Decizia comercială nr. 175/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ,
DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr. (...)
DECIZIA CIVILĂ NR. 175/2011
Ședința din 04 octombrie 2011
Completul compus din:
PREȘEDINTE : D. P. JUDECĂTOR : A.-I. A. GREFIER : V. D.
S-a luat în examinare apelul declarat de apelanta SC L. P. S., împotriva sentinței civile nr. 2108 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al T.
C. C., cauza privind și pe intimata R. E., având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul făcut în cauză nu s-a prezentat nimeni.
Procedura de citare este îndeplinită.
Apelul este timbrat cu 6 lei taxă judiciară de timbru și timbru judiciar de 0,3 lei.
S-a făcut referatul cauzei, după care se constată că, în data de (...) s-a înregistrat la dosar întâmpinare din partea intimatei prin care s-a solicitat respingerea apelului.
De asemenea, în data de (...), s-au înregistrat la dosar note de ședință din partea apelantei.
În data de (...), intimata R. E., prin reprezentant ales, avocat T. Z. a depus la dosar un înscris la care a anexat în copie contractul de închiriere încheiat între părți ce poartă număr de înregistrare la A. C.-N.
C.ea, din oficiu, verificând competența generală, materială și teritorială potrivit dispozițiilor art. 1591 alin. 4 C.pr.civ. astfel cum a fost modificată prin L. nr. 2. constată că, este competentă să judece apelul în temeiul art. 131 și 282 C.pr.civ. În baza înscrisurilor existente la dosar apreciază cauza în stare de judecată și o reține în pronunțare. C U R T E A Prin sentința civilă nr. 2108 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al T. C. C. s-a admis în parte cererea formulată de reclamanta R. E., în contradictoriu cu pârâta S. L. P. S. S-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în mun. C.-N., str. D. Ferenc nr. 15, jud. C., înscris în cartea funciară nr. 4642 C.-N., cu nr.topo. 198. A fost obligată pârâta la plata către reclamantă a sumei de 10,3 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată. În considerente se reține că prin cererea, înregistrată pe rolul acestui tribunal la 29 noiembrie 2010, reclamanta R. E. a solicitat instanței ca în contradictoriu cu debitoarea SC L. P. S., prin hotărârea ce se va pronunța, să constate că a intervenit rezoluțiunea contractului de închiriere din data de (...), și să dispună evacuarea pârâtei din imobilul situat în C. N., str. D. Ferenc nr. 15, înscris în CF nr. 4642 C. N., nr. topo 198, cu cheltuieli de judecată. În motivarea cererii reclamanta a arătat că între părți a intervenit un contract de închiriere prin care reclamanta a închiriat pârâtei imobilul situat C.-N., str. D. Ferenc nr. 15, jud. C., înscris în CF 4642 C.-N., nr. Topo 198, parata care la rândul său s-a obligat la plata chiriei aferente imobilului pana in data de 15 a lunii in curs. De asemenea, s-a stabilit de comun acord cu parata, ca în situația in care va întârzia cu plata chiriei cu mai mult de 60 de zile contractul de închiriere va fi rezolutionat de drept si totdata reclamanta va putea face demersuri in vederea evacuării chriasului, in speța a paratei. Cu toate acestea parata nu a achitat contravaloarea chiriei aferente imobilului închiriat de mai mult de l80 de zile, adică 6 luni consecutive, cu toate că reclamanta făcut nenumărate demersuri pentru a rezolva aceasta situație pe cale amiabila, sens in care a notificat parata de trei ori pentru plata chiriilor restante, dar fara nici un rezultat. Reclamanta a mai arătat că este grav prejudiciata prin faptul ca deși parata nu mai deține un titlu valabil pentru folosința imobilului, ea refuza sa părăsească acest imobil, mai mult inca isi desfășoară activitatea comerciala de baruri in imobil. S-a mai arătat că parata a fost notificata de nenumărate ori ca să-și achite la teremenele stabilite in contract chiria convenita, dar in ciuda acestor notificări parata in mod netemeinic si nelegal îsi neglijează aceasta obligație. În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 2 pct. 1 lit. a Cod proc.civ., și art. 969, 1410 și urm. Cod civ. P., prin întâmpinarea depusă la dosar la (...), a solicitat respingerea cererii, arătând că între părți intr-adevăr a intervenit la data de (...), contractul de închiriere prin care reclamanta a dat in chirie imobilul situat in Mun. C. N., str. D. F. nr. 15, înscris in CF nr.4642, nr. Topo 198, imobil cu destinație de locuință in schimbul unei chirii lunare in valoare de 1.250 euro. Pe tot parcursul anului 2009 relațiile comerciale între părți s-au desfășurat fara probleme. La începutul anului 2010, pe fondul crizei economice, pârâta susține că a început să înregistreze mici întârzieri la plata chiriei dar s-a străduit din răsputeri sa ajungă la zi cu plata având in vedere ca spațiul, după renovările și investițiile pe care le-a făcut, oferea tot ceea ce era necesar pentru desfășurarea activității economice. P. a mai arătat că efectuează plăți constant si încearcă să convingă proprietara la o reducere a chiriei având in vedere scăderea chiriilor pe piața cu pana la 40% deoarece și încasările au scăzut aproximativ cu același procent. De asemenea, pârâta a arătat că având în vedere că reclamanta locuiește in Ungaria, aceasta nici măcar nu îi răspundea la telefon, nu să fie deschisă măcar la o discuție privind renegocierea chiriei. P. fiind o societate comercială cu răspundere limitată, obligată conform legislației in vigoare a ține o evidentă contabilă, a rugat in repetate rânduri proprietara să inregistreze contractul de închiriere la A. F. P. pentru a-și putea deduce cheltuiala cu chiria in mod legal. Din data de (...), care este data semnării contractului de închiriere până în prezent, acest lucru nu s-a înfăptuit după cum se poate constata si din copia după contractului de închiriere, pe care, chiar reclamanta l-a depus la dosar. P. a mai învederat instanței că a insistat realizarea acestui lucru deoarece nu putea să achităme aceasta sumă, fără a efectua erori contabile și fără a se afla in ilegalitate, dar proprietara nu vroia să audă de această variantă punând pârâta și mai mult in dificultate. Reclamanta comite infracțiunea de evaziune fiscală in forma continuată și nici măcar nu realizează faptul ca o instiga să conducă ocontabilitate eronată, care a atras amenzi din partea A.i Fiscale la fiecare control pe care l-a avut. P. a mai arătat că metodele dolosive și contrare legii pe care le utilizează reclamanta, o indreptațește să considere acțiunea intentată de aceasta ca abuzivă, netemeinică si nelegală. Restantele pe care reclamanta susține ca le are pârâta, aceasta invocând o întârziere de 180 de zile calendaristice, ar insuma or restanță de 7500 de euro care reprezintă aproximativ 31.500 ron, suma care este cu mult sub limita necesara pentru competenta materiala a T. Comecial C. T., pârâta a mai arătat că de la data introducerii acțiunii de către reclamantă, aceasta a mai inregistrat sume reprezentând chirii in contul propriu, întârzierea nefiind nici pe departe de 180 de zile calendaristice precum pretinde reclamanta. P. a mai susținut că un alt motiv care o indreptațește să creadă că reclamanta vreo doar sa profite de faptul ca i s-a renovat spațiul si l-a adus la standarde economice performante este faptul ca nicăieri în acțiunea pe care a intentat- o nu a menționat suma pe care considera ca o datorează pârâta sau acest lucru e doar o modalitate de a evita plata taxei de timbru. Cu renovările și consolidările pe care le-a efectuat asupra spațiului reclamantei, s-ar ridica valoarea spațiului acesteia cu minim 60.000 euro, iar aceasta acum vrea evacuarea. Deși la semnarea contractului aceasta a declarat ca spațiul poate fi folosit conform destinației sale acest lucru nu a fost adevărat. Astfel, pârâta susține că a fost nevoită să schimbe 70% din țiglele acoperișului, întreaga instalație electrică, să refacă în întrgime acoperișul anexelor și a depozitelor spațiului, să dezumidifice pivnița pentru a proteja întreaga clădire de igrasie, să refacă burlanele acoperișului pentru a nu inunda curtea și a o putea utiliza. Proprietara a efectuat construcții pentru care nu a avut întocmită documentația necesara, iar pârâta pentru a intra în legalitate a fost nevoită să achite sume considerabile arhitecților și proiectanților pentru a efectua mai intâi schimbarea de destinație a spațiului din spațiu de locuit în spațiu comercial, apoi obținerea autorizațiilor de contrucție aferente tuturor construcțiilor făcute ilegal. În drept, pârâta a invocat art. 200 Cod proc.civ. Prin cererea reconvențională depusă la dosar la (...), pârâta- reclamantă reconvențională a solicitat tribunalului să recunoască valabilitatea contractului de închiriere înregistrat la A. F. P. care stabilește chiria pe spațiul comercial din C.-N., str. D. F. nr. 15 la valoarea de 1200 lei și să constate nulitatea contractului de închiriere care stabilește chiria la 1250 euro. În motivarea cererii reconvenționale, pârâta-reclamantă reconvențională a arătat că, având in vedere ca reclamanta este persoana fizica, contractul incheiat de între părți trebuia înregistrat la A. F. P. C., in primul rând pentru faptul ca pârâta sa poată sa isi scadă costurile cu chiria in mod legal din contabilitate si in al doilea rând ca reclamanta sa fie impozitată pe venitul din chirii conform legislației in vigoare, însă acest lucru nu s-a intamplat. P.-reclamantă reconvențională a mai susținut că după întâmpinarea depusă la dosar, in care a amintit faptul ca reclamanta comite infracțiunea de evaziune fiscala in forma continuata iar pe ea o instiga sa țină o contabilitate falsa, reclamanta a amintit despre existenta altui contract de închiriere înregistrat la A. F. P. C. sub nr. ctr. Nr.2.-(...), incheiat pe perioada nedeterminata, intervenit intre reclamanta si societatea comerciala S. L. P. S., având ca obiect închirierea aceluiași imobil, cel situat in Mun.C. N., str.D. F. nr. 15, prin care reclamanta recunoaște ca valoarea chiriei lunare este de 1.200 lei. Diferența dintre 1.250 euro cat pretinde reclamanta dreptchirie, care este echivalentul a 5.350 ron si reprezintă venit neimpozabil si 1.200 ron cat declara reclamanta ca primește chirie in fata A.i F. P., este substanțiala. A. in vedere ca contractul valabil si legal este cel depus la A. F. P. C., se solicită sa se constate nulitatea contractului și recunoașterea ca valabil a contractului înregistrat la A. F. P. C. A. in vedere acest aspect, chiria pentru spațiul in cauza este achitata in avans si acțiunea reclamantei devine nefondata. Mai mult, exista garanția contractuala pe care pârâta a depus-o in contul reclamantei in valoare de 3.000 euro, tocmai pentru a nu prejudicia reclamanta in caz de neplata a chiriei. La termenul de judecată din (...), tribunalul a admis excepția inadmisibilității primului capăt din cererea de chemare în judecată, reținând în motivare incidența prevederilor art. 111 Cod proc.civ., și faptul că acesta reprezintă o cerere de constatare a unei situații de fapt, iar împrejurarea asupra căreia s-a solicitat pronunțarea unei dispoziții în hotărârea ce urmează a soluționa cauza, urmează a fi lămurită și stabilită în considerentele hotărârii, reprezentând o stare de fapt. În ședința publică din (...), tribunalul a admis excepția nelegalei timbrări a cererii reconvenționale și a anulat ca netimbrată cererea reconvențională formulată de pârâta S. L. P. S., în contradictoriu cu reclamanta R. E. Analizând materialul probator administrat în cauză, tribunalul a reținut următoarele: Între reclamanta R. E., în calitate de locatoare, și pârâta S. L. P. S., în calitate de locatară, a fost încheiat contractul de închiriere din (...), însușit de ambele părți prin semnături necontestate, iar de către pârâtă și prin ștampilă, identitatea părților, conținutul și data actului fiind atestate prin încheierea de atestare avocațială nr. 18/(...) încheiată de avocat T. Z. (filele 6-9). Prin contractul arătat, pârâta a luat în chirie de la reclamantă imobilul situat în mun. C.-N., str. D. Ferenc nr. 15, jud. C., înscris în cartea funciară nr. 4642 C.-N., cu nr.topo. 198, în schimbul chiriei lunare de 1250 euro, cu privire la care părțile au convenit că se va plăti pentru luna în curs până cel târziu la data de 15 a lunii respective, în lei, la cursul mediu vânzare- cumpărare euro-lei din ziua plății. Părțile au convenit totodată, în mod expres, că vor renegocia chiria stabilită, la fiecare sfârșit de an conform indicelui inflației, coroborat cu evoluția pieții imobiliare privind chiriile. Contractul de închiriere a fost încheiat pe termenul de 5 ani, începând cu (...). În cuprinsul contractului, părțile au inserat pactul comisoriu de gradul IV, în sensul că în cazul în care chiriașul întârzie cu mai mult de 60 de zile cu plata chiriei, contractul va fi rezoluționat de drept, fără punerea în întârziere a acestuia, fără vreo altă notificare și fără somație. În motivarea cererii formulate, reclamanta a invocat faptul că pârâta nu a achitat chiria aferentă imobilului închiriat de mai mult de 180 de zile, respectiv 6 luni consecutive. T. reține că reclamanta a făcut dovada creanței invocate, având ca obiect chiria lunară de 1250 euro pentru cele 6 luni anterioare datei introducerii acțiunii, creanța acesteia având caracter cert, lichid și exigibil, existența și cuantumul ei rezultând din contractul de închiriere încheiat între părți, prin care acestea au stabilit chiria de 1250 euro pe lună, iar scadența fiind stabilită de către părți prin același contract, la data de 15 a fiecărei luni calendaristice în parte pentru chiria aferentă lunii respective. P. a invocat efectuarea plății unei părți din debitul invocat de către reclamantă, însă nu a făcut dovada efectuării plății chiriei, deși sarcinaprobei sub acest aspect îi revenea, potrivit dispozițiilor art. 1169 Cod civ., în condițiile în care reclamanta a probat existența debitului. În acest sens, tribunalul reține că fișa analitică depusă de către pârâtă la dosar (fila 47), anexat răspunsului acesteia la interogatoriul propus de reclamantă, nu are valoare probatorie, fiind un script neînsușit de către părți prin semnătură și ștampilă, și prin urmare neopozabil reclamantei. T., pârâta nu a depus la dosar chitanță liberatorie emisă de reclamantă sau copie de pe instrumentele de plată, în cazul în care plata s-ar fi făcut prin ordin de plată sau virament bancar, și nu a formulat cereri în probațiune pentru a face dovada plății debitului invocat de către reclamantă. Față de contestarea de către pârâtă a debitului, tribunalul a mai reținut următoarele. În cauza de față, tribunalul a constatat că reclamanta a făcut dovada declarării pentru anul 2010, la A. F. P. a mun. C.-N., a veniturilor în cuantum de 63421 lei (fila 38), sumă cu privire la care tribunalul constată că reprezintă echivalentul în lei a chiriei lunare de 1250 euro, convenite cu pârâta prin contractul de închiriere cu privire la imobilul în cauză. Aspectul înscrierii contractului de închiriere de către reclamantă la A. F. P. nu prezintă relevanță în cauza de față, nefiind în măsură să afecteze forța obligatorie a contractului, raportat la dispozițiile art. 969 Cod civ. T., pârâta nu se poate prevala de neînscrierea contractului în evidențele fiscale pentru a invoca excepția de neexecutare a contractului și a justifica astfel neîndeplinirea propriei obligații de plată a chiriei, câtă vreme părțile nu au convenit în contract, în sarcina reclamantei, obligația de înscriere a contractului în evidențele fiscale. În ce privește invocarea de către pârâtă a efectuării unor îmbunătățiri în cuantum de 60.000 euro, tribunalul a reținut că aceasta nu a formulat cerere reconvențională prin care să urmărească realizarea unui drept de creanță împotriva reclamantei constând în contravaloarea unor îmbunătățiri, și nu a făcut dovada unei creanțe certe, lichide și exigibile având ca obiect contravaloarea unor îmbunătățiri la imobilul în cauză, pentru a se putea prevala de dispozițiile 1144 Cod civ., privind compensarea legală. Raportat la apărarea pârâtei în sensul că reclamanta nu a fost de acord cu scăderea chiriei, ori de câte ori a încercat să negocieze cu aceasta, deși prin contract s-a menționat că părțile sunt dispuse la renegocierea chiriei, tribunalul a reținut că prin contractul încheiat între ele părțile au convenit să renegocieze chiria, negocierea presupunând stabilirea unui nou acord de voință, iar în condițiile în care părțile nu au convenit un nou cuantum al chiriei, sunt incidente prevederile art. 969 Cod civ. privind forța obligatorie a contractului în forma însușită de ambele părți. În ce privește interogatoriile administrate în cauză fiecărei părți la solicitarea părții adverse, tribunalul a reținut că prin răspunsurile date în cadrul interogatoriului, nici una dintre părți nu a recunoscut aspectele invocate de către partea adversă, astfel că acestea în fapt nu pot conduce la lămurirea cauzei, apărările părților astfel cum au fost formulate prin cerere și întâmpinare fiind supuse în continuare exigențelor art. 1169 Cod civ. Pentru considerentele arătate, în baza art. 969 Cod civ., constatând că a intervenit rezilierea de plin drept a contractului de închiriere din (...) încheiat între părți, fiind întrunite condițiile pactului comisoriu de gradul IV inserat în contract, ca urmare a neachitării mai mult de 60 de zile cu plata chiriei de către pârâtă a chiriei aferente a 4 luni anterioare datei introducerii acțiunii, tribunalul a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în mun. C.-N., str. D. Ferenc nr. 15, jud. C., înscris în cartea funciară nr. 4642 C.-N., cu nr.topo. 198. Întrucât la termenul de judecată din (...), tribunalul a admis excepția inadmisibilității primului capăt din cererea de chemare în judecată, a admis în parte cererea formulată de reclamanta R. E., în contradictoriu cu pârâta S. L. P. S. Față de prevederile art. 274 alin. 1 Cod proc.civ., potrivit cărora „partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuieli de judecată";, întrucât reclamanta a avut câștig de cauză, tribunalul a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 10,3 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, din care 10 lei reprezentând taxa judiciară de timbru și 0,3 lei timbrul judiciar, achitate de reclamantă în conformitate cu prevederile Legii nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru și ale O.G. nr. 32/1995 privind timbrul judiciar, aferent capătului de cerere admis. Împotriva sentinței a declara apel S. L. P. S., solicitând casareahotărârii și trimiterea cauzei spre rejudecare. În motivarea apelului se arată că în fapt, intimata R. E., prin avocat T. Z. a depus pe rolul T. C., actiunea prin care solicita rezilierea contractului de inchiriere intervenit intre subscrisa si intimata, referitor la imobilul proprietatea intimatei situat in Mun. C. N., str. D. F. nr. 15 si evacuarea acesteia din acesta pe motiv de neplata al chiriei. Din cele doua capete de cerere, intimatei i s-a admis doar unul acela de evacuare a apelantei din imobilul de pe str. D. F. nr. 15, C. N. Intre parti s-a incheiat un contract de inchiriere care stipula o chirie lunara de 1250 euro, pe care intimata a anuntat-o ca nu il va inregistra la A. si in acest sens intimata i-a mai dat un contract, care stipula o chirie de 1200 lei pe luna care era inregistrat la A. conform normelor legale privind impozitarea veniturilor din cedarea folosintei bunurilor si pe care il putea inregistra ca si cheltuiala deductibila in contabilitatea societatii. Considera nelegala solutia data de Tribunalul Comercial Cluj, in sensul ca, acel contract pe care isi sustine cererea intimata, care stipuleaza chiria la suma de 1250 euro, nu indeplineste conditiile de forma pentru a fi valabil intre o persoana fizica si una juridica. Nu este inregistrat la A. F. P. C. Intimata pentru a demonstra contrariul, a depus la dosarul cauzei mai multe chitante de plata a unor impozite pe veniturile din cedarea folosintei bunurilor imobiliare, dar acestea, nu au relevanta deoarece se cunoaste faptul ca intimata detine mai multe imobile in Mun. C. N., in acest sens proba pe care a folosit-o in instanta de fond o considera neconcludenta. Mai mult, intimata tot pentru a-si sustine cererea, a depus la dosarul cauzei un formular care poate fi descarcat de pe internet si completat care nu reprezinta o dovada ca aceasta a inregistrat contractul de inchiriere care stipuleaza chiria de 1250 de euro la A. Dovada inregistrarii contractului a cerut-o in prima instanta dorind să știe numarul de inregistrare si data cu care a inregistrat contractul intimata, dar pana la data ultimei infatisari intimata nu l-a depus la dosar. Din moment ce doar contractul cu chiria in valoare de 1200 ron este valabil, evacuarea pentru neplata chiriei este neintemeiata, sumele primite de la apelantă de catre intimata, fiind cu mult peste valoarea chiriei legale deductibile conform contractului. Intimata prin întâmpinare a solicitat respingerea apelului. Examinând apelul, instanța reține următoarele: Între părți s-a încheiat un contract de închiriere în temeiul căruia intimata R. E., în calitate de proprietară și apelanta SC L. P. S., în calitate de chiriașă, obiectul contractului reprezentând imobilul situat în C.-N., str. D. F. nr. 5. Prin acest contract s-a statuat prețul chiriei în cuantum de 1250 E. lunar, chirie ce se va plăti pentru luna în curs cel târziu la data de 15 a lunii în curs. Chiriașul și-a asumat în temeiul contractului de închiriere obligația de a plăti chiria la termenul stabilit în contract, iar în cazul în care chiriașul va întârzia cu mai mult de 60 de zile plata chiriei, contractul va fi rezoluționat de drept, fără punerea în întârziere a chiriașului, fără notificare, fără somație, după care proprietarul va face demersuri în vederea evacuării chiriașului. Deci părțile au inserat în contract un pact comisoriu de gradul IV. Din actele de la dosar rezultă că, chiriașul apelant nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei la termen, încălcând una din prevederile contractului semnat de părți. Intimata a făcut dovada înregistrării contractului de închiriere la organele fiscale, iar pe de altă parte, neînscrierea acestuia la organele fiscale nu afectează forța obligatorie a acestuia. Deoarece apelanta nu și-a îndeplinit obligația asumată în contract de plată la termen a chiriei, iar neîndeplinirea acestei obligații dă dreptul proprietarului de a face demersuri pentru evacuarea chiriașului, instanța în baza art. 296 Cod proc.civ., va respinge apelul declarat de apelanta SC L. P. S. în contradictoriu cu intimata R. E. având ca obiect sentinței civile nr. 2108/(...) pronunțată în ședința publică din (...) în dosar (...) al T. C. C. PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII D E C I D E : Respinge ca neîntemeiat apelul declarat de apelanta SC L. P. S. în contradictoriu cu intimata R. E. având ca obiect sentința civilă nr. 2108/(...) pronunțată în ședința publică din (...) în dosar (...) al T. C. C. Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică azi (...). PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER D. P. A. I. A. V. D. Red. D.P. dact. GC 5 ex/(...) Jud.primă instanță: V.Oros
| ← Decizia comercială nr. 4417/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... | Decizia comercială nr. 257/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... → |
|---|
