Contract de locaţiune. Locator-proprietar aparent. Consecinţe
| Comentarii |
|
în cazul închirierii lucrului altuia de către o persoană care nu are un drept asupra lucrului opozabil faţă de proprietar, drept care să-i confere posibilitatea închirierii (de exemplu, este numai posesor de bună sau rea-credinţă), proprietarul nu va fi obligat să respecte locaţiunea, acest contract fiind pentru el res inter alios acta.
Regula încetării contractului de locaţiune ca urmare a desfiinţării titlului locatorului cunoaşte o excepţie în situaţia încheierii convenţiei de către proprietarul aparent cu un locatar de bună-credinţă, caz în care contractul de locaţiune îşi păstrează efectele ca şi cum ar fi un contract încheiat cu proprietarul real, şi anume în condiţiile dreptului comun (inclusiv art. 1441 C. civ.), respectiv în condiţiile legislaţiei locative, în cazul închirierii de suprafeţe locative.
C.A. Constanţa, decizia civilă nr. 681/Cdin 17 noiembrie 2004, în C.P.J.C.A. Constanţa 2004, p. 291
Obiectul cererii a fost constatarea nulităţii absolute a contractelor de închiriere încheiate cu SC C.S. 2000 SA Eforie Sud.
Protocolul de predare-primire, care constituie titlu de proprietate pentru societate, a stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
în literatura juridică, s-a statuat că, în cazul închirierii lucrului altuia de către o persoană care nu are drept asupra lucrului opozabil faţă de proprietar, drept care să-i confere posibilitatea închirierii (de exemplu, este numai posesor de bună sau rea-credinţă), proprietarul nu va fi obligat să respecte locaţiunea, acest contract fiind pentru el res inter alios acta.
Numai dacă locatorul a fost un proprietar aparent, contractul poate produce efecte faţă de adevăratul proprietar.
Pc de altă parte, proprietarul nu poate fi locatarul propriului său lucru, cu excepţia cazului când nu are prerogativa folosinţei.
în practica instanţelor judecătoreşti s-a admis o derogare importantă de la regula încetării contractului de locaţiune, ca urmare a desfiinţării titlului locatorului. Este vorba de aplicarea teoriei proprietarului aparent, potrivit căreia contractul de locaţiune încheiat de proprietarul aparent cu un locatar de bună-credinţă îşi păstrează efectele ca şi cum ar fi un contract ce ar fi fost încheiat cu proprietarul real, şi anume în condiţiile dreptului comun (inclusiv art. 1441 C. civ.), respectiv în condiţiile legislaţiei locative, în cazul închirierii de suprafeţe locative.
în speţa de faţă, intimaţii-reclamanţi sunt proprietarii imobilului situat în Eforie Sud, str. V.A. nr. 23 - Vila „Delfinul", conform sentinţei civile nr. 202 din 15 aprilie 2002 a Tribunalului Constanţa.
Recurenţii-chiriaşi au încheiat cele două contracte de închiriere nr. 278 din 18 decembrie 2000 şi nr. 482 din 8 martie 2001, nu cu proprietarii, ci cu SC C.S. 2000 SA., dar, conform celor mai sus amintite, contractele de locaţiune îşi păstrează efectele, fiind încheiate cu un proprietar aparent.
încheierea acestor contracte de locaţiune cu SC C.S. 2000 S.A., care a deţinut anterior imobilul în discuţie, nu reprezintă un motiv de constatare a nulităţii acestor contracte, ci un caz de inopozabilitate, iar adevăratul proprietar poate cere evacuarea chiriaşilor printr-o acţiune separată.
în privinţa cererii reconvenţionale, respingerea este corectă de către cele două instanţe, în raport de probele administrate.
Reţinând că, în cauza de faţă, încheierea celor două contracte de locaţiune de către un proprietar aparent nu reprezintă o cauză de nulitate, ci de inopozabilitate şi, faţă de considerentele arătate mai sus, recursurile au fost admise.
| ← Titlu executoriu - hotărâre judecătorească - pronunţat doar... | Revocarea mandatului. Efecte → |
|---|
