamant, din care rezultă că pârâtul, la momentul încheierii contractului, era militar în termen, nu avea venituri şi nu a plătit suma de 126 de milioane de lei.
De asemenea, instanţa a reţinut că, din 2001 până în prezent, pârâtul nu s-a comportat ca şi cumpărător-proprietar, pentru a se ajunge la concluzia că, totuşi, intenţia a fost doar de a vinde şi de a cumpăra nuda proprietate, nu el fiind cel care a achitat impozitele pe proprietate, ci reclamantul, deşi impozitele sunt în sarcina proprietarului; deşi este obligaţia nudului proprietar şi dreptul nudului proprietar, acesta nu s-a prezentat nici la adunările asociaţiei, aşa cum au învederat şi martorii şi cum rezultă şi din aplicarea art. 225 C. proc. civ. la întrebările 6, 7 din interogatoriu şi din chitanţele de plată aflate în posesia reclamantului.
Faţă de toate cele de mai sus, instanţa nu a reţinut nici susţinerile contradictorii ale reclamanţilor din concluziile scrise, în sensul că au solicitat rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere pentru neexecutarea obligaţiei de întreţinere, dar că natura contractului nu este de întreţinere, ci de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere. Pe tot parcursul procesului, începând cu 2008, chiar reclamantul a învederat că obiectul contractului l-a reprezentat întreţinerea, că preţul a fost modic, că nu s-a plătit, că nici nu s-a pus problema achitării de către pârât a unui preţ, pentru că nu ar fi avut de unde să achite aceşti bani, dar că nu s-a prestat întreţinerea, că pârâtul nici nu l-a ajutat să se ducă la spital, că nu a contribuit la înmormântare şi nici la parastasele defunctei L. Şi întrebările adresate martorilor la audieri chiar de către reclamanţi se refereau tot la întreţinere. De asemenea, interogatoriul formulat de reclamant pentru a fi administrat pârâtului s-a referit tot la întreţinere. Atunci, s-a întrebat retoric prima instanţă, cum pot să ceară rezoluţiune pentru neexecutarea obligaţiei de întreţinere, dar să susţină că, de fapt, contractul nu este de întreţinere, doar pentru a evita sancţiunea prescripţiei? Atâta timp cât au invocat şi au dovedit că este un anumit tip de contract, instanţa a apreciat că părţile trebuie să suporte toate consecinţele juridice care decurg din acest contract. Pentru toate aceste motive, instanţa a constatat că, în realitate, convenţia încheiată între părţi are natura unui contract de întreţinere.
în aceste condiţii, faţă de dispoziţia din decizia 1309R şi faţă de dispoziţiile art. 315 C. proc. civ., instanţa a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune al reclamantei L.C. şi a respins cererea formulată de reclamanta L.C. ca prescrisă. Astfel, instanţa de recurs a stabilit că, dacă se ajunge la concluzia că natura convenţiei este a unui contract de întreţinere, „acţiunea în rezoluţiunea contractului de întreţinere pentru neexecutare are un caracter patrimonial (chiar dacă obligaţia are ca obiect o prestaţie contractată intuitu personae), dreptul la acţiune se transmite asupra moştenitorilor, care îl pot exercita în cadrul termenului de prescripţie. Or, în cauză, dat fiind că de la data la care acţiunea s-a transmis (prin decesul creditorului întreţinerii) către recurenta-recla-mantă şi până la data la care s-a cerut rezoluţiunea contractului (prin formularea cererii de chemare în judecată ce face obiectul prezentei cauze) au trecut mai mult de trei ani, se constată incidenţa dispoziţiilor art.^3 din Decretul nr. 167/1958".
în ceea ce îl priveşte, însă, pe reclamantul L.V., dreptul său personal material la acţiunea în rezoluţiune nu s-a prescris, decizia de recurs nevizând şi acţiunea acestuia, în condiţiile în care obligaţia la întreţinere faţă de el, în calitate de creditor, are caracter de continuitate. Totodată, obligaţia la întreţinere este indivizibilă, astfel că decesul unuia dintre cocreditori nu presupune o stingere a unei părţi din obligaţia debitorului. Creditorul supravieţuitor poate cere rezoluţiunea întregului contract pentru neexecutarea faţă de sine a obligaţiei la întreţinere.
Pe fond, instanţa nu a avut în vedere susţinerile reclamantului, conform cărora contractul trebuie reziliat pentru că pârâtul nu a achitat cotele la întreţinere, făcându-se confuzie între întreţinerea personală pe care o presupune un contract de întreţinere, în sensul de ajutor personal, hrană, medicamente, ajutor în gospodărie şi întreţinerea la asociaţie, care cuprinde cotele la apă, lumina, întreţinerea pe scara blocului, lift, salariu administrator etc. Totodată, obligaţia de a plăti cotele la întreţinere, inclusiv telefonul fix, a fost asumată clar de vânzătorii L. prin contract, astfel că nu era în sarcina pârâtului.
Dar, instanţa a constatat ca pârâtul nu şi-a executat obligaţie de întreţinere în sensul de acordare de ajutor în gospodărie, asistenţă medicală, asigurare hrană, medicamente faţă de reclamant, aşa cum este menţionată în contract.
Martorii N.M. şi F.E. au învederat că nu l-au văzut pe pârât nici măcar în vizită la reclamant, or, obligaţia de întreţinere se execută la domiciliul creditorului, plata fiind portabilă; că reclamantul este îngrijit de fiica acestuia, mama pârâtului, că nu l-au văzut niciodată pe pârât acordând ajutor reclamantului în gospodărie.
Nu numai că pârâtul nu a făcut dovada contrară, dar în niciun moment nu a contestat faptul că nu a acordat întreţinere, invocând că nu ar fi avut această obligaţie.
Instanţa nu a reţinut susţinerile pârâtului conform cărora nu se justifică rezoluţiunea pentru că reclamantul nu a fost in nevoie, la momentul încheierii contractului reclamantul fiind totuşi o persoană de 75 de ani şi cu afecţiuni medicale multiple. Totodată, atâta timp cât şi-a asumat prin contract obligaţia de întreţinere, pârâtul era obligat să o presteze şi să-l ajute în gospodărie, să-i asigure hrana şi îmbrăcămintea chiar dacă reclamantul ar fi fost o persoană în putere, perfect sănătoasă şi perfect aptă să facă absolut totul în gospodărie.
Având în vedere că reclamantul a făcut dovada obligaţiei pârâtului de acordare a întreţinerii în condiţiile art. 1169 C. civ., că pârâtul nu a făcut dovada îndeplinirii corespunzătoare a acestei obligaţii de întreţinere cu caracter continuu, iar reclamantul a optat pentru rezoluţiunea contractului şi nu pentru executarea clauzelor lui, instanţa constată că cererea este întemeiată şi urmează să o admită ca atare, urmând a dispune rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare.
Instanţa a respins însă cererea de repunere în situaţia anterioară ca neîntemeiată. Consecinţa firească a admiterii cererii de rezoluţiune este aceea că drepturile constituite prin contractul rezolvit renasc, respectiv se desfiinţează retroactiv, dar aceasta se realizează în mod automat prin simplul efect al rezoluţiunii. Repunerea în situaţia materială anterioară se justifică în principiu, dar nu în prezenta cauză, în condiţiile în care reclamantul are deja posesia bunului, fapt confirmat de toate probele administrate în cauză şi necontestat de pârât. Reclamantul a locuit şi locuieşte şi la acest moment în imobilul care a lăcut obiectul contractului, astfel că nu se poate să se dispună şi o repunere în situaţia anterioară, adică să îi fie predată şi posesia materială a bunului, în condiţiile în care are deja această posesie.
împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâtul şi în motivare a arătat că instanţa de fond, analizând cauza după casarea primei hotărâri pronunţate, avea obligaţia, conform art. 315 C. proc. civ., să stabilească cu prioritate calificarea naturii juridice a contractului autentificat la 26.06.2001, încheiat între părţi, întrucât din probele administrate de către reclamanţi nu rezultă argumentele necesare calificării contractului în cauză ca fiind un contract de întreţinere, şi nu unul de vânzare-cumpărare.
Astfel, analizându-se în ansamblu contractul încheiat între părţi în anul 2001, în conformitate cu dispoziţiile art. 982 C. civ., recurentul susţine că se poate observa că alineatul ce face referire la obligaţia acestuia de a acorda vânzătorilor îngrijirea necesară nu are nicio legătură cu restul contractului şi, ceea ce este mai important, nu are niciun corespondent în obiectul contractului sau în altă clauză a acestuia. In aceste cazuri, recurentul consideră că se poate aprecia că respectiva clauză reprezintă o eroare de redactare a contractului.
De asemenea, mai susţine că nu se poate aprecia care a fost motivul pentru care părţile şi notarul public au prevăzut în conţinutul contractului că vânzarea nudei proprietăţi asupra apartamentului se face în schimbul preţului de 126.000.000 ROL, fără niciun fel de referire la obligaţia de întreţinere, în condiţiile în care aceleaşi părţi ar fi solicitat încheierea unui contract de întreţinere.
Prin urmare, susţine că părţile au încheiat un contract de vânzare-cumpărare a nudei proprietăţi asupra imobilului în litigiu, vânzătorii rezervându-şi dreptul de uzufruct viager asupra bunului.
Interpretând în ansamblul său acest contract, dar mai ales prin prisma dispoziţiilor art. 983 C. civ., recurentul apreciază că nu se poate stabili în sarcina acestuia o obligaţie de întreţinere a bunicilor lui, în contradicţie cu un preţ serios şi achitat integral, fără nicio altă referire la această obligaţie de întreţinere, decât aceea din paragraful inserat în pagina a Il-a, în mod eronat, susţine recurentul, printre declaraţiile cumpărătorului.
Prin decizia civilă nr. 370R/11.02.2011, Tribunalul Bucureşti, Secţia a IlI-a civilă, a admis recursul, a casat sentinţa recurată şi a trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă, reţinând următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 22.02.2008, reclamanţii L.V. şi L.C., în contradictoriu cu pârâtul L.R.D., au solicitat rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere autentificat la 26.06.2001 şi revenirea părţilor la situaţia anterioară.
Prin sentinţa civilă nr. 9584/23.10.2008, Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti a admis excepţia prescripţiei şi a respins acţiunea reclamanţilor, ca prescrisă, în raport de dispoziţiile art. 3 şi art. 7 din Decretul 167/1958.
Prin decizia nr. 1309R/26.06.2009 a fost admis recursul declarat de recurenţii-reclamanţi, s-a casat sentinţa civilă recurată şi a fost trimisă cauza spre rejudecare, instanţa de control judiciar apreciind că nu se putea stabili dacă cererea reclamanţilor este supusă termenului de prescripţie reţinut de instanţa de fond, ci a considerat că se impunea clarificarea naturii juridice a contractului încheiat între părţi, prin administrarea de probe, inclusiv declaraţii de martori, pentru stabilirea aspectelor susţinute de fiecare dintre părţi şi care ar fi justificat o anumită calificare dată actului juridic, cum ar fi plata efectivă a preţului, scopul urmărit de părţi la încheierea contractului, proporţia reală a sumei stabilite ca preţ din valoarea apartamentului etc.
în al doilea ciclu procesual, după casare, în raport de dispoziţiile art. 315 C. proc. civ., instanţa de fond a procedat la clarificarea naturii juridice a contractului încheiat de părţi şi, faţă de probele administrate în cauză, a constatat că în realitate pârâtul s-a obligat să asigure întreţinerea reclamantului L.V. şi defunctei L.M.
Recurentul-pârât a criticat hotărârea primei instanţe, apreciind că aceasta nu a respectat dispoziţiile art. 315 C. proc. civ., întrucât din probele administrate de către reclamanţi nu au rezultat argumentele necesare calificării contractului în cauză, ca fiind un contract de întreţinere şi nu unul de vânzare-cumpărare.
Tribunalul a reţinut că susţinerea recurentului este întemeiată doar în parte, întrucât instanţa a procedat la clarificarea naturii juridice a contractului încheiat între părţi conform art. 315 C. proc. civ., analizând în mod expres probele administrate în cauză şi interpretând contractul în conformitate cu voinţa părţilor şi dispoziţiile legale aplicabile în materie, dar fără a avea în vedere criterii corecte pentru delimitarea contractului de vânzare-cumpărare de contractul de întreţinere.
Astfel, dacă înstrăinarea bunului se face numai în schimbul întreţinerii, cu toate că se foloseşte uneori noţiunea de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere, contractul nu poate fi confundat cu vânzarea-cumpărarea, din moment ce înstrăinarea bunului nu se face pe un preţ în bani, convenţia constituind eventual un contract nenumit, permis de lege, în virtutea principiului libertăţii convenţiilor.
Problema delimitării faţă de vânzare se pune însă în cazul în care bunul se înstrăinează în schimbul întreţinerii şi al unei sume de bani, problemă care prezintă importanţă în ipoteza neexecutării obligaţiei de întreţinere, în privinţa acordării termenului de graţie şi a punerii în întârziere a debitorului, a interpretării clauzelor neclare din contract ori în legătură cu suportarea cheltuielilor contractului.
Pentru rezolvarea problemei naturii juridice a contractului, trebuie să se stabilească obligaţia principală, scopul principal urmărit de către părţi la încheierea contractului.
Astfel, întrucât proporţia dintre preţul în bani şi cel în natură nu poate fi calculată, valoarea întreţinerii fiind aleatorie, în lipsă de alte criterii, urmează ca prestaţia în bani să fie raportată la valoarea bunului; astfel, contractul va fi de întreţinere dacă prestaţia în bani reprezintă mai puţin de jumătate din valoarea bunului înstrăinat, iar în caz contrar, va fi de vânzare-cumpărare.
Dacă obligaţia principală a dobânditorului este prestarea întreţinerii, contractul va fi de întreţinere; chiar dacă în contract s-a stipulat preţul imobilului înstrăinat, acest fapt este irelevant şi nu poate modifica natura juridică a contractului.
în cauză, Tribunalul a reţinut ca lipsit de echivoc faptul că în contractul de vânzare-cumpărare contestat s-a inserat o clauză de întreţinere prin care pârâtul a declarat că se obligă să asigure vânzătorilor îngrijirea necesară constând în asigurarea de hrană, medicamente, asistenţă medicală, îmbrăcăminte, ajutor în gospodărie, precum şi suportarea cheltuielilor de înmormântare şi respectarea datinilor creştineşti; astfel, instanţa de fond a reţinut în mod corect că această clauză nu a reprezentat în niciun caz o greşeală la redactarea contractului, cum a susţinut pârâtul şi cum a reiterat în cererea de recurs.
în contract, s-a prevăzut clar că toate părţile au citit cuprinsul contractului înainte de semnare, aşa cum rezultă din chiar penultimul alineat al actului, toate părţile declarând că înainte de semnarea actului au citit personal cuprinsul acestuia şi că au constatat că actul corespunde voinţei şi condiţiilor stabilite de părţi de comun acord, menţiuni care, cuprinzând constatări personale ale notarului, fee dovada până la înscrierea în fels, aşa cum corect a reţinut şi instanţa de fond.
Chiar dacă în contract s-a introdus clauza referitoare la preţul de 126.000.000 lei, clauză ce nu cuprinde vreo precizare referitoare la obligaţia de întreţinere, Tribunalul a constatat că din declaraţiile cumpărătorului rezultă feptul că acesta a cumpărat nuda proprietate asupra imobilului, că este de acord cu rezervarea dreptului de uzufruct viager în favoarea vânzătorilor şi că, totodată, a declarat că s-a obligat să asigure vânzătorilor îngrijirea necesară, cu indicarea expresă a conţinutului acestei obligaţii.
Procedând la interpretarea clauzelor contractului, unele prin altele, conform dispoziţiilor art. 982 C. civ., dar şi gramatical, ţinând cont de construcţia lor, precum şi de semantica termenilor utilizaţi, Tribunalul a constatat că înţelesul ce rezultă din întregul act este acela că pârâtul şi-a asumat şi obligaţia de întreţinere, neexistând vreo îndoială pentru ca acesta să poată fi interpretat în favoarea sa, dar că în raport de feptul că bunul s-a înstrăinat şi în schimbul întreţinerii, dar şi al unei sume de bani, în cauză nu s-a lămurit cu certitudine, conform criteriului reţinut de Tribunal, dacă este vorba de un contract de întreţinere sau de vânzare-cumpărare.
Prin urmare, în raport de dispoziţiile art. 305 C. proc. civ., se impune casarea hotărârii primei instanţe şi trimiterea spre rejudecare, pentru efectuarea unei expertize de specialitate, pentru a se stabili dacă prestaţia în bani (126.000.000 ROL) reprezintă mai puţin sau mai mult de jumătate din valoarea bunului înstrăinat, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare - 26.06.2001, expertul urmând a avea în vedere şi faptul că prin contract s-a înstrăinat nuda proprietate asupra apartamentului şi că vânzătorii şi-au rezervat dreptul de uzufruct viager asupra întregului apartament.
Tribunalul a apreciat că numai prin această probă se poate clarifica cu certitudine natura juridică a contractului încheiat între părţi şi, după stabilirea contractului ca fiind unul de întreţinere sau de vânzare-cumpărare, se va avea în vedere faptul că instanţa a fost învestită doar cu o cerere de rezoluţiune (intitulată corect în acest fel, în literatura juridică folosindu-se noţiunea de rezoluţiune, deoarece rezilierea presupune ca obligaţiile ambelor părţi contractante să aibă caracter succesiv), pentru neîndeplinirea obligaţiei de întreţinere, nu şi pentru neplata preţului, urmându-se a se administra probele corespunzătoare, sub rezerva specificării faptului că în mod corect şi legal prima instanţă a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune al reclamantei L.C. şi a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune al reclamantului L.V., pentru acţiunea cu care a fost învestită.
însă, Tribunalul a analizat în detaliu aceste ultime argumente, întrucât nu au făcut obiect al cererii de recurs, calea de atac vizând, în esenţă, calificarea naturii juridice a contractului încheiat între părţi.
Faţă de considerentele expuse, în baza art. 312 C. proc. civ., Tribunalul a admis recursul, a casat sentinţa recurată şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Note: 1. A se vedea şi infra, C.A. Bucureşti, s. a lll-a civ., dec. nr. 687 din 8 octombrie 2004, în Jurisprudenţă naţională 2004-2005, p. 121 (speţa nr. 19 pct. 1).
2. A se vedea, în ceea ce priveşte delimitarea contractului de întreţinere faţă de convenţia de rentă viageră, Capitolul al ll-lea, speţele nr. 55 şi nr. 56.
3. Contractul de întreţinere este reglementat expres de Noul Cod Civil. Pentru noţiunea contractului de întreţinere şi întinderea obligaţiei de întreţinere, a se vedea noul Cod civih
„Art. 2254: Noţiunea
(1) Prin contractul de întreţinere o parte se obligă să efectueze în folosul celeilalte părţi sau al unui anumit terţ prestaţiile necesare întreţinerii şi îngrijirii pentru o anumită durată.
(2) Dacă prin contract nu s-a prevăzut durata întreţinerii ori s-a prevăzut numai caracterul viager al acesteia, atunci întreţinerea se datorează pentru toată durata vieţii creditorului întreţinerii".
După cum se poate observa, definiţia dată contractului de întreţinere prin noul cod civil se referă doar la obligaţia uneia dintre părţi, respectiv a debitorului întreţinerii. Chiar dacă nu se menţionează expres, creditorul întreţinerii poate înstrăina un bun sau plăti o sumă de bani, iar întreţinerea se prestează în schimbul acestora. De altfel, prevederile art. 2257 alin. (1) din noul Cod civil fac vorbire despre „valoarea capitalului". Dar, întrucât dispoziţiile art. 2256 din noul Cod civil stabilesc aplicabilitatea anumitor reguli de la renta viageră, contractul de întreţinere poate fi încheiat şi cu titlu gratuit, existând, totodată, conform definiţiei de mai sus, şi varianta constituirii creanţei de întreţinere pe calea stipulaţiei pentru altul.
Un element de noutate îl constituie şi posibilitatea, expres determinată, de stabilire a unei durate limitate pentru prestarea întreţinerii, convenţiile de acest gen întâlnite până în prezent în practica judiciară refe-rindu-se, de regulă, la perioada vieţii beneficiarului întreţinerii.
Potrivit art. 2257 din noul Cod civih
„Art. 2257: întinderea obligaţiei de întreţinere
(1) Debitorul întreţinerii datorează creditorului prestaţii stabilite în mod echitabil ţinându-se seama de valoarea capitalului şi de condiţia socială anterioară a creditorului.
(2) Debitorul este obligat în special să asigure creditorului hrană, îmbrăcăminte, încălţăminte, menaj, precum şi folosinţa unei locuinţe corespunzătoare. întreţinerea cuprinde, de asemenea, îngrijirile şi cheltuielile necesare în caz de boală.
(3) în cazul în care întreţinerea are caracter viager sau atunci când creditorul decedează în cursul duratei contractului, debitorul are obligaţia să îl înmormânteze.
(4) întreţinerea continuă a fi datorată în aceeaşi măsură chiar dacă, în cursul executării contractului, bunul care a constituit capitalul a pierit total sau parţial ori şi-a diminuat valoarea, dintr-o cauză pentru care creditorul întreţinerii nu este ţinut să răspundă.
(5) Clauza prin care creditorul întreţinerii se obligă la prestarea unor servicii este considerată nescrisă".
4. Pentru delimitarea de alte contracte, a se vedea noul Cod civil, art. 2256 alin. (1) modificat prin Legea nr. 71/2011 (M. Of. nr. 409 din 10 iunie 2011)
„Art. 2256: Aplicarea regulilor de la renta viageră
(1) Dispoziţiile art. 2243-2247, 2249, art. 2251 alin. (1) şi art. 2252 se aplică în mod corespunzător şi contractului de întreţinere".
5. O dispoziţie legală deosebit de interesantă introdusă prin noul Cod civil priveşte irevocabilitatea contractului de întreţinere, respectiv a celui de rentă viageră (art. 2252 şi art. 2256 din noul Cod civil), stipulată în esenţă pentru protecţia intereselor creditorului:
„(1) Debirentierul nu se poate libera de plata rentei oferind restituirea capitalului şi renunţând la restituirea ratelor plătite.
(2) Debirentierul este ţinut la plata rentei până la decesul persoanei pe durata vieţii căreia a fost constituită renta, oricât de împovărătoare ar putea deveni prestarea acesteia".
6. De asemenea, prin noul Cod civil se stabileşte caracterul incesibil şi insesizabil al întreţinerii- art. 2258 din noul Cod civih „Drepturile creditorului întreţinerii nu pot fi cedate sau supuse urmăririi".
în schimb, „numai renta viageră cu titlu gratuit poate fi declarată insesizabilă prin contract. Chiar şi în acest caz, stipulaţia nu îşi produce efectele decât în limita valorii rentei care este necesară credirentierului pentru asigurarea întreţinerii. Dispoziţiile art. 2257 alin. (2) se aplică în mod corespunzător" - art. 2253 din noul Cod civil.
| ← Contracte de credit bancar. Aplicarea în timp a legii.... | Interpretarea contractului. Obligaţia principală a... → |
|---|
