Vânzarea imobilului dobândit în temeiul Legii nr. 112/1995 de către moştenitorii cumpărătorului. Inalienabilitate temporară propter rem
| Comentarii |
|
1. Prin cererea înregistrată la data de 25 martie 2008, reclamanţii R.C., M.L. şi M.A. au chemat în judecată pe pârâta W.R.S., solicitând constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare din 6 august 2004 privind apartamentul nr. 2, situat în Bucureşti, str. D.L. nr. 31, et. 1, sector 2, pentru încălcarea dispoziţiilor art. 9, art. 10 şi art. 11 din Legea nr. 112/1995.
Tribunalul a reţinut că, prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat între Primăria Municipiului Bucureşti prin mandatar SC A. SA şi cumpărătorul Z.L., încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, s-a înstrăinat dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 2, situat în Bucureşti, str. D.L., nr. 31, sector 2. Ulterior, moştenitorii defunctului cumpărător, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 3545/6 august 2004, au înstrăinat către cumpărătoarea W.R.S. dreptul de proprietate al aceluiaşi imobil, actul de vânzare-cumpărare fiind autentificat la data de 6 august 2004.
Tribunalul a considerat că interdicţia de înstrăinare prevăzută de art. 9 alin. (8) este un caz de inalienabilitate temporară, propter in rem, tocmai pentru că aceasta poartă asupra bunului, fiind dată în considerarea naturii juridice a bunului, iar nu faţă de calitatea cumpărătorului şi se transmite şi moştenitorilor legali şi testamentari care trebuie să respecte termenul de interdicţie a vânzării prevăzut de legea specială. Motivul de nulitate absolută este invocat de către vânzătorii imobilului care, într-adevăr, aveau obligaţia să respecte interdicţia legală prevăzută de Legea nr. 112/1995, însă aceştia nu-şi pot invoca
propria culpă, fie şi neexclusivă pentru a obţine nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare.
II. în ceea ce priveşte încălcarea interdicţiei instituite de art. 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995, Curtea a constatat că perioada de 10 ani de la data cumpărării a expirat la momentul solicitării aplicării sancţiunii.
C.A. Bucureşti, s. a IV-a civ., decizia nr. 418/A din 14 iunie 2010, nepublicată
53. Acţiune în revendicare. Comparare de titluri. Beneficiarii unei hotărâri care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, pronunţate în contradictoriu numai cu unii din succesorii promitentului-vânzător, pe de o parte, şi moştenitorii acestuia, pe de altă parte. Titlul primilor preferabil
Titlul de proprietate de care se prevalează reclamanţii este eliberat de Prefectura Municipiului Bucureşti la data de 23 decembrie 1999, în temeiul art. 36 alin. (5) din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, prin care li s-a reconstituit dreptul de proprietate ce a aparţinut autorilor lor, D.G. şi D.T.
Titlul invocat de pârâţi este contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP N., prin care au dobândit imobilul de la P.V. La rândul său, acesta a invocat drept titlu de proprietate decizia civilă nr. 157/2001, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă, definitivă şi irevocabilă prin anularea recursului prin decizia civilă nr. 2566/2001 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, îndreptată prin încheierea din 24 aprilie 2001 a Tribunalului Bucureşti, prin care s-a constatat că în anul 1976 a încheiat cu D.G. o convenţie de vânzare a suprafeţei de 180 mp, teren situat în Bucureşti, str. A.B. nr. 17, sector 2.
Prima instanţă a făcut o corectă aplicare a regulilor de drept consacrate în materia revendicării imobiliare, procedând la compararea titlurilor de proprietate prezentate de către părţi. Dat fiind că titlurile lor provin de la autori diferiţi, respectiv D.G. şi D.T., în ceea ce îi priveşte pe reclamanţi, şi P.V., în ceea ce îi priveşte pe pârâţi, se compară între ele drepturile autorilor de la care provin titlurile. Această soluţie, care corespunde în cea mai mare măsură principiului de drept conform căruia nimeni nu poate transmite mai mult decât ceea ce îi aparţine, asigurând astfel respectarea efectivă a dreptului de proprietate asupra bunului în discuţie, trebuie aplicată ori de câte ori este posibil, ceea ce presupune că este legal procedeul reluării comparării titlurilor care au aparţinut autorilor părţilor, pentru a identifica, pe cât posibil, momentul la care a intervenit în trecut o încălcare a acestui drept de către un subiect de drept, o asemenea încălcare fiind certă, de vreme ce nu pot exista doi titulari ai dreptului de proprietate asupra aceluiaşi bun, exceptând bineînţeles modalităţile juridice ale acestui drept, problemă care însă nu s-a pus în cauză.
Faţă de această raţiune a modalităţilor de soluţionare a conflictului între titluri, regula reluării procedeului comparării titlurilor care au aparţinut autorilor anteriori nu trebuie aplicată simetric, în sensul de a se merge pe şirul înstrăinărilor în număr egal pentru reclamant şi pentru pârât, de vreme ce identificând un autor comun nu mai prezintă pentru nicio parte relevanţă cercetarea actelor anterioare, ambele având în mod egal interesul de a fi considerate valabile.
Prin urmare, în mod firesc rămâne de stabilit când a ieşit în mod legal dreptul de proprietate din patrimoniul acestuia sau când a devenit opozabil prin îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară, fiindcă ulterior nu mai putea dispune de el şi, pe cale de consecinţă, celălalt titlu de proprietate este mai puţin preferabil.
Astfel, se constată că titlul de proprietate al autorului pârâţilor provine chiar de la autorul reclamanţilor.
Reclamanţii invocă dobândirea lui pe cale succesorală, în timp ce pârâţii îşi fundamentează pretenţiile pe faptul înstrăinării sale printr-un act întocmit în timpul vieţii de către D.G.
Acest din urmă aspect a fost constatat cu putere de lucru judecat printr-o hotărâre judecătorească care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare, realitatea sa nemaiputând fi pusă în discuţie în raport de dispoziţiile art. 1201 C. civ. şi art. 166 C. proc. civ.
Este adevărat că această decizie nu este opozabilă decât părţilor şi moştenitorilor părţilor care au avut calitatea de pârâţi în respectiva cauză, nu şi celorlalţi reclamanţi din prezenta cauză, însă ceea ce prezintă relevanţă în cadrul acţiunii în revendicare este aprecierea unuia din cele două titluri de proprietate, ca fiind preferabil.
în primul rând, nu s-a dovedit că toţi succesorii de gradul I ai lui
D.G. au acceptat moştenirea acestuia în termen legal. Or, pentru a dobândi calitatea de moştenitor, pe lângă vocaţia succesorală, este necesară şi acceptarea succesiunii în termenul de opţiune de 6 luni stabilit de art. 700 C. civ.
De asemenea, în condiţiile în care o hotărâre judecătorească consfinţeşte existenţa unei convenţii de înstrăinare a terenului în timpul vieţii de către autorul comun D.G., operând o prezumţie că ea exprimă adevărul şi care impune respectarea efectelor ei ca o garanţie a unui proces echitabil, apare ca fiind o soluţie mai justă şi echitabilă ca balanţa să încline în favoarea pârâţilor. De altfel, o soluţie contrară ar fi greu de admis, deoarece ar însemna ca reclamanţii cărora le este opozabilă hotărârea să îşi încalce obligaţia de evicţiune ce constituie efectul cel mai important al contractului de vânzare-cumpărare.
Poate nu la fel de inacceptabilă, dar cu consecinţe practice negative, ar fi soluţia admiterii acţiunii în revendicare numai în privinţa părţilor care nu au figurat în procesul anterior, pentru cotele ce le revin acestora. In acest caz, pârâţii ar putea să pornească un nou proces, prin care să solicite pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi în contradictoriu cu aceştia, care însă, de principiu, nu ar putea avea o altă soartă faţă de primul.
Trib. Bucureşti, s. a v-a civ., decizia nr. 1692 din 28 noiembrie 2006
| ← Suportarea pasivului succesoral. Moştenitorul universal şi... | Cheltuieli cu întreţinerea defunctului. îmbunătăţiri la... → |
|---|
