Decizia comercială nr. 1424/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA C.Ă, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL Dosar nr. (...)
DECIZIA CIVILĂ Nr. 1424/2011
Ședința publică de la 07 A. 2011
C.pletul compus din:
PREȘEDINTE D. M. Judecător R.-R. D. Judecător L. U. Grefier M. T.
{ F. | }
S-a luat în examinare recursul formulat de reclamanții SC N. I P. C. I.
S., P. I. și P. J., împotriva ordonanței președințiale nr. 8523/2010, pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj, în dosarul nr. (...), în contradictoriu cu pârâții SC J. C. S., SC S. B. S., SC J. LA B. S., SC LA C. S., SC P. S. S., SC S. C. S. și SC J. C. S., P. DE L., având ca obiect ordonanță președințială.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă poentru pârâții intimați, avocat A. S. R., cu delegație la dosar, în substituirea avocatului titular Alin Mihai Laurențiu.
C.ea, din oficiu, în temeiul art. 1591 alin. 4 C. Pr. Civ., constată că, raportat la art. art. 3, alin. 3, art. 299 C. Pr. Civ. și art. 20 din Legea nr. 554/2004 este competentă general, material și teritorial să judece pricina. S-a făcut { F. |referatul} cauzei de către { F. { F. învederează} faptul că recursul este timbrat, iar la data de (...), pârâții au depus la dosar întâmpinare. Nemaifiind alte cereri de solicitat, C.ea declară închise dezbaterile și acordă cuvântul pe fondul cauzei. Reprezentantul pârâților intimați solicită respingerea recursului, conform motivelor invocate prin întâmpinare, cu cheltuieli de judecată, conform chitanței pe care o depune la dosar. C.ea reține cauza în pronunțare. { F. | } C.EA Prin ordonanța președințială nr. 8523/(...), pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C., a fost respinsă excepția lipsei de interes a reclamanților, excepție invocată de pârâte. A fost respinsă cererea de ordonanță președințială formulată de reclamanții SC N. I P. C. I. S., P. I. și P. J. în contradictoriu cu pârâtele SC J. C. S. H., SC S. B. S., SC J. LA B. S., SC LA C. S., SC P. S. S. și SC S. C. S. Au fost obligați reclamanții, în solidar, să plătească pârâtei SC J. C. S. suma de 3.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut următoarele: Prin contractul de închiriere încheiat la data de (...) reclamanta SC N. I P. C. I. S., în calitate de locator, a închiriat pârâtei SC J. C. S., în calitate de locatar, imobilul situat în C.-N. str. V. B. nr. 33A, jud. C., prețul chiriei fiind stabilit la suma de 5.000 euro/lună(f.10-15). Durata locațiunii a fost stabilită până la data de (...), iar părțile au stabilit că dacă locatarul întârzie plata chiriei cu mai mult de 7 zile lucrătoare, locatorul are dreptul de a rezilia automat contractul, fără intervenția instanței de judecată, după notificarea prealabilă achiriașului. În situația în care chiriașul nu achită chiria în termen de 10 zile de la primirea scrisorii recomandate cu confirmare de primire, contractul se reziliază automat, fără intervenția instanței de judecată. Una din obligațiile asumate de locator, conform art. 4.1.5 din contract a fost aceea de a depune până la data de (...) la autoritățile competente documentația completă și legal întocmită pentru obținerea dovezii de luare în folosință, iar apoi să efectueze demersurile necesare înscrierii în cartea funciară a construcției. Î.e reclamanta SC N. I P. C. I. S. și pârâta SC J. C. S. au existat discuții în legătură cu modul în care părțile și-au executat obligațiile contractuale asumate, pârâta susținând că reclamanta nu și-a îndeplinit în termenul stabilit obligația de obține dovada de luare în folosință și de a înscrie construcția în cartea funciară, iar reclamanta imputând pârâtei faptul că nu a plătit chiria. La data de (...), reclamanta SC N. I P. C. I. S. comunică pârâtei SC J. C. S. că, în conformitate cu prevederile art. 6 din contract, a intervenit rezilierea contractului de închiriere(f.16-17). În cuprinsul cererii de chemare în judecată, reclamanții au arătat că o parte din pârâtele SC S. B. S., SC J. LA B. S., SC LA C. S., SC P. S. S., SC S. C. S. ocupă spațiul cu acordul reclamanților, însă ca o consecință a rezilierii contractului de închiriere toate pârâtele ocupă imobilul în mod abuziv. Din procesul verbal de intervenție nr. 29/(...) al I.ui pentru Situații de U. rezultă că la imobilul situat în C.-N., str. V. B. nr. 33A, jud. C. a avut loc un incendiu, sursa probabilă de aprindere fiind un scurt circuit(f.67). Din cuprinsul adresei comunicate reclamantei la data de (...) rezultă că pârâta SC J. C. S. a solicitat reclamantei să efectueze toate lucrările necesare pentru consolidarea structurii de rezistență a imobilului (f.44), iar din procesul verbal de constatare nr. 111/(...) încheiat de M. C.-N. rezultă că reclamantul P. I. a început lucrările de amenajare-acoperire a terasei situate la ultimul nivel al imobilului, fără a deține autorizație de construire, lucrările realizate constând în montarea de popi metalici și grinzi cu zăbrele metalice. Analizând excepția lipsei de interes invocată de pârâte prin întâmpinarea formulată în cauză, instanța a reținut că pentru promovarea oricărei cereri de chemare în judecată, este necesară îndeplinirea condițiilor de exercițiu ale acțiunii civile, una dintre aceste condiții fiind și aceea a justificării unui interes născut și actual. Reclamanții și-au justificat interesul în promovarea prezentei cereri prin faptul că măsura solicitată este necesară pentru e preveni o eventuală pagubă a reclamanților și a altor persoane, pagubă care s-ar putea produce în situația în care imobilul în care își desfășoară activitatea pârâtele s-ar prăbuși din cauza faptului că structura de rezistență a imobilului a fost afectată din cauza incendiului din data de (...). Instanța apreciază că reclamanții justifică un interes născut și actual, motiv pentru care se va respinge excepția lipsei de interes invocată de pârâte. Din dispozițiile art.581 C. rezultă că admisibilitatea cererii de ordonanță președințială este condiționată de existența urgenței, a vremelniciei și de neprejudecarea fondului. Aceste condiții trebuie îndeplinite cumulativ. Condiția urgenței este îndeplinită atunci când măsura solicitată este necesară pentru păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere, pentru a preveni o paguba iminentă și care nu s-ar mai putea repara, precum și pentru a înlătura piedicile care s-ar ivi in timpul unei executări. Instanța a apreciat că măsura solicitată de reclamanți pe calea ordonanței președințiale nu îndeplinește condiția urgenței, astfel cum aceasta este definită de art. 581 c.pr.civ. deoarece măsura nu este necesară pentru păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere sau pentru a preveni opagubă iminenta și care nu s-ar mai putea repara. Astfel, evacuarea pârâților din imobil, motivată de faptul că a intervenit rezilierea contractului de închiriere încheiat cu pârâta SC J. C. S., nu este necesară pentru a se păstra dreptul de proprietate al reclamanților P. I. și P. J. sau dreptul de folosință gratuită al reclamantei SC N. I P. C. I. S. asupra imobilului deoarece drepturile reclamanților nu sunt contestate și nu sunt prejudiciate prin faptul ca imobilul este ocupat de pârâte. Din actele dosarului nu a rezultat că pârâtele ar fi acționat în mod abuziv atunci când au intrat în folosința imobilului, ocuparea acestuia făcându-se în baza contractului de închiriere încheiat cu pârâta SC J. C. S. și cu acordul reclamanților pentru celelalte pârâte. D. reclamanții au invocat faptul că unele pârâte ocupă imobilul fără acordul lor, nu au indicat care din aceste pârâte nu beneficiază de acest acord și care pârâte au ocupat imobilul cu încălcarea dispozițiilor art. 5.6 din contractul de închiriere, dispoziții care permit pârâtei SC J. C. S. să subînchirieze imobilul. De asemenea, instanța nu poate verifica în acest cadru procesual incidența pactului comisoriu de gradul IV invocat de reclamanți deoarece acest fapt ar echivala cu o prejudecare a fondului cauzei. Instanța a apreciat că urgența evacuării nu este justificată nici de faptul că structura de rezistență a imobilului este afectată și că este necesară efectuarea unor lucrări de reparații deoarece nu s-a făcut dovada faptului că pârâtele au interzis accesul reclamanților pentru efectuarea acestor lucrări, cu atât mai mult cu cât din înscrisurile depuse la dosar rezultă că pârâta SC J. C. S. a solicitat reclamanților la data de (...) să procedeze la consolidarea clădirii, iar reclamantul P. I. a și procedat la efectuarea unor lucrări de înlăturare a efectelor incendiului. Astfel, nu există un refuz din partea pârâtelor de a permite reclamanților accesul în imobil pentru efectuarea reparațiilor necesare. Chiar și în situația în care ar exista un astfel de refuz din partea pârâtelor, ar fi necesară obligarea acestora să permită accesul în imobil pentru efectuarea lucrărilor de consolidare și nu evacuarea pârâtelor din imobil, în prezenta cerere neinvocându-se faptul că lucrările de consolidare a imobilului implică evacuarea pârâtelor din spațiu. De asemenea, sub aspectul urgenței, instanța a apreciat că această condiție nu este îndeplinită nici din perspectiva faptului că deși incendiul a avut loc la data de (...), iar anunțarea rezilierii contractului de închiriere a avut la data de (...), reclamanții au promovat prezenta cerere numai la data de (...). Față de aceste considerente, instanța a apreciat că cererea reclamanților nu îndeplinește, cumulativ, toate condițiile de admisibilitate ale ordonanței președințiale, motiv pentru care, în baza art.581 C. a respins-o ca neîntemeiată. Reținând culpa procesuală a reclamanților, în temeiul art. 274 c.pr.civ., aceștia au fost obligați să plătească pârâtei SC J. C. S. suma de 3.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată constând în onorariu avocat. C. de judecată au fost justificate numai de pârâta SC J. C. S., celelalte pârâte nedepunând la dosar înscrisuri prin care să facă dovada cheltuielilor de judecată. Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanții SC N. I P. C. I. S., P. I. și P. J., solicitând ca în baza dispozițiilor art.299 raportat la art.312 pct.2- 3 C., cu aplicarea art.304 pct.9 C., admiterea recursului, iar prin decizia ce se va pronunța să se modifice ordonanța președințială atacată, cu admiterea cererii de ordonanță președințială formulată - evacuarea provizorie și temporară a pârâtei din spațiul construcție și teren situat administrativ în C.- N. str.V.B. nr.33A, jud. C., înscris în CF nr.1., având nr.topo. 893/II, până la soluționarea irevocabilă a dosarului nr.(...) al T.ui C. C., cu cheltuieli de judecată. În dezvoltarea motivelor de recurs reclamanții au arătat că la data de (...) societate comercială reclamantă a remis spre folosinta pârâtei SC J. C. S., cu titlu de chirie, spatiul situat administrativ în M. C.-N., str. V. B., nr. 33A, motiv pentru care s-a încheiat contractul de închiriere numărul 188/(...). Așadar, ca efect al acestui contract, societatea reclamantă, numită în contract locator, a remis cu titlu de chirie spre folosinta pârâtei SC J. C. S., numită în contract chiriaș, spatiul situat administrativ în M. C.-N., str. V. Bebeș, nr. 33A, iar chiriaș a s-a obligat să achite lunar, cu titlu de chirie, pentru folosinta spatiului, suma de 5.000 EURO. Începând cu anul 2010, pârâta nu a mai achitat chiria sau a achitat-o partial, astfel începând cu luna iunie 2010, pârâta a achitat partial factura emisă pentru luna iunie, iar de atunci si până la data introducerii cererii pentru ordonantă președintială pârâta nu a mai achitat nimic din chiria pentru următoarele luni. Ca o consecință a faptului că pârâta SC J. C. S. nu a achitat chiria, societatea comercială reclamantă, la data de (...) i-a remis pârâtei SC J. C. o notificare prin care a adus la cunostinta că are 10 zile la dispozitie pentru a achita chiria, în caz contrar contractul de închiriere nr. 1881(...), este reziliat de drept, pentru neplata chiriei, în baza pactului comisoriu de gradul IV, prevăzut în contract la pct. 6.2 acceptat de părti. Așadar, pârâta a încălcat prevederile art. 3 alin. 3, 4, din contractul de închiriere, iar potrivit art. 6, aliniatele 6.2, 6.3, contractul de închiriere a încetat de drept, în baza pactului comisoriu si a notificării nr. 50/(...), emisă de societatea reclamantă către pârâtă. Situația de drept: - Ordonanța Președințială a T.ui C. C. este nelegală și nefondată, fiind pronuntată în urma interpretarii eronate a dispozitiilor legale incidente în cauza și a probelor administrate. Hotărârea s-a pronuntat în cauză cu aplicarea gresită a legii, fiind lipsită de temei legal. Instanța, "din actele dosarului, instanta va retine următoarea situație de fapt și de drept:" "Prin contractul de închiriere încheiat la data de (...) reclamanta SC N. P. C. I. S., în calitate de locator, a închiriat pârâtei SC J. C. S., în calitate de locatar, imobilul situat în C.-N., str. V. B. nr. 33A, jud. C., pretul chiriei fiind stabilit la suma de 5.000 EURO/lună. Durata locatiunii a fost stabilită până la data de (...), iar părtile au stabilit că dacă locatarul întarzie la plata chiriei cu mai mult de 7 zile lucrătoare, locatorul are dreptul de a rezilia automat contractul, fără interventia instantei de judecată, după notificarea prealabilă a chiriasului". Așadar, instanta fondului în mod corect a stabilit în considerentele ordonanței președințiale, că prin neplata chiriei contractul de închiriere a fost reziliat de drept, dar în mod gresit a interpretat faptul că în cauză nu sunt îndeplinite conditiile de admisibilitate a cererii de ordonanta presedintială, în spetă nu este îndeplinită urgenta, nefiind justificată paguba. În speță, în opuna instantei fondului, așa cum se precizeaza în considerentele ordonantei președintiale, rezultă că potrivit dispozitiilor art. 581 C. proc. civilă, conditiile de admisibilitate ale cererii de ordonanta presedintială trebuie îndeplinite cumulativ, ceea ce, în cazul acesta nu s-a dovedit, respectiv nu s-a dovedit ca este îndeplinită conditia urgentei intrucât nu s-a stabilit în ce constă păstrarea uni drept care s-ar păgubi prin întârziere sau pentru a preveni o pagubă iminentă care nu s-ar putea repara. În opinia instantei fondului urgenta nu este justificată, o astfel de măsură nefiind necesară deoarece nu justifica actiunea noastră, respectiv păstrarea unui drept urgent, apreciind instanta că prin evacuarea pârâtilor dinimobil, motivată de faptul că a intervenit rezilierea contractului de închiriere dintre părti, nu este necesară pentru a păstra dreptul de proprietate. Raportat la această motivatie, solicită să se observe că dimpotrivă este necesară și urgentă masură evacuarii din spatiu a pârâtelor, pe de o parte, pentru că pârâtele nu mai au un titlu locativ valabil, așa cum pe bună dreptate a retinut instanta, iar reclamanții aveau dreptul de a culege fructele imobilului proprietatea acestora, în prezent de mai mult de 6 luni sunt lipsiti de orice beneficiu pe care ni l-ar putea aduce bunul inchiriat, iar pe de altă parte, prin neefectuarea la timp a lucrărilor necesare la imobil se produc pagube importante asupra acestuia, existand riscul asa cum am arătat chiar de prăbusire asupra unor părți din acest imobil. Asadar, din considerentele ordonantei președințiale nu rezultă cu certitudine motivele care au format convingerea instantei privind neîndeplinirea celor două conditii de admisibilitate a cererii, respectiv urgenta si paguba, cu toate că din dispozitiile art. 581 C. proc. civilă, nu se desprinde cu certitudine care anume drept să fie păstrat, definitia acesteia fiind generică. Dreptul derivă din latinescul „directus";, ceea ce înseamnă linie dreaptă, riglă, drept, fiind corespondentul perfect al termenului „jus";, care de asemenea înseamnă drept, dreptate, licit, ori în societatea omenească actiunile omului sunt determinate de trebuintele sale. În speta, trebuie analizat în mod just dreptul reclamantilor si de asemenea si dreptul pârâtelor, care își găsește izvorul în raporturile juridice dintre acesti a, stabilite în contractul de închiriere, concretizat în dreptul pârâtelor de a folosi spatiul închiriat si în obligatia pârâtelor de a achita chiria pentru acest spatiu, care corespunde cu dreptul reclamantilor de a beneficia de fructele unui bun proprietatea lor și de a preîntâmpina pagubele ce ar putea surveni la imobil din cauza incendiului. Ca o consecintă a actiunilor proprii si comune tuturor indivizilor ce compun societatea, legiuitorul a stabilit prin interventia instantei de judecată, că aceste actiuni ale oamenilor trebuie limitate, pentru că, în mod inerent, interesele personale ale unuia pot veni în conflict cu cele ale altuia, ori nu este corect ca pârâtele să folosească spatiul propreitatea reclamantilor fără a achita nici o chirie, speculând clauze compensatorii sau alte asemenea "absurdități", numai pentru a nu plăti pentru ceva ce folosesc si au stiut la momentul la care au închiriat ce închiriază. Asadar, diversitatea și complexitatea relatiilor sociale impune necesitatea abordării cu seriozitate a dreptului fiecarui individ în parte, persoană fizică sau juridică, idependent de conditia generală legislativă, pentru a obstructia abuzul exercitat de o altă peroană sau persoane. Totodată, prin I. O. P. legiutorul a prevăzut posibilitatea interventiei statului prin instantele de judecată, într-o procedură urgenta, alta decât cea stabilită în dreptul comun, de a restabili ordinea de drept obiectiv, atunci când aceasta este încălcată, cu aplicarea si a regurilor generale de drept comun - în cazul ordonantei președințiale - prin regula cunoscută de .pipăirea fondului" - iar in final, toate aceste reguli fiind concretizate în dreptul subiectiv al fiecarei persoane. Așadar, instanța de fond sustine că nu poate stabili daca în raportul juridic dintre părti a operat sau nu pactul comisoriu de gradul IV, nici faptul dacă s-a făcut dovada că accesul subsemnatilor recurenti în imobil a fost obstructionat de pârâte, cu toate că așa cum au arătat instanta avea posibilitatea să "pipăie" fondul si să stabileasca că pârâtele nu au achitat chiria conform clauzelor contractuale, de altfel pârâtele au si recunoscut in fata instantei că nu au achitat chiria. În concluzie, dreptul unei persoane consacrat in art. 581 C. p.c., ca o conditie generală de admisibilitate a ordonantei presedintiale, nu se referă doar la dreptul de proprietate ocrotit de lege, ca un drept real, astfel asa cum am aratat norma de drept se caracterizează printr-un ansamblu de elemente: generalitatea - manifestată prin aceea că regula de conduită prescrisă este tipică, ea urmând să se aplice ori de eate ori se ivesc regulile prevăzute de ipoteza ei; coercibilitate - ceea ce înseamnă că atunci cand regula nu se aplică de bună voie, ea poate fi aplicată prin constrângere. În sfârsit, consideră că pentru justificarea urgentei si a pagubei, a fost suficient să invoce clauza contractuală de reziliere a contractului de inchiriere și faptul că pârâtele nu au plătit chiria așa cum s-au obligat prin contract, iar în continuare fără un titlu legitim si valabil acestea folosesc spatiul și reclamanții pierdeau în fiecare lună folosele ce li s-ar putea aduce acest imobil, precum si paguba ce ni s-ar putea crea prin neinterventia la timp privind reparațiile necesare imobilului, reparatii care de altfel trebuie suportate tot de catre pârâte. În drept: a invocat prevederile art. 581, 582, art. 304 pct. 9, 312 C. proc. civilă, art. (...), (...), 1439 C. civil. Prin întâmpinarea înregistrată la data de 5 aprilie 2011 pârâtele S. J. C. S., S. S. B. S., S. J. La B. S., S. La C. S., S. P. S. S. și S. S. C. S. au solicitatrespingerea recursului formulat de reclamanți ca fiind nefundat și cheltuieli de judecată. În motivare, recurenții susțin că hotărârea pronunțată de T. comercial C. este dată cu aplicarea greșită a legii, fiind lipsită de temei legal. In concreto, recurenții-reclamanți, invocă două aspecte: 1.1. Instanța fondului în mod corect ar fi stabilit "în considerentele ordonanței președințiale, că prin neplata chiriei contractul de închiriere a fost reziliat de drept", recurenții-reclamanți insinuând astfel că prin reținerea de către instanța de fond a rezilierii contractului de închiriere, aceasta ar fi trebuit, în mod logic, să admită cererea privind emiterea unei ordonațe președințiale de evacuare. Cu privire la această susținere a recurenților-reclamanți, subliniem următoarele: • Instanța de fond nu a reținut nicăieri în hotărârea atacată faptul că ar fi intervenit rezilierea de drept a contractului de închiriere ci, din contră, instanța de fond a menționat că "nu poate verifica în acest cadru procesual incidența pactului comisoriu de gradul IV invocat de reclamanți deoarece acest fapt ar echivala cu o prejudecare a fondului cauzei". • Recurenții-reclamanți se contrazic pe ei înșiși, căci, tot în motivele de recurs, aceștia recunosc faptul că instanța de fond a apreciat că nu poate stabili incidența pactului comisoriu de gradul IV, fiind nemulțumiți în acest context de atitudinea instanței, care "avea posibilitatea să «pipăie» fondul și să stabilească că pârâtele nu au achitat chiria conform clauzelor contractuale". 1.2. Instanța fondului "în mod greșit a interpretat faptul că în cauză nu sunt îndeplinite condițiile de admisibilitate a cererii de ordonanță președințială, în speță nu este îndeplinită urgența, nefiind justificată paguba". În acest sens, recurenții-reclamanți susțin că "dimpotrivă este necesară și urgentă măsura evacuării din spațiu a pârâtelor, pe de o parte, pentru că pârâtele nu mai au un titlu locativ valabil, așa cum pe bună dreptate a reținut instanța 1, iar subsemnații avem dreptul de a culege fructele imobilului proprietatea noastră, în prezent de mai mult de 6 luni suntem lipsiți de orice beneficiu pe care ni l-ar putea aduce bunul închiriat, iar pe de altă parte, prin neefectuarea la timp a lucrărilor necesare la imobil se produc pagube importante asupra acestuia,existând riscul așa cum am arătat chiar de prăbușire asupra unor părți din acest imobil". Cu privire la aceeste susțineri ale recurenților-reclamanți, subliniază următoarele: 1.2.1. Contractul de închiriere nu este reziliat, așa cum susțin recurenții- reclamanți, ci, din contră, este în vigoare. Motivul invocat de recurenții-reclamanți pentru rezilierea contractului de închiriere, respectiv neplata chiriei, nu poate fi reținut întrucât conduita subscrisei SC J. C. S. de a nu achita chiria nu este o conduită culpabilă, ci este determinată de neîndeplinirea de către recurenții-reclamanți a propriilor obligații contractuale, noi invocând așadar excepția de neexecutare a contractului. Astfel, învederează faptul că recurenții-reclamanți nu și-au executat două obligații contractuale esențiale în economia contractului de închiriere: - obligația de a își asigura folosința liniștită și utilă a spațiului închiriat (art. 4 pct. 4.1.1 din contractul de închiriere) și - obligația de a depune până la data de 0(...) la autoritățile competente documentația completă și legal întocmită pentru obținerea dovezii de luare în folosință a spațiului închiriat (art. 4 pct. 4.1.5 din contractul de închiriere). Astfel, neexecutându-și propriile obligații contractuale, recurenții- reclamanți le-au pus în situația în care, prin mecanismul excepției de neexecutare a contractului, să suspende plata chiriei până la momentul în catre aceștia își vor executa obligațiile sus-menționate. De altfel, menționează că au început demersurile pentru repararea prejudiciului pe care l-au suferit prin neîndeplinirea de către recurenții- reclamanți a propriilor obligații contractuale, sens în care au depus în probațiune dovada începerii procedurii de conciliere. Mai mult, menționează că toate aceste aspecte au fost tranșate în mare măsură de Judecătoria Huedin, în contextul în care recurenta-reclamantă SC N. I P. C. I. S. a solicitat, pe calea procedurii ordonanței de plată, obligarea subscrisei SC J. C. S. la plata chiriei pe lunile iunie, iulie și august 2010. J. a respins cererea recurente-reclamante la data de (...) (dosar nr. (...)), sens în care au anexat în probațiune un extras de pe portalul instanțelor de judecată. În plus, în mod mai mult decât evident, contractul de închiriere nu a fost reziliat la data (...) (respectiv, începând cu expirarea unui termen de 10 zile care a curs de la primirea notificării de reziliere din data de (...)), după cum susțin recurenții-reclamanți, din moment ce recurenta-reclamantă SC N. I P. C. I. S. a continuat să emită facturi pentru plata chiriei și după acea dată, aferente lunilor următoare lunii în care s-ar fi reziliat contractul. Un exemplu în acest sens îl constituie factura seria N. 1 nr. 0610/(...), factură emisă de SC N. I P. C. I. și pe care este menționat „cv chirie spațiu C.-N. str. V. B. 33a contract 188/2009 luna septembrie 2010 curs e=4,27" (factură anexată în probațiune). 1.2.2. Recurenții-reclamanți nu mai au dreptul de a "culege fructele imobilului" din momentul în care SC J. C. S. a suspendat plata chiriei, prin mecanismul excepției de neexecutare a contractului, până la momentul în care aceștia își vor executa obligațiile menționate mai sus. 1.2.3. Le-au permis recurenților-reclamanți întotdeauna accesul în imobilul situat în C.-N., str. V. B., nr. 33A, jud. C. (denumit în continuare imobilul) pentru efectuarea oricăror reparații. Nu numai că nu au obstrucționat niciodată accesul recurenților- reclamanți în imobil pentru efectuarea reparațiilor necesare, ci SC J. C. S. chiar le-au pus în vedere acestora, în mai multe rânduri, că imobilul necesităreparații ca urmare a neconformității structurii sale de rezistență cu normele legale în materie, neconformități care însă, așa cum vom arăta mai jos, nu au nicio legătură cu incendiul din data de (...), ele fiind rezultatul proastei gestionări de către recurenții-reclamanți a procesului de construire a imobilului. Acest aspect rezultă din cele două adrese pe care le-au înmânat reclamantei SC N. I P. C. I. S. la datele de (...) și (...), anexate în probațiune. Mai mult, faptul că recurentul-reclamant P. I. a avut acces în imobil pentru efectuarea de reparații rezultă și din procesul verbal de constatare nr. 111/(...), prin care M. C.-N., prin D. P. C. - S. C. U. și D. în C., a propus sesizarea organelor de urmărire penală ca urmare a faptului că s-a constatat că d-I P. I. "a început lucrările de amenajare-acoperire a terasei situate la ultimul nivel al imobilului de la adresa de mai sus, lucrări constând în montarea de popi metalici și grinzi cu zăbrele metalice, fără a deține autorizație de construire conf. L. 50/1991 art. 3b modificată și completată", proces verbal anexat în probațiune împreună cu plângerea penală adresată P. de pe lângă Judecătoria Cluj-Napoca. Astfel, pârâții nu le-au interzis niciodată recurenților-reclamanți accesul în imobil, ba chiar le-au pus în vedere, așa cum au arătat mai sus, să vină în imobil și să îl consolideze. De altfel, susținerile recurenților-reclamanți cum că pârâții le-ar fi restricționat accesul în imobil au rămas la simplul stadiu de afirmații, nefiind dovedite în niciun fel. 1.2.4. Referitor la structura de rezistență a spațiului închiriat, prezentă atât aspectele legate de structura de rezistență a spațiului închiriat în urma incendiului produs la data de (...), cât și aspectele legate de structura de rezistență a spațiului închiriat independent de incendiu. a. Aspecte legate de structura de rezistență a spațiului închiriat în urma incendiului produs la data de (...): Contrar susținerilor recurenților-reclamanți din cererea introductivă, incendiul nu a izbucnit din culpa pârâților, ci dintr-un caz fortuit, fapt care reise din procesul verbal nr. 89 din (...) întocmit de ISU C. - D. de pompieri C.- N. Evaluarea efectului incendiului asupra întregii structuri a spațiului închiriat (inclusiv asupra structurii de rezistență) a făcut obiectul unei expertize tehnice dispuse de I. de S. în C. C. ca urmare a incendiului (expertiza a fost efectuată de SC U. E. S., prin expertul tehnic atestat dr. ing. Petru Rus). Raportul de expertiză, anexat în probațiune, relevă următoarele: - "Ansamblul construit este realizat din două corpuri de clădire P+2E, dis puse în L și din corpul central cu S+P+4E. Se identifică o zonă P+3E amplasată Î.-un intrand al clădirii de la nr. 3.,,2. - "Zona realizată în intrandul clădirii de la nr. 3. are la parter și (probabil la E 1) o structură cu pereți portanți de zidărie, iar la E2 și E3 o structură realizată artizanal din elemente metalice. Planșeele au o alcătuire dificil de cuantificat, constând În elemente metalice recuperate de la alte construcții, elemente de lemn, porțiuni de beton armat". - "Incendiul a afectat etajele E2, E3 și E4,,4. - "Elementele de beton armat nu au fost afectate de incendiul produs [...]. în partea edificată în intrandul clădirii de la nr. 3., zona anexelor sanitare, incendiul a condus la distrugerea structurii de rezistență artizanale existentă acolo. Efectul este major la etajele E2 și E3 unde se poate constata distrugerea totală a «structurii de rezistență»:". - "Pereții de compartimentare, pereții de închidere, tâmplăria, finisajele de la E2, E3 și E4 au fost distruse de incendiu". - "Starea tehnică a elementelor structurale ale clădirii, cu excepția celor (din - n. n.) partea edificată în intrandul clădirii de la nr. 3. nu a fost afectată de incendiul produs la E2, E3 și E4. Structura de rezistență a zonei anexelor sanitare a fost distrusă în urma incendiului"? - "Intervenții necesare în urma incendiului: [...] demolarea elementelor constructive de la E2 și E3 din zona anexelor sanitare, până la nivelul planșeului peste E1". Astfel, din raportul de expertiză rezultă că incendiul s-a produs doar asupra etajelor 2, 3 și 4 ale spațiului închiriat, parterul și etajul 1 nefiind afectate de incendiu și, deci, neavând structura de rezistență afectată de acesta. Mai mult, chiar dacă incendiul a afectat etajele 2, 3 și 4 ale spațiului închiriat, le-a afectat doar în sensul distrugerii elementelor care nu țin de structura de rezistență, fără a fi afectată structura de rezistență a acestor etaje. Singurele elemente de așa-zisă rezistență afectate de incendiu au fost zonele anexelor sanitare de la etajele 2 și 3, din intrandul clădirii de la nr. 3., care însă, așa cum a arătat și expertul, erau improvizate și nicidecum construite ca o adevărată structură de rezistență, fiind așadar contrazisă susținerea recurenților-reclamanți, folosită de aceștia pentru a-și argumenta urgența, conform căreia este afectată structura de rezistență a întregului spațiu închiriat. Raportat la aceste aspecte, menționează că pârâții nu mai funcționează în spațiul închiriat. Nu înțeleg astfel care este urgența pe care o invocă recurenții-reclamanți. În plus, recurenții-reclamanți nu pot justifica urgența în contextul în care timp de 8 luni de la incendiu nu au considerat că se impune emiterea unei astfel de ordonanțe președențiale, dar au devenit brusc preocupați. b. Aspecte legate de structura de rezistență a spațiului închiriat independent de incendiu: Evaluarea structurii spațiului închiriat (inclusiv a structurii de rezistență), independent de incendiu, a făcut obiectul unei alte expertize tehnice, expertiză comandată de subscrisa SC J. C. S. înainte de producerea incendiului ca urmare a faptului că, după încheierea contractului de închiriere, am aflat că la construirea imobilului nu s-a respectat proiectul, în varianta autorizată (expertiza a fost efectuată de SC U. E. S., prin expertul tehnicatestat dr. ing. Petru Rus). În esență, concluziile raportului de expertiză, anexate prezentei, denotă faptul că spațiul închiriat necesită lucrări de consolidare a structurii de rezistență" (de unde rezultă fără echivoc că recurenții-reclamanți nu ne-au asigurat niciodată folosința liniștită și utilă a spațiului închiriat). Astfel, chiar dacă, așa cum au arătat mai sus, incendiul nu a afectat structura de rezistență a spațiului închiriat, totuși acesta avea încă de dinainte de incendiu o serie de deficiențe, deficiențe constatate prin expertiza comandată de SC J. C. S. și pe care recurenții-reclamanți le cunosc din momentul edificării construcției din moment ce aceștia nu contestă concluziile raportului de expertiză (fapt care reise din adresele nr. 54/(...) și nr. 58/(...), anexate în probațiune). În acest context, legat de susținerea recurenților- reciamanți conform căreia pârâții nu le-au permis accesul în imobil pentru consolidarea sa, aceasta este neadevărată (de altfel nu a fost dovedită în niciun fel) din moment ce: - Așa cum am arătat mai sus, chiar aceștia le-au pus în vedere recurenților-reclamanți, în mai multe rânduri, că imobilul necesită reparații, aspect care rezultă din cele două adrese pe care le-au înmânat reclamantei SC N. I P. C. I. S., anexate în probațiune. - Este evident că le-au permis recurenților-reclamanți accesul în imobil în vederea reparării acestuia din moment ce aceștia au efectuat lucrările dereparații în partea superioară a imobilului, în special la acoperișul acestuia, fapt care rezultă și din procesul verbal de constatare anexat în probațiune. Mai mult, pentru a grăbi lucrările de reparație întrucât se întrevedea venirea anotimpurilor cu mai multe precipitații (fapt care ar fi putut duce la îrnbibarea cu umezeală a plafonului etajului 1), au și susținut recurenții- reclamanți în efectuarea acestor lucrări prin suportarea costurilor unor materiale de construcție. Pe de altă parte, aceste deficiențe există din momentul edificării contrucției, existând și în momentul închirierii de către recurenții-reclamanți a imobilului, sens în care aceștia nu pot justifica urgența. II. Conciuzionând, mai subliniază o dată că, așa cum au arătat mai sus, dețin spațiul închiriat în mod legal, SC J. C. S. în baza contractului de închiriere valabil încheiat și încă în vigoare, restul, pârâtelor în baza contractelor de subînchiriere, recurenții-reclamanți nefiind în măsură să decidă dacă activitatea acestora pune sau nu în pericol integritatea corporală sau materială a consumatorilor. Această prerogativă o au doar organele statului cu competențe în materie, cum ar fi I. de S. în construcții sau Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor, autoritate care, în cazul în care constată că un comerciant prestează servicii care afectează viața, sănătatea sau securitatea consumatorilor, poate dispune oprirea temporară a prestării serviciilor. Or finalitatea acțiunii reclamaților, respectiv evacuarea pârâtelor, ar fi aceeași cu acea a măsurii opririi temporare a activității acestora, fapt nepermis de regulile de drept. În fine, este evident faptul că, folosind drept paravan imposibilitatea de a culege fructele civile aferente imobilului și grija lor pentru consumatori, recurenții-reciamanți încearcă să obțină evacuarea pârâtelor abuziv din spațiul închiriat, încercând ocolirea mijloacelor legale prin care teoretic ar putea obține o astfel de măsură (cum ar fi o acțiune în constatarea rezilierii contractului de închiriere și în evacuare) întrucât prin aceste căi legale, pe fond,. aceștia nu au nici o șansă de câștig. Analizând ordonanța președințială atacată prin prisma motivelor de recurs și a apărărilor formulate, C.ea reține următoarele: Așa cum corect a reținut prima instanță procedura ordonanței președințiale presupune analiza celor trei condiții cumulative pe care legea și apoi doctrina îmbogățită de practica judiciară le-a stabilit: urgența și caracterul vremelnic al măsurii solicitate pe această cale, iar din aceasta din urmă decurge practic a treia condiție dată de împrejurarea că prin măsura luată să nu se prejudece fondul cauzei. Cercetarea și concluzia instanție de fond conform căreia condiția urgenței nu este prezentă în cauză este corectă. Este admis că urgența este apreciată de instanță în concret, în raport de circumstanțele obiective ale cauzei, criteriile subiective nefiind relevante. Din lectura hotărârii atacate rezultă că instanța de fond a trecut în revistă cele trei situații care pot reclama urgența măsurii cerute a fi luate pe calea sumară a ordonanței președințiale evident dacă și celelalte două condiții de admisibilitate sunt îndeplinite. Luarea măsurii evacuării pârâților din imobilul din litigiu justificată de faptul că ar fi intervenit rezilierea contractului încheiat cu pârâta SC J. C. S. H. nu poate fi admisă pentru a preveni afectarea drepturilor de proprietate exhibate de reclamanții P. sau dreptul de folosință gratuită invocat de reclamanta SC N. I P. C. I. S. deoarece drepturile acestora nu sunt contestate și nu totodată nu sunt afectate de împrejurarea că imobilul este ocupat în prezent de pârâte. Instanța a reținut din împrejurările cauzei că nu a rezultat conduita ilicită ori abuzivă a pârâtelor atunci când au ocupat imobilul, dimpotrivă utilizarea acestuia făcându-se în virtutea contractului de închiriere, cu atât mai mult cu cât reclamanții nu au indicat corect care sunt raporturile de locațiune între părțile litigante de vreme ce chiar prin contractul de închiriere s-a permis locatarului subînchirierea către terți. Este la fel de corectă și concluzia instanței de fond conform căreia pe calea procedurii sumare a ordonanței președințiale nu se poate verifica dacă și în ce circumstanțe este incident pactul comisoriu de gradul IV invocat de reclamanți. Și este așa, deoarece pe de o parte o atare analiză ar prejudeca fondul raporturilor deduse judecății stabilindu-se astfel de partea cui este efectiv dreptul litigios dedus judecății iar pe de altă parte dacă s-ar dispune evacuarea în această ambianță factuală măsura nu ar avea caracter vremelnic ci ar deveni pur și simplu definitivă. Din economia considerentelor hotărârii atacate nu rezultă că instanța de fond ar fi stabilit că între părți ar fi operat pactul comisoriu de gradul IV și nici că pârâții ocupă imobilul în baza unui titlu valabil așa cum eronat încearcă să inducă recurenții. Neefectuarea la timp a lucrărilor necesare la imobil care ar produce pagube importante acestuia existând riscul de prăbușire asupra unor părți din acest imobil a fost tratat de instanța de fond în analiza efectuată asupra îndeplinirii condiției urgenței, statuând corect că în cauză nu a fost dovedit un refuz al pârâtelor de a permite reclamanților accesul în imobil pentru efectuarea reparațiilor necesare. Așa cum corect a reținut instanța chiar în prezența unui atare refuz acesta ar putea fi sancționat nu pe calea luării măsurii evacuării din imobil ci prin obligarea pârâților ca prin mijlocirea forței coercitive a statului să permită reclamanților accesul pentru a putea desfășura lucrările necesare de reparații. Raportat la obiectul cererii de ordonanță președințială în speță nu se poate analiza în mod just dreptul reclamanților și de asemenea dreptul pârâților așa cum pretind recurenții o atare analiză, așa cum s-a arătat mai sus, contravine procedurii speciale a ordonanței președințiale care impune neprejudecarea fondului, deci imposibilitatea stabilirii cu certitudine de partea cui este dreptul litigios. Or, aceste statuări nu sunt compatibile cu procedura ordonanței președințiale așa cum s-a arătat și în precedent. Este real că în literatura de specialitate și practica judiciară s-a acceptat teza conform căreia, pentru a nu pronunța o soluție arbitrară, judecătorul va putea cerceta aparența dreptului, însă judecătorul este autorizat să facă numai un examen sumar al cauzei pentru a vedea de partea cui este aparența de drept. Această analiză se impune însă în situația în care în dispută se invocă un abuz din partea pârâtului fără existența niciunei baze factuale sau legale. În speță, însă, pretinsul abuz reclamat presupune cercetarea legalității convenției de închiriere pe care o opun pârâții și deopotrivă stabilirea dacă se poate reține activă clauza compromisorie inserată de părți în contract ceea ce excede analizei sumare a fondului dreptului. Ca o consecință și din această perspectivă, reproșul recurenților nu poate fi primit. Față de cele ce precedă, în temeiul art. 582 rap. la art. 312 C. C.ea urmează a respinge recursul reclamanților cu consecința menținerii hotărârii atacate. Fiind găsiți în culpă procesuală‚ dat fiind soluția de respingere a recursului, recurenții vor fi obligați în temeiul art. 274 corelat cu art. 277 C. să plătească intimatei SC J. C. S. H. suma de 9151,20 lei, cheltuieli de judecată în recurs reprezentând onorariu avocațial (f. 41-42). PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII D E C I D E : Respinge recursul declarat de reclamanții SC N. I P. C. I. S., P. I. și P. J. împotriva ordonanței președințiale nr. 8523/(...), pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C., pe care o menține în întregime. Obligă recurenții să plătească intimatului SC J. C. S. H. suma de 9151,20 lei, cheltuieli de judecată în recurs. Decizia este irevocabilă. Pronunțată în ședința publică din data de 7 aprilie 2011. { F. | PREȘEDINTE, D. M. JUDECĂTOR, R.-R. D. JUDECĂTOR, L. U. GREFIER, M. T. } Red.L.U./Dact.S.M 2 ex./(...). Jud.fond. S.Ivănescu
| ← Decizia comercială nr. 6/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu... | Decizia comercială nr. 3870/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... → |
|---|
