Decizia comercială nr. 19/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii

Decizii comerciale (litigii cu profesioniști) - Curtea de Apel Cluj (2011)

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL CLUJ

SECȚIA C. ,DE CONTENCIOS

ADMINISTRATIV ȘI FISCAL

DOSAR NR. (...)

DECIZIA CIVILĂ NR.19/2011

Ședința publică din data de 02 februarie 2011

Instanța constituită din: PREȘEDINTE: M. B. JUDECĂTOR: F. T. GREFIER : A. B.

S-a luat în examinare - în vederea pronunțării - apelul formulat de rec1amanta SC S. S. C. N. împotriva sentinței comerciale nr. 1801 din data de 29 aprilie 2010 pronunțată de T. C. C. în dosarul nr. (...) în contradictoriu cu intimatul D. G. I. având ca obiect pretenții.

Dezbaterea pe fond a cauzei a avut loc în ședința publică din 11 martie

2010, mersul dezbaterilor și concluziile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, pronunțarea fiind amânată pentru termenul de azi.

C.EA,

Prin sentința comercială nr. 1801/C/(...), pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj în dosar nr. (...), s-a respins cererea formulată de reclamanta SC S. S., împotriva pârâtului D. G. I., având ca obiect pretenții. Fără cheltuieli de judecată

Pentru a dispune în acest sens, T. a reținut următoarele:

Între reclamanta SC S. S., în calitate de locatar, și pârâtul D. G. I., în calitate de locator, s-a încheiat la data de (...) un contract de închiriere în conformitate cu care reclamanta urma să beneficieze de folosința unui imobil situat în C.-N., str. Bisericii Ortodoxe nr. 51, jud. C., compus din D+P+2E+M, amenajat în întregime ca spațiu de birou, închirierea vizând și curtea imobilului ce includea un număr de 11 parcări amenajate. În convenția părților se menționa faptul că la data încheierii contractului construcția era în faza „la roșu";.

Termenul de închiriere a spațiului a fost prevăzut de părți ca fiind 2 ani, începând cu data de (...) și până la (...).

Conform art. 2.2 din convenția părților, perioada închirierii se va prelungi în mod automat cu eventuala perioadă de timp în care locatorul nu și-a îndeplinit în tot sau în parte oricare din obligațiile asumate prin contract, obligații care aveau ca dată a scadenței data de (...).

Locatorul s-a obligat ca până la data de (...) să pună la dispoziția locatarului spațiul racordat la utilități și cu toate lucrările de construire finalizate. La data respectivă între cele două părți urma să fie încheiat un proces- verbal de predare-primire (art.3.2).

În cazul neîndeplinirii acestei obligații de predare a spațiului până la (...), în conformitate cu clauza inserată la art. 3.2, locatarul era îndreptățit să suspende plata chiriei pe perioada cuprinsă între (...) și până la predare.

În cuprinsul art.3.3 sunt menționate acele amenajări pe care, la solicitarea locatarului, spațiul urma să le dobândească.

T. a constatat că cele două părți au prevăzut în convenția lor în mod explicit obligația locatarului de a achita lunar chiria, chiar în condițiile în care spațiul nu era în folosința locatarului și, în concret, acesta nu beneficia în urma plății chiriei de o prestație echivalentă.

Justificarea îndeplinirii acestei obligații constă în faptul că locatorul a acceptat să procedeze la amenajarea imobilului compus din D+P+2E+M în întregime conform solicitării locatarului și destinației pe care acesta o solicită, respectiv spații și birouri necesare desfășurării unei activități de soft.

Locatarul era îndreptățit să refuze plata chiriei dacă locatorul nu-și îndeplinea obligațiile asumate contractual, însă doar după data de (...). Până la acea dată plata chiriei se impunea a se face conform convenției.

Astfel, s-a stabilit în cadrul art.5.2 obligația de a fi achitată anticipat chiria pe 5 luni, adică 37.500 euro, plata fiind eșalonată după cum urmează: 3.550 euro la semnarea contractului, 5.950 euro la 1 noiembrie 2008, 9.500 euro la 1 decembrie 2008, 9.500 euro la 1 ianuarie 2009, 9.000 euro la 10 ianuarie 2009 și 10.000 euro la predarea imobilului.

Începând cu luna a 6-a din contract, plata chiriei urma să se facă lunar în cuantum de 7.500 euro, prin ordin de plată până la data de 5 a lunii în curs, în lei, la cursul euro stabilit de BNR la data efectuării plății.

În cuprinsul art. X au fost reglementate situațiile în care contractul putea fi reziliat, printre aceste situații la pct.10.1 fiind reglementată, la lit. c, rezilierea din inițiativa locatorului în cazul neachitării în termenul de 30 de zile a obligațiilor pecuniare de către locatar, în acest caz rezilierea operând de drept, fără nici o formalitate și fără intervenția instanței de judecată.

Totodată, contractul putea fi reziliat și din inițiativa locatarului cu un preaviz de 60 de zile, cu condiția achitării tuturor obligațiilor la zi față de locator, în perioada preavizului (art.10.1 lit. d).

Rezilierea unilaterală a contractului era reglementată și în cuprinsul art. 11.2., locatarul fiind îndreptățit să reziliere unilateral convenția încheiată cu locatorul în situația în care acesta întârzia cu mai mult de 30 de zile predarea spațiului, rezilierea făcându-se fără somație, punere în întârziere sau trecerea vreunui termen și fără intervenția instanțelor de judecată.

În acest caz, locatorul era obligat să-i achite locatarului dublul sumelor încasate în avans, inclusiv depozitul de garanție dublat.

Aceste dispoziții contractuale au fost invocate de către reclamant în susținerea cererii formulate împotriva pârâtului, cerere în cadrul căreia se solicită restituirea dublului sumelor achitate cu titlu de avans, prin aceeași cerere solicitându-se și obligarea locatorului la plata penalităților de întârziere în cuantum de 3.200 euro cu luarea în considerare a prevederilor art.3.4 din convenția părților, conform cărora nefinalizarea la termenului convenit de către locator a amenajărilor și dotărilor menționate în cuprinsul convenției îl îndreptățea pe locatar să perceapă penalități de întârziere în cuantum de 100 euro pentru fiecare zi de întârziere.

Instanța a apreciat că clauza inserată în cuprinsul art.11.2., ca de altfel și clauza inserată în cuprinsul art. X pct.10.1 lit. c reprezintă pacte comisorii de gradul IV, părțile de comun acord stabilind încetarea contractului pentru viitor în situația în care obligațiile asumate nu vor fi respectate, încetarea contractului făcându-se fără punere în întârziere, fără somație ori notificare și fără intervenția instanței de judecată.

Ceea ce se impune a fi analizat în cauză, drept urmare, este modul de îndeplinire a obligațiilor asumate de cele două părți, în condițiile în carereclamanta susține că pârâtul nu și-a îndeplinit, în calitate de locator, obligațiile asumate, iar acestea, la rândul său, a invocat excepția neexecutării obligațiilor asumate de locatar.

Instanța a reținut faptul că, astfel cum au prevăzut părțile în contract, locatarul s-a obligat în mod clar și fără echivoc să plătească și anterior luării în folosință a imobilului o chirie și că obligația pe care o avea scadentă la data de 1 ianuarie 2009 nu a fost respectată.

Astfel, la data respectivă locatarul era obligat să plătească anticipat o chirie de 9.500 euro, în caz contrar, locatorul, conform art.10.1 din contractul de închiriere, fiind îndreptățit ca după 30 de zile să rezilieze contractul, rezilierea operând de plin drept, fără nici o formalitate și fără intervenția instanței de judecată.

Altfel spus, neachitarea de către locatar a acestei chirii anticipate la care s- a obligat până la data de 31 ianuarie 2009 inclusiv îl îndreptățea pe locator să invoce rezilierea, reziliere care opera de drept.

Pârâtul a invocat, în apărarea sa, excepția de neexecutare a obligațiilor asumate de reclamantă, referindu-se în concret la neplata de către aceasta a chiriei a cărei obligație de plată era scadentă, conform convenției părților, la data de 1 ianuarie 2009 pentru suma de 9.500 euro și la data de 10 ianuarie 2009 pentru suma de 9.000 euro.

Analizând această excepție, instanța a reținut că în contractele sinalagmatice, cum este și cazul contractului de închiriere, obligațiile fiecărei părți contractante constituie cauza imediată a obligației celeilalte părți, neexecutarea prestației promise de una din părți dând dreptul celeilalte părți să refuze executarea obligațiilor proprii, atâta timp cât cealaltă parte nu-și îndeplinește propriile obligații.

Temeiul juridic al excepției de neexecutare a contractului constă în principiul reciprocității și interdependenței obligațiilor părților în contractele sinalagmatice.

Pentru a putea invoca excepția de neexecutare a contractului trebuie să fie îndeplinite cumulativ o serie de condiții, respectiv obligațiile reciproce ale părților să aibă temeiul în același contract, să existe o neexecutare a obligațiilor, chiar parțială, din partea celuilalt contractant, neinteresând cauza neexecutării; neexecutarea să nu se datoreze faptei celui care invocă excepția de neexecutare; faptă care l-a împiedicat pe celălalt să-și execute obligația și raporturile contractuale să presupună regula executării simultane a obligațiilor celor două părți.

Instanța a apreciat că aceste condiții sunt întrunite în mod cumulativ în cauză și că mijlocul de apărare invocat de pârât impune respingerea pretențiilor formulate de reclamantă. A. deoarece reclamanta nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei în cuantum de 9.500 euro pe care trebuia să o achite în avans la data de 1 ianuarie 2009 în favoarea pârâtei, în considerarea faptului că imobilul era amenajat în conformitate cu solicitările sale, nefiind vorba de un contract de locațiune tipic, ci de închirierea unui spațiu aparținând pârâtului pentru desfășurarea unei activități de software specifice obiectului de activitate al reclamantei.

Neplata chiriei și, în consecință, neîndeplinirea de către reclamantă a acestei obligații asumate contractual, l-a îndreptățit pe pârât să suspende, la rândul său, prestațiile constând în amenajarea spațiului și, implicit, să i se suspende obligația de a preda la termenul stabilit pentru data de 31 ianuarie

2010 imobilul ce făcea obiectul contractului de închiriere cu toate amenajările efectuate.

De altfel, reclamanta nu a achitat nici chiria pe care o avea stabilită ca obligație scadentă la data de 10 ianuarie 2009, fapt care îi dădea dreptul pârâtului să nu-și îndeplinească propriile sale obligații asumate contractual.

Totodată, pentru respingerea cererii formulată de reclamant, T. a considerat că pe cale incidentală poate să constate rezilierea intervenită urmare neîndeplinirii de către locatar a obligației de plată a chiriei, chiar și în situația în care pârâtul nu a formulat o cerere reconvențională în cadrul căreia să fi solicitat constatarea acestei rezilieri.

Și este așa, întrucât locatarul nu era îndreptățit să suspende plata chiriei, chiar și în situația în care locatorul nu ar fi finalizat până la data de 31 ianuarie

2009 imobilul cu toate dotările pe care spațiul trebuia să le dețină, o astfel de suspendare fiind reglementată în convenția părților abia după data de 31 ianuarie 2009 (art.3.2).

Susținerile reclamantei, în sensul că neplata chiriei a fost consecința faptului că la 1 ianuarie 2009 obiectul contractului era foarte departe de a fi finalizat și pe cale de consecință, putea cu ușurință intui că „în afara unei minuni acesta nu va putea fi predat de pârât la termenul de 31 ianuarie 2009"; nu pot fi reținute, intrând în contradicție cu clauzele contractuale și cu propriile obligații asumate.

Pe de altă parte, din probatoriul administrat în cauză și mai cu seamă din declarațiile martorilor B. M. R., T. Ana a rezultat faptul că reclamanta nu a mai intenționat să-și respecte obligația de a plăti chiria, întrucât nu mai dorea închirierea spațiului. Din declarațiile martorilor instanța a reținut că, pe perioada efectuării lucrărilor la imobilul aparținând locatorului, lucrări pe care părțile le-au prevăzut în cuprinsul convenției încheiate între ele la art.3.3. și care trebuiau finalizate până la data de 31 ianuarie 2009, reclamanta a fost permanent de față și a supervizat efectuarea acestora, până în cursul lunii decembrie 2008, executanții lucrărilor efectuând o serie de modificări la indicațiile reclamantei, transmise prin intermediul unor diverse persoane, modificări constând în montarea unor prize în altă parte decât în poziția stabilită inițial, efectuarea unor lucrări cu materiale mai performante.

De altfel, și pârâtul a comunicat martorilor B. M. R. și T. Ana faptul că imobilul urma să fie amenajat conform solicitărilor reclamantei, acceptând ca executarea unora dintre lucrări să se facă în funcție de indicațiile date de aceasta.

Aceiași martori au arătat că muncitorii ce desfășurau efectiv activitatea de amenajare la imobilul obiect al contractului de închiriere discutau despre un refuz al reclamantei de a mai prelua imobilul cu titlu de chirie, refuz care ar rezulta și din faptul că începând cu luna ianuarie 2009 reclamanta prin reprezentanții acesteia nu a mai fost prezentă la imobil și nu a mai fost interesată direct de amenajările pe care locatorul le făcea la acesta.

Susținerile reclamantei, conform cărora locatorul nu și-a îndeplinit obligația de a preda imobilul la termenul din 31 ianuarie 2009 finalizat cu toate dotările, utilitățile și amenajările expres prevăzute la art.3.3., nu au putut fi reținute, atâta timp cât a fost admisă excepția neexecutării contractului invocată de pârât și la data respectivă a intervenit rezilierea unilaterală a contractului de plin drept urmare neachitării de către locatar a obligației de plată a chiriei scadentă la data de 1 ianuarie 2009.

Pactul comisoriu de grad IV pe care părțile l-au inserat în cuprinsul art.11.2. nu și-a produs efectele, astfel cum susține reclamanta, la data de 28 februarie 2009, urmare faptului că nu a fost finalizat imobilul până la data de 31 ianuarie 2009 și nu a fost predat obiectul locațiunii, întrucât la data respectivăcontractul era reziliat de drept urmare neîndeplinirii de către locatar a obligațiilor asumate.

Așa fiind, probele administrate în cauză în conformitate cu care pârâtul nu

și-ar fi îndeplinit obligația de instalare a generatorului suplimentar, nu a fost montat pentru aparatul de aer condiționat coolerul și parcările nu erau integral amenajate, nu au niciun fel de relevanță, aceste aspecte putând fi invocate doar în situația în care locatarul și-ar fi îndeplinit obligația de plată a chiriei și contractul nu ar fi fost reziliat din inițiativa locatorului, în baza prevederilor art.10.1 lit. c din contractul de închiriere.

Susținerile reclamantei, în sensul că rezilierea contractului de închiriere putea să opereze la inițiativa locatorului doar cu condiția ca acesta să o notifice cu privire la reziliere nu au putut fi reținute, față de inserarea în convenția părților a pactului comisoriu de grad IV, situație față de care invocarea pe cale de excepție a neexecutării obligațiilor contractuale asumate de locatar justifică aplicarea dispozițiilor art.1021 C.civ. și constatarea pe cale de excepție a rezilierii intervenite la data de 31 ianuarie 2009.

Pretențiile pe care reclamanta le invocă întemeiate pe dispozițiile art.11.2. din contract, se impun, pe cale de consecință, a fi respinse, atâta timp cât rezilierea nu a operat din inițiativa locatarului, în sarcina acestuia instanța reținând neîndeplinirea propriilor obligații asumate contractual și, implicit, culpa acestuia în derularea contractului, contractul încetându-și efectele anterior notificării comunicate locatorului de către reclamantă, din culpa acesteia.

Întrucât cererea formulată de reclamantă a fost respinsă, cheltuieli de judecată nu au fost acordate, reținându-se totodată faptul că pârâta nu a solicitat obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta S. S. S. C.-N.,solicitând admiterea apelului, cu consecința schimbării în totalitate a sentinței comerciale atacate, în sensul admiterii acțiunii, așa cum a fost formulată. Cu cheltuieli de judecată în fond și apel.

Înțelege sa arate ca sentința pronunțata este categoric nelegala si netemeinica, ea consfințind o grava eroare judiciara.

Primul motiv de apel este circumscris modalității profund eronate in care instanța fondului a interpretat contractul încheiat intre părți si care reprezintă, conform art.969 Cod Civil, legea acestora.

Astfel se poate observa ca, in conformitate cu contractul de închiriere din 21 octombrie 2008, părțile semnatare au înțeles sa prevadă, fiecare in favoarea sa, pacte comisorii de gradul IV pentru situațiile în care cealaltă parte nu si-ar fi executat obligațiile contractuale.

Ceea ce insa instanța fondului omite in mod intenționat sa menționeze, este faptul ca ambele pacte comisorii menționate nu operau de drept prin simpla ajungere la termen (30 de zile) ci dimpotrivă erau condiționate de inițiativa părții in favoarea căreia s-au stipulat amintitele pacte comisorii.

Astfel se poate observa ca in cazul neachitării obligațiilor pecuniare către pârât in termen de 30 de zile, rezilierea opera de drept la inițiativa locatorului D.

In mod similar, in cazul întârzierii predării spațiului obiect al contractului, apelanta putea rezilia contractul la împlinirea unui termen de 30 de zile de la data scadenței acestei obligații.

Se observa ca ambele pacte comisorii de grad IV operau la inițiativa uneia dintre părți si se puteau concretiza efectiv prin notificarea adresata celeilalte părți prin care trebuia a se exprima opțiunea pentru reziliere fara intervenția instanței.

In concret in prezenta cauza singura parte care a înțeles sa uzeze de pactul comisoriu instituit in favoarea sa prin contractul de închiriere din (...) esteapelanta, care a notificat, la (...), pe pârâtul D., sub nr.245 a Biroului Executorului Judecătoresc B. M. (fila 12 dosar fond), arătând ca a optat pentru rezilierea unilaterala a contractului menționat, fara alte formalități si fara intervenția instanței de judecata, in temeiul art.ll.2 din amintitul act juridic.

Procedând astfel, de la data de (...) (respectiv ziua imediat următoare împlinirii termenului menționat de 30 de zile), ce reprezenta data înregistrării la

B. B. M. a notificării, contractul de închiriere din (...) era desființat in mod unilateral in temeiul art.11.2 din amintitul înscris.

Menționează, de asemenea, ca notificarea nr.245/0(...) a fost comunicata pârâtului D. la (...), insa data ce urma sa fie reținuta ca moment al rezilierii unilaterale a contractului este (...), data realizării opțiunii unilaterale a subscrisei de reziliere a actului juridic din (...).

Dimpotrivă, până la data de (...), pârâtul intimat D. nu si-a manifestat in niciun fel intenția de a rezilia unilateral amintitul contract, neavând inițiativa in acest sens așa cum prevede art.l0.l lit."c" din contractul încheiat la (...).

Instanța de apel nu va putea conferi eficienta înscrisului depus de pârât la fila 61 dosar fond, înscris ce a fost realizat pro causa de către intimat ulterior rezilierii unilaterale a contractului, la (...), deoarece:

- "notificarea" menționata nu are nici o data înscrisa pe ea, insa chiar si in caz contrar ar exista o prezumție legala relativa de simulație a datei înscrisului "notificare" produs de pârâtul D. in temeiul art.1182 Cod civil, acesta neîntrunind condițiile de publicitate acolo menționate;

- amintita "notificare" nu a fost niciodată comunicata, sens in care nu îi poate fi opozabila.

Se poate observa sub acest punct faptul ca înscrisurile așa-zis "justificative" de comunicare depuse de pârât la filele 62 si 63 dosar fond nu fac sub nicio forma dovada comunicării notificării de la fila 61, existând posibilitatea comunicării oricăror alte înscrisuri cu acel prilej.

In plus, nu s-a depus la dosar (deoarece nu exista) confirmarea primirii amintitei notificări, sens in care dovada primirii vreunui înscris prin posta de către apelantă nu a fost făcută.

- in sfârșit, prin "notificarea" de la fila 61 pârâtul D. vorbește despre posibilitatea rezilierii in viitor a contractului „Va aduc la cunoștință ca voi proceda la rezilierea contractului) daca subscrisa nu-i voi achita sumele acolo indicate, acest aspect fiind confirmat si de finalul "notificării" unde se arata ca exista posibilitatea soluționării amiabile a diferendului fără desființarea contractului.

Așa fiind, rezulta următoarele concluzii: a) contractul de închiriere din (...) era în ființa la (...) si ulterior pana la data de (...) când a fost desființat in mod unilateral la inițiativa reclamantei, in temeiul pactului comisoriu de grad IV prevăzut in art.ll.2 din contract; b) până la data de (...) pârâtul D. nu a avut inițiativa desființării unilaterale a contractului din (...) (așa cum cereau in mod expres disp.art.l0.llit."c" din contract), scriptul "notificare" depus de acesta la dosar la fila 61 neputând proba ca ar fi fost redactat si comunicat cu subscrisa anterior datei de (...). c) contractul de închiriere din (...) nu s-a desființat prin simpla ajungere la termen (cele 30 de zile prevăzute in art.l0. lit."c" si respectiv 11.2 din contract), fiind nevoie de inițiativa (opțiunea) părților pentru activarea amintitelor pacte comisorii de gradul IV.

In sfârșit, arătă ca dovada cea mai clara a faptului ca contractul de închiriere din (...) nu a fost reziliat unilateral de pârâtul D. la (...) este notificarea adresata de acest pârât la data de (...) prin care convoca apelanta, prin intermediul executorului judecătoresc, la predarea imobilului pentru data de (...).

Instanța fondului nu poate explica cum o persoana care ar fi reziliat unilateral contractul la (...) (după cum susține magistrata) notifica după cca. o luna pe cealaltă parte pentru a se prezenta in vederea predării imobilului, adică exact obiectul contractului de închiriere din (...).

Singura explicație corecta consta in aceea ca la data de (...) ambele părți contractante ale actului juridic din (...) considerau in mod legal contractul amintit ca fiind in ființa si producându-si efectele juridice, câtă vreme s-au prezentat la imobil pentru a preda respectiva primi spațiul in temeiul amintitului contract de închiriere.

AI doilea motiv de apel se refera la aspecte de natura procedurala, instanța fondului încălcând frecvent legea doar din dorința de a pronunța o hotărâre favorabila pârâtului D.

Se referă la invocarea de către instanța a unei excepții si la modul de soluționare a acesteia precum si la aspectul lipsei contradictorialității acestei excepții ce a fost invocata de instanța după acordarea cuvântului pe fond si după dezbaterea orala a pricinii, cu ocazia deliberării asupra hotărârii.

Este vorba despre excepția "constatării rezilierii intervenita urmare neîndeplinirii de către locatar a obligației de plata a chiriei" invocata de instanța fondului de aceasta maniera in cuprinsul hotărârii.

In primul rând, aberantă este analogia făcuta de instanța prin invocarea pe cale de excepție a "constatării rezilierii" cu posibilitatea (reala de aceasta data) a invocării pe cale de excepție a altei cauze de ineficacitate: nulitatea.

Daca nulitatea poate fi invocata pe cale de excepție de pârât ori din oficiu de instanța de judecata, nu același lucru se poate face si in cazul rezilierii unilaterale a actului juridic, analogia făcută de instanța neavând defel corespondent in doctrina si practica judiciara in materie.

In al doilea rând, excepția a fost invocata in cadrul etapei deliberative a procesului civil, respectiv după ce instanța a rămas in pronunțare, cu ocazia deliberării asupra pricinii.

Se poate constata ca nici un script de la dosar nu conține referiri la excepția menționata tocmai datorita momentului evident tardiv de invocare a acestui incident procedural, ce nu a fost pus in discuția părților.

Mai trebuie menționat ca instanța s-a pronunțat pe o chestiune de drept ce nu a fost solicitata spre dezbatere de niciuna dintre părți, acțiunea neconținând vreo solicitare in acest sens in timp ce pârâtul nu a formulat cerere reconventionala.

In al treilea rând, identificarea culpei subscrisei in neexecutarea contractului a reprezentat obiectul principal al activității magistratei fondului ce nu a avut nici o preocupare in a soluționa petitele acțiunii introductive de instanță, ci și-a canalizat atenția pe identificarea unei presupuse culpe in sarcina subscrisei deși pârâtul nu formulase cerere reconventionala, totul din dorința de a putea da eficienta excepției de neexecutare a contractului si a paraliza astfel acțiunea.

Înțelege sa precizeze cu aceasta ocazie ca excepția de neexecutare a contractului invocata de instanța din oficiu de asemenea in faza deliberativa a hotărârii este vădit neîntemeiata întrucât:

- apelanta a solicitat prin petitele acțiunii introductive de instanța achitarea unei sume de bani rezultata ca urmare a rezilierii unilaterale a contractului de închiriere din (...), la data de (...), din inițiativa sa, si nicidecum executarea contractului menționat

Ceea ce instanța fondului refuza sa înțeleagă este faptul ca excepția neexecutării contractului se poate invoca in situația in care una dintre părțisolicita obligarea părții adverse la executarea acelui contract or, la data formulării acțiunii ((...)), contractul era deja reziliat.

De altfel, la data formulării acțiunii ambele părți litigante considerau contractul din (...) ca fiind desființat or, in absenta unui contract sinalagmatic in ființă ce se cere a fi executat, excepția de neexecutare a contractului nu poate fi primita.

Al patrulea motiv de apel se refera la contradicția existenta intre recunoașterea, de către instanța fondului, a culpei pârâtului D. in nepredarea la timp si conform clauzelor convenite intre părți a imobilului obiect al contractului din (...) (pag.8 alin.1 sentința) si soluția de respingere a acțiunii comerciale in pretenții pronunțata in cauza.

Trebuie precizat de la început ca instanța fondului a fost sesizata cu o acțiune in pretenții comerciale reprezentând daune interese datorate de pârât ca urmare a executării necorespunzătoare a obligațiilor contractuale, consecutiv desființării contractului din (...) la inițiativa subscrisei.

Instanța fondului trebuia sa cerceteze daca condițiile de desființare ale contractului au fost îndeplinite conform art.11.2 din contract, respectiv daca locatorul (pârâtul din prezenta cauza) a întârziat cu mai mult de 30 de zile predarea spațiului identificând astfel culpa sa in desființarea unilaterala a contractului.

În continuare, apelanta realizează o sinteză a concluziilor ce se pot desprinde din probațiunea administrată la fond, acestea fiind în sensul în care există culpa pârâtului in predarea necorespunzătoare a imobilului, ce echivalează practic cu o nepredare a spațiului.

In sfârșit, al cincilea motiv de apel se refera la lipsa oricărei motivații in ceea ce privește soarta celor 19.000 EURO achitați pârâtului pana la data de 1 decembrie 2008 cu titlu de avans chirie, plata acestora nefiind contestata nici chiar de pârât (a se vedea răspunsul la întrebarea nr.8 din interogatoriul luat acestuia).

Este vorba așadar despre o plata făcută in avans conform termenilor contractului din (...), necontestata așadar de pârât si care, chiar in condițiile stabilite de instanța, trebuia acordata către subscrisa (ca efect desigur al admiterii doar in parte a acțiunii introductive de instanța).

Susține aceasta deoarece plata celor 19.000 EURO nu si-a găsit o contraprestație din parte pârâtului D., acesta recunoscând la interogatoriu

(răspunsul la întrebarea nr. 9) ca societatea nu a utilizat nici măcar o singura zi imobilul obiect al contractului de închiriere din (...).

Or, in condițiile in care pârâtul nu a formulat cerere reconventionala si nici nu a restituit suma de 19.000 EURO achitata cu titlu de avans chirie, instanța nu putea acorda pârâtului această suma de bani, ce trebuia restituita ca efect al desființării contractului din (...).

In acest sens, se impunea, cu totul in subsidiar, admiterea in parte a acțiunii si obligarea pârâtului la restituirea sumei de 19.000 EURO, ce reprezenta avans chirie încasata si nedatorata.

Analizând apelul, C.ea constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată sub nr. de mai sus, reclamanta SC S. S. a chemat în judecată pârâtul D. G. I. solicitând obligarea acestuia la plata sumei de 41.200 euro compusă din 38.000 euro, reprezentând dublul sumelor achitate de reclamantă cu titlu de avans, în baza contractului de închiriere încheiat între părți la (...) și 3.200 euro, cu titlu de penalități de întârziere pentru 32 de zile, respectiv pentru intervalul (...)-0(...), în baza prev. art. 3.4 din același contract, precum și la plata dobânzii legale calculate asupraacestei sume, începând cu data de (...), data rezilierii unilaterale a contractului și până la achitarea efectivă.

În susținerea cererii, au fost invocate prevederile contractului de închiriere mai sus amintit, relevându-se că pârâtul, în calitate de locator nu și-a adus la îndeplinire obligația esențială de predare a spațiului, cu dotările și amenajările expres prevăzute, în termen de 30 de zile de la data scadenței acestei obligații contractuale, motiv pentru care a procedat la rezilierea actului, în baza pactului comisoriu de grad IV inserat de părți conform art. 11.2 din contract. Drept urmare, s-a solicitat angajarea răspunderii pârâtului, prin obligarea lui la plata sumelor mai sus amintite.

T. a respins cererea, relevând că pârâtul a invocat cu temei excepția de neexecutare a contractului, în condițiile în care, anterior scadenței obligației de predare a spațiului, era exigibilă obligația achitării chiriei, neîndeplinită de către reclamantă. Așa fiind, nu se poate solicita cu temei angajarea răspunderii pârâtului, din moment ce reclamanta nu a acționat cu bună credință și nu și-a adus la îndeplinire propriile obligații.

Prin apelul declarat de către reclamantă, se solicită schimbarea sentinței, în sensul admiterii acțiunii, relevându-se că a fost reținută o stare de fapt greșită, că pârâtul nu putea să invoce cu temei excepția de neexecutare a contractului și că nu erau îndeplinite condițiile pentru a se putea aprecia că ar fi intervenit rezilierea din inițiativa locatorului, așa cum a statuat tribunalul. De asemenea, s-a arătat că este inadmisibilă reținerea de către pârât a sumei de

19.000 euro, achitată de către reclamantă cu titlu de avans, în condițiile în care aceasta nu a beneficiat nici un moment de folosința spațiului în litigiu.

În ceea ce privește starea de fapt, C.ea reține că între reclamanta SC S. S., în calitate de locatar, și pârâtul D. G. I., în calitate de locator, s-a încheiat la data de (...) un contract de închiriere în conformitate cu care reclamanta urma să beneficieze de folosința unui imobil situat în C.-N., str. Bisericii Ortodoxe nr. 51, jud. C., compus din D+P+2E+M, amenajat în întregime ca spațiu de birou, închirierea vizând și curtea imobilului ce includea un număr de 11 parcări amenajate. Termenul de închiriere a spațiului a fost prevăzut de părți ca fiind 2 ani, începând cu data de (...) și până la (...).

În conformitate cu dispozițiile acestei clauze contractuale, s-a prevăzut posibilitatea prelungirii termenului inițial pentru care a fost încheiat contractul cu perioada în care, din culpa locatorului, imobilul nu era predat spre folosință locatarului.

În cuprinsul art.3.3 sunt menționate acele amenajări pe care, la solicitarea locatarului, spațiul urma să le dobândească.

Din analiza clauzelor contractuale rezultă că cele două părți au prevăzut în convenția lor în mod explicit obligația locatarului de a achita chiria, chiar anterior scadenței obligației de predare a spațiului. Locatarul era îndreptățit să refuze plata chiriei dacă locatorul nu-și îndeplinea obligațiile asumatecontractual, însă doar după data de (...). Până la acea dată plata chiriei se impunea a se face conform convenției.

În cuprinsul art. 10 au fost reglementate situațiile în care contractul putea fi reziliat, printre aceste situații la pct.10.1 fiind reglementată, la lit. c, rezilierea din inițiativa locatorului în cazul neachitării în termenul de 30 de zile a obligațiilor pecuniare de către locatar, în acest caz rezilierea operând de drept, fără nici o formalitate și fără intervenția instanței de judecată.

În acest caz, locatorul era obligat să-i achite locatarului dublul sumelor încasate în avans, inclusiv depozitul de garanție dublat.

T. a apreciat în mod corect că prevederea inserată în cuprinsul art.11.2., ca de altfel și clauza inserată în cuprinsul 10.1 lit. c reprezintă pacte comisorii de gradul IV, părțile de comun acord stabilind încetarea contractului pentru viitor în situația în care obligațiile asumate nu vor fi respectate, încetarea contractului făcându-se fără punere în întârziere, fără somație ori notificare și fără intervenția instanței de judecată.

Ceea ce se impune a fi analizat în cauză, drept urmare, este modul de îndeplinire a obligațiilor asumate de cele două părți, în condițiile în care reclamanta susține că pârâtul nu și-a îndeplinit, în calitate de locator, obligațiile asumate, iar acesta, la rândul său, a invocat excepția neexecutării obligațiilor asumate de locatar.

Una dintre criticile din apel se referă la statuările tribunalului legate de admisibilitatea invocării excepției de neexecutare de către pârât și a constatării rezilierii contractului din inițiativa acestuia, în temeiul pactului comisoriu de grad IV prevăzut la art. 10.1 lit. c din contract.

Astfel, se relevă că, în condițiile în care ambele părți considerau contractul ca fiind desființat, la data promovării cererii, excepția de neexecutare nu poate fi primită, în absența unui contract sinalagmatic în ființă ce se cere a fi executat.

Pe de altă parte, se subliniază că, în mod cu totul nelegal, a fost validată de către tribunal excepția „constatării rezilierii intervenite urmare a neîndeplinirii de către locatar a obligației de plată a chiriei";, în lipsa unei cereri reconvenționale în acest sens și în condițiile în care această împrejurare a fost invocată după acordarea cuvântului pe fond și după dezbaterea orală a pricinii, cu ocazia deliberării.

Cu privire la această ultimă chestiune, se constată că susținerile apelantei nu sunt reale, în condițiile în care problema rezilierii contractului ca urmare a neplății chiriei a fost invocată prin întâmpinarea formulată de pârâtă la fond și depusă la filele 14-15, fiind ulterior tratată și de către reclamantă prin răspunsul la întâmpinare (filele 88-90) și fiind discutată de părți în fața instanței de judecată.

Pe de altă parte, în condițiile în care a fost concepută ca un mijloc de apărare, respectiv de contracarare a pretențiilor formulate prin acțiunea introductivă, este discutabil în ce măsură era nevoie de promovarea, în acest sens, a unei cereri reconvenționale, pârâtul neformulând pretenții proprii, în contradictoriu cu reclamanta.

În ceea ce privește problema privind excepția de neexecutare, ea a fost tratată de către tribunal în același context al necesității stabilirii părții care se află în culpă pentru neexecutarea contractului, constatându-se că neplata chiriei la datele de (...) și, respectiv, (...), l-a îndreptățit pe reclamant să suspende executarea propriilor obligații, cu referire specială la aceea de predare a spațiului, la (...). Din această perspectivă, din moment ce raporturile contractuale au fost temporizate și analizate în dinamica lor, nu se poate reține că ar fi inadmisibilă invocarea excepției, în contextul în care se referă la un contract care nu mai este în ființă.

Un alt aspect care a fost pus în discuția părților, cu referire la excepția de neexecutare, de către instanța de apel, a fost legat de îndeplinirea cerinței simultaneității executării obligațiilor reciproce.

Astfel, în doctrină s-a relevat că excepția de neexecutare a contractului a fost creată în Evul Mediu, iar considerentul moral care a justificat admiterea ei, sub imboldul bunei-credințe și a respectului cuvântului dat, a fost aplicarea principiului conform căruia o parte nu poate pretinde beneficiul din contract, dacă ea nu a remis către partenerul său ceea ce s-a angajat să dea în schimb.

Au fost propuse mai multe soluții pentru a releva fundamentul acestui mijloc de apărare, conform ultimelor orientări, el constând în principal în conexitatea juridică dintre obligațiile reciproce ale părților, care își găsește suportul direct sau indirect în voința lor contractuală, la baza căreia stau principiile bunei-credințe și echității. De altfel, conexitatea juridică a obligațiilor în contractele simalagmatice, împreună cu ideea de cauză pe terenul executării acestora, explică și interdependența lor (L. P. - Tratat de drept civil. O., vol. II Contractul, Ed. Universul Juridic, București, 2009, pag. 710 și urm.).

Au fost enumerate condițiile de exercitare ale excepției de neexecutare, acestea fiind următoarele: obligațiile reciproce ale părților trebuie să-și aibă originea și temeiul în același raport juridic sinalagmatic, să existe o neexecutare, chiar parțială, dar suficient de importantă, din partea celui împotriva căruia se invocă excepția și raportul juridic sinalagmatic, prin natura sa, trebuie să presupună regula executării simultane a obligațiilor reciproce.

În legătură cu această ultimă cerință, s-a relevat că este necesar ca executarea obligațiilor reciproce ale părților să aibă loc în același moment sau cel mult imediat una după cealaltă. Cerința simultaneității executării obligațiilor în cadrul raporturilor sinalagmatice explică faptul înlăturării excepției deneexecutare atunci când una din părți a acordat celeilalte un termen pentru executarea obligațiilor sale.

Deși au fost exprimate opinii în sensul în care excepția ar putea fi invocată cu succes și în unele cazuri în care obligațiile părților nu sunt cu executare simultană, fiind afectate de un termen, C.ea constată că această opinie nu este împărtășită de majoritatea teoreticienilor și practicienilor, motiv pentru care se va raporta la reperele stabilite conform celor mai sus expuse, în sensul în care este necesară condiția executării simultane a obligațiilor reciproce.

Or, constatându-se că obligația pârâtului de predare a spațiului nu este scadentă la același moment sau, cel mult, imediat simultană cu cea a reclamantei, de plată a două tranșe de chirie, nu este îndeplinită această cerință, motiv pentru care se va constata că s-a dat eficiență acestei apărări în mod nelegal.

Pe de altă parte însă, această statuare nu va fi de natură să ducă la admiterea apelului, cu consecința schimbării soluției pronunțate, în sensul admiterii acțiunii, în condițiile în care urmează a se constata că nu sunt îndeplinite condițiile pentru a se putea solicita constatarea rezilierii contractului, de către reclamantă, motivarea tribunalului urmând a fi parțial substituită și amendată.

Astfel, soluția adoptată la fond este structurată pe două paliere, în sensul în care, la data de (...), pârâtul era îndreptățit să suspende executarea obligației de predare a spațiului, pe temeiul excepției de neexecutare, iar pe de altă parte, se relevă că acesta a înțeles să se prevaleze de pactul comisoriu de grad IV prevăzut în favoarea sa, pentru neplata tranșelor de chirie scadente la 01.01. și (...), contractul fiind reziliat încă de la data de (...), din culpa reclamantei.

În ceea ce privește prima chestiune, C.ea a procedat conform celor mai sus expuse, constatând că invocarea excepției de neexecutare este neavenită, iar în privința celei de-a doua, vor fi validate parțial susținerile din apel conform cărora nu se poate reține rezilierea contractului din inițiativa pârâtului, din moment ce acesta a ales să ceară și să procedeze la executarea lui.

Astfel, pe de o parte, se relevă cu temei că, chiar dacă este vorba despre un pact comisoriu expres de grad IV, el nu înlătură dreptul de opțiune al creditorului între rezilierea de plin drept a contractului și obligarea debitorului la executarea obligațiilor sale și, deci, menținerea ființei contractului. De aceea s-a apreciat că un asemenea pact comisoriu expres face să se prezume doar că se renunță, cu anticipație, la rezoluțiunea judiciară și, nicidecum, la dreptul de opțiune al creditorului. A. renunțare poate rezulta numai din comunicarea creditorului adresată debitorului, indiferent în ce formă, că s-a hotărât să se prevaleze de rezoluțiunea/rezilierea de plin drept a contractului în cauză.

În acest context, în doctrină au fost analizate caracterul și efectele declarației unilaterale de reziliere, arătându-se că analiza mecanismului rezilierii convenționale a contractelor presupune cu necesitate observarea rolului pe care îl are voința creditorului obligației neexecutate, în contextul în care singura parte care este îndreptățită să desființeze contractul sau, după caz, să invoce rezilierea, este, în exclusivitate, creditorul.

Pactul comisoriu expres de grad IV înlătură caracterul judiciar al rezilierii contractului, condiția necesară și suficientă pentru desființarea acestuia fiind neexecutarea obligațiilor de către debitor; în schimb, în ceea ce privește mecanismul ei, pentru ca rezilierea convențională să opereze efectiv, trebuie să existe o manifestare de voință în acest sens din partea creditorului.

Dreptul creditorului de a face ca desființarea contractului de plin drept să producă efecte este un drept potestativ, iar exercițiul oricărui asemenea drept seobiectivează într-un act juridic unilateral al titularului său, iar, în acest caz, acesta este declarația unilaterală de reziliere a contractului.

A. operează în funcția de forța sau intensitatea juridică a pactului comisoriu expres, rezilierea producându-se, după caz, numai pe baza declarației unilaterale de reziliere făcută de creditor sau este necesară, în prealabil, și îndeplinirea unei alte condiții.

În privința conținutului acestei declarații, s-a arătat că el trebuie să fie clar, precis și cuprinzător, pentru a nu fi necesară operații logice speciale de interpretare. De asemenea, în lipsa unor probe contrare, se prezumă că luarea la cunoștință de către debitor a conținutului comunicării are loc la momentul receptării acestuia.

Aplicând aceste principii în speță, se constată, pe de o parte că nu s-a făcut dovada concretă a expedierii notificării de reziliere de care se prevalează pârâtul, depusă la fila 61 din dosarul de fond, respectiv că aceasta a fost trimisă prin intermediul poștei, conform înscrisurilor de la filele 62-63, iar pe de altă parte, că nu se cunoaște data receptării acesteia.

Așa fiind, în lipsa unor repere temporale concrete, nu sunt fondate statuările tribunalului conform cărora rezilierea contractului ar fi operat, din inițiativa pârâtului, încă de la data de (...).

În plus, o astfel de alegație este contrazisă în mod pertinent de către reclamantă, prin prisma faptului că există probe certe în sensul în care, ulterior datei de (...), pârâtul a optat pentru executarea contractului, iar nu pentru desființarea lui, această opțiune fiind irevocabilă.

Cu alte cuvinte, atâta vreme cât ea a fost exprimată în mod indubitabil, pârâtul nu poate reveni ulterior, pentru a se prevala de pactul comisoriu de grad IV, din moment ce, la data de (...), când a optat pentru predarea spațiului, respectiv, pentru executarea contractului, cunoștea că erau îndeplinite condițiile pentru rezilierea de drept.

Astfel, sunt reale susținerile apelantei în sensul în care, la data de (...), ambele părți contractante considerau actul sinalagmatic ca fiind în ființă și producându-și efectele juridice, câtă vreme s-au prezentat la imobil pentru a proceda la predarea-primirea spațiului.

Relevant în acest sens este și conținutul notificării expediate de către pârât în atenția reclamantei, la data de (...) (filele 16-17 dosar fond), în sensul în care acesta solicită prezența locatarei la imobilul în litigiu la data de (...), în vederea predării lui și plata sumelor restante, cu penalitățile calculate conform art. 11.1 din contract.

Totodată, prezența pârâtului la spațiul în litigiu, la data de (...), este atestată, contrar susținerilor acestuia, atât de conținutul procesului-verbal, depus la fila 11 din dosarul de fond, cât și de declarația martorului P. R., audiat de către tribunal (fila 87). În plus, prezența ambelor părți contractante este dovedită și prin încheierea de certificare nr. 367 din (...) încheiată de BNP A. M. (fila 91), toate acestea fiind probe certe și necombătute în sensul în care pârâtul a optat pentru executarea contractului.

Drept consecință, odată exprimat dreptul său de opțiune între executarea

și desființarea contractului, acesta nu poate reveni ulterior, motiv pentru care vor fi înlăturate toate statuările instanței de fond în sensul în care contractul ar fi fost reziliat, încă din data de (...).

Așa fiind, ceea ce trebuie să stabilească C.ea în cele ce urmează este temeinicia pretențiilor formulate, strategia concepută de către reclamantă fiind aceea conform căreia sumele de bani în litigiu sunt datorate de către pârât, urmare a rezilierii notificate prin intermediul executorului judecătoresc, la data de 0(...) (fila 12 dosar fond).

În literatura de specialitate nu există unanimitate de păreri referitor la condițiile care sunt necesare pentru pronunțarea rezoluțiunii/rezilierii contractului, jurisprudența statuând că, de regulă, sunt suficiente două asemenea condiții: neexecutarea de către una dintre părți a obligațiilor sale contractuale, care trebuie să se datoreze culpei pârâtului.

Deși necesitatea îndeplinirii acestei ultime cerințe a fost discutată în doctrină, relevându-se că singura condiție absolut necesară este neexecutarea ilicită a obligațiilor contractuale de către debitor, indiferent dacă aceasta este sau nu culpabilă, există unanimitate de păreri în sensul în care este posibilă pronunțarea rezilierii și în cazul unei neexecutări parțiale, cu precizarea că partea din obligație neexecutată trebuie să fie considerată esențială la încheierea contractului.

Raportat la probațiunea administrată în dosarul de fond, C.ea constată că această cerință este îndeplinită în speță, din moment ce părțile au convenit asupra unor dotări de o specificitate aparte, care să-i permită reclamantei desfășurarea unei activități de producere software, conform art. 3.3 al contractului.

Or, conform procesului-verbal încheiat la data de (...), la care s-a făcut trimitere și anterior, cu acea ocazie nu s-au prezentat aviz pentru puterea instalată a curentului electric, care, conform contractului, trebuia să fie de minim 50 kw., buletin de verificare a pământării, generatorul suplimentar de curent, prize internet. S-a mai consemnat că instalațiile de aer condiționat, de alarmă și control acces erau nefuncționale, că lipsea aparatura pentru sistemul de avertizare contra incendiilor, locurile de parcare fiind nefinalizate.

Deși reclamantul a refuzat să semneze acest proces-verbal, prin probațiunea administrată nu a reușit să facă dovada faptului că și-ar fi adus la îndeplinire în mod exact obligația de a dota spațiul conform prevederilor contractuale.

Astfel, chiar prin răspunsul la interogatoriul administrat de către tribunal

(fila 32), se recunoaște că nu s-au respectat în întregime clauzele stabilite de comun acord, invocându-se în acest sens existența unor înțelegeri verbale ulterioare cu reprezentantul reclamantei, care însă nu au fost dovedite.

Mai mult, înscrisurile depuse la filele 40-41, 59, 60, 64-79 sunt întocmite în mod unilateral de către pârât, nefiind opozabile, ca atare, reclamantei, în condițiile în care privesc exclusiv raporturile contractuale dintre locatar și antreprenorul angajat în vederea amenajării spațiului. Totodată, nici declarațiile martorilor audiați la fond (filele 84-87) nu sunt de natură să ateste executarea întocmai a obligației de dotare corespunzătoare a spațiului.

În acest sens, tribunalul a considerat necesară completarea probațiunii, la termenul din data de (...) fiind încuviințată solicitarea pârâtei referitoare la acordarea unui termen, în vederea depunerii la dosar a înscrisurilor privind montarea efectivă a generatorului suplimentar de curent, fiind stabilită data de (...), dându-se astfel un ultim termen pârâtei pentru depunerea tuturor înscrisurilor, în susținerea afirmațiilor conform cărora și-a respectat obligația privind dotarea spațiului.

Cu toate acestea, la filele 96-100 nu au fost depuse înscrisuri relevante în ceea ce privește situația generatorului suplimentar, ci a fost anexat doar procesul-verbal de recepție al lucrărilor de instalații termice, sanitare și canalizare. Mai mult, nici în apel nu a fost completată probațiunea în acest sens, încă de la fond fiind discutată inexistența unui aviz tehnic de racordare a marilor consumatori, echivalent celui depus la dosarul de fond la fila 103.

Așa fiind, C.ea achiesează susținerilor conform cărora pârâtul nu și-a executat întocmai obligația de a dota spațiul în litigiu conform cerințelor specialeale locatorului, iar datorită specificității obiectului de activitate al reclamantei, această neexecutare, chiar parțială fiind, este esențială.

Pe de altă parte, această împrejurare a survenit în condițiile în care reclamanta nu și-a executat, la rândul său, obligația de a achita suma totală de

18.500 euro, la data de 01.01. și (...). Apelanta nu a negat neîndeplinirea propriilor sale obligații, referitoare la achitarea celor două tranșe de chirie și nici că ele erau scadente anterior termenului convenit pentru predarea și, implicit, pentru dotarea spațiului.

În acest context, s-a încercat doar a se releva că neplata chiriei s-ar datora faptului că era încredințată, raportat la stadiul în care se aflau lucrările la spațiul închiriat, la începutul lunii ianuarie 2009, că predarea nu va putea avea loc, în mod obiectiv, la scadență.

C.ea apreciază că o astfel de apărare este una de circumstanță și care nu este susținută de probe. Nu există nicio notificare sau corespondență expediată în acest sens pârâtului, pentru a explica depășirea termenului de plată, iar conform celor mai sus expuse, este neavenită invocarea implicită a excepției de neexecutare, obligația reclamantei fiind scadentă înaintea celei a pârâtului.

Mai mult, în mod corect a relevat instanța de fond că, raportat la clauzele contractuale, locatarul era îndreptățit să refuze plata chiriei numai dacă locatorul nu-și îndeplinea obligațiile asumate contractual și numai după data de

(...).

În plus, din probațiunea administrată la fond, cu referire specială la declarațiile martorilor audiați, precum și la corespondența electronică depusă la filele 45-58, rezultă că există indicii în sensul în care ambele părți contractante și-au recunoscut culpa pentru neexecutarea propriilor obligații, contractul fiind reziliat de comun acord.

Pârâtul susține că reclamanta i-a adus la cunoștință, la începutul lunii ianuarie 2009, că nu mai beneficiază de resurse suficiente pentru a închiria imobilul, încercându-se rezolvarea situației pe cale amiabilă, prin punerea la dispoziția locatorului a unei liste cu firmele de software din C.-N., în vederea identificării unui alt posibil chiriaș (filele 49-56).

De remarcat este că data acestei corespondențe este anterioară atât notificării în vederea prezentării pentru predarea spațiului, cât și declarației de reziliere de care se prevalează reclamanta, ea putând fi coroborată cu declarațiile martorilor, cei care au fost angrenați efectiv în lucrările de amenajare a imobilului atestând că, până la sfârșitul anului 2008, a existat o preocupare constantă din partea reprezentanților apelantei pentru a verifica personal stadiul lucrărilor, în timp ce, începând cu luna ianuarie 2009, imobilul nu a mai fost vizitat de aceștia.

Esențial este că reclamanta nu a reușit să dovedească că mobilul care a determinat-o să nu achite cele două tranșe de chirie, de la începutul lunii ianuarie 2009, ar putea fi legat de stadiul în care se aflau lucrările, că nu poate invoca excepția de neexecutare și nici nu se poate prevala în acest sens de vreo clauză contractuală, astfel încât nu se poate nega că nici ea, la rândul său, nu s- a conformat și nu și-a executat și nici nu a fost gata să-și execute propriile obligații.

Astfel, aceste apărări ar fi putut dobândi consistență doar în cazul în care apelanta ar fi depus înscrisuri din conținutul cărora să rezulte că deținea suma de 18.500 euro, disponibilă la cele două scadențe, ceea ce nu s-a întâmplat.

Trecând la considerente de ordin teoretic, C.ea reține că, în privința rolului judecătorului în rezilierea convențională a contractelor, există unanimitate de păreri că instanțele de judecată sunt îndreptățite să cerceteze dacă invocarea pactelor comisorii este sau nu în concordanță cu cerințele bunei-credințe.

A. cerință a executării clauzelor rezolutorii exprese se examinează având în vedere, în primul rând, buna credință a creditorului care invocă rezilierea convențională. Buna-credință a creditorului, în filozofia solidarismului contractual, se apreciază mai ales în viziunea sa dinamică, decât statică, părțile contractante fiind ținute de o sumă de obligații care le constrâng să ia în considerare deopotrivă și în mod reciproc realizarea interesului fiecăreia dintre ele, într-un spirit de cooperare și loialitate.

Cu alte cuvinte, pe lângă executarea scrupuloasă a propriilor sale obligații,creditorul este ținut nu numai să nu facă nimic de natură a-l pune pe debitor în situația de a nu executa contractul, ci este dator să întreprindă tot ceea ce este posibil și necesar pentru a facilita această executare. Este binecunoscut faptul că, în materie contractuală, între buna-credință și abuzul de drept există o intimălegătură. De aceea, în cazul în care creditorul înțelege să pună în executare o clauză rezolutorie în alt scop decât cel pentru care a fost convenită de părți, are loc deturnarea rezilierii contractului de la finalitatea sa, ceea ce poate fi caracterizat un abuz de drept și justifică refuzul judecătorului de a constata desființarea contractului în cauză.

De altfel, în jurisprudența franceză, reaua-credință a creditorului este reținută în urma examinării a însăși dreptului acestuia de a invoca rezoluțiunea/rezilierea convențională, refuzând să-l recunoască atunci când reaua sa credință este dedusă din faptul că neexecutarea contractului pe care o impută sau reproșează debitorului său are la origine încălcarea propriilor sale obligații.

C.ea achiesează acestor statuări, constatând că ele sunt expresia principiului conform căruia raporturile contractuale trebuie fie guvernate de principiul loialității și al bunei-credințe, în temeiul căruia nu numai că nu se poate cere îndeplinirea obligației debitorului, în contextul în care creditorul acesteia nu și-a executat propriile obligații, dar nici nu se poate cere desființarea contractului.

Așa fiind, constatându-se că suma care trebuia plătită de către reclamantă la începutul lunii ianuarie 2009 este suficient de mare pentru a se reține o neexecutare culpabilă din partea acesteia și, eventual, chiar un raport de cauzalitate între aceasta și imposibilitatea de a respecta scadența obligației de dotare/predare a spațiului, se reține că notificarea de reziliere din data de 0(...) nu a fost făcută cu bună-credință și, drept urmare, nu i se va da curs, în sensul angajării răspunderii contractuale a pârâtului, în baza clauzelor penale prev. de art. 11.2 și art. 3.4 din contract.

Astfel, din moment ce instanța a negat însăși dreptul reclamantei de a se prevala de pactul comisoriu prev. de art. 11.2 din contract, este evident că aceeași va fi și soarta clauzei penale prevăzute pentru acoperirea prejudiciului produs ca urmare a rezilierii din cauza nepredării spațiului, cu mai mult de 30 de zile de la scadență.

În ceea ce privește clauza penală de la art. 3.4, invocarea ei este neavenită nu numai ca urmare a faptului că a fost încălcat principiul bunei-credințe, ci și din perspectiva unei contradicții evidente între susținerile reclamantei, în ceea ce privește soarta contractului.

Din moment ce sumele în litigiu au fost solicitate ca urmare a rezilierii contractului, din culpa exclusivă a pârâtului, este inadmisibilă activarea clauzei de la art. 3.4, în contextul în care este evident, din modul în care a fost formulată, că ea presupune existența unui contract în ființă și în curs de executare.

Astfel, singura clauză penală de care s-ar putea prevala reclamanta, în cazul în care ar fi fost validată declarația sa de reziliere, este cea prevăzută la art. 11.2, situație care a fost analizată mai sus.

În plus, chiar dacă s-ar aprecia că este posibilă cumularea celor două clauze și angajarea răspunderii pârâtului pe aceste două paliere, sau numai pe unul dintre ele, s-ar ivi un conflict din perspectiva prev. art. 294 alin. 1 C.pr.civ., în condițiile în care cererea de chemare în judecată a fost concepută ca un tot unitar, în sensul în care suma este solicitată ca urmare a rezilierii contractului.

Pe de altă parte, chiar în situația în care s-ar ajunge la concluzia că nu este așa și că dispoziția din cuprinsul art. 3.4 din contract și-ar putea găsi aplicare și independent de chestiunea rezilierii, pentru toate motivele expuse mai-sus, nu se poate angaja răspunderea contractuală a pârâtului, din moment ce reclamanta nu și-a executat și nici nu a fost gata să-și execute propriile obligații, lipsind locatarul de resursele financiare necesare pentru finalizarea la timp și în bune condiții a imobilului.

În fine, aceste considerente sunt parțial incidente și în privința motivului de apel conform căruia sentința ar fi nelegală, din perspectiva faptului că nu s-ar fi dispus nici măcar restituirea sumei de 19.000 euro, achitată cu titlu de avans.

A. întrucât, în această manieră, se încalcă prev. art. 294 alin. 1 C.pr.civ. fiind schimbat obiectul și cauza cererii de chemare în judecată în apel, din moment ce prima instanță nu a fost investită cu o solicitare referitoare la restituirea avansului. Chiar dacă art. 11.2 din contract se raportează la cuantumul avansului pentru a justifica cuantificarea anticipată a prejudiciului suferit de către creditor în cazul rezilierii, aceasta nu înseamnă că tribunalul ar fi trebuit să restituie cel puțin suma de 19.000 euro, iar dacă ar fi procedat astfel, este evident că ar fi acordat ceea ce nu s-a cerut.

Chiar dacă C.ea nu neagă împrejurarea că rezilierea contractului a intervenit în condițiile în care ambele părți s-au dezis de actul de închiriere și că a fost achitat acest avans, în contextul în care nu a beneficiat deloc de folosința spațiului în litigiu, acestea nu constituie argumente pentru a combate incidența în cauză a prev. art. 294 alin. 1 C.pr.civ., această chestiune urmând a fi reglementată între părți într-un alt cadru procesual.

Pe de altă parte, nu s-ar putea susține nici că această sumă ar putea fi acordată, prin intervenția instanței în clauza penală convenită de părți, întrucât, pe de o parte, nu sunt îndeplinite condițiile pentru ca reclamanta să se prevaleze de pactul comisoriu, iar pe de altă parte, o astfel de intervenție s-ar putea realiza doar la cererea pârâtului și în cazul în care s-ar fi invocat că ea este excesiv de mare și că executarea sa ar fi prejudiciabilă pentru debitor, ceea ce nu a făcut obiectul cauzei.

Pentru toate aceste considerente, urmare a constatării faptului că soluția de respingere a acțiunii este legală și temeinică și a substituirii parțiale a motivării fondului, apelul declarat de către reclamantă urmează a fi respins, în baza prev. art. 296 C.pr.civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge apelul declarat de reclamanta S. S. S. împotriva sentinței comerciale nr. 1801 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C., pe care o menține în întregime.

Decizia este definitivă și executorie.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședința publică din 2 februarie 2011.

PREȘEDINTE

JUDECĂTOR

GREFIER

M. B. F. T.

A. B.

Red.MB/dact.LC

4 ex./(...)

Jud.fond: C.C.

← Decizia comercială nr. 101/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii...		Decizia comercială nr. 3520/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... →

Decizia comercială nr. 19/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii

Vezi şi alte speţe de drept comercial:

Comentarii despre Decizia comercială nr. 19/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii